COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La fiscalité sur la plus-value immobilière
Calcul de la plus-value, abattements pour durée de détention, exonérations, surtaxe et réforme PLF 2026 : tout comprendre pour optimiser la fiscalité de votre cession immobilière.
Principe et taux d'imposition de la plus-value immobilière
Lors de la cession d'un bien immobilier détenu par une personne physique dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, la plus-value immobilière réalisée est soumise à deux impositions distinctes : l'impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux (PS).
La taxation sur la plus-value immobilière s'applique à toute cession à titre onéreux de biens immobiliers (appartement, maison, terrain à bâtir, terrain agricole, forêt), de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, servitudes) ou de parts de sociétés civiles immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés.
Bon à savoir : le notaire se charge automatiquement du calcul de la plus-value immobilière et du prélèvement de l'impôt correspondant lors de la signature de l'acte de vente définitif. Il transmet le formulaire 2048-IMM aux services fiscaux compétents.
Calcul de la plus-value immobilière brute
Le calcul de la plus-value immobilière s'effectue en déterminant la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien, chacun pouvant être ajusté de certaines charges et frais.
Le prix de cession
Le prix de cession correspond au prix de vente indiqué dans l'acte notarié. Il peut être minoré des frais supportés par le vendeur :
- Frais liés aux diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.)
- Commissions d'agence immobilière à la charge du vendeur
- Indemnités d'éviction versées au locataire
- Frais de mainlevée d'hypothèque
Le prix d'acquisition
Le prix d'acquisition correspond au prix d'achat figurant dans l'acte ou, en cas de succession ou donation, à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation. Il peut être majoré des éléments suivants :
- Frais d'acquisition : frais de notaire et droits d'enregistrement, retenus pour leur montant réel sur justificatifs ou, à défaut, à un taux forfaitaire de 7,5 % du prix d'acquisition
- Dépenses de travaux : travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (hors travaux d'entretien et de réparation), sur justificatifs. En l'absence de justificatifs et si le bien est détenu depuis au moins 5 ans, un forfait de 15 % du prix d'acquisition peut être appliqué
- Frais de voirie, de réseaux et de distribution
Forfaits cumulables : un vendeur ne disposant pas de justificatifs pour les frais d'acquisition et les travaux peut appliquer les deux forfaits (7,5 % + 15 %), soit une majoration totale de 22,5 % du prix d'acquisition, à condition de détenir le bien depuis au moins 5 ans.
Attention : les dépenses d'entretien et de réparation courante ne sont pas éligibles à la majoration du prix d'acquisition. Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sont pris en compte. Conservez précieusement vos justificatifs : l'administration fiscale peut les réclamer.
Abattements pour durée de détention
La plus-value brute est ensuite soumise à un abattement progressif pour durée de détention. Les taux d'abattement sont différents selon qu'il s'agit de l'impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux.
Abattement au titre de l'impôt sur le revenu (réforme PLF 2026)
Depuis la loi de finances pour 2026, l'exonération totale d'impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière est atteinte après 17 ans de détention, contre 22 ans auparavant. Ce raccourcissement du délai vise à fluidifier le marché immobilier et à inciter les propriétaires de résidences secondaires ou de biens locatifs à vendre plus tôt.
| Durée de détention | Abattement par année | Abattement cumulé |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 16e année | 6 % / an | 6 % à 66 % |
| 17e année révolue | 34 % | 100 % (exonération) |
Rappel de l'ancien barème : avant la réforme PLF 2026, l'abattement pour l'IR était de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année, pour une exonération totale après 22 ans de détention.
Abattement au titre des prélèvements sociaux (barème inchangé)
Le barème d'abattement pour les prélèvements sociaux appliqués à la plus-value immobilière reste identique. L'exonération totale de prélèvements sociaux n'est acquise qu'après 30 ans de détention.
| Durée de détention | Abattement par année | Abattement cumulé |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 1,65 % / an | 1,65 % à 26,40 % |
| 22e année révolue | 1,60 % | 28 % |
| De la 23e à la 30e année | 9 % / an | 37 % à 100 % |
| Au-delà de 30 ans | — | 100 % (exonération) |
Vous vendez un investissement locatif acquis il y a 17 ans et réalisez une plus-value brute de 100 000 €.
Grâce à la réforme PLF 2026, l'impôt sur le revenu est totalement effacé après 17 ans de détention. Seuls les prélèvements sociaux restent dus jusqu'à 30 ans.
Vous vendez un bien immobilier et souhaitez être accompagné ?
