SCPI NEO de Novaxia : avis, analyse

La SCPI Neo de Novaxia est intéressante pour beaucoup de raisons. Elle a innové dans « sa structure de coûts »et ouvert la voie à d’autres SCPI. On parle beaucoup de la SCPI Neo qui fut la première à être proposée sans frais de souscription. Elle a plus que cela à offrir tant sur sa structure de coût que sur sa stratégie.

Neopart d’un constat simple : l’urbanisation devrait s’accélérer au fil du temps. 2,5 milliards de personnes en plus en 2050 devraient vivre dans les villes. Cela va engendrer évidemment des changements en ce qui concerne les infrastructures ou dans l’usage des bâtiments. Des opportunités vont ainsi être créées. Il y a un besoin de s’adapter à la demande nouvelle.

La transformation urbaine est par ailleurs l’un des points forts de sa société de gestion Novaxia. Elle réhabilite et adapte l’usage des bâtiments tout en les adaptant aux nouvelles normes de durabilité. Neo utilise bien le décret tertiaire modifiant les possibilités de construction nouvelle dans son sourcing et sa stratégie. Elle se sert de la réhabilitation comme d’une opportunité. En d’autres termes, elle transforme les actifs pour des utilisations plus modernes, plus adaptés selon l’emplacement et le besoin contextualisé. 

Au-delà de sa stratégie, la SCPI NEO de Novaxia est avant tout composée par des bureaux en France et en Europe qu’elle sélectionne généralement autour des 15 millions d’euros. 

L’investisseur type de la SCPI Neo de Novaxia est une personne physique avec un ticket moyen de 17 000 €. Seulement 5 % de sa valeur appartiennent à des personnes morales. Elle est très granularisée (beaucoup de personnes en détiennent une petite part). Le risque est bien mutualisé.

Comme évoqué en premier lieu, elle se distingue enfin par l’absence de frais de souscription à condition de garder les parts plus de 5 années.

La dernière valeur de reconstitution a augmenté de 2,76% au 30/06/2023 par rapport à la fin 2022, soit 191,33 € /part.

Retrouvez sur cette page notre avis sur la SCPI Neo mais également ses indicateurs. Vous pourrez voir en bas de pages les documents réglementaires et commerciaux de celle-ci. 

SCPI BUREAUX – ISR

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Présentation de la SCPI Neo de Novaxia

Comme évoqué en introduction, la SCPI Neo de Novaxia a une stratégie différenciante tant sur le fond que sur la forme. Elle a choisi de sortir du carcan habituel de la société Civile de Placement Immobilier en innovant sur plusieurs points.

Elle  dispose de frais d’acquisition nuls (sauf si il y a cession de parts avant la cinquième année). 

Pour rester sur des critères liés à la forme : les parts peuvent être acquises par virements programmés, à la manière d’une assurance vie. 

Son prix faible de part permet également une meilleure modulation. Ainsi, cela permet d’alléger la durée de placement dû à « l’amortissement » des frais. Evidemment, il y a une répercussion au niveau des coûts liés à sa gestion mais cela reste en comparaison plus avantageux sur une durée très longue. Cela est de toute façon vérifiable puisque le rendement est perçu net de frais de gestion (ils ont déjà été payés avant la distribution de revenus).  

Au-delà de la forme, la stratégie de cette SCPI se veut être dans la continuité de ce que fait Novaxia. En l’occurence, elle se concentre sur les bureaux et la transformation de biens. En d’autres termes, elle cible le renouvellement urbain. Connue pour ses activités de constitution de club deals, ou ses FCPI, Novaxia adapte ses activités à la gestion d’une SCPI. 

C’est une société de gestion qui maîtrise totalement « la production immobilière » du choix des actifs jusqu’à la réhabilitation et bien entendu la gestion du parc immobilier. 

Le renouvellement urbain

Au delà de cette stratégie qui concerne autant la forme que la structure innovante, il est bien sûr indispensable de regarder la nature des actifs immobiliers, surtout en cette période particulière. Sur ce point également, Novaxia a décidé de prendre un créneau nouveau et dans l’air du temps. 

En effet, cette SCPI cible le renouvellement urbain (recyclage urbain). Novaxia adapte ici un cahier des charges qu’elle connaît puisque spécialiste d’investissements immobiliers dont le but est la création de valeur (plus-value). 

