Dispositif CENSI-BOUVARD, condition, exemple et avis

La loi Censi Bouvard permet de bénéficier d’avantages fiscaux pour l’acquisition d’un bien meublé loué dans certaines résidences de service. Elle a été prorogée jusqu’à fin 2021.

Elle permet de :

  • Réduire sa fiscalité (IR)
  • Récupérer la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)

Elle est surtout adaptée aux personnes désireuses d’investir dans l’immobilier et ayant une Tranche Marginale d’imposition basse (14 %).

Je vous propose une présentation et quelques questions à se poser avant de se lancer…

1. Présentation de l’investissement en CENSI-BOUVARD

La loi CENSI-BOUVARD permet d’acquérir un bien dans certaines résidences de service et de bénéficier d’une réduction fiscale de 11 %. Celle-ci est calculée sur le prix d’acquisition Hors Taxe (H.T). Pour cela, il faut le louer en statut LMNP (location meublée non professionnel) au régime réel ou micro BIC pendant neuf années. (source : BOFIP)

1.1 La réduction fiscale

La base de l’avantage fiscal est plafonné à 300 000 €. Ce montant représente le prix de revient (prix d’acquisition HT majoré des frais d’acquisition (frais de notaire)).

La valeur du mobilier n’est pas comptabilisée dans le calcul de la réduction fiscale. C’est-à-dire que si vous faites un investissement dont le prix dépasse 300 000 €, vous ne pourrez calculer votre réduction que sur cette limite. L’excédent de cette somme pourra tout de même être amorti des loyers perçus, de même nature.

Par exemple, si votre investissement est égal à 320 000 €, la réduction fiscale de 11 % sera calculée sur 300 000 €, soit 33 000 € fractionné sur 9 ans.

Vous aurez donc la capacité de diminuer votre impôt de 3 666 € par an (33 000 / 9 ans)

Concernant le surplus de 20 000 € (320 000 € – 300 000 €), il sera amorti des loyers perçus (lien LMNP).

Si le montant de votre réduction fiscale est supérieur à votre impôt, celui-ci est reportable sur les 6 années d’après. Cela montre une certaine capacité à s’adapter à des variation d’impôt. Un avantage indéniable pour la loi.

La réduction au titre de CENSI-BOUVARD rentre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an. Tout montant global de réduction fiscale dépassant les 10 000 € ne pourra donc pas être pris en considération.

1.2 La TVA

En LMNP, dans le cadre des résidences de service, la TVA est remboursé dans les 6 mois à l’investisseur. Dès que l’acquéreur d’un bien en LMNP reprend dans les mêmes conditions le bail en cours et que les loyers perçus sont soumis à Taxe sur la Valeur Ajoutée, comme stipulé par l’article 257 bis du code général des impôts, il y a une dispense de réversion de TVA.

Le vendeur du LMNP CENSI-BOUVARD pourra de ce fait conserver l’intégralité de la TVA perçue jusque alors.

Si en revanche, les conditions ne sont pas remplies, l’administration fiscale appliquera pour le vendeur du bien LMNP en CENSI BOUVARD une régularisation de TVA immobilière au 1/20 ème de détention.

Exemple : Si un bien est revendue après 12 ans de détention, le vendeur devra restituer 8/20 ème de TVA (20 – nombre d’années ou fractions d’années de détention du bien).

Par exemple, si la TVA est égale à 20 000 €. Le vendeur devra restituer 8 000 € à l’administration fiscale.

1.3 Les types de biens éligibles

La loi CENSI-BOUVARD est appliquée dans les établissement suivants :

  • EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes)
  • sociaux ou médico-sociaux accueillant des personnes handicapées ou de santé pour des soins de longues durées
  • seniors » ou « handicapés » ayant un agrément de « qualité »
  • étudiants

Les résidences de tourisme ne sont plus éligibles à cette loi.

Il est donc impératif de respecter ces « catégories » afin de valider votre réduction fiscale.

La loi cadre également la qualité de l’immeuble. Votre bien devra de ce fait être

  • Neuf ou
  • En l’état futur d’achèvement (VEFA) ou
  • Ayant plus de quinze ans, réhabilité ou en vue d’une réhabilitation.

