La SCPI Neo de Novaxia est intéressante pour beaucoup de raisons. Elle a innové dans « sa structure de coûts »et ouvert la voie à d’autres SCPI. On parle beaucoup de la SCPI Neo qui fut la première à être proposée sans frais de souscription. Elle a plus que cela à offrir tant sur sa structure de coût que sur sa stratégie.
Neopart d’un constat simple : l’urbanisation devrait s’accélérer au fil du temps. 2,5 milliards de personnes en plus en 2050 devraient vivre dans les villes. Cela va engendrer évidemment des changements en ce qui concerne les infrastructures ou dans l’usage des bâtiments. Des opportunités vont ainsi être créées. Il y a un besoin de s’adapter à la demande nouvelle.
La transformation urbaine est par ailleurs l’un des points forts de sa société de gestion Novaxia. Elle réhabilite et adapte l’usage des bâtiments tout en les adaptant aux nouvelles normes de durabilité. Neo utilise bien le décret tertiaire modifiant les possibilités de construction nouvelle dans son sourcing et sa stratégie. Elle se sert de la réhabilitation comme d’une opportunité. En d’autres termes, elle transforme les actifs pour des utilisations plus modernes, plus adaptés selon l’emplacement et le besoin contextualisé.
Au-delà de sa stratégie, la SCPI NEO de Novaxia est avant tout composée par des bureaux en France et en Europe qu’elle sélectionne généralement autour des 15 millions d’euros.
L’investisseur type de la SCPI Neo de Novaxia est une personne physique avec un ticket moyen de 17 000 €. Seulement 5 % de sa valeur appartiennent à des personnes morales. Elle est très granularisée (beaucoup de personnes en détiennent une petite part). Le risque est bien mutualisé.
Comme évoqué en premier lieu, elle se distingue enfin par l’absence de frais de souscription à condition de garder les parts plus de 5 années.
La dernière valeur de reconstitution a augmenté de 2,76% au 30/06/2023 par rapport à la fin 2022, soit 191,33 € /part.
Retrouvez sur cette page notre avis sur la SCPI Neo mais également ses indicateurs. Vous pourrez voir en bas de pages les documents réglementaires et commerciaux de celle-ci.
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Présentation de la SCPI Neo de Novaxia
Comme évoqué en introduction, la SCPI Neo de Novaxia a une stratégie différenciante tant sur le fond que sur la forme. Elle a choisi de sortir du carcan habituel de la société Civile de Placement Immobilier en innovant sur plusieurs points.
Elle dispose de frais d’acquisition nuls (sauf si il y a cession de parts avant la cinquième année).
Pour rester sur des critères liés à la forme : les parts peuvent être acquises par virements programmés, à la manière d’une assurance vie.
Son prix faible de part permet également une meilleure modulation. Ainsi, cela permet d’alléger la durée de placement dû à « l’amortissement » des frais. Evidemment, il y a une répercussion au niveau des coûts liés à sa gestion mais cela reste en comparaison plus avantageux sur une durée très longue. Cela est de toute façon vérifiable puisque le rendement est perçu net de frais de gestion (ils ont déjà été payés avant la distribution de revenus).
Au-delà de la forme, la stratégie de cette SCPI se veut être dans la continuité de ce que fait Novaxia. En l’occurence, elle se concentre sur les bureaux et la transformation de biens. En d’autres termes, elle cible le renouvellement urbain. Connue pour ses activités de constitution de club deals, ou ses FCPI, Novaxia adapte ses activités à la gestion d’une SCPI.
C’est une société de gestion qui maîtrise totalement « la production immobilière » du choix des actifs jusqu’à la réhabilitation et bien entendu la gestion du parc immobilier.
Le renouvellement urbain
Au delà de cette stratégie qui concerne autant la forme que la structure innovante, il est bien sûr indispensable de regarder la nature des actifs immobiliers, surtout en cette période particulière. Sur ce point également, Novaxia a décidé de prendre un créneau nouveau et dans l’air du temps.
En effet, cette SCPI cible le renouvellement urbain (recyclage urbain). Novaxia adapte ici un cahier des charges qu’elle connaît puisque spécialiste d’investissements immobiliers dont le but est la création de valeur (plus-value).
Pourquoi cette stratégie ?
Le renouvellement urbain ou transformation urbaine vise à répondre à des problématiques liées à l’écologie mais également à l’adaptation des usages plus récents tels le co-working ou encore le co-living.
