Les SCPI Fiscales : Analyse Complète et Avis d'Expert 2025
Denormandie, Malraux, Déficit Foncier | Réduction d'impôt | Optimisation fiscale | Gestion de patrimoine
Choisir des SCPI fiscales (appelées parfois SCPI de défiscalisation), c'est allier une loi permettant d'obtenir un avantage fiscal et de l'investissement dans de l'immobilier détenu par une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).
Il s'agit d'acquérir une fraction d'un parc immobilier composé de biens loués à des particuliers. Cela se matérialise par la détention de parts.
Contrairement aux SCPI de rendement dont les biens sont loués à des sociétés et qui distribuent parfois plus de 5 %, les SCPI fiscales vont avoir un intérêt différent. La distribution de revenu est bien inférieure et se concentrent sur la rénovation du parc immobilier français. L'avantage est avant tout la valorisation et l'avantage fiscal.
Sommaire
Les SCPI Fiscales Proposées par Comment Bien Investir
SCPI Kyaneos Denormandie n°4
Réduction fiscale 18% | Rendement cible 6-6,5% | Rénovation énergétique | Immobilier résidentiel
Montant minimum : 10 000 €
La SCPI permet de bénéficier de la réduction d'impôt « Denormandie » (article 199 novovicies du Code Général des Impôts). Elle s'applique dans le cadre de l'impôt sur le revenu, sous conditions.
Kyaneos AM est une société de gestion spécialisée dans la rénovation du parc immobilier résidentiel ancien. Elle a un triple objectif :
- Financier : Objectif de rendement entre 6,0% et 6,5% (non garanti)
- Efficience énergétique : Diminution de la consommation d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre
- Qualité du logement : Amélioration de la qualité du parc immobilier locatif privé
SCPI Urban Pierre n°6
Optimisation fiscale des revenus fonciers | Quote-part travaux 54% | Économie fiscale jusqu'à 33,5% | Rénovation du bâti ancien
Montant minimum : 5 000 €
SCPI spécialisée dans l'acquisition et la rénovation d'immeubles résidentiels générant du déficit foncier imputable sur vos revenus fonciers.
En savoir plus1. Pourquoi Choisir des SCPI Fiscales ?
Toutes les SCPI fiscales sont érigées et encadrées par les mêmes lois qui régissent l'investissement en direct. Vous pouvez accéder à un bien immobilier « en direct » et bénéficier des mêmes avantages fiscaux.
Le choix de se porter sur une Société Civile de Placement Immobilier fiscale est évidemment légitimé par l'avantage fiscal ou les potentiels mécanismes fiscaux. Il doit surtout être déclenché par la qualité intrinsèque des actifs, de sa stratégie ou d'autres caractéristiques propres à la SCPI en question.
1.1 Avantages des SCPI de Défiscalisation
Les avantages propres aux SCPI par rapport à un investissement en direct sont nombreux :
- Diversification des actifs : La mutualisation des risques permet de diluer les vacances locatives. Si un appartement n'est pas loué, l'impact est limité grâce à la pluralité des locataires. C'est un principe mathématique simple.
- Ticket d'entrée accessible : Le fait de pouvoir moduler son montant d'investissement est également un avantage important. Comparé à un investissement en direct, la somme injectée dans l'opération peut être bien inférieure.
- Délégation de gestion : Déléguez la gestion des biens immobiliers à une société professionnelle qui a les compétences et la légitimité de le faire.
- Budgétisation facilitée : Le rendement est net de frais de gestion. La seule charge qui vous incombe reste votre fiscalité.
- Qualité des emplacements : Acquérir une fraction de biens qualitatifs notamment en rapport à leurs emplacements est également une chose positive. Il est important de le vérifier avant la souscription (si possible).
1.2 Inconvénients des SCPI Fiscales
Points d'attention importants :
Coûts de gestion
Dans les SCPI fiscales, le fait de passer par un organisme de gérance va augmenter le coût global. Bien que les montants soient potentiellement plus faibles que dans un investissement immobilier en direct, il faut bien vérifier si vous êtes certain de ne pas avoir besoin de cet argent durant la durée d'« immobilisation ». Cela peut être long.
Liquidité restreinte
Même si rien ne vous interdit de revendre avant la liquidation de la SCPI, il est souvent très compliqué de trouver une demande sur ce genre de marché secondaire. Il se peut également que vous ne respectiez pas la durée de placement imposée par la loi. Dès lors, l'administration fiscale vous réclamera de rembourser l'avantage acquis au début de votre investissement.