Exemple 

Acquisition d’un bien d’un montant de 100 000 € HT + 20 000 de TVA, soit 120 000 € TTC.

La réduction fiscale sera égale à 100 000 €* 11 %, soit 11 000 €. La réduction portera sur 9 ans, soit 1 222 € par an de réduction fiscale (qui viendra en diminution de votre impôt à payer).

Depuis le 1er Janvier 2019 et le prélèvement à la source, la réduction fiscale est fractionnée. Elle se fait en deux fois : une avance de 60 % est perçue par l’investisseur en Janvier (733 €) alors que le solde est versé durant l’été suivant (489 €).

Si les conditions sont valides, vous pourrez également récupérer la TVA, soit 20 000 €.

2. Le dispositif CENSI-BOUVARD et le changement de statut

Il existe une contrainte pour laquelle vous ne pouvez vous soustraire (sauf cas exceptionnels). Vous avez l’obligation de louer le bien au moins 9 années. Si ce n’est le cas, il y aura une requalification de vos avantages fiscaux et un remboursement de la réduction fiscale.

En cas de revente du bien avant le terme des 9 années, la réduction d’impôt pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient la revente majoré de la réduction d’impôt depuis l’origine jusqu’à la date de cession.

  • Les changements de régimes fiscaux ou statuts

La location meublée regroupe plusieurs statuts (LMNP, LMP) et différentes régimes fiscaux (réel simplifié, réel normal ou micro BIC).

Votre statut peut changer pour différentes raisons, au cours de la vie de votre investissement. Voici quelques éléments en relation avec la loi CENSI BOUVARD.

LMNP et CENSI-BOUVARD

Après la fin des neuf années de location en CENSI BOUVARD, vous ne pourrez pas bénéficier de l’amortissement de la valeur du bien. C’est un point dommageable.

Il n’y a pas de possibilités de changer non plus en cours de route pour un statut meublé “simple”. L’administration fiscale pourra vous demander de rembourser la réduction fiscale “perçue” si vous ne respectez pas la durée de location.

LMP et CENSI-BOUVARD

Utiliser le dispositif CENSI BOUVARD pour une personne disposant du statut LMP (Location Meublée Professionnel) est impossible. Il existe tout de même une tolérance pour bénéficier de la réduction fiscale CENSI BOUVARD si vous changez de statut au cours des neuf ans (passage du LMNP vers le LMP)

3. Quelles sont les questions à se poser avant de se lancer ?

Evidemment, lorsque vous faites un investissement en LMNP dirigé vers la loi CENSI-BOUVARD, il y a beaucoup d’éléments à vérifier. Le montant de la réduction d’impôt mais également l’enrichissement et votre effort d’épargne sont à comptabiliser.

Il est au préalable légitime de de vérifier également quelles solutions ou stratégies existent et si elles ne sont pas mieux adaptées.

Les 2 questions les plus légitimes dans ces cas-là sont les suivantes :

3.1 Faut-il choisir une acquisition immobilière dans le cadre de la loi CENSI-BOUVARD ou privilégier le dispositif fiscal PINEL ?

Lorsque vous louez un bien en statut loueur meublé non professionnel en Censi-Bouvard, au moins deux objectifs sont ciblés :

  • Effectuer un investissement immobilier
  • Réduire son impôt sur le revenu.

Bien que cet investissement dans son fonctionnement reste singulier et donc bien différent d’un bien loué selon le dispositif fiscal PINEL, les objectifs sont communs aux deux lois.

Il est donc logique de penser à son propre cahier des charges et de se projeter pour avoir une vision exhaustive de l’investissement. Un choix d’investissement n’est souvent validé que sur les compromis. Dans tout investissement, naissent des contraintes à observer, des règles à respecter.

Un bien en dispositif fiscal PINEL s’inscrit dans l’acquisition d’un bien loué nu, par un bail classique et disposant d’une fiscalité liée au revenus fonciers. Ce qui génère dans le temps, dans la majeure partie des cas, une fiscalité confiscatoire. La revente est souvent à privilégier au bout de 9 ou 12 ans…

Pour un horizon de placement court terme, le dispositif fiscal PINEL pourrait être plus adapté. Même si, le choix, in fine doit reposer essentiellement sur le sous-jacent, pour des objectifs initiaux similaires.

