Activimmo : SCPI logistique : avis, avantages et inconvénients

Par Benoît Richard, conseiller en gestion de patrimoine · Mis à jour le 10 septembre 2026

La SCPI ActivImmo, créée en 2019 par Alderan, est une SCPI de rendement spécialisée dans l'immobilier logistique et les locaux d'activités. Avec 182 immeubles, 369 locataires et une capitalisation de 1,42 Md€ au 30 juin 2026, elle compte parmi les principales SCPI logistiques du marché. Son taux de distribution s'est établi à 5,49 % en 2025. Le premier semestre 2026 réunit des signaux favorables, avec la première revalorisation du prix de part et un ticket d'entrée ramené à une part, et des points de vigilance nouveaux : une vacance locative en hausse, une collecte nette réduite par la sortie d'un investisseur institutionnel et un recours à l'endettement qui devient un levier assumé. Cette page présente les données des bulletins des premier et deuxième trimestres 2026, les caractéristiques du fonds et les éléments à examiner avant toute décision.

SCPI ActivImmo : présentation, stratégie et fonctionnement

ActivImmo est une société civile de placement immobilier à capital variable fondée le 24 juin 2019, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 853 533 594 et titulaire du visa AMF n° 19-14 du 26 juillet 2019. Son capital statutaire maximum est fixé à 2 milliards d'euros.

Sa politique d'investissement impose au moins 70 % de locaux d'activités, d'entrepôts, de messagerie et de logistique, les bureaux et commerces restant accessoires dans la limite de 30 % de la valeur vénale du patrimoine. Les immeubles sont situés en France et dans les grandes métropoles de l'Union européenne ou leur périphérie, avec une préférence pour les actifs susceptibles de devenir des bâtiments de logistique urbaine.

Après une phase de constitution rapide du patrimoine, la SCPI est entrée en 2025 dans ce que la société de gestion décrit comme une phase de maturité : arbitrage d'actifs secondaires, redéploiement du produit des cessions vers l'étranger et objectif affiché de porter à terme 70 % du patrimoine hors de France. En 2026, l'ensemble des acquisitions doit être réalisé hors de France.

Alderan, la société de gestion

Alderan est une société de gestion de portefeuille agréée par l'Autorité des marchés financiers le 5 septembre 2017 sous le numéro GP-17000026. Constituée sous forme de SAS, elle est domiciliée 4, avenue Georges Mandel, à Paris, et présidée par Rémy Bourgeon. Elle gère deux SCPI, ActivImmo et Comète, ainsi que des OPPCI, des club deals et des mandats de gestion dédiés.

L'assemblée générale du 27 avril 2026 a prorogé le mandat de la société de gestion pour l'aligner sur la durée de vie de la SCPI et renouvelé pour trois ans l'ensemble des membres du conseil de surveillance. Au premier trimestre, Alderan a également annoncé deux recrutements destinés à renforcer ses équipes sur la gestion des actifs et du passif.

Les faits marquants du premier semestre 2026

Première revalorisation du prix de part

Au 1er juillet 2026, le prix de souscription passe de 610 € à 613,50 €, soit une hausse de 0,57 %, la première depuis la création de la SCPI. Le prix de retrait est porté de 545,34 € à 548,47 €. Cette revalorisation intervient alors que de nombreuses SCPI ont au contraire réduit leur prix depuis la remontée des taux. La valeur de reconstitution publiée au 30 juin 2026 s'établit à 614,90 €, soit 0,23 % au-dessus du nouveau prix de part.

Une souscription accessible dès une part

Depuis le 1er mai 2026, le minimum de souscription d'un nouvel associé passe de dix parts à une seule, conformément à la décision de l'assemblée générale du 27 avril 2026. Les associés existants peuvent investir par fractions de part, au moyen des versements programmés ou du réinvestissement de leurs dividendes.

