COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Investir dans l'immobilier en 2026 : toutes les solutions
SCPI, location nue, location meublée, dispositifs fiscaux et démembrement : choisir selon vos objectifs, votre fiscalité et votre temps disponible
Comment investir dans l'immobilier en 2026 ? Soit en direct, en location nue ou meublée, avec l'effet de levier du crédit mais une gestion à assurer ; soit via des SCPI, accessibles dès quelques centaines d'euros et sans gestion locative. Côté fiscalité, le Pinel a pris fin en 2024 : en 2026, les principaux leviers sont le déficit foncier, le nouveau dispositif Jeanbrun, le Denormandie, le Malraux, la location meublée et la nue-propriété.
- SCPI : taux de distribution moyen de 4,92 % en 2025 (ASPIM), sans gestion, dès quelques centaines d'euros
- Déficit foncier : jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global, 21 400 € pour une rénovation énergétique jusqu'à fin 2027
- Dispositif Jeanbrun : amortissement de 3 % à 5,5 % par an en location nue, plafonné à 8 000 € par an
- LMNP : amortissements toujours déductibles, mais réintégrés dans la plus-value à la revente depuis 2025
- Fin de dispositifs : Pinel terminé fin 2024, Denormandie prolongé jusqu'à fin 2027
Quelles sont les différentes façons d'investir dans l'immobilier ?
L'immobilier reste le placement préféré des Français : un actif tangible, finançable à crédit, qui produit des revenus et se transmet. La bonne formule dépend de votre budget, de votre tranche d'imposition, de votre horizon et du temps que vous voulez consacrer à la gestion.
SCPI et immobilier collectif
Investir dans des dizaines d'immeubles (bureaux, santé, logistique, commerces, Europe) sans gestion locative, en direct, à crédit ou en assurance vie.
- Accessible dès quelques centaines d'euros
- SCPI sans frais d'entrée ou avec cashback via le cabinet
- SCI et OPCI en unités de compte
Location nue et déficit foncier
Acheter un bien ancien à rénover et le louer nu : les travaux créent un déficit imputable sur le revenu global.
- 10 700 € par an déductibles du revenu global
- 21 400 € pour une rénovation énergétique jusqu'à fin 2027
- Location obligatoire 3 ans après l'imputation
Location meublée (LMNP, LMP)
Louer meublé pour bénéficier du régime des BIC : au réel, l'amortissement du bien efface souvent l'impôt sur les loyers.
- Amortissement du bien et du mobilier
- Plus-value : amortissements réintégrés depuis 2025
- Résidences services gérées
Dispositif Jeanbrun
Le statut du bailleur privé créé en 2026 : un amortissement déductible des loyers pour un logement neuf ou ancien rénové, loué nu en résidence principale.
- Amortissement de 3 % à 5,5 % par an
- Plafond de 8 000 € par an et par foyer
- Engagement de location de 9 ans
Immobilier et réduction d'impôt
Denormandie, Malraux, Monuments historiques, Girardin outre-mer et SCPI fiscales : réduire son impôt en contrepartie d'un engagement de location.
- Denormandie jusqu'au 31 décembre 2027
- Malraux : réduction de 22 % ou 30 % des travaux
- SCPI fiscales sans gestion
Démembrement immobilier
Acheter la nue-propriété d'un bien ou de parts de SCPI avec une décote, sans revenus imposables ni IFI, puis récupérer la pleine propriété à l'échéance.
