Loi Malraux 2026 : Guide Complet - Réduction Fiscale, Fonctionnement et Avis
La Loi Malraux, dispositif historique créé en 1962, permet d'obtenir une réduction fiscale exceptionnelle de 22% à 30% du montant des travaux de rénovation effectués sur des biens immobiliers situés dans des zones protégées du patrimoine français. Découvrez comment cette niche fiscale prestigieuse peut transformer votre stratégie patrimoniale en 2026.
Réponse rapide
La Loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière permettant une réduction d'impôt sur le revenu de 22% à 30% du montant des travaux de restauration, plafonnés à 400 000 € sur 4 ans (soit jusqu'à 120 000 € d'économie d'impôt). En contrepartie, le bien doit être loué nu en résidence principale pendant 9 ans minimum. En 2026, seuls les immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec PSMV ou PVAP approuvé sont éligibles. Ce dispositif n'est pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.
Points de vigilance clés en 2026
Zones éligibles (depuis le 1er janvier 2025) : Les biens situés dans des Quartiers Anciens Dégradés (QAD) ou des quartiers NPNRU ne sont plus éligibles au dispositif Malraux. Seuls restent éligibles les immeubles dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec PSMV ou PVAP approuvé, ainsi que les programmes de restauration déclarés d'utilité publique.
Plus-values (depuis le 19 janvier 2025) : La réponse ministérielle Frassa précise que le montant des travaux ne peut plus être inclus dans le prix d'acquisition pour calculer la plus-value à la revente, supprimant ainsi le double avantage fiscal précédemment accordé pour les biens acquis en VIR.
LFI 2026 (promulguée le 19 février 2026) : Aucune modification du dispositif Malraux lui-même. Les taux, plafonds et durée d'engagement restent inchangés. À noter : le nouveau statut de Bailleur Privé (dispositif Jeanbrun) instauré par la LFI 2026 n'est pas cumulable avec la Loi Malraux.
Sommaire de l'article
1. Comment fonctionne la Loi Malraux ? Présentation et Fonctionnement
1.1 Pourquoi cette loi a-t-elle été créée ?
André Malraux, ministre de la Culture de l'époque, était profondément attaché à la préservation du patrimoine architectural français. Avant et pendant les années 1960, l'« ère du béton » a profondément transformé l'esthétique des villes françaises. Pour protéger les immeubles les plus représentatifs des époques post-modernes et préserver l'identité architecturale française, André Malraux a créé en 1962 une loi d'encadrement et d'incitation pour encourager les particuliers à investir dans la belle pierre.
Cette loi vise à stimuler la demande en diminuant le coût de la rénovation par des allègements fiscaux, dans le cadre d'acquisitions anciennes prestigieuses et historiques. Le dispositif, toujours en vigueur aujourd'hui, couple la préservation esthétique du patrimoine immobilier avec l'obligation de location en tant que résidence principale.
Objectifs de la Loi Malraux selon l'ANCT
Selon l'Agence Nationale de Cohésion du Territoire, la Loi Malraux poursuit quatre objectifs majeurs :
- Lutter contre l'obsolescence du parc immobilier ancien
- Revitaliser les quartiers historiques les plus anciens
- Diversifier et améliorer le type de logements locatifs disponibles
- Stimuler les investissements privés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville
1.2 Comment fonctionne le dispositif Malraux ?
Le fonctionnement de la Loi Malraux suit un processus en plusieurs étapes :
- Acquisition : une personne physique ou morale (SCI fiscalisées à l'IS ou SCPI fiscale) achète un bien immobilier éligible
- Travaux : réalisation des travaux de rénovation sur 1 à 4 années maximum
- Location : mise en location du bien pendant au minimum 9 années en tant qu'habitation principale
- Contrainte familiale : les locataires ne doivent pas appartenir au cercle familial du propriétaire
Durée totale de l'opération
Les opérations en Loi Malraux durent généralement plus de 15 ans au total en additionnant l'acquisition, les travaux (1 à 4 ans) et la période de location obligatoire (9 ans minimum). Il s'agit donc d'un investissement patrimonial de long terme.
