COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Eden est une SCPI diversifiée européenne gérée par Advenis REIM, lancée fin 2024, sans commission de souscription et labellisée ISR. Au 30 juin 2026, elle détient 9 immeubles au Royaume-Uni, en Finlande, aux Pays-Bas et en Irlande, pour 59,7 M€ de capitalisation, loués à 100 % avec un endettement de 6,19 %.
Son taux de distribution 2025 est de 8,00 %, favorisé par l'effet de lancement ; l'objectif affiché est de 6,5 % par an. La part coûte 50 €, pour une valeur de reconstitution de 49,81 €, et une commission de retrait de 6 % s'applique avant 5 ans.
Source : bulletin trimestriel n°6 d'Advenis REIM (T2 2026). Mis à jour le 7 octobre 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La SCPI Eden est la SCPI européenne diversifiée d'Advenis REIM, ouverte au public en décembre 2024 sans frais de souscription. Elle investit exclusivement hors de France, dans des actifs de 2 à 20 M€. Au 30 juin 2026, elle compte 9 immeubles dans 4 pays, 1 859 associés et 59,7 M€ de capitalisation, avec un taux d'occupation financier de 100 %. Pour la situer parmi les autres SCPI, consultez notre classement des SCPI.
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Découvrir l'offre cashbackQu'est-ce que la SCPI Eden ?
La SCPI Eden est une SCPI à capital variable de catégorie diversifiée, gérée par Advenis Investment Managers (Advenis REIM), visa AMF n° 24-28 du 26 novembre 2024. Elle investit uniquement en Europe hors de France, dans des immeubles de bureaux, de logistique, d'activité, de commerce et d'éducation, avec une taille unitaire comprise entre 2 et 20 M€.
Son modèle repose sur l'absence de commission de souscription : la totalité du montant investi est convertie en parts, au prix de 50 €. La contrepartie est une commission de retrait de 6 % TTC en cas de sortie avant 5 ans de détention, et une commission de gestion de 15 % TTI maximum des produits encaissés.
Qui est Advenis REIM ?
Advenis Investment Managers est une société de gestion agréée par l'AMF (GP 18000011), basée au 52 rue de Bassano à Paris. Elle gère également les SCPI Eurovalys, orientée bureaux en Allemagne, et Elialys, diversifiée européenne.
Quelle est l'actualité de la SCPI Eden au 2e trimestre 2026 ?
9 immeubles et une première implantation en Finlande
Au 30/06/2026, la capitalisation atteint 59,7 M€ (contre 52,2 M€ au 31/03/2026), pour 1 859 associés et 1 194 657 parts. La collecte du trimestre dépasse 7,5 M€ : 150 234 parts souscrites pour 81 parts retirées, et aucune part en attente de retrait.
Trois acquisitions portent le patrimoine de 6 à 9 immeubles, et la Finlande devient le quatrième pays de la SCPI.
Tuusula (Finlande) — 9,6 M€
Logistique | 2 937 m² | Opération de sale & leaseback avec le groupe Wulff, dans l'agglomération d'Helsinki | Durée ferme de 12 ans
Oulu (Finlande) — 6,0 M€
Locaux industriels | 2 149 m² | Loué à Eastman Chemical Company, groupe américain coté au NYSE | Durée ferme de 14 ans
Manchester (Royaume-Uni) — 5,9 M€
Commerce | 614 m² | Loué à Schuh, enseigne britannique de chaussures, dans une artère commerçante du centre-ville | Durée résiduelle moyenne des baux de 5,8 ans
Valorisation : après l'expertise de mi-année, la valeur de réalisation s'établit à 43,75 € par part et la valeur de reconstitution à 49,81 €, pour un prix de souscription de 50 €.
Distribution : le dividende brut du 2e trimestre est de 1,00 € par part, dont 0,89 € versé le 31/07/2026 et 0,11 € d'impôt étranger déjà supporté par la SCPI. Les dividendes deviendront mensuels à partir d'octobre 2026.
