SCPI : avantages et inconvénients et comment bien investir ?

La SCPI est simple, peu volatile et offre un rendement satisfaisant. C’est pour ça qu’elle occulte les autres placements « pierre-papier ».

La SCPI étant un placement à risque modéré, elle est nécessairement, dans cette période de taux bas une solution adaptée.

C’est un produit hybride qui couple la réglementation poussée des solutions financières et un sous-jacent (placement) quasi exclusivement immobilier.

Investir dans des SCPI, c’est envisager l’immobilier sous un autre angle.

Beaucoup d’attraits ont fait de cet investissement un incontournable, une « star des placements ». Nous allons voir quels sont ses nombreux avantages et également pointer les inconvénients des SCPI.

Dans une seconde partie nous verrons comment bien investir dans une SCPI, quels sont les critères à analyser ?

Pour rappel : Une SCPI est une société civile en immobilier qui va gérer un parc immobilier principalement d’entreprise. Je vous invite à reprendre notre article précédent pour connaître les caractéristiques essentielles des SCPI.

1. Les avantages et les inconvénients des SCPI

1.1 Les atouts

Les SCPI présentent de nombreux atouts. Voici les plus marquants :

La qualité du locataire

Les SCPI  permettent d’acquérir une fraction de chacun des biens d’un parc immobilier. En toute logique, il est compliqué d’acquérir seul les biens qui la composent compte tenu de la valeur vénale importante de ces derniers. Les locataires  sont très souvent de grosses sociétés.

Vous conviendrez qu’avoir pour locataire une société cotée au CAC 40 ou un hypermarché n’est pas une chose aisée financièrement, pour un particulier.

Le rendement

Le rendement est calculé sur votre prix d’entrée (la totalité de la somme placée). Les sous-jacents étant de l’immobilier, les frais d’acquisition ont la particularité d’être payé à la sortie, c’est-à-dire à la revente.

Une autre particularité de cet investissement : le rendement est perçu net de frais de gestion. C’est-à-dire, que les charges de gestion ont déjà impacté les revenus. C’est donc le gestionnaire de la SCPI qui s’acquitte de ces frais.

Pour faire une comparaison, lorsque vous investissez dans un bien en direct, le rendement est calculé sur le prix d’acquisition moins les frais afférents à l’acquisition.

Par extension, les frais d’acquisition dans ce type d’investissement sont donc plus vite amortis.

Exemple :

Pour une acquisition de 30 000 € de SCPI, le rendement sera calculé sur la totalité de la somme.

Pour un bien immobilier, le rendement serait calculé sur les 30 000 € moins les frais d’acquisition (frais de notaire etc).

La valorisation des parts de SCPI

Tous les ans, un expert va calculer la valeur de l’actif de la SCPI et le passif. Il va ensuite le soumettre au gestionnaire qui aura la possibilité de pondérer de 10 % à la hausse ou à la baisse le prix des parts sociales par rapport au prix réel.

Lorsque la valeur de la part des SCPI augmente, la distribution de revenus pour un rendement équivalent sera alors augmenté.

D’ailleurs, plus la valeur des parts augmente, plus les frais d’acquisition seront amortis rapidement.

Le risque faible des SCPI

Par nature, ce placement est immobilier, il permet donc une sécurisation de votre argent (surtout du long terme).

D’une part, vous placez votre argent dans la pierre, dans un actif qui est tangible, d’autre part, vous bénéficiez d’une récurrence dans la distribution des loyers perçus.

Enfin, la diversification des actifs engendre par ailleurs une meilleure mutualisation du « risque ». Ce principe permet de mieux appréhender la volatilité du rendement ou de la valeur même des actifs immobiliers.

Vous diluez le risque extraordinaire par une notion simple : le fait de ne pas investir dans les mêmes zones géographiques ou dans les mêmes secteurs d’activités vous permet de ne pas subir frontalement la même cause d’une baisse.

Cela permet de se protéger des risques économiques, sociales voire politiques d’une zone ou d’un secteur d’activité.

Moduler votre investissement

Vous pouvez investir dans une SCPI avec seulement quelques milliers d’Euro. Ce « ticket d’entrée » très faible pour un investissement immobilier est un des facteurs du succès des SCPI.

Le minimum d’investissement est potentiellement bien plus faible que dans l’immobilier en direct. De surcroit, vous pouvez ré-investir des sommes aussi faibles de façon régulière et ainsi vous constituer un patrimoine immobilier progressivement.

