COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI Iroko Zen : avis, rendement et analyse complète
La SCPI des usages de demain | Performance globale 2025 : 8,13% | Sans frais de souscription | 100% digitale | Label ISR
Mise à jour le 7 octobre 2026 · Données du bulletin trimestriel T2 2026 (au 30/06/2026), prix de part au 01/08/2026 et conditions au 01/09/2026
Iroko Zen est une SCPI de rendement lancée en 2020 par Iroko, sans frais de souscription, qui a distribué plus de 7% chaque année depuis sa création (7,14% en 2025). Au 30 juin 2026, elle détient 183 actifs dans 8 pays européens pour 1,605 Md€ de capitalisation, avec un taux d'occupation financier de 96,88% et 73% de loyers de source étrangère.
Le prix de part est de 205 € depuis le 1er août 2026, en décote de 4,31% sur la valeur de reconstitution. En contrepartie : une commission de gestion de 14,4% TTC, un endettement de 24,45% et une commission de 6% en cas de sortie avant 6 ans pour les parts émises depuis le 1er septembre 2026.
Source : bulletin trimestriel T2 2026 d'Iroko Zen. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La SCPI Iroko Zen, lancée en 2020 par Iroko, se positionne comme la SCPI des usages de demain. Avec un taux de distribution de 7,14% en 2025 et une Performance Globale Annuelle de 8,13%, elle accompagne les transitions démographiques et digitales tout en adoptant une vision durable. Trois évolutions sont entrées en vigueur à l'été 2026 : un prix de part porté à 205 €, un délai d'application des frais de sortie allongé à 6 ans et de nouvelles clés de démembrement plus favorables au nu-propriétaire.
Plus de 7% distribués chaque année depuis 2020
Depuis sa création, Iroko Zen a distribué 7,56% en 2020, 7,10% en 2021, 7,04% en 2022, 7,12% en 2023, 7,32% en 2024 et 7,14% en 2025. La SCPI a fêté ses 5 ans avec une Performance Globale Annuelle de 8,13%, au-dessus de son objectif cible de distribution de 5,5%.
Ces chiffres placent Iroko Zen parmi les SCPI les plus régulières de sa génération. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Chiffres au 30/06/2026 (bulletin T2 2026), prix de part au 01/08/2026.
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Découvrir l'offre cashbackQu'est-ce que la SCPI Iroko Zen ?
Pourquoi ce nom d'Iroko ?
L'iroko est un arbre africain capable de fixer le carbone dans le sol sous forme de calcaire, enrichissant ainsi la terre qui l'entoure. La métaphore illustre la philosophie d'Iroko Zen : enrichir durablement le patrimoine de ses associés tout en contribuant à l'évolution de l'immobilier d'entreprise.
Une SCPI nouvelle génération
Lancée en 2020, Iroko Zen se présente comme la SCPI des usages de demain. L'immobilier d'entreprise a profondément évolué au gré des crises récentes, notamment la crise sanitaire. Iroko Zen accompagne les transitions démographiques et digitales avec une vision durable.
La SCPI a opté pour une stratégie diversifiée tant sur les secteurs que sur les pays, en fonction des opportunités du marché. Les actifs sélectionnés sont de taille « humaine », favorisant la granularité et la mutualisation des risques. Elle figure parmi les véhicules suivis dans notre classement SCPI.
2025 : une année d'investissement record
En 2025, Iroko Zen a réalisé près de 630 M€ d'investissements, répartis sur plus de 41 acquisitions pour un rendement AEM moyen d'environ 7,80%. Ce volume illustre la capacité des équipes à déployer la collecte sans rupture de stratégie ni concentration excessive des risques.
Revalorisation de la part : une troisième hausse consécutive
Le 1er août 2026, la valeur de la part est passée de 204 € à 205 €, soit une hausse de 0,49%. Il s'agit de la troisième revalorisation consécutive du prix de part, dans une période où plusieurs SCPI ont au contraire baissé le leur.
La valeur de reconstitution s'établit à 214,24 € au 30 juin 2026 (213,94 € au 31/12/2025). Le nouveau prix de part présente ainsi une décote de 4,31% par rapport à cette valeur : la part n'est pas surévaluée à date. Ces valeurs ont été validées par l'expert AIFM indépendant de la SCPI, sur la base d'expertises portant sur 100% du patrimoine. Elles peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.
Qu'est-ce qui a changé au 1er septembre 2026 ?
Deux nouvelles conditions sont entrées en vigueur le 1er septembre 2026 sur les SCPI gérées par Iroko. Elles ne concernent que les parts nouvellement émises et n'ont aucun effet rétroactif sur les parts déjà détenues.
Frais de sortie : délai porté à 6 ans
L'Assemblée Générale Annuelle du 16 avril 2026 a approuvé l'allongement à 6 ans du délai d'application des frais de sortie, dans un objectif de stabilité du véhicule. Concrètement :
- Parts émises jusqu'au 31 août 2026 : frais de sortie de 6% TTC uniquement en cas de retrait avant 3 ans de détention
- Parts émises à compter du 1er septembre 2026 : frais de sortie de 6% TTC en cas de retrait avant 6 ans de détention
Sont concernées toutes les parts nouvellement émises, y compris celles issues d'un versement programmé ou d'un réinvestissement de dividendes. Les associés qui ne souhaitent pas poursuivre dans ces conditions peuvent annuler leurs versements programmés ou leur réinvestissement de dividendes depuis leur espace en ligne.