Au sein de cette société, 25 % des actifs seront au minimum acquis dans le but de les transformer, de créer de la valeur en les adaptant à un marché plus porteur.
SCPI Neo, une SCPI ISR (Investissement Socialement Responsable)
La SCPI Neo de Novaxia
Type de SCPI
Bureaux
Zone géo.
France, Allemagne
Rendement 2023
6,51%
Création
2019
Valeur d’une part
187 €
Valeur de reconstitution
191,33 €*
Tx d’Occupation Financier
99,70 %
Taux Rendement Interne 5 ans
6,80 %
* Pour lire notre article sur le sujet : la valeur de reconstitution
Composition de la SCPI Neo de Novaxia
Secteurs / activités
No Data Found
Secteur d’activité
Vous pourrez lire les documents réglementaires dans le lien en bas de page.
Il est clair que depuis la période de COVID-19, certains secteurs économiques ont connu des déboires. C’est le cas de l’immobilier corrélé à des pans de l’économie tels l’hostellerie de tourisme, le tourisme. Le bureau a et va également dans certains cas, subir des changements incontournables.
Cette SCPI revendique le recyclage urbain. Il y a donc dans son ADN une capacité de changer la nature ou la fonction du bien si celle-ci elle n’est plus cohérente avec la demande.
Zone géographique
No Data Found
Secteur géographique
La SCPI NEO a la vocation d’investir 50 % environ en France et le reste à l’étranger afin de bénéficier d’une diversification intéressante.
Le fait d’investir à l’étranger permet donc de mutualiser les risques et d’aller chercher des opportunités sur d’autres marchés. Elle génère également une fiscalité souvent plus intéressante et une absence de prélèvements sociaux. C’est un réel atout quand on considère que l’une des contraintes majeures des SCPI reste l’impôt sur le revenu à devoir sur les revenus générés majorés des prélèvements sociaux.
Les avantages de la SCPI NEO
Objectif de rendement
L’objectif de rendement de cette SCPI est de dépasser 5,50 %. Depuis le début, les rendements de la SCPI ont toujours été au-dessus de 6 % (minimum 6,05 % jusqu’alors) . Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Au sujet de la valeur de part, cette dernière n’a pour le moment pas été augmentée.
La société de gestion Novaxia
Chiffres importants de la SCPI Neo de Novaxia
Valeurs
Période de distribution des dividendes : trimestrielle
Prime d’émission : – €
Valeur :
Frais de gestion : 18 % TTC
Immobilier
- Nombre de biens : 36
- locataires : 130
- Lots : 3538
- Nombre d’associés : 6416
- Capitalisation : 420 000 000 €
- WALB : 3,7 ans
- WALT : –
- Dette et engagement : 28,77 %
- TOP (Taux d’Occupation Physique) : 95,4 %
Taux de rendement
- 2023 : 6,51 %
- 2022 : 6,33 %
- 2021 : 6,49 %
- 2020 : 6,05 %
- 2019 : 6,47 %
Valeur de la part
- 2023 : 187 €
- 2022 : 187 €
- 2021 : 187 € depuis le 21 Juin 2021
- 2020 : 180 €
- 2019 : 180 €
Les modes de détention de la SCPI Neo de Novaxia
A crédit : Oui
Assurance vie : –
Démembrement : Oui
Versements programmés : Oui (et également en nue-propriété)
Vous trouverez plus d’éléments sur cette page : le démembrement : nue-propriété et usufruit
La clé de répartition permet d’établir la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété sur les différentes périodes de démembrement.
Si vous investissez dans la nue-propriété, vous n’aurez pas les revenus distribués durant la période. En revanche, à la fin de la durée de démembrement, vous obtiendrez la valeur en Pleine Propriété. La plus-value engendrée (liée au démembrement) ne sera pas fiscalisée. Le fait d’avoir une valeur sous-cotée de la part est une indication supplémentaire positive. Pour en savoir plus : la valeur de reconstitution.
L’usufruit peut être également acquis notamment dans le cadre de la trésorerie d’entreprise. Pour en savoir plus : Investir dans l’usufruit d’une SCPI.
