Les SCPI fiscales : analyse et avis

1. Pourquoi choisir des SCPI fiscales ?

Toutes les SCPI fiscales reprennent des lois auxquelles vous pouvez accéder en direct. Ce sont des adaptations de la législation dirigées vers la réduction fiscale.

Le choix de se porter sur une Société Civile de Placement en Immobilier est évidemment dirigé vers la loi  de réduction fiscale qu’elle porte mais également aux caractéristiques propres des SCPI.

1.1 Avantages des SCPI de défiscalisation

Il y en a un bon nombre :

• la diversification des actifs à l’intérieur de la SCPI et donc la mutualisation du risque est le premier avantage. Les vacances locatives (si un appartement n’est pas loué) sont de ce fait diluées par la pluralités des locataires. C’est un principe mathématiques simple,
• le ticket d’entrée et le fait de pouvoir moduler son montant d’investissement. C’est par exemple très utile pour compléter une réduction fiscale,
• déléguer la gestion à une société professionnelle,
• budgétiser facilement. Le rendement est net de frais de gestion. La seule charge est la fiscalité,
• acquérir une fractions de biens qualitatifs notamment en rapport à leurs emplacements est également une chose positive. Il est important et logique de le vérifier avant la souscription.

Notre avis :

Attention, dans les SCPI fiscales, le fait de passer par un organisme de gérance va augmenter le coût global. Dans ce type d’investissement, bien que les montants soient potentiellement plus faibles que dans un investissement immobilier en direct, il faut bien vérifier si vous êtes certain de ne pas avoir besoin de cet argent durant la durée d' »immobilisation ». Cela peut être long. Même si rien ne vous interdit de revendre avant la liquidation de la SCPI, il est très compliqué de trouver une demande sur ce genre de marché secondaire.  Vous serez remboursé de votre capital quand les actifs composants la société civile seront cédés ou la SCPI liquidée. Cela peut prendre plusieurs mois, voire des années…

Même si il est compliqué de comparer des lois parfois bien différentes sur certains aspects, notre petite préférence va pour les SCPI de déficit foncier, venant en compensation d’un revenu foncier important.

Comme dans tout investissement, il est déterminant de se focaliser sur les sous-jacents et leur qualité. 

1.2 Inconvénients des SCPI fiscales

Comme dans tout investissement, il y en a plusieurs. 

La revente :

Elle peut prendre du temps. La vente d’un bien immobilier reste malgré tout coordonnée à la demande. La mutualisation dans ce type d’actifs est aussi discutable : certes, dans le lot, mathématiquement, il est logique de pouvoir disposer de biens de différentes qualités mais il existe dans l’immobilier d’autres assurances. De plus, on peut estimer ce type de placement comme une acquisition « opportuniste », directement impacté par le choix du ou des biens…

Le taux d’emprunt :

Les taux d’emprunt sont souvent plus importants dans le cas d’un financement pour des SCPI. Même si le fait d’acquérir une partie de plusieurs biens (selon votre quote-part investi) est moins risqué, que les investissements sont gérés par des professionnels, le taux sera normalement plus élevé. La banque considère qu’elle n’a pas d’emprise sur un bien qu’elle peut revendre. Pour ces raisons, ainsi que d’autres plus mercantiles, elle privilégiera ses propres SCPI (de ses filiales) aux résultats souvent moins satisfaisants.

La durée :

Il faut immobiliser les fonds longtemps. Il s’agit bien d’un investissement immobilier corrélé à une loi imposant une durée. Sinon, il peut y avoir une requalification fiscale : c’est à dire que l’administration vous demandera de rembourser la réduction fiscale générée. 

Enfin, il faut une durée pour vendre les actifs. Cela peut prendre plusieurs mois voire des années (jusqu’à trois ans). 

Les frais :

C’est de l’immobilier. Cela génère évidemment un certain nombre de charges chez le notaire (droits et émoluments…) mais également de frais liés à à la gestion de la SCPI (et la cession). Elles sont de ce fait entre 10 à 12 %. 