Démembrement : de nouvelles clés favorables au nu-propriétaire
Pour toute part émise en nue-propriété à compter du 1er septembre 2026, de nouvelles clés de répartition s'appliquent. Elles améliorent la décote obtenue par le nu-propriétaire sur l'ensemble des durées proposées, de 3 à 20 ans. Sur une durée de 10 ans, la clé s'établit désormais à 64% pour la nue-propriété et 36% pour l'usufruit.
Le détail durée par durée figure sur notre page dédiée : nue-propriété de la SCPI Iroko Zen, clé de répartition. Lors d'un investissement en nue-propriété, l'épargne est bloquée pendant toute la durée du démembrement, même si celle-ci est supérieure à la durée de placement recommandée de 10 ans.
Actualité du 2e trimestre 2026
Avec une capitalisation qui franchit 1,605 Md€, Iroko Zen a poursuivi sa trajectoire au 2e trimestre 2026 en combinant gestion locative et investissements. Le trimestre est marqué par deux nouveautés : l'ouverture d'un huitième pays, la Belgique, et la première cession du parc immobilier depuis la création de la SCPI.
Données au 30/06/2026, bulletin trimestriel T2 2026 d'Iroko Zen.
Quels dividendes ont été versés au T2 2026 ?
Sur le 2e trimestre 2026, le dividende versé par part en pleine jouissance s'élève à 3,59 € brut (dont 0,61 € d'impôt étranger prélevé à la source), soit 2,98 € net de fiscalité étrangère. La distribution mensuelle se décompose comme suit :
- Avril : 1,19 € brut / 1,00 € net (versé le 25/05/2026)
- Mai : 1,19 € brut / 1,00 € net (versé le 25/06/2026)
- Juin : 1,21 € brut / 0,98 € net (versé le 24/07/2026)
Pour rappel, le 1er trimestre 2026 avait distribué 3,53 € brut et 3,08 € net. Les versements du 3e trimestre sont prévus les 24/08, 25/09 et 26/10/2026 : ces dates sont prévisionnelles et non garanties.
6 nouvelles acquisitions dans 4 pays
Iroko Zen a réalisé 6 nouvelles acquisitions au cours du trimestre pour un volume global de 149,8 M€ hors droits, avec un taux de rendement acte en main moyen de 7,97%. Ces opérations ont concerné la France, l'Espagne, le Royaume-Uni et, pour la première fois, la Belgique.
Blois, France
Commerces · Locataires : Rituals, Franck Provost, Général d'Optique · WALB 1,97 an · Rendement AEM 8,75% · 40,17 M€ HD · Note ESG 62,3/100
Alcobendas, Espagne
Bureaux · Locataire principal : Konecta · WALB 12 ans · Rendement AEM 7,34% · 34,64 M€ HD · Note ESG 61,5/100
Molenbeek-Saint-Jean (Bruxelles), Belgique
Bureaux · Locataire : Fédération Wallonie-Bruxelles · WALB 11,1 ans · Rendement AEM 7,31% · 29,52 M€ HD · Note ESG 47,5/100
Londres, Royaume-Uni
Bureaux et commerces · Locataires principaux : Ppro Financial, Gong Cha Global · WALB 2,92 ans · Rendement AEM 7,71% · 22,6 M€ HD · Note ESG 57,3/100
Sant Cugat del Vallès, Espagne
Bureaux · Locataires principaux : Ricoh, Algoritmia, Servei Català · WALB 2,88 ans · Rendement AEM 8,53% · 19,56 M€ HD · Note ESG 65,5/100
Sierentz, France
Locaux d'activité · Locataire principal : Schneider Transports SAS · WALB 2,61 ans · Rendement AEM 7,45% · 3,30 M€ HD · Note ESG 57/100
Première cession du parc immobilier
Iroko Zen a signé la première cession de son histoire : un commerce de 1 230 m² à Barcelone, acquis en 2021 à 2,357 M€ pour un rendement acte en main de 6%. Les équipes d'asset management y ont piloté le remplacement du supermarché DIA par l'enseigne Action, qui y a inauguré son premier magasin barcelonais en novembre 2025.