Cinq acquisitions, toutes hors de France

Les deux entrepôts allemands forment un portefeuille situé dans le corridor logistique dit de la « Blue Banana » et loué à un exploitant lié à la restauration rapide ; ils ont été acquis à un rendement moyen acte en main de 7,3 % selon la société de gestion. L'actif de Grenade, en cours de restructuration lourde, est destiné à un acteur international des arômes et parfums. À Dublin, il s'agit de la deuxième acquisition irlandaise de la SCPI. Les cinq actifs sont monolocataires.

Deux arbitrages et une opération de développement livrée

Au deuxième trimestre, 24 actifs faisaient l'objet de travaux, pour 9,7 M€ engagés sur la période, contre 13 actifs et 3,3 M€ au premier trimestre. La société de gestion signale également deux signatures locatives significatives au cours du trimestre.

Mise en place de lignes de crédit

Une première ligne de crédit renouvelable de 25 M€ a été mise en place en mai 2026, et 90 M€ supplémentaires sont en cours de finalisation. L'objectif affiché est de saisir des opportunités d'investissement sans dépendre exclusivement du rythme de la collecte. Au 30 juin 2026, les dettes et autres engagements s'établissent à 0,86 %, dont 0,84 % d'emprunt bancaire, pour une limite de 30 % de la valeur vénale du patrimoine fixée par la note d'information. Sur les 39,4 M€ de capacité d'investissement disponible, 34,9 M€ proviennent de dettes mobilisables.

Résolutions de l'assemblée générale du 27 avril 2026

• Minimum de souscription ramené de dix parts à une part à compter du 1er mai 2026
• Commission sur mutation : 150 € HT de frais de dossier pour une cession de gré à gré, une donation ou une mutation liée à un divorce, à la charge du cédant ; 5 % HT du montant de la transaction à la charge de l'acquéreur en cas de cession sur le marché secondaire. Les retraits et les successions n'y sont pas soumis
• Quorums réduits à 20 % pour les assemblées ordinaires et 25 % pour les assemblées extraordinaires
• Statuts et note d'information modifiés, notamment pour intégrer la décimalisation des parts et le mécanisme de suspension de la variabilité du capital avec ouverture d'un marché secondaire
• Mandat de la société de gestion prorogé et conseil de surveillance renouvelé pour trois ans

Chiffres clés de la SCPI ActivImmo au 30 juin 2026

Distribution et performance de la SCPI ActivImmo

Depuis avril 2025, ActivImmo verse ses dividendes chaque mois. Les montants du premier semestre 2026 sont les suivants.

Rapportés au prix de part de 610 € au 1er janvier 2026, les dividendes du premier semestre représentent 2,50 % brut. Alderan maintient un objectif de distribution 2026 de 33,55 € par part, soit 5,50 % du prix de part au 1er janvier, et un objectif de TRI à dix ans de 5 %. Ces objectifs ne sont pas garantis et la distribution est susceptible d'être révisée à la baisse.

Pour situer ces niveaux face aux autres véhicules du marché, notre classement des SCPI recense les taux de distribution publiés par les sociétés de gestion.

Prix de part et valeurs de la SCPI ActivImmo

La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation du patrimoine augmentée des frais nécessaires pour le reconstituer à l'identique, frais d'acquisition et commission de souscription compris. Le prix de souscription doit se situer à plus ou moins 10 % de cette valeur. Au 30 juin 2026, l'ancien prix de 610 € lui était inférieur de 0,80 % ; après revalorisation, l'écart est ramené à 0,23 %. Le nouvel entrant souscrit donc à un prix quasiment aligné sur le coût théorique de reconstitution du patrimoine, sans réserve de valeur notable. Notre page consacrée aux valeurs de reconstitution des SCPI détaille la lecture de cet indicateur.

Répartition géographique et typologique du patrimoine

Au 30 juin 2026, le patrimoine est réparti entre sept pays européens. La part de la France recule à 74,8 %, contre 78,1 % au 31 décembre 2025, sous l'effet des acquisitions réalisées à l'étranger et des cessions d'actifs français. L'Allemagne passe de 0,3 % à 3,3 % en six mois.

