COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI Eurovalys, gérée par Advenis Real Estate Investment Management, est la référence de l'investissement immobilier en Allemagne. Créée en 2015 et labellisée ISR depuis février 2022, elle offre une exposition unique au marché immobilier allemand avec un patrimoine de 36 actifs répartis sur 454 450 m² et une capitalisation de 951 M€. Avec un taux de distribution de 4,98% en 2025, un TRI 10 ans de 4,14% et un TOF de 90,10%, Eurovalys combine rendement, engagement environnemental et avantage fiscal grâce à la convention franco-allemande.
Label ISR depuis février 2022 - Renouvelé en 2025
Eurovalys est labellisée ISR depuis février 2022, avec un renouvellement obtenu en 2025. Ce label témoigne de l'engagement fort de la société de gestion en faveur d'un immobilier durable et responsable en Allemagne.
La SCPI est également classée Article 8 au sens du Règlement SFDR, confirmant son approche ESG structurée et son engagement dans la transition énergétique des actifs.
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Découvrir l'offre cashbackPrésentation de la SCPI Eurovalys
La SCPI Eurovalys, lancée en juillet 2015 par Advenis Real Estate Investment Management (anciennement Advenis REIM), est une SCPI de rendement à capital variable spécialisée dans l'immobilier d'entreprise allemand. Avec plus de 10 ans d'existence, elle s'est imposée comme la référence incontournable pour investir en Allemagne.
Cette SCPI offre aux investisseurs français une exposition unique au marché immobilier allemand, première économie européenne, avec un patrimoine diversifié de 36 actifs immobiliers répartis dans les principales villes allemandes.
Les atouts d'Eurovalys
- Référence du marché allemand : Plus de 950 M€ de capitalisation concentrée exclusivement en Allemagne
- Label ISR depuis 2022 : Engagement ESG authentique avec renouvellement du label en 2025
- Performance prouvée : TRI 10 ans de 4,14%, démontrant la résilience du patrimoine
- Patrimoine mature : 36 actifs diversifiés sur 454 450 m² avec 195 locataires
- Taux d'occupation solide : TOF de 90,10% au T4 2025
- Gestion active : Stratégie de relocation et travaux de rénovation en cours
Advenis REIM : expertise reconnue
Advenis Real Estate Investment Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF (GP 18000011) spécialisée dans la gestion de SCPI. Elle fait partie du groupe Advenis qui compte plus de 300 collaborateurs présents en France, en Allemagne et en Espagne.
Advenis REIM gère également d'autres SCPI renommées dont Pierval Santé (leader de la santé), Remake Live (commerces), et bénéficie d'une expertise reconnue sur le marché immobilier allemand grâce à ses équipes locales.
Patrimoine Immobilier et Performances
Au 31 décembre 2025, la SCPI Eurovalys dispose d'un patrimoine mature de 36 actifs immobiliers situés dans les principales villes allemandes, avec une valeur vénale totale de 1 129 M€ hors droits.
Chiffres Clés du Patrimoine (31/12/2025)
Performances et distributions
| Période | Dividende brut/part | Date de versement |
|---|---|---|
| T1 2025 | 11,57 € | 02/05/2025 |
| T2 2025 | 11,55 € | 01/08/2025 |
| T3 2025 | 11,39 € | 31/10/2025 |
| T4 2025 | 13,33 € | 30/01/2026 |
| Total 2025 | 47,84 € | Taux : 4,98% |
Performance Globale Annuelle (PGA) 2025
Le ratio de l'ASPIM obligatoire depuis octobre 2025, la Performance Globale Annuelle (PGA), combine le taux de distribution 2025 et la variation du prix de souscription. Pour Eurovalys, la PGA 2025 s'établit à 4,98%.
Calcul : Taux de distribution 2025 (4,98%) + Variation prix de part (0%) = PGA de 4,98%
Répartition du Patrimoine
Au 31 décembre 2025, le patrimoine d'Eurovalys présente une diversification géographique et sectorielle mature sur l'ensemble du territoire allemand.
Répartition Géographique (31/12/2025)
Répartition Sectorielle (31/12/2025)
Top 10 des locataires (en % de loyers)
| Rang | Locataire | % Loyers |
|---|---|---|
| 1 | EDAG Engineering | 8,02% |
| 2 | Telefonica Germany | 6,52% |
| 3 | CSA | 5,40% |
| 4 | WISAG | 4,02% |
| 5 | TK Elevator | 3,76% |
| 6 | BIMA (État Allemand) | 3,71% |
| 7 | STADA | 2,63% |
| 8 | AON | 2,52% |
| 9 | Volkswagen R GmbH | 2,40% |
| 10 | Avnet | 2,36% |
Caractéristiques Principales
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Engagement ESG & Labels
Investir en Nue-Propriété Eurovalys
La SCPI Eurovalys est accessible en démembrement de propriété, permettant aux investisseurs d'acquérir la nue-propriété ou l'usufruit des parts selon leur stratégie patrimoniale et fiscale.
Valeur de reconstitution
La SCPI Eurovalys présente une valeur de reconstitution prévisionnelle de 961,23€* au 31/12/2025, légèrement supérieure au prix de souscription de 960€.
Calcul : Prix de part 960€ vs Valeur de reconstitution 961,23€* = +0,13% de potentiel.
* Sous réserve de la validation du Commissaire aux comptes et de l'assemblée générale.
Le démembrement : comment ça marche ?
Le démembrement permet de séparer la propriété d'une part de SCPI en deux droits distincts :
- La nue-propriété : Vous devenez propriétaire des parts sans percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. À l'issue de la période, vous récupérez automatiquement la pleine propriété.
- L'usufruit : Vous percevez les revenus locatifs pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire des parts.
