SCPI NEO de NOVAXIA : avis, analyse. Pourquoi investir dans cette SCPI ?

Le pédigrée de la SCPI NOVAXIA NEO début 2021

Type de SCPI

 

Secteur géographique 

Rendement distribué en 2020

Année de création

DIVERSIFIEE

FRANCE, ALLEMAGNE & ESPAGNE

6,00 %

2019

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La stratégie de la SCPI NOVAXIA NEO

La SCPI NEO de NOVAXIA a une stratégie différenciante. Elle a choisi de sortir du carcan habituel de la société Civile de Placement Immobilier et des frais d’acquisition à devoir. Son prix faible de part permet également une meilleure modulation. Ainsi, cela permet d’alléger la durée de placement dû à “l’amortissement” des frais. Evidemment, il y a une répercussion au niveau des coûts liés à sa gestion mais cela reste en comparaison plus avantageux sur une durée très longue. Cela est de toute façon vérifiable puisque le rendement est perçu net de frais de gestion (ils ont déjà été payés avant la distribution de revenus).  

C’est l’une des SCPI coup de coeur en cette année 2021. 

Au delà de cette stratégie qui concerne la forme et la structure innovante, il est bien sûr indispensable de regarder la nature des actifs immobiliers, surtout en cette période particulière. Sur ce point également, NOVAXIA a décidé de prendre un créneau nouveau, dans l’air du temps. En effet, cette SCPI cible le le renouvellement urbain. Novaxia adapte ici un cahier des charges qu’elle connaît puisque spécialiste d’investissements immobiliers dont le but est la création de valeur (plus-value). 

Le renouvellement urbain : qu’est-ce que c’est ? 

Le renouvellement urbain ou transformation urbaine vise à répondre à des problématiques liées à l’écologie mais également à l’adaptation des usages plus récents tels le co-working ou encore le co-living. 
Au sein de cette société, 25 % des actifs seront au minimum acquis dans le but de les transformer, de créer de la valeur en les adaptant à un marché plus porteur. 

Comme nous le verrons plus bas, la société de gestion NOVAXIA est spécialisée dans  les véhicules d’investissement immobilier dont le business model est basé sur la création de valeur. C’est le cas pour les club deal mais également pour les FPCI. L’enrichissement est basée sur le modèle d’acquisition à un prix décoté, de travaux, de transformation vers un marché plus en adéquation avec les actifs immobiliers. 
Dans une période où les standards bougent notamment concernant le bureau, investir dans une SCPI dont l’une des pratiques de sa société gérante est le recyclage de bureaux et de logements a un côté rassurant…
 

Une SCPI ISR (Investissement Socialement Responsable)

 Je vous joins le lien vers notre article ISR
 
L’investissement socialement responsable représente dans l’immobilier selon nous différentes choses plus ou moins explicites: 
Le fait de “mieux” construire en générant une consommation énergétique du bâtiment restreinte est le fondement de ce type de . Il y a également une vision éthique et de représentativité de l’avenir. Le bien immobilier vieillira mieux et les frais de gestion sont donc allégés. 
L’ISR dans l’immobilier reste une chose relativement récente. Il y a encore peu de SCPI dites “ISR”. Il est évident que le fait d’être “ISR” et l’un des premiers dans l’immobilier permet également d’être mis en valeur. 
Contactez-nous pour avoir plus d’informations sur cela. 
 

Secteur géographique  

50% en Europe et 50% en France.

Le fait d’investir à l’étranger permet de diversifier les actifs et de décorrélés la volatilité sur la valeur des actifs. Elle génère également une fiscalité moins importante. C’est un réel atout quand on considère que l’une des contraintes majeures, sinon la plus importante reste l’impôt sur le revenu majoré des prélèvements sociaux qui impactent la détention en direct de celles-ci (selon la Tranche Marginale d’Imposition). 

Secteur d’activité 

50 % environ sont consacrés aux bureaux et l’autre moitié dans des hébergements (hôtels, EHPAD, résidences étudiantes). Vous pourrez lire les documents réglementaires dans le lien en bas de page. 

Il est clair que durant l’épisode COVID-19, certains domaines ont connu des déboires économiques. C’est le cas de l’immobilier corrélé à des pans de l’économie tels l’hostellerie de tourisme, le tourisme, le bureau également où dans certains cas, il va y avoir des changements incontournables, les commerces non alimentaires et considérés non indispensables. Certains commerces ne sont pas impactés. Il y a une approche en “stock picking” à appréhender. Cela doit être regardé avant de faire son choix dans les prochains mois. 