Pourquoi cette stratégie ? 

Le renouvellement urbain ou transformation urbaine vise à répondre à des problématiques liées à l’écologie mais également à l’adaptation des usages plus récents tels le co-working ou encore le co-living. 

Au sein de cette société, 25 % des actifs seront au minimum acquis dans le but de les transformer, de créer de la valeur en les adaptant à un marché plus porteur. 

Comme nous le verrons plus bas, la société de gestion NOVAXIA est spécialisée dans  les véhicules d’investissement immobilier basés sur la création de valeur. C’est le cas pour les club deal mais également pour les FCPI. La stratégie porte sur l’acquisition à un prix décoté, les travaux et la transformation vers un actif immobilier répondant plus à marché plus en adéquation avec la demande actuelle. 
 
 

SCPI Neo, une SCPI ISR (Investissement Socialement Responsable)

L’investissement socialement responsable représente dans l’immobilier et notamment des SCPI, un cadre de construction, de normes durables et de gestion du parc immobilier.  
 
Le fait de « mieux » construire en générant une consommation énergétique du bâtiment restreinte pemret un allègement des coût durablement. Il y a une vision éthique et de représentativité pour l’avenir. Le bien immobilier vieillira mieux et les frais de gestion sont donc allégés.
 
 
Contactez-nous pour avoir plus d’informations sur cela. Je vous joins le lien vers notre article ISR.

La SCPI Neo de Novaxia

Type de SCPI

Bureaux

Zone géo.

France, Allemagne

Rendement 2023

6,51%

Création

2019

Entreprise10
Autres indicateurs importants

Valeur d’une part 

187 €

Valeur de reconstitution

191,99 €*

Tx d’Occupation Financier

99,70 %

Taux Rendement Interne 5 ans

6,80 %

* Pour lire notre article sur le sujet : la valeur de reconstitution

Composition de la SCPI Neo de Novaxia

Secteurs / activités

No Data Found

Secteur d’activité 

Vous pourrez lire les documents réglementaires dans le lien en bas de page. 

Il est clair que depuis la période de COVID-19, certains secteurs économiques ont connu des déboires. C’est le cas de l’immobilier corrélé à des pans de l’économie tels l’hostellerie de tourisme, le tourisme. Le bureau a et va également dans certains cas, subir des changements incontournables. 

Cette SCPI revendique le recyclage urbain. Il y a donc dans son  ADN une capacité de changer la nature ou la fonction du bien si celle-ci elle n’est plus cohérente avec la demande. 

Zone géographique

No Data Found

Secteur géographique  

La SCPI NEO a la vocation d’investir 50 % environ en France et le reste à l’étranger afin de bénéficier d’une diversification intéressante.

Le fait d’investir à l’étranger permet donc de mutualiser les risques et d’aller chercher des opportunités sur d’autres marchés. Elle génère également une fiscalité souvent plus intéressante et une absence de prélèvements sociaux. C’est un réel atout quand on considère que l’une des contraintes majeures des SCPI reste l’impôt sur le revenu à devoir sur les revenus générés majorés des prélèvements sociaux. 

 

Les avantages de la SCPI NEO

Comme évoque, c’est une SCPI moderne sans frais d’acquisition. Traditionnellement, les SCPI disposent de frais d’acquisition dont l’impact se voit à la cession des parts. Ils sont généralement autour de 10 % (compris entre 6 % et 12 %). 
 
Concernant la SCPI NEO, il n’y a pas de « frais à l’entrée » (commission de souscription). Vous n’avez rien à devoir sauf si vous revendez vos parts dans les 5 premières années . Cela reste toutefois plus faible que les SCPI traditionnelles puisque ce coût est établi à 6 % TTC! Cela reste moins onéreux que la quasi-totalité des SCPI.  
 
Le Taux de Rendement Interne (TRI) est amélioré par ce simple fait. Evidemment, pour compenser, les frais de gestion sont plus importants. Les Société Civiles de Placement Immobiliers sont des véhicules transparents. Le rendement est donc distribué net de frais de gestion.  En d’autre terme, le rendement distribué a déjà été minoré de ces frais. 
 