Une création de valeur par l'arbitrage
- Prix d'achat 2021 : 2,357 M€
- Prix de vente 2026 : 2,644 M€
- Plus-value : 12,2%, soit 287 K€
- Logique de l'opération : le capital est réalloué vers des acquisitions plus rémunératrices, le taux moyen des acquisitions réalisées par Iroko Zen en 2026 s'établissant à 7,50%
Cet arbitrage illustre un second levier de création de valeur, complémentaire de la collecte : améliorer un actif par la gestion locative, puis le céder au bon moment. Cet actif n'est pas représentatif de l'ensemble du patrimoine et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Asset management : faits marquants du trimestre
Renouvellements et relocations
- Dunkerque (France) : nouveau bail ferme de 12 ans signé avec l'Apave sur 2 797 m², au même niveau de loyer, en contrepartie de travaux d'amélioration énergétique financés par le bailleur (CVC et GTB)
- Avignon (France) : après la liquidation judiciaire d'Easy Cash, relocation sécurisée par anticipation auprès d'Optical Center pour 6 ans ferme, avec une hausse de loyer de 42%
- Louvroil (France) : poursuite de la campagne de renouvellements du retail park avec Orchestra, Besson et Boulangerie Louise, sur près de 2 500 m²
- Brie-Comte-Robert (France) : renouvellement du bail de Distrimesure pour 9 ans ferme et mise en location de deux cellules auprès de Bati Renov Design (326 m²)
- Hellevoetsluis (Pays-Bas) : renouvellement avec Praxis portant la WALB de l'actif à 6,3 ans, contre 3,9 ans à l'acquisition en 2023
- Ballymount (Irlande) : deux renouvellements de cellules (3 et 5 ans fermes) établissant un nouveau niveau de loyer de référence sur le parc
Congés reçus et plan de relocation
Cinq congés ont été délivrés au 2e trimestre, pour lesquels des équipes locales ont été mandatées :
- Vianen (Pays-Bas) : Volkerrail, 2 598 m², effet du congé prorogé au 31/10/2027
- Pantin (France) : Infraneo, 1 893 m², effet au 31/01/2027, discussions en cours pour un réengagement sur une surface réduite
- Avignon (France) : Pro Duo, 504 m², départ en décembre 2026
- Swansea (Royaume-Uni) : One Beyond, 456 m², départ en novembre 2026
- Ballymount (Irlande) : Robert Seale Ltd, 134 m², départ intervenu en avril 2026
Ces libérations expliquent en partie la légère érosion du taux d'occupation financier sur le trimestre, à 96,88% contre 97,11% au 31/03/2026.
Ouverture de la Belgique et déploiement paneuropéen
L'acquisition de Molenbeek-Saint-Jean marque l'entrée d'Iroko Zen sur le marché belge, huitième pays du portefeuille. Elle s'inscrit dans un déploiement structuré au Royaume-Uni, en péninsule Ibérique et au Benelux, destiné à intensifier le sourcing local. Iroko a par ailleurs officialisé en 2026 le lancement d'Iroko UK à Londres, dirigé par Danny Al-Dilmi, après 27 acquisitions réalisées au Royaume-Uni en 18 mois.
ESG : label ISR confirmé et bilan carbone en baisse
En juin 2026, Iroko Zen a passé avec succès son audit de suivi du label ISR, mené par l'AFNOR sur l'ensemble du portefeuille : 100% des engagements ESG du deuxième exercice du cycle 2024-2026 ont été tenus. Les 38 actifs acquis en 2022, arrivés au terme de leur période de trois ans, sont tous classés Best-in-Class. Le référentiel est publié sur le site officiel du label ISR.
Côté empreinte carbone, l'intensité mesurée par Carbometrix s'établit à 22,6 kgCO₂e/m² en 2025, en baisse de 35% sur un an (34,8 en 2024, 44,5 en 2023). À périmètre constant, la baisse reste de l'ordre de 29%. Ces résultats s'appuient sur 1,2 M€ de travaux ESG réalisés en 2025 : gestion technique de bâtiment, pilotage énergétique et bornes de recharge, notamment à Évreux et à Vaulx-en-Velin.
Autres résolutions adoptées (AG du 16/04/2026)
Les 17 résolutions présentées ont toutes été adoptées, dont notamment :
- Dividende 2025 : 12,20 € par part
- Objectifs révisés : TRI et Performance Globale Annuelle cibles de 6% sur 10 ans, taux de distribution cible de 5,5%, durée de placement recommandée de 10 ans
- Commissaire aux comptes : non-renouvellement de BM&A et nomination de FORVIS MAZARS
- Frais : suppression des frais de dossier liés au transfert et à la mutation de parts
- Gouvernance : adaptation des règles de quorum (10% en AGO, 15% en AGE)
- Impact social : précision de la poche d'impact incluant le fonds Iroko Impact, qui représente 14,9 M€ du patrimoine
Le détail figure dans le procès-verbal de l'Assemblée Générale du 16/04/2026 et dans le rapport annuel 2025 de la SCPI. Les performances historiques d'Iroko Zen restent supérieures à ces nouveaux objectifs cibles, sans que cela préjuge des performances futures.
Caractéristiques principales
Chiffres clés (30/06/2026)
Investissement et accessibilité
Engagement ESG et labels
Quel est le rendement de la SCPI Iroko Zen ?
Depuis sa création en 2020, Iroko Zen affiche des performances stables et supérieures à 7% chaque année, au-dessus de son objectif de distribution de 5,5% par an. En 2025, la SCPI a fêté ses 5 ans avec une Performance Globale Annuelle de 8,13%. Les indicateurs suivent les définitions de l'ASPIM, l'association professionnelle des SCPI.
| Année | Taux de distribution | Prix de la part | Valeur de reconstitution |
|---|---|---|---|
| 2025 | 7,14% | 204 € | 213,94 € |
| 2024 | 7,32% | 202 € → 204 € | 214,37 € |
| 2023 | 7,12% | 200 € | 207,64 € |
| 2022 | 7,04% | 200 € | - |
| 2021 | 7,10% | 200 € | - |
| 2020 | 7,56% | 200 € | - |
Source : rapports annuels et bulletins trimestriels d'Iroko Zen. Le prix de part a été porté à 205 € le 1er août 2026 ; le taux de distribution 2026 sera connu en début d'année 2027.