Il faut mesurer que « passer » par une SCPI suppose de déléguer la gestion à une société. Cela a un coût. Il faut rémunérer ces personnes. 

Cependant, concernant cette charge, un intermédiaire efficace? s’il maîtrise bien les techniques de production pourra tout de même alléger certaines dépenses par économie d’échelle. 

1.3 Le fonctionnement des SCPI

Dans les Sociétés civiles de placement en immobilier, vous « achetez » des parts dont le prix est fixé en rapport à la valeur du parc immobilier et son passif. Dans le cadre de SCPI fiscales, elles sont « à capital fixe ». C’est-à-dire que le montant total de la levée de fonds (souscription) va se faire sur un montant précis. La période sera donc logiquement courte. Une fois tous les biens acquis, aucune personne ne pourra y investir. Sauf si celle-ci acquiert des parts sur le marché secondaire (à un investisseur primaire).

A la liquidation, les actifs de la SCPI sont vendus. Dès lors les associés récupèrent le montant investi.

Les SCPI de réduction fiscale ou SCPI fiscales (ou encore de défiscalisation) font partie des trois familles de SCPI (dans l’ordre de grandeur) :

• Rendement
• Réduction fiscale
• Capitalisation

Les SCPI fiscales que je vais vous présenter investissent dans l’immobilier des particuliers, le rendement est donc plus faible que les SCPI les plus connus : les SCPI de rendement. Néanmoins, elles génèrent un revenu (1 à 2,5 %). Ce n’est pas l’objectif de ce type d’investissement qui se servent avant tout de l’ effet de levier fiscale. Nous sommes dès lors sur des principes de capitalisation.

1.4 L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) 

Les parts de SCPI rentrent dans l’assiette taxable à l’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). 

1.5 La fiscalité des SCPI

Les SCPI sont dites « transparentes ». C’est au souscripteur de payer sa fiscalité. Sur les revenus perçus ainsi que sur la plus-value. Ce sont les seules charges qui vont venir en diminution du rendement brut !

1.6 Les frais 

• Frais de gestion
• Commission de suivi de pilotage
• Commission de cessions de parts

Nous distinguons 3 types de SCPI fiscales ou apparentées  :

• PINEL
• MALRAUX
• déficit foncier

2. Les SCPI fiscales PINEL

2.1 A qui est-ce destiné ?

Toute personne souhaitant diminuer sa fiscalité peut y investir. Rappelons que la réduction est plafonnée à 10 000 €. Elle est donc destinée aux personnes qui n’utilisent pas la réduction fiscale à cette hauteur. Certaines lois sont non plafonnées tel le dispositif fiscal Malraux.

Investir dans ces SCPI peut être un complément à un autre investissement dont le but était de réduire l’impôt sur le revenu. C’est également adapté aux  personnes qui ne souhaitent pas payer d’impôt sur le revenu.

2.2 La réduction fiscale

Le dispositif fiscal permet de choisir trois durées et de ce fait, d’avoir une réduction en fonction de cette période : 6, 9 ou encore 12 ans.

Dans une SCPI, le principe est d’être associé, donc propriétaire de vos parts en réunion avec d’autres personnes : il y a une homogénéisation des règles et notamment de la durée d’investissement. Il faut donc regarder les statuts, la note d’information, le document d’information clé. 

Généralement, la réduction fiscale dispose d’une base de neuf années pour une réduction de 18 %. Elle peut être augmenté de trois années supplémentaires disposant d’une réduction fiscale de 1 % par an (soit 21 % au total).

Elle est utilisée année après année. Ce qui favorise la projection. Ce type de SCPI favorisent la budgétisation.

2.3 La composition des immeubles

Majoritairement ces SCPI sont composées de biens neufs ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), d’immeubles à réhabiliter aux nouvelles normes réglementaires et énergétiques ou encore les bureaux à transformer en logements.