- Décote selon la durée du démembrement
- Aucune fiscalité pendant la durée
- Outil de transmission
Quel investissement immobilier selon votre objectif ?
| Votre objectif | Solutions adaptées | Point d'attention |
|---|---|---|
| Revenus complémentaires sans gestion | SCPI de rendement, en direct ou à crédit | Revenus fonciers imposés au barème et aux prélèvements sociaux |
| Revenus peu fiscalisés | Location meublée au réel | Gestion à assurer, amortissements réintégrés à la revente |
| Réduire son impôt sur le revenu | Déficit foncier, Jeanbrun, Malraux | Engagement de location, intérêt d'autant plus fort que la tranche d'imposition est élevée |
| Capitaliser sans fiscalité courante | Nue-propriété, immobilier en assurance vie | Aucun revenu pendant le démembrement |
| Transmettre | SCI familiale, démembrement, assurance vie | Statuts et clauses à rédiger avec soin |
Quels dispositifs de défiscalisation immobilière en 2026 ?
| Dispositif | Principe | Statut en 2026 |
|---|---|---|
| Jeanbrun (bailleur privé) | Amortissement déductible des revenus fonciers, location nue 9 ans | En vigueur, acquisitions jusqu'au 31/12/2028 |
| Déficit foncier | Travaux déductibles, 10 700 € sur le revenu global (21 400 € en rénovation énergétique) | En vigueur ; plafond majoré jusqu'au 31/12/2027 |
| Denormandie | Réduction d'impôt pour un logement ancien rénové dans certaines villes | En vigueur jusqu'au 31/12/2027 |
| Malraux | Réduction de 22 % ou 30 % des travaux de restauration, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans | En vigueur |
| Monuments historiques | Travaux déductibles du revenu global, hors plafond des niches | En vigueur |
| Girardin outre-mer | Réduction d'impôt one shot via des investissements outre-mer | En vigueur |
| LMNP au réel | Amortissement du bien et du mobilier | En vigueur ; amortissements réintégrés dans la plus-value depuis 2025 |
| Pinel | Réduction d'impôt dans le neuf | Fermé aux acquisitions depuis le 01/01/2025 |
| Censi-Bouvard | Réduction d'impôt en résidence services | Fermé depuis le 01/01/2023 |
Le Denormandie entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an, le Girardin outre-mer dans un plafond majoré de 18 000 €, tandis que le Malraux et les Monuments historiques en sont exclus. Sources : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (dispositif Jeanbrun présenté par les notaires de France) et Code général des impôts ; BOFiP, réduction Malraux.
SCPI ou immobilier en direct : que choisir ?
| Critère | SCPI | Immobilier en direct |
|---|---|---|
| Montant de départ | Quelques centaines d'euros | Apport et crédit sur un bien entier |
| Gestion | Aucune, confiée à la société de gestion | Locataires, travaux, charges, ou gestion déléguée payante |
| Diversification | Dizaines d'immeubles et de locataires | Un ou quelques biens |
| Crédit | Possible | Effet de levier maximal |
| Revente | Selon la liquidité du marché des parts, non garantie | Délai de vente d'un bien |
| Fiscalité | Revenus fonciers ; possible en assurance vie ou en démembrement | Revenus fonciers ou BIC en meublé, dispositifs fiscaux |
Pour aller plus loin : notre classement des SCPI, avantages et inconvénients des SCPI et LMNP en résidence services ou SCPI.
Quel investissement immobilier pour votre situation ?
Nos guides sur l'investissement immobilier
SCPI
Immobilier en direct
Questions fréquentes sur l'investissement immobilier
Comment investir dans l'immobilier en 2026 ?
Il existe deux grandes voies. L'immobilier en direct (location nue, location meublée, dispositifs fiscaux) offre l'effet de levier du crédit mais demande du temps de gestion. L'immobilier collectif (SCPI, SCI, OPCI) permet d'investir dès quelques centaines d'euros, sans gestion locative, avec une diversification immédiate. Le bon choix dépend de votre budget, de votre fiscalité, de votre horizon et du temps que vous voulez y consacrer.
Quels dispositifs de défiscalisation immobilière existent encore en 2026 ?
Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 et le Censi-Bouvard le 31 décembre 2022. En 2026, restent notamment le nouveau statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), le Denormandie dans l'ancien jusqu'au 31 décembre 2027, le Malraux, les Monuments historiques, le déficit foncier, la nue-propriété et le Girardin outre-mer. Les SCPI fiscales permettent d'accéder à certains de ces régimes sans gestion.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Créé par la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé permet de déduire chaque année des revenus fonciers un amortissement de 3 % à 5,5 % de la valeur du logement, terrain exclu, selon qu'il est neuf ou ancien rénové et selon le niveau de loyer. L'amortissement est plafonné à 8 000 € par an et par foyer, davantage en loyer social. Le logement, situé dans un immeuble collectif, doit être loué nu en résidence principale pendant 9 ans ; dans l'ancien, les travaux doivent atteindre 30 % du prix d'achat.
Combien peut-on déduire avec le déficit foncier ?
Le déficit foncier, hors intérêts d'emprunt, s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font sortir un logement des classes E, F ou G vers les classes A à D, pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, et le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année.
La location meublée (LMNP) est-elle encore intéressante en 2026 ?
Oui, mais moins qu'auparavant. Au régime réel, l'amortissement du bien et du mobilier permet souvent d'effacer l'impôt sur les loyers pendant de nombreuses années. En revanche, depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf pour les résidences étudiantes, les résidences seniors et les établissements pour personnes âgées ou handicapées. Le micro-BIC a aussi été durci pour les meublés de tourisme.
SCPI ou immobilier en direct : que choisir ?
La SCPI évite la gestion locative, diversifie le risque sur des dizaines d'immeubles et s'achète dès quelques centaines d'euros, mais les frais d'entrée sont élevés et la revente des parts n'est pas garantie. L'immobilier en direct permet d'utiliser pleinement le crédit et de choisir son bien, au prix d'une gestion et d'une concentration du risque. Les deux sont souvent complémentaires.
Quel est l'intérêt du démembrement immobilier ?
Acheter la nue-propriété d'un bien ou de parts de SCPI permet de payer moins que la pleine propriété, avec une décote qui augmente avec la durée du démembrement et qui suit, pour les SCPI, les clés de répartition publiées par la société de gestion. Le nu-propriétaire n'a ni revenus à déclarer ni IFI pendant le démembrement, puis récupère la pleine propriété sans frais ni impôt à l'échéance. C'est un outil de capitalisation et de transmission.
Faut-il passer par un conseiller pour investir dans l'immobilier ?
Un conseiller en gestion de patrimoine vous aide à choisir entre immobilier direct, SCPI et dispositifs fiscaux selon votre situation, à structurer le financement et la détention (en direct, en SCI ou en démembrement) et à éviter les investissements uniquement guidés par la défiscalisation. Le cabinet propose une sélection de SCPI sans frais d'entrée ou avec cashback, et vous indique par écrit son mode de rémunération.
Quel investissement immobilier choisir selon son objectif ?
Pour des revenus complémentaires sans gestion, les SCPI de rendement ; avec gestion, la location meublée au régime réel. Pour réduire ses impôts, le déficit foncier, le dispositif Jeanbrun, le Malraux ou les Monuments historiques, selon votre tranche d'imposition. Pour capitaliser ou transmettre, la nue-propriété, la SCI familiale ou l'immobilier logé dans une assurance vie.
Peut-on investir dans l'immobilier via une assurance vie ?
Oui. De nombreux contrats proposent des SCPI, des SCI et des OPCI en unités de compte. Les revenus sont capitalisés dans le contrat et suivent la fiscalité de l'assurance vie, y compris en transmission, souvent avec des frais d'entrée réduits par rapport à la souscription directe. En contrepartie, le capital n'est pas garanti et l'assureur peut limiter la part investie ou les rachats sur ces supports.
Investir dans l'immobilier avec un conseiller
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Téléphone
En visio ou par téléphone
Partout en France
Les informations de cette page sont générales et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.
Avertissement
- L'investissement immobilier, direct ou via des SCPI, présente un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque locatif ; les revenus ne sont pas garantis.
- Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les avantages fiscaux dépendent de la situation de chacun et du respect des engagements, et peuvent évoluer.
Comment Bien Investir, ORIAS n° 22004462, membre de l'ANACOFI-CIF n° E010271.