La SCPI Eden est la SCPI européenne diversifiée d'Advenis, lancée fin 2024 sans frais de souscription. Investissant exclusivement hors de France dans 3 pays (Pays-Bas, Royaume-Uni, Irlande), elle a distribué un taux de distribution brut de 8,00% en 2025 avec un TRI cible de 7,44%. Accessible dès 1 000€, elle se distingue par sa capitalisation de 42,2 M€, ses 6 immeubles à 100% d'occupation et sa démarche ESG "Best-in-Progress" classée Article 8 SFDR.
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Découvrir l'offre cashbackPrésentation de la SCPI Eden d'Advenis
La SCPI Eden, lancée fin 2024 par Advenis, est une SCPI européenne diversifiée qui s'inscrit parfaitement dans les attentes actuelles des investisseurs : 0% de frais de souscription, investissement accessible dès 1 000€, diversification européenne et engagement ESG fort. Après sa première année complète d'exercice, elle affiche un taux de distribution brut de 8,00% en 2025, dépassant largement son objectif cible de 6,5%.
Advenis Investment Managers, société de gestion reconnue qui gère déjà avec succès les SCPI Eurovalys et Elialys, a collecté 33,9 millions d'euros sur l'année 2025, portant la capitalisation à 42,2 M€ au 31/12/2025. Cette dynamique de collecte traduit une montée en puissance significative auprès des distributeurs et investisseurs privés.
Avantage majeur
Avec 0% de frais de souscription, 100% de votre capital est immédiatement investi dans l'immobilier, contrairement aux SCPI traditionnelles qui prélèvent 10-12% de frais d'entrée. Un atout considérable pour maximiser votre rendement dès le premier jour.
Performance 2025 remarquable
La SCPI Eden a distribué un dividende brut de 1,00€ par part au titre du T4 2025 (0,78€ net + 0,22€ d'impôt étranger déjà supporté par la SCPI), portant le taux de distribution brut à 8,00% sur l'exercice. Ce taux est théorique, calculé pour une part en pleine jouissance, et le délai de jouissance d'une SCPI en création impacte positivement ce niveau de distribution.
Rendement de la SCPI Eden : Taux de Distribution 8% en 2025
La SCPI Eden a réalisé une première année complète d'exercice remarquable avec un taux de distribution brut de 8,00% en 2025, dépassant largement son objectif cible de 6,5%. Ce résultat la positionne parmi les SCPI les plus performantes du marché.
| Indicateur | Valeur au 31/12/2025 | Commentaire |
|---|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 8,00% brut | Objectif cible : 6,5% (non garanti) |
| Dividende T4 2025 | 1,00€ brut / part | 0,78€ net + 0,22€ impôt étranger supporté |
| TRI cible sur 10 ans | 7,44% | Non garanti |
| Fiscalité étrangère supportée | 2,03% | Déjà déduite par la SCPI |
| Loyers HT HC T4 2025 | 584 973€ | En progression avec les nouvelles acquisitions |
| Valeur de reconstitution | 49,38€* | Sous réserve validation CAC et AG |
Attention : TD 2025 non représentatif du rendement futur
Le taux de distribution de 8% en 2025 a été positivement impacté par le délai de jouissance d'une SCPI en création. Ce taux ne saurait constituer une garantie sur les rendements futurs. L'objectif de distribution annuel reste fixé à 6,5% brut (non garanti). Les dates de versement des dividendes 2025 : T2 le 02/08/2025, T3 le 31/10/2025, T4 le 30/01/2026.
Stratégie d'Investissement de la SCPI Eden en Europe
Focus sur la Diversification Multi-Typologique
La SCPI Eden adopte une stratégie de diversification sectorielle pour saisir les meilleures opportunités du marché européen. Au 31/12/2025, le portefeuille est composé de 3 typologies d'actifs : bureaux, logistique et formation/éducation.
