COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Immobilier et réduction d'impôt en 2026 : quels dispositifs reste-t-il ?
Jeanbrun, Denormandie, Malraux, monuments historiques, déficit foncier, Loc'Avantages, SCPI fiscales : les solutions immobilières pour alléger son impôt en 2026, et celles qui ont fermé
Peut-on encore réduire ses impôts grâce à l'immobilier en 2026 ? Oui, mais le paysage a changé : le Pinel est fermé depuis 2025 et le Censi-Bouvard depuis 2023. Restent le nouveau dispositif Jeanbrun, qui permet d'amortir un logement loué nu depuis le 21 février 2026, le Denormandie dans l'ancien rénové jusqu'à fin 2027, le Malraux et les monuments historiques pour le patrimoine, le déficit foncier, Loc'Avantages pour les loyers modérés, et les SCPI fiscales pour investir à plusieurs. Chaque solution a sa logique : réduction, déduction ou amortissement, dans ou hors du plafond de 10 000 € des niches fiscales.
- Fermés : Pinel (achats depuis le 1er janvier 2025), Censi-Bouvard (depuis le 1er janvier 2023)
- Nouveau : dispositif Jeanbrun, amortissement d'un logement loué nu dans un immeuble collectif, pour les achats du 21 février 2026 au 31 décembre 2028
- Hors plafond de 10 000 € : Malraux, monuments historiques, déficit foncier
- Déficit foncier : 10 700 € par an sur le revenu global, 21 400 € pour une rénovation énergétique jusqu'à fin 2027
- Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières, maintenus en 2026
Réduction, déduction ou crédit d'impôt : quelle différence ?
L'État encourage l'investissement immobilier pour trois raisons : augmenter l'offre de logements, améliorer leur qualité, notamment énergétique, et préserver le patrimoine historique. Ces aides prennent trois formes :
La déduction
Elle diminue le revenu imposable : charges, travaux, amortissement. Son effet dépend de votre tranche d'imposition. Exemples : déficit foncier, monuments historiques, Jeanbrun.
La réduction d'impôt
Elle diminue directement l'impôt dû, sans remboursement si elle dépasse l'impôt, sauf report prévu par le texte. Exemples : Denormandie, Malraux, Loc'Avantages.
Le crédit d'impôt
Il diminue l'impôt et, s'il le dépasse, l'excédent est remboursé. Il est rare en immobilier locatif.
Les réductions d'impôt entrent pour la plupart dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Pour un investissement réalisé une année antérieure, c'est le plafond en vigueur l'année de l'investissement qui continue de s'appliquer. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026, la hausse à 18,6 % ne les concernant pas.
Quels dispositifs immobiliers réduisent l'impôt en 2026 ?
| Dispositif | Mécanisme | Avantage | Plafond des niches | Échéance |
|---|---|---|---|---|
| Jeanbrun | Amortissement déductible | Amortissement annuel d'un logement loué nu, plafonné | Hors plafond (déduction) | Achats jusqu'au 31/12/2028 |
| Denormandie | Réduction d'impôt | 12 %, 18 % ou 21 % du prix sur 6, 9 ou 12 ans | Dans le plafond de 10 000 € | Achats jusqu'au 31/12/2027 |
| Malraux | Réduction d'impôt | 22 % ou 30 % des travaux, retenus jusqu'à 400 000 € sur 4 ans | Hors plafond | Sans échéance fixée |
| Monuments historiques | Déduction | Charges et travaux déductibles du revenu global, sans plafond | Hors plafond | Sans échéance fixée |
| Déficit foncier | Déduction | 10 700 € par an sur le revenu global, 21 400 € pour une rénovation énergétique | Hors plafond | 21 400 € jusqu'au 31/12/2027 |
| Loc'Avantages | Réduction d'impôt | 15 % à 65 % des loyers selon la décote consentie | Dans le plafond de 10 000 € | Conventions jusqu'au 31/12/2027 |
| Girardin logement social | Réduction d'impôt | Réduction supérieure à l'apport, en outre-mer | Plafond majoré de 18 000 € | Selon les textes en vigueur |
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, prend le relais du Pinel. Pour les logements achetés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 dans des immeubles collectifs, le propriétaire qui loue nu pendant 9 ans peut amortir une partie du prix, de 3 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer, dans la limite de 8 000 € par an, portée à 10 000 € ou 12 000 € pour les loyers sociaux et très sociaux. L'amortissement s'impute sur les revenus fonciers.