La revente
Cela peut prendre du temps. La vente d'un bien immobilier reste malgré tout coordonnée à la demande. Dans le lot, on retrouve parfois des biens de différentes qualités. On peut estimer ce type de placement comme « opportuniste », directement impacté par le choix du ou des biens.
Le taux d'emprunt
Les taux d'emprunt sont souvent plus importants dans le cas d'un financement pour des SCPI. Même si le fait d'acquérir une partie de plusieurs biens (selon votre quote-part investi) est moins risqué, que les investissements sont gérés par des professionnels, le taux sera normalement plus élevé. La banque considère qu'elle n'a pas d'emprise sur un bien qu'elle peut revendre. Pour ces raisons, ainsi que d'autres plus mercantiles, elle privilégiera ses propres SCPI (de ses filiales) aux résultats souvent moins satisfaisants.
La durée d'immobilisation
Il faut immobiliser les fonds longtemps. Il s'agit bien d'un investissement immobilier corrélé à une loi imposant une durée. Comme évoqué plus haut, il peut y avoir une requalification fiscale. L'administration fiscale vous demandera de rembourser la réduction fiscale générée.
Enfin, il faut une durée pour vendre les actifs. Cela peut prendre plusieurs mois voire des années (jusqu'à trois ans).
Les frais
C'est de l'immobilier. Cela génère évidemment un certain nombre de charges chez le notaire (droits et émoluments) mais également de frais liés à la gestion de la SCPI (et la cession). Elles sont de ce fait entre 10 à 12 %.
Il faut mesurer que « passer » par une SCPI suppose de déléguer la gestion à une société. Cela a un coût. Il faut rémunérer les salariés. Cependant, concernant cette charge, un intermédiaire efficace, s'il maîtrise bien les techniques de production pourra tout de même alléger certaines dépenses par économie d'échelle, par achat en bloc…
1.3 Le Fonctionnement des SCPI
Dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, vous « achetez » des parts dont le prix est fixé en rapport à la valeur du parc immobilier et son passif. Dans le cadre de SCPI fiscales, elles sont « à capital fixe ». C'est-à-dire que le montant total de la levée de fonds (souscription) va se faire sur un montant précis. La période sera donc logiquement courte. Une fois tous les biens acquis, aucune personne ne pourra y investir, sauf si celle-ci acquiert des parts sur le marché secondaire (à un investisseur primaire).
À la liquidation, les actifs de la SCPI sont vendus. Dès lors, les associés récupèrent peu à peu le montant investi plus ou moins la plus-value en fonction des ventes successives des biens.
Les SCPI de réduction fiscale ou SCPI fiscales (ou encore de défiscalisation) font partie des trois familles de SCPI réglementées par l'AMF (dans l'ordre de grandeur) :
- Rendement
- Réduction fiscale
- Capitalisation
Les SCPI fiscales que nous vous présentons investissent dans l'immobilier résidentiel mais ont surtout pour but d'améliorer un logement voire de le créer. Le rendement est donc plus faible que les SCPI de rendement. Néanmoins, elles génèrent un revenu (1 à 2,5 %). Ce n'est pas l'objectif de ce type d'investissement qui se sert avant tout de l'effet de levier fiscal. Nous sommes dès lors sur des principes de capitalisation. Elles sont destinées aux personnes qui paient l'impôt sur le revenu.
1.4 L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Les parts de SCPI rentrent dans l'assiette taxable à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Elles sont en revanche inférieures à la valeur de la part car seule la valeur de l'immobilier doit être rapportée. La valeur y sera ajustée et ramenée à sa valeur de part. Elle va donc en sortir les dettes et intérêts ainsi que les liquidités.
1.5 La Fiscalité des SCPI
Les SCPI sont dites « semi-transparentes ». C'est au souscripteur (associé) de payer sa fiscalité sur ce qu'il perçoit. Il y a donc des revenus fonciers distribués lorsque la SCPI loue ses biens ainsi que par la suite de l'impôt sur la plus-value à devoir (si plus-value il y a). En plus des frais de souscription, ce sont les seules charges qui vont venir en diminution de la rentabilité brute !
1.6 Les Frais
Les principaux frais à considérer :
- Les frais de souscription
- Des frais de gestion
- Les commissions de suivi de pilotage
- Des commissions de cessions de parts
Nous distinguons 3 types de SCPI fiscales ou apparentées :
- Denormandie
- Malraux
- Déficit foncier
2. Les SCPI Fiscales Malraux
Les SCPI Malraux sont établies pour acquérir des biens rares disposant d'atouts architecturaux et historiques et les rénover. La réduction fiscale est par ailleurs adaptée sur la période de durée des travaux. À la base de cette loi, il y a une démarche patrimoniale forte.
