SCPI Eurovalys, avis, analyse, souscription

La SCPI Eurovalys est une SCPI 100 % Allemande. Elle permet donc d’accéder à des biens immobiliers autres qu’en France et diversifier géographiquement ses actifs.

On y retrouve dans cette SCPI en quasi-totalité des bureaux. Eurovalys est donc doublement thématique. 

Investir dans des biens immobiliers hors de France permet de s’ouvrir à d’autres marchés qui ont un contexte et surtout des perspectives différentes. Cela permet donc de mieux mutualiser les risques et de saisir des opportunités. Les SCPI consacrent un investissement sur un horizon de placement long.

Pourquoi investir dans des biens immobiliers situés en Allemagne ?

Investir dans des biens immobiliers Allemands, c’est bénéficier de l’activité économique la plus solide d’Europe. 

L’Allemagne dispose d’une configuration de marché immobilier différent et assez décorrélé du marché Français.

Historiquement, nous pouvons distinguer deux systèmes Ouest et Est ayant eu des répercutions différentes.

Cela a engendré une dichotomie importante dans l’Economie mais également des différences de prix en immobilier. Si la différence s’est bien réduite depuis, on trouve des disparités entre certaines villes.

Il existe également un rapport à la propriété qui ne résonne pas comme en France où l’attachement « à la terre », à la propriété sont plus marqués qu’en Allemagne.

Intéressons-nous à cette SCPI. Vous pouvez nous contacter en bas de page afin d’y souscrire !

N’hésitez pas à nous demander des informations complémentaires ou d’établir une étude patrimoniale. 

En ce moment, nous vous remboursons jusqu'à 3 % sur vos investissements dans des parts de SCPI*

SCPI EUROPEENNE – Label ISR

La SCPI Eurovalys

Type de SCPI

Bureaux

Zone géo.

Allemagne

Rendement 2023

4,57%

Création

2015

Entreprise10
Autres indicateurs importants

Valeur d’une part 

960 €

Val. reconstitution

970,34 €*

TOF**

92,52 %

TRI sur 5 ans

4,20 %

* Pour lire notre article sur le sujet : la valeur de reconstitution ** Taux d’Occupation Financier*

La stratégie de la SCPI Eurovalys de Advenis Real Estate Investment Management 

La SCPI Eurovalys dispose d’une stratégie simple. Des emplacements solides dans des villes porteuses, au sein d’un pays économiquement fiable où le chômage est faible et les perspectives rassurantes. 

Sa typologie est également simple puisque concentrée sur les bureaux en majorité. Nous pouvons parler ici de pure player.  

Pourquoi investir dans l’immobilier Allemand ? 

Les raisons sont multiples : 

  • Cela permet d’investir dans la première économie européenne. Il est à souligner les connexions logiques entre l’immobilier et l’économie. 
  • Les avantages de la convention fiscale franco-allemande : investir dans des actifs immobiliers hors de France et notamment en Allemagne permet de bénéficier d’une fiscalité sur le revenu moins confiscatoire que si les mêmes revenus provenaient directement de France (et surtout l’absence de prélèvements Sociaux (PS)), 
  • Un produit adapté à la clientèle institutionnelle et privée
  • Une présence du groupe en Allemagne depuis plus de 10 ans.

Pourquoi investir dans la SCPI Eurovalys ? 

Elle dispose d’un bon sourcing. Sa société de gestion a depuis une dizaine d’années maintenant une très bonne connaissance du marché immobilier de ce pays. 

Majoritairement constituée d’immobilier de bureaux en Allemagne, cet investissement cible des actifs dans les villes du « Big 7 »  et d’autres villes porteuses :

  • Munich,
  • Francfort,
  • Dusseldorf,
  • Wolfsburg,
  • Cologne ,
  • Stuttgart,
  • Brême,
  • Gaimersheim,
  • Hanovre

Comment interpréter le rendement ?

Généralement, le rendement distribué (TDVM – Taux de Distribution à la Valeur de Marché) est net de frais de gestion et brut de fiscalité. Ce n’est pas le cas ici puisqu’elle a déjà intégré la fiscalité payé par la société de gestion. Dans une SCPI dans les biens sont situés en France, la société de gestion ne paye pas d’impôt relatif aux revenus. C’est l’associé (investisseur) qui le fait. Ici les choses sont différentes puisque la société de gestion est redevable de la fiscalité sur les sociétés. Pour en savoir plus, vous trouverez des éléments plus poussés : iles SCPI Européennes, fiscalité et analyse.

