SCPI Eurovalys, avis, analyse, fiscalité, souscription

La stratégie de la SCPI Eurovalys de Advenis Real Estate Investment Management 

La SCPI Eurovalys dispose d’une stratégie simple. Des emplacements solides dans des villes porteuses, au sein d’un pays économiquement fiable où le chômage est faible et les perspectives rassurantes. 

Sa typologie est également simple puisque concentrée sur les bureaux en majorité. Nous pouvons parler ici de pure player.  

Pourquoi investir dans l’immobilier Allemand ? 

• Cela permet d’investir dans la première économie européenne. Il est à souligner les connexions logiques entre l’immobilier et l’économie. 
• Les avantages de la convention fiscale franco-allemande : investir dans des actifs immobiliers hors de France et notamment en Allemagne permet de bénéficier d’une fiscalité sur le revenu moins confiscatoire que si les mêmes revenus provenaient directement de France (et surtout l’absence de prélèvements Sociaux (PS)), 
• Un produit adapté à la clientèle institutionnelle et privée
• Une présence du groupe en Allemagne depuis plus de 10 ans.

Pourquoi investir dans la SCPI EUROVALYS ? 

Elle dispose d’un bon sourcing. Sa société de gestion a depuis une dizaine d’années maintenant une très bonne connaissance du marché immobilier de ce pays. 

Majoritairement constituée d’immobilier de bureaux en Allemagne, cet investissement cible des actifs dans les villes du « Big 7 »  et d’autres villes porteuses :

• Munich,
• Francfort,
• Dusseldorf,
• Wolfsburg,
• Cologne ,
• Stuttgart,
• Brême,
• Gaimersheim,
• Hanovre

Comment interpréter le rendement ?

Généralement, le rendement distribué (TDVM – Taux de Distribution à la Valeur de Marché) est net de frais de gestion et brut de fiscalité. Ce n’est pas le cas ici puisqu’elle a déjà intégré la fiscalité payé par la société de gestion. Dans une SCPI dans les biens sont situés en France, la société de gestion ne paye pas d’impôt relatif aux revenus. C’est l’associé (investisseur) qui le fait. Ici les choses sont différentes puisque la société de gestion est redevable de la fiscalité sur les sociétés. Pour en savoir plus, vous trouverez des éléments plus poussés : iles SCPI Européennes, fiscalité et analyse.

Au sujet de l’ISR

Les points forts de la SCPI EUROVALYS 

• Il existe une valeur de reconstitution favorable par rapport à la valeur de la part. Ainsi, cette dernière peut être considérée comme sous-cotée. 
• la distribution du rendement reste relativement constante. Il y a une régularité importante du rendement. Elle est moins volatile que le marché des SCPI. 
• la gestion globale : durant la période du Covid-19, cette SCPI n’a pas eu de grosses difficultés significatives dans les bureaux. Plus de problèmes pointés au niveau des commerces « non indispensables ». Il y a tout de même eu des franchises de loyers. La société de gestiob a d’ailleurs pu renégocier les baux en contrepartie. 
• Capitalisation importante : la mutualisation du risque existe par la portée géographique et la multitude de locataires. 
• Très beau Taux d’Occupation Financier (TOF). Le parc immobilier est donc bien occupé par des locataires. 

Les contraintes 

Les points à regarder sont relatifs à la conjoncture. On a vu en quelques mois l’immobilier Allemand baisser rapidement après la hausse des taux de la BCE (Banque Centrale Européenne). La SCPI a par ailleurs bien résisté. Il faut toutefois rester prudent mais des opportunités en Allemagne existe tout de même. 

En période d’inflation comme nous pouvons le vivre actuellement, les rendements ont tendance à augmenter. Cela peut compenser une baisse de la valeur. 

Une seconde crainte existe. Il s’agit du bureau. Depuis quelques mois, il existe des craintes relative au secteur. Cela est très hétéroclite en fonction notamment de l’emplacement. La stratégie d’Eurovalys porte réellement sur une gestion en bon père de famille. La concentration sur des actifs en coeur de ville rend le risque moins important. 

La société de gestion Advenis REIM