L’immobilier est depuis fort longtemps associé à des mécanismes de défiscalisation. Qu’elles soient réductions, déductions ou encore crédits d’impôt, il s’est succédé un nombre important de lois, décrets incitant fiscalement les contribuables à investir dans l’immobilier.
Le principe en est assez simple : vous contribuez à la qualité ou à la taille du parc immobilier en France et en contrepartie, l’administration fiscale vous permet d’alléger votre fiscalité.
Pourquoi cette incitation ?
Il existe en réalité plusieurs raisons. Même si l’immobilier est le fondement des lois que nous évoquons dans cette partie du site, les motivations varient selon la nature du bien.
- 1. Cela permet de luter contre la pénurie de logements.
- 2. Vous pouvez également améliorer la qualité parfois médiocre des biens immobiliers.
- 3. Il permet enfin de rénover ou préserver l’immobilier historique Français.
Pour synthétiser, améliorer et augmenter le nombre de logements est le point noeudal des différentes lois qui stimulent le marché immobilier.
Différences entre un crédit d’impôt, une réduction fiscale et une déduction…
Les différences sont finalement simples.
Une déduction fiscale : somme déduite du revenu global ou d’un revenu catégoriel (exemple : revenu foncier).
Un crédit d’impôt ou une réduction fiscale a un impact plus important sur l’impôt sur le revenu : les deux vont venir directement minorer l’impôt. La différence entre les deux se matérialise si le crédit du crédit d’impôt est supérieur de l’impôt à payer. Pour une réduction fiscale, si celle-ci est supérieure à l’impôt, il n’y aura pas de récupération. Il peut toutefois y avoir un report dans certains cas (par exemple : Censi Bouvard).
Quel intérêt d’investir dans l’immobilier ?
Nous en avons déjà parlé sur ce site mais l’immobilier supporte des propriétés sécurisantes. Le marché de l’immobilier supporte des fluctuations moins importantes que sur d’autres marchés. Il est sécurisé par le bien, par la demande de location ainsi qu’un nombre important de facteurs impactant la demande de logements (densité de population, solde migratoire, entreprises dans le secteur, commerces…).
La possibilité d’acquérir un actif tangible grâce au financement permet un effet de levier important. A une époque où les taux sont bas, cela serait dommage de ne pas en profiter. Le coût de l’argent est très faible. Il est donc possible de faire des opérations intéressantes.
Evidemment il y a des contraintes et des éléments à observer avant de se décider. Les facteurs les plus importants sont ainsi :
- le prix d’achat par rapport au marché,
- les facteurs de revalorisation du bien immobilier,
- les travaux,
- l’emplacement…
Acheter un bien ou envisager une réduction fiscale nécessite d’avoir un cahier des charges adapté à votre situation et un sous-jacent (bien immobilier) de qualité…
Il faut considérer que l’impôt est un dû. Lorsque l’on parle de réduction fiscale (c’est le cas également pour un crédit d’impôt), le gain est un un transfert de capitaux de l’administration fiscale vers un bien qui va vous appartenir ! Cette autre effet de levier est sur le papier une véritable aubaine et participe au TRI important.
Le plafonnement des niches fiscales
La possibilité de diminuer votre impôt sur le revenu est bornée à un montant déterminé. En France, le montant du plafonnement des niches fiscales est de 10 000 €.
Cependant, si des investissements ont été faits précédemment, le plafond à appliquer sera celui initialement convenu l’année en vigueur.
Les prélèvement sociaux
A l’impôt sur le revenu, il est à considérer les prélèvements sociaux qui sont à devoir sur les revenus du patrimoine ainsi que les placements. En 2021, ils sont de 17,2 % !
Il existe également d’autres mécanismes dans l’immobilier ayant des objectifs similaires de se jouer de la fiscalité et capitaliser. C’est également le cas pour le déficit foncier voire pour la nue-propriété dont le but est de se jouer des « tolérances » du système notamment juridiques et fiscales pour engendrer de la richesse. Vous les retrouverez ci-après.
