SCPI NEO de NOVAXIA : avis, analyse

La SCPI NEO de NOVAXIA : présentation

La SCPI NEO de NOVAXIA a une stratégie différenciante tant sur le fond que sur la forme. Elle a choisi de sortir du carcan habituel de la société Civile de Placement Immobilier en innovant sur différents points.

Sur sa forme, elle  dispose de frais d’acquisition nuls (sauf si il y a une cession de parts avant la cinquième année). Ses parts peuvent d’ailleurs être acquises en organisant des virements programmés, à la manière d’une assurance vie. 

Son prix faible de part permet également une meilleure modulation. Ainsi, cela permet d’alléger la durée de placement dû à « l’amortissement » des frais. Evidemment, il y a une répercussion au niveau des coûts liés à sa gestion mais cela reste en comparaison plus avantageux sur une durée très longue. Cela est de toute façon vérifiable puisque le rendement est perçu net de frais de gestion (ils ont déjà été payés avant la distribution de revenus).  

Au-delà de la forme, la stratégie de cette SCPI se veut être dans la continuité de ce que fait NOVAXIA fait. En l’occurence, elle se concentre sur les bureaux et la transformation de biens. En d’autres termes, elle cible le renouvellement urbaine. Connue pour ses activités de constitution de club deals, ou ses FCPI, NOVAXIA adapte ses activités à la gestion d’une SCPI. 

Qu’est-ce que le renouvellement urbain ? 

Au delà de cette stratégie qui concerne la forme et la structure innovante, il est bien sûr indispensable de regarder la nature des actifs immobiliers, surtout en cette période particulière. Sur ce point également, NOVAXIA a décidé de prendre un créneau nouveau, dans l’air du temps. En effet, cette SCPI cible le renouvellement urbain (recyclage urbain). Novaxia adapte ici un cahier des charges qu’elle connaît puisque spécialiste d’investissements immobiliers dont le but est la création de valeur (plus-value). 

Pourquoi cette stratégie ? 

Le renouvellement urbain ou transformation urbaine vise à répondre à des problématiques liées à l’écologie mais également à l’adaptation des usages plus récents tels le co-working ou encore le co-living. 

Au sein de cette société, 25 % des actifs seront au minimum acquis dans le but de les transformer, de créer de la valeur en les adaptant à un marché plus porteur. 

Comme nous le verrons ci-après, la société de gestion NOVAXIA est spécialisée dans  les véhicules d’investissement immobilier dont le business model est basé sur la création de valeur. C’est le cas pour les club deal mais également pour les FPCI. L’enrichissement est basée sur le modèle d’acquisition à un prix décoté, de travaux, de transformation vers un marché plus en adéquation avec les actifs immobiliers. 
 
 

SCPI NEO, une SCPI ISR (Investissement Socialement Responsable)

L’investissement socialement responsable représente dans l’immobilier et notamment des SCPI, un cadre de construction, de normes durables et de gestion du parc immobilier.  
 
Le fait de « mieux » construire en générant une consommation énergétique du bâtiment restreinte est le fondement de ce type de . Il y a également une vision éthique et de représentativité de l’avenir. Le bien immobilier vieillira mieux et les frais de gestion sont donc allégés. 
 
L’ISR dans l’immobilier reste une chose relativement récente. Il y a encore peu de SCPI dites « ISR ». Il est évident que le fait d’être « ISR » et l’un des premiers dans l’immobilier permet également d’être mis en valeur. 
Contactez-nous pour avoir plus d’informations sur cela. Je vous joins le lien vers notre article ISR
 
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La SCPI Neo

au 30 Juin 2022

Type de SCPI

Bureaux

Secteur géographique

France, Allemagne, Espagne

Tx de rendement en 2021

6,49 %

Année de création

2019

Valeur d’une part 

187 €

Valeur de reconstitution*

188,02 €

Tx d’Occup. Financier

 90,55 %

TRI sur 5 ans

 –

* Pour lire notre article sur le sujet : la valeur de reconstitution 

Composition de la SCPI Néo (au 30 Juin 2022)

Secteurs / activités

Secteur d’activité 

Vous pourrez lire les documents réglementaires dans le lien en bas de page. 

