Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est simple. Elle offre en rendement satisfaisant, peu volatile. Elle fait partie des placements dits « pierre-papier ». La SCPI étant un placement à risque modéré, elle est nécessairement, dans cette période de taux bas une solution adaptée.
C’est un produit hybride qui couple la réglementation poussée des solutions financières et un sous-jacent (placement) quasi exclusivement immobilier.
Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier, c’est envisager l’immobilier sous un autre angle.
Beaucoup d’attraits ont fait de cet investissement un incontournable, une « star des placements ».
Nous allons voir quels sont ses nombreux avantages et également pointer les inconvénients des SCPI. Dans une seconde partie nous verrons comment bien investir dans une SCPI, quels sont les critères à analyser ?
Pour rappel : Une SCPI est une société civile en immobilier qui va gérer un parc immobilier principalement d’entreprise. Je vous invite à reprendre notre article précédent pour connaître les caractéristiques essentielles des SCPI.
1. Les avantages et les inconvénients d’une Société Civile de Placement Immobilier
1.1 Les atouts des SCPI
Les SCPI présentent de nombreux atouts. Voici les plus marquants :
La qualité du locataire
Les SCPI permettent à des personnes physiques (et morales) d’acquérir une fraction de chacun des biens qui compose celles-ci. En toute logique, il est compliqué d’acquérir seul les biens détenues par la plupart des SCPI, compte tenu de la valeur vénale importante de chacun des immeubles. Les locataires sont très souvent de grosses sociétés. Ce caractère rare en fait un marché prisé et rentable. Une SCPI permet donc d’accéder à des actifs différents de ceux que vous pourriez détenir en direct.
Evidemment, la taille des actifs varient mais l’idée d’une différenciation et d’accéder à un marché immobilier lucratif autre que celui des particulier est un des points centraux.
Le rendement
Le rendement est calculé sur votre prix d’acquisition, soit le prix de la part multiplié par le nombre de parts acquises et donc sur la totalité de la somme placée. C’est une différence notable entre l’acquisition d’un bien immobilier détenu en direct et des parts de SCPI. Les frais d’acquisition sont payés par l’investisseur (associé) non pas à l’acquisition mais à la sortie, c’est-à-dire à la revente. Si vous ne revendez pas, vous ne les payez pas…
Une troisième particularité lié au rendement est qu’il est perçu net de frais de gestion. C’est-à-dire, que les charges de gestion ont déjà impacté les revenus. C’est donc le gestionnaire de la SCPI qui s’acquitte de ces frais.
Pour faire une comparaison, lorsque vous investissez dans un bien en direct, le rendement est calculé sur le prix d’acquisition moins les frais afférents à l’acquisition. Les frais d’acquisition dans ce type d’investissement sont donc plus vite amortis puisque le rendement est calculé sur votre montant investi.
Exemple
Pour une acquisition de 30 000 € de SCPI, le rendement sera calculé sur la totalité de la somme.
Pour un bien immobilier, le rendement serait calculé sur les 30 000 € moins les frais d’acquisition (frais de notaire etc).
La valorisation des parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
Tous les ans, un expert va calculer la valeur de l’actif de la SCPI et le passif. Il va ensuite le soumettre au gestionnaire qui aura la possibilité de pondérer de 10 % à la hausse ou à la baisse le prix des parts sociales par rapport au prix réel. C’est ce qu’on appelle la valeur de reconstitution et qui est un élément important pour choisir sa SCPI (en la comparant à sa valeur réelle) notamment pour voir si la valeur de la part est surévaluée ou sous-évaluée.
La logique de l’augmentation de la part est la suivante : si une SCPI augmente, la distribution de revenus pour un rendement équivalent sera alors également en hausse. D’ailleurs, plus la valeur des parts augmente, plus les frais d’acquisition seront amortis rapidement.
Le risque maîtrisé des SCPI
Par nature, ce placement est immobilier, il permet donc une sécurisation de votre argent (surtout sur du long terme) car s’appuyant sur des actifs palpables. Vous placez votre argent « dans la pierre », dans des actifs tangibles, d’autre part, vous bénéficiez d’une récurrence dans la distribution des loyers perçus car « la signature » des locataires sont plus facilement connus que des particuliers. Les baux y sont plus longs.
Enfin, la diversification des actifs engendre par ailleurs une meilleure mutualisation du « risque ». Ce principe permet de mieux appréhender la volatilité du rendement ou de la valeur même des actifs immobiliers.
Vous diluez le risque extraordinaire par une notion simple : le fait de ne pas investir dans les mêmes zones géographiques ou dans les mêmes secteurs d’activités vous permet de ne pas subir frontalement la même cause d’une baisse. Cela protège des risques économiques, sociales voire politiques d’une zone ou d’un secteur d’activité.
