COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI Comète est la SCPI internationale créée par Alderan en 2023. En moins de deux ans, elle a franchi le cap des 500 millions d'euros de capitalisation avec un patrimoine déployé dans 7 pays. Avec un taux de distribution de 9,00% en 2025, un TOF de 99,1% et 0% d'endettement, Comète confirme la solidité de sa trajectoire et offre une diversification géographique et sectorielle exceptionnelle.
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Découvrir l'offre cashbackPrésentation de la SCPI Comète
La SCPI Comète d'Alderan, lancée en 2023, représente une nouvelle génération de SCPI avec une stratégie d'investissement exclusivement internationale. En décembre 2025, elle a franchi le cap symbolique des 500 millions d'euros de capitalisation, confirmant la confiance des investisseurs et la pertinence de sa stratégie.
Alderan, société de gestion reconnue pour sa SCPI Activimmo (spécialisée en logistique), a conçu Comète comme un véhicule complémentaire et opportuniste visant à capter les meilleures opportunités immobilières à l'échelle mondiale. Le patrimoine est désormais déployé dans 7 pays (Royaume-Uni, Espagne, Italie, Pays-Bas, Irlande, Pologne et Canada) avec 27 actifs, 72 locataires et 77 baux.
Bilan 2025 : objectifs dépassés
Avec un taux de distribution de 9,00% en 2025 et une performance globale annuelle (PGA) de 9,00%, la SCPI Comète dépasse son objectif initial de distribution de 8,00%. Le montant brut distribué s'élève à 22,49€ par part en pleine jouissance, soit 2,49€ de plus que l'objectif de 20,00€. La capitalisation a atteint 519,6 millions d'euros avec 17 511 associés.
Une Stratégie Internationale Unique et Opportuniste
Diversification Géographique : 7 Pays
La SCPI Comète se distingue par son approche géographique exclusivement internationale, avec un patrimoine réparti dans 7 pays au 31 décembre 2025 :
Répartition géographique au 31.12.2025
- Royaume-Uni : 46,5% - Principal marché, incluant l'Écosse (logistique, commerce)
- Espagne : 15,4% - Marchés diversifiés
- Italie : 12,4% - Commerce dans la périphérie de Milan
- Pays-Bas : 10,3% - Actifs tertiaires
- Canada : 6,6% - Première opération outre-Atlantique (Club Med Mont-Tremblant)
- Pologne : 5,2% - Logistique de dernière génération
- Irlande : 3,6% - Marché anglophone complémentaire
Au T4 2025, Comète a ouvert deux nouveaux pays : la Pologne (portefeuille logistique) et le Canada (projet Club Med de Mont-Tremblant, première opération outre-Atlantique). Cette diversification permet de bénéficier de l'alternance des cycles immobiliers et de maximiser le couple rendement-risque.
Point d'attention : Risque de change
L'investissement dans des zones hors euro (Royaume-Uni en GBP, Canada en CAD) implique un risque de change significatif. Les fluctuations des devises peuvent impacter positivement ou négativement les performances de la SCPI. Au T4 2025, 46,5% du patrimoine est exposé à la livre sterling et 6,6% au dollar canadien.
Diversification Sectorielle
La SCPI Comète adopte une approche multi-typologique opportuniste avec 7 typologies d'actifs au 31.12.2025 :
- Commerce : 27,6% - Jardineries, électronique grand public, retail spécialisé
- Logistique : 23,9% - Entrepôts dernière génération (Pologne, Écosse, Angleterre)
- Hôtellerie : 16,0% - Dont le projet Club Med Mont-Tremblant
- Bureaux : 13,7% - Actifs tertiaires de qualité
- Mixte : 10,9% - Actifs multi-usage
- Loisirs : 5,8% - Secteur atypique et porteur
- Éducation : 2,1% - Secteur résilient
Acquisitions T4 2025 : 109M€ investis
Au 4e trimestre 2025, Comète a réalisé 7 acquisitions pour 109 millions d'euros, toutes avec un taux d'occupation de 100% et des locataires uniques sécurisés par des baux longs : Aberdeen (logistique UK), Mont-Tremblant (hôtellerie Canada), Ivybridge (commerce UK), Ciechanow et Jelenia Gora (logistique Pologne), Cinisello Balsamo (commerce Italie), Brighouse (logistique UK).
