COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Loi Malraux 2026 : réduction d'impôt, conditions et avis
Jusqu'à 30 % des travaux de restauration, hors plafond des niches fiscales : zones éligibles, plafonds, plus-value, déficit foncier, SCPI Malraux et points de vigilance
Qu'est-ce que la loi Malraux ? C'est une réduction d'impôt sur le revenu de 22 % ou 30 % des travaux de restauration complète d'un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable, retenus jusqu'à 400 000 € sur 4 années consécutives, soit jusqu'à 120 000 € de réduction. Elle échappe au plafond de 10 000 € des niches fiscales. En contrepartie, le logement doit être loué nu, comme résidence principale du locataire, pendant 9 ans. Depuis 2025, les quartiers anciens dégradés ne sont plus éligibles.
- Taux : 30 % en site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde (PSMV), 22 % avec plan de valorisation (PVAP) ou pour une restauration déclarée d'utilité publique
- Plafond : 400 000 € de travaux sur 4 années consécutives, réduction reportable 3 ans
- Plafonnement des niches : non concerné
- Engagement : location nue de 9 ans, dans les 12 mois suivant la fin des travaux
- Loi de finances 2026 : aucune modification du Malraux
Comment fonctionne la loi Malraux ?
Créée en 1962 à l'initiative d'André Malraux, alors ministre de la Culture, la loi visait à sauver les centres historiques. Depuis 2009, l'avantage prend la forme d'une réduction d'impôt calculée sur les travaux de restauration (article 199 tervicies du Code général des impôts).
- Acquisition : un immeuble ou un lot dans une zone éligible, en direct, par une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés, ou via une SCPI Malraux.
- Autorisation : un permis de construire ou une autorisation spéciale de travaux, délivré avec l'accord de l'architecte des Bâtiments de France.
- Travaux : une restauration complète de l'immeuble, généralement sur 2 à 4 ans. La réduction s'impute sur l'impôt de chaque année de dépenses.
- Location : location nue, comme résidence principale, dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux, pendant 9 ans, à un locataire qui n'est pas membre du foyer fiscal.
Entre l'achat, les travaux et l'engagement de location, une opération Malraux dure le plus souvent 12 à 15 ans : c'est un investissement patrimonial de long terme.
Quelles zones sont éligibles en 2026 ?
| Zone | Taux de réduction | Statut 2026 |
|---|---|---|
| Site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé | 30 % | Éligible |
| Site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé | 22 % | Éligible |
| Restauration déclarée d'utilité publique | 22 % | Éligible |
| Quartiers anciens dégradés et quartiers à forte concentration d'habitat ancien dégradé | Aucun | Plus éligibles depuis le 1er janvier 2025 |
Le taux de 30 % pour les quartiers anciens dégradés avait été prorogé jusqu'au 31 décembre 2024 et n'a pas été reconduit. La loi de finances pour 2026 n'a pas modifié le dispositif.
Quels sont les plafonds et les obligations ?
- 400 000 € de dépenses retenues sur une période de 4 années consécutives, librement réparties entre ces années
- Report : la fraction de réduction qui dépasse l'impôt d'une année se reporte sur les 3 années suivantes
- Hors plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €
- Parties communes : chaque copropriétaire bénéficie de la réduction sur sa quote-part des travaux des parties communes
- Pleine propriété : le bien ne doit pas être démembré pendant l'engagement, sous peine de reprise de la réduction
- Non-cumul : un même logement ne peut pas bénéficier à la fois du Malraux et d'un autre dispositif, comme le nouveau dispositif Jeanbrun
Travaux éligibles : restauration des façades et toitures, réhabilitation intérieure, mise aux normes dans le respect du caractère patrimonial, restauration des éléments architecturaux. Le prix d'acquisition du bâti ancien n'ouvre pas droit à réduction.
Les autres charges du bien loué, comme la taxe foncière, l'assurance ou les frais de gestion, suivent les règles des revenus fonciers : un éventuel déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt qui ne s'imputent que sur les revenus fonciers, l'excédent étant reportable 10 ans sur les revenus fonciers.
Exemple d'investissement Malraux
Prix du bâti : 220 000 €. Travaux : 180 000 €, réalisés sur 3 ans à raison de 60 000 € par an. Réduction d'impôt : 30 % × 60 000 € = 18 000 € par an pendant 3 ans, soit 54 000 € au total, hors plafond des niches. Si l'impôt d'une année est inférieur à 18 000 €, le solde se reporte sur les 3 années suivantes.
La réduction arrive au rythme des travaux, alors que les appels de fonds sont souvent payés plus tôt : prévoyez la trésorerie, notamment en cas de financement à crédit.
Le Malraux est-il adapté à votre niveau d'impôt et à votre horizon ?
Comment est calculée la plus-value à la revente ?
Les travaux qui ont ouvert droit à la réduction Malraux ne peuvent pas être ajoutés au prix d'acquisition pour calculer la plus-value : le Code général des impôts exclut les dépenses déjà prises en compte pour l'impôt sur le revenu (article 150 VB). L'administration l'a confirmé pour les opérations réalisées en vente d'immeuble à rénover (VIR). Seuls le prix du bâti et les frais d'acquisition forment le prix de revient fiscal.
La plus-value immobilière est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, taux maintenu en 2026, avec des abattements pour durée de détention : exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Achat 400 000 €, dont 220 000 € de bâti et 180 000 € de travaux, plus 15 000 € de frais. Revente 400 000 €. Prix de revient fiscal : 220 000 € + 15 000 € = 235 000 €, soit une plus-value brute de 165 000 €. Impôt : abattement de 48 %, base de 85 800 €, impôt de 16 302 €, plus une surtaxe de 2 % soit 1 716 €. Prélèvements sociaux : abattement de 13,2 %, base de 143 220 €, soit 24 634 €. Total : 42 652 €, alors que le bien est revendu à son prix d'achat.