Typologies d'actifs en portefeuille et ciblés
- Bureaux (47,35% du patrimoine) : Espaces de travail premium, dont un actif Core à Dublin loué à un acteur du coworking haut de gamme et des bureaux à Aberdeen
- Formation/Education (28,81%) : Crèches et établissements éducatifs avec baux longs (14 ans de durée résiduelle), dont une crèche à Londres (Wandsworth)
- Logistique (23,84%) : Entrepôts et plateformes logistiques aux Pays-Bas, en forte demande
- Cibles futures : Hôtels, retail parks, locaux d'activités, santé - avec une diversification potentielle en Scandinavie dès 2026
Granularité Elevée : La Force de la Diversification
Eden privilégie une granularité élevée en ciblant des actifs immobiliers compris entre 2 et 20 millions d'euros. Les 5 acquisitions réalisées en 2025 illustrent cette approche, avec des montants variant de 2,1 M€ (crèche à Londres) à 7 M€ (bureaux à Dublin). Cette stratégie offre une mutualisation optimale des risques, une flexibilité de gestion accrue et un accès à un large éventail de biens dans différents pays.
Diversification Géographique : 3 Pays au 31/12/2025
La SCPI Eden investit dans 3 pays européens (hors France) au 31/12/2025 : les Pays-Bas, le Royaume-Uni et l'Irlande. Pour 2026, Eden vise un déploiement immobilier encore plus large, notamment potentiellement en Scandinavie, afin d'augmenter la diversification sectorielle et géographique de son portefeuille.
Point d'attention : Risque de change
L'investissement hors zone euro (Royaume-Uni notamment, 38,83% du patrimoine) implique un risque de change que les investisseurs doivent prendre en compte. Les fluctuations des devises peuvent impacter positivement ou négativement les performances de la SCPI.
Approche Sélective Guidée par les Fondamentaux
La SCPI Eden adopte une gestion sélective et opportuniste illustrée par ses acquisitions 2025 : des immeubles bien situés, loués à des locataires premium, offrant des baux longs (WALT de 10,07 ans), dans ou à proximité immédiate des principales métropoles économiques européennes (Dublin, Aberdeen, Londres, Utrecht, Groningen).
Advenis Investment Managers : Société de Gestion de la SCPI Eden
Advenis Investment Managers (Advenis REIM) est une société de gestion française spécialisée dans la gestion d'actifs immobiliers et la conception de solutions patrimoniales. Agréée AMF (GP 18000011), elle est basée au 52 rue de Bassano à Paris.
Track record solide avec Eurovalys et Elialys
Advenis gère déjà deux SCPI de rendement performantes : Eurovalys (SCPI bureaux européens) et Elialys (SCPI diversifiée). Cette expertise éprouvée dans la gestion de SCPI européennes constitue un atout majeur pour le succès de la SCPI Eden. Avec Eden, Advenis confirme sa capacité à déployer une collecte dynamique (33,9 M€ en 2025) et à réaliser des acquisitions de qualité dans plusieurs pays européens.
Pour plus d'informations sur la société de gestion, visitez le site d'Advenis REIM.
Patrimoine et Répartition des Actifs de la SCPI Eden au T4 2025
Au 31/12/2025, la SCPI Eden détient 6 immeubles répartis dans 3 pays pour une valeur vénale totale de 33,2 millions d'euros. Le patrimoine affiche un taux d'occupation financier de 100% et une durée résiduelle moyenne des baux de 10,07 ans.
Répartition Géographique
Répartition Sectorielle
Portefeuille au 31/12/2025
La SCPI détient 6 actifs directement : une crèche (Partou) et un entrepôt (Motorcycle Storehouse) aux Pays-Bas, des bureaux (Maersk, St James Place) et une crèche (Yume School) au Royaume-Uni, et des bureaux de coworking haut de gamme (The Victorians) en Irlande. Eden vise une diversification accrue en 2026, notamment en Scandinavie.
Caractéristiques de la SCPI Eden : Prix, Frais, Rendement
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Patrimoine Immobilier au 31/12/2025
Engagement ESG & Labels
Fiche d'Identité
Important
Le taux de distribution de 8,00% en 2025 a été positivement impacté par le délai de jouissance d'une SCPI en création et ne saurait constituer une garantie sur les rendements futurs. L'objectif de taux de distribution annuel reste de 6,5% (non garanti). Le TRI cible de 7,44% sur 10 ans est un objectif de gestion et non une garantie.
*Valeurs de reconstitution et de réalisation sous réserve de la validation du Commissaire aux comptes et de l'Assemblée Générale.
