SCPI Comète d’Alderan : avis et analyse

Par Benoît Richard, conseiller en gestion de patrimoine, conseiller en investissements financiers adhérent de l'ANACOFI-CIF n° E010271, immatriculé à l'ORIAS n° 22004462 · Mis à jour le 8 octobre 2026

La SCPI Comète est la SCPI internationale créée par Alderan fin 2023. Au 2e trimestre 2026, elle a collecté 133,1 M€ nets, investi 72,6 M€ dans sept opérations, dont cinq au Royaume-Uni, et porté son patrimoine à 40 actifs. Sa note d'information a reçu un nouveau visa de l'AMF le 7 juillet 2026, ouvrant la stratégie aux bâtiments d'activités et logistiques en zone euro. Elle se compare aux autres véhicules du marché dans notre classement des SCPI.

Quelle est l'actualité de Comète au 2e trimestre 2026 ?

Qu'est-ce que la SCPI Comète ?

La SCPI Comète, lancée fin 2023 (visa AMF n° 23-13 du 01/12/2023), est une SCPI de rendement à capital variable à la stratégie exclusivement internationale. Elle investit hors de France dans des typologies variées : logistique et activités, commerces, bureaux, hôtellerie, actifs mixtes, loisirs, éducation et sciences de la vie. Conçue comme complémentaire d'ActivImmo, l'autre SCPI d'Alderan, elle recherche des actifs à rendement élevé dans les pays où les cycles immobiliers offrent des opportunités.

Où se situe le patrimoine de Comète ?

Au 30 juin 2026, le Royaume-Uni représente 46,9 % du patrimoine (Angleterre 28,8 %, Écosse 13,9 %, pays de Galles 4,2 %), en hausse après cinq acquisitions britanniques au trimestre. Le Canada pèse 14,0 %, l'Espagne 13,2 % et les Pays-Bas 10,0 %. Les répartitions sont exprimées en valeur.

Source : bulletin trimestriel n° 26-02 de Comète au 30/06/2026.

La concentration locative reste modérée : le premier locataire pèse 8,0 % des loyers, les trois premiers 20,1 % et les cinq premiers 29,1 %.

Qui gère la SCPI Comète ?

Alderan est une société de gestion de portefeuille créée en 2017 et agréée par l'AMF (GP-17000026), domiciliée 4, avenue Georges Mandel à Paris. Elle gère deux SCPI : ActivImmo, spécialisée dans la logistique et les locaux d'activités, et Comète. Comète est labellisée ISR et classée article 8 au sens du règlement SFDR.

Quel est le rendement de la SCPI Comète ?

Le taux de distribution s'établit à 9,00 % en 2025 (22,49 € brut par part), après 11,18 % en 2024 selon la méthode ASPIM, pour une performance globale annuelle de 9,00 %, le prix de part étant resté à 250 €. Pour 2026, Alderan vise une distribution de 17,50 € par part, soit 7 % du prix, et un TRI de 6,50 % sur 10 ans. Ces objectifs ne sont pas garantis.

Au 1er semestre, la SCPI a distribué 10,25 € par part, soit 58,6 % de l'objectif annuel de 17,50 €. Le recul par rapport à 2025 tient à la forte collecte, qui dilue les revenus tant que les capitaux ne sont pas investis.

Quelles sont les caractéristiques et les frais de Comète ?

Sources : bulletin trimestriel n° 26-02 au 30/06/2026 et rapport annuel 2025 de Comète.

Comment sont imposés les revenus de Comète ?

La SCPI investissant uniquement hors de France, ses loyers sont imposés dans les pays où se trouvent les immeubles, avec un impôt prélevé à la source. Les conventions fiscales conclues par la France évitent la double imposition, par crédit d'impôt ou par la règle du taux effectif selon les pays, et ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux français. Les revenus financiers de la trésorerie sont soumis au prélèvement forfaitaire unique. Les parts entrent dans l'assiette de l'IFI pour leur fraction immobilière (BOFiP), soit 140,24 € par part pour 2025, sauf en nue-propriété temporaire.

Quelles sont les clés de démembrement de Comète ?

La SCPI est accessible en démembrement temporaire. Le nu-propriétaire achète les parts avec une décote fonction de la durée, ne perçoit aucun revenu et n'est pas imposé pendant le démembrement, puis récupère la pleine propriété au terme, sans fiscalité.

Source : grille des clés de démembrement temporaire SCPI mise à jour au 10/03/2026, applicable dans la limite d'un volume de collecte. Les clés des autres SCPI figurent sur notre page clés de répartition des SCPI.

Quels sont les risques de la SCPI Comète ?

• Risque de change : 60,9 % du patrimoine au Royaume-Uni et au Canada
• Risque de perte en capital : la valeur de réalisation (217,17 €) est inférieure au prix de souscription (250 €)
• Risque de liquidité : un retrait n'est servi que s'il existe des souscriptions en contrepartie
• Dilution : une collecte très rapide peut peser sur le dividende tant que les capitaux ne sont pas investis
• SCPI récente : moins de trois ans d'historique
• Délai de jouissance de six mois avant les premiers revenus

Quel avis porter sur la SCPI Comète ?

Comète a servi 9,00 % en 2025 avec un patrimoine loué à 99,6 %, des baux longs et aucun endettement, et sa collecte reste très soutenue en 2026. L'objectif 2026 de 7 % marque un retour vers des niveaux plus courants, logique pour une SCPI qui grossit vite. Le prix de part est proche de la valeur de reconstitution (254,73 €), sans marge de revalorisation importante. Le principal arbitrage reste l'exposition au change, qui dépasse 60 % du patrimoine : Comète s'envisage comme une poche de diversification internationale, à côté de SCPI investies en zone euro.

Questions fréquentes sur la SCPI Comète

Documents de la SCPI Comète

Sources

• Alderan, bulletin trimestriel n° 26-02 de Comète au 30/06/2026
• Alderan, note d'information de Comète, visa AMF n° 26-16 du 07/07/2026
• Alderan, bulletin trimestriel de Comète au 31/03/2026
• Alderan, rapport annuel 2025 de Comète
• Alderan, document d'informations clés de Comète du 19/12/2025
• Grille des clés de démembrement temporaire SCPI, mise à jour au 10/03/2026
• AMF, comprendre les SCPI
• ASPIM, statistiques du marché des SCPI
• impots.gouv.fr, conventions fiscales internationales
• BOFiP, IFI et parts de sociétés immobilières