Les biens rentrant dans le dispositif fiscal Malraux disposent de qualités architecturales et patrimoniales exceptionnelles, ce qui les distingue des autres types de SCPI fiscales.
2.1 La Réduction Fiscale en Dispositif Fiscal Malraux
Avantage majeur : Cet investissement ne subit pas le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.
La réduction fiscale Malraux :
Elle peut être à hauteur de 30 % ou de 22 %.
- 30 % : Lorsque les immeubles sont situés dans une zone où un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) est validé par un Architecte des Bâtiments de France (ABF). L'ABF s'occupe notamment de l'autorisation d'urbanisme.
- 22 % : Si les immeubles se trouvent dans un PVAP (Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine) dans des quartiers anciens dégradés.
Pour les SCPI, la réduction totale est de 18 %. Ce qui correspond à 30 % des travaux, conformément à la loi.
2.2 Les Contraintes
- Conserver les parts durant une quinzaine d'années
- Dépenses maximales de 100 000 €
- Ventes parfois longues
2.3 La Composition de la SCPI Fiscale Malraux
Les biens sont normés tels que décrit ci-dessus.
2.4 Les Étapes de l'Investissement Malraux
1. La Souscription
Durant cette période, les biens sont sélectionnés et investis. Les biens sont également rénovés puis livrés à la location.
2. La Location
Ils doivent être obligatoirement loués pendant un minimum de neuf années.
3. La Dissolution de la SCPI
À la liquidation, les biens immobiliers sont revendus.
2.5 Exemple d'Investissement dans une SCPI Malraux
Simulation pour un investissement de 40 000 €
Données de base :
• Frais : 11 % soit 4 400 €
• Montant du foncier : 5 933 €
• Montant des travaux : 11 867 €
• Réduction fiscale : 18 % de 40 000 € = 7 200 €
Calcul de la plus-value à la revente (après 15 ans) :
• Souscription nette de frais : 40 000 € – 4 400 € = 35 600 €
• Foncier (50 %) : 17 800 €
• Prix de revente estimé : 35 600 €
• Plus-value brute : 35 600 € – 17 800 € = 17 800 €
Majorations fiscales :
• Majoration foncier (7,5 %) : 445 €
• Majoration prix d'acte (15 %) : 890 €
• Prix de revient fiscal : 5 933 € + 445 € + 890 € = 7 268 €
Imposition (après abattement de 15 ans) :
• Base imposable : 17 800 € – 7 268 € = 10 532 €
• Impôt sur le revenu (40 % puis 19 %) : 800 €
• Prélèvements sociaux (83,5 % puis 17,2 %) : 1 513 €
• Total imposition : 2 313 €
Bilan de l'opération :
✓ Capital récupéré : 35 600 €
✓ Réduction fiscale totale : 7 200 €
✓ Loyers nets perçus pendant la durée
✗ Frais d'acquisition : 4 400 €
✗ Fiscalité plus-value : 2 313 €
3. SCPI Fiscales de Déficit Foncier
3.1 Qu'est-ce qu'un Déficit Foncier ?
Un déficit foncier naît lorsque le résultat foncier est tout simplement négatif. Cela signifie tout simplement que les charges que vous déclarez à l'administration fiscale sont supérieures à vos recettes.
Le déficit foncier peut être imputé sur les revenus globaux jusqu'à 10 700 € maximum si toutefois les charges ne proviennent pas des intérêts d'emprunt. Ces dernières ne peuvent être imputées que sur les revenus fonciers.
L'excédent du déficit foncier et les frais cités avant vont pouvoir venir en diminution des revenus de même nature des dix années qui vont suivre.
Évidemment les charges « éligibles » à la déductibilité doivent être comptabilisées en tant que dépenses motivées par :
- Une amélioration
- La réparation
- L'entretien
- Un agrandissement
3.2 La Réduction Fiscale
Avantage majeur : Comme les SCPI Malraux, les SCPI de déficit foncier ne sont pas assujetties au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € annuel. C'est un élément important ! Nous sommes ici sur un mécanisme de déduction fiscale.
Condition de déduction fiscale :
Théoriquement, il faut garder vos parts pendant une durée de trois ans après la dernière année de déductibilité du déficit foncier. Comme il n'y a pas de demande pour le marché secondaire de ce type (pas assez de rendement), vous devrez attendre patiemment la liquidation de la SCPI.
3.3 Le Rendement et le TRI
Le rendement locatif est compris entre 1 % et 2 %.