Parfois, depuis la loi DENORMANDIE, il se peut qu’il y ait dans le parc immobilier un certain nombre de biens rentrant dans le cadre de cette loi (travaux d’amélioration d’au moins 25 % du prix global du bien immobilier). Elle est également adaptée à la réhabilitation d’appartements et l’amélioration énergétique du parc immobilier locatif, dans certains zones consacrées.  

2.4 Plafonnement

Cette réduction rentre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.

Le montant d’investissement est de 300 000 € maximum.

2.5 Les étapes de l’investissement dans une SCPI fiscale

1. La souscription 

C’est la période pendant laquelle la SCPI s’ouvre à l’investissement. Comme dans l’acquisition en direct, il y a un temps d’attente entre le moment de l’acquisition et l’effectivité de la réduction fiscale.

C’est pendant cette période que les biens immobiliers sont sélectionnés par le gérant. Si il y a un besoin, les travaux commencent également.

2. La location

La location se fait sur une durée définit contractuellement. Durant cette période, vous bénéficiez de la réduction fiscale.

3. La revente et la dissolution de la SCPI

Les biens sont cédés puis la SCPI est liquidée. Vous récupérez votre argent en considérant la plus-value ou la moins-value. Normalement, fiscalement, ça n’aura pas d’incidence.

2.6 Les contraintes

Il faut rester investi durant une durée imposée : généralement douze ans à partir de la livraison des biens. De ce fait, il faut considérer une durée calculable lors de la souscription jusqu’à la livraison et une durée de revente pouvant être de plusieurs mois. Il faut donc prévoir entre 13 et 16 ans

La liquidité est censée être restreinte. Il faut bien appréhender votre besoin de trésorerie durant cette période. 

Exemple d’investissement de SCPI PINEL

• Pour un investissement de 30000 €, le montant de la réduction fiscale sera calculée sur la totalité de votre investissement. (frais inclus)
• Soit sur 9 ans, 18 % de 50000 = 9000 €
• Cela nous donne une réduction fiscale de 1000 € par an et pendant 9 ans.

Ce sont des SCPI simples à comprendre : « seuls » les frais d’acquisition et votre fiscalité sont à payer. 

3. Les SCPI fiscales MALRAUX

Les SCPI MALRAUX sont établies pour acquérir des biens rares disposant d’atouts architecturaux et historiques et les rénover. La réduction fiscale est par ailleurs adaptée sur la période de durée des travaux. A la base de cette loi, Il y a une démarche patrimoniale forte.

Contrairement aux SCPI PINEL concentrées sur des biens neufs ou réhabilitées sans caractéristiques disposant de caractères architecturales ou « historiques », les biens rentrant dans le dispositif fiscal MALRAUX sont de belle facture.

3.1 La réduction fiscale en dispositif fiscal MALRAUX

Cet investissement ne subit pas le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an. C’est un réel avantage.

La réduction fiscale MALRAUX  :

Elle peut être à hauteur de 30 % ou de 22 %.

Lorsque les immeubles sont situés dans une zone où un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) et validé par un architecte des bâtiments de France (ABF), la réduction relative au travaux sera maximisée (30 %). L’ABF s’occupe notamment de l’autorisation d’urbanisme.

Elle sera de 22 % si les immeubles se trouvent dans un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) dans des quartiers anciens dégradés.

Pour les SCPI, la réduction totale est de 18 %. Ce qui correspond à 30 % des travaux, conformément à la loi.

3.2 Les contraintes

• conserver les parts durant une quinzaine d’années,
• Dépenses maximales de 100 000 €,
• Vente parfois longues.

3.3 La composition de la SCPI fiscale MALRAUX

Les biens sont normés tels le paragraphe ci-dessus.

Attention, cela dit à l’emplacement des biens. Même si un bien est validé en tant que MALRAUX, gage de qualité, si ce dernier est loin de zones stratégiques, il y a aura plus de mal à le louer et peut être à le vendre. C’est également à prendre en compte. Il faut privilégier les biens proche de centre ville plutôt que des « hameaux ».