Il est clair que durant la période de COVID-19, certains secteurs économiques ont connu des déboires. C’est le cas de l’immobilier corrélé à des pans de l’économie tels l’hostellerie de tourisme, le tourisme. Le bureau a et va également dans certains cas, subir des changements incontournables. 

Cette SCPI revendique le recyclage urbain. Il y a donc dans l’ADN de cette SCPI cette capacité à changer si la nature du bien n’est plus cohérent. 

Zone géographique

Secteur géographique  

Le fait d’investir à l’étranger permet de diversifier les actifs et de décorrélés la volatilité sur la valeur des actifs. Elle génère également une fiscalité moins importante. C’est un réel atout quand on considère que l’une des contraintes majeures, sinon la plus importante reste l’impôt sur le revenu majoré des prélèvements sociaux qui impactent la détention en direct de celles-ci (selon la Tranche Marginale d’Imposition). 

En 2021, elle a augmenté la proportion d’actifs à l’étranger. Elle a ainsi fait une entrée au Pays Bas. La partie Française est tombé à 63,10 %. Cela impactera positivement la fiscalité pour les associés. Dans ce cadre, c’est à la SCPI de payer la fiscalité sur les sociétés dans les pays autres que la France. Ceci n’a par ailleurs pas enegendré une baisse du rendement brut.  

 

Les avantages de la SCPI NEO

C’est une SCPI moderne dont la société a statufié une SCPI sans frais d’acquisition. Traditionnellement, les SCPI disposent de frais d’acquisition qui se payent à la cession. Ils sont généralement autour de 10 % (entre 6 % et 12 %). 
 
Concernant la SCPI NEO, vous n’avez rien à payer sauf si vous « sortez » (revendez) dans les 5 premières années . Cela reste toutefois « assez faible » puisque cette pénalité est établi à 6 % ! Cela reste moins onéreux que la quasi totalité des SCPI.  
 
Le TRI  (Taux de Rendement Interne) est amélioré par le simple fait qu’il n’y ait pas de frais de souscription. Evidemment, les frais de gestion sont plus importants mais cela n’impacte peu. Cela se voit dans les chiffres. Les Société Civiles de Placement Immobiliers sont des véhicules transparents. Le rendement est donc distribué net de frais de gestion.  
 

Objectif de rendement

Objectif compris entre 5,50 % et 6 % de rendement. Cela a permis de générer un taux de distribution de 6,47% en 2019 tandis qu’en 2020, la distribution est toujours excellente car autour des 6 %.(les performances passées ne préjugent pas des performances futures). La baisse est infime par rapport à la période et les indicateurs sont toujours au vert. 

La société de gestion NOVAXIA

NOVAXIA a été créé en 2006. Comme nous l’avons déjà évoqué, elle est spécialisée de la création de valeur grâce à l’acquisition de biens immobiliers.  Elle est d’ailleurs spécialistes de différents véhicules d’investissement immobiliers : Club deal, FPCI. Il y a une approche historique liée à la création de valeur. Cette analyse est aussi adaptée à l’acquisition des SCPI.  
 