Au sujet de l’ISR

Advenis fait dispose du label ISR (Investissement Socialement Responsable). C’est pour cela qu’elle se focalise sur les items ESG (critères Environnementaux, sociaux et de Gouvernance).
 

Les points forts de la SCPI Eurovalys 

  • Il existe une valeur de reconstitution favorable par rapport à la valeur de la part. Ainsi, cette dernière peut être considérée comme sous-cotée. 
  • la distribution du rendement reste relativement constante. Il y a une régularité importante du rendement. Elle est moins volatile que le marché des SCPI. 
  • la gestion globale : durant la période du Covid-19, cette SCPI n’a pas eu de grosses difficultés significatives dans les bureaux. Plus de problèmes pointés au niveau des commerces « non indispensables ». Il y a tout de même eu des franchises de loyers. La société de gestiob a d’ailleurs pu renégocier les baux en contrepartie. 
  • Capitalisation importante : la mutualisation du risque existe par la portée géographique et la multitude de locataires. 
  • Très beau Taux d’Occupation Financier (TOF). Le parc immobilier est donc bien occupé par des locataires. 

Les contraintes 

Les points à regarder sont relatifs à la conjoncture. On a vu en quelques mois l’immobilier Allemand baisser rapidement après la hausse des taux de la BCE (Banque Centrale Européenne). La SCPI a par ailleurs bien résisté. Il faut toutefois rester prudent mais des opportunités en Allemagne existe tout de même. 

En période d’inflation comme nous pouvons le vivre actuellement, les rendements ont tendance à augmenter. Cela peut compenser une baisse de la valeur. 

Une seconde crainte existe. Il s’agit du bureau. Depuis quelques mois, il existe des craintes relative au secteur. Cela est très hétéroclite en fonction notamment de l’emplacement. La stratégie d’Eurovalys porte réellement sur une gestion en bon père de famille. La concentration sur des actifs en coeur de ville rend le risque moins important. 

La société de gestion Advenis REIM 

Advenis REIM développe et gère une gamme de 10 SCPI fiscales et de rendement orientées sur l’investissement immobilier européen et destinées à une clientèle privée et institutionnelle.
 
Voici les chiffres principaux concernant cette SCPI en 2023 : 
 
2 milliards d’euros de capitalisation globale, 
2500 sites gérés en France et en Allemagne, 
40 000 clients et institutionnels. 
 
Pour aller sur le site de la société de gestion Advenis REIM.

Composition de la SCPI Eurovalys

Secteurs / activités

No Data Found

Zone géographique

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Autres indicateurs de la SCPI Eurovalys de chez Advenis REIM

Valeurs

Minimum de souscription : 5 parts soit 4800 ( au lieu de 5150 € auparavant)
Délai de jouissance : 1er jour du 6 ème mois suivant la date de souscription
Impôt sur le Fortune Immobilière (IFI) :
résident : 806 €
Démembrement possible : oui
Période de distribution des dividendes : trimestrielle
Prime d’émission :  230 €
Valeur :
de réalisation : 807,10 €
nominale :  800 €
de retrait : 912,58 €
Versement programmé possible : Non
 
Commission de souscription : 12 % TTC
Frais de gestion :  11,44 % TTI

Immobilier

  • Nombre de biens : 32
  • locataires : 178
  • Baux :
  • Nombre d’associés : 14828 
  • Capitalisation : 1 111 M€
  • WALB : 5,15 mois
  • WALT : 5,53 mois
  • Dette et engagement : 32,46 % / max 40 %
  • TOP (Taux d’Occupation Physique) :
SCPI ISR (vous retrouvez des documents en bas de page). 

Taux de rendement*

  • 2023 : 4,57 %*
  • 2022 : 4,57 %*
  • 2021 : 4,31 %
  • 2020 : 4,50 %
  • 2019 : 4,50 %
  • 2018 : 4,50 %
  • 2017 : 4,83 %

*4,37 % net de fiscalité étrangère

Valeur de la part

  • 2022 : 1015 €
  • 2021 : 1015 €
  • 2020 : 1015 €
  • 2019 : 1015 €
  • 2018 : 1015 €
  • 2017 : 1015 €

Les modes de détention de la SCPI Eurovalys

A crédit : Oui

Démembrement : Oui (voir ci-après)

Versements programmés : Non

Vous trouverez plus d’éléments sur cette page : le démembrement : nue-propriété et usufruit

La clé de répartition permet d’établir la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété sur les différentes périodes de démembrement. 

