Comment est calculé le prix de la part d’une SCPI ?

Le « jargon » des SCPI est assez large et pointu. Beaucoup de valeurs et de critères arpentent les documents réglementaires imposés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Nous le rappelons régulièrement, bien que les sociétés civiles de placements immobiliers soient composées majoritairement d’immobiliers, ce sont bien les règles drastiques de l’AMF que celles-ci doivent de respecter.

Bien des particularités caractérisent ces véhicules d’investissement au succès important depuis de nombreuses années. C’est le cas de leur transparence fiscale. La société de gestion s’acquitte de tous les frais de gestion. Le rendement perçu est donc net de frais de gestion ! 

En revanche, elle ne paye pas d’impôts sur les loyers générés. C’est au souscripteur de payer la fiscalité sur les revenus perçus sous forme de revenus fonciers voire de revenus sur les valeurs mobilières (sommes placés par la société de gestion « en attente »). Ces dernières sont faibles. 

Pour connaitre les autres particularités, je vous invite à lire ces deux articles :

• avantages et inconvénients de SCPI et
• comment choisir une SCPI ?

Qu’est-ce que la valeur de reconstitution ?

La valeur de reconstitution représente la valeur expertisée du parc immobilier dont on rajoute les liquidités et on les diminue de l’ensemble des charges.

D’autres  valeurs vous sont apportées relatant de la valeur du parc immobilier de la SCPI. Quelles sont-elles et quelles différences ?

• valeur d’expertise : c’est ce qu’on appelle la valeur vénale. Elle désigne le montant du parc immobilier décrété par un expert immobilier indépendant, dans un rapport d’expertise.
• valeur de retrait : elle est obtenu en diminuant au prix de la part les frais de souscription. On les retrouve facilement sur les documents de la SCPI. Ils sont dans très peu de cas nuls et  souvent compris entre 7 et 12 %.
• valeur de réalisation : elle s’apparente à la valeur liquidative. C’est la valeur d’expertise à laquelle on ajoute les autres actifs détenus par la SCPI. En d’autres termes, cette valeur reprend l’expertise et la majore des liquidités et la minore des dettes (emprunts…).
• valeur de reconstitution : En théorie, elle reprend l’ensemble des coûts engendrés par la SCPI pour constituer son parc immobilier. C’est donc la valeur de réalisation à laquelle on ajoute tous les frais (droits de mutation chez le notaire, commissions…).

Les contraintes de l’AMF

En pratique, il est autorisé un prix de part 10 % au-dessus ou au-dessous de la valeur de reconstitution .

En réalité, ce qui va nous importer n’est pas la valeur de reconstitution mais la différence entre celle-ci et le prix d’acquisition.  La hausse des prix de l’immobilier étant une tendance de long terme assez logique, une valeur de reconstitution proche de 90 % de la valeur de souscription permet d’identifier une prochaine revalorisation potentielle de la part.

C’est une indication pour savoir si le prix de souscription est en adéquation avec sa valeur réelle. Elle est aussi également une soupape en cas de baisse importante du marché (avec la valeur de réalisation et le report à nouveau).

Une valeur haute de reconstitution par rapport au prix de la souscription permet d’avantager les nouveaux entrants (souscripteurs).

Si l’expert relate une valeur de reconstitution supérieure. Le prix de souscription ne pouvant pas être différent de 10 % de la valeur de reconstitution, le prix de souscription sera obligatoirement revu à la hausse.

Le montant du prix de souscription est également là pour pouvoir utiliser un rendement plus haut et donc commercialement être plus attractif !

Le cas d’une souscription de SCPI en nue-propriété ?

Lorsque vous investissez dans la nue-propriété de parts de SCPI, la valeur de reconstitution est également un élement important puisque votre objectif d’accéder à une valeur de part stable ou qui a une probabilité important de croître. Durant le nombre d’année de démembrement, vous ne percevez pas de revenus de vos parts de SCPI, il est donc pour les raisons évoqués précédemment un indicateur primordial pour faire votre choix de SCPI (la probabilité d’avoir une revalorisation est plus importante lorsque le prix de la part est sous-coté).

Liste des valeurs de reconstitution pour les SCPI en 2025 (valeurs 2024)