COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI NCap Continent, lancée en octobre 2022 par la société de gestion Norma Capital, est une SCPI diversifiée paneuropéenne qui investit principalement en Espagne, au Royaume-Uni et en Allemagne. Avec l'obtention du label ISR, un objectif de distribution de 6,80 à 7,30% pour 2026 (non garanti) et une stratégie d'investissement dans l'immobilier d'entreprise diversifié, NCap Continent s'affirme parmi les meilleures SCPI européennes du marché. Dans le peloton de tête des SCPI européennes en 2025 avec un taux de distribution brut de 7,10%, elle poursuit sa stratégie de consolidation paneuropéenne (Espagne, Royaume-Uni, Allemagne, prochainement Pologne). Découvrez dans cet avis 2026 le rendement, le patrimoine, la fiscalité, les risques et les modalités d'investissement (direct, à crédit, en démembrement) de la SCPI NCap Continent.
Label ISR renouvelé en 2026
NCap Continent dispose du label ISR, renouvelé en 2026 pour un nouveau cycle de 3 ans, témoignant de l'engagement durable de la société de gestion en faveur d'un immobilier responsable.
La SCPI est également conforme à la classification Article 8 du règlement SFDR, renforçant son positionnement en faveur d'investissements prenant en compte les caractéristiques environnementales et sociales.
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Découvrir l'offre cashbackSommaire de notre analyse
- Présentation de NCap Continent
- Patrimoine et performances T1 2026
- Répartition du patrimoine
- Caractéristiques principales
- Investir en nue-propriété
- Avantages de NCap Continent
- Fiscalité de la SCPI
- Risques de l'investissement
- Analyse complète 2026
- Comment investir
- Questions fréquentes
- À propos de l'auteur
- Documents réglementaires
Présentation de la SCPI NCap Continent de Norma Capital
La SCPI NCap Continent, lancée en octobre 2022 par Norma Capital, est une SCPI de rendement à capital variable qui s'inscrit dans une démarche d'investissement responsable et performante.
Cette SCPI vise à constituer un patrimoine immobilier diversifié à l'échelle européenne, en se concentrant sur les pays avec une démographie dynamique et un PIB solide : Espagne, Royaume-Uni, Allemagne et Pologne. Elle s'inscrit parmi les meilleures SCPI européennes de notre classement.
Les atouts de NCap Continent
- Diversification paneuropéenne : Investissements en Espagne, Royaume-Uni et Allemagne, avec la Pologne en perspective
- Stratégie ciblée : Focus sur l'immobilier d'entreprise (commerces, bureaux, éducation, activités)
- Label ISR renouvelé en 2026 : Engagement ESG authentique avec classification Article 8 SFDR
- Mensualisation effective depuis février 2026 : Revenus mensuels et non plus trimestriels
- Performance attractive : Objectif de distribution de 6,80 à 7,30% pour 2026 (non garanti)
Une société de gestion expérimentée
Norma Capital est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF depuis juin 2016 sous le numéro GP-16000017. Elle gère plusieurs SCPI reconnues sur le marché et bénéficie de plus de 10 années d'expérience dans l'investissement immobilier européen.
Patrimoine Immobilier et Performances de NCap Continent au T1 2026
Au 31 mars 2026, la SCPI NCap Continent affiche une capitalisation de 71,5 M€ et compte 2 089 associés, témoignant d'une croissance soutenue depuis son lancement. La SCPI est désormais présente dans trois des plus grandes économies européennes : Espagne, Royaume-Uni et Allemagne, avec une accentuation du déploiement britannique ce trimestre.