3.4 À Qui Sont-elles Destinées ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier de déficit foncier sont faites pour les personnes percevant des revenus fonciers et qui ne disposent pas ou ont peu de charges à déduire. De ce fait, ces personnes payent la fiscalité d'une manière importante.
Impact selon la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) :
TMI 30 % :
Le calcul de l'impôt à payer sera égal à votre résultat foncier net de charges multiplié par votre TMI. Votre résultat net est aussi impacté par les prélèvements sociaux (17,2 %).
Soit au total 47,2 % du résultat absorbé par l'impôt et les prélèvements.
TMI 41 % :
Le principe est évidemment le même. Le pourcentage à calculer sera au total de 58,2 % !
TMI 45 % :
La fiscalité à calculer sur le résultat foncier sera de 62,2 % !
C'est donc un outil qui ne fonctionne qu'en complément de revenus fonciers. Un tel investissement sans perception de loyers (en revenus fonciers) ne sert absolument à rien.
3.5 Les Étapes de cet Investissement
1. La Souscription
Comme dans toutes SCPI à capital fixe, pendant une durée de 18 mois maximum, les biens immobiliers sont sélectionnés. La rénovation des premiers actifs acquis commence ensuite sur une période définie. Dès la fin des rénovations, les premiers actifs sont loués et génèrent des revenus.
2. La Location
Elle peut durer 12-13 ans. Pendant cette période, les biens sont rénovés et loués.
3. La Liquidation de la SCPI
Cela peut durer plus d'un an. Les biens sont vendus au fur et à mesure.
3.6 Frais
- Les frais d'acquisition sont généralement compris entre 10 à 12 %
- Commission de gestion annuelle de 10 à 12 % également. Comme le revenu des SCPI est net de frais de gestion, vous ne le voyez pas. La société gérante les a déjà ponctionnés sur le rendement perçu.
3.7 Exemple d'Acquisition d'une SCPI en Déficit Foncier
Simulation pour un investissement de 60 000 €
Données de base :
• Frais d'acquisition : 12 % soit 7 200 €
• Prix des parts : 20 400 € (foncier) + 32 400 € (travaux)
• Revenus fonciers annuels du souscripteur : 25 000 €
• TMI : 30 %
• Détention prévue : 16 années
• Travaux déductibles : 32 400 € fractionnés sur 2 ans = 16 200 €/an
SANS le déficit foncier :
• Impôt sur le revenu : 25 000 € × 30 % = 7 500 €
• Prélèvements sociaux : 25 000 € × 17,2 % = 4 300 €
• Total : 11 800 €
AVEC le déficit foncier (N+1 et N+2) :
• Résultat foncier : 25 000 € – 16 200 € = 8 800 €
• Impôt sur le revenu : 8 800 € × 30 % = 2 640 €
• Prélèvements sociaux : 8 800 € × 17,2 % = 1 514 €
• Total : 4 154 €
Économie d'impôt annuelle : 11 800 € – 4 154 € = 7 646 €
Économie totale sur 2 ans : 15 292 €
Exemple avec TMI 45 % :
SANS le déficit foncier :
• Impôt : 25 000 € × 45 % = 11 250 €
• PS : 25 000 € × 17,2 % = 4 300 €
• Total : 15 550 €
AVEC le déficit foncier :
• Résultat foncier : 8 800 €
• Impôt : 8 800 € × 45 % = 3 960 €
• PS : 8 800 € × 17,2 % = 1 514 €
• Total : 5 474 €
Économie annuelle : 10 076 €
Économie sur 2 ans : 20 152 €
ATTENTION à la Plus-Value Immobilière !
Dans les SCPI de déficit foncier, la plus-value a son importance. Il est considéré que les travaux ne viennent pas diminuer la différence entre le prix d'acquisition du foncier et le prix de revente !
Exemple de calcul de plus-value :
• Prix d'acquisition du foncier : 20 400 €
• Majoration de frais d'acte (7,5 %) : 20 400 € × 7,5 % = 1 530 €
• Majoration frais d'acquisition (15 %) : 20 400 € × 15 % = 3 060 €
• Prix de revient fiscal : 20 400 € + 4 590 € = 24 990 €
En considérant un prix de revente de 53 700 € (60 000 € – frais) :
• Plus-value brute : 53 700 € – 24 990 € = 28 710 €
• Après abattement de 15 ans (40 %) : 11 484 €
• Impôt (19 %) : 2 182 €
• Prélèvements sociaux : 4 123 €
• Fiscalité totale sur la plus-value : 6 305 €
Questions Fréquentes sur les SCPI Fiscales
Quelle est la meilleure SCPI fiscale en 2025 ?
