La SCPI Darwin RE01, lancée en décembre 2024 par la société de gestion Darwin Invest, est une SCPI diversifiée paneuropéenne qui se positionne sur l'immobilier "utile et vertueux". Avec l'obtention du label ISR dès janvier 2025, un objectif de distribution de 7,5% pour 2025 (non garanti) et une approche 100% digitale, Darwin RE01 incarne une nouvelle génération de SCPI alliant performance financière et impact environnemental positif.
Label ISR obtenu dès janvier 2025
Darwin RE01 a décroché le label ISR dès janvier 2025, seulement un mois après son lancement commercial. Cette distinction témoigne de l'engagement fort de la société de gestion en faveur d'un immobilier durable et responsable.
Darwin Invest est également membre du collectif 1% for the Planet et s'engage à reverser une partie de son chiffre d'affaires à des associations environnementales. La société est en cours de certification B Corp.
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Découvrir l'offre cashbackPrésentation de la SCPI Darwin RE01
La SCPI Darwin RE01, lancée en décembre 2024 par Darwin Invest, est une SCPI de rendement à capital variable qui s'inscrit dans une démarche d'investissement responsable et performante. Son nom est inspiré de la célèbre citation de Charles Darwin : "Ceux qui survivent ne sont pas les plus forts ni les plus intelligents, mais ceux qui s'adaptent au changement."
Cette philosophie guide la stratégie d'investissement de Darwin RE01, qui vise à anticiper les évolutions du marché et des usages pour proposer des solutions d'épargne immobilière durables et performantes.
Les 4 moteurs de Darwin RE01
- Le Savoir-faire : Plus de 30 ans d'expérience cumulée en société de gestion au sein de l'équipe
- La Tech : Une expertise technologique offrant des solutions d'investissement 100% digitales
- La Performance : Des investissements pensés sur le long terme avec une ambition de performance durable
- L'Impact durable : Label ISR, classification Article 8+, société B Corp en cours, membre 1% for the Planet
Une SCPI 100% digitale
Darwin RE01 se distingue par son approche 100% digitale, permettant une souscription entièrement en ligne et un suivi simplifié de votre investissement. Cette digitalisation complète vise à offrir une expérience utilisateur optimale tout en réduisant les coûts opérationnels.
Qui est Darwin Invest ?
Darwin Invest est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans l'épargne immobilière, agréée par l'AMF le 23 juillet 2024 sous le numéro GP20240019. Bien que récente, Darwin Invest est dirigée par une équipe d'experts ayant plus de 30 ans d'expérience cumulée dans l'univers des SCPI.
L'équipe dirigeante
- Phong Hua : Cofondateur et Directeur Général Adjoint, précédemment DG adjoint d'Iroko Zen
- Vanessa Rodrigues : Directrice des Partenariats, avec plus de 10 ans d'expérience dans les SCPI
- Marine Fourré : Gérante de la SCPI, ayant déjà exercé cette fonction chez Advenis
Patrimoine Immobilier et Performances
La SCPI Darwin RE01, lancée en décembre 2024, est en phase de constitution de son patrimoine. Au 30 juin 2025, la SCPI compte 430 associés et affiche une capitalisation de 9,8 M€.
Chiffres Clés du Patrimoine (30/06/2025)
Les 4 acquisitions du S1 2025
Darwin RE01 a réalisé 4 acquisitions stratégiques au cours du premier semestre 2025, pour un montant total de 7,41 M€ :
Argentan (61) - 2,00 M€
Commerce | Loué à Décathlon | Sous-préfecture de l'Orne sur l'axe Caen - Le Mans (A88) | Rendement : 8,25%
Sorigny (37) - 2,00 M€
Locaux d'activités | Occupé par Vinci Energies | Sud de Tours | Rendement : 7,35%
Murcia (Espagne) - 0,75 M€
Commerce | Loué à Basic Fit | Sud de l'Espagne | Première acquisition européenne | Rendement : 7,50%
Sud de Rennes (35) - 2,66 M€
Logistique & Bureaux | Entièrement loué par Engie | Financement partiel par emprunt bancaire (2,8 M€)
Répartition du Patrimoine
Au 30 juin 2025, le patrimoine de Darwin RE01 est encore en phase de constitution. Les répartitions actuelles reflètent les premières acquisitions et évolueront vers une diversification plus équilibrée.