La diversification locative reste forte : le premier locataire représente 6,5 % des loyers, les trois premiers 11,3 % et les cinq premiers 15,0 %. Au second semestre, Alderan annonce un objectif d'investissement complémentaire d'environ 75 M€ sur les marchés européens ciblés, qui devrait poursuivre le recul de la part française.

Frais et caractéristiques de la SCPI ActivImmo

Modes de détention de la SCPI ActivImmo

ActivImmo peut être détenue en pleine propriété, au comptant ou à crédit, par versements programmés, en démembrement temporaire ou en unités de compte au sein de certains contrats d'assurance vie. Le réinvestissement automatique des dividendes permet par ailleurs d'acquérir des fractions de part.

Le démembrement temporaire

• La nue-propriété : le souscripteur acquiert les parts à prix décoté et ne perçoit aucun revenu pendant la durée du démembrement. À l'échéance, il récupère la pleine propriété sans formalité ni imposition sur la reconstitution.
• L'usufruit : l'usufruitier perçoit les revenus pendant la durée convenue, sans devenir propriétaire des parts. Cette formule s'adresse principalement aux personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés.

Les clés de répartition entre nue-propriété et usufruit sont fixées par la société de gestion selon la durée du démembrement et doivent être confirmées au moment de la souscription. Le principe du montage est détaillé sur notre page consacrée au démembrement immobilier, les grilles comparées sur celle des clés de répartition en SCPI, et notre simulateur de démembrement permet de chiffrer une opération.

La souscription à crédit

La distribution mensuelle facilite l'alignement des revenus sur les échéances d'un prêt. La note d'information rappelle toutefois que le souscripteur ne doit pas compter sur les seuls revenus de la SCPI pour rembourser son emprunt, ces revenus étant aléatoires : en cas de défaut, il peut être contraint de céder ses parts, éventuellement à un prix inférieur au capital restant dû.

En assurance vie

Détenue en unités de compte, ActivImmo bénéficie de la liquidité et de la fiscalité propres au contrat d'assurance vie, selon les conditions de chaque assureur. Les crédits d'impôt attachés aux revenus de source étrangère sont alors attribués à l'assureur et non à l'épargnant.

ActivImmo et Comète, les deux SCPI d'Alderan

Alderan gère une seconde SCPI, Comète, plus récente et construite sur une stratégie très différente. Leur rapprochement éclaire le positionnement d'ActivImmo au sein de la même société de gestion.

Les deux véhicules ne répondent pas au même besoin. ActivImmo est une SCPI mature et très mutualisée, encore majoritairement française, dont la performance dépend de la relocation d'un parc important et de la réussite de son redéploiement européen. Comète est une SCPI jeune, en forte collecte, dont les baux sont plus longs et l'occupation quasi pleine, mais qui concentre près de la moitié de son patrimoine au Royaume-Uni, avec un risque de change sur les actifs acquis en livres sterling. Le classement des SCPI permet d'élargir la comparaison à l'ensemble du marché.

Lexique des indicateurs, appliqué à ActivImmo

Les définitions détaillées de ces indicateurs figurent dans notre lexique des SCPI.

Label ISR et classification SFDR

Parmi les actions présentées par Alderan figurent le déploiement d'un outil de suivi des consommations énergétiques sur l'ensemble des actifs, analysé par un bureau d'études spécialisé, l'installation de toitures photovoltaïques sur les développements neufs de Cergy et Montbeugny, le passage à l'éclairage LED du site d'Alizay et la signature de baux intégrant une annexe environnementale.

Avis sur la SCPI ActivImmo

ActivImmo aborde le second semestre 2026 avec des atouts structurels intacts et une situation locative qui s'est tendue. La lecture du semestre dépend largement de l'indicateur retenu : le TOF publié progresse, l'occupation sous-jacente recule.