Comme nous l’avons précédemment évoqué, la SCPI NEO dispose du label ISR. Il existe donc une stratégie extra-financière. Cela permet d’ajuster la SCPI aux normes futures. 
 

Objectif de rendement

L’objectif de rendement de cette SCPI est de dépasser 5,50 %. Depuis le début, les rendements de la SCPI ont toujours été au-dessus de 6 % (minimum 6,05 % jusqu’alors) . Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Au sujet de la valeur de part, cette dernière n’a pour le moment pas été augmentée. 

La société de gestion Novaxia

NOVAXIA a été créé en 2006. Comme nous l’avons déjà évoqué, elle est spécialisée de la création de valeur grâce à l’acquisition de biens immobiliers.  Elle est d’ailleurs spécialistes de différents véhicules d’investissement immobiliers : Club deal, FPCI. Il y a une approche historique liée à la création de valeur. Cette analyse est aussi adaptée à l’acquisition des SCPI.  
 

Chiffres importants de la SCPI Neo de Novaxia

Valeurs

Minimum de souscription : 1 part soit 187 €
Délai de jouissance : 1er jour du 4 ème mois suivant la date de souscription
Impôt sur le Fortune Immobilière (IFI) résident : 166,65 €
Démembrement possible : oui
Période de distribution des dividendes : trimestrielle
Prime d’émission : – €
Valeur :
de réalisation : 163,34 € 
reconstitution 2023 : 199,33 €
2024 : 199,99 €
nominale :  –
de retrait : 187 €
Versement programmé possible : Oui
 
Commission de souscription : 0% sauf si cession avant 5 ans (6 % TTC) 
Frais de gestion :  18 % TTC

Immobilier

  • Nombre de biens : 36
  • locataires : 130
  • Lots : 3538
  • Nombre d’associés : 6416 
  • Capitalisation :  420 000 000 €
  • WALB : 3,7 ans
  • WALT : –
  • Dette et engagement : 28,77 %
  • TOP (Taux d’Occupation Physique) : 95,4 %

Taux de rendement

  • 2023 : 6,51 %
  • 2022 : 6,33 %
  • 2021 : 6,49 %
  • 2020 : 6,05 %
  • 2019 : 6,47 %

Valeur de la part

  • 2023 : 187 €
  • 2022 : 187 €
  • 2021 : 187 € depuis le 21 Juin 2021
  • 2020 : 180 €
  • 2019 : 180 €

Les modes de détention de la SCPI Neo de Novaxia

A crédit : Oui

Assurance vie : –

Démembrement : Oui

Versements programmés : Oui (et également en nue-propriété)

Vous trouverez plus d’éléments sur cette page : le démembrement : nue-propriété et usufruit

La clé de répartition permet d’établir la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété sur les différentes périodes de démembrement. 

Si vous investissez dans la nue-propriété, vous n’aurez pas les revenus distribués durant la période. En revanche, à la fin de la durée de démembrement, vous obtiendrez la valeur en Pleine Propriété. La plus-value engendrée (liée au démembrement) ne sera pas fiscalisée. Le fait d’avoir une valeur sous-cotée de la part est une indication supplémentaire positive. Pour en savoir plus : la valeur de reconstitution.

L’usufruit peut être également acquis notamment dans le cadre de la trésorerie d’entreprise. Pour en savoir plus : Investir dans l’usufruit d’une SCPI.

 

Indicateur de risque*
3/7

*Indication que vous retrouverez dans le DIC (document d’Informations Clés), relatif au risque évalué selon des critères de l’Autorité des Marchés Financiers. Il permet d’évaluer la volatilité en se focalisant sur les résultats des 5 dernières années. Il permet notamment de pouvoir comparer les classes d’actifs différentes entre-elles… Pour en savoir plus…

Règlement SFDR – informations de durabilité dans le secteur des services financiers

SCPI Neo correspond à l’Article 9

Le règlement européen SFDR crée des obligations de transparence en matière de finance durable tant pour les sociétés de gestion que pour les distributeurs. Les produits financiers ayant une connotation ESG (critères Environnementaux, Sociaux et Gouvernance) sont classés en 3 typologies différentes dénommés articles:

Article 9 : fonds les plus vertueux désirant avoir un impact sur les critères environnementaux et sociaux.
Article 8 :  fonds prenant en compte les critères extra financiers dans leur stratégie d’investissement pour promouvoir des valeurs environnementales ou sociales sans forcément avoir un impact direct sur ces thématiques.
Article 6 : les autres fonds sans visée de durabilité particulière.

