SCPI Eurovalys, avis, analyse, fiscalité, souscription

La SCPI Eurovalys est une SCPI 100 % Allemande. Dans un choix de diversification, 

Eurovalys est une SCPI qui investi dans des actifs immobilier Allemand. On y retrouve en quasi totalité des bureaux. 

Investir dans des biens immobiliers hors de France permet de s’ouvrir à d’autres marchés qui ont un historique et surtout des perspectives différentes. Cela permet donc de mieux mutualiser les risques et de saisir des opportunités.

Pourquoi investir dans des biens immobiliers situés en Allemagne ?

Investir dans des biens immobiliers Allemands, c’est bénéficier de l’activité économique la plus solide d’Europe. L’Allemagne dispose d’une configuration de marché différente de la France en ce qui concerne l’immobilier. Son histoire finalement encore assez récente a vu un système bicéphale exister, sans corrélation réels. Synthétiquement, nous avons évidemment vu d’un côté l’ouest et le système capitalisme exister et à l’est le communisme instaurer ses préceptes. Cela a engendré des dichotomie important dans leur économie respective mais également des différences de prix en immobilier. Si la différence s’est bien réduite, on trouve toujours des disparités entre certaines villes.

L’Allemagne a également une configuration qui lui est propre par la démographie de ses grandes villes. 

Enfin, c’est le rapport à la propriété ne résonne pas comme en France, qui a depuis ce rapport à la terre, au tangible, à la propriété beaucoup plus marqué qu’en Allemagne.

Intéressons-nous à cette SCPI. Demandez-nous d’y souscrire en bas de page !

N’hésitez pas à nous demander des informations complémentaires ou d’établir une étude patrimoniale. 

Vous trouverez les chiffres relatifs à la SCPI plus bas ainsi que les documents réglementaires de la SCPI par Atland Voisin (le gestionnaire). Ces éléments sont renouvelés régulièrement. Ces éléments ne sont pas contractuels. 

En ce moment, nous vous remboursons jusqu'à 3 % sur vos investissements dans des parts de SCPI !*

La SCPI Eurovalys

au 30 Juin 2022

Type de SCPI

Bureaux

Secteur géographique

Allemagne

Tx de rendement en 2021

4,31 %

Année de création

2015

Valeur d’une part 

1030 €

Valeur de reconstitution*

1105,13 €

Tx d’Occup. Financier

 94,98 %

TRI sur 5 ans

 4,23 %

* Pour lire notre article sur le sujet : la valeur de reconstitution 

Pour aller sur le site de la société de gestion Advenis REIM.

 

La stratégie de la SCPI Eurovalys de Advenis Real Estate Investment Management 

La SCPI Eurovalys dispose d’une stratégie simple de compréhension. Des emplacements solides dans des villes porteuses, dans un pays économiquement fiable où le chômage est faible et les perspectives rassurantes. Sa typologie est également simple puisque concentré dans le bureau. 

Pourquoi investir dans l’immobilier Allemand ? 

Les raisons sont multiples : 

  • cela permet d’investir dans la première économie européenne. Il est à souligner les connexions logiques entre l’immobilier et l’économie. 
  • Les avantages de la convention fiscale franco-allemande : investir dans des actifs immobiliers hors de France et notamment en Allemagne permet de bénéficier d’une fiscalité sur le revenu moins confiscatoire que si les mêmes revenus provenaient directement de France… 
  • Un produit adapté à la clientèle institutionnelle et privée
  • Une présence du groupe en Allemagne depuis plus de 10 ans

Pourquoi investir dans la SCPI EUROVALYS ? 

Elle dispose d’un bon travail de sourcing. Sa société de gestion a depuis une dizaine d’années maintenant une très bonne connaissance d u marché immobilier de ce pays. 

Majoritairement constituée d’immobilier de bureaux en Allemagne Investissements ciblés dans les villes du Big 7  et d’autres villes porteuses :

  • Munich,
  • Francfort,
  • Dusseldorf,
  • Wolfsburg,
  • Cologne ,
  • Stuttgart,
  • Brême,
  • Gaimersheim,
  • Hanovre

Comment interpréter le rendement ?

Généralement, le rendement distribué (TDVM – Taux de Distribution à la Valeur de Marché) est net de frais de gestion et brut de fiscalité. Ce n’est pas le cas ici puisqu’elle a déjà intégré la fiscalité payé par la société de gestion. Dans une SCPI dans les biens sont situés en France, la société de gestion ne paye pas d’impôt relatif aux revenus. C’est l’associé (investisseur) qui le fait. Ici les choses sont différentes puisque la société de gestion est redevable de la fiscalité sur les sociétés. Ensuite, l’associé devra l’impôt forfaitaire suivant :

Au sujet de l’ISR

Advenis fait en sorte que la SCPI Eurovalys obtienne le label ISR (Investissement Socialement Responsable). C’est pour cela qu’elle se focalise sur les items ESG (critères Environnementaux, sociaux et de Gouvernance).

Les points forts de la SCPI EUROVALYS 

Pour synthétiser : 

  • La valeur de reconstitution par rapport à la valeur de la part. Ainsi, la valeur de la part peut être considéré comme sous-cotée. 
  • la distribution du rendement en 2020 ainsi que précédemment. Il y a une régularité importante du rendement. Elle est bien moins volatile que le marché des SCPI. 
  • la gestion globale : durant la période du Covid-19, cette SCPI n’a pas eu de grosses difficultés significatives dans les bureaux. Plus de problèmes pointés au niveau des commerces « non indispensables ». Il y a tout de même eu des franchises de loyers que vous retrouverez plus haut. Ils ont d’ailleurs pu renégocier les baux en contrepartie. 
  • Capitalisation importante : la mutualisation du risque existe par la portée géographique et la multitude de locataires. 
  • Très beau Taux d’Occupation Financier (TOF). Le parc immobilier est donc bien occupé par des locataires. 

