Valeurs de reconstitution des SCPI : définition et analyse

Sources : bulletins trimestriels et rapports annuels des sociétés de gestion, données au 30 juin 2026 ou au 31 décembre 2025.

Qu'est-ce que la valeur de reconstitution d'une SCPI ?

La valeur de reconstitution est la somme qu'il faudrait engager pour reconstituer à l'identique le patrimoine d'une SCPI : racheter les mêmes immeubles, payer les droits de mutation et les frais d'acquisition, et collecter les capitaux correspondants. Rapportée au nombre de parts, elle se compare directement au prix de souscription.

Elle répond à une question simple : en achetant une part à ce prix, est-ce que je paie le patrimoine plus ou moins cher que ce qu'il vaut ? C'est pourquoi elle sert de repère réglementaire au prix de la part.

Quelles sont les quatre valeurs d'une part de SCPI ?

La valeur IFI, communiquée chaque année, est encore une autre valeur : elle sert à déclarer les parts à l'impôt sur la fortune immobilière. Tous ces termes sont repris dans notre lexique des SCPI.

Comment la valeur de reconstitution est-elle calculée ?

Depuis l'ordonnance du 3 juillet 2024 portant modernisation des fonds d'investissement alternatifs, le patrimoine est expertisé et ces valeurs actualisées au moins deux fois par an, au 30 juin et au 31 décembre. Les valeurs au 31 décembre sont soumises à l'assemblée générale ; celles du 30 juin sont souvent publiées sous réserve de certification par le commissaire aux comptes.

Qu'est-ce que la règle des 10 % ?

Dans une SCPI à capital variable, le prix de souscription doit rester compris entre 90 % et 110 % de la valeur de reconstitution (article L. 214-94 du code monétaire et financier). Tout écart supérieur doit être justifié par la société de gestion et notifié à l'AMF ; en pratique, il conduit à ajuster le prix.

C'est cette règle qui a imposé les baisses de prix de part à partir de 2023 : quand les expertises ont reculé avec la hausse des taux, plusieurs SCPI se sont retrouvées au-delà du plafond. Le déroulé de cette période est retracé dans notre page sur la crise des SCPI.

Comment lire l'écart entre prix et valeur de reconstitution ?

Une décote n'est pas toujours une bonne affaire : elle peut suivre une baisse de prix déjà réalisée, ou masquer un patrimoine dont la valeur va encore reculer. La lecture se complète par le taux d'occupation, la durée des baux, la liquidité et la capacité de la SCPI à collecter, comme expliqué dans notre guide comment choisir une SCPI.

Tableau des valeurs de reconstitution de 42 SCPI en 2026

Le tableau compare le prix de souscription en vigueur à la dernière valeur de reconstitution publiée, au 30 juin 2026 ou, à défaut, au 31 décembre 2025. L'écart est calculé ainsi : (valeur de reconstitution − prix) / prix. La règle des 10 % se mesure, elle, par rapport à la valeur de reconstitution : rapporté à celle-ci, l'écart de Linaclub est de 9,7 %. Un écart positif signale une décote, un écart négatif une surcote. Les SCPI sont classées de la plus forte décote à la plus forte surcote.

Sources : bulletins trimestriels et rapports annuels des sociétés de gestion. Prix en vigueur au 6 octobre 2026. Pour les SCPI dont la part a été divisée, prix et valeur sont ramenés à la nouvelle part. Les valeurs au 30 juin 2026 peuvent être publiées sous réserve de certification. Liste non exhaustive, sans recommandation ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les SCPI dont la variabilité du capital est suspendue

Quand une SCPI suspend la variabilité de son capital, elle ne rachète plus les parts : les demandes de retrait en attente sont annulées et les parts s'échangent sur le marché secondaire, à un prix libre. La valeur de reconstitution reste publiée mais n'encadre plus le prix, qui peut s'en éloigner fortement.

Sources : bulletins des sociétés de gestion. Primovie, Patrimmo Commerce et LF Grand Paris Patrimoine ont aussi suspendu la variabilité de leur capital en 2026.

Que montre le tableau des valeurs de reconstitution en 2026 ?

Pour comparer les SCPI sur leur rendement et leur performance globale 2025, consultez notre classement des meilleures SCPI, et pour une vue d'ensemble, les avantages et inconvénients des SCPI.

Pourquoi la valeur de reconstitution compte-t-elle en nue-propriété ?

En nue-propriété, l'investisseur ne perçoit aucun revenu pendant le démembrement, souvent de 5 à 15 ans : son gain dépend entièrement de la valeur de la part au terme. Une SCPI en décote, dont la valeur de reconstitution progresse régulièrement, offre de meilleures chances de revalorisation qu'une SCPI en surcote, exposée à une baisse de prix. Les décotes de démembrement proposées par chaque société de gestion figurent dans nos clés de répartition, et notre simulateur chiffre une opération.