Le démembrement immobilier : nue-propriété et usufruit

Le démembrement d’un actif (art. 544 du code civil) est un outil utilisé dans la transmission de propriété (démembrement définitif) et qui peut également servir à capitaliser (démembrement temporaire).

Cette technique sert à isoler les caractéristiques de la propriété définit par :

  • le droit de jouissance ou usufruit : l’usus (l’utilisation) et le fructus (percevoir les fruits),
  • l’abusus ou nue propriété : droit d’en disposer : vendre, donner, modifier le bien.

En d’autres termes, il s’agit de séparer l’usufruit et la nue-propriété.

Tout actif peut être démembré. Selon son usage et sa typologie, la  fiscalité peut être différente. 

Nous allons principalement dans cet article nous focaliser sur le démembrement temporaire d’actifs immobiliers qui permettent facilement de répondre à des objectifs de capitalisation et de retraite (les deux pouvant bien entendu être liés). Le démembrement y révèle une valeur économique et et non assujettie aux libéralités dont le calcul est totalement différent. Nous le verrons une prochaine fois. 

Sur le même sujet : pourquoi et comment démembrer une assurance vie ?

 

 

1. Définition et  composition du démembrement

1.1 L’usufruit

Comme nous l’avons cité, c’est la possibilité d’utiliser (usus) et de percevoir les fruits, c’est à dire les revenus (fructus).

En cas de démembrement, les revenus reviennent à l’usufruitier. C’est de ce fait, ce dernier qui devra payer l’impôt. C’est également lui qui pourra par exemple imputer les déficits sur son revenu global. Il aura enfin évidemment le devoir de le déclarer au sein de son patrimoine.

L’usufruit est avant tout un droit temporaire à terme fixe ou viager. A l’échéance, il est transféré au nu-propriétaire. L’usufruit peut être vendu, donné ou saisi indépendamment de la NP.

1.2 La Nue Propriété

Elle se compose de l’abusus. C’est à dire le droit de vendre le bien, le donner, le modifier.

Détenir la Nue Propriété (NP), c’est bénéficier d’un droit réel qui a vocation d’être recouvré à l’extinction de l’usufruit. La personne qui détient cette Nue Propriété (NP) ne percevra donc pas de loyers. Elle n’a de ce fait pas de revenus à déclarer.

On peut par ailleurs déduire de ses revenus fonciers les charges déductibles supportées par l’opération acquise en NP.

L’une des charges les plus importantes lors d’une acquisition immobilière est évidemment le coût du crédit et notamment les intérêts d’emprunt. Ces charges sont elles aussi déductibles des revenus fonciers.

2. Différences entre démembrement définitif et temporaire

Chacune de ces prérogatives disposent d’une valeur. Elle est fractionnée :

  • selon l’âge de l’usufruitier dans le cadre d’un démembrement définitif,
  • selon ce que l’on appelle une clé de répartition donnée par le gérant concernant un démembrement temporaire (SCPI et immobilier en direct).

2.1 Le démembrement définitif

Il est utilisé dans le cadre d’une donation ou lors d’une succession.

La répartition peut être convenue. Dans la plupart des cas, elle sera effectuée en fonction de l’âge.

Il y a plusieurs approches pour déterminer la NP.  Cela se fait à partir de la valeur de la pleine propriété. Le calcul prend en considération la durée et la valeur actualisée des flux de revenus perçus par l’usufruitier.

Un barème est toutefois proposé par l’administration fiscale pour calculer les différents droits.

barême fiscal

2.2 Le démembrement temporaire de propriété

Cela signifie que la propriété est démembrée sur un laps de temps défini contractuellement. L’objectif est clairement centré sur la capitalisation (enrichissement progressif de votre capital investi).

C’est une opération dont le prix d’acquisition est décoté.  On peut donc caractériser l’opération par une économie importante dans l’acquisition et totalement libéré des « aléas » fiscaux. Evidemment, il y a certaines contraintes.