Répartition Géographique (30/06/2025)
Objectif : répartition équilibrée entre France et zone euro
Répartition Sectorielle (30/06/2025)
Objectif : diversification sur 8 typologies d'actifs
Répartitions au 30/06/2025
Les répartitions présentées ci-dessus sont les répartitions réelles du patrimoine au 30 juin 2025. Ces répartitions vont évoluer significativement au fil des acquisitions pour atteindre les objectifs de diversification de la SCPI.
Objectifs à terme :
- Géographique : Répartition équilibrée entre France et zone euro (Allemagne, Espagne, Portugal, Italie)
- Sectoriel : Diversification sur 8 typologies (commerces, bureaux, logistique, santé, éducation, hôtels, petite enfance, locaux d'activités)
Caractéristiques Principales
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Frais de gestion à noter
Les frais de gestion de Darwin RE01 sont de 14,4% TTC, légèrement supérieurs à la moyenne du marché (10-12% HT). Ces frais incluent l'ensemble de la gestion opérationnelle et sont compensés par l'objectif de rendement attractif de 7,5%.
Pour une SCPI jeune avec une approche 100% digitale et un engagement ESG fort, cette structure de frais reste cohérente avec la proposition de valeur globale.
Engagement ESG & Labels
Investir en Nue-Propriété Darwin RE01
La SCPI Darwin RE01 est accessible en démembrement de propriété, permettant aux investisseurs d'acquérir la nue-propriété ou l'usufruit des parts selon leur stratégie patrimoniale et fiscale.
Valeur de reconstitution favorable
La SCPI Darwin RE01 présente une valeur de reconstitution favorable de 208,34€ au 30/06/2025, supérieure au prix de souscription de 200€. Cette décote du prix de part par rapport à la valeur de reconstitution est un indicateur positif pour les investisseurs en nue-propriété.
Calcul : Prix de part 200€ vs Valeur de reconstitution 208,34€ = +4,17% de potentiel de plus-value à terme.
Le démembrement : comment ça marche ?
Le démembrement permet de séparer la propriété d'une part de SCPI en deux droits distincts :
- La nue-propriété : Vous devenez propriétaire des parts sans percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. À l'issue de la période, vous récupérez automatiquement la pleine propriété.
- L'usufruit : Vous percevez les revenus locatifs pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire des parts.
Avantages de la nue-propriété
- Prix d'acquisition réduit : Investissement à prix décoté selon la durée de démembrement
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Exclusion de l'IFI pendant la période de démembrement
- Plus-value de reconstitution non fiscalisée lors de la réunion usufruit/nue-propriété
- Reconstitution automatique de la pleine propriété à terme
- Valeur de reconstitution favorable pour Darwin RE01 (208,34€ vs 200€)
Clé de répartition du démembrement
La clé de répartition permet d'établir la valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété sur les différentes périodes de démembrement. Pour Darwin RE01, voici les clés de répartition indicatives :
| Durée du démembrement | Valeur Nue-Propriété | Valeur Usufruit | Prix indicatif NP* |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 85% | 15% | 170€ |
| 5 ans | 77% | 23% | 154€ |
| 7 ans | 70% | 30% | 140€ |
| 10 ans | 60% | 40% | 120€ |
| 15 ans | 50% | 50% | 100€ |
| 20 ans | 40% | 60% | 80€ |
*Prix indicatif calculé sur la base d'un prix de part de 200€. Les clés de répartition peuvent varier selon la société de gestion et les conditions de marché.
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Les Avantages de la SCPI Darwin RE01
Label ISR dès le lancement
Obtention du label ISR en janvier 2025, un mois après le lancement, témoignant d'un engagement ESG authentique.
Objectif de rendement attractif
7,5% objectif pour 2025 (non garanti), positionnant Darwin RE01 parmi les meilleures SCPI.
Équipe d'expérience
Plus de 30 ans d'expérience cumulée dans la gestion de SCPI, avec des professionnels reconnus.
100% digitale
Souscription entièrement en ligne et suivi simplifié via une plateforme optimisée.
Diversification paneuropéenne
Investissements dans les principales économies de la zone euro.
100% d'occupation
Tous les actifs acquis sont intégralement loués (TOF et TOP à 100%).