Quel est le rendement de la SCPI Eden ?
| Période | Dividende brut | Dont impôt étranger | Date de versement |
|---|---|---|---|
| Exercice 2025 | Taux de distribution de 8,00 %, performance globale annuelle de 8,00 % | ||
| T4 2025 | 1,00 € | 0,22 € | 30/01/2026 |
| T1 2026 | 1,00 € | 0,24 € | 30/04/2026 |
| T2 2026 | 1,00 € | 0,11 € | 31/07/2026 |
Sur le 1er semestre 2026, la SCPI a versé 2,00 € brut par part, soit 4 % du prix de part sur six mois (calcul CBI). Les objectifs annoncés par la société de gestion sont un taux de distribution de 6,5 % et un TRI de 7,44 % sur 10 ans, sans garantie. Les statistiques de l'ASPIM permettent de comparer ces niveaux à la moyenne du marché.
Un taux 2025 favorisé par la phase de lancement
Le taux de distribution de 8 % en 2025 a été positivement influencé par le délai de jouissance d'une SCPI en création : une partie des capitaux collectés ne percevait pas encore de dividende. Il ne constitue pas une référence pour les années suivantes ; l'objectif de long terme reste de 6,5 % brut, non garanti.
Quelle est la stratégie d'investissement de la SCPI Eden ?
Eden cible des immeubles de 2 à 20 M€, loués à des locataires engagés sur des baux longs, dans ou à proximité des grandes métropoles européennes. Au 30/06/2026, la durée ferme moyenne des baux (WALB) atteint 9,7 ans et leur durée moyenne restante (WALT) 9,96 ans.
Les locataires du portefeuille
- Pays-Bas : crèche Partou à Utrecht, entrepôt Motorcycle Storehouse à Groningen
- Royaume-Uni : bureaux loués à Maersk et St James's Place à Aberdeen, crèche Yume School à Londres, commerce loué à Schuh à Manchester
- Irlande : bureaux de coworking The Victorians à Dublin
- Finlande : plateforme logistique à Tuusula (groupe Wulff) et locaux industriels à Oulu (Eastman Chemical Company)
Le risque de change
Le Royaume-Uni représente 34,13 % du patrimoine au 30/06/2026 : les loyers et la valeur de ces actifs sont exposés aux variations de la livre sterling face à l'euro.
Où se situe le patrimoine de la SCPI Eden ?
Au 30/06/2026, la SCPI Eden détient 9 immeubles pour 22 032 m², une valeur vénale de 55,1 M€ hors droits et 9 locataires. Les répartitions ci-dessous sont exprimées en valeur vénale.
Répartition géographique au 30/06/2026
Répartition sectorielle au 30/06/2026
Source : bulletin trimestriel n°6 de la SCPI Eden, données au 30/06/2026.
Quelles sont les caractéristiques et les frais de la SCPI Eden ?
Informations générales
Valeurs de la part au 30/06/2026
Structure des frais
Patrimoine et marché des parts au 30/06/2026
Sources : bulletin trimestriel n°6 (T2 2026), note d'information et DIC de la SCPI Eden. Pour comparer les frais avec d'autres SCPI, voir le classement des SCPI.
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Peut-on acheter la SCPI Eden à crédit, en nue-propriété ou en versements programmés ?
Acquisition à crédit
Possible. En pleine propriété, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Le délai de jouissance de cinq mois est à anticiper dans le plan de financement.
Nue-propriété temporaire
Acquisition à prix décoté, sans revenu ni imposition pendant le démembrement, et reconstitution automatique de la pleine propriété au terme. La nue-propriété n'entre pas dans l'assiette IFI du nu-propriétaire (BOFiP). Les clés en vigueur figurent dans le tableau ci-dessous.