Le principe est de capitaliser sans générer de revenus complémentaires qui aboutiraient à une fiscalité souvent confiscatoire (revenus fonciers) ainsi que des prélèvements sociaux impactant le rendement net. Il est possible de passer par un tout autre axe en se servant des caractéristiques juridiques de démembrement de propriété.

Nous allons dans cet article étudier deux cas : l’acquisition d’un bien immobilier en direct ou dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).

3. Le démembrement dans les SCPI

3.1 Pourquoi acquérir la Nue Propriété (NP) de parts de SCPI ? 

Au lieu d’investir dans la pleine propriété de parts de Société Civile de Placement Immobilier afin de percevoir un rendement, la NP peut permettre de maximiser les gains. L’acquisition de la Nue-Propriété se fait selon une clé de répartition présenté par le gestionnaire de la SCPI. Elle y désigne la valeur de l’usufruit et celle de la NP. La souscription se fait sur un bulletin de souscription “normal”.

Durant la période contractuelle de démembrement, le nu-propriétaire ne touche pas de revenus.

A la fin, lorsque l’usufruit rejoint naturellement la NP, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire de ses actifs. Le changement va être important puisqu’il va dès lors en percevoir les revenus en plus de disposer d’une plus-value liée à ce « montage juridique simple »

3.2 Avantages d’investir dans de la Nue-Propriété 

⇒ Fiscalité

Dans le cadre d’une diminution de revenus, par exemple lors du passage à la retraite, il est tout à fait opportun d’acquérir des actifs telles des SCPI en NP. L’impôt sur le revenu étant progressif, si vos revenus diminuent, la  Tranche Marginale d’Imposition (TMI) sera potentiellement plus basse. Le fait de passer par un actif qui sera «payé» grâce à cette solution permet de générer un enrichissement supérieur à  celui de loyers perçus fiscalisés (il faut en faire la simulation).

En effet, la fiscalité sur les loyers perçus d’un bien loué nu (ou de SCPI) est souvent confiscatoire. Il correspond à votre TMI majoré des Prélèvements Sociaux (PS). Exemple : Une TMI de 30 % majorée des 17, 2 % (PS)  et votre fiscalité à débourser sera de 47,2 % de votre résultat foncier…

⇒ Horizon de placement 

Elle peut être vue comme un point négatif puisque l’immobilisation est longue. Cependant, pour une personne ayant des liquidités, de bons revenus et peu ou pas de projets nécessitant cette argent placé, le fait de se servir du temps, de la tendance haussière du marché immobilier et de l’inflation est extrêmement bénéfique.

Montage financier 

⇒ Cash flow important

Il y a la possibilité de nantir (mettre en garantie) une assurance vie et de construire de belles opérations grâce à des montages simples.

Cependant beaucoup de banques ne sont plus très motivées par un nantissement d’une assurance vie disposant de peu de liquidités. En effet, rien que pour le montage, elle demande déjà une proportion importante de cash.

⇒ Déductibilité des intérêts d’emprunts sur les revenus de même nature

La personne qui investit peut dès lors constater un déficit foncier imputable à hauteur de 10 700 € maximum sur le revenu global. Si jamais il y a une fraction supérieure à ce montant, il sera reportable et imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Frais d’acquisition 

⇒ Allègement des frais d’acquisitions 

Les frais de notaire (droits de mutation) sont payés sur le montant de la Nue Propriété. Cela diminue le montant global des frais puisque l’usufruit revient par la suite à la NP sans frais supplémentaires.

⇒ L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) 

Dans le cadre d’un investissement en NP, c’est l’usufruitier qui doit déclarer 100 % de l’actif dans son assiette taxable. C’est celui qui utilise le bien. C’est donc un autre avantage précieux.

La loi est plus nuancée en revanche dans le cadre d’une succession depuis 2018 (art. 157 du code civil). Le nu propriétaire se doit de comptabiliser dans son assiette taxable à l’IFI la valeur correspondant à sa NP.

3.3 Pourquoi investir dans de l’usufruit ?

⇒ Profiter d’un déficit foncier

Un déficit foncier permet de « défiscaliser » les revenus fonciers inhérents à l’usufruit.  

