COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI NCap Continent, lancée en octobre 2022 par la société de gestion Norma Capital, est une SCPI diversifiée paneuropéenne qui investit principalement en Espagne, au Royaume-Uni et en Allemagne. Avec l'obtention du label ISR, un objectif de distribution de 6,80 à 7,30% pour 2026 (non garanti) et une stratégie d'investissement dans l'immobilier d'entreprise diversifié, NCap Continent s'affirme comme une SCPI ambitieuse sur le marché européen. Leader des SCPI européennes en 2025 avec un taux de distribution de 7,10%, elle poursuit sa stratégie de consolidation paneuropéenne.
Label ISR obtenu
NCap Continent a obtenu le label ISR, témoignant de l'engagement fort de la société de gestion en faveur d'un immobilier durable et responsable.
La SCPI est également conforme à la classification Article 8 du règlement SFDR, renforçant son positionnement en faveur d'investissements prenant en compte les caractéristiques environnementales et sociales.
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Présentation de la SCPI NCap Continent de Norma Capital
La SCPI NCap Continent, lancée en octobre 2022 par Norma Capital, est une SCPI de rendement à capital variable qui s'inscrit dans une démarche d'investissement responsable et performante.
Cette SCPI vise à constituer un patrimoine immobilier diversifié à l'échelle européenne, en se concentrant sur les pays avec une démographie dynamique et un PIB solide : Espagne, Royaume-Uni, Allemagne et Pologne. Elle s'inscrit parmi les meilleures SCPI européennes disponibles sur le marché.
Les atouts de NCap Continent
- Diversification paneuropéenne : Investissements en Espagne, Royaume-Uni et Allemagne, avec la Pologne en perspective
- Stratégie ciblée : Focus sur l'immobilier d'entreprise (commerces, bureaux, éducation, activités)
- Label ISR : Engagement ESG authentique avec classification Article 8 SFDR
- Performance attractive : Objectif de distribution de 6,80 à 7,30% pour 2026 (non garanti)
Une société de gestion expérimentée
Norma Capital est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF depuis juin 2016 sous le numéro GP-16000017. Elle gère plusieurs SCPI reconnues sur le marché et bénéficie de plus de 10 années d'expérience dans l'investissement immobilier européen.
Patrimoine Immobilier et Performances 2025 de NCap Continent
Au 31 décembre 2025, la SCPI NCap Continent affiche une capitalisation de 64,6 M€ et compte 1 890 associés, témoignant d'une croissance soutenue depuis son lancement. La SCPI est désormais présente dans trois des plus grandes économies européennes : Espagne, Royaume-Uni et Allemagne.
Chiffres Clés du Patrimoine (31/12/2025)
Acquisitions récentes du T4 2025
Ce trimestre, NCap Continent a réalisé 1 acquisition stratégique et signé 1 promesse de vente :
Hagen, Allemagne - 5,4 M€
Commerce | Actif commercial de 9 341 m² rénové en 2025 | Locataire : Toom Baumarkt (groupe REWE, 96 Mds€ CA) | Première acquisition en Allemagne | Zone à forte fréquentation
Londres Hammersmith (UK) - Promesse
Commerce | Surface : 366 m² | Locataire : Co-Operative Group Food Limited | Quartier dynamique ouest londonien | Proximité Westfield London
Expansion européenne confirmée
Avec l'acquisition finalisée à Hagen en décembre 2025, NCap Continent est désormais présente dans trois des plus grandes économies européennes : Espagne, Royaume-Uni et Allemagne. La promesse signée à Londres Hammersmith confirme la stratégie de consolidation au Royaume-Uni avec des actifs commerciaux essentiels en zones urbaines denses.
Répartition du Patrimoine : Géographique et Typologique
Au 31 décembre 2025, le patrimoine de NCap Continent est réparti entre l'Espagne, le Royaume-Uni et l'Allemagne. La Pologne est le prochain marché ciblé pour renforcer la diversification du portefeuille.
Répartition Géographique (31/12/2025)
Objectif : diversification Espagne, Royaume-Uni, Allemagne, Pologne
Répartition Typologique (31/12/2025)
Diversification sur commerces, bureaux, éducation et activités
Répartitions au 31/12/2025
Les répartitions présentées ci-dessus sont les répartitions réelles du patrimoine au 31 décembre 2025 en pourcentage de la valeur vénale des actifs. Ces répartitions continueront d'évoluer au fil des acquisitions, notamment avec l'ouverture prévue vers la Pologne.
Caractéristiques et Frais de la SCPI NCap Continent
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Engagement ESG & Labels
Investir en Nue-Propriété dans la SCPI NCap Continent
La SCPI NCap Continent est accessible en démembrement de propriété, permettant aux investisseurs d'acquérir la nue-propriété ou l'usufruit des parts selon leur stratégie patrimoniale et fiscale.