Immobilier et réduction fiscale : Loi applicable
| Dispositif PINEL | Dispositif PINEL ancien réhabilité | Loi DE NORMANDIE | Loi MALRAUX | MONUMENT HISTORIQUE | CENSI BOUVARD | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Date de fin envisagée | 2022-12-31 | 2022-12-31 | 2022-12-31 | – | – | 2021-12-31 | |
| Réduction | 2 % par an pendant 6 ou 9 ans et 1 % les 3 dernières années | 2 % par an pendant 6 ou 9 ans et 1 % les 3 dernières années | 2 % par an pendant 6 ou 9 ans et 1 % les 3 dernières années | 30 % ou 22 % | – | 11 % sur 9 ans | |
| Déduction | Calculé sur l’ensemble des travaux | ||||||
| Durée d’investissement | 6,9,12 ans | 6,9,12 ans | 6,9,12 ans | 9 ans | sur l’ensemble de la durée des travaux et 15 ans de conservation | 9 ans | |
| Condition | zone A, A bis, B1 | zone A, A bis, B1 | zone DENORMANDIE (ville éligible) | Quatiers anciens dégradés (QAD), site patrimoine remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)… : réduc.de 30 %, sinon 22 % avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine | Etre inscrit ou classé en tant que Monument Historique (MH) | Investissement en résidence meublé | |
| Possibilité d’utilisation en R.P* durant la période | Non | Non | Non | Non | |||
| Plafonnement | niche fiscale de 10 000 € | Niche fiscale de 10 000 € | Niche fiscale de 10 000 € | non plafonné | non plafonné | Niche fiscale de 10 000 € | |
| Plafond m² habitable | 5 500 € /m² | 5 500 € /m² | 5 500 € /m² | ||||
| Plafond d’investissement | 300 000 € par an | 300 000 € par an | 300 000 € par an | 400 000 € pour une période de 4 années de travaux max. | 200 000 € quand immeuble non ouvert au public | ||
| en nombre de biens | 2 par an maximum | 2 par an maximum | 2 par an maximum | ||||
| Type de bien | neuf, VEFA | ancien réhabilité | ancien | ancien dans certaines zones | monument historique | neuf | |
| avantages | neuf, tension lovative, réduction intéressante, bon TRI | neuf, tension lovative, réduction intéressante, bon TRI | rareté | rareté | |||
| inconvénients | Prix d’acquisition souvent haut | Prix d’acquisition souvent haut | Coût des travaux souvent élevé. Réduction concentré en quelques années | prix élevé | |||
| durée d’investissement | 6,9,12 ans + durée de livraison du bien et revente | 6,9,12 ans + durée de livraison du bien et revente | |||||
| Fiscalité | IR | IR | IR | IR | IR | BIC | |
| Travaux | non | 25 % de du coût de l’opération | |||||
| condition d’éligibilité des travaux | Convention d’ipération de revitalisation du territoire, 30 % de travaux, amélioration de la performace énergétique de 30 % | ||||||
| Particularités | Possibilité de louer à un ascendants ou descendants | Possibilité de louer à un ascendants ou descendants | location aux ascendants ou descendants les Charges et les Intérêts d’emprunts sont déductibles et imputables sur le Revenu Global |
Décret PINEL
La loi PINEL (ou dispositif fiscal PINEL) est introduite depuis 2015. C’est une loi qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux lorsqu’un bien neuf (ou ancien réhabilité) est loué en tant que résidence principale (sous certaines conditions). Son but est d’octroyer à l’investisseur une réduction fiscale calculée sur le coût de revient et « utilisée » sur trois durées :
- 6 ans (2 % pendant 6 années, soit 12 %)
- 9 ans (2 % pendant 9 ans, soit 18 %)
- 12 ans (2% par an les 9 premières années, puis 1 % les 3 suivantes, soit 21 %)
Cette loi permet de stimuler la demande dans des zones où la pénurie de logement est importante. La dimension propre à l’économie d’énergie et écologique (BBC RT 2012 ou BBC réhabilitation 2009) est également prépondérante.
Pour en savoir plus : la loi PINEL – analyse et avis
Décret DENORMANDIE
Cette loi qui n’est que « l’extension » du Décret PINEL. Il en est son adaptation dans les biens anciens dans des villes labellisées.
La réduction est la même que celle évoquée ci-dessus. Il faut que les travaux représentent 25 % du prix du logement acheté. Comme pour le dispositif fiscal PINEL, le décret DENORMANDIE impose de louer son bien non meublé (nu).
Pour en savoir plus : la loi DENORMANDIE – analyse et avis
Loi CENSI-BOUVARD
Contrairement à la loi ciblant les biens neufs ou anciens dans le cadre de la location dans le but d’y établir une résidence principale, la loi Censi-Bouvard désigne les résidences de services. Elle permet par ailleurs de louer son bien meublé. De ce fait la fiscalité sur les revenus perçus par ce biais sont fiscalisés au Bénéfice Industriel et Commercial (BIC).