1.3 Le Zonage et la Réduction Fiscale
Validation par les Architectes des Bâtiments de France (ABF)
En Loi Malraux, l'obtention du permis de construire est établie par la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC). Ce sont les Architectes des Bâtiments de France (ABF) qui valident le projet et donnent leur accord pour le permis de construire (avec le préfet).
Les ABF sont avant tout architectes et urbanistes d'État, sous l'égide du ministère de la Culture. Ils sont formés spécifiquement pour restaurer les monuments et édifices du patrimoine culturel français en respectant un cahier des charges strict.
Les zones éligibles en 2026
Changement majeur au 1er janvier 2025 - Toujours en vigueur en 2026
Fin de l'éligibilité des QAD : Les Quartiers Anciens Dégradés (QAD) et les quartiers NPNRU ne sont plus éligibles au dispositif Malraux depuis le 1er janvier 2025. La LFI 2026 n'a pas modifié ce périmètre.
Seules les zones suivantes restent éligibles :
- Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec PSMV approuvé
- Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec PVAP approuvé
- Programmes de restauration déclarés d'utilité publique
La réduction fiscale varie selon la zone géographique où se situe le bien immobilier :
| Type de zone (2026) | Taux de réduction fiscale | Caractéristiques |
|---|---|---|
| SPR avec PSMV | 30% | Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur approuvé |
| SPR avec PVAP / Utilité publique | 22% | Site avec Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine approuvé OU programme de restauration déclaré d'utilité publique |
| QAD / NPNRU | NON ÉLIGIBLE depuis 2025 | Quartiers Anciens Dégradés et quartiers NPNRU exclus du dispositif depuis le 01/01/2025 |
Cette réduction est imputée sur l'impôt sur le revenu, l'année correspondant à l'effectivité des dépenses de travaux.
1.4 Fonctionnement et Plafonnement de la Loi Malraux
Durée des travaux et période de location
La réduction fiscale est calculée sur le nombre d'années de travaux, qui peut s'étaler sur une durée de 1 à 4 ans maximum. Les travaux doivent être effectués dans l'ensemble du bâtiment et ne peuvent dépasser quatre années. Sans fouilles archéologiques, cette durée est ramenée à trois ans (durée la plus courante).
Il s'ensuit une période de location en pleine propriété durant au minimum 9 années. Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.
Plafonds de dépenses
Plafonnement des travaux Malraux
Les dépenses de travaux sont plafonnées de la manière suivante :
- 400 000 € maximum sur la totalité de l'opération
- 100 000 € maximum par an de travaux
- Non soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €
Bien que la Loi Malraux ne rentre pas dans le cadre du plafonnement général des niches fiscales à 10 000 €, elle reste bornée par ses propres plafonds.
Répartition parties privatives / parties communes
La réduction fiscale s'applique sur les parties privatives, mais chaque copropriétaire bénéficie également d'une réduction au prorata de ses tantièmes de copropriété pour les travaux effectués sur les parties communes. C'est un avantage non négligeable !
1.5 Les Travaux Éligibles
Les travaux doivent obligatoirement être d'utilité publique ou de mise en valeur du patrimoine. Ils doivent respecter les conditions contractuelles habituelles de l'immobilier, avec toutes les garanties et obligations en vigueur.
Les Architectes des Bâtiments de France (ABF) ont pour mission de contrôler ces travaux et de s'assurer de leur conformité avec le cahier des charges patrimonial.
Types de travaux éligibles
Les travaux éligibles à la réduction fiscale Malraux comprennent généralement :
- Restauration des façades historiques
- Réfection de la toiture avec matériaux d'époque
- Réhabilitation complète de l'intérieur
- Mise aux normes tout en respectant le caractère patrimonial
- Restauration des éléments architecturaux remarquables
1.6 Déductibilité Fiscale
Charges foncières de droit commun
Les charges foncières de droit commun et les dépenses spécifiques à la restauration de l'immeuble rentrent dans le cadre du dispositif fiscal Malraux. Voici les principales charges déductibles :
Charges foncières déductibles
- Dépenses d'entretien et de réparation
- Primes d'assurance
- Dépenses d'amélioration
- Frais de gestion
- Impôts locaux payés par le propriétaire
Les charges de droit commun sont déductibles de vos revenus globaux dans le cadre de la loi, jusqu'à leur plafonnement habituel de déductibilité, soit 10 700 € par an.
