Le dispositif fiscal PINEL ancien réhabilité

L’application de la loi PINEL se fait généralement par l’acquisition d’un bien immobilier en Vente en l’état futur d’achèvement VEFA (ou neuf). Bien moins de personnes connaissent son application dans des biens ancien dans le cadre du dispositif fiscal PINEL ancien réhabilité. Quels en sont les différences ? Est-ce intéressant ?

Les deux solutions dépendant de la même loi, Il y a donc un lourd fondement commun. Les différences seront “simplement” liées à la nature du bien et aux travaux à appliquer aux biens anciens afin que la réduction fiscale puisse être validée. 

Par ailleurs, il ne faut pas confondre avec la loi DENORMANDIE. Bien qu’elles se ressemblent, les deux lois disposent d’un certain nombre de divergences.

Un bien ancien PINEL réhabilité dépend du décret PINEL n° 2015-503 du 4 mai 2015 relatif à l’article 199 Novocies du code générale des impôts dont vous pouvez retrouver le texte ici. 

Il est clair que parfois, l’idée d’investir dans un bien neuf ou en VEFA en refroidit certains notamment en raison d’un prix initialement élevé par rapport au marché immobilier secondaire. Celui-ci est pourtant en partie compensé par les frais d’acquisition de l’immobilier (frais de notaire allégés) et les charges de gestion des immeubles plus écologiques et donc économiques. Un bien loué selon la loi “PINEL ancien réhabilité” est-elle la solution pour contourner ce point le plus périlleux de l’application du décret PINEL ?

 

L’objectif de la loi PINEL

Deux constats sur la qualité et la quantité de l’immobilier en France

  • Le premier d’entre eux est que le parc immobilier est actuellement insuffisant,
  • le second est que sa vétusté est trop important.

Pour résorber peu à peu ce constat, l’Etat crée régulièrement des lois ou l’incitation ou contrepartie de l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou d’une rénovation immobilière d’un bien ancien (pour mieux le louer) est une réduction fiscale. Cela a l’effet immédiat de stimuler la demande et dynamise ainsi le secteur immobilier.

La stimulation du marché immobilier

La stimulation par ces règles de réductions fiscales permet donc d’augmenter les acquisitions et « dégonfler » le stock de biens immobiliers du promoteur. Ces derniers recomposent ainsi leur trésorerie et se reconcentre également plus rapidement vers d’autres projets, d’autres constructions.

L’administration fiscale “cède” également un montant d’impôt important tous les ans qui aurait dû “arriver” dans ses caisses. Par ce procédé, elle va toutefois récupérer une bonne somme d’argent : les frais de notaire sont majoritairement des taxes. Les charges liées à l’emploi dans le secteur du bâtiment, chez les vendeurs… Il n’en demeure pas moins que cette pratique aide l’un des derniers secteurs régaliens. Il permet également aux investisseurs de savoir à quoi leur impôt sera destiné puisque que transféré vers un bien immobilier qui va leur appartenir.

Le coût d’un bien immobilier

un bien neuf

Le prix d’un bien dans le neuf est égale au coût de construction, main d’œuvre et frais marketing, communication et à la marge du promoteur… Il existe néanmoins les valeurs vénales qui est une indication intéressante du prix réel de l’immobilier.

Un bien ancien réhabilité

Le coût sera égal au prix du bien sur le marché majoré des travaux et aux charges liées à la commercialisation et à la marge du promoteur.

La nature du bien varie. Il est possible de rendre éligible un bien qui n’était initialement pas prévu pour l’habitation. C’est le cas pour un local commercial ou encore industriel. Un entrepôt, un hangar ou encore une grange peut donc être transformé en local destiné à l’habitation. Il faudra que les travaux se fassent dans la durée valide de 30 mois et que le bien respecte in fine les normes établies par le décret PINEL.