Avantages de la nue-propriété
- Prix d'acquisition réduit : Investissement à prix décoté selon la durée de démembrement
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Exclusion de l'IFI pendant la période de démembrement
- Plus-value de reconstitution non fiscalisée lors de la réunion usufruit/nue-propriété
- Reconstitution automatique de la pleine propriété à terme
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Les Avantages de la SCPI Eurovalys
Référence du marché allemand
Plus de 950 M€ de capitalisation concentrée exclusivement en Allemagne, première économie européenne.
Label ISR depuis 2022
Engagement ESG authentique avec renouvellement du label en 2025 et classification Article 8 SFDR.
Performance prouvée
TRI 10 ans de 4,14% et taux de distribution régulier de 4,98% en 2025, démontrant la résilience du patrimoine.
Patrimoine mature
36 actifs diversifiés sur 454 450 m² dans les principales villes allemandes avec 10 ans d'historique.
Diversification géographique
Présence dans les principaux pôles économiques : Francfort (25%), Düsseldorf (17%), Cologne (16%), Munich (10%).
Locataires de qualité
195 locataires dont grandes entreprises allemandes et internationales, avec l'État allemand parmi les locataires.
Gestion active
Stratégie de relocation en cours avec travaux de rénovation pour améliorer le TOF et la valeur des actifs.
Expertise locale
Équipes Advenis présentes en Allemagne pour une gestion optimale du patrimoine et des relations locataires.
Risques liés à l'investissement en SCPI
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés
Risques spécifiques à Eurovalys
- Risque de concentration géographique : 100% du patrimoine en Allemagne
- Risque de marché allemand : Exposition aux évolutions du marché immobilier allemand
- TOF en amélioration : 90,10% nécessite une relocation active des espaces vacants
- Concentration sectorielle : 83,77% en bureaux
- Effet de levier : Ratio dettes ASPIM de 35,92%
- Risque de change marginal : Bien que en zone euro, exposition aux spécificités allemandes
- Délai de jouissance : 6 mois avant perception des premiers revenus
Notre Avis sur la SCPI Eurovalys
La SCPI Eurovalys s'impose comme la référence incontournable pour investir dans l'immobilier d'entreprise allemand. Avec plus de 10 ans d'existence et près d'1 milliard d'euros de capitalisation, elle offre une exposition unique à la première économie européenne.
Points forts
- Leader du marché allemand : 950 M€ de capitalisation, 36 actifs, référence reconnue
- Performance stable : TRI 10 ans de 4,14%, taux distribution 4,98% en 2025
- Label ISR depuis 2022 : Renouvellement en 2025, Article 8 SFDR
- Historique solide : 10 ans d'existence, track record démontré
- Patrimoine mature : 36 actifs dans les principaux pôles économiques allemands
- Diversification locative : 195 locataires dont grandes entreprises et État allemand
- Gestion active : Stratégie de relocation et travaux d'amélioration en cours
- Expertise Advenis : Présence locale en Allemagne, gestion professionnelle
- Valeur de reconstitution favorable : 961,23€* vs 960€ prix de part (+0,13%)
- Démembrement disponible : Optimisation fiscale et patrimoniale possible
Points de vigilance
- Concentration géographique : 100% Allemagne, absence de diversification géographique
- TOF en amélioration : 90,10% au T4 2025, nécessite relocation active
- Concentration sectorielle : 83,77% en bureaux
- Marché allemand : Sensible aux évolutions économiques et politiques allemandes
- Délai de jouissance : 6 mois (vs 0 mois pour certaines SCPI récentes)
- Endettement : 35,92% de ratio dettes ASPIM
Pour qui est faite Eurovalys ?
La SCPI Eurovalys s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une exposition à l'économie allemande
- Souhaitent diversifier géographiquement leur patrimoine immobilier
- Privilégient une SCPI mature avec historique
- Sont sensibles aux critères ESG et au label ISR
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 9 ans)
- Acceptent une concentration géographique sur l'Allemagne
- Valorisent la stabilité et la régularité des distributions
Notre recommandation
La SCPI Eurovalys est une excellente solution pour s'exposer au marché immobilier allemand. Son positionnement unique, son historique solide et son patrimoine mature en font la référence incontournable pour investir en Allemagne.
Avec un TRI 10 ans de 4,14% et un taux de distribution de 4,98% en 2025, Eurovalys démontre la résilience de son modèle malgré les défis du marché immobilier allemand. Le label ISR obtenu dès 2022 et renouvelé en 2025 confirme l'engagement ESG authentique de la société de gestion.
La valeur de reconstitution prévisionnelle (961,23€* au 31/12/2025 vs 960€ prix de part) reste légèrement supérieure au prix de souscription, et l'investissement en nue-propriété demeure intéressant pour les stratégies patrimoniales de long terme.
Points d'attention : La concentration géographique à 100% sur l'Allemagne et le TOF de 90,10% nécessitent une vigilance. Le délai de jouissance de 6 mois est également à prendre en compte.
Notre conseil : Eurovalys constitue une excellente brique de diversification dans un portefeuille SCPI équilibré. Nous recommandons de l'associer à des SCPI françaises ou paneuropéennes pour optimiser la diversification géographique. Une allocation de 20-30% sur Eurovalys permet de bénéficier de l'exposition allemande tout en conservant une diversification globale cohérente.
Pour les investisseurs recherchant spécifiquement l'Allemagne et acceptant la concentration géographique, Eurovalys reste la référence du marché avec son historique de 10 ans et sa gestion professionnelle par Advenis REIM.
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 9 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Attention particulière : La SCPI Eurovalys présente une concentration géographique à 100% sur l'Allemagne. Il est recommandé de diversifier votre portefeuille SCPI avec des SCPI françaises ou paneuropéennes pour optimiser le couple rendement/risque.