Le surplus est déductible sur les revenus fonciers. S'ils couvrent l'ensemble des revenus fonciers, ils seront reportables durant 10 années (sur les revenus fonciers). Cet élément n'est pas une spécificité propre de la Loi Malraux mais relève du cadre d'application du déficit foncier.
Charges liées à un crédit
Traitement des intérêts d'emprunt
Les intérêts d'emprunt et les frais inhérents ne peuvent être déduits comme des charges affectées au bien dans le cadre de la réduction Malraux. Cependant, ces frais sont tout de même déduits sur les revenus fonciers et reportés sur ces revenus de même nature durant les 10 années suivantes.
S'il existe un excédent (revenu imposable insuffisant pour absorber la totalité du déficit), celui-ci peut être reporté les 5 années suivantes.
Si aucune recette ne peut être tirée du logement pendant les travaux, il est possible par le biais de la Loi Malraux d'imputer du revenu global les charges de l'immeuble !
1.7 Exemple Simple d'Investissement
Cas pratique : Investissement de 400 000 €
Hypothèses :
- Prix d'acquisition : 220 000 €
- Budget travaux : 180 000 €
- Durée des travaux : 3 années
- Zone PSMV : réduction fiscale de 30%
Calcul de la réduction fiscale :
- Travaux par an : 180 000 € / 3 = 60 000 € par an
- Réduction fiscale annuelle : 60 000 € × 30% = 18 000 € par an
- Réduction fiscale totale : 54 000 € sur 3 ans
À cela s'ajoutent également les frais déductibles fiscalement (charges foncières, intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers, etc.)
1.8 Le Calcul de la Plus-Value
Modification fiscale majeure - Janvier 2025 (toujours en vigueur)
Réponse ministérielle Frassa (19 janvier 2025) : L'administration fiscale a changé de position concernant les biens acquis en VIR (Vente d'Immeuble à Rénover).
Avant le 19 janvier 2025 : Double avantage fiscal possible - réduction d'impôt sur les travaux ET inclusion des travaux dans le prix d'acquisition pour calculer la plus-value.
Depuis le 19 janvier 2025 : Le montant des travaux ne peut PLUS être inclus dans le prix d'acquisition pour calculer la plus-value. La LFI 2026 n'a pas modifié cette règle.
Point de vigilance majeur
C'est l'un des aspects les plus contraignants de la Loi Malraux : seul le montant du foncier est pris en compte dans le prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value ! Les travaux ne sont pas intégrés dans le prix de revient fiscal. Cela limite considérablement la liquidité d'un tel bien.
Fiscalité de la plus-value immobilière
La fiscalité sur la plus-value immobilière est de :
- 19% d'impôt sur le revenu
- 17,2% de prélèvements sociaux
Elle bénéficie d'un abattement directement lié à la durée de détention :
- Exonération totale d'IR à partir de 22 ans de détention
- Exonération totale de PS à partir de 30 ans de détention
Exemple de calcul de plus-value Malraux
Cas pratique simplifié
Données d'acquisition :
- Achat total : 400 000 € (dont 220 000 € de foncier + 180 000 € de travaux)
- Frais de notaire : 15 000 €
Données de revente (après 13 ans) :
- Prix de vente : 400 000 €
Calcul de la plus-value brute :
- Prix de revient fiscal = 220 000 € (foncier) + 15 000 € (frais) = 235 000 €
- Plus-value brute = 400 000 € - 235 000 € = 165 000 €
Abattement pour durée de détention (13 ans) :
- Abattement IR (48%) : 165 000 € × 48% = 79 200 €
- Plus-value imposable IR : 165 000 € - 79 200 € = 85 800 €
- Impôt sur le revenu : 85 800 € × 19% = 16 302 €
Prélèvements sociaux :
- Abattement PS (13,2%) : 165 000 € × 13,2% = 21 780 €
- Plus-value imposable PS : 165 000 € - 21 780 € = 143 220 €
- Prélèvements sociaux : 143 220 € × 17,2% = 24 634 €
Fiscalité totale : 16 302 € + 24 634 € = 40 936 €
Cela n'incite véritablement pas à vendre le bien « rapidement ». La conservation à très long terme est fortement recommandée pour éviter une fiscalité qui annihilerait une grande partie de l'enrichissement patrimonial.