Chiffres Clés du Patrimoine (31/03/2026)
Acquisitions récentes du T1 2026
Ce trimestre, NCap Continent a réalisé 2 acquisitions stratégiques au Royaume-Uni, confirmant la priorité donnée à ce marché qui offre actuellement la meilleure lisibilité et profondeur transactionnelle :
Londres Hammersmith (UK) - 3 M€
Commerce | Acquisition finalisée le 19/01/2026 | Surface : 367 m² | Locataire : Co-Operative Group Food Limited (leader UK de la distribution alimentaire, +2 400 magasins) | RDC d'un immeuble résidentiel de 2015, configuration en angle face au giratoire | Proximité Westfield London
Glasgow (UK) - 3,2 M€
Commerce | Acquisition réalisée le 05/03/2026 | Surface : 944 m² | Locataire : McDonald's Restaurants Ltd (présent depuis 1992, bail renouvelé pour 10 ans fermes) | Sauchiehall Street, axe commerçant central de Glasgow | Résidence étudiante en développement en face
Gestion active du patrimoine : exemple de Newcastle
À Newcastle, NCap Continent a procédé un an après l'acquisition à une open market review du bail Starbucks. Résultat : une hausse de la valeur locative de plus de 40% et un gain de 100 points de base de rendement. Cet exemple illustre la valeur ajoutée d'une gestion locative active, actif par actif.
Mensualisation des dividendes effective depuis février 2026
Depuis février 2026, les dividendes de NCap Continent sont distribués mensuellement (et non plus trimestriellement). Une évolution qui offre plus de régularité et de lisibilité aux épargnants, sans impact sur le rendement annuel. Détail des distributions T1 2026 : M1 (26/02) 0,93€ brut, M2 (26/03) 0,93€ brut, M3 (24/04) 1,63€ brut, soit 3,49 € brut sur le trimestre.
Répartition du Patrimoine : Géographique et Typologique
Au 31 mars 2026, le patrimoine de NCap Continent est composé de 18 actifs répartis entre l'Espagne (10 actifs), le Royaume-Uni (7 actifs) et l'Allemagne (1 actif). L'accent porté au T1 2026 sur le Royaume-Uni explique la hausse de l'exposition britannique (54% en valeur vénale). La Pologne reste un marché ciblé pour renforcer la diversification du portefeuille.
Répartition Géographique (31/03/2026)
Objectif : diversification Espagne, Royaume-Uni, Allemagne, Pologne
Répartition Typologique (31/03/2026)
Diversification sur commerces, bureaux, éducation et activités
Répartitions au 31/03/2026
Les répartitions présentées ci-dessus sont les répartitions réelles du patrimoine au 31 mars 2026 en pourcentage de la valeur vénale des actifs. La hausse de l'exposition britannique (54%) reflète les deux acquisitions du T1 2026 (Hammersmith, Glasgow). L'Espagne reste un marché en tension (prix élevés, raréfaction des produits attractifs), tandis que le Royaume-Uni offre actuellement la meilleure lisibilité et profondeur transactionnelle.
Caractéristiques et Frais de la SCPI NCap Continent
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Engagement ESG & Labels
Investir en Nue-Propriété dans la SCPI NCap Continent
La SCPI NCap Continent est accessible en démembrement de propriété, permettant aux investisseurs d'acquérir la nue-propriété ou l'usufruit des parts selon leur stratégie patrimoniale et fiscale.
Le démembrement : comment ça marche ?
Le démembrement permet de séparer la propriété d'une part de SCPI en deux droits distincts :
- La nue-propriété : Vous devenez propriétaire des parts sans percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. À l'issue de la période, vous récupérez automatiquement la pleine propriété.
- L'usufruit : Vous percevez les revenus locatifs pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire des parts.
Avantages de la nue-propriété
- Prix d'acquisition réduit : Investissement à prix décoté selon la durée de démembrement
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Exclusion de l'IFI pendant la période de démembrement
- Plus-value de reconstitution non fiscalisée lors de la réunion usufruit/nue-propriété
- Reconstitution automatique de la pleine propriété à terme
Clé de répartition du démembrement
La clé de répartition permet d'établir la valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété sur les différentes périodes de démembrement. Pour NCap Continent, voici les clés de répartition indicatives :
| Durée du démembrement | Valeur Nue-Propriété | Valeur Usufruit | Prix indicatif NP* |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 85% | 15% | 178,50€ |
| 5 ans | 77% | 23% | 161,70€ |
| 7 ans | 70% | 30% | 147€ |
| 10 ans | 60% | 40% | 126€ |
| 15 ans | 50% | 50% | 105€ |
| 20 ans | 40% | 60% | 84€ |
*Prix indicatif calculé sur la base d'un prix de part de 210€. Les clés de répartition peuvent varier selon la société de gestion et les conditions de marché.