Un bien professionnel ou un bien très vétuste peuvent donc être réhabilité et vous permettre de bénéficier d’une réduction fiscale. Il y a une volonté de rendre le parc immobilier en France plus important et en meilleur état. 

La réduction fiscale en PINEL

La réduction fiscale est calculée sur le coût de revient. Elle correspond à un pourcentage de ce montant qui va venir s’imputer sur votre impôt à payer.

La réduction fiscale sera accordée en fonction de la durée de location :

  • Une location durant 6 ans procurera une réduction de 2% par an, soit 12 % du montant d’investissement
  • Il est également possible de louer le bien 9 année. La réductions sera également de 2 % de l’investissement sur cette durée, soit 18 %.
  • Enfin, il est possible de rallonger trois années supplémentaires. La réduction passera pour ces dernières années à 1 % de l’investissement globale.

Attention toutefois à bien respecter la durée. Une sortie prématurée, autre que celle énumérée dans les cas exceptionnels impliquerait le remboursement totale de la réduction fiscale obtenue ! C’est une contrainte à avoir à l’esprit…

Loi de finance 2021 : 

Le taux de réduction fiscale va être dégressif à partir de 2023 (site de l’ANIL). Pour un engagement de : 

  • 6 ans:  la réduction sera de 10,5 % pour les acquisition en 2023 et 9 % en 2024,
  • 9 ans : celle-ci passera à 15 % en 2023 puis à 12 % en 2024. 

Les autres obligations du décret PINEL

Le bien devra être loué en nu (non meublé). Il faut qu’il soit loué dans les douze mois.

Il existe également des contraintes notamment pour le plafonnement des revenus des locataires suivant le barème ci-après :

Le plafonnement des revenus des locataires

Composition du foyer fiscalZone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €28 217 €28 217 €
Couple57 489 €57 489 €41 868 €37 861 €37 861 €
+ 1 personne à charge75 361 €69 105 €50 349 €45 314 €45 314 €
+ 2 personnes à charge89 439 €82 776 €60 783 €54 705 €54 705 €
+ 3 personnes à charge107 053 €97 991 €71 504 €64 354 €64 354 €
+ 4 personnes à charge120 463 €110 271 €80 584 €72 526 €72 526 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €+ 8 089 €+ 8 089 €

Ce n’est pas tout, il faut également que les loyers soient plafonné suivant la zone, notamment. Pour identifier le plafonnement, il a était établi une formule mathématique exerçant une “proportionnalité” et prenant en compte les surfaces annexes.

“Les montants maximum” du dispositif fiscal PINEL (ou PINEL ancien réhabilité)

Le montant maximum d’investissement est de 300 000 € par an pour un bien éligible en PINEL .

Il est tout à fait cumulable avec un bien entrant dans le dispositif PINEL dans le neuf mais la réduction est plafonnée à 10 000 € (niche fiscale).

Vous pourrez très acheté un bien à un prix supérieur à 300 000 € où dépasser ce plafonnement théoriquement. Cela ne doit pas vous empêcher d’investir si le prix n’est pas tout à fait « adaptée ». Cela dit l’opération ne sera pas « optimisée » en termes de fiscalité à l’Impôt sur le Revenu.

Respect du zonage établi

Que le bien soit neuf ou ancien, il doit pour bénéficier de la réduction fiscale être dans une des zones validé pour l’attribution.

Durée des travaux

Le logement doit être achevé avant la fin de de la seconde d’année après l’acquisition du logement.

Qu’est-ce qu’un bien réhabilité ?

Il s’agit d’un bien immobilier ancien qui va subir des travaux dans le but de le rendre décent et conforme aux normes actuelles.

Le but de l’opération est donc d’acquérir un bien dont l’obsolescence est avérée et d’y faire des travaux afin que in fine le bien dispose des propriétés écologiques. Il faut bien entendu le faire constater par un expert.