Une autre solution peut d’ailleurs s’avérer être intéressante. Il consiste à acquérir un bien en PINEL et le louer pendant 9 ou 12 ans (à partir de la 10 ème année, la réduction fiscale tombe de 2 à 1 % du coût de revient) puis de le meubler jusqu’à la 20 ème année.

Le choix du bien loué en PINEL doit bien sûr être tourné vers des emplacements où il existe un marché du meublé. Il faut qu’il y ait un réel potentiel. (Attention de bien respecté la durée concernant la TVA).

Pour pouvoir comparer les deux possibilités :

Il faut bien évidemment comparer la réduction fiscale, le TRI (taux de rendement interne) et voir quels sont vos objectifs et vos contraintes budgétaires. Le dispositif fiscal PINEL dispose d’une réduction fiscale plus intéressante de 2 % par an pendant 9 ans (vous pouvez également le louer sur 6 et 12 ans) contre 1,22 % simplement pour le LMNP (mais avec récupération de la TVA).

Il faut bien regarder votre Tranche Marginale d’Imposition et votre budget ainsi que votre horizon de placement.

Nous ferons prochainement une étude chiffrée sur le sujet.

3.2 Faut-il choisir votre bien en Censi-Bouvard ou en amortissement ? (et ainsi bénéficier de l’amortissement réputé différé ?)

Pour rappel, un amortissement réputé différé est un mécanisme qui permet de déduire des loyers perçus, en sus des charges réelles, la valeur du bien immobilier et des biens mobiliers le composant. Seule la partie correspondant au terrain ne peut être déduite. L’avantage est surtout de pouvoir annihiler le solde foncier et donc de ne pas payer d’impôt sur une période longue. C’est l’un des principaux atouts de la location meublé (au réel simplifié ou au réel). Nous parlons d’ailleurs de statut en loueur meublé car la possibilité d’amortir ces valeurs datent de 1949. 

En CENSI-BOUVARD, l’amortissement  n’existe pas. La seule possibilité d’amortissement se fera sur la portion du montant du bien acquis supérieur à 300 000 € (qui ne dispose par définition pas de la réduction fiscale).  

Face à un mécanisme si avantageux, la seule possibilité pour un bien loué “en CENSI BOUVARD” d’être plus intéressant sera pour les personnes ayant une Tranche Marginale d’Imposition faible.

En définitive, l’amortissement permet d’annihiler la fiscalité des loyers sur une longue période. Cela a pour effet de devenir beaucoup plus intéressant si vous désirez garder le bien pendant une longue période. L’amortissement ne peut être imputé après la fin du Censi-Bouvard.

Concernant les personnes qui sont sur des TMI supérieures à 30 %. Il n’y a pas de débat. Il est plus profitable de choisir l’amortissement réputé différé.

Conclusion 

Le dispositif CENSI-BOUVARD est adapté aux personnes ayant une tranche marginale d’imposition de 14 % et d’un investissement courtermiste.

Avant de se focaliser sur la réduction fiscale, il est plus judicieux de vouloir comparer ce que les solutions peuvent vous procurer selon vos objectifs. En effet, d’autres lois permettent une efficacité parfois plus importante. Il faut donc calculer cela.

Le fait d’avoir un report de 6 ans concernant la réduction fiscale est également une chose intéressante qui prouve le caractère mouvant de la fiscalité des personnes utilisant ce procédé.

Pour synthétiser, le dispositif CENSI-BOUVARD permet de :

  • Bénéficier d’une réduction fiscale
  • Récupérer la TVA
  • Investir dans un bien immobilier dont la gestion est déléguée et les paramètres connus grâce au bail commercial.

Le désavantage sur du long terme est tout de même cette incapacité à ne pas procéder à l’amortissement comptable et à payer une fiscalité que ces personnes n’auraient pas eu à devoir…

N’hésitez pas à nous solliciter pour vérifier si cette solution est adaptée à vous.

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