Valeurs de Reconstitution des SCPI : Définition, Tableau Complet et Analyse

par CBI

La valeur de reconstitution d'une SCPI est un indicateur essentiel pour évaluer si le prix de souscription est sous-coté ou sur-coté par rapport à la valeur réelle du patrimoine immobilier. Découvrez notre tableau comparatif complet et notre analyse détaillée pour optimiser votre investissement en SCPI. Depuis 2025, la réglementation impose une actualisation semestrielle de cet indicateur.

Qu'est-ce que la Valeur de Reconstitution d'une SCPI ?

La valeur de reconstitution d'une SCPI représente la valeur expertisée du parc immobilier à laquelle on ajoute les liquidités disponibles et on soustrait l'ensemble des charges. Cette valeur permet de vérifier si le prix de souscription d'une part de SCPI est sous-coté ou sur-coté par rapport à la valeur réelle de son patrimoine immobilier.

Elle permet ainsi de se projeter vers une revalorisation positive ou non de la part de SCPI. En cas de crise immobilière, cette indication devient particulièrement importante car elle permet de vérifier le risque de baisse du prix de la part ou de contrôler si un investissement dans une SCPI est adapté à un instant T.

Comment est Calculé le Prix de la Part d'une SCPI ?

Le cadre réglementaire des SCPI

Le "jargon" des SCPI est assez large et pointu. De nombreuses valeurs et critères parcourent les documents réglementaires imposés par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Bien que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier soient composées majoritairement d'immobilier, ce sont bien les règles drastiques de l'AMF que celles-ci doivent respecter. Pour mieux comprendre le vocabulaire spécifique, consultez notre lexique complet des SCPI.

Particularités des SCPI

Plusieurs particularités caractérisent ces véhicules d'investissement au succès important depuis de nombreuses années. Pour une analyse complète des avantages et inconvénients des SCPI, consultez notre guide dédié.

Pour connaître les autres particularités des SCPI, consultez nos articles complémentaires :

• Tout savoir sur les SCPI : fonctionnement détaillé
• SCPI : avantages et inconvénients complets
• La fiscalité des SCPI expliquée
• SCPI en assurance-vie : comment ça marche ?

Les Différentes Valeurs d'une SCPI

Plusieurs valeurs vous sont communiquées dans les documents réglementaires des SCPI, chacune ayant une signification précise. Pour une définition complète de chaque terme, consultez notre lexique des SCPI.

Détail de la valeur de reconstitution

En théorie, la valeur de reconstitution reprend l'ensemble des coûts engagés par la SCPI pour constituer son parc immobilier. C'est donc la valeur de réalisation à laquelle on ajoute tous les frais nécessaires à l'acquisition et à la constitution du patrimoine :

• Droits de mutation chez le notaire (environ 7-8% du prix d'acquisition)
• Commissions de souscription et de gestion
• Frais annexes liés aux acquisitions immobilières
• Frais de constitution du parc immobilier

Les Contraintes Réglementaires de l'AMF

La règle des ±10%

En pratique, l'AMF autorise un prix de part situé entre +10% et -10% de la valeur de reconstitution. Cette fourchette permet aux sociétés de gestion d'ajuster le prix de souscription en fonction des conditions de marché.

Indicateur de valorisation

La valeur de reconstitution est une indication pour savoir si le prix de souscription est en adéquation avec la valeur réelle du patrimoine. Elle constitue également une soupape de sécurité en cas de baisse importante du marché immobilier (avec la valeur de réalisation et le report à nouveau).

Le montant du prix de souscription est également utilisé pour afficher un rendement plus élevé et donc être plus attractif commercialement. En effet, à loyers constants, un prix de part plus bas génère mécaniquement un rendement distribué plus élevé.

Le Cas d'une Souscription en Nue-Propriété

Lorsque vous investissez dans la nue-propriété de parts de SCPI, la valeur de reconstitution devient un élément encore plus important. En effet, votre objectif est d'accéder à une valeur de part stable ou qui a une probabilité importante de croître. Pour comprendre le mécanisme du démembrement de propriété, consultez notre guide complet.

Pour la nue-propriété, privilégiez donc les SCPI dont :

• La valeur de reconstitution est proche ou supérieure au prix de souscription
• La tendance historique montre une progression régulière de la valeur de reconstitution
• Le patrimoine immobilier est de qualité et bien situé
• La société de gestion a un historique solide de revalorisations

Pour en savoir plus sur le démembrement de parts de SCPI, consultez nos articles :

• Les clés de répartition des SCPI (démembrement)
• SCPI en assurance-vie : une alternative intéressante
• Comment investir en SCPI ? Guide complet

Liste des Valeurs de Reconstitution des SCPI (au 30/06/2025)

Voici le tableau complet et actualisé des valeurs de reconstitution des principales SCPI du marché français, classées par ordre décroissant de valorisation par rapport au prix de souscription. Ce comparatif inclut les SCPI les plus populaires comme Corum Origin, Iroko Zen, Remake Live ou encore Epargne Pierre. Données mises à jour au 30 juin 2025.

Source : Bulletins trimestriels des SCPI, données au 30/06/2025. * SCPI ayant récemment baissé leur prix de part (2024-2025).

Analyse et Recommandations

Bilan concernant les valeurs de reconstitution

La valeur de reconstitution n'est évidemment pas le seul élément à regarder pour faire son choix concernant les SCPI. Elle peut même être considérée comme moins pertinente que la valeur de réalisation (valeur des actifs immobiliers), mais elle régit le prix de la part dans une fourchette de ±10%.

Tendances du marché

En juin 2025, le marché des SCPI montre des signes de stabilisation après les ajustements difficiles des années précédentes :

• 65,9% des SCPI sont en décote contre 43,8% un an plus tôt
• La décote moyenne s'établit à +1,31%, signalant un retour à l'attractivité des prix de souscription
• Les SCPI européennes comme Corum Origin ou Remake Live ont mieux résisté que les SCPI françaises (bureaux en particulier)
• Les SCPI diversifiées et de nouvelle génération comme Iroko Zen affichent les meilleures performances

Focus sur la nue-propriété

Comme évoqué précédemment, la valeur de reconstitution est également particulièrement importante dans le cadre d'une souscription de parts de SCPI en nue-propriété. Pour en savoir plus, consultez notre article détaillé sur le démembrement de parts de SCPI. Vous pouvez également opter pour un investissement SCPI via l'assurance-vie pour optimiser la fiscalité.

Comme il n'y a pas de rendement distribué sur une période définie (10 à 20 ans), il faut sélectionner les SCPI qui :

• Ont une part sous-pondérée par rapport au prix de souscription (décote importante)
• Affichent une tendance haussière de leur valeur de reconstitution sur les années précédentes
• Possèdent un patrimoine de qualité susceptible de se valoriser dans le temps

Les SCPI les mieux valorisées en 2025