Les critères de décence à respecter : Décret n°2002-120 du 30 Janvier 2002

Ils sont au nombre de 15. Pour qu’un bien soit considéré comme décent, il faut obligatoirement que le bien en respecte 11. Les-voici synthétiquement :

Nombre de pièces et nature du logement, surface habitable, état général du gros œuvre, étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement, état de la toiture et charpente, garde corps, rambarde, rampes, absence de plomb dans la peinture ou d’amiante dans les matériaux, électricité fiable, gaz et eau aux normes sécuritaires, raccordements et canalisations, conformités de la cuisine et des sanitaires, chauffage, ventilation et enfin les parois et les vitrages doivent être dans un état correct.

Les critères de performance techniques à respecter

Il faut obligatoirement également, pour être rendu éligible que le bien respecte logiquement des éléments liés à la performance énergétique. Il est vrai que la référence d’une qualité énergétique et phonique sont primordiales concernant la loi PINEL. Ils sont au nombre de 12.

Selon l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 : 

  1. Respect de surface et de volume habitables ;
  2. Absence de plomb dans le logement ;
  3. Absence d’amiante et absence d’autres matériaux dégradés contenant de l’amiante ;
  4. Sécurité de l’installation électrique et respect de différentes exigences ;
  5. Sécurité de l’installation de gaz,
  6. Evacuation des eaux ;
  7. Pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide ;
  8. Cabinet d’aisance séparé des pièces principales ;
  9. Présence de protection solaire (volets, stores opaques ou contrevents) ;
  10. Isolation des combles ;
  11. Fenêtres et portes-fenêtres ;
  12. Chauffage de l’immeuble ;

Le bien doit respecter une qualité telle qu’il validera la norme haute performance énergétique 2009 ou BBC (Bâtiment Basse Consommation) Rénovation 2009.

Quels sont les éléments qui “rentrent” dans le calcul du décret PINEL pour les biens anciens réhabilités :

  • Prix du bien,
  • frais de notaire,
  • travaux de rénovation et d’amélioration.

Qu’est-ce qu’un logement dit « décent » ?

Il faut savoir à quoi correspond les termes importants que l’on retrouve dans la loi. Il est notamment évoqué le mot “décent”. Mais comment cela se matérialise-t-il ? Le décret se base sur plusieurs points énumérés ci-après. Vous le retrouverez également sur le site de l’administration fiscale.

C’est la loi qui cadre cette “notion” ° 89-462 du 6 juillet 1989 et améliore les rapports locatifs.

Ainsi, le logement devra respecter un certain nombre de critères que vous retrouverez plus bas dans cet article. 

Si 4 critères manquent, le bien ne rentrera pas dans le cadre fixé. Il ne pourra pas supporter de réduction fiscale.

Les normes écologiques de la loi PINEL

Lorsque vous achetez un bien éligible au dispositif fiscale PINEL, en 2021, il doit répondre à des normes de constructions réglementaires telles RT2012 (Règlementations Thermiques).  Cela porte également sur des normes phoniques. Lorsqu’il s’agit d’un bien ancien dont les techniques de construction ni les process jugeant la qualité de construction ne sont pas les mêmes. On parle de normes HPE 2009 (Haute Performance Energétique) ou BBC rénovation 2009.

Constat pratique

Le dispositif fiscal Pinel ancien réhabilité est “pratiqué” dans des zones où les biens doivent être réhabilités. Le plus souvent, ces biens se situent dans des zones où le prix de l’immobilier est souvent faible. Comme souvent dans les travaux réglementés, le prix final a tendance a supporter des coûts trop importants. Ainsi, la revente peut parfois être difficile, même si le charme de l’ancien unifié à des propriétés du logement neuf ont des atouts indéniables…

Même si les zones du dispositif fiscal MALRAUX ou le cahier des charges varie également, on assiste à des difficultés similaires de coûts des travaux additionnés au prix du bien supplante le prix de l’immobilier moyen, même si la qualité de l’actif immobilier est bon…

Comment bénéficier d’un bien loué en loi PINEL ancien réhabilité ?