Sa durée est également de 9 ans mais la réduction fiscale est « simplement » de 11 % sur la période.
Pour en savoir plus : Censi-Bouvard, conditions, exemples et avis
Loi MALRAUX
Cette loi permet de rénover et protéger le patrimoine immobilier esthétique et historique Français.
Il permet d’obtenir une réduction fiscale de 30 % des travaux pour des biens situés dans des secteurs sauvegardés et 22 % dans des Zone de Protection Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP). Vous pouvez y habiter.
Au delà de l’aspect relatif à la réduction fiscale, ce type d’acquisition est un investissement patrimonial. . Le rendement des loyers nets y est assez faible mais vous disposerez si vous vous lancez d’un bien rare.
Pour en savoir plus : la loi Malraux, atouts et faiblesses
Monuments Historiques
Si la loi relative aux monuments historiques est souvent assimilée à la loi Malraux, elle a toutefois beaucoup de différences. Les biens éligibles ne sont pas les mêmes. Le statut juridique des monuments historiques se base sur une exception historique, artistique, architecturale.
L’impact sur l’impôt sur le revenu est « matérialisé » par la déduction des charges liées à la réhabilitation et à la rénovation du monument. Cette loi est adaptée surtout aux personnes qui sont sur une tranche marginale d’imposition important.
Pour en savoir plus : les monuments historiques
Immobilier et réduction fiscale : autres lois qui permettent de diminuer la fiscalité sur le revenu (IR)
Le Déficit foncier
C’est un mécanisme permettant de compenser par certains travaux, votre impôt sur le revenu. Ainsi les sommes utilisés pour l’amélioration viendront se déduire de vos revenus globaux. Il existe d’ailleurs des sociétés qui vont vendre des biens vendu dans ce sens. Cela permet de
Tous les ans, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier (15 300 € dans quelques cas).
Le « surplus » de déficit foncier a la possibilité d’être reporté et déduit pendant 6 ans de l’ensemble de vos revenus ou durant 10 ans de vos revenus fonciers.
Pour en savoir plus : le déficit foncier : fonctionnement et exemples
La nue-propriété
Certaines sociétés proposent d’acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier sur une durée définie généralement autour de quinze ans. La nue-propriété dispose d’une valeur égale à un pourcentage de la pleine propriété. L’avantage est d’obtenir un prix d’acquisition est décoté. A la fin, l’usufruit s’éteint au profit de la nue-propriété et reforme la pleine propriété.
Le propriétaire obtiendra dès lors les loyers (si il continue de louer le bien) et disposera donc de la valeur de la pleine propriété.
Pour en savoir plus : la nue-propriété temporaire d’un bien immobilier
Les SCPI fiscales
Ce n’est pas une loi à part entière mais bien un moyen de détention, avec ses avantages et ses inconvénients. Il est tout à fait possible de disposer des différentes lois évoquer par l’intermédiaire de Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Cela permet de souscrire via des montants plus faibles.
Pour en savoir plus : les SCPI fiscales, analyses et avis
Historique des lois immobilière relatives à la réduction fiscale
Voici la liste des anciennes lois qui ont pu être appliqués antérieurement. Certaines ont aujourd’hui encore la possibilité de faire des effets et procurer une réduction fiscale intéressante ainsi qu’un plafonnement de niche fiscale moins restrictif.