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Documents Officiels de la SCPI Eden (DIC, Statuts, Bulletins)
Retrouvez ci-dessous l'ensemble des documents officiels et réglementaires de la SCPI Eden. Il est impératif de consulter ces documents avant toute décision d'investissement.
Documents Essentiels
Le DIC (Document d'Information Clé) et la note d'information sont obligatoires avant tout investissement. Ils détaillent les caractéristiques, frais et risques de la SCPI.
Validation AMF
Tous les documents de la SCPI Eden sont validés par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), garantissant leur conformité réglementaire.
Accompagnement
Nos conseillers sont disponibles pour vous expliquer chaque document et répondre à toutes vos questions au 01 87 42 16 27.
Documentation Officielle
Documents réglementaires obligatoires
Conformément à la réglementation en vigueur, nous vous invitons à consulter l'ensemble de ces documents avant toute décision d'investissement. Pour obtenir les documents à jour ou pour toute question, n'hésitez pas à contacter notre équipe au 01 87 42 16 27.
Comment Souscrire à la SCPI Eden ? Processus 100% en Ligne
Investir dans la SCPI Eden est simple et rapide grâce au processus de souscription 100% digitalisé. Voici les étapes :
1. Souscription Directe
Souscrivez directement en ligne via notre lien de souscription sécurisé, ou contactez nos conseillers au 01 87 42 16 27 pour un accompagnement personnalisé gratuit.
2. Analyse Personnalisée
Nos experts analysent votre situation patrimoniale, vos objectifs et votre profil de risque pour vérifier l'adéquation de la SCPI Eden.
3. Documents Réglementaires
Nous vous transmettons l'ensemble des documents réglementaires (DIC, note d'information, statuts) que vous devez lire attentivement.
4. Souscription en Ligne
La SCPI Eden adopte un processus 100% digital. Complétez votre souscription en ligne avec l'assistance de nos conseillers si nécessaire.
5. Versement
Effectuez votre versement initial par virement bancaire. Montant minimum 1 000€ (20 parts à 50€).
6. Confirmation
Recevez la confirmation de votre souscription et votre certificat d'associé. Les parts portent jouissance à compter du 1er jour du 6ème mois suivant la réception des fonds.
Nos services sans frais supplémentaires
En passant par Comment Bien Investir, vous bénéficiez de :
- Accompagnement gratuit par des conseillers experts en SCPI
- Analyse patrimoniale personnalisée sans engagement
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- Suivi de votre investissement dans la durée
- Aucun frais supplémentaire : les mêmes conditions qu'en direct
Les 12 Avantages de la SCPI Eden pour Investir en 2026
0% Frais de Souscription
100% de votre capital est immédiatement investi dans l'immobilier, sans aucun prélèvement à l'entrée. Un avantage majeur pour maximiser votre rendement.
8% de Distribution en 2025
Un taux de distribution brut de 8,00% sur sa première année complète, bien au-dessus de l'objectif cible de 6,5%. 1,00€ brut de dividende par part.
Accessibilité Exceptionnelle
Investissement dès 1 000€, versements programmés dès 50€, réinvestissement des dividendes possible.
Diversification Européenne
Investissement 100% hors France dans 3 pays (Pays-Bas, Royaume-Uni, Irlande) avec perspectives d'expansion en Scandinavie.
100% d'Occupation
TOF de 100% au 31/12/2025 avec une durée résiduelle moyenne des baux de 10,07 ans. Aucune part en attente de retrait.
Locataires Premium
6 locataires de qualité avec des baux longs : Maersk, Partou, opérateur de coworking haut de gamme à Dublin, etc.
Société de Gestion Eprouvée
Advenis REIM gère déjà avec succès Eurovalys et Elialys, démontrant son expertise dans la gestion de SCPI européennes.
Souscription 100% Digitale
Processus de souscription entièrement en ligne, simple, rapide et sécurisé.
Engagement ESG - Label ISR
Classification SFDR Article 8, Label ISR, stratégie "Best-in-Progress" pour une amélioration continue des performances extra-financières.
Endettement Maîtrisé
Ratio dettes de seulement 8,72% au 31/12/2025, offrant une marge de manoeuvre pour les futures acquisitions tout en limitant le risque.