Les contraintes 

Difficile de trouver des points vraiment négatifs propres à la SCPI. Il faut évidemment observer les répercutions de la crise de la Covid-19 et les changements que cela a et va engendrer. Différentes stratégies ont été imaginés pour amortir la perte potentiel de rendement durant la période de confinement. Il faut bien évidemment considérer, comme nous l’évoquions juste au dessus le Taux d’Occupation Financier – TOF (et physique) ainsi que les franchises de loyer. 

Au sujet du bureau au sein de la SCPI, la stratégie employée fut de de renégocier les baux pour les sociétés ayant des difficultés durant la période de confinement. Il n’y a pas eu de véritable impacte. La difficulté fut plus de gérer les commerces qui ont dû fermer durant la période antérieure. 

La société de gestion ADVENIS REIM 

Advenis REIM développe et gère une gamme de 10 SCPI fiscales et de rendement orientées sur l’investissement immobilier européen et destinées à une clientèle privée et institutionnelle.
Voici les chiffres principaux concernant cette SCPI en 2021 : 
 
– 791 millions d’euros de capitalisation globale, 
– 72 immeubles gérés, 
– 12 223 associés. 
 

Les secteurs géographiques – composition de la SCPI Eurovalys (au 30 Juin 2022)

Secteurs / activités

Zone géographique

Les performances et valorisation de la SCPI EUROVALYS de ADVENIS REIM

Taux de distribution

2021 : 4,31 %

2020 : 4,50 %

2019 : 4,50 %

2018 : 4,50 %

2017 : 4,83 %

Valeur de la part 

2021 : 1015 €

2020 : 1015 €

2019 : 1015 €

2018 : 1015 €

2017 : 1015 €

Autres indicateurs de la SCPI Eurovalys de chez Advenis REIM au 30 Juin 2022

Souscription et valeur

Minimum de souscription :  1 part soit 1015  €
Valeur nominale : 800 €
Prime d’émission : 215 €
Délai de jouissance : 1 er jour du 6ème mois suivant la date de souscription
Impôt sur le Fortune Immobilière (IFI) :
résident : 806 €
Démembrement possible : oui
Période de distribution des dividendes : trimestrielle
Versement programmé possible : Non
Valeur de réalisation : 856,39 €
Report à nouveau :
Valeur de retrait : 899,29  €
 
Commission de souscription :  11,4 % TTI
– Frais de gestion :  12 % TTC

Immobilier

Nombre de biens : 32
locataires : 168
Nombre d’associés : 11028

Capitalisation : 866 Millions d’€
Durée résiduelle moyenne des baux jusqu’aux fins des baux :  –
Endettement : 122 M
WALT : 5,82
WALB : 5,33
 
 
 

Les modes de détention de la SCPI EUROVALYS

A crédit : oui

Démembrement : oui (voir ci-après)

Versements programmés : non

Vous trouverez plus d’éléments sur cette page : le démembrement : nue-propriété et usufruit

La clé de répartition permet d’établir la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété sur les différentes périodes de démembrement. 

Si vous investissez dans la nue-propriété, vous n’aurez pas les revenus distribués durant la période. En revanche, à la fin de la durée de démembrement, vous obtiendrez la valeur en Pleine Propriété. La plus-value engendrée (liée au démembrement) ne sera pas fiscalisée. Le fait d’avoir une valeur sous-cotée de la part est une indication supplémentaire positive. Pour en savoir plus : la valeur de reconstitution.

L’usufruit peut être également acquis notamment dans le cadre de la trésorerie d’entreprise. Pour en savoir plus : Investir dans l’usufruit d’une SCPI.

 

Indicateur de risque
3/7

Le SRRI est un indicateur synthétique basé sur la volatilité qui permet de jauger le risque. Il permet de pouvoir comparer les investissements entre eux.

Notre avis sur la SCPI Eurovalys de chez Advenis REIM

C’est devenu au cours de ces années (et surtout avec la baisse des rendements constatés) une SCPI référence. De prime abord, si la distribution est correcte, elle ne se distingue pas non plus parmi les premières du classement. Sa constance rassure, les emplacements de ses biens immobiliers également. 

En revanche, lorsque l’on constate son rendement net de fiscalité par rapport à la fiscalité propre des SCPI, cela permet de la consacrer dans le cadre d’une détention en pleine propriété. C’est une bonne SCPI si vous êtes sur une tranche marginale d’Imposition au moins égale à 30 %. Vous ne payerez pas non plus de prélèvements sociaux sur les revenus perçus.

Cette SCPI rassure par la stratégie marquée sur des villes importantes d’Allemagne.

En ce qui concerne enfin la valeur de la part, celle-ci est également tout à fait cohérente puisque sous-coté par rapport à la valeur de reconstitution.    

Contactez-nous afin d’avoir une proposition et les Taux de Rendement Interne (TRI) concernant le démembrement. 

Pour souscrire dans la SCPI Eurovalys,
complétez le bordereau ci-après ou contactez-nous par téléphone au 01 87 42 16 27

AVERTISSEMENT : Si les SCPI sont dirigés vers l’acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n’est pas garanti. C’est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Il est également important de vérifier si cela correspond à vos objectifs d’investissements et enfin votre profil de risque. L’horizon de placement est également un élément à vérifier. 

Il est généralement conseiller d’investir 7 à 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d’actif.  

Vous devez également prendre connaissance de l’ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique (trimestriel ou semestriel), rapport annuel, statut et bulletin de souscription. 

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