Vous pouvez le faire de votre côté et ainsi le faire constater par . Il est également possible de “passer” par un promoteur afin de déléguer et bénéficier d’un bien clé en main. Nous avons accès à l’ensemble du marché. N’hésitez pas à nous contacter (gratuitement) afin de bénéficier de notre expertise !

Le déficit foncier : meilleur ou moins bon ?

Les biens sont loués nus. Cela génère des charges imputables . Contrairement à un bien neuf, dans un « PINEL réhabilité », il y a parfois (comme pour le Malraux), la possibilité de se créer du déficit. On parle de loi PINEL réhabilitée optimisée au déficit foncier.

Lorsque les loyers sont déclarés à l’administration fiscale, ils sont minorés des charges déductibles (charges d’entretien, de réparation, d’amélioration). Un déficit est constaté à partir du moment où ces charges sont supérieures à vos revenus de même nature constatés (revenus fonciers). Vous retrouverez plus d’informations dans notre article traitant de ce sujet : déficit foncier : définition et fonctionnement.

Ce qui rentre dans les charges déductibles

Seules les travaux considérés de réparation peuvent créer du déficit foncier !

La nature des travaux rentrent dans le cadre établi :

  • Soit en participant au prix de revient et donc, dans le prix qui va servir au montant de réduction fiscale. C’est le cas des travaux liés à la transformation et à la réhabilitation.
  • Dans le cadre de travaux, il rentre dans la déduction fiscale. C’est le cas pour les travaux dédiés aux réparations et à l’entretien.

La réduction fiscale permettra de réduire votre fiscalité sur le revenu dans la limite de 10 700 € tandis que le déficit foncier viendra s’imputer sur les revenus de même nature durant dix années.

Il est possible d’acquérir un bien en loi Pinel ancien réhabilité optimisé au déficit foncier. Certains promoteurs le proposent régulièrement. Plus votre TMI est haute, plus l’opération sera dans ce cadre attrayante.

Avantages par rapport au PINEL

  • Qualité de l’édifice, charme,
  • Emplacement (pas toujours),
  • Souvent des bâtiment plus petit disposant de moins d’appartements,
  • Réduction fiscale dès la première années de travaux alors qu’il faut attendre la livraison pour un bien neuf !

Inconvénients

  • Coûts des travaux,
  • Rareté de l’offre,
  • Le prix reste souvent élevé.

C’est le maillon entre le décret PINEL habituel et la loi Malraux…

Bilan

Comme dans tout investissement, il y a la « littérature » et les faits. Tout va dépendre finalement de vos motivations initiales, de votre contexte d’investissement mais surtout du sous-jacent. L’immobilier doit être guidé par “contexte opportuniste”. Investir pour réduire sa fiscalité n’est pas une idée suffisante pour se lancer et signer un contrat de réservation. Il faut qu’il y ait une cohérence entre votre projet et ce qui vous est proposé. Vous trouverez d’ailleurs plus de détails sur le cahier des charges du dispositif fiscal PINEL dans cet article.

Lorsqu’une loi existe, lorsqu’une solution d’investissement est créé, il répond logiquement à un besoin. Il y a évidemment des points positifs mais également souvent beaucoup de contraintes. Comme dans beaucoup de lois impliquant un bien immobilier, il y a une différence entre la motivation que l’on ne peut que saluer de réhabilité un logement immobilier et le retour sur investissement. Cela doit se faire au cas par cas…

Le bien ancien répondant au cadre du décret PINEL doit donc être suffisamment qualitatif pour générer une valeur in fine (à la revente) cohérente par rapport aux couts de l’opération.

Contactez-nous pour être bien conseiller bien et avoir une proposition adaptée à vos attentes de notre part. Nous avons accès à tout le marché immobilier. 

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