Pour plus de détails sur la fiscalité immobilière, consultez notre article complet sur la fiscalité de la plus-value immobilière.
2. Le Malraux Optimisé en Déficit Foncier
Il existe la possibilité d'utiliser le déficit foncier en complément du dispositif fiscal Malraux, ce qui permet d'optimiser encore davantage la fiscalité de l'opération. On retrouve ce montage également parfois dans le dispositif fiscal Pinel.
Structure juridique nécessaire
Pour bénéficier de cette optimisation, les copropriétaires doivent se regrouper dans :
- une ASL (Association Syndicale Libre)
- une AFUL (Association Foncière Urbaine Libre)
- une AFU (Association Foncière Urbaine)
Cette structure permet de restaurer l'immeuble dans le cadre de la Loi Malraux et de déduire les charges liées aux parties communes.
Exception importante
Pour les opérations montées en VIR (Vente d'Immeuble à Rénover), cette possibilité d'optimisation avec le déficit foncier n'est pas éligible.
Fonctionnement de l'optimisation
Le principe est simple et particulièrement avantageux :
- Une partie des travaux éligibles au Malraux rentre dans le calcul de la réduction d'impôt (22% ou 30%)
- Les autres charges créées viennent alimenter le déficit foncier déductible
Optimisation du déficit foncier
Comme dans toutes opérations créant du déficit foncier, cette possibilité sera optimisée à condition d'avoir des revenus fonciers par ailleurs.
Rappel du mécanisme :
- Un déficit foncier est constaté lorsqu'une charge est supérieure à une recette
- Il s'impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
- Il ne peut être utilisé qu'en cas d'imposition au régime réel (hors micro-foncier)
Pour comprendre en détail ce mécanisme, consultez notre guide complet sur l'investissement en déficit foncier.
3. SCPI Malraux
La Loi Malraux est également proposée dans le cadre de SCPI fiscales spécialisées. Ce véhicule d'investissement offre une approche alternative particulièrement intéressante pour les investisseurs souhaitant bénéficier de la défiscalisation Malraux sans les contraintes de gestion.
Fonctionnement des SCPI Malraux
Avantages des SCPI Malraux
- Gestion déléguée : pas de gestion locative à assurer personnellement
- Mutualisation des risques : diversification sur plusieurs biens patrimoniaux
- Accessibilité : ticket d'entrée plus faible que pour un bien en direct
- Pas de charges à déduire : déjà acquittées par le gérant de la SCPI
- Véhicule transparent fiscalement : la réduction fiscale est répercutée aux associés
- Expertise professionnelle : sélection des biens par des spécialistes
Dans le cadre d'une SCPI Malraux, il n'y aura pas de charges à déduire personnellement puisque déjà acquittées par le gérant de la SCPI. Ce véhicule d'investissement est transparent et permet de déléguer totalement la gestion à un professionnel.
Pour en savoir plus sur ce type d'investissement, consultez notre article détaillé sur les SCPI fiscales.
4. Avantages et Inconvénients de la Loi Malraux
À qui s'adresse la Loi Malraux ?
La Loi Malraux s'adresse aux contribuables domiciliés fiscalement en France dont la charge fiscale est élevée — en pratique, les foyers imposés dans les tranches marginales à 41% ou 45%. Elle est particulièrement adaptée aux situations de revenus exceptionnels ponctuels (plus-value importante, prime, héritage) ou aux contribuables structurellement fortement imposés souhaitant combiner défiscalisation et investissement patrimonial de long terme.
4.1 Les Avantages de la Loi Malraux
Points forts du dispositif Malraux
1. Le patrimoine exceptionnel
Acquérir un bien dans le cadre de la Loi Malraux, c'est acquérir un actif immobilier patrimonial d'exception. Par rapport à un immobilier « lambda », son histoire, son esthétique et sa rareté vont le protéger plus facilement de la volatilité du secteur immobilier. Cela ne le préserve pas totalement, mais à terme, au-delà de son usage, l'identité et la beauté du bien en font un actif plus résilient face aux baisses de prix.