Versements programmés
À partir de 50 €, avec réinvestissement possible des dividendes. La SCPI n'est pas disponible en assurance vie.
| Durée | Nue-propriété | Usufruit | Prix d'une part en nue-propriété |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 87,50 % | 12,50 % | 43,75 € |
| 4 ans | 85,00 % | 15,00 % | 42,50 € |
| 5 ans | 80,00 % | 20,00 % | 40,00 € |
| 6 ans | 78,00 % | 22,00 % | 39,00 € |
| 7 ans | 75,00 % | 25,00 % | 37,50 € |
| 8 ans | 72,50 % | 27,50 % | 36,25 € |
| 9 ans | 70,00 % | 30,00 % | 35,00 € |
| 10 ans | 67,50 % | 32,50 % | 33,75 € |
| 11 ans | 66,00 % | 34,00 % | 33,00 € |
| 12 ans | 64,50 % | 35,50 % | 32,25 € |
| 13 ans | 64,00 % | 36,00 % | 32,00 € |
| 14 ans | 63,00 % | 37,00 % | 31,50 € |
| 15 ans | 61,50 % | 38,50 % | 30,75 € |
| 16 ans | 61,00 % | 39,00 % | 30,50 € |
| 17 ans | 60,00 % | 40,00 % | 30,00 € |
| 18 ans | 59,00 % | 41,00 % | 29,50 € |
| 19 ans | 58,00 % | 42,00 % | 29,00 € |
| 20 ans | 57,50 % | 42,50 % | 28,75 € |
Source : grille des clés de démembrement temporaire SCPI mise à jour au 10/03/2026, applicable dans la limite d'un volume de collecte. Les clés des autres SCPI figurent sur notre page clés de répartition des SCPI.
Comment sont imposés les revenus de la SCPI Eden ?
Le patrimoine étant situé entièrement hors de France, les loyers sont imposés dans le pays de situation des immeubles, puis traités en France selon les conventions fiscales applicables (crédit d'impôt ou taux effectif). Ces revenus de source étrangère ne supportent pas les prélèvements sociaux français de 17,2 %. La fiscalité étrangère supportée par la SCPI a représenté 2,03 % en 2025.
Les éventuels revenus financiers relèvent du prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026. En cas de cession, la plus-value suit le régime des plus-values immobilières, avec une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le traitement déclaratif exact dépend de votre situation.
La SCPI Eden est-elle labellisée ISR ?
Oui. Eden a obtenu le label ISR en février 2025 et relève de l'article 8 du règlement SFDR. Sa démarche « best-in-progress » vise une amélioration d'au moins 20 points de la note ESG de chaque immeuble, ou l'atteinte de la note seuil fixée par la société de gestion, autour de trois axes : l'empreinte carbone des immeubles, les mobilités douces et l'engagement des locataires.
Quels sont les risques de la SCPI Eden ?
Avertissement sur les risques
L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Ni le capital investi ni les revenus distribués ne sont garantis. Les SCPI sont des placements de long terme et peu liquides. L'AMF détaille les points à connaître avant d'investir en SCPI.
- Risque de perte en capital : la valeur de la part suit celle du patrimoine européen de la SCPI.
- Risque de liquidité : un retrait n'est servi que s'il existe des souscriptions en contrepartie.
- Risque locatif : avec 9 locataires, le départ de l'un d'eux pèse sensiblement sur les revenus.
- Risque de change : 34,13 % du patrimoine au Royaume-Uni au 30/06/2026.
- Risque lié à l'endettement : ratio de 6,19 % au 30/06/2026, dans la limite de 40 % autorisée.
- Coût d'une sortie anticipée : commission de retrait de 6 % TTC avant 5 ans de détention.
- Historique court : SCPI ouverte en décembre 2024, un seul exercice complet.
Quel avis porter sur la SCPI Eden ?