Le ticket d’entrée des SCPI : vous pouvez moduler le montant de votre investissement
Vous pouvez investir dans une SCPI avec seulement quelques milliers d’Euros. Ce « ticket d’entrée » très faible pour un investissement immobilier est un des facteurs du succès des SCPI. De surcroit, vous pouvez réinvestir des sommes minimes de façon régulière et ainsi vous constituer un patrimoine immobilier progressivement. Vous pouvez également diversifier vers d’autres SCPI en fonction de la période et de ses opportunités.
La liquidité (la récupération de votre argent)
La cession est aussi simplifiée : les parts de SCPI restent en générale plus liquides qu’un bien immobilier détenu en direct.
Vous avez deux cas distincts : soit des SCPI à capital variable où le gestionnaire va vous « racheter » vos propres parts.
Soit les SCPI à capital fixe où un marché de gré à gré va vous permettre de vendre vos parts à un acquéreur.
La réglementation
Les actifs détenues par une Société Civile de Placement Immobilier sont des actifs immobiliers et donc tangibles mais pour autant, les SCPI sont encadrées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). L’AMF qui est en quelque sorte le gendarme des marchés financiers s’assure de réglementer et ce véhicule d’investissement composé d’immobilier. C’est une sécurité supplémentaire pour l’investisseur puisque les règles sont plus importantes en finance.
Un investissement en SCPI est donc un investissement compréhensible et transparent.
La gestion déléguée des SCPI
Vous déléguez la gestion de votre investissement à une société de gestion et un gérant dont c’est le métier. Vous n’avez pas de frais exceptionnels comme dans l’immobilier traditionnel à payer ni de tracas propre à la location. Les frais de gestion couvrent tout.
C’est la société de gestion qui s’acquitte de la gestion locative et des tracas associés !
Les informations relatives à votre investissement en SCPI
Vous pouvez suivre régulièrement la « vie » de vos SCPI.
Des bulletins trimestriels vous délivrent les nouveautés de la SCPI, la politique d’investissement mis en œuvre et les différentes informations importantes liées à votre SCPI.
Vous recevez également le rapport annuel de l’assemblée générale.
A tout moment vous pouvez donc savoir ce que détient votre SCPI, quels sont les locataires et les différents ratios de votre SCPI.
1.2 Les contraintes liées à l’investissement en Société Civile de Placement Immobilier
Dans tout investissement, il y a également des contraintes voire de véritables inconvénients. Il faut bien évidemment prendre conscience de cela et vérifier dans sa globalité si cela peut vous correspondre…
La fiscalité
C’est la principale contrainte : tout dépend de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI). Plus ce taux est important pour vous, plus la fiscalité sera forte et donc le rendement net, plus faible.
En effet, le rendement des SCPI est déclaré sous la forme des revenus fonciers. Le solde foncier va s’ajouter à vos revenus globaux.
Il y a la possibilité également de bénéficier du micro foncier si vous percevez déjà des revenus fonciers d’une opération immobilière (et que vous utilisez ce régime).
A cette fiscalité sur le revenu, il faut également rajouter les prélèvements sociaux (17,2 % actuellement).
Des mécanismes peuvent être utilisés pour minimiser l’impôt : soit en investissant à crédit (grâce à la déduction des intérêts d’emprunt), soit en se servant d’un déficit foncier, soit en se servant de la nue-propriété…
Il existe également, comme évoqué ci-dessus et plus longuement dans un précédent article, la possibilité de diminuer la fiscalité en investissant dans des SCPI qui perçoivent une partie ou la totalité de leurs revenus à l’étranger. Selon les conventions, la fiscalité est allégée et vous ne payerez pas de prélèvements sociaux (PS).
La durée de détention d’une société Civile de Placement Immobilier
Nous l’avons déjà abordé mais ce type de placement est plus adapté à une période longue d’investissement. Nous l’avons déjà signifier mais comme dans tout investissement immobilier, les frais inhérents à l’acquisition sont amortis après quelques années, notamment par la revalorisation de la part et le rendement récurent calculé dès le premier euro placé.
Si la liquidité existe, un placement sur une durée de 6 à 7 ans minimum est plus qu’encouragé.
2. Comment bien investir dans des parts d’une Société Civile de Placement Immobilier ? Analyse de cette forme d’investissement
Personne ne peut avoir la certitude quant aux projections sur du long terme. Il est toutefois possible de privilégier les acteurs ou les solutions les mieux armés pour rendre votre opération plus intéressante et créatrice de valeur.
Voici donc les éléments à regarder pour sélectionner une bonne SCPI :
2.1 Le rendement
Même si celui-ci évolue dans le temps, il est toujours plus intéressant de sélectionner une SCPI ayant un bon rendement dès le départ (ou de belles perspectives si elle est plus jeune).