2. Le prestige
C'est un aspect rarement évoqué dans la gestion de patrimoine, souvent cantonnée à un aspect comptable. Cependant, un bien éligible à cette loi est par nature plus beau et plus prestigieux. Il procure une satisfaction personnelle et une fierté de propriété incomparables.
3. La réduction fiscale exceptionnelle
Évidemment, si l'on s'intéresse à la Loi Malraux, la caractéristique qui prime avec le caractère patrimonial est la possibilité de réduire significativement sa fiscalité.
- Réduction de 22% à 30% du montant des travaux
- Exclusion du plafonnement des niches fiscales de 10 000 €
- Possibilité de « déplafonner » la réduction maximale annuelle
4. Maintien de plafonds antérieurs avantageux
Si vous avez déjà effectué un investissement dans un dispositif fiscal disposant à l'époque d'un plafonnement fiscal supérieur à la loi en vigueur, votre plafonnement restera plus élevé. Le calcul concernant le plafonnement fiscal disposera des règles de votre première acquisition ! C'est un réel avantage peu connu.
Pour en savoir plus sur les stratégies de défiscalisation, consultez notre guide sur comment réduire ses impôts.
4.2 Les Inconvénients de la Loi Malraux
Points de vigilance
1. La durée d'investissement
Lorsque vous investissez dans ce type de bien, vous accédez à un investissement sur le très long terme. Si la revente est effectuée sans raison valable avant la fin de l'engagement, il y aura une requalification fiscale avec remise en cause des avantages. Vous devrez patienter pour capitaliser ou vous servir de votre bien en tant que résidence principale.
2. L'emplacement et la rareté
La loi existe depuis 1962. Beaucoup d'opportunités en centre-ville sont déjà passées par la rénovation Malraux. Cela diminue le nombre potentiel de biens éligibles de qualité disponibles.
Le bien doit être loué facilement. Son emplacement et la demande locative doivent être existants. Si le bien est éloigné des pôles d'activités, des commerces ou des transports en commun, la possibilité de le louer sera affaiblie, ce qui peut nuire à l'opération.
3. Application concentrée de la réduction fiscale
La réduction fiscale s'applique en une seule fois par année de travaux. Il faut donc provisionner pour diminuer votre effort d'épargne si vous passez par un financement, car la trésorerie sera sollicitée avant de récupérer la réduction d'impôt.
4. Le prix d'acquisition
On peut souvent douter du fait de compenser les travaux par la réduction fiscale. Il faut donc acheter « au bon prix ». Le calcul est simple : le prix du foncier majoré du prix des travaux doit rester raisonnable par rapport à la valeur vénale du bien rénové. Un bien en Malraux reste cher car qualitatif. Cela renforce l'importance de le garder sur le long terme.
5. Le rendement locatif faible
Le rendement locatif brut est généralement faible. Le prix de l'immobilier ancien majoré des coûts de travaux génère un rendement locatif modeste. Dans ce type d'opération, on parlera plus facilement de Taux de Rendement Interne (TRI) qui prendra en considération tous les effets de levier et les coûts réels de l'opération sur la durée totale.
Meubler le bien in fine peut être une bonne opportunité pour booster le rendement après la période d'engagement.
6. L'effort d'épargne important
Suivant le montage financier, étant donné la méthode de réduction fiscale concentrée, il faut :
- Soit être en capacité de faire une opération importante et de provisionner la réduction fiscale
- Soit simplement pouvoir absorber un effort d'épargne conséquent pendant la durée des travaux
Comment Utiliser et Optimiser la Loi Malraux ?
Une fois les 9 années de location obligatoire écoulées, ce type d'opération peut être utilisé et optimisé de plusieurs manières stratégiques.
Options post-engagement
Stratégies d'optimisation après 9 ans
1. Résidence principale ou secondaire
Le bien peut devenir votre résidence principale ou secondaire. C'est une forme d'investissement permettant de figer une date à laquelle le bien sera utilisé personnellement, idéal pour préparer sa retraite.