3.4 Les étapes de l’investissement MALRAUX

1. La souscription :

Durant cette période, les biens sont sélectionnés et investis. Les biens sont également rénovés et livrés.

2. La Location :

ils doivent être loués pendant un minimum de neuf années.

3. La dissolution de la SCPI :

revente des biens immobiliers à l’intérieur de la SCPI

3.5 Exemple d’investissement dans une SCPI MALRAUX

Pour un investissement d’un montant de 40000 € dans ce type d’investissement. Les frais sont de 11 % soit 4400 €.

Considérons également le montant du foncier  à 5933 € tandis que le montant des travaux évalués à 11867 €.

La réduction va représenter 18 % de la souscription, soit 7200 €.

Contrairement au dispositif fiscal PINEL, corrélé à un bien neuf ou en VEFA et dont la plus value, même si elle est constatée ne sera difficilement fiscalisée, la plus-value pour les dispositifs fiscaux MALRAUX et de déficit foncier sont palpables…

En effet, voici le calcul pour l’acquisition d’une SCPI MALRAUX :

• Souscription nette de frais de collecte : 40000 – 4400 = 35600 €
• La représentant 50 %, sera de 17800 €.
• On peut considérer le prix de revente à 35 600 €, la fiscalité sur la plus-value sera de 35600 -17800 = 17800
• Il y a une majoration sur le prix du foncier de 7,5 % (soit 7,5 % * 5933 €= 445 €)
• Il y a également une majoration du prix d’acquisition du prix d’acte de 15 %, soit 890 €

Le prix de revient fiscal sera alors égale à 5933€ + 445 €+890 € = 7268 €

Pour calculer l’impôt, il faut le confronter à l’abattement. Avant cela, il faut déterminer la valeur à déclarer à l’administration fiscale, soit le prix de vente (17 800 € – 7268 €). Si on considère que l’acquisition s’est fait 15 ans en amont, le montant à déclarer sera de : 17800 € – 7268 € = 10532 €

• Impôt sur le revenu IR : 10532 € * 40 % = 4212,80 € ⇒ 4212,80 € * 19 % = 800 €
• Prélèvements sociaux PS : 10532 € * 83,5 % = 8795 € ⇒ 8795 €*17,2 % = 1512,60 €

Soit une imposition de 2312,60 €

Bilan de l’exemple :

40000 € investi : frais de 2312,60 €. Il faut ajouter les 4400 € de frais d’acquisition.

35600 € récupéré à la liquidation. Réduction fiscale : 7200 €. A cela il faut ajouter les loyers net. Enfin potentiellement il faudra ajouter la plus-value si les parts ont été revalorisées à la hausse.

4. SCPI fiscales de DEFICIT FONCIER

4.1 Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Un déficit foncier née lorsque le résultat foncier est tout simplement négatif. Cela signifie tout simplement que les charges que vous déclarez à l’administration fiscale sont supérieures à vos recettes.

Le déficit foncier peut être imputé sur les revenus globaux jusqu’à 10 700 € maximum si toutefois les charges ne proviennent pas des intérêts d’emprunt. Ces dernières qui ne peuvent être imputées que sur les revenus de même nature (revenus fonciers).

L’excédent du déficit foncier et les frais cités avant vont pouvoir venir en diminution des revenus de même nature des dix années qui vont suivre.

Evidemment les charges « éligibles » à la déductibilité doivent être comptabilisées en tant que dépenses motivées par :

• une amélioration,
• la réparation,
• l’entretien,
• un agrandissement.

4.2 La réduction fiscale

Comme les SCPI MALRAUX, les SCPI de déficit foncier ne sont pas assujetties au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € annuel. Nous sommes ici sur un mécanisme de déduction fiscale.