Conditions, plafonds et exemples chiffrés : voir notre page sur le dispositif Jeanbrun.
Le Denormandie est-il toujours ouvert ?
Oui, jusqu'au 31 décembre 2027. Le Denormandie vise l'ancien rénové dans les communes du programme Action cœur de ville ou ayant signé une opération de revitalisation de territoire. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, et le logement être loué nu, comme résidence principale, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
La réduction est de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient, pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, dans la limite de 300 000 € et 5 500 € par mètre carré. Elle entre dans le plafond de 10 000 €. Pour investir à plusieurs, notre sélection comprend la SCPI Kyaneos Denormandie n°5.
Quel dispositif immobilier pour votre tranche d'imposition et votre plafond de niches ?
Malraux et monuments historiques : les dispositifs du patrimoine
La loi Malraux
La loi Malraux finance la restauration complète d'immeubles anciens situés dans un site patrimonial remarquable. La réduction est de 30 % des travaux lorsqu'un plan de sauvegarde et de mise en valeur est approuvé, et de 22 % avec un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine ou pour une opération déclarée d'utilité publique. Les quartiers anciens dégradés ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2025. Les travaux sont retenus jusqu'à 400 000 € sur 4 années consécutives, et la réduction est hors plafond des niches. Le logement doit être loué nu pendant 9 ans.
Les monuments historiques
Pour un immeuble classé ou inscrit, les monuments historiques permettent de déduire du revenu global les travaux de restauration et certaines charges, sans plafond et hors plafonnement des niches, en contrepartie d'un engagement de conservation de 15 ans. C'est le dispositif le plus puissant pour les contribuables les plus imposés, mais aussi le plus exigeant : travaux encadrés par les services de l'État et bien à conserver longtemps.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Le déficit foncier naît lorsque les charges d'un bien loué nu, notamment les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, dépassent les loyers. Il s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, payés jusqu'au 31 décembre 2027.
- La part du déficit liée aux intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers
- L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
- Le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation
- Le mécanisme est hors plafond des niches et efficace surtout pour les contribuables déjà imposés sur des revenus fonciers
Un propriétaire qui perçoit 12 000 € de loyers et réalise 30 000 € de travaux déductibles dégage 18 000 € de déficit. Il en impute 10 700 € sur son revenu global ; avec une tranche à 30 %, l'économie d'impôt atteint 3 210 €, plus les prélèvements sociaux évités sur les loyers. Les 7 300 € restants s'imputeront sur ses revenus fonciers des années suivantes.
Quelles autres solutions immobilières pour alléger son impôt ?
Loc'Avantages
En louant sous les prix du marché par une convention avec l'Anah, le propriétaire obtient une réduction de 15 % ou 35 % de ses loyers bruts (20 % ou 40 % avec une intermédiation locative), et 65 % pour les loyers les plus bas, uniquement en intermédiation locative. Conventions signées jusqu'au 31 décembre 2027.
La nue-propriété
Acheter la nue-propriété d'un logement ou de parts de SCPI avec une décote, sans loyers donc sans impôt sur ces loyers ni IFI pendant le démembrement. Voir le démembrement immobilier.
Les SCPI fiscales
Accéder au Denormandie, au Malraux ou au déficit foncier avec quelques milliers d'euros, sans gestion. Voir les SCPI fiscales, notre classement des SCPI et la SCPI Urban Pierre n°6.
La location meublée
En LMNP au régime réel, l'amortissement du bien efface souvent l'impôt sur les loyers. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente, sauf exceptions. Voir LMNP et LMP.
Pour une vue d'ensemble des réductions d'impôt, immobilières ou financières, voir notre guide comment défiscaliser et le Girardin.