2. Poursuite de la location
Continuer à louer le bien (nu ou meublé) pour générer des revenus complémentaires.
3. Location meublée (optimisation fiscale)
Après la période obligatoire, vous pouvez louer le bien en meublé et utiliser la fiscalité en BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) afin de gommer la fiscalité propre aux loyers perçus.
- Loyers plus élevés en meublé qu'en nu
- Annihilation possible de la fiscalité sur les loyers perçus
- Boost du rendement global de l'opération
Il faut toutefois que la zone soit propice à la location meublée (demande existante).
4. Transmission patrimoniale
Transmettre le bien à des proches dans le cadre d'une stratégie de transmission patrimoniale.
Point de vigilance : démembrement
Il est important de ne pas démembrer le bien pendant la phase Malraux, car il subirait une requalification fiscale avec remise en cause des avantages fiscaux. Le démembrement peut tout à fait être effectué par la suite et bénéficier des outils usuels (SCI, donation en nue-propriété, etc.).
Cas d'usage optimal de la Loi Malraux
Si l'on se base sur la réduction fiscale, il est clair que son montant important et concentré sur peu d'années en fait un outil particulièrement intéressant lorsque vous avez :
- Une fiscalité fluctuante avec des pics d'imposition
- Une fiscalité exceptionnelle sur une ou quelques années (plus-value importante, prime exceptionnelle, héritage, etc.)
- Des revenus élevés nécessitant une optimisation fiscale significative
Pour plus d'informations sur l'optimisation fiscale globale, consultez notre article sur comment baisser sa fiscalité IR et IFI.
Nouveautés et Modifications 2025-2026
Les années 2025 et 2026 ont apporté plusieurs modifications importantes au contexte fiscal qu'il est essentiel de connaître avant d'investir en Loi Malraux.
Changements au 1er janvier 2025 (toujours en vigueur)
1. Restriction des zones éligibles
Fin de l'éligibilité des QAD et NPNRU : Les Quartiers Anciens Dégradés (QAD) et les quartiers présentant une concentration élevée d'habitat dégradé ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2025.
Zones restant éligibles :
- Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec PSMV approuvé → 30% de réduction
- Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec PVAP approuvé → 22% de réduction
- Programmes de restauration déclarés d'utilité publique → 22% de réduction
2. Nouvelle position fiscale sur les plus-values (19 janvier 2025)
Réponse ministérielle Frassa : L'administration fiscale a changé de doctrine concernant le calcul de la plus-value pour les biens acquis en VIR (Vente d'Immeuble à Rénover).
- Avant le 19/01/2025 : Possibilité de bénéficier d'un double avantage - réduction d'impôt sur les travaux + inclusion des travaux dans le prix d'acquisition
- Depuis le 19/01/2025 : Le montant des travaux ne peut plus être inclus dans le prix d'acquisition pour calculer la plus-value
3. Report de réduction d'impôt
Si la réduction d'impôt excède l'impôt dû une année donnée, l'excédent peut être reporté sur les 3 années suivantes. Cette souplesse permet d'optimiser l'avantage fiscal même en cas de revenus fluctuants.
Loi de Finances 2026 : ce qui change (et ce qui ne change pas)
La LFI 2026, promulguée le 19 février 2026, ne modifie pas le dispositif Malraux lui-même. Les éléments suivants restent inchangés :
- Plafond de 400 000 € sur 4 ans (100 000 € par an)
- Exclusion du plafonnement des niches fiscales de 10 000 €
- Taux de réduction de 22% et 30%
- Engagement de location de 9 ans
- Zones éligibles (SPR avec PSMV ou PVAP, utilité publique)
Nouveau dispositif « Bailleur Privé » (Jeanbrun) - non cumulable
La LFI 2026 instaure un nouveau statut fiscal de Bailleur Privé (dit dispositif Jeanbrun) permettant aux propriétaires de déduire chaque année une fraction de la valeur de leur bien immobilier (entre 3,5% et 5,5%). Ce dispositif vise à prendre le relais du Pinel pour soutenir l'investissement locatif. Il est formellement incompatible avec la Loi Malraux : un investisseur ne peut pas cumuler les deux régimes sur un même bien.