Déploiement rapide
7,41 M€ investis dès le S1 2025 grâce à un effet de levier maîtrisé.
Délai de jouissance immédiat
0 mois de délai de jouissance, permettant de percevoir des dividendes dès la souscription.
Risques liés à l'investissement en SCPI
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés
Risques spécifiques à Darwin RE01
- Risque de très grande jeunesse : SCPI créée en décembre 2024, aucun historique
- Société de gestion récente : Darwin Invest agréée en juillet 2024, sans track record
- Patrimoine en constitution : Seulement 4 actifs au 30/06/2025
- Frais de gestion : 14,4% TTC, dans la fourchette haute du marché
- Objectif ambitieux : 7,5% reste à prouver dans la durée
- Concentration sectorielle : 61% en commerces actuellement
- Effet de levier : LTV de 26,4%
Notre Avis sur la SCPI Darwin RE01
La SCPI Darwin RE01 se présente comme une SCPI nouvelle génération qui allie ambition de performance, engagement ESG fort et innovation digitale.
Points forts
- Label ISR dès le lancement : Obtenu en janvier 2025
- Équipe d'expérience : Plus de 30 ans d'expérience cumulée
- Objectif de rendement attractif : 7,5% visé pour 2025
- 100% digitale : Souscription et suivi simplifiés
- Déploiement rapide : 7,41 M€ investis dès le S1 2025
- 100% d'occupation : Tous les actifs sont loués
- Délai de jouissance immédiat : 0 mois
- Timing de lancement favorable : Opportunités sur marchés corrigés
- Valeur de reconstitution favorable : 208,34€ vs 200€ prix de part (+4,17%), excellent pour la nue-propriété
- Démembrement disponible : Optimisation fiscale et patrimoniale possible
Points de vigilance
- SCPI très récente : Lancée en décembre 2024, aucun historique
- Société de gestion nouvelle : Darwin Invest agréée en juillet 2024
- Frais de gestion : 14,4% TTC, dans la fourchette haute mais cohérents avec l'offre digitale
- Patrimoine en constitution : Seulement 4 actifs au 30/06/2025
- Concentration sectorielle : 61% en commerces
- Objectif à prouver : Le rendement de 7,5% reste à confirmer
- Assurance-vie non disponible : Pas d'accès via ce véhicule
Pour qui est faite Darwin RE01 ?
La SCPI Darwin RE01 s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une exposition à une SCPI nouvelle génération
- Sont sensibles aux critères ESG et au label ISR
- Acceptent le risque élevé de nouveauté
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 8 ans)
- Valorisent une approche 100% digitale
- Peuvent accepter des frais de gestion plus élevés
Notre recommandation
La SCPI Darwin RE01 est une SCPI à très fort potentiel mais également à risque élevé. Son positionnement innovant, son engagement ESG authentique et son équipe expérimentée sont des atouts indéniables.
Point très positif : la valeur de reconstitution favorable (208,34€ au 30/06/2025 vs 200€ prix de part) offre un potentiel de plus-value de +4,17% et rend l'investissement en nue-propriété particulièrement attractif. Cette décote du prix de part constitue un argument supplémentaire pour les investisseurs patrimoniaux.
Cependant, la très grande jeunesse de la SCPI et de sa société de gestion constitue un risque majeur. Darwin RE01 ne dispose d'aucun historique permettant d'évaluer sa capacité à tenir ses objectifs dans la durée.
Notre conseil : Darwin RE01 peut représenter une opportunité intéressante pour les investisseurs avertis et tolérants au risque, mais elle ne devrait constituer qu'une part minoritaire (10-15%) d'un portefeuille diversifié de SCPI. Privilégiez une allocation entre plusieurs SCPI avec des maturités différentes pour mutualiser les risques.
Pour les investisseurs plus prudents, nous recommandons de privilégier des SCPI plus matures avec un track record démontré, avant éventuellement d'allouer une partie de leur investissement à Darwin RE01.
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 8 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Attention particulière pour Darwin RE01 : Cette SCPI étant très récente (lancée en décembre 2024), elle présente un risque de nouveauté élevé. Il est fortement recommandé de ne pas y consacrer plus de 10-15% de votre allocation SCPI totale et de privilégier une diversification avec des SCPI plus matures ayant fait leurs preuves.