Une régularité tenue dans un marché difficile
Avoir maintenu un taux supérieur à 7% sur la période 2022-2025, quand une partie du marché baissait ses distributions et ses prix de part, s'explique par :
- des acquisitions réalisées à des prix attractifs, à des rendements AEM proches de 8%
- une collecte continue permettant de saisir les opportunités au moment où les prix baissaient
- une diversification large mutualisant les risques sur 183 actifs
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Stratégie d'investissement
Une approche opportuniste maîtrisée
Iroko Zen a adopté une stratégie opportuniste avec une propension au risque maîtrisée. Les acquisitions sont réalisées selon les opportunités du marché, en restant proche du cadre fixé à l'origine. La SCPI dispose de plus de 300 M€ hors droits d'actifs sous exclusivité, à des taux de rendement acte en main compris entre 7% et 9,50%.
Critères de sélection des actifs
- Actifs de taille humaine : granularité et mutualisation des risques
- Rendement attractif : 7,97% AEM en moyenne sur les acquisitions du T2 2026
- Baux de longue durée : privilégiés pour sécuriser les revenus
- Qualité de signature : locataires solvables et reconnus
- Normes ESG : chaque bien acquis doit respecter les critères du label ISR
Secteurs d'investissement
La répartition sectorielle au 30/06/2026 est la suivante :
Commerces (36,3%)
Locaux commerciaux positionnés sur le commerce de proximité et les nouvelles attentes des consommateurs
Bureaux (31,6%)
Espaces de travail adaptés aux nouveaux usages (flex office, espaces collaboratifs)
Locaux d'activités (11,6%)
Locaux mixtes combinant activités industrielles légères, stockage et bureaux
Santé, hôtellerie et autres (10,6%)
Résidences services, EHPAD et hôtels répondant aux besoins démographiques et touristiques
Entrepôts (7,7%)
Plateformes portées par l'essor du e-commerce et la réorganisation des chaînes d'approvisionnement
Logistique (2,2%)
Actifs dédiés aux flux de marchandises
Diversification géographique
Les actifs sont répartis sur 8 pays européens au 30 juin 2026, avec 72,7% du patrimoine hors France :
- France (27,3%) : base du patrimoine
- Royaume-Uni (26,7%) : marché dynamique, désormais piloté localement par Iroko UK
- Espagne (15,6%) : bureaux et commerces, poche renforcée au T2 2026
- Pays-Bas (10,5%) : marché stable et mature
- Irlande (9,7%) : dynamisme économique
- Allemagne (7,2%) : plus grande économie européenne
- Belgique (2,2%) : nouveau marché ouvert au T2 2026 avec Bruxelles
- Italie (0,8%) : opportunités ponctuelles
Les avantages de la SCPI Iroko Zen
Pas de frais de souscription
100% du capital est converti en immobilier. Valeur de retrait égale au prix de part dès le départ, ce qui améliore le TRI. Les frais de sortie de 6% TTC ne s'appliquent qu'en cas de retrait avant 6 ans.
100% digitale
Souscription, communication et gestion en ligne, sans papier.
Performance globale 8,13%
PGA 2025 de 8,13% (distribution 7,14% + revalorisation 0,99%), au-dessus de l'objectif cible de 5,5%.
Label ISR
Label confirmé en juin 2026, avec une amélioration continue du bilan énergétique des actifs.
Distribution mensuelle
Dividendes versés tous les mois pour un flux de revenus régulier.
Création de valeur par l'arbitrage
Première cession réalisée au T2 2026 avec une plus-value de 12,2%, après remplacement du locataire.
Clés de démembrement renforcées
Clés plus favorables au nu-propriétaire sur toutes les durées, de 3 à 20 ans, depuis le 01/09/2026.
Forte collecte au T2 2026
+106 M€ de collecte nette sur le trimestre (230,7 M€ depuis janvier), investis à 7,97% AEM en moyenne.
73,02% de revenus étrangers
Cette part des loyers ne supporte pas les prélèvements sociaux français de 17,2%.
Revalorisation des parts
Prix de part passé de 200 € à 205 € depuis la création, avec trois revalorisations consécutives.
Décote sur la valeur de reconstitution
Prix de part inférieur de 4,31% à la valeur de reconstitution au 30/06/2026.
Accessible en assurance vie
Disponible dans plusieurs contrats d'assurance vie proposés par le cabinet, avec des frais parmi les plus bas du marché.
Ce que nous aimons
Les points forts
- Modèle économique sans frais d'entrée : 100% du capital investi, ce qui améliore mécaniquement le TRI
- Régularité : plus de 7% distribués chaque année depuis 2020
- Prix de part en hausse régulière : trois revalorisations consécutives, avec une décote maintenue sur la valeur de reconstitution
- Sourcing qualitatif : acquisitions proches de 8% AEM, une première cession réalisée avec plus-value
- Engagement ISR : label confirmé, intensité carbone en baisse de 35% en un an
- Forte internationalisation : 73,02% des revenus hors France au T2 2026, avantage fiscal significatif
- Souplesse de détention : direct, crédit, démembrement et assurance vie
Un avantage décisif dès le départ
L'absence de frais de souscription supprime le handicap de départ de 8 à 12% que subit un investisseur en SCPI classique. La contrepartie tient dans les frais de sortie de 6% TTC en cas de retrait avant 6 ans, qui ne pèsent pas sur l'investisseur respectant la durée de placement recommandée de 10 ans.