Eden se développe à un rythme régulier : 9 immeubles fin juin 2026 contre 6 trois mois plus tôt, un taux d'occupation de 100 %, des baux fermes de près de 10 ans et un endettement faible. L'entrée en Finlande réduit la part du Royaume-Uni et diversifie le portefeuille par typologie, avec l'arrivée de la logistique, de l'industriel et du commerce.
Deux points méritent d'être gardés en tête : le taux de 8 % de 2025 n'est pas un repère pour l'avenir, l'objectif étant de 6,5 %, et le prix de part est très légèrement au-dessus de la valeur de reconstitution (49,81 € pour 50 €). La pertinence de cette SCPI dépend de votre situation : elle s'apprécie au cas par cas, par exemple avec un conseiller. Notre classement des SCPI permet de la comparer à d'autres SCPI européennes.
Points favorables
- Aucune commission de souscription : la totalité du montant investi est convertie en parts
- TOF de 100 % et WALB de 9,7 ans au 30/06/2026
- Endettement limité : 6,19 %
- Diversification croissante : 4 pays et 5 typologies d'actifs
- Accessibilité : dès 1 000 €, versements programmés dès 50 €
- Pas de prélèvements sociaux français sur les revenus de source étrangère
Points de vigilance
- Taux 2025 non reproductible : objectif de 6,5 % sur la durée
- Commission de retrait de 6 % TTC avant 5 ans
- Commission de gestion de 15 % TTI, dans le haut de la fourchette du marché
- Risque de change sur 34,13 % du patrimoine
- Prix de part légèrement supérieur à la valeur de reconstitution
- Historique court et patrimoine encore concentré (9 immeubles)
Questions fréquentes sur la SCPI Eden
Quel est le rendement de la SCPI Eden ?
La SCPI Eden a affiché un taux de distribution de 8,00 % en 2025, pour une performance globale annuelle de 8,00 %. Ce niveau a été favorisé par le délai de jouissance d'une SCPI en création. Au 2e trimestre 2026, le dividende brut s'élève à 1,00 € par part, dont 0,11 € d'impôt étranger déjà supporté par la SCPI. L'objectif de taux de distribution est de 6,5 % et l'objectif de TRI à 10 ans de 7,44 %, sans garantie.
Quel est le prix d'une part de la SCPI Eden ?
Le prix de souscription est de 50 € par part, sans commission de souscription, et la valeur de retrait est également de 50 €. Au 30/06/2026, la valeur de reconstitution s'établit à 49,81 € et la valeur de réalisation à 43,75 €. Le prix de part est donc très légèrement supérieur à la valeur de reconstitution.
Quels sont les frais de la SCPI Eden ?
La SCPI Eden ne prélève aucune commission de souscription. La commission de gestion est de 15 % TTI maximum des produits locatifs et financiers, et une commission d'acquisition ou de cession de 4 % TTI maximum s'applique aux actifs. Une commission de retrait de 6 % TTC est due en cas de retrait avant 5 ans de détention.
Quel est le montant minimum pour investir dans la SCPI Eden ?
La souscription minimale est de 20 parts, soit 1 000 €. Des versements programmés sont possibles à partir de 50 €, ainsi que le réinvestissement des dividendes.
Dans quels pays investit la SCPI Eden ?
La SCPI Eden investit uniquement hors de France. Au 30/06/2026, elle détient 9 immeubles au Royaume-Uni, en Finlande, aux Pays-Bas et en Irlande. La Finlande est entrée dans le portefeuille au 2e trimestre 2026 avec deux acquisitions.
La SCPI Eden verse-t-elle un dividende mensuel ?
Les dividendes sont versés chaque trimestre jusqu'au 3e trimestre 2026. La société de gestion a annoncé le passage à un versement mensuel à compter d'octobre 2026.
Les revenus de la SCPI Eden sont-ils soumis aux prélèvements sociaux ?
Les revenus de la SCPI Eden proviennent d'immeubles situés hors de France. Ils sont imposés dans le pays de situation, puis traités en France selon les conventions fiscales applicables, et ne supportent pas les prélèvements sociaux français de 17,2 %. Les éventuels revenus financiers relèvent du prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026.