Exemple : vous disposez d’un déficit de 5000 €. Si vos revenus nets venant de SCPI détenu en usufruit sont de 5000 €, vous ne payerez pas d’impôts. Par ce procédé,  vous évitez de payer si vous avez une TMI de 30 % majoré des prélèvements sociaux à 17,2 % : 47,2 % * 5000 €, soit 2360 € d’économie d’impôt.

⇒ Placer sa trésorerie d’entreprise 

C’est le cas que l’on retrouve le plus. La contrepartie de la NP, en d’autres termes l’usufruit est le plus souvent investi pas des entreprises. Le rendement y est tout à fait appréciable. L’usufruit dispose d’un atout juridique indéniable : l’amortissement. Je vous explique plus cela dans la partie liée à l’usufruit des SCPI.

4. Les avantages d’investir dans des SCPI démembrés

Les SCPI permettent avant tout d’être acquises à partir de prix très faibles (parfois 1000 € minimum) et de mutualiser les risques. Vous disposez d’une diversification de vos actifs au lieu d’avoir un seul bien. N’hésitez pas à lire notre article sur ce sujet.

Les SCPI sont également plus simples à la revente que de l’immobilier en direct (surtout les SCPI à capital variable). C’est la société de gestion qui vous rachète les parts. Pour les SCPI à capital fixe (les moins nombreuses), il existe un marché secondaire qui va déterminer le prix de vente. En tout état de cause, les SCPI supportent moins de préoccupations administratives.

Rappelons que dans ce cadre, les frais d’acquisition (autour de 10 % de votre placement) se payent à la sortie, autrement dit à la revente. Cela engendre encore un meilleur ‘amortissement de ces frais’ puisque le rendement est calculé sur votre ticket d’entrée bien qu’il soit plus onéreux qu’un investissement dans un bien immobilier.

La Nue Propriété (NP) va permettre de se servir de l’horizon de placement pour annihiler ces frais par la revalorisation positive des parts.

4.1 Les éléments les plus importants 

Voici les éléments les plus importants : 

  • La clé de répartition

Tout va dépendre de la clé de répartition que va vous proposer la société de gestion.

Elle propose un pourcentage de la pleine propriété fractionné entre la Nue-Propriété et l’usufruit.

Il vous est proposé plusieurs durées. En fonction de celle-ci, la valeur de la NP décroit. Plus la durée du démembrement est longue, plus l’actif que vous achetez est décoté.

Voici un exemple de clé de répartition de l’une des SCPI les plus connues. Plus la durée de démembrement est longue, plus la NP sera peu chère à l’achat. En théorie, le “gain par an” correspond environ à un rendement de la SCPI sans subir de fiscalité.

On peut trouver des démembrements de SCPI à partir de 3 ans et jusqu’à 20 ans parfois. Néanmoins, tous les gestionnaires ne proposent pas tous ces choix.

usufruit

  • La valeur de reconstitution

Dans les SCPI, il y a une valeur importante à pointer. Il s’agit de la valeur de reconstitution. Celle-ci est un élément comptable. Elle se calcule en ajoutant à la valeur de réalisation (valeur des immeubles et cash) majoré des droits et frais payés par la SCPI dans son fonctionnement (frais d’acte, de notaire…).

La valeur du parc immobilier est quant à elle calculée par un expert indépendant tous les ans. Il va intégrer à la valeur des actifs immobiliers, le passif de la société.

Le prix de la part est librement fixé par le gestionnaire et doit cependant être défini à un prix égal à plus et moins 10 % de cette valeur.

C’est un indicateur important. Cela signifie que la revalorisation sera potentiellement supérieure si vous avez une valeur de reconstitution la plus basse possible.

4.2 La revalorisation de la part 

L’autre objectif d’une acquisition démembrée va être la revalorisation de la valeur acquise. L’objectif, au-delà d’avoir une revalorisation juridique défiscalisée et comptable (ci-dessus), le marché immobilier subit des fluctuations. L’offre et la demande varient et induisent normalement un prix faiblement volatile qui est lissé sur un horizon de placement long. On considère généralement un cycle immobilier sur une dizaine d’années. Pendant cette durée, la revalorisation devrait être positive.

