SCPI Eurovalys, avis, analyse, souscription

Par Benoît Richard, conseiller en gestion de patrimoine, conseiller en investissements financiers adhérent de l'ANACOFI-CIF n° E010271, immatriculé à l'ORIAS n° 22004462 · Mis à jour le 8 octobre 2026

La SCPI Eurovalys, gérée par Advenis REIM, investit depuis 2015 dans l'immobilier d'entreprise allemand. Le 2e trimestre 2026 est marqué par une amélioration de l'occupation, une collecte nette nulle, deux promesses de vente signées et la division de la part par 20 au 1er octobre 2026. Pour comparer Eurovalys aux autres SCPI européennes, consultez notre classement des SCPI.

Quelle est l'actualité d'Eurovalys au 2e trimestre 2026 ?

Source : bulletin trimestriel d'Eurovalys au 30/06/2026.

Qu'est-ce que la SCPI Eurovalys ?

La SCPI Eurovalys, lancée en juillet 2015 par Advenis REIM, est une SCPI de rendement à capital variable spécialisée dans l'immobilier d'entreprise allemand, principalement des bureaux dans les grandes métropoles (Francfort, Düsseldorf, Cologne, Munich). Labellisée ISR depuis février 2022 (label valable jusqu'au 22/02/2028) et classée article 8 au sens du règlement SFDR, elle compte 16 342 associés au 30 juin 2026.

Qui gère la SCPI Eurovalys ?

Advenis REIM est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF (GP-18000011), appartenant au groupe Advenis, présent en France, en Allemagne et en Espagne. Elle gère aussi la SCPI Elialys, investie en Espagne et au Portugal, et la SCPI Eden.

Quels sont les chiffres clés et le rendement d'Eurovalys ?

Source : bulletin trimestriel d'Eurovalys au 30/06/2026.

Le taux de distribution s'établit à 4,98 % en 2025, soit 47,84 € par part de 960 €, et la performance globale annuelle à 4,98 %, le prix de part n'ayant pas varié. Le TRI sur 10 ans est de 4,14 %. Pour 2026, Advenis REIM vise une distribution d'environ 45 € par part de 960 € (2,25 € par part nouvelle), objectif non garanti.

Où se situe le patrimoine d'Eurovalys ?

Le patrimoine est situé à 100 % en Allemagne, principalement à Francfort, Düsseldorf et Cologne. Au 30 juin 2026, les bureaux représentent 80,98 % de la valeur vénale et la production et l'industrie 10,55 %.

Source : bulletin trimestriel n°44 d'Eurovalys au 30/06/2026.

Quelles sont les caractéristiques et les frais d'Eurovalys ?

Source : bulletin trimestriel d'Eurovalys au 30/06/2026.

Comment sont imposés les revenus d'Eurovalys ?

Les immeubles étant situés en Allemagne, les loyers y sont imposés, avec un impôt prélevé à la source (0,27 € par part de 960 € au T2 2026). La convention fiscale franco-allemande évite la double imposition par un crédit d'impôt égal à l'impôt français, et ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux français. Ils se déclarent sur l'annexe 2047 puis sur la déclaration 2042. Les revenus financiers sont soumis au prélèvement forfaitaire unique.

Les parts entrent dans l'assiette de l'IFI pour leur fraction immobilière, sur la base d'une valeur indicative de 582,75 € par part de 960 €, soit 29,14 € par part nouvelle, sauf en nue-propriété temporaire.

Quelles sont les clés de démembrement d'Eurovalys ?

La SCPI est accessible en démembrement temporaire et à crédit. Le nu-propriétaire achète les parts avec une décote fonction de la durée, ne perçoit aucun revenu et n'est pas imposé pendant le démembrement, puis récupère la pleine propriété au terme.

Source : grille des clés de démembrement temporaire SCPI mise à jour au 10/03/2026, applicable dans la limite d'un volume de collecte. Les clés des autres SCPI figurent sur notre page clés de répartition des SCPI.

Quels sont les risques de la SCPI Eurovalys ?

• Risque de liquidité : 11 439 parts de 960 € en attente de retrait au 30/06/2026, en hausse, et collecte nette nulle
• Prix de part supérieur à la valeur de reconstitution : 960 € contre 936,08 € au 30/06/2026, soit un écart de 2,6 %
• Endettement : 35,81 %, qui amplifie les variations de valeur
• Vacance : 60 156 m² à relouer, soit 6,5 M€ de loyers potentiels par an
• Concentration : 100 % Allemagne et plus de 80 % de bureaux
• Risque de perte en capital : valeur de réalisation de 728,42 € pour un prix de 960 € (avant division)
• Délai de jouissance de six mois

Quel avis porter sur la SCPI Eurovalys ?

Eurovalys offre une exposition au marché de bureaux allemand avec plus de dix ans d'historique, un dividende stable autour de 11,30 € par trimestre et par part de 960 € et une occupation qui remonte au 2e trimestre 2026. La situation appelle toutefois de la prudence : la valeur de reconstitution est passée sous le prix de part, l'endettement dépasse 35 %, la collecte nette est nulle et la file de retraits s'allonge. Les cessions annoncées et la relocation des surfaces vacantes sont les points à suivre dans les prochains bulletins.

Eurovalys peut compléter un portefeuille diversifié de SCPI comme exposition à l'Allemagne, en complément de SCPI investies sur d'autres pays et d'autres secteurs. Sa place s'apprécie au cas par cas avec un conseiller.

Questions fréquentes sur la SCPI Eurovalys

Documents de la SCPI Eurovalys

Sources

• Advenis REIM, bulletin trimestriel n°44 d'Eurovalys au 30/06/2026
• Advenis REIM, rapport annuel 2025 d'Eurovalys
• Advenis REIM, document d'informations clés d'Eurovalys
• Advenis REIM, bulletin trimestriel d'Eurovalys au 31/03/2026
• Grille des clés de démembrement temporaire SCPI, mise à jour au 10/03/2026
• AMF, comprendre les SCPI
• ASPIM, statistiques du marché des SCPI
• impots.gouv.fr, conventions fiscales internationales
• BOFiP, IFI et parts de sociétés immobilières