Lors de cession d’un bien détenu par une personne physique dans le civil, la plus-value d’un bien est imposé à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %. A cela, il faut ajouter les prélèvements sociaux s’élevant à 17,2%.
Dans certains cas, lorsque la plus-value nette s’élève à un montant supérieur à 50 000 €, une taxe liée aux montants qualifiés d’élevés est également calculée.
Le calcul de la plus-value nette :
Calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Il est légale de majorer le prix d’acquisition d’un certain nombre de dépenses et de minorer le prix de cession également.
Plus-value immobilière = Prix de cession du bien (minoré de certaines charges) – Prix d’acquisition (majoré des charges ci-après)
Le prix de cession :
Il peut être minoré par certains frais :
Cela permet donc de minimiser le prix de vente et donc de minimiser le montant à déclarer.
- Charges et indemnités versées au vendeur lors de l’achat tels les frais liés aux diagnostics obligatoires ou des indemnités d’éviction + Frais de cession
Le prix d’acquisition :
- Charges versées au vendeur + frais d’acquisition (fais de notaire et droits d’enregistrement) +Dépenses de travaux (certains simplement) + Frais de voirie, distributions et voirie.
Ces frais sont à majorer au prix d’achat aux frais réels. Il faut bien conserver les justificatifs de ces dépenses car elles peuvent être demandées par l’administration fiscale.
Concernant les frais d’acquisition, ils sont bien évidemment à ajouter au coût d’achat. Si toutefois vous ne pouvez le justifier, la loi vous autorise à augmenter forfaitairement le prix d’acquisition de 7,5 %.
Les dépenses d’entretiens et de réparations ne peuvent pas être considérés dans ce calcul. Elles ne peuvent être pris en compte.
Il y a également la possibilité de majoré les frais de travaux si le bien est détenu depuis au moins cinq années d’un montant forfaitaire de 15 %. Cela est cumulable avec les 7,5 %, cela peut donc majoré le prix de 22,5 %.
Ce résultat est ensuite confronté à un taux d’abattement évoluant en fonction de la durée de détention du bien.
Si le montant de votre plus-value est supérieur à 50 000 €, une taxe est caluclé en sus de la taxe ci-dessus… Dans le tableau ci-après, vous pouvez trouver le calcul à faire correspondant au montant de la plus-value.
Zones tendues
Un abattement exceptionnel de 70 % (ou 85 %) sous conditions est appliqué dans des zones (A et A BIS), dans le cadre de cession de biens immobiliers bâtis ou de terrains à bâtir.
Le bien vendu doit être destiné à la démolition et la reconstruction de biens collectifs. Le but est d’augmenter les logements dans des endroits où a demande est importante.
Les plus-value non imposables
Outre l’exonération totale de la plus-value d’un bien détenu depuis 30 ans, Il existe également certains cas où la plus-value n’est pas imposée :
- La résidence principale (et ses dépendances)
- La toute première vente d’un bien autre que la résidence principale si le fruit de la cession est réemployé (réemploi) pour acquérir une résidence principale dans les 24 mois. Cela est conditionné au fait que le vendeur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale depuis 48 mois.
- Les biens inférieurs à 15 000 €
- Le cédant réside dans un EHPAD ou un établissement spécialisé dans l’accueil d’adultes handicapés (sous conditions de revenus)
Pour avoir des informations,
complétez le bordereau ci-après ou contactez-nous par téléphone au 01 87 42 16 27