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Les Avantages d'Investir dans la SCPI NCap Continent
Label ISR renouvelé en 2026
Label ISR renouvelé en 2026 pour un nouveau cycle de 3 ans, témoignant d'un engagement ESG authentique. Classification Article 8 SFDR et note ESG en progression de +27 points.
Performance attractive
PGA 2025 de 7,10%, dans le peloton de tête des SCPI européennes en 2025, et objectif de 6,80-7,30% pour 2026 (non garanti).
Société de gestion reconnue
Norma Capital, agréée AMF depuis 2016, avec plus de 10 ans d'expérience dans l'immobilier européen.
Diversification paneuropéenne
Investissements en Espagne, Royaume-Uni et Allemagne, avec la Pologne en perspective.
100% d'occupation
Tous les actifs acquis sont intégralement loués (TOF à 100%) avec un taux de recouvrement de 100%.
WALT élevée
Durée résiduelle moyenne des baux de 12,3 ans au 31/03/2026, garantissant une bonne stabilité des revenus sur le long terme.
Endettement maîtrisé
Ratio de dettes de 11,42% au 31/03/2026 (hors VEFA) permettant d'accélérer les investissements tout en maîtrisant l'effet de levier.
Mensualisation effective
Depuis février 2026, les dividendes sont distribués mensuellement (et non plus trimestriellement), offrant plus de régularité et de lisibilité aux investisseurs.
Fiscalité de la SCPI NCap Continent : Imposition des Revenus Européens
La SCPI NCap Continent investit dans trois pays européens : Espagne, Royaume-Uni et Allemagne. La fiscalité des SCPI européennes diffère significativement de celle des SCPI françaises, ce qui constitue un atout patrimonial majeur pour de nombreux investisseurs résidents fiscaux français.
Principe d'imposition des revenus fonciers étrangers
Les revenus locatifs perçus par une SCPI européenne sont imposés dans le pays de situation de l'immeuble, conformément aux conventions fiscales bilatérales signées par la France. Deux mécanismes coexistent pour éviter la double imposition :
- Méthode du taux effectif (Espagne, Allemagne, Italie, Portugal, etc.) : les revenus étrangers sont déclarés en France pour le calcul du taux moyen d'imposition, mais ne sont pas imposés une seconde fois.
- Méthode du crédit d'impôt (Royaume-Uni, Pays-Bas, Belgique notamment) : les revenus sont imposés en France au barème, avec un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant.
L'atout majeur : exonération des prélèvements sociaux
Les revenus issus d'immeubles situés hors de France échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2% (CSG/CRDS). Cet avantage représente une économie significative par rapport à une SCPI 100% française, notamment pour les investisseurs fortement imposés.
Imposition pays par pays pour NCap Continent
| Pays | Méthode | Taux d'imposition local | Prélèvements sociaux FR |
|---|---|---|---|
| Espagne (38%) | Taux effectif | ~19-24% (non-résidents UE) | Non |
| Royaume-Uni (54%) | Crédit d'impôt | ~20% (corporation tax) | Non (sur quote-part UK) |
| Allemagne (8%) | Taux effectif | ~15,825% (Körperschaftsteuer) | Non |
Les taux indiqués sont indicatifs et dépendent de la situation fiscale personnelle de chaque investisseur. Une étude personnalisée par un CGP est recommandée.
Quel investisseur est éligible à NCap Continent ?