Ce que nous aimons moins
Points de vigilance
- Frais de gestion de 14,4% TTC maximum : supérieurs à la moyenne du marché (10 à 12% HT), contrepartie assumée de l'absence de frais de souscription
- Délai de sortie porté à 6 ans : depuis le 01/09/2026, la liquidité sans frais suppose une détention de 6 ans, contre 3 ans auparavant
- Risque de liquidité : une sortie facilitée peut entraîner des demandes de retrait importantes en cas de crise
- Endettement de 24,45% : un levier qui amplifie les performances à la hausse comme à la baisse, là où certaines SCPI récentes affichent un LTV nul
- Congés reçus au T2 2026 : cinq libérations notifiées, dont 2 598 m² à Vianen et 1 893 m² à Pantin, qui pèseront sur le taux d'occupation si la relocation prend du temps
- Objectifs revus à la baisse : l'AG d'avril 2026 a fixé un taux de distribution cible de 5,5% et une PGA cible de 6%, en dessous des niveaux servis jusqu'ici
Notre analyse : ces points sont réels mais contrebalancés par la régularité des performances depuis 2020 et la profondeur du patrimoine.
Notre avis sur la SCPI Iroko Zen
Une SCPI de nouvelle génération qui a fait ses preuves
Iroko Zen combine un modèle sans frais de souscription, une stratégie d'acquisition qualitative, un engagement ISR réel et cinq années de distribution supérieure à 7%.
Avec 183 actifs dans 8 pays et 1,6 Md€ de capitalisation, elle a désormais la taille d'une SCPI de fond de portefeuille, tout en gommant certains inconvénients des SCPI traditionnelles.
Les éléments clés du dossier
- Plus de 7% distribués chaque année depuis la création
- 630 M€ investis en 2025 : 41 acquisitions à un rendement AEM moyen de 7,80%
- PGA 2025 de 8,13% : rendement et revalorisation combinés
- 30 718 associés et 183 actifs dans 8 pays au 30/06/2026
- WALB de 7,1 ans : visibilité sur les revenus futurs
- 73,02% de revenus étrangers au T2 2026
Pour quel profil d'investisseur ?
- Les investisseurs recherchant un rendement régulier sur une SCPI au patrimoine constitué
- Ceux qui souhaitent optimiser leur TRI grâce à l'absence de frais de souscription
- Les investisseurs sensibles aux critères ESG et au label ISR
- Les stratégies en démembrement, avec des clés désormais plus favorables au nu-propriétaire
- Ceux qui veulent loger des SCPI dans un contrat d'assurance vie
À l'inverse, elle convient mal à un horizon inférieur à 6 ans, compte tenu des frais de sortie. Pour comparer avec les autres solutions du marché, consultez notre classement SCPI.
Iroko Zen ou Iroko Atlas : laquelle choisir ?
Les deux SCPI sont gérées par Iroko et partagent le même modèle sans commission de souscription. Elles ne répondent toutefois pas au même besoin : Iroko Zen est une SCPI de fond de portefeuille, mature et partiellement investie en France, tandis qu'Iroko Atlas est un véhicule de diversification jeune et exclusivement européen.
| Critère | Iroko Zen | Iroko Atlas |
|---|---|---|
| Lancement | 2020 | Septembre 2025 |
| Capitalisation | 1,605 Md€ | 166,9 M€ |
| Exposition géographique | France 27,3% + 7 pays | 100% hors France, 8 pays |
| Nombre d'actifs | 183 | 23 |
| Prix de la part | 205 € (01/08/2026) | 200 € |
| Performance 2025 | 8,13% (PGA) / 7,14% de distribution | 9,41% (PGA, exercice partiel) |
| Commission de souscription | 0% | 0% |
| Commission de sortie anticipée | 6% TTC avant 6 ans (3 ans pour les parts antérieures au 01/09/2026) | 6% TTC avant 6 ans (5 ans pour les parts antérieures au 01/09/2026) |
| Endettement (LTV) | 24,45% | 0% |
| Délai de jouissance | 1er jour du 4e mois | 1er jour du 5e mois |
| Éligible assurance vie | Oui | Non |
| Label ISR | Oui (depuis 2021) | Oui (2026) |
Sources : bulletins trimestriels T2 2026 d'Iroko Zen et d'Iroko Atlas, conditions Iroko au 01/09/2026.
Comment les articuler ?
Les deux SCPI sont complémentaires plutôt que concurrentes : Iroko Zen apporte la profondeur d'un patrimoine de 183 actifs, l'accès en assurance vie et un historique de cinq ans, Iroko Atlas une exposition intégralement européenne et un patrimoine sans dette. Pour approfondir, consultez notre page dédiée à la SCPI Iroko Atlas.
Répartition du patrimoine
La SCPI Iroko Zen vise une diversification équilibrée tant sur le plan géographique que sectoriel.