Le démembrement : comment ça marche ?
Le démembrement permet de séparer la propriété d'une part de SCPI en deux droits distincts :
- La nue-propriété : Vous devenez propriétaire des parts sans percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. À l'issue de la période, vous récupérez automatiquement la pleine propriété.
- L'usufruit : Vous percevez les revenus locatifs pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire des parts.
Avantages de la nue-propriété
- Prix d'acquisition réduit : Investissement à prix décoté selon la durée de démembrement
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Exclusion de l'IFI pendant la période de démembrement
- Plus-value de reconstitution non fiscalisée lors de la réunion usufruit/nue-propriété
- Reconstitution automatique de la pleine propriété à terme
Clé de répartition du démembrement
La clé de répartition permet d'établir la valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété sur les différentes périodes de démembrement. Pour NCap Continent, voici les clés de répartition indicatives :
| Durée du démembrement | Valeur Nue-Propriété | Valeur Usufruit | Prix indicatif NP* |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 85% | 15% | 178,50€ |
| 5 ans | 77% | 23% | 161,70€ |
| 7 ans | 70% | 30% | 147€ |
| 10 ans | 60% | 40% | 126€ |
| 15 ans | 50% | 50% | 105€ |
| 20 ans | 40% | 60% | 84€ |
*Prix indicatif calculé sur la base d'un prix de part de 210€. Les clés de répartition peuvent varier selon la société de gestion et les conditions de marché.
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Les Avantages d'Investir dans la SCPI NCap Continent
Label ISR obtenu
Obtention du label ISR témoignant d'un engagement ESG authentique, classification Article 8 SFDR et note ESG en progression de +26 points.
Performance attractive
PGA 2025 de 7,10%, leader des SCPI européennes en 2025, et objectif de 6,80-7,30% pour 2026 (non garanti).
Société de gestion reconnue
Norma Capital, agréée AMF depuis 2016, avec plus de 10 ans d'expérience dans l'immobilier européen.
Diversification paneuropéenne
Investissements en Espagne, Royaume-Uni et Allemagne, avec la Pologne en perspective.
100% d'occupation
Tous les actifs acquis sont intégralement loués (TOF à 100%) avec un taux de recouvrement de 100%.
WALT élevée
Durée résiduelle moyenne des baux de 13,1 ans, garantissant stabilité des revenus sur le long terme.
Endettement maîtrisé
Ratio de dettes de 11,43% (dont 11,43% de financement hors VEFA) permettant d'accélérer les investissements.
Mensualisation en 2026
La mensualisation des dividendes est prévue en 2026, ainsi que les versements programmés et le réinvestissement des dividendes.
Risques liés à l'Investissement en SCPI NCap Continent
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés
Risques spécifiques à NCap Continent
- Risque de jeunesse : SCPI créée en octobre 2022, historique limité
- Patrimoine en constitution : 16 actifs au 31/12/2025
- Concentration typologique : 71% en commerces
- Risque de change : Exposition au Royaume-Uni (48% en valeur vénale, hors zone euro)
- Objectif ambitieux : 6,80-7,30% reste à confirmer dans la durée
- Effet de levier : 11,43% de ratio d'endettement
Notre Avis sur la SCPI NCap Continent en 2025
La SCPI NCap Continent se présente comme une SCPI paneuropéenne ambitieuse qui allie performance, engagement ESG et diversification géographique. Leader des SCPI européennes en 2025, elle confirme la pertinence de sa stratégie.
Points forts
- Label ISR obtenu : Engagement ESG authentique avec note en progression (+26 points)
- Société de gestion expérimentée : Norma Capital, plus de 10 ans d'expérience
- Performance attractive : PGA 2025 de 7,10%, leader des SCPI européennes
- Diversification paneuropéenne : Présence en Espagne, Royaume-Uni et Allemagne
- 100% d'occupation : Tous les actifs sont loués
- WALT élevée : 13,1 ans de durée résiduelle moyenne
- Endettement maîtrisé : 11,43% de ratio de dettes
- Taux de recouvrement optimal : 100%
- Démembrement disponible : Optimisation fiscale et patrimoniale possible
- Mensualisation prévue en 2026 : Revenus potentiels plus réguliers
Points de vigilance
- Patrimoine en constitution : 16 actifs au 31/12/2025
- Concentration typologique : 71% en commerces
- Risque de change : Exposition au Royaume-Uni (48% en valeur vénale)
- Délai de jouissance : 1er jour ouvré du 6e mois (plus long que certaines SCPI)
Pour qui est faite NCap Continent ?