Il est calculé directement sur le montant de votre investissement et la distribution de revenu ne subit pas d’autres charges. Même si différents facteurs vont faire évoluer la SCPI, vous pouvez regarder l’historique des performances pour constater la régularité de ce dernier.
Il est impossible d’avoir une constance parfaite mais un rendement haut et une volatilité mesurée sur du long terme permet de se faire une idée sur la qualité de gestion.
2.2 Le Taux d’Occupation Financière (TOF)
Il s’agit des locaux occupés moins les vacances locatives par rapport au potentiel total des locaux (ramenés au montant financier).
Plus le TOF est important, plus le potentiel de la SCPI est approchée. Plus il est haut, plus vous êtes sûr de percevoir des rendements potentiellement haut.
Cela est une indication sur la qualité des locaux. C’est également un gage de bonne gestion.
2.3 Le délai de jouissance
C’est le délai qui existe entre la date de souscription et le moment où vos premiers loyers seront calculés.
C’est l’une des possibilités qu’ont trouvées les sociétés gérantes afin de ne pas diluer le rendement.
En effet, ces sociétés « subissent » leur succès. L’apport supplémentaires de nouveaux associés et donc de liquidité à placer peut s’avérer être délicat.
Le problème est le suivant : il est de plus en plus compliqué de trouver des actifs de qualité pour les sociétés de gestion. La durée pour trouver un bon investissement s’allonge.
Afin de ne pas faire subir ce laps de temps pendant lequel ces liquidités nouvelles ne rémunèrent pas puisque non investis, il a été convenu d’une durée pendant laquelle les nouveaux associés (nouveaux arrivants) ne percevront pas de revenus. Ils ne profiteront pas de ce rendement (le temps que la société de gestion acquiert le ou les biens idoines qui permettront de percevoir des loyers suffisamment importants pour ne pas faire subir de baisse à la rentabilité du placement).
2.4 La durée ferme des baux restant à courir
Il est clair que lorsqu’il s’agit d’un investissement long terme, il est par ailleurs logique d’investir dans des biens dont les baux ont la durée restante la plus longue possible.
Cela veut dire que la durée légale du bail est encore longue jusque son terme, et de ce fait, vous devriez naturellement disposer longtemps d’un locataire dans cet actif.
2.5 Le report à nouveau
Il s’agit d’une « réserve » qui pourra être distribuée si le rendement a baissé (lors de travaux ou lorsqu’il y a des vacances locatives, par exemple). Ceci permet de maintenir une récurrence des revenus sur une période longue.
C’est donc également une indication de sécurité quant à la qualité de gestion de la SCPI.
2.6 La capitalisation et l’âge de la SCPI
Cela ne fait évidemment pas tout mais pour une SCPI disposant d’une plus grosse capitalisation, tout comme dans un OPCVM, la mutualisation est meilleure.
La capitalisation permet aussi d’avoir une visibilité des changements qu’il pourrait y avoir si la SCPI collecte abondamment.
L’âge de la SCPI permet également d’avoir un meilleur historique sur les faits antérieurs. Voir quels ont été les choix, la politique d’investissement, les SCPI pourquoi pas absorbées par celle-ci…
2.7 Les actifs qui composent la SCPI
Pour avoir une vision sur le rendement futur de la SCPI, il peut-être intéressant de vérifier quels sont les locataires ? quel est le secteur dans lequel elles évoluent ? Est-il concurrentiel ?
Plus la SCPI aura des locataires de qualité, plus sûrs seront les rendements à venir.
2.8 L’emplacement (ou la situation géographique)
Géographiquement, dans quelles zones économiques sont situés les biens de la SCPI. Quels sont les perspectives économiques, sociales voire politiques…
Il est facile d’avoir des indications sur la répartition géographique de la SCPI.
Conclusion
Il existe peu d’investissements générant un rendement net de frais de gestion aussi important par rapport au risque pris par l’investisseur.
Les informations sont simples d’accès et la réglementation purement financière, beaucoup plus rigide et transparente. C’est l’Autorité des Marchés Financiers qui est l’organe de contrôle.
C’est également un placement généralement plus liquide que l’immobilier traditionnel.
Par ailleurs, la durée de détention est la clé. En effet, plus l’horizon de placement est long, plus la revalorisation devrait être importante et permettre d’amortir les frais d’acquisition, qui je vous le rappelle, sont payés à la revente.
Une Société Civile de Placement en Immobilier est donc un placement sécurisé, avant tout utilisé pour percevoir des revenus. Mais qui, couplé à un crédit peut également avoir pour objectif de capitaliser (ou en nue propriété).
Je vous invite à lire notre autre article qui complète bien ce texte : le guide SCPI .
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