Quels dispositifs ont fermé ?
| Dispositif | Fermeture | Pour les investisseurs déjà engagés |
|---|---|---|
| Pinel | Achats depuis le 1er janvier 2025 | La réduction continue jusqu'au terme de l'engagement de location |
| Censi-Bouvard | Achats depuis le 1er janvier 2023 | La réduction de 11 % sur 9 ans et ses reports continuent |
| Duflot, Scellier, Robien, Borloo | Fermés depuis plusieurs années | Plafond des niches de l'année d'investissement |
L'avantage fiscal ne doit jamais faire oublier l'essentiel : le prix d'achat par rapport au marché, l'emplacement, la demande locative, la qualité des travaux et le financement. Un bien surpayé ou mal loué fait perdre bien plus que l'impôt économisé. Les engagements de location sont longs et leur non-respect entraîne la reprise de l'avantage.
Pour approfondir : nos solutions immobilières et la fiscalité de la plus-value immobilière.
Questions fréquentes sur l'immobilier et la réduction d'impôt
Peut-on encore réduire ses impôts avec l'immobilier en 2026 ?
Oui. Le Pinel est fermé depuis 2025 et le Censi-Bouvard depuis 2023, mais restent le dispositif Jeanbrun pour les achats du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, le Denormandie jusqu'à fin 2027, le Malraux, les monuments historiques, le déficit foncier, Loc'Avantages et les SCPI fiscales. Le choix dépend de votre tranche d'imposition, de votre plafond de niches disponible et de votre projet.
Quelle différence entre réduction, déduction et crédit d'impôt ?
Une déduction diminue le revenu imposable, son effet dépend donc de la tranche d'imposition. Une réduction diminue directement l'impôt, sans remboursement si elle le dépasse. Un crédit d'impôt diminue l'impôt et l'excédent éventuel est remboursé.
Le Pinel existe-t-il encore en 2026 ?
Non pour les nouveaux achats : le Pinel est fermé depuis le 1er janvier 2025. Les investisseurs déjà engagés continuent de bénéficier de leur réduction jusqu'au terme de leur engagement de location. Le dispositif Jeanbrun prend le relais pour les achats depuis le 21 février 2026, sous forme d'amortissement.
Quels dispositifs immobiliers échappent au plafond de 10 000 € ?
Le Malraux, les monuments historiques et le déficit foncier ne sont pas soumis au plafonnement global des niches de 10 000 €, tout comme l'amortissement Jeanbrun, qui est une déduction. Le Denormandie et Loc'Avantages entrent dans ce plafond, et le Girardin relève d'un plafond majoré de 18 000 €.
Combien peut-on déduire en déficit foncier en 2026 ?
Jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global, et 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, payés jusqu'au 31 décembre 2027. L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, et le bien doit rester loué jusqu'à la fin de la 3e année suivant l'imputation.
Quel est le taux de la réduction Malraux ?
30 % des travaux dans un site patrimonial remarquable doté d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur, 22 % avec un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine ou pour une opération déclarée d'utilité publique. Les quartiers anciens dégradés ne sont plus éligibles depuis 2025. Les travaux sont retenus jusqu'à 400 000 € sur 4 années consécutives, hors plafond des niches, avec une location nue de 9 ans.
Quels sont les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers en 2026 ?
17,2 %. La hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % en 2026 ne concerne pas les revenus fonciers ni les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 %.
Peut-on investir dans un dispositif fiscal immobilier avec peu d'argent ?
Oui, par les SCPI fiscales, qui permettent d'accéder au Denormandie, au Malraux ou au déficit foncier avec quelques milliers d'euros, sans gestion, en contrepartie d'une durée de détention longue et d'une revente difficile avant la fin de vie de la SCPI.
Réduire son impôt grâce à l'immobilier avec un conseiller
Les informations de cette page sont générales et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.
Avertissement
- L'investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'illiquidité ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- Les règles fiscales citées sont celles de 2026, dépendent de la situation de chacun et peuvent évoluer.
Comment Bien Investir, ORIAS n° 22004462, membre de l'ANACOFI-CIF n° E010271.
Sources
- Code général des impôts : articles 156 (déficit foncier et monuments historiques), 199 novovicies (Pinel et Denormandie), 199 tervicies (Malraux), 199 tricies (Loc'Avantages), 200-0 A (plafonnement des niches)
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (dispositif Jeanbrun) : présentation par les notaires de France
- BOFiP : réduction d’impôt Malraux
- Notaires de Paris : le déficit foncier
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (prorogation de Loc'Avantages)