Réforme des plus-values immobilières : abandonnée
Le Sénat avait adopté dans un premier temps une réforme en profondeur du régime des plus-values immobilières. Cette réforme n'a pas été retenue dans le texte final du gouvernement. Les règles de calcul des plus-values (abattements pour durée de détention, taux d'imposition) restent donc inchangées en 2026.
Loc'Avantages : maintenu jusqu'au 31 décembre 2027
Contrairement à ce qui avait été craint, le dispositif Loc'Avantages (ex-loi Cosse) est maintenu jusqu'au 31 décembre 2027 selon l'article 88 de la LFI 2025, confirmé en 2026. Ce dispositif ne concerne pas directement le Malraux mais illustre la volonté du législateur de maintenir des incitations à la location abordable.
Plan "Action Cœur de Ville"
Le dispositif Malraux s'intègre parfaitement dans la dynamique du Plan Action Cœur de Ville qui vise à réhabiliter, préserver et repeupler les centres historiques de 222 villes françaises.
Ce plan prévoit 5 milliards d'euros d'aides pour la réhabilitation urbaine, avec un objectif de financement additionnel de 5 milliards d'euros pour les projets de transition écologique.
Exemples de réussite : Bordeaux, Toulon, Lyon ont particulièrement bénéficié de cette dynamique de réhabilitation de leurs centres-villes historiques.
Contexte fiscal général 2026
Bilan des dispositifs de défiscalisation immobilière en 2026 :
- Loi Pinel : Fermé aux nouveaux investisseurs depuis le 1er janvier 2025
- Dispositif « Bailleur Privé » (Jeanbrun) : Nouveau - instauré par la LFI 2026, non cumulable avec Malraux
- Loc'Avantages : Maintenu jusqu'au 31 décembre 2027
- Déficit foncier : Toujours en vigueur, cumulable avec Malraux (hors VIR)
- Loi Malraux : Maintenue sans modification en 2026 - l'un des rares dispositifs de défiscalisation immobilière très attractifs pour les contribuables fortement imposés
Perspectives pour 2026 et au-delà
L'extinction de la Loi Malraux n'est pas prévue et ne devrait pas être envisagée compte tenu des besoins importants de rénovation du parc immobilier urbain historique français. Le dispositif s'inscrit dans une politique de long terme de préservation du patrimoine architectural national.
Cependant, les modifications récentes montrent que le législateur peut ajuster le périmètre d'éligibilité et les modalités fiscales. Il est donc recommandé de :
- Se tenir informé des évolutions législatives
- Consulter un expert en gestion de patrimoine avant d'investir
- Vérifier systématiquement l'éligibilité de la zone d'investissement
- Anticiper une conservation très long terme du bien (20-30 ans minimum)
Conclusion
La Loi Malraux, votée en 1962 puis complétée en 1985, est une loi dite « d'aménagement » car l'objectif de défiscalisation vise la conservation et la rénovation du patrimoine historique français. Elle permet aux propriétaires d'immeubles anciens d'effectuer une restauration complète, de les louer et de bénéficier d'atouts fiscaux exceptionnels.
Ce dispositif permet aussi de déduire certaines charges de leur revenu global ou foncier : le déficit foncier résultant des travaux de restauration réalisés, les intérêts d'emprunt, etc.
Points clés à retenir
- Réduction fiscale de 22% à 30% du montant des travaux
- Plafond de 400 000 € de travaux (100 000 € par an maximum)
- Engagement de location de 9 ans minimum
- Patrimoine historique exceptionnel avec valeur refuge
- Dispositif hors plafonnement des niches fiscales
- Conservation long terme fortement recommandée (fiscalité plus-value)
- Possibilité d'optimisation avec déficit foncier
- Alternative : SCPI Malraux pour gestion déléguée
- Non cumulable avec le nouveau dispositif Bailleur Privé (LFI 2026)
Ce dispositif est parfait pour atténuer les hausses impromptues et significatives d'impôt. La Loi Malraux est applicable dans tous les immeubles pouvant bénéficier de rénovations réglementées et pour tous les contribuables sans exception.
Il est tout de même fortement encouragé de garder le bien très longtemps afin de l'optimiser et d'éviter une fiscalité importante sur la plus-value à la revente.