La SCPI NCap Continent s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une exposition à l'immobilier européen
- Sont sensibles aux critères ESG et au label ISR
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 8 ans)
- Souhaitent diversifier géographiquement leur patrimoine SCPI
- Envisagent un investissement en nue-propriété SCPI ou en SCPI avec cashback
- Acceptent un délai de jouissance de 6 mois
Notre recommandation
La SCPI NCap Continent est une SCPI à potentiel intéressant portée par une société de gestion reconnue et une stratégie paneuropéenne claire. Son positionnement ESG avec le label ISR et sa classification Article 8 SFDR sont des atouts indéniables.
Points très positifs : La performance 2025 (PGA de 7,10%) place NCap Continent en tête des SCPI européennes. L'occupation à 100% témoigne de la qualité des actifs, la WALT de 13,1 ans garantit une bonne stabilité des revenus, et l'entrée effective sur le marché allemand renforce la diversification paneuropéenne.
Cependant, le patrimoine encore en constitution constitue un point de vigilance. NCap Continent dispose de 16 actifs et la concentration typologique sur les commerces (71%) est notable, même si ce segment présente une bonne résilience. La Pologne devrait prochainement compléter le dispositif géographique.
Notre conseil : NCap Continent peut représenter une opportunité intéressante pour les investisseurs avertis souhaitant s'exposer à l'immobilier européen avec une approche ESG, mais elle ne devrait constituer qu'une part minoritaire (15-20%) d'un portefeuille diversifié de SCPI. Privilégiez une allocation entre plusieurs SCPI avec des maturités et zones géographiques différentes pour mutualiser les risques.
Pour les investisseurs plus prudents, nous recommandons de combiner NCap Continent avec des SCPI plus matures ayant un track record plus long, avant éventuellement d'augmenter l'allocation sur cette SCPI paneuropéenne au fur et à mesure de son développement.
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Questions Fréquentes sur la SCPI NCap Continent
La SCPI NCap Continent a affiché un taux de distribution brut de 7,10% en 2025 et une performance globale annuelle (PGA) de 7,10%, se positionnant comme leader des SCPI européennes. Le taux de distribution net de fiscalité étrangère s'élève à 5,62%. L'objectif de distribution pour 2026 est de 6,80 à 7,30% (non garanti).
Le prix de souscription d'une part de NCap Continent est de 210€, composé de 150€ de valeur nominale et 60€ de prime d'émission TTC. L'investissement minimum est de 2 100€ (10 parts) pour une première souscription. La valeur de reconstitution est de 214,87€ au 31/12/2025.
Oui, NCap Continent est accessible en démembrement de propriété. La clé de répartition varie selon la durée : 85% en nue-propriété sur 3 ans (178,50€/part), 77% sur 5 ans (161,70€), 60% sur 10 ans (126€). L'investissement en nue-propriété permet de ne pas percevoir de revenus imposables et d'être exclu de l'IFI pendant la durée du démembrement.
Au 31 décembre 2025, NCap Continent investit en Espagne (43%), au Royaume-Uni (48%) et en Allemagne (9%) en valeur vénale. La SCPI cible les pays à démographie dynamique et PIB solide. La Pologne est le prochain marché ciblé pour renforcer la diversification. Le patrimoine est principalement composé de commerces (71%), bureaux (13%), éducation (10%) et activités (6%).
Les frais de souscription de NCap Continent sont de 10% HT soit 12% TTC du prix de souscription, soit 25,20€ TTC par part. Ces frais sont inclus dans la prime d'émission. En souscrivant via Comment Bien Investir, vous pouvez bénéficier d'un cashback allant jusqu'à 5% sur votre souscription.
Oui, NCap Continent a obtenu le label ISR et est classée Article 8 du règlement SFDR. Sa note ESG est de 47/100 au 31/12/2025, en progression de +26 points depuis le début du premier cycle ISR. 100% des actifs font l'objet d'une évaluation ESG à l'acquisition puis annuellement.
Le délai de jouissance de NCap Continent est fixé au 1er jour ouvré du 6ème mois suivant la réception intégrale des fonds. Cela signifie que les premiers dividendes seront versés environ 6 mois après votre souscription. La distribution est actuellement trimestrielle, avec une mensualisation prévue en 2026.
Vous pouvez souscrire à NCap Continent via Comment Bien Investir en bénéficiant d'un accompagnement personnalisé gratuit et d'un cashback jusqu'à 5%. Contactez-nous au 01 87 42 16 27 ou via notre formulaire de contact. L'investissement est possible en direct, à crédit, en démembrement ou via un contrat d'assurance-vie.
Documents Réglementaires de la SCPI NCap Continent
Demande de souscription
Pour recevoir le bulletin de souscription et tous les documents réglementaires, contactez-nous :
- Par téléphone : 01 87 42 16 27
- Via notre formulaire : Process de souscription
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 8 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Attention : Il est fortement recommandé de ne pas y consacrer plus de 15-20% de votre allocation SCPI totale et de privilégier une diversification avec d'autres SCPI pour mutualiser les risques.