La SCPI NCap Continent est particulièrement adaptée aux investisseurs :
- Fortement imposés (TMI 30%, 41% ou 45%) qui souhaitent réduire l'impact des prélèvements sociaux de 17,2%
- Recherchant une diversification géographique hors France
- Détenant déjà des SCPI françaises et voulant équilibrer leur exposition fiscale
- Souhaitant investir en nue-propriété SCPI avec un horizon long terme
- Non-résidents fiscaux français recherchant des revenus immobiliers européens
Pour un comparatif complet entre SCPI européennes et françaises, ou pour optimiser votre allocation entre SCPI en direct, SCPI en assurance-vie et SCPI en PER, n'hésitez pas à demander une simulation personnalisée.
Risques liés à l'Investissement en SCPI NCap Continent
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés
Risques spécifiques à NCap Continent
- Risque de jeunesse : SCPI créée en octobre 2022, historique limité
- Patrimoine en constitution : 18 actifs au 31/03/2026
- Concentration typologique : 74% en commerces
- Risque de change : Exposition au Royaume-Uni renforcée (54% en valeur vénale, hors zone euro)
- Objectif ambitieux : 6,80-7,30% reste à confirmer dans la durée
- Effet de levier : 11,42% de ratio d'endettement
Analyse Complète de la SCPI NCap Continent en 2026
La SCPI NCap Continent se positionne comme une SCPI paneuropéenne ambitieuse qui allie performance, engagement ESG et diversification géographique. Dans le peloton de tête des SCPI européennes en 2025 avec un taux de distribution brut de 7,10%, elle confirme la pertinence de sa stratégie d'investissement.
Points forts
- Label ISR renouvelé en 2026 : Engagement ESG authentique, nouveau cycle de 3 ans, note en progression (+27 points)
- Société de gestion expérimentée : Norma Capital, plus de 10 ans d'expérience
- Performance attractive : PGA 2025 de 7,10%, dans le peloton de tête des SCPI européennes
- Diversification paneuropéenne : Présence en Espagne (38%), Royaume-Uni (54%) et Allemagne (8%)
- Avantage fiscal : Exonération des prélèvements sociaux de 17,2%
- 100% d'occupation : Tous les actifs sont loués
- WALT élevée : 12,3 ans de durée résiduelle moyenne
- Endettement maîtrisé : 11,42% de ratio de dettes
- Taux de recouvrement optimal : 100%
- Démembrement disponible : Optimisation fiscale et patrimoniale possible
- Mensualisation effective depuis février 2026 : Revenus réguliers chaque mois
- Gestion active : exemple de Newcastle, +40% de valeur locative sur le bail Starbucks
Points de vigilance
- Concentration typologique : 74% en commerces
- Risque de change accru : Exposition au Royaume-Uni renforcée à 54% en valeur vénale
- Délai de jouissance : 1er jour ouvré du 6e mois (plus long que certaines SCPI)
Profil d'investisseur adapté à NCap Continent
La SCPI NCap Continent peut intéresser les investisseurs qui :
- Recherchent une exposition à l'immobilier européen diversifié
- Sont sensibles aux critères ESG et au label ISR
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 8 ans)
- Souhaitent diversifier géographiquement leur patrimoine SCPI
- Cherchent à réduire l'impact des prélèvements sociaux sur leurs revenus fonciers
- Envisagent un investissement en nue-propriété SCPI
- Acceptent un délai de jouissance de 6 mois
Synthèse de l'analyse
La SCPI NCap Continent est une SCPI à potentiel portée par une société de gestion reconnue et une stratégie paneuropéenne claire. Son positionnement ESG avec le label ISR et sa classification Article 8 SFDR constituent des atouts différenciants sur le marché des SCPI européennes.
Éléments positifs : la performance 2025 (PGA de 7,10%) place NCap Continent dans le peloton de tête des SCPI européennes. L'occupation à 100% témoigne de la qualité des actifs, la WALT de 12,3 ans garantit une bonne stabilité des revenus, et la mensualisation effective depuis février 2026 répond à une attente forte des épargnants. La gestion locative active (exemple Newcastle : +40% de valeur locative sur le bail Starbucks) démontre la valeur ajoutée de la société de gestion.