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Questions Fréquentes sur la Loi Malraux
Retrouvez ci-dessous les réponses aux questions les plus fréquentes sur le dispositif Malraux.
Qu'est-ce que la Loi Malraux ?
La Loi Malraux, créée en 1962 par André Malraux, alors ministre de la Culture, permet d'obtenir une réduction d'impôt de 22% à 30% du montant des travaux de rénovation effectués sur des biens situés dans des zones protégées du patrimoine français (Sites Patrimoniaux Remarquables). En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer le bien au moins 9 ans comme résidence principale.
Quel est le montant maximum de réduction fiscale avec la Loi Malraux ?
La réduction maximale est de 120 000 € (400 000 € de travaux × 30%) en zone SPR avec PSMV, ou de 88 000 € (400 000 € × 22%) en zone SPR avec PVAP. Ce dispositif n'est pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. Si la réduction excède l'impôt dû, l'excédent est reportable sur les 3 années suivantes.
Quelles zones sont éligibles à la Loi Malraux en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2025, seules restent éligibles : les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec PSMV approuvé (taux 30%), les SPR avec PVAP approuvé (taux 22%), et les programmes de restauration déclarés d'utilité publique (taux 22%). Les Quartiers Anciens Dégradés (QAD) et quartiers NPNRU ne sont plus éligibles depuis le 01/01/2025. La LFI 2026 n'a pas modifié ce périmètre.
La Loi Malraux est-elle soumise au plafonnement des niches fiscales à 10 000 € ?
Non. La Loi Malraux est expressément exclue du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Elle dispose de son propre plafond : 100 000 € de travaux déductibles par an sur 4 ans maximum (soit 400 000 € au total). C'est l'un de ses avantages majeurs pour les contribuables fortement imposés.
Comment est calculée la plus-value à la revente d'un bien Malraux ?
Depuis la réponse ministérielle Frassa du 19 janvier 2025, seul le montant du foncier (hors travaux) entre dans le calcul du prix d'acquisition pour la plus-value. Les travaux ayant bénéficié de la réduction Malraux ne peuvent plus être inclus dans le prix de revient fiscal. La plus-value est taxée à 19% (IR) + 17,2% (prélèvements sociaux), avec exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les PS.
Peut-on cumuler Malraux et déficit foncier ?
Oui, sous conditions. Si les copropriétaires se regroupent dans une ASL, AFUL ou AFU, une partie des charges vient alimenter le déficit foncier déductible en complément de la réduction Malraux. Cette optimisation est cependant exclue pour les opérations en VIR (Vente d'Immeuble à Rénover). Elle est optimale si vous disposez par ailleurs de revenus fonciers imposables.
Qu'est-ce qu'une SCPI Malraux ?
Une SCPI Malraux est une Société Civile de Placement Immobilier spécialisée dans la défiscalisation Malraux. Elle collecte des fonds pour acquérir et rénover des immeubles patrimoniaux éligibles. La réduction fiscale est répercutée aux associés au prorata de leurs parts. Avantages : gestion 100% déléguée, mutualisation des risques, ticket d'entrée accessible. À noter : pas de charges déductibles supplémentaires, car elles sont déjà prises en charge par la SCPI.
Le dispositif Bailleur Privé de la LFI 2026 est-il cumulable avec Malraux ?
Non. Le nouveau statut de Bailleur Privé (dispositif Jeanbrun), instauré par la Loi de Finances 2026 promulguée le 19 février 2026, n'est pas cumulable avec la Loi Malraux. Ce dispositif permet de déduire annuellement 3,5% à 5,5% de la valeur du bien immobilier des revenus fonciers, mais un investisseur doit choisir entre les deux régimes pour un même bien.
À qui s'adresse la Loi Malraux ?
La Loi Malraux s'adresse aux contribuables domiciliés fiscalement en France et soumis à une imposition élevée (en pratique, une tranche marginale à 41% ou 45%). L'avantage fiscal est d'autant plus significatif que l'impôt à réduire est important. Le dispositif est particulièrement adapté pour des pics d'imposition exceptionnels (plus-value importante, revenus exceptionnels) ou une fiscalité structurellement élevée.