Notre avis sur la SCPI Neo de Novaxia

La SCPI NEO de Novaxia est l’une des SCPI les plus attrayantes du marché tant par ses structures de coûts (comme Iroko Zen ou Remake Live) que par ses performances. Ses objectifs de rendement ont pour le moment toujours étaient atteints. 

Ses frais nuls après 5 ans permettent de générer un TRI plus important. En nue-propriété, cela se matérialise d’autant plus. A noter que la clé de répartition a été changé en 2022. Cela la rend plus favorable actuellement en nue-propriété. 

Sa stratégie dédiée à la « création de valeur » est également un atout pour une société habituée à proposer des club deals.   

La valeur de reconstitution est supérieure au prix de la part et a augmenté sur la dernière période, ce qui en fait un fait rassurant et l’un des rares à avoir pu le faire. La SCPI NEO continue de bien collecter à une période ou cet indication a une grande importance depuis que les marchés ont subi la montée des taux… 

Sa diversification est également importante avec un patrimoine environ investit à 50% en Europe dans des pays comme l’Espagne, l’Allemagne, le Pays-Bas et l’Irlande. Cela induit également une fiscalité attrayante et permet de minorer les prélèvements sociaux.

Il faut bien avoir conscience que la SCPI NEO est thématique dans les bureaux. Le bureau est actuellement très hétérogène en termes de valeur, de demande… Le positionnement de Novaxia sur ce sujet permet d’accéder à des biens où la demande est factuellement intéressante.

Neo est la seule SCPI à proposer une stratégie qui anticipe le recyclage potentiel de
chacun des biens qui la compose en rapport aux nouveaux besoins (logements, résidences
services…).

Enfin, cette SCPI dispose d’objectifs extra-financiers. Elle est l’une des premières SCPI a argué l’article 9 dans le cadre du SFDR (réglementation de la durabilité sur les produits financiers). Tout cela participe à la résilience de Neo. C’est d’ailleurs le cas pour les deux SCI de Novaxia : Novaxia R et Vista…

Le taux d’occupation financier (TOF) montre ainsi une bonne gestion et des locataires solides. Les associés de la SCPI sont plutôt composés de « petits porteurs ». C’est une SCPI très mutualisée. En diversification, la SCPI Neo est une belle opportunité dans un portefeuille. 

Même si elle est inférieure aux perspectives, la collecte est toujours rassurante. La période offre de belles perspectives et les sociétés qui ont besoin de cash rapidement vendent des actifs à des prix bas. Les perspectives pour 2024 sont très bonnes…

Neo a un endettement assez important mais qui surtout positionné sur les actifs au Paus-Bas. La dette se compose de 80 % environ de taux fixe. Il n’y a rien d’alarmant à une période où c’est le cash qui va générer les gains futurs. 

Dernier élément intéressant : la SCPI Neo évolue. Ainsi, elle propose même une souscription programmée en pleine et en nue-propriété. Novaxia essaie donc de trouver de s’adapter aux clients.

Contactez-nous afin d’échanger sur vos besoins et ainsi bénéficier gratuitement de nos conseils ou simplement souscrire à cette SCPI. 

En passant par notre société, les solutions d’investissement ne supportent pas de coûts supplémentaires. Echangez avec nous gratuitement lors d’un rendez-vous téléphonique ! 

Pour souscrire dans la SCPI Neo,
complétez le bordereau ci-après ou contactez-nous par téléphone au 01 87 42 16 27

AVERTISSEMENT : Si les SCPI sont dirigées vers l’acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n’est pas garanti. C’est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Il est également important de vérifier si cela correspond à vos objectifs d’investissements et enfin votre profil de risque. L’horizon de placement est également un élément à vérifier. 

Il est généralement conseiller d’investir au moins 8 à 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d’actif.  

Vous devez également prendre connaissance de l’ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique (trimestriel ou semestriel), rapport annuel, statut et bulletin de souscription. 

comment bien investir

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