Condition de déduction fiscale :

Il faut garder vos parts pendant une durée de trois ans après la dernière année de déductibilité du déficit foncier. Comme il n’y a pas de demande pour le marché secondaire de ce type (pas assez de rendement), vous devrez attendre patiemment la liquidation de la SCPI.

4.3 Le rendement et le TRI

Le rendement locatif est compris entre 1 % .

4.4 A qui sont-elles destinées ?  

Les Société Civile de Placement Immobilier de déficit foncier sont faites pour les personnes percevant des revenus fonciers et qui ne disposent pas ou ont peu de charges à déduire. De ce fait, elles payent la fiscalité de la plus forte des manières.

• Si par exemple une personne a une Tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 %. Le calcul de l’impôt à payer sera égale à votre résultat foncier net de charges multiplié par votre TMI . Votre résuktat net doit aussi être multiplié aux prélèvements sociaux (17,2 %). Soit au total de 47,2 %.
• Pour une TMI de 41 %, le pourcentage à calculé sera au total de 58,2 % ! Enfin, concernant une TMI est de 45 %, la fiscalité à calculer sur le résultat foncier sera de 58 ,2 % !

Le déficit foncier est donc un mécanisme de diminution de cette fiscalité. Il va venir en déduction des loyers perçus et diminuer le résultat foncier. Cela s’adresse comme vous l’avez compris à des personnes ayant des tranches marginales importantes.

C’est donc un outil de capitalisation aidant par ailleurs à la « défiscalisation » d’un rendement. Il  ne fonctionne qu’en complément de revenus fonciers.

Un investissement de cette typologie et ce procédé sans perceptions de loyers fiscalisés en tant que revenus fonciers ne sert absolument à rien. Etant donné que les revenus nommés sont fiscalisés en tant que revenu catégoriel et de ce fait d’une manière graduelle (Impôt sur le revenu des personne physique). Plus la TMI est importante, plus la déduction sera efficace.

4.5 Les étapes de cet investissement

1. La souscription :

Comme dans toutes SCPI à capital fixe, pendant une durée de 18 mois maximum, les biens immobiliers sont sélectionnés. La rénovation des premiers actifs acquis commencent. Dès la fin des rénovations, les  premiers actifs sont loués.

2. La location :

Cela peut durer 12-13 ans. Pendant cette période, les biens sont rénovés et donc loués.

3. La liquidation de la SCPI :

Cela peut durer plus d’un an.

Les biens sont mis en vente. La fiscalité sur la plus-value est également payée.

4.6 Frais 

Frais d’acquisition : 10 à 12 %

Commission de gestion annuelle 10- 12 % également. Comme le revenu des SCPI est net de frais de gestion, vous ne le voyez pas. La société gérante les a déjà ponctionnée.

4.7 Exemple d’acquisition d’une SCPI en déficit foncier

Pour une acquisition de 60 000 € de SCPI en déficit foncier

• • Frais d’acquisition de 12 %, soit 7200 €
  • Le prix des parts de SCPI se décompose comme ceci : 20400 € pour le prix et 32400 € pour le montant des travaux.
  • La détention prévue est de 16 années

Si la personne perçoit 25 000 € de revenus fonciers et dispose d’une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de 30 %. Le montant des travaux étant de 32 400 €, en les fractionnant sur deux années, la somme déductible sera de 16200 €.

L’Impôt sur le Revenu normalement à payer sans le déficit foncier sera de :

• • 25000 € *30 % = 7500 €, majoré des PS à 17, 2 % :

• • 25000 € * 17,2 % = 4300 €

Au total : 11800 € d’impôt sur le revenu supplémentaire.

En N+1 :

• • 25000 € (revenus fonciers brut) -16200 € (déduction fiscale) = 8800 € de solde foncier à déclarer, soit :

L’IR normalement à payer sans le déficit foncier sera de 8800 € * 30 % = 2640 € et des PS à 17, 2 % : 8800 € * 17,2 % = 1514 €

Au total : 4154 € d’impôt sur les revenus fonciers.

C’est donc une économie d’impôt de 11 800 € – 4154 € = 7646 € en une année.