État locatif solide
La qualité locative de Comète est excellente au 31.12.2025 :
- TOF : 99,1% - Taux d'occupation financier quasi-maximal
- WALT : 10,0 ans - Durée résiduelle moyenne des baux jusqu'à fin de bail
- WALB : 7,9 ans - Durée résiduelle jusqu'aux prochaines échéances
- 72 locataires / 77 baux - Bonne mutualisation du risque locatif
- 27,1M€ de loyers annuels en place
- 1 seul lot vacant (1 287 m²)
Alderan : Une Société de Gestion Expérimentée
Alderan est une société de gestion de portefeuille créée en 2017, agréée par l'AMF (GP-17000026). Société par actions simplifiée domiciliée au 4, avenue Georges Mandel, 75116 Paris.
Track record solide avec Activimmo
Alderan a démontré son expertise avec la SCPI Activimmo, spécialisée en logistique, qui s'est rapidement imposée comme une référence du marché. La capacité d'Alderan à orchestrer des opérations de grande ampleur à l'international (comme le Club Med Mont-Tremblant) témoigne de la montée en puissance de l'équipe.
Engagement ESG et Label ISR
La SCPI Comète a obtenu le Label ISR (Investissement Socialement Responsable) et est classée Article 8 selon le règlement SFDR. Le projet Club Med Mont-Tremblant vise les certifications LEED OR/BREEAM Excellent et GREEN GLOBE, illustrant l'ambition responsable de la stratégie.
Caractéristiques Principales
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Patrimoine Immobilier (au 31.12.2025)
Engagement ESG & Labels
Les Avantages de la SCPI Comète
TD 9% en 2025
Taux de distribution de 9,00% en 2025, dépassant l'objectif de 8%. Distribution brute de 22,49€ par part.
7 Pays, 27 Actifs
Patrimoine déployé dans 7 pays en moins de 2 ans. Diversification géographique exceptionnelle incluant le Canada.
TOF 99,1%
Taux d'occupation financier quasi-maximal avec seulement 1 lot vacant sur l'ensemble du patrimoine.
0% d'Endettement
Aucun recours à l'endettement, offrant une solidité financière remarquable et une marge de manoeuvre future.
WALT 10 ans
Durée résiduelle moyenne des baux de 10 ans, garantissant une visibilité long terme sur les revenus locatifs.
Label ISR
Investissement responsable avec le Label ISR et classification SFDR Article 8. Certifications LEED/BREEAM visées.
Société de Gestion Éprouvée
Alderan a démontré son expertise avec Activimmo et sa capacité à orchestrer des opérations internationales complexes.
Pipeline Solide
161,7M€ de pipeline sécurisé et 128,7M€ de collecte à investir. Dynamique d'acquisition soutenue.
Fiscalité Avantageuse
100% hors France : pas de prélèvements sociaux français (17,2%) sur les revenus fonciers étrangers.
Décimalisation
Possibilité d'investir de manière fractionnée et avec versements programmés.
Distribution Mensuelle
Depuis avril 2025, les dividendes sont versés mensuellement pour un flux régulier de revenus.
Complémentarité Activimmo
Stratégie complémentaire d'Activimmo : portefeuille diversifié sans cannibalisation entre les deux SCPI.
Structure des Frais
La SCPI Comète adopte une structure de frais transparente :
| Type de Frais | Montant | Explication |
|---|---|---|
| Commission de souscription | 10% HT (25€/part) | Incluse dans le prix de souscription de 250€. Prix de retrait : 225€ |
| Commission de gestion | 11% HT | Prélevée sur les loyers perçus |
| Droits d'enregistrement (gré à gré) | 5% | En cas de cession directe entre associés |
Optimisation des frais avec Comment Bien Investir
En passant par Comment Bien Investir, vous pouvez bénéficier d'un cashback allant jusqu'à 4%, réduisant significativement le coût d'entrée. Les demandes de retrait sont traitées en fin de mois avec un délai maximal de 30 jours ouvrés.