Répartition géographique (30/06/2026)
72,7% Europe hors France, 8 pays représentés
Répartition sectorielle (30/06/2026)
Diversification sur 6 typologies d'actifs
Détail du taux d'occupation financier (30/06/2026)
- Locaux occupés hors franchise : 92,28%
- Locaux occupés sous franchise : 3,80%
- Locaux vacants (revenus récurrents) : 0,80%
- Franchises et paliers de locaux occupés : 0,21%
- Locaux vacants en recherche de locataire : 2,91%
Autres points notables : 1 158 998 m² de surface, 183 actifs pour 471 locataires, un WALT de 8,5 ans et un WALB de 7,1 ans.
Modes de détention
Investissement à crédit
Iroko Zen est accessible à crédit, ce qui permet de bénéficier de l'effet de levier et de déduire les intérêts d'emprunt des revenus de la SCPI. Nous pouvons vous accompagner dans la recherche de financement.
Démembrement de propriété
Le démembrement (achat en nue-propriété ou usufruit) est possible sur des durées de 3 à 20 ans. Depuis le 1er septembre 2026, de nouvelles clés de répartition s'appliquent : sur 10 ans, 64% pour la nue-propriété et 36% pour l'usufruit.
Ce qu'apporte la nue-propriété
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Parts hors assiette IFI du nu-propriétaire pendant la période (article 968 du CGI)
- Reconstitution de la pleine propriété au terme, sans fiscalité sur cette reconstitution
- Décote à l'acquisition, renforcée par les clés en vigueur depuis le 01/09/2026
L'épargne est bloquée pendant toute la durée du démembrement, même si celle-ci est supérieure à la durée de placement recommandée de 10 ans.
Pour aller plus loin : nue-propriété de la SCPI Iroko Zen, clé de répartition et le démembrement immobilier.
Assurance vie
Iroko Zen est accessible en assurance vie dans plusieurs contrats proposés par le cabinet, notamment :
Ces contrats affichent des frais parmi les plus bas du marché. En assurance vie, les crédits d'impôt liés à la fiscalité étrangère reviennent à l'assureur et non au souscripteur. Contactez-nous pour une proposition personnalisée.
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Comment sont imposés les revenus d'Iroko Zen ?
Les revenus d'Iroko Zen se partagent entre une quote-part française et une quote-part étrangère, qui ne suivent pas le même régime. Au 2e trimestre 2026, 73,02% des loyers provenaient de l'étranger et 26,98% de France.
- Quote-part française : revenus fonciers soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%
- Quote-part étrangère : imposition dans le pays de situation des immeubles (0,61 € par part sur 3,59 € brut au T2 2026), puis élimination de la double imposition en France par crédit d'impôt ou taux effectif selon la convention ; pas de prélèvements sociaux français
Les revenus étrangers se déclarent sur le formulaire 2047, pays par pays, puis sont reportés sur la déclaration 2042, à partir de l'IFU transmis chaque année par la société de gestion. Les conventions fiscales sont consultables sur le site impots.gouv.fr.
Déduction des intérêts d'emprunt
En cas d'investissement à crédit en pleine propriété, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Le nu-propriétaire de parts de SCPI ne peut pas les déduire : ne percevant aucun revenu, il ne dispose d'aucune base d'imputation (Conseil d'État, 24 février 2017, n° 395983).
Plus-values à la revente
La plus-value éventuelle relève du régime des plus-values immobilières, avec un abattement pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Règlement SFDR : article 8
La SCPI Iroko Zen relève de l'article 8 du règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation).
Classification SFDR
- Article 9 : fonds ayant un objectif d'investissement durable
- Article 8 : fonds promouvant des caractéristiques environnementales ou sociales (c'est le cas d'Iroko Zen)
- Article 6 : les autres fonds, sans visée de durabilité particulière
Le texte du règlement (UE) 2019/2088 est disponible sur EUR-Lex.
Quels sont les risques de la SCPI Iroko Zen ?
Avertissement sur les risques
Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'AMF rappelle ces points dans son guide sur les SCPI.
- Risque de perte en capital : la valeur de la part peut diminuer en fonction de l'évolution des marchés immobiliers
- Risque de liquidité : les parts ne sont pas cotées ; leur cession peut nécessiter un délai et n'est pas garantie par la société de gestion
- Risque locatif : les revenus dépendent de l'occupation des biens et peuvent varier
- Risque de change : environ 27% du patrimoine au Royaume-Uni, exposé à la livre sterling
- Risque lié à l'endettement : avec un LTV de 24,45% au 30/06/2026, le recours au crédit amplifie les variations de valeur
- Frais de sortie anticipée : 6% TTC avant 6 ans de détention pour les parts émises depuis le 01/09/2026
Durée de placement recommandée
Cet investissement s'envisage sur 10 ans minimum, durée de placement recommandée adoptée par l'Assemblée Générale du 16 avril 2026. Elle permet de lisser les aléas des marchés immobiliers et de dépasser le délai d'application des frais de sortie.
Comment souscrire à la SCPI Iroko Zen avec un conseiller ?
La souscription à Iroko Zen est 100% digitalisée. Voici comment procéder avec Comment Bien Investir :
1. Contactez-nous
Par téléphone au 01 87 42 16 27, via notre formulaire en ligne, ou en cliquant sur "Démarrer ma souscription" pour recevoir le lien de souscription.