*Indication que vous retrouverez dans le DIC (document d’Informations Clés), relatif au risque évalué selon des critères de l’Autorité des Marchés Financiers. Il permet d’évaluer la volatilité en se focalisant sur les résultats des 5 dernières années. Il permet notamment de pouvoir comparer les classes d’actifs différentes entre-elles… Pour en savoir plus…
Règlement SFDR – informations de durabilité dans le secteur des services financiers
SCPI Neo correspond à l’Article 9
Le règlement européen SFDR crée des obligations de transparence en matière de finance durable tant pour les sociétés de gestion que pour les distributeurs. Les produits financiers ayant une connotation ESG (critères Environnementaux, Sociaux et Gouvernance) sont classés en 3 typologies différentes dénommés articles:
Article 9 : fonds les plus vertueux désirant avoir un impact sur les critères environnementaux et sociaux.
Article 8 : fonds prenant en compte les critères extra financiers dans leur stratégie d’investissement pour promouvoir des valeurs environnementales ou sociales sans forcément avoir un impact direct sur ces thématiques.
Article 6 : les autres fonds sans visée de durabilité particulière.
Notre avis sur la SCPI Neo de Novaxia
La SCPI NEO de Novaxia est l’une des SCPI les plus attrayantes du marché tant par ses structures de coûts (comme Iroko Zen ou Remake Live) que par ses performances. Ses objectifs de rendement ont pour le moment toujours étaient atteints.
Ses frais nuls après 5 ans permettent de générer un TRI plus important. En nue-propriété, cela se matérialise d’autant plus. A noter que la clé de répartition a été changé en 2022. Cela la rend plus favorable actuellement en nue-propriété.
Sa stratégie dédiée à la « création de valeur » est également un atout pour une société habituée à proposer des club deals.
La valeur de reconstitution est supérieure au prix de la part et a augmenté sur la dernière période, ce qui en fait un fait rassurant et l’un des rares à avoir pu le faire. La SCPI NEO continue de bien collecter à une période ou cet indication a une grande importance depuis que les marchés ont subi la montée des taux…
Sa diversification est également importante avec un patrimoine environ investit à 50% en Europe dans des pays comme l’Espagne, l’Allemagne, le Pays-Bas et l’Irlande. Cela induit également une fiscalité attrayante et permet de minorer les prélèvements sociaux.
Il faut bien avoir conscience que la SCPI NEO est thématique dans les bureaux. Le bureau est actuellement très hétérogène en termes de valeur, de demande… Le positionnement de Novaxia sur ce sujet permet d’accéder à des biens où la demande est factuellement intéressante.
Neo est la seule SCPI à proposer une stratégie qui anticipe le recyclage potentiel de
chacun des biens qui la compose en rapport aux nouveaux besoins (logements, résidences
services…).Enfin, cette SCPI dispose d’objectifs extra-financiers. Elle est l’une des premières SCPI a argué l’article 9 dans le cadre du SFDR (réglementation de la durabilité sur les produits financiers). Tout cela participe à la résilience de Neo. C’est d’ailleurs le cas pour les deux SCI de Novaxia : Novaxia R et Vista…
Le taux d’occupation financier (TOF) montre ainsi une bonne gestion et des locataires solides. Les associés de la SCPI sont plutôt composés de « petits porteurs ». C’est une SCPI très mutualisée. En diversification, la SCPI Neo est une belle opportunité dans un portefeuille.
Même si elle est inférieure aux perspectives, la collecte est toujours rassurante. La période offre de belles perspectives et les sociétés qui ont besoin de cash rapidement vendent des actifs à des prix bas. Les perspectives pour 2024 sont très bonnes…
Neo a un endettement assez important mais qui surtout positionné sur les actifs au Paus-Bas. La dette se compose de 80 % environ de taux fixe. Il n’y a rien d’alarmant à une période où c’est le cash qui va générer les gains futurs.
Dernier élément intéressant : la SCPI Neo évolue. Ainsi, elle propose même une souscription programmée en pleine et en nue-propriété. Novaxia essaie donc de trouver de s’adapter aux clients.
Contactez-nous afin d’échanger sur vos besoins et ainsi bénéficier gratuitement de nos conseils ou simplement souscrire à cette SCPI.
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AVERTISSEMENT : Si les SCPI sont dirigées vers l’acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n’est pas garanti. C’est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Il est également important de vérifier si cela correspond à vos objectifs d’investissements et enfin votre profil de risque. L’horizon de placement est également un élément à vérifier.
Il est généralement conseiller d’investir au moins 8 à 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d’actif.
Vous devez également prendre connaissance de l’ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique (trimestriel ou semestriel), rapport annuel, statut et bulletin de souscription.