Conclusion : un bien Malraux se garde longtemps. Voir notre article sur la fiscalité de la plus-value immobilière.
Peut-on combiner Malraux et déficit foncier ?
Oui, dans certains montages. Lorsque les copropriétaires se regroupent dans une association syndicale libre (ASL) ou une association foncière urbaine libre (AFUL) qui conduit les travaux, une partie des dépenses ouvre droit à la réduction Malraux et les autres charges peuvent alimenter un déficit foncier. Ce montage n'est pas possible pour une acquisition en vente d'immeuble à rénover. Il est surtout intéressant si vous percevez déjà des revenus fonciers, imposés au régime réel.
Qu'est-ce qu'une SCPI Malraux ?
Une SCPI fiscale Malraux achète et restaure plusieurs immeubles éligibles. Chaque associé bénéficie de la réduction d'impôt sur la part de sa souscription affectée aux travaux, avec un ticket de quelques milliers d'euros et une gestion entièrement déléguée.
- Ticket d'entrée réduit et gestion déléguée
- Mutualisation sur plusieurs immeubles et villes
- Réduction d'impôt hors plafond des niches
- Parts à conserver jusqu'à la dissolution, souvent 13 à 15 ans
- Marché secondaire quasi inexistant
- Rendement locatif faible, valeur de revente incertaine
Pour comparer avec les SCPI de rendement, voir notre classement des SCPI ; pour une approche globale, notre page investir en SCPI.
Loi Malraux : avantages, limites et notre avis
- Une réduction d'impôt élevée, hors plafond des niches
- Un bien rare, en centre historique, souvent plus résilient
- Un outil adapté aux pics d'imposition : revenus exceptionnels, plus-value, prime
- Après 9 ans : résidence principale ou secondaire, location meublée, transmission
- Prix au mètre carré élevé : le bâti plus les travaux doit rester cohérent avec la valeur du bien rénové
- Rendement locatif faible
- Risques de chantier : retards, dépassements, défaillance d'entreprise
- Plus-value calculée sans les travaux, liquidité réduite
Notre avis : le Malraux s'adresse aux foyers fortement imposés, en pratique dans les tranches à 41 % ou 45 %, qui peuvent immobiliser leur capital plus de 15 ans. La qualité de l'emplacement, du monteur d'opération et du prix d'achat compte davantage que la réduction elle-même. Pour les autres solutions, voir immobilier et réduction d'impôt et comment défiscaliser.
L'investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'illiquidité. Le non-respect de l'engagement de location entraîne la reprise de la réduction d'impôt. Les avantages fiscaux ne doivent pas être la seule raison d'investir.
Questions fréquentes sur la loi Malraux
Qu'est-ce que la loi Malraux ?
C'est une réduction d'impôt sur le revenu de 22 % ou 30 % des travaux de restauration complète d'un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable, en contrepartie d'une location nue de 9 ans comme résidence principale du locataire. Elle a été créée en 1962 pour préserver les centres historiques.
Quel est le montant maximum de la réduction Malraux ?
Les travaux sont retenus jusqu'à 400 000 € sur 4 années consécutives, soit une réduction maximale de 120 000 € au taux de 30 % et de 88 000 € au taux de 22 %. La fraction qui dépasse l'impôt d'une année se reporte sur les 3 années suivantes.
Quelles zones sont éligibles à la loi Malraux en 2026 ?
Les sites patrimoniaux remarquables dotés d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur, avec un taux de 30 %, ou d'un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine, avec un taux de 22 %, ainsi que les restaurations déclarées d'utilité publique, à 22 %. Les quartiers anciens dégradés ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2025.
La loi Malraux est-elle soumise au plafonnement des niches fiscales ?
Non. La réduction Malraux n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Elle a son propre plafond de 400 000 € de travaux sur 4 années consécutives.
Comment est calculée la plus-value à la revente d'un bien Malraux ?
Les travaux qui ont ouvert droit à la réduction ne peuvent pas être ajoutés au prix d'acquisition : seuls le prix du bâti et les frais d'acquisition forment le prix de revient. La plus-value est imposée à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans, et une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Peut-on cumuler Malraux et déficit foncier ?
Oui, dans certains montages : lorsque les copropriétaires se regroupent dans une ASL ou une AFUL, une partie des dépenses ouvre droit à la réduction Malraux et d'autres charges peuvent créer un déficit foncier. Ce montage n'est pas possible pour une acquisition en vente d'immeuble à rénover.
Une SCI à l'impôt sur les sociétés peut-elle investir en Malraux ?
Non. La réduction Malraux est une réduction d'impôt sur le revenu : elle bénéficie aux particuliers investissant en direct, via une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés ou via une SCPI Malraux.
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec le Malraux ?
Non, un même logement ne peut pas bénéficier de deux dispositifs. Le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, permet d'amortir un logement loué nu ; le Malraux donne une réduction d'impôt sur les travaux de restauration. Il faut choisir l'un ou l'autre pour un bien donné.
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Les informations de cette page sont générales et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.
Avertissement
- Tout investissement comporte un risque de perte en capital ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- Les règles fiscales citées sont celles de 2026, dépendent de la situation de chacun et peuvent évoluer.
Comment Bien Investir, ORIAS n° 22004462, membre de l'ANACOFI-CIF n° E010271.
Sources
- BOFiP : réduction d’impôt Malraux
- Code général des impôts : articles 199 tervicies (réduction Malraux), 150 VB (prix d'acquisition des plus-values), 156 (déficit foncier)
- Code du patrimoine : sites patrimoniaux remarquables
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026