En N+2, cela sera la même chose. L’économie d’impôt (la réduction fiscale) dans mon exemple sera égale à 7646 € *2 ans = 15292 €

Prenons maintenant le même exemple en considérant la tranche marginale d’imposition la plus importante, en l’occurrence 45 %

Pour avoir des éléments comparables, nous allons prendre les mêmes données.

 L’impôt sur le revenu (IR) à payer (sans considérer le déficit foncier) : 25000 € *45 % = 11250 € et en termes de PS à 17, 2 %, soit 25000 € * 17,2 % = 4300 €

Au total : 15550 € d’impôt sur le revenu supplémentaire.

Avec la déduction fiscale :

En N+1,

25000 € (revenus fonciers brut) -16200 € (déduction fiscale) = 8800 € de solde foncier à déclarer, soit :

• Impôt sur le Revenu normalement à payer sans le déficit foncier : 8800 € * 45 % = 3960 € et des PS à 17, 2 %, la somme de 8800 € * 17,2 % = 1514 €
• Au total, c’est dans cet exemple, 5474 € d’impôt sur les revenus fonciers. 
• C’est donc une économie d’impôt de 15550 € – 5474 € = 10076 € en une année.

En N+2, 

• cela sera également la même chose. L’économie d’impôt (la réduction fiscale) dans mon exemple sera égale à 10076 € *2 ans = 20152 €
• Dans le cadre où la personne serait à une TMI de 41 %. En considérant que ses revenus fonciers sont également de 25000 €.

ATTENTION !

Dans les SCPI de déficit foncier, la plus-value a son importance. Il est considéré que les travaux ne viennent pas diminuer la différence entre le prix d’acquisition du foncier et le prix de revente !

Exemple de plus-value immobilière :

• Majoration de frais d’acte de 7,5 % forfaitairement + frais d’acquisition des travaux de 15 %.
• Prix d’acquisition du foncier : 20400 €*7,5 % + 20400*15 %= 4590 €

Le prix de revient est de 20400 € + 4590 € = 24990 €. C’est sur ce prix que va être calculé la plus value, en fonction du prix de revente. La plus-value brute est donc la différence entre le prix de cession et le prix de revient

En considérant un prix de revente sans revalorisation positive. En l’occurrence 60 000 € – les frais d’acquisition de 7200 €, le prix est de 53700 € net de frais d’acquisition.

53700 – 24990 € = 28710 €

La fiscalité sur la plus-value est de 19 %. Elle est majorée des prélèvements sociaux. Il y a un abattement à définir en fonction de la durée dans le tableau ci-après.

Soit au bout de 15 années, 28710 € * 40 % = 11 484 €

11 484 € *19 % = 2182 €

Au niveau des Prélèvements Sociaux :

28710 € * 83,5 % = 4123 €

Soit une fiscalité sur le plus-value de 6305 €

Pour avoir le gain, il faut donc diminuer de cette somme l’« enrichissement »  de l’opération.

Bilan des SCPI fiscales

Toutes ces lois peuvent être utilisées pour l’acquisition de biens en direct.

Le but de l’acquisition à travers des Sociétés Civiles de Placement immobilier va être la modulation du montant de l’investissement, le ticket d’entrée étant potentiellement bien plus bas qu’une acquisition en direct. La mutualisation du risque peut également peut être un atout. Enfin, la délégation de la gestion est une autre bonne raison.

Les tracas et aléas de la location ne sont plus une problématique pour la personne ayant fait le choix de la société civile de placement en immobilier.

Même si le but de l’article n’est pas de comparer ces éléments qui n’ont presque rien en commun hormis la typologie immobilière, nous avons plus de croyance pour les SCPI de déficit foncier qui peuvent disposer de certains atouts mécaniques.

L’illiquidité est la contrepartie la plus contraignante.

N’hésitez pas à nous solliciter pour avoir des réponses ou à échanger au téléphone et faire un audit.