Il n'y a pas de "meilleure" SCPI fiscale universelle, car le choix dépend de votre situation fiscale personnelle. Les SCPI Malraux conviennent aux contribuables fortement imposés recherchant une réduction fiscale non plafonnée. Les SCPI de déficit foncier sont idéales pour ceux qui possèdent déjà des revenus fonciers. Les SCPI Denormandie offrent un bon compromis avec une réduction de 18% sur 9 ans.
Quel montant minimum investir dans une SCPI fiscale ?
Le montant minimum varie selon les SCPI. Pour les SCPI présentées, le ticket d'entrée commence à 5 000 € pour Urban Pierre n°6 (déficit foncier) et 10 000 € pour Kyaneos Denormandie n°4. Il est recommandé d'investir un montant cohérent avec votre objectif de réduction fiscale et votre capacité d'épargne sur le long terme.
Quelle différence entre SCPI Denormandie et SCPI de déficit foncier ?
La SCPI Denormandie offre une réduction d'impôt directe de 18% du montant investi, applicable sur votre impôt sur le revenu. La SCPI de déficit foncier permet de déduire les charges de travaux de vos revenus fonciers existants (jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global). Le Denormandie convient à tous les contribuables imposés, tandis que le déficit foncier nécessite de posséder déjà des revenus fonciers pour être efficace.
Les SCPI fiscales sont-elles soumises au plafonnement des niches fiscales ?
Cela dépend du type de SCPI. Les SCPI Denormandie sont soumises au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an. En revanche, les SCPI Malraux et les SCPI de déficit foncier ne sont pas concernées par ce plafonnement, ce qui les rend particulièrement attractives pour les contribuables fortement imposés.
Quelle durée d'immobilisation pour une SCPI Malraux ?
Pour une SCPI Malraux, vous devez conserver vos parts pendant une durée minimale de 15 à 16 ans. Cette période comprend la phase de souscription et d'acquisition des biens (1-2 ans), la période de location obligatoire (9 ans minimum), et la phase de liquidation (qui peut prendre plusieurs mois à plusieurs années).
Le déficit foncier en SCPI est-il intéressant ?
Le déficit foncier en SCPI est particulièrement intéressant si vous possédez déjà des revenus fonciers imposés. Il permet de déduire jusqu'à 10 700 € par an de vos revenus globaux. Plus votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est élevée, plus l'économie d'impôt sera importante. Par exemple, avec une TMI de 45%, l'économie fiscale peut atteindre 62,2% des revenus fonciers.
Peut-on revendre ses parts de SCPI fiscale avant la fin ?
Oui, techniquement vous pouvez revendre vos parts sur le marché secondaire. Cependant, la liquidité est très limitée sur les SCPI fiscales car il y a peu de demande. De plus, si vous revendez avant la période légale imposée, l'administration fiscale vous demandera de rembourser l'intégralité de la réduction fiscale obtenue. Il est donc fortement recommandé de considérer cet investissement comme immobilisé pour toute la durée prévue.
Les SCPI fiscales sont-elles soumises à l'IFI ?
Oui, les parts de SCPI fiscales entrent dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Cependant, seule la valeur immobilière est prise en compte, et non la valeur totale de la part. La valeur déclarable est donc ajustée en déduisant les dettes, les liquidités et autres actifs non immobiliers détenus par la SCPI.
4. Bilan des SCPI Fiscales
Les Avantages
Les avantages de l'acquisition à travers des Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont :
- Modulation du montant d'investissement : Le ticket d'entrée est bien moins onéreux qu'une acquisition en direct
- Mutualisation du risque : La diversification des actifs permet de répartir les risques locatifs
- Délégation de la gestion : Les actifs sont choisis par des acteurs reconnus qui ont une capacité de négociation importante, qui peuvent acheter à des prix plus bas
- Pas de tracas : Les aléas de la location ne sont plus votre problématique
Les Inconvénients
- Illiquidité : C'est la contrepartie la plus contraignante. Vous serez remboursé de votre capital quand les actifs immobiliers composant la société civile seront cédés ou la SCPI liquidée. Cela peut prendre parfois plusieurs mois avant de récupérer les fonds dans leur totalité.
- Frais plus importants : Les frais sont tout de même plus importants dans les SCPI par rapport à un investissement en direct
Notre Avis
Même si le but de cet article n'est pas de comparer les lois qui sont adaptées à des profils parfois différents et dont les actifs n'ont pas les mêmes caractéristiques, nous avons plus de croyance pour les SCPI de déficit foncier qui peuvent disposer de certains atouts mécaniques. Les SCPI Denormandie ont également des attraits intéressants.
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