Le patrimoine encore en constitution constitue un point de vigilance. NCap Continent dispose de 18 actifs au 31/03/2026 et la concentration typologique sur les commerces (74%) est notable, même si ce segment présente une bonne résilience. L'exposition britannique s'est renforcée à 54% suite aux acquisitions du T1 2026 (Hammersmith, Glasgow), ce qui accroît le risque de change. L'expansion vers la Pologne reste à concrétiser pour compléter le dispositif géographique.
D'une manière générale, dans une logique de diversification, les SCPI ne devraient représenter qu'une part d'un patrimoine global équilibré, et au sein d'une allocation SCPI, il est d'usage de répartir entre plusieurs SCPI ayant des maturités, zones géographiques et typologies différentes afin de mutualiser les risques. Pour situer NCap Continent au sein du marché, consultez notre classement des SCPI.
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Comment Investir dans la SCPI NCap Continent : Les Étapes
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1. Prise de contact
Premier échange (téléphone, visio ou formulaire) pour exposer votre projet, vos objectifs patrimoniaux et votre horizon de placement.
2. Étude personnalisée
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3. Choix du mode de souscription
Sélection du mode d'acquisition : en direct, à crédit (effet de levier), ou en nue-propriété (démembrement) selon votre stratégie fiscale et patrimoniale.
4. Signature du bulletin
Signature électronique du bulletin de souscription accompagné du rapport d'adéquation et remise des documents réglementaires (DICI, statuts, note d'information).
5. Versement des fonds
Versement du montant souscrit (minimum 2 100 € soit 10 parts pour une première souscription) auprès de la société de gestion Norma Capital.
6. Premiers dividendes mensuels
Réception des premiers dividendes mensuels après le délai de jouissance de 6 mois (1er jour ouvré du 6ème mois suivant la réception des fonds).
Accompagnement et cashback
L'ensemble du parcours est accompagné gratuitement par un CGP indépendant (Benoît Richard, ORIAS n°22004462). En souscrivant via Comment Bien Investir, vous bénéficiez d'un cashback pouvant atteindre 5% du montant investi.
Questions Fréquentes sur la SCPI NCap Continent
La SCPI NCap Continent a affiché un taux de distribution brut de 7,10% en 2025 et une performance globale annuelle (PGA) de 7,10%, se positionnant dans le peloton de tête des SCPI européennes. Le taux de distribution net de fiscalité étrangère s'élève à 5,57%. L'objectif de distribution pour 2026 est de 6,80 à 7,30% (non garanti).
Le prix de souscription d'une part de NCap Continent est de 210€, composé de 150€ de valeur nominale et 60€ de prime d'émission TTC. L'investissement minimum est de 2 100€ (10 parts) pour une première souscription. La valeur de reconstitution est de 214,87€ au 31/12/2025.
Oui, NCap Continent est accessible en démembrement de propriété. La clé de répartition varie selon la durée : 85% en nue-propriété sur 3 ans (178,50€/part), 77% sur 5 ans (161,70€), 60% sur 10 ans (126€). L'investissement en nue-propriété permet de ne pas percevoir de revenus imposables et d'être exclu de l'IFI pendant la durée du démembrement.
Au 31 mars 2026, NCap Continent investit en Espagne (38%), au Royaume-Uni (54%) et en Allemagne (8%) en valeur vénale, sur un total de 18 actifs (10 en Espagne, 7 au Royaume-Uni, 1 en Allemagne). La SCPI cible les pays à démographie dynamique et PIB solide. La Pologne est étudiée comme prochain marché. Le patrimoine est principalement composé de commerces (74%), bureaux (12%), éducation (9%) et activités (5%).
Les frais de souscription de NCap Continent sont de 10% HT soit 12% TTC du prix de souscription, soit 25,20€ TTC par part. Ces frais sont inclus dans la prime d'émission. En souscrivant via Comment Bien Investir, vous pouvez bénéficier d'un cashback allant jusqu'à 5% sur votre souscription.