| Nom de la loi | Date d’éligibilité | Type de réduction | Réduction (sur le montant) | Taux et durée | Durée obligatoire | Propriétés | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MEHAIGNERIE | 01/01/1986 au 31/12/1989 | Réduction d’impôt | 10 % | 10% de 440 000 F Si marié 10% de 200 000 F si célibataire (réparti sur 2 ans maxi) | location pendant 6 ans minimum | pas de limitation de loyer Abattement de 35% sur les loyers les 10 premières années | |
| SUPER MEHAIGNERIE | 01/01/1990 au 31/12/1992 | Réduction d’impôt | 10 % | 10% de 600 000 F Si marié 10% de 300 000 F si célibataire réparti sur 2 ans maxi | location pendant 6 ans minimum | pas de limitation de loyer abattement de 25% sur les loyers les 10 premières années | |
| SUPER QUILES | 01/01/1993 au 31/08/1999 | Réduction d’impôt | 15 % | 15% de 800 000 F Si marié 15%de 400 000 F si célibataire réparti sur 2 ans maxi | loyers et revenus des locataires plafonnés. location pendant 6 ans minimum | abattement de 25% sur les loyers de 25% les 10 premières années | |
| PERISSOL | 01/01/1996 au 31/08/1999 | déduction sur les revenus locatifs avec report du déficit foncier sur le revenu global plafonné à 15300 | 10% par an pendant 4 ans et 2% par an pendant 20 ans | obligation de location pendant 9 ans | abattement de 6% sur les loyers définitivement | ||
| BESSON | DU 01/01/1999 au 02/04/2003 | déduction sur les revenus locatifs avec report du déficit foncier sur le revenu global plafonné à10700 | 8% par an pendant 5 ans et 2,5% par an pendant 10 ans | loyers et revenus des locataires plafonnés. location pendant 9 ans minimum | abattement de 6% sur les loyers pendant l’amortissement | ||
| ROBIEN | du 03/01/2003 au 31/08/2006 | déduction sur les revenus locatifs avec report du déficit foncier sur le revenu global plafonné à 10700 | 8% par an pendant 5 ans et 2,5% par an pendant 10 ans | loyers plafonnés. location pendant 9 ans minimum | abattement de 6% sur les loyers pendant l’amortissement | ||
| ROBIEN RECENTRE | du 01/09/2006 au 31/12/2009 | déduction sur les revenus locatifs avec report du déficit foncier sur le revenu global plafonné à 10700 € | 6% par an pendant 7 ans et 4% par an pendant 2 ans | loyers plafonnés. location pendant 9 ans minimum | |||
| BORLOO | 01/09/2006 au 31/12/2009 | déduction sur les revenus locatifs avec report du déficit foncier sur le revenu global plafonné à 10 500 € | 6% par an pendant 7 ans et 4% par an pendant 2 ans et 2,5% pendant 2X3 ans | loyers et revenus des locataires plafonnés. location pendant 9 ans minimum.Pas de location possible aux ascendants et descendants | abattement de 30% sur les loyers pendant l’amortissement. | ||
| SCELLIER | du 01/01/2009 au 31/12/2012 | Réduction d’impôt | 25 % | 2,778% par an pendant 9ans | plafond de loyer.9 ans de location minimum | ||
| SCELLIER | du 01/01/2011 au 31/12/2011 | Réduction d’impôt | 22% si BBC 13% si non BBC | 2,444% par an pendant 9 ans ou 1,444%par an pendant 9 ans | plafond de loyer.9 ans de location minimum | ||
| SCELLIER | du 01/0/2012 au 31/12/2012 | Réduction d’impôt | 13 % | 1,444%par an pendant 9 ans | plafond de loyer.9 ans de location minimum | ||
| SCELLIER INTERMEDIAIRE | du 01/01/2009 au 31/12/2010 | Réduction d’impôt | 25% sur ans plus 12% sur 6 ans | 2,778% par an pendant 9ans et 2% par an pendant 6 ans | loyers et revenus des locataires plafonnés.location pendant 9 ans minimum.Pas de location possible aux ascendants et descendants | abattement de 30% sur les loyers | |
| SCELLIER INTERMEDIAIRE | du 01/01/2011 au 31/12/2011 | Réduction d’impôt | 22% sur 9 ansi BBC ou 13% sur 9 ans si non | 2,444% par an pendant 9 ans ou 1,444%par an pendant 9 ans et 1,666%par pendant 6 ans | loyers et revenus des locataires plafonnés. location pendant 9 ans minimum.Pas de location possible aux ascendants et descendants | abattement de 30% sur les loyers | |
| SCELLIER INTERMEDIAIRE | du 01/01/2012 au 31/12/2012 | Réduction d’impôt | 13% sur 9 ans si non BBC + 8% sur 6 ans | 1,444%par an pendant 9 ans et 1,333%par pendant 6 ans | loyers et revenus des locataires plafonnés. location pendant 9 ans minimum.Pas de location possible aux ascendants et descendants | abattement de 30% sur les loyers | |
| DUFLOT | du 01/01/2013 au 01/09/2014 | Réduction d’impôt | 18% sur 9 ans | 2% par an pendant 9 ans | loyers et revenus des locataires plafonnés. location pendant 9 ans minimum.Pas de location possible aux ascendants et descendants |
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