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Fiscalité de la SCPI Comète
La fiscalité de la SCPI Comète présente des particularités avantageuses liées à son investissement 100% international :
Revenus de source étrangère - Avantage fiscal majeur
La SCPI Comète investissant exclusivement hors de France, les revenus proviennent intégralement de sources étrangères :
Fiscalité allégée sur revenus étrangers
- Pas de prélèvements sociaux français (17,2%) sur les revenus fonciers de source étrangère
- Prélèvement à la source dans le pays d'origine (1,10€/part au T4 2025)
- Crédit d'impôt ou taux effectif pour éviter la double imposition selon les conventions fiscales
- Fiscalité globale souvent plus favorable qu'une SCPI 100% française
Détail des prélèvements (T4 2025, par part)
Pour un associé personne physique résident français au T4 2025 :
- Dividende brut : 4,92€
- Prélèvement fiscalité étrangère : 1,10€
- Prélèvement revenus financiers : 0,23€
- Dividende net : 3,59€
Plus-values à la revente
En cas de revente de vos parts, la plus-value est imposée au régime des plus-values immobilières avec un abattement pour durée de détention : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Conseil personnalisé recommandé
La fiscalité des SCPI internationales est complexe et dépend de votre situation personnelle. Les associés ayant investi via des unités de compte (assurance vie) ne bénéficient pas directement des crédits d'impôt éventuels. Contactez-nous pour une analyse personnalisée.
Risques liés à l'investissement
Avertissement sur les risques
L'investissement en SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer en fonction des marchés immobiliers internationaux
- Risque de liquidité : Parts non cotées, cession non garantie (0 parts en attente de retrait au T4 2025)
- Risque de change majeur : Exposition GBP (46,5%), CAD (6,6%) pouvant impacter significativement les performances
- Risque locatif : Revenus dépendants de l'occupation (atténué par le TOF de 99,1%)
- Risque géopolitique : Investissements dans 7 pays aux contextes variés
- Délai de jouissance de 6 mois : Période sans dividendes après souscription
Notre Avis sur la SCPI Comète
La SCPI Comète d'Alderan confirme en 2025 qu'elle est une SCPI de premier plan pour les investisseurs cherchant une diversification internationale.
Points forts
- TD 9,00% en 2025 dépassant l'objectif de 8% (22,49€ distribués vs 20€ visés)
- 519,6M€ de capitalisation en moins de 2 ans, confiance des investisseurs confirmée
- TOF 99,1% quasi-maximal avec seulement 1 lot vacant
- 0% d'endettement offrant une solidité financière remarquable
- 7 pays, 27 actifs, 7 typologies : diversification exceptionnelle
- WALT 10 ans : visibilité long terme sur les revenus
- Pipeline sécurisé de 161,7M€ : dynamique d'acquisition soutenue
- Fiscalité avantageuse : pas de PS français sur revenus étrangers
- Label ISR et engagement ESG concret (certifications LEED/BREEAM)
Points de vigilance
- Risque de change significatif : 53,1% du patrimoine hors zone euro (GBP + CAD)
- SCPI récente : Créée en 2023, historique encore court
- Délai de jouissance de 6 mois
- Frais de souscription de 10% HT (réductibles via cashback)
- Non éligible assurance vie ni crédit pour le moment
Notre recommandation
La SCPI Comète est une excellente SCPI de diversification internationale. Les résultats 2025 (TD 9%, TOF 99,1%, 0% dette, 7 pays) démontrent la pertinence et la solidité de sa stratégie opportuniste mondiale. Son pipeline sécurisé de 161,7M€ laisse présager une poursuite de la dynamique. Elle constitue un complément idéal dans un portefeuille diversifié.
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Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour analyser votre situation et vous accompagner dans votre projet d'investissement.