Oui, NCap Continent dispose du label ISR, renouvelé en 2026 pour un nouveau cycle de 3 ans, et est classée Article 8 du règlement SFDR. Sa note ESG est de 47/100, en progression de +27 points depuis le début du premier cycle ISR. 100% des actifs font l'objet d'une évaluation ESG à l'acquisition puis annuellement.
Le délai de jouissance de NCap Continent est fixé au 1er jour ouvré du 6ème mois suivant la réception intégrale des fonds. Cela signifie que les premiers dividendes seront versés environ 6 mois après votre souscription. Depuis février 2026, la distribution est mensuelle (et non plus trimestrielle).
NCap Continent investit dans 3 pays européens (Espagne, Royaume-Uni, Allemagne). Les revenus locatifs étrangers sont imposés dans le pays de situation de l'immeuble selon les conventions fiscales bilatérales. En France, la méthode du taux effectif (Espagne, Allemagne) ou du crédit d'impôt (Royaume-Uni) s'applique.
Atout majeur : les revenus de NCap Continent échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2% (sauf quote-part française résiduelle), ce qui représente une économie significative pour les investisseurs fortement imposés.
NCap Continent n'est pas référencée à ce jour dans la majorité des contrats d'assurance-vie. La souscription se fait principalement en direct, à crédit ou en démembrement. Pour investir en SCPI via une assurance-vie ou un PER, d'autres SCPI européennes sont disponibles dans nos contrats partenaires (Generali, Apicil, Suravenir, UAF Life Patrimoine).
En souscrivant la SCPI NCap Continent via Comment Bien Investir, vous bénéficiez d'un cashback pouvant atteindre 5% du montant investi, versé directement sur votre compte bancaire après l'enregistrement de votre souscription. Ce cashback s'ajoute à un accompagnement personnalisé gratuit par un CGP indépendant (Benoît Richard, ORIAS n°22004462).
NCap Continent se distingue par sa stratégie paneuropéenne (Espagne, Royaume-Uni, Allemagne) et son rendement de 7,10% en 2025, dans le peloton de tête des SCPI européennes. D'autres SCPI européennes comme Iroko Zen, Transitions Europe, Eden ou Épargne Pierre Europe présentent des stratégies différentes (typologie, géographie, maturité).
Le choix dépend de votre allocation existante, de votre horizon de placement et de votre sensibilité aux risques de change et de jeunesse. Une étude personnalisée permet d'objectiver le choix.
Sur la base du taux de distribution brut 2025 de 7,10%, un investissement de 10 000 € dans NCap Continent (47 parts à 210 €) rapporterait environ 710 € de revenus bruts annuels. Après fiscalité étrangère, le rendement net 2025 s'établit à 5,57%, soit environ 557 € nets de fiscalité étrangère pour 10 000 € investis.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Simulation indicative.
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À propos de l'auteur de cette analyse
Benoît Richard - CGP indépendant
Cette analyse de la SCPI NCap Continent a été rédigée par Benoît Richard, CGP indépendant, sur la base du bulletin trimestriel T1 2026 (N°13) publié par Norma Capital et des documents réglementaires de la SCPI. Le contenu est mis à jour à chaque publication trimestrielle pour refléter les dernières données du portefeuille.
Comment Bien Investir est un cabinet de gestion de patrimoine indépendant, opérant intégralement en mode digital et accompagnant des particuliers, chefs d'entreprise et personnes morales partout en France et en Europe. Le panel de partenaires inclut Generali, Apicil, Suravenir, UAF Life Patrimoine, Garance, Prépar Vie et un large univers de SCPI françaises et européennes.
Documents Réglementaires de la SCPI NCap Continent
Demande de souscription
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il convient de vérifier au préalable si cette classe d'actifs correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
La durée de placement généralement préconisée en SCPI est de 8 ans minimum. Un échange avec un CGP indépendant permet d'objectiver l'opportunité d'intégrer cette classe d'actifs dans votre allocation globale.
Diversification : il est d'usage de répartir une allocation SCPI entre plusieurs véhicules ayant des maturités, zones géographiques et typologies différentes afin de mutualiser les risques.