Collecte Dynamique
33,9 millions d'euros collectés en 2025, dont 7,9 M€ au T4, témoignant de la confiance des investisseurs et distributeurs.
Pas de Prélèvements Sociaux
Investissement hors France = pas de prélèvements sociaux français sur les revenus (17,2%), optimisation fiscale automatique.
SCPI Eden et ESG : Label ISR et Stratégie "Best-in-Progress"
La SCPI Eden s'inscrit pleinement dans une démarche d'investissement socialement responsable (ISR) avec une approche "Best-in-Progress" visant l'amélioration continue de ses performances extra-financières. Elle bénéficie du Label ISR.
Classification SFDR Article 8
Eden relève de l'Article 8 du règlement SFDR, ce qui signifie qu'elle promeut des caractéristiques environnementales ou sociales dans sa stratégie d'investissement.
Environnement
Transition écologique : Mesure, suivi et maîtrise de l'empreinte carbone des immeubles. Objectif de réduction des émissions et amélioration de la performance énergétique.
Social
Mobilité durable : Promotion de solutions de mobilités douces et durables pour les occupants et usagers des immeubles.
Gouvernance
Sensibilisation des parties prenantes : Engagement actif auprès des locataires pour atteindre les objectifs sociaux et environnementaux.
Eden vise l'amélioration de 20 points minimum de sa note ESG ou l'atteinte de la note seuil définie par la société de gestion, créant de la valeur à long terme sur le portefeuille.
Frais de la SCPI Eden : 0% de Souscription, Transparence Totale
La SCPI Eden adopte une structure de frais particulièrement avantageuse, avec l'absence totale de frais de souscription.
| Type de Frais | Montant | Explication |
|---|---|---|
| Commission de souscription | 0,00% TTC | Aucun frais à l'entrée - 100% de votre capital investi |
| Commission de gestion | 15% TTI max | Prélevée sur les produits locatifs HT et produits financiers nets |
| Frais d'acquisition/cession | 4% TTI max | Du prix HD de l'actif acquis ou cédé |
| Commission de retrait | 6% TTC | Si détention inférieure à 5 ans révolus |
| Cession de gré à gré | 100€ TTI | Forfait par cession, quel que soit le nombre de parts |
| Cession par confrontation | 6% TTI | Du montant revenant au cédant, à la charge de l'acquéreur |
Un avantage compétitif majeur
L'absence de frais de souscription (0% au lieu des 10-12% habituels) représente une économie considérable. Sur un investissement de 10 000€, vous économisez 1 000 à 1 200€ de frais, soit l'équivalent de près de 2 années de rendement !
Investir dans la SCPI Eden : Crédit, Démembrement, Versements Programmés
La SCPI Eden offre une grande flexibilité dans les modalités d'investissement pour s'adapter à toutes les situations patrimoniales.
Investissement à Crédit
L'investissement en SCPI Eden est possible à crédit, permettant un effet de levier, une optimisation fiscale via la déduction des intérêts d'emprunt, et la préservation de votre épargne.
Démembrement de Propriété
La SCPI Eden permet l'investissement en nue-propriété : achat à prix décoté, pas de revenus imposables pendant la période de démembrement, exclusion de l'IFI, et récupération de la pleine propriété à terme. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur le démembrement immobilier.
Versements Programmés dès 50€
Mettez en place des versements programmés à partir de 50€ pour lisser votre investissement dans le temps et constituer progressivement un patrimoine immobilier.
Réinvestissement des Dividendes
Le réinvestissement automatique des dividendes (capitalisation) permet de maximiser l'effet "boule de neige" et d'accélérer la croissance de votre patrimoine.
Assurance Vie
Actuellement, la SCPI Eden n'est pas encore éligible à l'assurance vie. Si vous souhaitez investir en SCPI via l'assurance vie, contactez-nous pour découvrir nos contrats d'assurance vie avec des SCPI éligibles.
Fiscalité de la SCPI Eden : Pas de Prélèvements Sociaux (17,2%)
L'investissement en SCPI comme Eden est soumis à une fiscalité spécifique, avec des particularités liées à son caractère 100% européen (hors France). Pour une stratégie de réduction d'impôts globale, n'hésitez pas à consulter nos autres solutions.