La liquidité (récupération de votre argent)

La cession est aussi simplifiée : les parts de SCPI restent en générale plus liquides qu’un bien immobilier détenu en direct.

Vous avez deux cas distincts : soit des SCPI à capital variable où le gestionnaire va vous « racheter » vos propres parts.

Soit les SCPI à capital fixe où un marché de gré à gré va vous permettre de vendre vos parts à un acquéreur.

La réglementation

Les actifs détenues par une SCPI sont des actifs immobiliers et donc tangibles. En plus d’investir dans des biens tangibles, les SCPI sont encadrées par l’AMF (autorité des marché financiers).

L’AMF qui est en quelque sorte le gendarme des marchés financiers s’assure de réglementer et contrôler les SCPI. C’est une sécurité supplémentaire pour l’investisseur.

Un investissement en SCPI est donc un investissement compréhensible et transparent.

La gestion déléguée des SCPI

Vous déléguez la gestion de votre investissement à une société de gestion et un gérant dont c’est le métier. Vous n’avez pas de frais exceptionnels comme dans l’immobilier traditionnel à payer ni de tracas propre à la location. Les frais de gestion couvrent tout.

C’est la société de gestion qui s’acquitte de la gestion locative et des tracas associés !

Les informations relatives à votre investissement en SCPI

Vous pouvez suivre régulièrement la « vie » de vos SCPI.

Des bulletins trimestriels vous délivrent les nouveautés de la SCPI, la politique d’investissement mis en œuvre et les différentes informations importantes liées à votre SCPI.

Vous recevez également le rapport annuel de l’assemblée générale.

A tout moment vous pouvez donc savoir ce que détient votre SCPI, quels sont les locataires et les différents ratios de votre SCPI.

1.2 Les contraintes liées à l’investissement en SCPI

Dans tout investissement, il y a également des contraintes ou des inconvénients. Il faut bien évidemment prendre conscience de cela et vérifier dans sa globalité si cela peut vous correspondre…

La fiscalité

C’est la principale contrainte : tout dépend de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI). Plus ce taux est important pour vous, plus la fiscalité sera forte et donc le rendement net, plus faible.

En effet, le rendement des SCPI est déclaré sous la forme des revenus fonciers. Le solde foncier va s’ajouter à vos revenus globaux.

Il y a la possibilité également de bénéficier du micro foncier si vous percevez déjà des revenus fonciers d’une opération immobilière (et que vous utilisez ce régime).

A cette fiscalité sur le revenu, il faut également rajouter les prélèvements sociaux.

Nous aborderons différentes solutions dans de prochains articles sur le sujet afin d’optimiser votre investissement.

Des mécanismes peuvent être utilisés pour minimiser l’impôt : soit en investissant à crédit (grâce à la déduction des intérêts d’emprunt), soit en se servant d’un déficit foncier…

Il existe également, comme évoqué ci-dessus et plus longuement dans un précédent article, la possibilité de diminuer la fiscalité en investissant dans des SCPI qui perçoivent une partie ou la totalité de leurs revenus à l’étranger. Selon les conventions, la fiscalité est allégée et vous ne payerez pas de prélèvements sociaux (PS).

La durée de détention

Nous l’avons déjà abordé mais ce type de placement est plus adapté sur une période longue : comme dans tout investissement immobilier, les frais inhérents à l’acquisition  sont amortis après quelques années, notamment par la revalorisation de la part et le rendement récurent calculé dès le premier euro placé.

Si la liquidité existe, un placement sur une durée de 6 à 7 ans minimum est plus qu’encouragé.

2. Comment bien investir dans des parts de SCPI ? Analyse de cette forme d’investissement

Personne ne peut avoir la certitude quant aux projections sur du long terme. Il est toutefois possible de privilégier les acteurs ou les solutions les mieux armés pour rendre votre opération plus intéressante et créatrice de valeur.

Voici donc les éléments à regarder pour sélectionner une bonne SCPI :

2.1 Le rendement

Même si celui-ci évolue dans le temps, il est toujours plus intéressant de sélectionner une SCPI ayant un bon rendement dès le départ (ou de belles perspectives si elle est plus jeune).

Il est calculé directement sur le montant de votre investissement et la distribution de revenu ne subit pas d’autres charges. Même si différents facteurs vont faire évoluer la SCPI, vous pouvez regarder l’historique des performances pour constater la régularité de ce dernier.