Ce que nous retenons

La question centrale n'est pas la solidité d'ActivImmo, dont la taille et la dispersion locative restent des protections réelles, mais la trajectoire de son taux de vacance. Entre le 31 mars et le 30 juin 2026, la part des locaux à relouer passe de 7,4 % à 11,7 %, et le TOF publié ne le reflète pas en raison d'une indemnité ponctuelle. Les prochains bulletins diront si cette hausse tient à des livraisons en cours de commercialisation, comme à Creil-Montataire, ou à des départs de locataires plus durables.

La stratégie de la société de gestion est lisible : céder des actifs français secondaires, redéployer à l'étranger, distribuer les plus-values et utiliser désormais la dette pour ne plus dépendre du seul rythme de la collecte. Elle a déjà produit une première revalorisation du prix de part. Elle suppose en contrepartie une exécution sans faute sur des marchés plus récents pour la SCPI, et un retour de la collecte nette à un niveau plus soutenu.

Pour un associé existant, la période appelle un suivi des indicateurs locatifs trimestre après trimestre. Pour un souscripteur potentiel, la comparaison avec d'autres SCPI logistiques ou diversifiées du classement SCPI mérite d'être conduite, en tenant compte du coût d'entrée. Chaque situation dépend de l'horizon de placement, de la fiscalité et de la composition du patrimoine existant : ces éléments s'examinent en entretien.

Risques de la SCPI ActivImmo

Risques généraux

• Risque de perte en capital : la valeur des parts dépend de celle du patrimoine immobilier
• Risque de liquidité : la sortie n'est possible qu'en présence d'une contrepartie ; la SCPI ne garantit ni le retrait ni la revente des parts
• Risque locatif et de contrepartie : les revenus dépendent de l'occupation des immeubles et de la solvabilité des locataires
• Risque de marché : exposition aux cycles des marchés immobiliers français et européens

Risques spécifiques à ActivImmo

• Risque sectoriel : un patrimoine investi à 99,3 % dans la logistique, les locaux d'activités et le transport
• Risque de vacance : 27 actifs comportent des surfaces vacantes au 30 juin 2026
• Risque de concentration géographique : 74,8 % du patrimoine en France, 12,9 % en Espagne
• Risque lié à l'endettement : le recours annoncé au crédit renouvelable amplifie les variations de valeur du patrimoine, dans la limite de 30 % de sa valeur vénale
• Risque de liquidité propre au fonds : les retraits dépendent de la collecte nouvelle ; en l'absence de contrepartie durable, la note d'information prévoit la suspension de la variabilité du capital et l'ouverture d'un marché secondaire
• Risque de change : nul à ce jour, tous les actifs étant situés en zone euro, mais prévu par la note d'information en cas d'investissement hors de cette zone

Les principaux risques de la classe d'actifs sont détaillés sur notre page consacrée aux risques d'investissement en SCPI.

Comment souscrire à la SCPI ActivImmo

1. Définir le mode de détention. Choisir entre la pleine propriété au comptant ou à crédit, les versements programmés, le démembrement temporaire ou les unités de compte d'un contrat d'assurance vie, selon l'objectif patrimonial, la fiscalité et l'horizon de placement.
2. Recevoir la documentation réglementaire. Prendre connaissance des statuts, de la note d'information, du document d'informations clés, du dernier rapport annuel et du dernier bulletin trimestriel avant toute décision.
3. Compléter le dossier de souscription. Remplir le bulletin de souscription et le questionnaire de connaissance client, puis joindre une pièce d'identité et un justificatif de l'origine des fonds. La souscription est soumise à l'agrément d'Alderan.
4. Régler et attendre l'entrée en jouissance. Régler la totalité du prix, prime d'émission incluse. Les parts entrent en jouissance le premier jour du sixième mois suivant la souscription, puis les dividendes sont versés chaque mois.

Questions fréquentes sur la SCPI ActivImmo

Documents et bulletins trimestriels de la SCPI ActivImmo