La SCPI Eurovalys est une SCPI 100 % Allemande. Dans le cadre d’une diversification d’actifs, elle permet donc d’accéder à des biens immobiliers autres qu’en France.
On y retrouve dans cette SCPI en quasi-totalité des bureaux. Eurovalys est donc doublement thématique.
Investir dans des biens immobiliers hors de France permet de s’ouvrir à d’autres marchés qui ont un historique et surtout des perspectives différentes. Cela permet donc de mieux mutualiser les risques et de saisir des opportunités. Les SCPI consacrent un investissement sur un horizon de placement long.
Pourquoi investir dans des biens immobiliers situés en Allemagne ?
Investir dans des biens immobiliers Allemands, c’est bénéficier de l’activité économique la plus solide d’Europe.
L’Allemagne dispose d’une configuration de marché immobilier distinct de la France.
Si l’on se plonge dans une histoire assez récente, nous pouvons distinguer deux modèles ayant perdurés assez longtemps pour y voir jusqu’à récemment de vrais différences. Côté Ouest, un système capitaliste tandis quà l’Est le communisme instaurait ses préceptes.
Cela a engendré une dichotomie importante dans l’Economies mais également des différences de prix en immobilier. Si la différence s’est bien réduite depuis, on trouve toujours des disparités entre certaines villes.
La démographie de ses grandes villes est bien différente.
Enfin, il existe un rapport à la propriété qui ne résonne pas comme en France où l’attache « à la terre », à la propriété sont plus marqués qu’en Allemagne.
Intéressons-nous à cette SCPI. Vous pouvez nous contacter en bas de page afin d’y souscrire !
N’hésitez pas à nous demander des informations complémentaires ou d’établir une étude patrimoniale.
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La SCPI Eurovalys
Type de SCPI
Bureaux
Secteur géographique
Allemagne
Tx. rendement 2022
4,57 %
Année de création
2015
Valeur d’une part
1030 €
Val. de reconstitution*
1054,94 €
Tx d’Occup. Financier
94,22 %
TRI sur 5 ans
4,20 %
* Pour lire notre article sur le sujet : la valeur de reconstitution
La stratégie de la SCPI Eurovalys de Advenis Real Estate Investment Management
La SCPI Eurovalys dispose d’une stratégie simple. Des emplacements solides dans des villes porteuses, au sein d’un pays économiquement fiable où le chômage est faible et les perspectives rassurantes.
Sa typologie est également simple puisque concentrée sur les bureaux en majorité. Nous pouvons parler ici de pure player.
Pourquoi investir dans l’immobilier Allemand ?
Les raisons sont multiples :
- Cela permet d’investir dans la première économie européenne. Il est à souligner les connexions logiques entre l’immobilier et l’économie.
- Les avantages de la convention fiscale franco-allemande : investir dans des actifs immobiliers hors de France et notamment en Allemagne permet de bénéficier d’une fiscalité sur le revenu moins confiscatoire que si les mêmes revenus provenaient directement de France (et surtout l’absence de prélèvements Sociaux (PS)),
- Un produit adapté à la clientèle institutionnelle et privée
- Une présence du groupe en Allemagne depuis plus de 10 ans.
Pourquoi investir dans la SCPI EUROVALYS ?
Elle dispose d’un bon sourcing. Sa société de gestion a depuis une dizaine d’années maintenant une très bonne connaissance du marché immobilier de ce pays.
Majoritairement constituée d’immobilier de bureaux en Allemagne, cet investissement cible des actifs dans les villes du « Big 7 » et d’autres villes porteuses :
- Munich,
- Francfort,
- Dusseldorf,
- Wolfsburg,
- Cologne ,
- Stuttgart,
- Brême,
- Gaimersheim,
- Hanovre
Comment interpréter le rendement ?