2. Analyse et documents réglementaires
Nous vérifions l'adéquation de la SCPI avec votre situation et vos objectifs, et vous transmettons le DIC, la note d'information et les statuts.
3. Souscription et versement
Vous complétez le dossier en ligne et effectuez votre versement par virement. Minimum : 5 000 € pour une première souscription.
Ce que vous apporte la souscription avec notre cabinet
- Accompagnement gratuit par un conseiller spécialisé en SCPI
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Documents de la SCPI Iroko Zen
Retrouvez ci-dessous la documentation de la SCPI. Il est impératif de consulter le DIC et la note d'information avant toute décision d'investissement.
Questions fréquentes sur la SCPI Iroko Zen
Quel est le rendement de la SCPI Iroko Zen ?
La SCPI Iroko Zen affiche un taux de distribution de 7,14% en 2025, avec une Performance Globale Annuelle de 8,13% incluant la revalorisation de la part de 0,99%. Depuis sa création en 2020, la distribution est restée supérieure à 7% chaque année. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Quel dividende verse la SCPI Iroko Zen chaque mois ?
Au 2e trimestre 2026, Iroko Zen a versé 3,59 € brut par part en pleine jouissance, soit 2,98 € net de fiscalité étrangère : 1,19 € brut en avril, 1,19 € en mai et 1,21 € en juin. La distribution est mensuelle et n'est pas garantie.
Y a-t-il des frais de souscription pour Iroko Zen ?
Non, Iroko Zen n'a pas de frais de souscription : 100% du capital est converti en immobilier. Une commission de 6% TTC s'applique uniquement en cas de retrait anticipé. Depuis le 1er septembre 2026, ce délai est de 6 ans pour les parts nouvellement émises, conformément à la résolution votée en Assemblée Générale le 16 avril 2026. Les parts émises avant cette date restent soumises au délai de 3 ans.
Quel est le prix d'une part Iroko Zen ?
Le prix d'une part est de 205 € depuis le 1er août 2026, après une revalorisation de 0,49%. La valeur de reconstitution s'établit à 214,24 € au 30/06/2026, soit une décote de 4,31% favorable aux associés, et la valeur de retrait est égale au prix de part. Le minimum de première souscription est de 5 000 €, puis 1 000 € ensuite et 50 € en versement programmé.
Les revenus d'Iroko Zen supportent-ils les prélèvements sociaux ?
Seulement sur la quote-part de source française. Au 2e trimestre 2026, 73,02% des loyers provenaient de l'étranger : cette part ne supporte pas les prélèvements sociaux français de 17,2%, mais une imposition dans le pays de situation des immeubles, neutralisée en France selon chaque convention fiscale. Les 26,98% de revenus français restent soumis au barème et aux prélèvements sociaux.
Quelles sont les clés de démembrement d'Iroko Zen ?
De nouvelles clés de répartition s'appliquent aux parts émises en nue-propriété depuis le 1er septembre 2026. Elles sont plus favorables au nu-propriétaire sur l'ensemble des durées proposées, de 3 à 20 ans : sur 10 ans, la nue-propriété représente 64% de la valeur de la part et l'usufruit 36%. Le détail durée par durée figure sur notre page dédiée à la clé de répartition.
Quand vais-je percevoir mes premiers dividendes ?
La distribution est mensuelle. Les parts souscrites entrent en jouissance le premier jour du 4e mois suivant la souscription : ce délai correspond au temps nécessaire pour investir le capital dans des actifs générant des loyers. La distribution n'est pas garantie et dépend du bon paiement des loyers par les locataires.
La SCPI Iroko Zen est-elle labellisée ISR ?
Oui. Le label a été confirmé en juin 2026 à l'issue de l'audit de suivi mené par l'AFNOR sur l'ensemble du portefeuille, avec 100% des engagements du deuxième exercice du cycle 2024-2026 tenus. La SCPI est classée Article 8 au sens du règlement SFDR, et 1,2 M€ de travaux ESG ont été réalisés en 2025.
Iroko Zen est-elle disponible en assurance vie ?
Oui, contrairement à sa SCPI sœur Iroko Atlas. Elle est accessible dans plusieurs contrats, dont Garance Celebea Vie, UNEP Evolution et UAF Version Absolue II. Elle peut aussi être souscrite en direct, à crédit ou en démembrement de propriété.
Iroko Zen ou Iroko Atlas : laquelle choisir ?
Les deux SCPI d'Iroko partagent le même modèle sans frais de souscription. Iroko Zen, lancée en 2020, est une SCPI de fond de portefeuille de 183 actifs, investie à 27% en France, endettée à 24,45% et accessible en assurance vie. Iroko Atlas, lancée en 2025, est une SCPI de diversification 100% hors France, sans dette et non éligible à l'assurance vie. Elles se combinent plus qu'elles ne s'opposent.
Puis-je revendre mes parts d'Iroko Zen ?