Les avantages de la SCPI NEO

C’est une SCPI moderne dont la société a statufié une SCPI sans frais d’acquisition. Traditionnellement, les SCPI disposent de frais d’acquisition qui se payent à la cession. Ils sont généralement autour de 10 % (entre 6 % et 12 %). Concernant la SCPI NEO, vous n’avez rien à payer sauf si vous “sortez” (revendez) dans les 5 premières années . Cela reste toutefois “assez faible” puisque cette pénalité est établi à 6 % ! Cela reste moins onéreux que la quasi totalité des SCPI.  
 
Le TRI  (Taux de Rendement Interne) est amélioré par le simple fait qu’il n’y ait pas de frais de souscription. Evidemment, les frais de gestion sont plus importants mais cela n’impacte peu. Cela se voit dans les chiffres. Les Société Civiles de Placement Immobiliers sont des véhicules transparents. Le rendement est donc distribué net de frais de gestion.  
 

Objectif de rendement

Objectif compris entre 5,50 % et 6 % de rendement. Cela a permis de générer un taux de distribution de 6,47% en 2019 tandis qu’en 2020, la distribution est toujours excellente car autour des 6 %.(les performances passées ne préjugent pas des performances futures). La baisse est infime par rapport à la période et les indicateurs sont toujours au vert. 

La société de gestion NOVAXIA

NOVAXIA a été créé en 2006. Comme nous l’avons déjà évoqué, elle est spécialisée de la création de valeur grâce à l’acquisition de biens immobiliers.  Elle est d’ailleurs spécialistes de différents véhicules d’investissement immobiliers : Club deal, FPCI. Il y a une approche historique liée à la création de valeur. Cette analyse est aussi adaptée à l’acquisition des SCPI.  
 

Les chiffres importants en 2020

Prix de souscription de la part

Valeur de reconstitution

Taux d’Occupation Financier (TOF)

Report à Nouveau (RAN) en  2019

180 €

193,83 €

96,01 %

Les performances 

Revalorisation de la part en 2020

Dernière revalorisation de la part

Taux de Rendement Interne (TRI)

Les autres données début 2021

Souscription et valeur

Minimum de souscription : 1 part soit 180 €
Frais d’acquisition : aucun
Délai de jouissance : 1 er jour du 4 ème mois suivant la date de souscription 

Rendement 2019 : 6,47 %
résident : 160,92 €
Démembrement possible : oui (nous contacter pour avoir les clés de répartition)
Période de distribution des dividendes : trimestrielle
Valeur de réalisation : 163,71 € 
 

Immobilier

Nombre de biens : 7
Locataires : 
Nombre d’associés : 835

Capitalisation : 29,3 M €
Superficie construite : 15 586 m²
Superficie vacante :
Endettement 06/2020 : 12,17 %
Durée moyenne des baux restant à courir : 7,2 ans

Provisions pour travaux  : –

 

La détention de la SCPI NEO de NOVAXIA

Cette SCPI peut être évidemment détenue en direct, en démembrement (en usufruit pour une personne morale, par exemple ou en nue-propriété) voire avec un financement. 

Contactez-nous afin d’avoir plus d’informations. 

Notre avis sur la SCPI NEO de NOVAXIA

La SCPI NEO de Novaxia est l’une des SCPI les plus attrayantes du marché tant par la qualité de ses actifs et des chiffres qui en découlent (TOF, RAN, valeur de reconstitution, distribution de revenu), c’est l’une de nos préférés en cette année 2021. 

En termes de souplesse également puisque le prix est faible, de profondeur de marché, et d’équipe de gestion dont la société est liée à la création de valeur par d’autres investissements dont le club deal ou les Fond Commun de Placement à Risque. 

L’un des aspect les plus diversifiant est le fait de sélectionner une partie des biens pour les modifier. Cette mutation permet de générer une valeur supplémentaire. 

Nous pensons qu’il est intéressant de souscrire des parts de SCPI (en regardant si cela reste adapté à la personne suivant son profil, son horizon de placement, sa fiscalité car le rapport rendement par rapport au risque est avantageux. La différence avec les autres années est que notre choix doit exclure un certain nombre de solutions et de SCPI. Si nous ne sommes souvent peu critiques sur les produits que l’on décrit, c’est tout simplement que nous avons décidé de faire des textes sur ce que nous proposons à nos clients. Il est clair que vous trouverez plus de critiques au sein de nos analyses globales. 

Nous avons l’habitude de travailler sur ce type d’actifs (SCPI). Contactez-nous afin d’échanger sur vos besoins et ainsi bénéficier gratuitement de nos conseils ou simplement souscrire à cette SCPI. 

En passant par notre société, les solutions d’investissement ne supportent pas de coûts supplémentaires. Echangez avec nous gratuitement lors d’un rendez-vous téléphonique ! 

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