Le calcul de la plus-value immobilière et l'optimisation fiscale de votre cession peuvent être complexes. Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant vous aide à identifier les abattements applicables, les exonérations possibles et les stratégies de réinvestissement adaptées à votre situation.
Surtaxe sur les plus-values immobilières élevées
Lorsque la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu (après abattement pour durée de détention) excède 50 000 €, une surtaxe supplémentaire progressive s'applique. Cette taxe, toujours en vigueur en 2026, vient s'ajouter au taux d'IR de 19 %.
| Plus-value nette imposable (PV) | Montant de la surtaxe |
|---|---|
| De 50 001 € à 60 000 € | 2 % PV − (60 000 − PV) × 1/20 |
| De 60 001 € à 100 000 € | 2 % de la PV |
| De 100 001 € à 110 000 € | 3 % PV − (110 000 − PV) × 1/10 |
| De 110 001 € à 150 000 € | 3 % de la PV |
| De 150 001 € à 160 000 € | 4 % PV − (160 000 − PV) × 15/100 |
| De 160 001 € à 200 000 € | 4 % de la PV |
| De 200 001 € à 210 000 € | 5 % PV − (210 000 − PV) × 20/100 |
| De 210 001 € à 250 000 € | 5 % de la PV |
| De 250 001 € à 260 000 € | 6 % PV − (260 000 − PV) × 25/100 |
| Supérieure à 260 000 € | 6 % de la PV |
Le taux maximal d'imposition sur le revenu peut ainsi atteindre 25 % (19 % + 6 %) pour les plus-values les plus importantes, auxquels s'ajoutent les 18,6 % de prélèvements sociaux.
Abattement exceptionnel en zones tendues
Un abattement exceptionnel de 70 % (ou 85 % si le programme comporte au moins 50 % de logements sociaux) peut s'appliquer, sous conditions, pour les cessions de biens immobiliers bâtis ou de terrains à bâtir situés en zones A et A bis.
Le bien vendu doit être destiné à la démolition suivie de la reconstruction de logements collectifs. L'objectif est de libérer du foncier et d'augmenter l'offre de logements dans les zones où la demande est la plus forte. L'acquéreur doit s'engager à réaliser ces logements dans un délai de 4 ans à compter de la date d'acquisition.
Cas d'exonération de la plus-value immobilière
Outre l'exonération automatique acquise par la durée de détention (17 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS), plusieurs situations ouvrent droit à une exonération totale ou partielle de la plus-value immobilière.
Exonérations liées au bien cédé
- Résidence principale : la vente de la résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, parking) est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée de détention ni de montant
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale : exonération si le produit de la vente est réinvesti dans l'acquisition d'une résidence principale dans les 24 mois, à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes
- Bien dont le prix de vente est inférieur à 15 000 € (ce seuil s'apprécie bien par bien, et par quote-part en cas d'indivision)
- Cession d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2026
- Échange de biens dans le cadre de certaines opérations de remembrement
Exonérations liées à la situation du vendeur
- Retraités et invalides : exonération sous condition de revenus pour les titulaires d'une pension de retraite, de réversion ou d'une carte mobilité inclusion invalidité. Le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds fixés (12 679 € pour la 1re part en 2023, + 3 397 € par demi-part supplémentaire)
- Résidents en EHPAD ou établissement spécialisé : exonération sous conditions pour la vente de l'ancienne résidence principale dans un délai de 2 ans suivant l'entrée dans l'établissement, sous réserve de conditions de ressources et de non-assujettissement à l'IFI
Exonérations liées à l'acquéreur
- Cession à un organisme de logement social (HLM, SEM, etc.) : exonération totale de la plus-value immobilière
- Cession à un opérateur privé s'engageant à réaliser des logements sociaux dans un délai déterminé
Cas particulier : LMNP et réintégration des amortissements
Depuis le 15 février 2025, une réforme majeure concerne les loueurs en meublé non professionnel (LMNP). Les amortissements comptables déduits au titre du régime réel doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente du bien.
Concrètement, cette réintégration vient minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, augmentant ainsi mécaniquement le montant de la plus-value taxable. Cette mesure modifie significativement le calcul fiscal de sortie pour les investisseurs en immobilier locatif meublé.
Exceptions : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD sont totalement exemptées de cette réintégration des amortissements LMNP.
À noter : l'exonération liée à la durée de détention continue de s'appliquer normalement. Un bien détenu plus de 30 ans reste totalement exonéré, y compris sur la fraction correspondant aux amortissements réintégrés. Par ailleurs, aucune plus-value n'est due en cas de donation ou de succession.
Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
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