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Avertissement
Les SCPI sont des placements de long terme (8 à 10 ans minimum) et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les revenus distribués peuvent varier. Il est impératif de vérifier que cet investissement correspond à votre situation personnelle avant toute souscription. Veuillez prendre connaissance de l'ensemble des documents réglementaires avant toute décision. SCPI Comète, RCS Paris 980 596 811. Visa AMF n°23-13 du 01/12/2023.
Documents de la SCPI Comète
Retrouvez ci-dessous l'ensemble des documents officiels et réglementaires de la SCPI Comète d'Alderan. Il est impératif de consulter ces documents avant toute décision d'investissement.
Documents Essentiels
Le DIC (Document d'Information Clé) et la note d'information sont obligatoires avant tout investissement. Ils détaillent les caractéristiques, frais et risques de la SCPI.
Validation AMF
Tous les documents de la SCPI Comète sont validés par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), garantissant leur conformité réglementaire.
Accompagnement
Nos conseillers sont disponibles pour vous expliquer chaque document et répondre à toutes vos questions au 01 87 42 16 27.
Documentation Officielle
Documents réglementaires obligatoires
Conformément à la réglementation en vigueur, nous vous invitons à consulter l'ensemble de ces documents avant toute décision d'investissement. Ils contiennent des informations essentielles sur les caractéristiques, les frais, les risques et les objectifs de la SCPI Comète.
Pour obtenir les documents à jour ou pour toute question, n'hésitez pas à contacter notre équipe au 01 87 42 16 27 ou à consulter le site officiel www.alderan.fr.
Comment Souscrire à Comète ?
Investir dans la SCPI Comète est simple et rapide. Voici les étapes du processus de souscription :
1. Souscription Directe
Souscrivez directement en ligne via notre lien de souscription sécurisé, ou contactez nos conseillers au 01 87 42 16 27 pour un accompagnement personnalisé gratuit.
2. Analyse Personnalisée
Nos experts analysent votre situation patrimoniale, vos objectifs et votre profil de risque pour vérifier l'adéquation de la SCPI Comète.
3. Documents Réglementaires
Nous vous transmettons l'ensemble des documents réglementaires (DIC, note d'information, statuts) que vous devez lire attentivement.
4. Bulletin de Souscription
Une fois votre décision prise, complétez le bulletin de souscription en ligne avec l'assistance de nos conseillers si nécessaire.
5. Versement
Effectuez votre versement initial par virement bancaire selon les coordonnées fournies. Montant minimum à définir.
6. Confirmation
Recevez la confirmation de votre souscription et votre certificat d'associé. Vous devenez officiellement associé de la SCPI Comète !
Nos services sans frais supplémentaires
En passant par Comment Bien Investir, vous bénéficiez de :
- Accompagnement gratuit par des conseillers experts en SCPI
- Analyse patrimoniale personnalisée sans engagement
- Jusqu'à 4% de cashback sur votre souscription
- Suivi de votre investissement dans la durée
- Aucun frais supplémentaire : les mêmes conditions qu'en direct
Souscription digitale
La SCPI Comète adopte un processus de souscription digitalisé avec l'outil Docusign. Alderan propose également un outil créé spécifiquement pour faciliter la souscription. Tout se fait en ligne de manière simple, rapide et sécurisée.
Avantages de la souscription digitale
- Rapidité : Souscription en quelques clics depuis votre ordinateur ou smartphone
- Simplicité : Interface intuitive et guidée pas à pas
- Sécurité : Processus sécurisé et conforme aux normes bancaires (Docusign)
- Traçabilité : Suivi en temps réel de votre dossier
- Écologique : Zéro papier, engagement environnemental
Documents à préparer
Pour faciliter votre souscription, préparez les documents suivants (versions numériques) :
- Pièce d'identité : Carte d'identité, passeport ou titre de séjour en cours de validité
- Justificatif de domicile : De moins de 3 mois (facture eau, électricité, gaz, internet, avis d'imposition)
- RIB : Pour les prélèvements des dividendes
- Questionnaire KYC : Connaissance client (fourni lors de la souscription)
Vérifications réglementaires
Conformément à la réglementation en vigueur (LCB-FT), la société de gestion doit vérifier l'identité de tous les souscripteurs et l'origine des fonds. Ces vérifications peuvent prendre quelques jours. Nous vous accompagnons dans toutes ces démarches.
