La fiscalité sur la plus-value immobilière en 2020

La plus-value immobilière est la différence entre un prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition.

Lors d’une vente d’un bien immobilier détenu par une personne physique dans le civil, la plus-value d’un bien est imposé à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %. A cela, il faut ajouter les prélèvements sociaux s’élevant à 17,2%.

Dans certains cas, lorsque la plus-value nette s’élève à un montant supérieur à 50 000 €, une taxe liée aux montants qualifiés d’élevés est également calculée.

Le calcul de la plus-value nette :

Calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Il est légale d’ajouter au prix d’acquisition un certain nombre de dépenses et d’en soustraire au prix de cession également.

Plus-value immobilière = Prix de cession du bien (minoré de certaines charges) – Prix d’acquisition (majoré des charges ci-après)

Le prix de cession :

Il peut être minoré par certains frais :

  • Charges et indemnités versées au vendeur lors de l’achat tels les frais liés aux diagnostics obligatoires ou des indemnités d’éviction + Frais de cession

Cela permet donc de minimiser le prix de vente et donc de minimiser le montant à déclarer.

Le prix d’acquisition :

  • Charges versées au vendeur + frais d’acquisition (fais de notaire et droits d’enregistrement) +Dépenses de travaux (certains simplement) + Frais de voirie, distributions et voirie.

Ces frais sont à majorer au prix d’achat aux frais réels. Il faut bien conserver les justificatifs de ces dépenses car elles peuvent être demandées par l’administration fiscale.

Concernant les frais d’acquisition, ils sont bien évidemment à ajouter au coût d’achat. Si toutefois vous ne pouvez les justifier, la loi vous autorise à augmenter forfaitairement le prix d’acquisition de 7,5 %.

Les dépenses d’entretien et de réparation ne peuvent pas être considérées dans ce calcul. Elles ne peuvent être prises en compte. 

Voici un lien intéressant vers un simulateur calculant le coût relatif de l’acquisition (service public).

Il y a également la possibilité de majoré les frais de travaux si le bien est détenu depuis au moins cinq années d’un montant forfaitaire de 15 %.

Cela est cumulable avec les 7,5 %. Vous pouvez donc obtenir une augmentation de 22,5 % dans le prix d’acquisition dans votre calcul.

Ce résultat est ensuite confronté à un taux d’abattement évoluant en fonction de la durée de détention du bien. Plus la durée de détention est longue, plus l’abattement sera important. Il y aura une possibilité d’annihiler totalement la fiscalité sur cette plus-value (IR) au bout de 22 ans et les prélèvements sociaux en 30 années.

Taxe supplémentaire sur la plus-value concernant les montants élevés

Si le montant de votre plus-value nette est supérieur à 50 000 €, une taxe est calculé en sus. Dans le tableau ci-après, vous pouvez trouver la formule du calcul à faire pour obtenir le montant de la taxe supplémentaire.

Zones tendues 

Un abattement exceptionnel de 70 % (ou 85 %) sous conditions est appliqué dans des zones (A et A BIS), dans le cadre de cession de biens immobiliers bâtis ou de terrains à bâtir.

Le bien vendu doit être destiné à la démolition et la reconstruction de biens collectifs. Le but est d’augmenter les logements dans des endroits où a demande est importante.

Le plus-value immobilière non imposable

Outre l’exonération totale de la plus-value d’un bien détenu depuis 30 ans, Il existe également certains cas où la plus-value n’est pas imposée :

  • La résidence principale (et ses dépendances),
  • la toute première vente d’un bien autre que la résidence principale si le fruit de la cession est  réemployé (réemploi) pour acquérir une résidence principale dans les 24 mois. Cela est conditionné au fait que le vendeur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale depuis 48 mois,
  • les biens inférieurs à 15 000 €,
  • le cédant réside dans un EHPAD ou un établissement spécialisé dans l’accueil d’adultes handicapés (sous conditions de revenus).

 

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