La SCPI ActivImmo, créée en 2019 par la société de gestion Alderan, est une SCPI de rendement spécialisée dans l'immobilier logistique et les locaux d'activités en Europe. Avec une capitalisation de 1,4 milliard d'euros au 31 décembre 2025, un TOF de 92,8%, et un taux de distribution 2025 de 5,49%, ActivImmo s'est imposée comme l'une des SCPI les plus collectrices du marché. La SCPI détient le label ISR et bénéficie d'une distribution mensuelle depuis avril 2025. Retrouvez ci-dessous notre avis complet sur son rendement, ses caractéristiques et ses perspectives.

Présentation de la SCPI ActivImmo

La SCPI ActivImmo, lancée en juillet 2019 par Alderan, est une SCPI de rendement à capital variable qui investit dans l'immobilier logistique et les locaux d'activités en Europe. Sa stratégie repose sur l'acquisition d'actifs de qualité dans un secteur en forte croissance, porté par l'essor du e-commerce et la reconfiguration des chaînes logistiques.

En plus de 6 ans d'existence, ActivImmo a démontré la pertinence de sa stratégie et s'est hissée parmi les SCPI les plus collectrices du marché français. La SCPI entre désormais dans une phase de consolidation, d'optimisation et de valorisation durable de son patrimoine, combinant arbitrages ciblés, optimisation de l'occupation locative et poursuite de la diversification européenne.

Distribution mensuelle depuis avril 2025

ActivImmo a franchi une étape importante en 2025 avec la mise en place d'une distribution mensuelle des dividendes à partir du mois d'avril. Cette décision répond à plusieurs objectifs :

• Offrir des revenus potentiels plus réguliers, facilitant la gestion courante de l'épargne
• Aligner la fréquence des versements avec celle des mensualités de remboursement en cas de souscription à crédit
• Optimiser le rendement potentiel à long terme pour les associés ayant opté pour le réinvestissement automatique du dividende

Au titre de l'année 2025, ActivImmo a distribué un total de 33,48€ brut par part en pleine jouissance, dont 31,59€ de dividendes ordinaires et 1,89€ de distributions de plus-values.

Qu'est-ce qu'Alderan ?

Alderan est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans l'épargne immobilière, agréée par l'AMF le 5 septembre 2017 sous le numéro GP-17000026. Alderan gère actuellement plusieurs SCPI, dont ActivImmo qui représente son produit phare.

Patrimoine Immobilier et Performances

Au 31 décembre 2025, la SCPI ActivImmo affiche une capitalisation de 1,4 milliard d'euros, ce qui en fait l'une des plus importantes SCPI logistiques du marché. Le patrimoine est constitué de 179 actifs répartis sur près de 1,39 million de m² avec 372 locataires et 463 baux.

Arbitrages stratégiques au T4 2025

Au cours du quatrième trimestre 2025, ActivImmo a poursuivi sa stratégie d'arbitrages ciblés avec la cession de 7 actifs pour un volume global de 10 millions d'euros, générant une plus-value d'environ 2,4 millions d'euros. Ces arbitrages ont principalement porté sur des actifs de taille limitée situés dans des zones secondaires.

Ces opérations s'inscrivent dans la politique d'arbitrage du fonds, visant à cristalliser la création de valeur, réduire le taux de vacance et optimiser l'allocation du capital vers des zones géographiques et des actifs présentant un meilleur potentiel. D'autres arbitrages de même nature sont prévus au cours du premier trimestre 2026.

Pipeline d'investissement

Au 31 décembre 2025, ActivImmo dispose d'un pipeline solide avec 45,7 M€ de collecte à investir, 1 offre envoyée pour 7,5 M€ et 3 actifs en pipeline sécurisé (promesse signée ou offre acceptée) pour 40,6 M€ hors droits.