Il est impossible d’avoir une constance parfaite mais un rendement haut et une volatilité mesurée sur du long terme permet de se faire une idée sur la qualité de gestion.

2.2 Le Taux d’Occupation Financière (TOF)

Il s’agit des locaux occupés moins les vacances locatives par rapport au potentiel total des locaux (ramenés au montant financier).

Plus le TOF est important, plus le potentiel de la SCPI est approchée. Plus il est haut, plus vous êtes sûr de percevoir des rendements potentiellement haut.

Cela est une indication sur la qualité des locaux. C’est également un gage de bonne gestion.

2.3 Le délai de jouissance

C’est le délai qui existe entre la date de souscription et le moment où vos premiers loyers seront calculés.

C’est l’une des possibilités qu’ont trouvées les sociétés gérantes afin de ne pas diluer le rendement.

En effet, ces sociétés « subissent » leur succès. L’apport supplémentaires de nouveaux associés et donc de liquidité à placer peut s’avérer être délicat.

Le problème est le suivant : il est de plus en plus compliqué de trouver des actifs de qualité pour les sociétés de gestion. La durée pour trouver un bon investissement s’allonge.

Afin de ne pas faire subir ce laps de temps pendant lequel ces liquidités nouvelles ne rémunèrent pas puisque non investis, il a été convenu d’une durée pendant laquelle les nouveaux associés (nouveaux arrivants) ne percevront pas de revenus. Ils ne profiteront pas de ce rendement (le temps que la société de gestion acquiert le ou les biens idoines qui permettront de percevoir des loyers suffisamment importants pour ne pas faire subir de baisse à la rentabilité du placement).

2.4 La durée ferme des baux restant à courir

Il est clair que lorsqu’il s’agit d’un investissement long terme, il est par ailleurs logique d’investir dans des biens dont les baux ont la durée restante la plus longue possible.

Cela veut dire que la durée légale du bail est encore longue jusque son terme, et de ce fait, vous devriez naturellement disposer longtemps d’un locataire dans cet actif.

2.5 Le report à nouveau

Il s’agit d’une « réserve » qui pourra être distribuée si le rendement a baissé (lors de travaux ou lorsqu’il y a des vacances locatives, par exemple). Ceci permet de maintenir une récurrence des revenus sur une période longue.

C’est donc également une indication de sécurité quant à la qualité de gestion de la SCPI.

2.6 La capitalisation et l’âge de la SCPI

Cela ne fait évidemment pas tout mais pour une SCPI disposant d’une plus grosse capitalisation, tout comme dans un OPCVM, la mutualisation est meilleure.

La capitalisation permet aussi d’avoir une visibilité des changements qu’il pourrait y avoir si la SCPI collecte abondamment.

L’âge de la SCPI  permet également d’avoir un meilleur historique sur les faits antérieurs. Voir quels ont été les choix, la politique d’investissement, les SCPI pourquoi pas absorbées par celle-ci…

2.7 Les actifs qui composent la SCPI

Pour avoir une vision sur le rendement futur de la SCPI, il peut-être intéressant de vérifier quels sont les locataires ? quel est le secteur dans lequel elles évoluent ? Est-il concurrentiel ?

Plus la SCPI aura des locataires de qualité, plus sûrs seront les rendements à venir.

2.8 L’emplacement (ou la situation géographique)

Géographiquement, dans quelles zones économiques sont situés les biens de la SCPI. Quels sont les perspectives économiques, sociales voire politiques…

Il est facile d’avoir des indications sur la répartition géographique de la SCPI.

Conclusion

Il existe peu d’investissements générant un rendement net de frais de gestion aussi important par rapport au risque pris par l’investisseur.

Les informations sont simples d’accès et la réglementation purement financière, beaucoup plus rigide et transparente. C’est l’Autorité des Marchés Financiers qui est l’organe de contrôle.

C’est également un placement généralement plus liquide que l’immobilier traditionnel.

Par ailleurs, la durée de détention est la clé. En effet, plus l’horizon de placement est long, plus la revalorisation devrait être importante et permettre d’amortir les frais d’acquisition, qui je vous le rappelle, sont payés à la revente.

C’est donc un placement sécurisé qui est avant tout utilisé pour percevoir des revenus. Mais qui, couplé à un crédit peut également avoir pour objectif de capitaliser (ou en nue propriété).

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