Oui, mais les parts ne sont pas cotées en bourse : le retrait suppose une contrepartie et n'est pas garanti par la société de gestion. La valeur de retrait est égale au prix de part. Une commission de 6% TTC s'applique en cas de retrait avant 6 ans pour les parts émises depuis le 1er septembre 2026, et avant 3 ans pour les parts antérieures, sans effet rétroactif. Au 30 juin 2026, aucune part n'était en attente de retrait et le délai constaté est inférieur à un mois.
Comment investir dans la SCPI Iroko Zen avec un conseiller ?
La souscription est 100% digitale. En passant par Comment Bien Investir, vous bénéficiez d'un accompagnement gratuit, d'une analyse d'adéquation et d'un cashback, aux mêmes conditions qu'en direct. Vous pouvez prendre rendez-vous en ligne ou appeler le 01 87 42 16 27.
Lexique : comprendre les indicateurs d'une SCPI
Voici la définition des principaux indicateurs cités sur cette page, appliqués aux chiffres d'Iroko Zen. Pour aller plus loin, consultez notre lexique des SCPI.
- TOF : Taux d'Occupation Financier
- Part des loyers effectivement facturés rapportée aux loyers qui seraient perçus si l'intégralité du patrimoine était louée. Iroko Zen affiche 96,88% au 30/06/2026 (définition ASPIM).
- TOP : Taux d'Occupation Physique
- Surface cumulée des locaux occupés divisée par la surface cumulée des locaux détenus. Iroko Zen affiche 96,90% au 30/06/2026.
- WALT : Weighted Average Lease Term
- Durée moyenne pondérée des baux jusqu'à leur terme contractuel. Iroko Zen : 8,5 ans.
- WALB : Weighted Average Lease Break
- Durée moyenne d'engagement ferme des locataires, jusqu'à la prochaine possibilité de résiliation. C'est l'indicateur le plus prudent des deux. Iroko Zen : 7,1 ans.
- Rendement AEM : acte en main
- Rapport entre le loyer annuel net d'un actif totalement loué et son coût d'acquisition tous frais inclus. Il mesure la qualité d'une acquisition, pas le rendement servi à l'associé. Iroko Zen : 7,97% en moyenne sur les acquisitions du T2 2026.
- PGA : Performance Globale Annuelle
- Somme du taux de distribution de l'année et de la variation de la valeur de la part. Iroko Zen : 8,13% en 2025, soit 7,14% de distribution et 0,99% de revalorisation.
- Taux de distribution
- Rapport entre le dividende brut versé sur l'année et le prix de souscription au 1er janvier. C'est l'indicateur de référence pour comparer deux SCPI, mais il ne tient pas compte de l'évolution de la valeur de la part.
- LTV : Loan To Value
- Rapport entre le montant total des financements bancaires de la SCPI et la valeur totale de son patrimoine. Iroko Zen : 24,45% au 30/06/2026.
- Délai de jouissance
- Période entre la souscription et le début du droit aux dividendes. Chez Iroko Zen : premier jour du 4e mois suivant la souscription.
- Clé de répartition
- Répartition de la valeur de la part entre nu-propriétaire et usufruitier selon la durée du démembrement. Iroko Zen applique depuis le 01/09/2026 une clé de 64% / 36% sur 10 ans.
- Valeur de reconstitution
- Somme qu'il faudrait engager pour reconstituer à l'identique le patrimoine, frais et droits compris. Iroko Zen : 214,24 € au 30/06/2026 pour un prix de part de 205 €, soit une décote de 4,31%.
Pour aller plus loin
Nos guides SCPI
- Investir en SCPI : le guide complet
- Classement des SCPI
- SCPI européennes : fiscalité et rendements
- Comment fonctionne une SCPI
- Démembrement et nue-propriété de SCPI
- Clés de répartition des SCPI en démembrement
- Investir en SCPI à crédit
- Valeurs de reconstitution des SCPI
- Risques d'investissement en SCPI
- Lexique des SCPI
- Cashback SCPI avec Comment Bien Investir
Autres SCPI analysées
- SCPI Iroko Atlas
- SCPI Cœur d'Europe
- SCPI Comète
- SCPI Eden
- SCPI EDR Europa
- SCPI Elialys
Sources
- Bulletin trimestriel T2 2026 d'Iroko Zen, données au 30/06/2026 (lien dans la section Documents)
- Rapport annuel 2025 et procès-verbal de l'Assemblée Générale du 16/04/2026 d'Iroko Zen
- Document d'informations clés d'Iroko Zen (01/09/2026) et note d'information (01/09/2026)
- ASPIM : définitions des indicateurs des SCPI
- AMF : présentation et risques des SCPI
- impots.gouv.fr : conventions fiscales internationales
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Avertissement important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti, pas plus que les revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale, à vos objectifs d'investissement et à votre profil de risque.
Dans le cadre d'investissements réalisés à l'étranger, la valeur des actifs et les revenus distribués peuvent être impactés par les fluctuations des taux de change. Il est conseillé d'investir au moins 10 ans dans la SCPI Iroko Zen (durée de placement recommandée). Le prix de part peut évoluer à la hausse comme à la baisse. En cas de retrait anticipé, des frais de sortie de 6% TTC s'appliquent et la revente n'est pas garantie par la société de gestion.
Vous devez prendre connaissance de l'ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DIC PRIIPs, note d'information, bulletin trimestriel, rapport annuel, statuts et bulletin de souscription).