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Informations Complémentaires
Éligibilité à l'assurance vie
Actuellement, la SCPI Comète n'est pas encore éligible à l'assurance vie. Cette éligibilité pourrait être envisagée ultérieurement selon l'évolution de la SCPI et les partenariats établis avec les compagnies d'assurance.
Si vous souhaitez investir en SCPI via l'assurance vie, nous vous recommandons :
- SCPI Activimmo : La SCPI sœur, éligible dans certains contrats d'assurance vie
- D'autres SCPI de notre sélection disponibles en assurance vie
Contactez-nous pour découvrir nos contrats d'assurance vie avec des frais parmi les plus bas du marché.
Investissement à crédit
L'investissement en SCPI Comète n'est pas encore possible à crédit. Cette option pourrait être proposée ultérieurement selon l'évolution de la SCPI.
Conditions et risques du crédit
Lorsque l'investissement à crédit sera disponible, il amplifiera les gains mais également les pertes potentielles. Il sera essentiel de :
- Vérifier votre capacité d'endettement
- Anticiper les périodes de carence (délai avant distribution des dividendes)
- Prévoir un apport personnel suffisant (généralement 20-30%)
- Comparer les offres bancaires (nous pouvons vous accompagner)
Démembrement de propriété
La SCPI Comète permet l'investissement en nue-propriété, une stratégie patrimoniale et fiscale particulièrement intéressante pour :
- Optimiser sa fiscalité : Pas de revenus imposables pendant la période de démembrement
- Préparer sa retraite : Récupération de la pleine propriété à une date déterminée
- Transmission patrimoniale : Anticiper la succession
- Réduire l'IFI : La nue-propriété n'est pas soumise à l'IFI
Le démembrement peut être réalisé sur différentes durées selon votre stratégie patrimoniale. Les clés de répartition sont disponibles sur demande.
Fonctionnement du démembrement
En investissant en nue-propriété :
- Vous achetez les parts à un prix décoté (20% à 40% selon la durée)
- Vous ne percevez aucun dividende pendant la période de démembrement
- À l'issue de la période, vous récupérez la pleine propriété sans fiscalité
- La plus-value de reconstitution n'est pas imposée
Pour en savoir plus, consultez notre guide complet sur le démembrement immobilier.
Suivi et gestion de votre investissement
Une fois votre souscription validée, vous bénéficiez de :
- Accès à votre espace personnel : Suivi en temps réel de votre investissement
- Bulletins trimestriels : Informations sur les dernières acquisitions et la stratégie
- Rapport annuel : Bilan complet de l'année écoulée
- Relevés fiscaux : IFU annuel pour votre déclaration d'impôts
- Notre accompagnement continu : Conseils et suivi personnalisé
Questions fréquentes
Puis-je revendre mes parts ?
Oui, mais les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse. La revente se fait sur le marché secondaire via la société de gestion. Le délai de revente n'est pas garanti et peut prendre plusieurs semaines ou mois. C'est pourquoi il est recommandé d'investir sur le long terme (8-10 ans minimum).
Quand vais-je percevoir mes premiers dividendes ?
La SCPI Comète distribue les dividendes trimestriellement. Cependant, il existe un délai de jouissance de 6 mois entre votre souscription et la première distribution. Ce délai correspond au temps nécessaire pour que votre capital soit investi dans des actifs générant des loyers.
La SCPI Comète est-elle risquée ?
Comme tout investissement immobilier, la SCPI comporte des risques : perte en capital, vacance locative, risque de change majeur (investissements hors zone euro), risque de liquidité. Ces risques sont atténués par la diversification géographique et sectorielle, mais ne sont pas éliminés. Il est essentiel d'investir dans le cadre d'une stratégie patrimoniale diversifiée.
Une Question ? Besoin d'Aide ?
Nos conseillers sont à votre écoute pour répondre à toutes vos questions sur la SCPI Comète et vous accompagner dans votre projet d'investissement.
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