Revenus de source étrangère
Eden investissant exclusivement hors de France, tous les revenus proviennent de sources étrangères. La part de fiscalité étrangère déjà supportée par la SCPI est de 2,03% au T4 2025. Ces revenus sont soumis à votre tranche marginale d'imposition mais exemptés de prélèvements sociaux français (économie de 17,2%), avec possibilité de crédit d'impôt pour éviter la double imposition.
Avantage fiscal majeur
L'absence de prélèvements sociaux français (17,2%) sur les revenus de source étrangère représente une économie significative. Sur un taux de distribution de 8%, cela équivaut à plus de 1,3% par an de rendement préservé !
Plus-values à la revente
La plus-value éventuelle est imposée au régime des plus-values immobilières avec abattement pour durée de détention : exonération totale d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Conseil personnalisé recommandé
La fiscalité des SCPI européennes est complexe et dépend fortement de votre situation personnelle. Nous vous recommandons de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser votre stratégie fiscale. Contactez-nous pour un accompagnement personnalisé.
Risques de la SCPI Eden : Ce qu'il Faut Savoir Avant d'Investir
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques qu'il convient de bien comprendre. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'indicateur de risque de la SCPI Eden est de 3 sur 7 (classe entre basse et moyenne).
Principaux risques
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer en fonction de l'évolution des marchés immobiliers européens
- Risque de liquidité : La cession des parts peut nécessiter un délai important et n'est pas garantie
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens et peuvent varier
- Risque de change : Exposition au GBP (Royaume-Uni : 38,83% du patrimoine)
- Risque lié à l'endettement : Le ratio de dette de 8,72% amplifie gains et pertes potentiels (maximum autorisé : 40%)
- Risque de retrait anticipé : Commission de 6% TTC si cession avant 5 ans
- Risque de durabilité : Lié à la disponibilité et qualité des données ESG collectées
Durée de placement recommandée
Il est impératif d'envisager cet investissement sur le long terme : 8 ans minimum. Cette durée permet de lisser les aléas, amortir les frais, optimiser le rendement et éviter la commission de retrait.
Notre Avis sur la SCPI Eden : Faut-il Investir ?
La SCPI Eden représente une opportunité particulièrement intéressante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier à l'échelle européenne, avec des résultats 2025 qui dépassent les attentes.
Points forts
- Taux de distribution de 8% en 2025, bien au-dessus de l'objectif cible de 6,5%
- 0% de frais de souscription : économie substantielle par rapport aux SCPI traditionnelles
- TOF de 100% et WALT de 10,07 ans : portefeuille solide avec locataires premium
- Collecte dynamique : 33,9 M€ en 2025, confiance des distributeurs
- Accessibilité exceptionnelle : dès 1 000€, versements programmés dès 50€
- Diversification européenne en 3 pays avec perspectives en Scandinavie
- Endettement maîtrisé : ratio dettes de seulement 8,72%
- Label ISR et Article 8 SFDR : engagement ESG fort
- Pas de prélèvements sociaux (17,2%) sur les revenus de source étrangère
- 0 part en attente de retrait : liquidité préservée
Points de vigilance
- TD 2025 de 8% non représentatif : impacté par le délai de jouissance d'une SCPI en création
- Risque de change : exposition au GBP (38,83% du patrimoine)
- Concentration sectorielle : 47,35% en bureaux au 31/12/2025
- SCPI récente : historique limité à 1 année complète
- Commission de retrait : 6% TTC si cession avant 5 ans
- Valeur de reconstitution (49,38€) inférieure au prix de souscription (50€)
Pour qui est faite la SCPI Eden ?
Eden s'adresse principalement aux investisseurs qui cherchent une diversification européenne, souhaitent un investissement accessible sans frais d'entrée, acceptent le risque de change, et ont un horizon de placement long terme (minimum 8 ans).
Intéressé par la SCPI Eden ?
Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour analyser votre situation et vous accompagner.
Contacter un conseillerConseil gratuit et sans engagement - Jusqu'à 5% de cashback - Réponse sous 24h
Avertissement Important
Si les SCPI sont dirigées vers l'acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il est généralement conseillé d'investir au moins 8 ans minimum dans une SCPI. Vous devez prendre connaissance de l'ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DIC, plaquette commerciale, bulletin périodique, rapport annuel, statuts et bulletin de souscription). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.