Donc, sur 10 ans, en plus de la valeur du démembrement qui est « acquise », il va falloir choisir (dans le cadre exclusif d’un investissement et non une Résidence Principale), un ou des actifs qui ont des grandes probabilités de se revaloriser à la hausse.

La plus-value est fiscalisée suivant la fiscalité de droit commun.

Exemple – cas pratique

Acquisition de NP pour une valeur de 100 000 € sur une durée de 10 ans (clé de répartition envisagée ci-dessus).

Le détenteur de la NP va naturellement récupérer 142 857 si il n’y a pas de revalorisation à la hausse.

Si en 10 ans, les parts ont augmenté de 5 %, la valorisation sera de 150 000 €

Dans le cadre d’une augmentation de 10 %, la valorisation des parts sera estimée à 157 143 €. 

⇒ Si vous décidez de garder les parts de SCPI, voici ce que vous pourriez déjà gagner. 

Dans dix ans si le rendement brut est de 4,5 %, par exemple, le revenu annuel sera alors de : 

  • 142 857 €, le revenu est estimé à 6429 € annuel 
  • 150 000 €, le revenu est estimé à 6750 € € annuel 
  • 157 143 €, le revenu est estimé à 7071 € annuel

⇒ Si vous décidez de les revendre :

Il va falloir soustraire les frais d’acquisition (cela varie entre 7 et 12 %. Considérons qu’elles sont de 10 %. 

Dans le même exemple que ci-dessus  

  • 142 857 € – 10 % de frais d’acquisition = 128 571 €, soit 28571 € net de frais et fiscalité en 10 ans, soit 28571 €. 
  • 150 000 € – les 10 % de frais d’acquisition = 135 000 €. Soit 35 000 € net en 10 ans. 3500 € par an. 
  • 157 143 € – les 10 % de frais d’acquisition = 141 429 €, soit 42 429 € net en 10 ans soit 4243 € par an. 

Si le choix s’était porté sur une acquisition en pleine propriété de SCPI, en considérant que la TMI de l’acquéreur est de 30 % et que ce dernier n’a pas de charges déductibles…

100 000 * 4,5 % = 4500 € par an. La fiscalité étant de 30 % + 17,2 % de PS, il faut imputer la somme de 2124 €.

Soit, le gain, s’il n’y a pas de revalorisation de 21240 €. Si les SCPI sont vendus, le gain sera simplement de 11240€…

Dans ce cas précis, il n’y a pas photo !

4.4 Quid de de l’usufruit 

L’usufruit va permettre de percevoir un rendement très important par rapport à sa valeur. Le rendement est très fort. En revanche, lors de « l’extinction de l’usufruit», le détenteur n’a plus rien. Le processus est totalement inversé. C’est un objectif exclusif de distribution. Selon le cas, le fonctionnement est différent. Je vous en parle dans le paragraphe sur les SCPI et sur les biens en direct.

Dans le cadre d’un déficit foncier important, les revenus distribués viendront compenser le déficit. Ce qui permet d’alléger ou d’annihiler la fiscalité sur la période de démembrement. Cela peut être un très bon investissement.

4.5 L’usufruit comme trésorerie d’entreprise

Dans beaucoup de cas, l’acquisition de l’usufruit est faite par des sociétés afin de placer leur trésorerie.

Pourquoi ?

L’acquisition d’usufruit de SCPI pour une société est comptabilisée en tant qu’immobilisation corporelle. De ce fait, puisque l’on connait sa durée d'”utilisation”, elle est amortissable si la société paye l’impôt sur les sociétés (IS).

Une société soumise à l’impôt sur les sociétés sera en capacité d’amortir le montant investi sur la durée de démembrement.