Peut-on acheter des parts de la SCPI Eden à crédit ou en nue-propriété ?
Oui. L'acquisition à crédit est possible, avec déduction des intérêts d'emprunt des revenus fonciers en pleine propriété. La souscription en nue-propriété temporaire est également ouverte : selon la grille distributeur mise à jour au 10/03/2026, la nue-propriété représente par exemple 80 % de la valeur de la part sur 5 ans et 67,5 % sur 10 ans ; pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus et n'est pas imposé sur ceux-ci. La SCPI n'est pas disponible en assurance vie.
Quels sont les risques de la SCPI Eden ?
Les principaux risques sont la perte en capital, la liquidité limitée des parts, le risque locatif et le risque de change, le Royaume-Uni représentant 34,13 % du patrimoine au 30/06/2026. L'historique de la SCPI est court, lancée fin 2024. L'indicateur de risque est de 3 sur 7 et la durée de placement recommandée de 8 ans.
Qui gère la SCPI Eden ?
La SCPI Eden est gérée par Advenis Investment Managers (Advenis REIM), société de gestion agréée par l'AMF, qui gère également les SCPI Eurovalys et Elialys.
Comment investir dans la SCPI Eden avec un conseiller ?
Avec Comment Bien Investir, un conseiller en gestion de patrimoine étudie avec vous le montant, le mode de détention et la fiscalité, vous transmet les documents réglementaires et constitue le dossier de souscription, aux mêmes conditions qu'en direct. L'accompagnement est gratuit et sans engagement, avec un cashback sur la souscription.
Comment souscrire à la SCPI Eden avec un conseiller ?
1. Étude de votre situation
Un conseiller vérifie l'adéquation de la SCPI Eden à votre patrimoine, à votre horizon et à votre fiscalité.
2. Documents réglementaires
Il vous transmet le DIC, la note d'information, les statuts et le dernier bulletin trimestriel.
3. Dossier de souscription
Le dossier est constitué avec vous via notre process de souscription, aux mêmes conditions qu'en direct.
4. Versement et jouissance
Minimum 1 000 € par virement. Les parts entrent en jouissance le 1er jour du 6e mois suivant la réception des fonds.
Documents de la SCPI Eden
La prise de connaissance du DIC et de la note d'information est obligatoire avant toute souscription.
Pour aller plus loin
Nos guides SCPI
- Investir en SCPI : le guide complet
- Classement des SCPI
- SCPI européennes : fiscalité et rendements
- Comment fonctionne une SCPI
- Démembrement et nue-propriété de SCPI
- Clés de répartition des SCPI en démembrement
- Investir en SCPI à crédit
- Valeurs de reconstitution des SCPI
- Risques d'investissement en SCPI
- Lexique des SCPI
- Cashback SCPI avec Comment Bien Investir
Autres SCPI analysées
- SCPI Elialys
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- SCPI Comète
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- SCPI Épargne Pierre Europe
Sources
- Advenis REIM, bulletin trimestriel n°6 de la SCPI Eden (T2 2026)
- Advenis REIM, note d'information de la SCPI Eden
- AMF, comprendre les SCPI
- ASPIM, statistiques du marché des SCPI
- BOFiP, IFI et démembrement de propriété
- impots.gouv.fr, conventions fiscales internationales
Avertissement
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti, pas plus que les revenus distribués. Les parts de SCPI sont des supports de placement de long terme, à acquérir dans une optique de diversification ; la durée de placement recommandée est de 8 ans minimum. Le montant qu'il est raisonnable d'investir dépend de votre patrimoine, de votre horizon et de votre acceptation des risques propres à ce placement.
Données au 30/06/2026 (bulletin trimestriel n°6), performances annuelles au 31/12/2025. Communication à caractère publicitaire, ne constituant ni une offre, ni une sollicitation, ni un conseil personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.