Les autres indicateurs au 30 Juin 2022

Souscription et valeur

Minimum de souscription : 1 part soit 187 € (antérieurement 180 €)
Frais d’acquisition : aucun (sauf si cession des parts avant 5 ans (6%)
Délai de jouissance : 1 er jour du 4 ème mois suivant la date de souscription 
IFI résident : 153,35 €
Démembrement possible : oui (nous contacter pour avoir les clés de répartition)
Période de distribution des dividendes : trimestrielle
Valeur de réalisation : 174,94 € 
 

Immobilier

Nombre de biens : 22
Locataires : 32
Nombre d’associés : 3433

Capitalisation : 245,25 M €
Endettement 06/2021 : 25 % (en baisse)
Durée d’endettement : 4,18 ans
Durée moyenne des baux restant à courir : 5,35 ans
TOP : 98,72

Provisions pour travaux  :

Performances

2021 : 6,49 %
2020 : : 6,05 %
2019 : 6,47 %
 

Valorisations

2021 : 187 € depuis le 21 Juin 2021
2020 : 180 €
2019 : 180 €
Indicateur de risque*
3/7

*Indication que vous retrouverez dans le DIC (document d’Informations Clés), relatif au risque évalué selon des critères de l’Autorité des Marchés Financiers. Il permet d’évaluer la volatilité en se focalisant sur les résultats des 5 dernières années. Il permet notamment de pouvoir comparer les classes d’actifs différentes entre-elles… Pour en savoir plus…

La détention de la SCPI NEO de NOVAXIA

Cette SCPI peut être évidemment détenue en direct, en démembrement (en usufruit pour une personne morale, par exemple ou en nue-propriété) voire avec un financement. 

Contactez-nous afin d’avoir plus d’informations. 

Notre avis sur la SCPI NEO de NOVAXIA

La SCPI NEO de Novaxia est l’une des SCPI les plus attrayantes du marché tant par la qualité de ses actifs et des chiffres qui en découlent (TOF, RAN, valeur de reconstitution, distribution de revenu). Son objectif de taux est de plus de 6 % en 2022 !

En termes de souplesse, elle dispose également d’attraits. Ses frais nuls après 5 ans permet de générer un TRI important. En nue-propriété, cela se matérialise encore plus. A noter que la clé de répartition va été changé en 2022. 

Sa nouvelle équipe de gestion et la stratégie dédiée à la « création de valeur » en font également un bon investissement.  

La valeur de reconstitution est quant à elle sensiblement la même que le prix de la part. Ceci n’est pas dramatique mais il faudra à surveiller cet élément. Etant donné la taille de la SCPI, cela peut assez rapidement varier. Tout dépendra également de la prochaine collecte. 

2021 a été pour cette SCPI une année riche en collecte ou cette dernière a obtenu un « statut » de SCPI Européenne. Elle figure toujours parmi les SCPI qui distribue le plus… Son rendement est parmi les plus importants % tandis que le TRI (Taux de Rendement Interne) affiché sous 2 ans culmine à 7,07 % !

Nous pensons qu’il est intéressant de souscrire à des parts de SCPI en regardant si cela reste adapté à la personne suivant son profil, son horizon de placement, sa fiscalité car le rapport rendement par rapport au risque est avantageux. La différence avec les autres années est que notre choix doit exclure un certain nombre de solutions et de SCPI. Il est clair que vous trouverez plus de critiques au sein de nos analyses globales. 

Contactez-nous !

Contactez-nous afin d’échanger sur vos besoins et ainsi bénéficier gratuitement de nos conseils ou simplement souscrire à cette SCPI. 

En passant par notre société, les solutions d’investissement ne supportent pas de coûts supplémentaires. Echangez avec nous gratuitement lors d’un rendez-vous téléphonique ! 

Pour souscrire dans la SCPI NEO,
complétez le bordereau ci-après ou contactez-nous par téléphone au 01 87 42 16 27

AVERTISSEMENT : Si les SCPI sont dirigées vers l’acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n’est pas garanti. C’est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Il est également important de vérifier si cela correspond à vos objectifs d’investissements et enfin votre profil de risque. L’horizon de placement est également un élément à vérifier. 

Il est généralement conseiller d’investir au moins 8 à 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d’actif.  

Vous devez également prendre connaissance de l’ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique (trimestriel ou semestriel), rapport annuel, statut et bulletin de souscription. 

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