Si vous investissez dans la nue-propriété, vous n’aurez pas les revenus distribués durant la période. En revanche, à la fin de la durée de démembrement, vous obtiendrez la valeur en Pleine Propriété. La plus-value engendrée (liée au démembrement) ne sera pas fiscalisée. Le fait d’avoir une valeur sous-cotée de la part est une indication supplémentaire positive. Pour en savoir plus : la valeur de reconstitution.

L’usufruit peut être également acquis notamment dans le cadre de la trésorerie d’entreprise. Pour en savoir plus : Investir dans l’usufruit d’une SCPI.

 

Indicateur de risque
3/7

Le SRRI est un indicateur synthétique basé sur la volatilité qui permet de jauger le risque. Il permet de pouvoir comparer les investissements entre eux.

Règlement SFDR – informations de durabilité dans le secteur des services financiers

SCPI Eurovalys correspond à l’Article 8

Le règlement européen SFDR crée des obligations de transparence en matière de finance durable tant pour les sociétés de gestion que pour les distributeurs. Les produits financiers ayant une connotation ESG (critères Environnementaux, Sociaux et Gouvernance) sont classés en 3 typologies différentes dénommés articles:

Article 9 : fonds les plus vertueux désirant avoir un impact sur les critères environnementaux et sociaux.
Article 8 :  fonds prenant en compte les critères extra financiers dans leur stratégie d’investissement pour promouvoir des valeurs environnementales ou sociales sans forcément avoir un impact direct sur ces thématiques.
Article 6 : les autres fonds sans visée de durabilité particulière.

Notre avis sur la SCPI Eurovalys de chez Advenis REIM

Eurovalys est devenu au cours de ces années une SCPI de référence. Si elle ne fait pas partie en ce moment des SCPI qui sidtribuent le plus, sa constance rassure, sa stratégie et les emplacements de ses biens immobiliers également. 

Il ne faut pas oublier que la fiscalité est différente et que les revenus perçus ne subissent pas les prélèvements sociaux. 

Ses atouts, comme cela peut être le cas pour Novapierre Allemagne II peuvent se résumer à l’Allemagne, à la stabilité économique de ce pays mais également à sa gestion relativement prudente.

Dans ce moment de crise, les SCPI, par leur fonctionnement et leur capacité à être minorée par rapport à la valeur d’expertise permettent une certaine flexibilité et une sécurité.

Par ailleurs, l’inflation va permettre par la suite une augmentation des rendements. Il y a des opportunités à l’achat très intéressante… Nous avons vu il y a quelques mois la capacité d’Eurovalys à parlementer et négocier lorsque les locataires peuvent avoir des difficultés. 

Eurovalys a subi la crise en Allemagne. Composée de bureaux, elle a dû baisser sa valeur de part. Cela n’a pas eu d’incidence sur la distribution de son revenu. Son rendement avec le nouveau prix de part est donc augmenté. Il y a donc une réelle oppportunité à l’achat pour une SCPI qui collecte actuellement.

Dorénavant, sa valeur de la part, celle-ci est également tout à fait cohérente puisque sous-coté par rapport à la valeur de reconstitution.    

Contactez-nous afin d’avoir une proposition et les Taux de Rendement Interne (TRI) concernant le démembrement. 

Documents de la SCPI Eurovalys de Advenis

Pour souscrire dans la SCPI Eurovalys,
complétez le bordereau ci-après ou contactez-nous par téléphone au 01 87 42 16 27

AVERTISSEMENT : Si les SCPI sont dirigées vers l’acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n’est pas garanti. C’est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Il est également important de vérifier si cela correspond à vos objectifs d’investissements et enfin votre profil de risque. L’horizon de placement est également un élément à vérifier. 

Il est généralement conseiller d’investir 7 à 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d’actif.  

Vous devez également prendre connaissance de l’ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique (trimestriel ou semestriel), rapport annuel, statut et bulletin de souscription.