L’avantage est le rendement extrêmement satisfaisant. La moyenne des rendements des SCPI en 2019 a été comptabilisée à 4,6 % environ. Il est toujours possible de trouver des SCPI qui distribuent plus de 5 % en pleine propriété. Dès lors que l’acquisition porte sur de l’usufruit, votre rendement est totalement boosté puisque vous ne dépensez que le montant de votre contrepartie mais recevez l’ensemble des revenus de la pleine propriété.

Exemple :

Une entreprise à l’Impôt sur les Société qui investit dans 30 000 € d’usufruit. Pour une usufruit de 5 ans, la clé de répartition sera par exemple de 18 %. La pleine propriété aura alors une valeur de 166 667 € (NP de 136 667 €).

Elle peut amortir 1/5 de son investissement par an, soit 6 000 € par an en déduction du résultat. 

Un rendement de 4,5 % distribuera 7500 € de revenu par an. Cela pourrait être évidemment supérieur. 

Elle soumettra à l’administration fiscale le résultat suivant : 

7500 € – 6000 € = 1500 €

Si la fiscalité de la société est de : 

⇒ 15 %, l’impôt sera de 225 €, soit un gain sur 5 ans de ( 7 500 -225)*5 ans = 36 375 €

Soit 6375 € de gain sur la période.

⇒ 33,1/3%, l’impôt sera de 500 €, soit un gain sur 5 ans de ( 7 500 – 500)*5 ans = 35 000 €

Soit 5000 € de gain sur la période.

4.6 Les frais de l’usufruitier

C’est à l’usufruitier de payer l’ensemble des charges (dans le cadre d’une détention pour une personne physique). C’est à lui également de payer l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Dans le cadre d’un démembrement temporaire.  Cette valeur doit apparaître dans l’assiette taxable à l’IFI à sa valeur de pleine propriété.

5. Le démembrement d’un bien immobilier en direct

Différentes structures sont spécialistes de ce type de prestation. Elles vous vendent un bien immobilier, soit neuf (VEFA), soit dans l’ancien après réhabilitation. Leur rôle est donc de construire ou rénover avec l’aide de professionnels du bâtiment puis de louer l’usufruit à un bailleur institutionnel. Vous n’avez dans ce cas, qu’un seul intermédiaire.

Le but de cela est de se servir d’un horizon de placement long et bénéficier d’une revalorisation de la valeur de l’actif. Contrairement à l’usage des SCPI, cet investissement peut être utilisé à des fins plus « patrimoniales », plus affectives, puisque destiné potentiellement à être habité à la fin du démembrement.

Vous pourrez également le louer meublé afin de changer de fiscalité à la fin du démembrement.

5.1 Le cahier des charges pour l’acquisition NP

Le cahier des charges pour l’acquisition de la NP porte sur les éléments suivants : 

⇒ Choisir un lieu

L’emplacement est le plus important dans un investissement immobilier.

⇒ Vérifier le prix

La valeur vénale. Il existe des sites internet ou le livre “Guide des valeurs vénales” qui reprend les valeurs annuelles constatées chez le notaire qui peuvent s’avérer être utiles. C’est un bon outil de comparaison pour voir si le prix est le bon. 

⇒ Trouver la bonne clé de répartition

Il n’y aura pas d’écarts importants. Cependant sur une durée courte, s’il y a deux points entre deux NP, cela peut avoir une vraie incidence. En tout état de cause, pour une qualité identique, il faut logiquement privilégier la NP la plus basse, surtout sur du court terme. 

⇒ Déterminer les perspectives de revalorisation 

 
  • Facteurs économiques
  • Densité
  • Solde migratoire de la zone
  • Politique urbaine
  • Transports

Le partage entre l’usufruit et la NP se fait contractuellement sur une durée généralement supérieure à 15 ans (et jusqu’à 20 ans généralement).

L’économie de prix est d’environ 15 %. Cela peut varier dans la durée et dans la clé de répartition au choix du gérant. A la fin de cette durée, l’usufruit rejoint naturellement la Nue Propriété pour reformer la pleine propriété. Le nu-propriétaire devient dès lors totalement propriétaire.

⇒ Prendre date pour acquérir votre résidence principale

Si vous êtes sûr de vouloir acquérir un bien immobilier.