Généralement, le rendement distribué (TDVM – Taux de Distribution à la Valeur de Marché) est net de frais de gestion et brut de fiscalité. Ce n’est pas le cas ici puisqu’elle a déjà intégré la fiscalité payé par la société de gestion. Dans une SCPI dans les biens sont situés en France, la société de gestion ne paye pas d’impôt relatif aux revenus. C’est l’associé (investisseur) qui le fait. Ici les choses sont différentes puisque la société de gestion est redevable de la fiscalité sur les sociétés. Pour en savoir plus, vous trouverez des éléments plus poussés : iles SCPI Européennes, fiscalité et analyse.
Au sujet de l’ISR
Les points forts de la SCPI EUROVALYS
- Il existe une valeur de reconstitution favorable par rapport à la valeur de la part. Ainsi, cette dernière peut être considérée comme sous-cotée.
- la distribution du rendement reste relativement constante. Il y a une régularité importante du rendement. Elle est moins volatile que le marché des SCPI.
- la gestion globale : durant la période du Covid-19, cette SCPI n’a pas eu de grosses difficultés significatives dans les bureaux. Plus de problèmes pointés au niveau des commerces « non indispensables ». Il y a tout de même eu des franchises de loyers. La société de gestiob a d’ailleurs pu renégocier les baux en contrepartie.
- Capitalisation importante : la mutualisation du risque existe par la portée géographique et la multitude de locataires.
- Très beau Taux d’Occupation Financier (TOF). Le parc immobilier est donc bien occupé par des locataires.
Les contraintes
Les points à regarder sont relatifs à la conjoncture. On a vu en quelques mois l’immobilier Allemand baisser rapidement après la hausse des taux de la BCE (Banque Centrale Européenne). La SCPI a par ailleurs bien résisté. Il faut toutefois rester prudent mais des opportunités en Allemagne existe tout de même.
En période d’inflation comme nous pouvons le vivre actuellement, les rendements ont tendance à augmenter. Cela peut compenser une baisse de la valeur.
Une seconde crainte existe. Il s’agit du bureau. Depuis quelques mois, il existe des craintes relative au secteur. Cela est très hétéroclite en fonction notamment de l’emplacement. La stratégie d’Eurovalys porte réellement sur une gestion en bon père de famille. La concentration sur des actifs en coeur de ville rend le risque moins important.
La société de gestion Advenis REIM
Les secteurs géographiques – composition de la SCPI Eurovalys
Secteurs / activités
No Data Found
Zone géographique
No Data Found
Autres indicateurs de la SCPI Eurovalys de chez Advenis REIM
Souscription et valeur
Période de distribution des dividendes : trimestrielle
Prime d’émission : 230 €
Valeur :
Frais de gestion : 11,44 % TTI
Immobilier
- Nombre de biens : 32
- locataires : 178
- Baux : –
- Nombre d’associés : 14828
- Capitalisation : 1005 M€
- WALB : 5,02 mois
- WALT : 5,53 mois
- Dette et engagement : 32,46 % / max 40 %
- TOP (Taux d’Occupation Physique) : –
Taux de rendement*
- 2022 : 4,57 %*
- 2021 : 4,31 %
- 2020 : 4,50 %
- 2019 : 4,50 %
- 2018 : 4,50 %
- 2017 : 4,83 %
*4,37 % net de fiscalité étrangère
Valeur de la part
- 2022 : 1015 €
- 2021 : 1015 €
- 2020 : 1015 €
- 2019 : 1015 €
- 2018 : 1015 €
- 2017 : 1015 €
Les modes de détention de la SCPI EUROVALYS
A crédit : oui
Démembrement : oui (voir ci-après)
Versements programmés : non
Vous trouverez plus d’éléments sur cette page : le démembrement : nue-propriété et usufruit
La clé de répartition permet d’établir la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété sur les différentes périodes de démembrement.
Si vous investissez dans la nue-propriété, vous n’aurez pas les revenus distribués durant la période. En revanche, à la fin de la durée de démembrement, vous obtiendrez la valeur en Pleine Propriété. La plus-value engendrée (liée au démembrement) ne sera pas fiscalisée. Le fait d’avoir une valeur sous-cotée de la part est une indication supplémentaire positive. Pour en savoir plus : la valeur de reconstitution.