Distributions de plus-values en 2025

Au titre de 2025, ActivImmo a distribué aux associés des plus-values de cession représentant un montant total de 1,89€ par part en pleine jouissance. Ces distributions ont été versées en complément des dividendes mensuels, en avril et septembre 2025, puis en janvier 2026. Cette stratégie d'arbitrages sélectifs marque l'entrée d'ActivImmo dans une phase de gestion patrimoniale dynamique.

Répartition du Patrimoine

Au 31 décembre 2025, le patrimoine d'ActivImmo présente une diversification géographique et sectorielle réfléchie, désormais étendue à 7 pays européens avec l'ajout du Portugal, tout en maintenant un focus sur le secteur logistique et les locaux d'activités.

Caractéristiques Principales

Performances et Distributions

ActivImmo a mis en place une distribution mensuelle à partir d'avril 2025. Le rendement total distribué au titre de 2025 s'élève à 33,48€ brut par part en pleine jouissance, soit un taux de distribution de 5,49%. Ce rendement se décompose en dividendes récurrents (5,18%) et plus-values de cession (0,31%).

Note : La performance globale annuelle (PGA) 2025 est de 5,49%. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Performances passées

Les Avantages de la SCPI ActivImmo

Risques liés à l'investissement en SCPI

Principaux risques généraux

• Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
• Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse. Le retrait n'est possible que dans les limites de la clause de variabilité
• Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
• Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés immobiliers

Risques spécifiques à ActivImmo

• Risque sectoriel : Spécialisation dans la logistique, exposant la SCPI aux évolutions de ce secteur
• Risque de concentration géographique : 78,1% du patrimoine en France au 31/12/2025
• Vacance locative : 26 actifs ayant de la vacance représentant 7,2% du patrimoine au 31/12/2025, soit 143 764 m² et 6,1 M€ de loyers potentiels
• Délai de jouissance : 6 mois sans perception de dividendes

Notre Avis sur la SCPI ActivImmo

La SCPI ActivImmo se positionne comme une SCPI mature, agile et résiliente qui bénéficie d'un positionnement sectoriel porteur et d'une gestion rigoureuse. L'année 2025 a confirmé sa capacité d'adaptation avec un taux de distribution de 5,49%. Voici notre avis détaillé sur le rendement et les perspectives de cette SCPI logistique.

Pour qui est faite ActivImmo ?

La SCPI ActivImmo s'adresse principalement aux investisseurs qui :

• Recherchent une exposition à un secteur porteur (logistique)
• Souhaitent percevoir des revenus mensuels réguliers
• Sont sensibles aux critères ESG et au label ISR
• Privilégient une SCPI mature avec un track record démontré de plus de 6 ans
• Ont un horizon de placement long terme (minimum 8 ans)
• Acceptent un délai de jouissance de 6 mois
• Peuvent investir en crédit (alignement avec distribution mensuelle)

Notre recommandation

La SCPI ActivImmo est une valeur sûre du marché des SCPI logistiques. Son positionnement sectoriel, son track record de plus de 6 ans, sa forte capitalisation et sa distribution mensuelle en font une option attractive pour les investisseurs recherchant des revenus réguliers.

Les points positifs sont nombreux : taux de distribution 2025 de 5,49%, diversification locative forte (372 locataires), endettement quasi nul (0,79%), gestion active avec 1,89€ de plus-values distribuées, et engagement ESG authentique avec le label ISR. La stratégie d'européanisation se poursuit avec désormais 7 pays représentés.

Les principaux points d'attention concernent le délai de jouissance de 6 mois (qui retarde la perception des premiers dividendes), la vacance locative de 7,2% à relouer (26 actifs concernés), et la concentration géographique encore forte en France (78,1%).

Notre conseil : ActivImmo peut constituer une part importante (20-30%) d'un portefeuille diversifié de SCPI, notamment pour les investisseurs qui souhaitent s'exposer au secteur logistique. La distribution mensuelle est particulièrement adaptée aux investisseurs à crédit. Comme toujours, nous recommandons de diversifier entre plusieurs SCPI avec des stratégies et des maturités différentes. Contactez-nous pour un avis personnalisé sur le rendement attendu selon votre situation.

Documents de la SCPI ActivImmo