Il est possible dans le cadre d’une transmission de patrimoine de faire une donation de l’usufruit. Cela permet d’alléger le cadre fiscal. Nous le verrons dans un autre article. 

5.2 Quid de l’usufruit 

C’est un bailleur institutionnel que va gérer la location. Il va le louer et l’entretenir le temps du démembrement. L’usufruit locatif social depuis la loi pour l’engagement national pour le logement.

L’usufruitier va déclarer 100 % des rendements. A contrario, la valeur de son usufruit est totalement transférée à l’autre partie à la fin du contrat de démembrement.

Pourquoi un bailleur institutionnel ?

Cela émane d’un besoin de la commune. Ce sont généralement des immeubles construits dans des endroits où la demande est forte. On peut penser à une revalorisation potentielle intéressante (conditionnée par le prix à l’acquisition).

A la fin du démembrement, il vous restera la possibilité de garder le bien et de le louer, de le vendre ou de l’occuper.

La seule possibilité pour le nu-propriétaire de déduire ses intérêts d’emprunt est de passer par une personne morale, d’où le bailleur social. Si l’usufruitier est fiscalisé dans le cadre de l’impôt sur le revenu, vous ne pourrez déduire vos intérêts d’emprunts. Il faut donc que l’usufruitier soit fiscalisé à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

6. Les montages financiers

6.1 Prêt in fine

Le prêt in fine est un montage financier permettant de lever des fonds en ne remboursant le capital qu’en terme du contrat.

Vous ne remboursez que les intérêts du crédit (déductibles sur les revenus perçus de même nature si l’usufruit est fiscalisé à l’IS). En d’autres termes, si vous avez des revenus fonciers, vous pourrez déduire l’assurance de votre crédit et les intérêts de cet emprunt.

Il est possible de “nantir” une assurance vie ou une « autre enveloppe ». Il faut bien entendu que l’organisme de crédit valide le montage. Le nantissement est le fait de substituer une somme qui appartient dès lors à la banque. Cela permet de générer un effet de levier intéressant.

Au lieu de rembourser le prêt comme dans un prêt amortissable, vous alimentez l’assurance vie qui va générer un rendement. Une somme selon les cas est déjà investie sur l’assurance vie au gré de ce que vous accorde la banque (rien, 30 % voire 100 % du prêt).

Le rendement généré va permettre de se servir de la durée pour au moins payer le coût du crédit.

L’autre avantage se situe au niveau des intérêts qui sont constants. Il y a donc une déductibilité linéaire tout au long du prêt. C’est plus simple lors de projection.

6.2 Prêt amortissable

C’est un prêt classique. Vous réalisez un crédit qui vous permet d’acquérir le bien (valeur de la NP), vous le remboursez ensuite au fur et à mesure. Le problème ici est l’effort d’épargne important  puisqu’en contrepartie, vous ne bénéficiez pas de loyers ou revenus perçus.

Le taux est normalement plus bas que sur un prêt in fine.

Conclusion 

A une époque où la France est la championne du monde de la fiscalité, il est intelligent dans certains cas de se servir des libertés aux fonctionnements simples.

De plus, dans l’acquisition immobilière, comme évoquée au cours de cette article, les actifs immobiliers sont un gage de sécurisation. La valeur est moins volatile qu’un actif financier. Son caractère tangible en fait également une valeur “refuge”.

Le gain peut être tout à fait intéressant selon votre cas, dans la capitalisation voire dans l’absorption d’un déficit ou de la trésorerie d’entreprise dans l’acquisition de l’usufruit.

Dans un actif immobilier détenu en direct, il peut également être positif notamment dans l’acquisition d’une résidence principale future…

Sur le même sujet : le démembrement d’assurance vie .

Je vous laisse revenir vers nous pour avoir d’autres éléments et ainsi vous faire votre avis.

Nous sommes totalement indépendants. De ce fait nous avons accès au stocks de toutes les sociétés spécialistes de la NP ou des gestionnaires de SCPI. N’hésitez pas à revenir vers nous pour procéder à un bilan patrimonial.

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