L’usufruit peut être également acquis notamment dans le cadre de la trésorerie d’entreprise. Pour en savoir plus : Investir dans l’usufruit d’une SCPI.
Le SRRI est un indicateur synthétique basé sur la volatilité qui permet de jauger le risque. Il permet de pouvoir comparer les investissements entre eux.
Règlement SFDR – informations de durabilité dans le secteur des services financiers
SCPI Eurovalys correspond à l’Article 8
Le règlement européen SFDR crée des obligations de transparence en matière de finance durable tant pour les sociétés de gestion que pour les distributeurs. Les produits financiers ayant une connotation ESG (critères Environnementaux, Sociaux et Gouvernance) sont classés en 3 typologies différentes dénommés articles:
Article 9 : fonds les plus vertueux désirant avoir un impact sur les critères environnementaux et sociaux.
Article 8 : fonds prenant en compte les critères extra financiers dans leur stratégie d’investissement pour promouvoir des valeurs environnementales ou sociales sans forcément avoir un impact direct sur ces thématiques.
Article 6 : les autres fonds sans visée de durabilité particulière.
Notre avis sur la SCPI Eurovalys de chez Advenis REIM
Eurovalys est devenu au cours de ces années (et surtout avec la baisse des rendements constatés) une SCPI de référence. De prime abord, si la distribution est correcte, elle ne se distingue pas non plus parmi les premières des classements liés au rendement distribué. Sa constance rassure, les emplacements de ses biens immobiliers également.
Par ailleurs, lorsque l’on constate son rendement net de fiscalité par rapport à la fiscalité propre des SCPI, cela permet de la consacrer dans le cadre d’une détention en pleine propriété.
C’est une bonne SCPI si vous êtes sur une tranche marginale d’Imposition au moins égale à 30 %. Vous ne payerez pas non plus de prélèvements sociaux sur les revenus perçus.
Ses atouts, comme cela peut être le cas pour Novapierre Allemagne II peuvent se résumer à l’Allemagne, à sa stabilité économique mais également à sa gestion relativement prudente.
Dans ce moment de crise, les SCPI, par leur fonctionnement et leur capacité à être minorée par rapport à la valeur d’expertise permettent une certaine flexibilité et une sécurité.
Par ailleurs, l’inflation va permettre une augmentation des rendements. Le risque serait que les locataires soient mis en difficulté. Pour le moment, les craintes sont faibles. Il y aura également des opportunités à l’achat… Nous avons vu il y a quelques mois la capacité d’Eurovalys à parlementer et négocier lorsque les locataires peuvent avoir des difficultés. Ce fut le cas lors de la période de confinements. La SCPI s’en était très bien sortie.
Eurovalys rassure par la stratégie marquée sur des villes importantes d’Allemagne.
En ce qui concerne enfin la valeur de la part, celle-ci est également tout à fait cohérente puisque sous-coté par rapport à la valeur de reconstitution.
Contactez-nous afin d’avoir une proposition et les Taux de Rendement Interne (TRI) concernant le démembrement.
Documents de la SCPI Eurovalys de Advenis
Les informations techniques
L’ISR – ESG
Documents commerciaux
Bulletins périodiques :
Pour souscrire dans la SCPI Eurovalys,
complétez le bordereau ci-après ou contactez-nous par téléphone au 01 87 42 16 27
AVERTISSEMENT : Si les SCPI sont dirigées vers l’acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n’est pas garanti. C’est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Il est également important de vérifier si cela correspond à vos objectifs d’investissements et enfin votre profil de risque. L’horizon de placement est également un élément à vérifier.
Il est généralement conseiller d’investir 7 à 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d’actif.
Vous devez également prendre connaissance de l’ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique (trimestriel ou semestriel), rapport annuel, statut et bulletin de souscription.