COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI Cap Foncières & Territoires, gérée par Foncières & Territoires, est une SCPI de rendement à capital variable investie dans les métropoles régionales et les villes moyennes françaises. Elle a servi un taux de distribution de 6,24 % en 2025 et maintient un acompte de 3,90 € par part au 2e trimestre 2026. Au 30/06/2026, sa capitalisation atteint 112,8 M€ pour 2 189 associés et 118 locataires, avec un taux d'occupation financier de 96,15 % et un taux de recouvrement de 99,82 %. Le trimestre a été actif à l'investissement comme au désinvestissement.
Sommaire de l'analyse
- Présentation et stratégie d'investissement
- Patrimoine, performances et dividendes T2 2026
- Actualités du 2e trimestre 2026
- Répartition du patrimoine immobilier
- Caractéristiques et modalités d'investissement
- Les points d'appui de la SCPI
- Risques liés à l'investissement
- Notre lecture
- Questions fréquentes
- Documentation complète
Valeur de reconstitution supérieure au prix de part
L'expertise du patrimoine par Galtier Expertises au 31/12/2025 fait ressortir une valeur de reconstitution de 270,41 €, soit 4,00 % au-dessus du prix de souscription de 260 €. La valeur de réalisation s'établit pour sa part à 226,36 €.
Un prix de part inférieur à la valeur de reconstitution signifie que le souscripteur n'entre pas sur une valorisation surestimée, mais il ne constitue ni une décote acquise ni une garantie de revalorisation. Le prix de la part n'a pas évolué au cours du trimestre.
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La SCPI Cap Foncières & Territoires est une société civile de placement immobilier à capital variable gérée par Foncières & Territoires. Elle se distingue par une stratégie ancrée dans les territoires, avec un positionnement sur les villes moyennes et les métropoles régionales françaises. Pour la situer parmi les autres véhicules du marché, vous pouvez consulter notre classement des SCPI.
La stratégie repose sur le triptyque collecter, investir et gérer au cœur des territoires. Cette approche de proximité permet à la société de gestion de suivre ses locataires de près et d'anticiper les évolutions des marchés locaux.
Les points clés au 30/06/2026
- Distribution 2025 : 6,24 %, soit également la performance globale annuelle puisque le prix de part n'a pas bougé
- Valeur de reconstitution : 270,41 € au 31/12/2025, soit 4,00 % au-dessus du prix de souscription
- TRI : 6,12 % sur 5 ans et 5,76 % sur 10 ans
- Taux d'occupation financier : 96,15 % au T2 2026, contre 97,52 % en moyenne sur 2025
- Taux de recouvrement : 99,82 % sur le trimestre
- 118 locataires et 2 189 associés
- Taux d'endettement : 13,20 %, pour un plafond statutaire de 30 %
- Classification SFDR : Article 8 depuis 2025
- Actionnariat : rapprochement de la société de gestion avec le groupe AXTOM
Foncières & Territoires, la société de gestion
Foncières & Territoires est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF sous le numéro GP-13000031 depuis le 1er octobre 2013, immatriculée au RCS de Nancy sous le numéro B 412 374 894. Frédéric Durand en assure la présidence. Le dépositaire est ODDO BHF, l'expert immobilier Galtier Expertises et le commissaire aux comptes Forvis Mazars.
Rapprochement avec le groupe AXTOM
L'année 2025 a été marquée par un rapprochement stratégique et capitalistique avec le groupe AXTOM, acteur de l'immobilier d'entreprise disposant de 15 implantations en France. Ce rapprochement élargit le sourcing d'actifs de la SCPI et ouvre des perspectives de développement à horizon 2030, en France et en Europe.
Patrimoine, performances et dividendes au T2 2026
Chiffres clés au 30/06/2026
Performances
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 6,24 % |
| Performance globale annuelle 2025 | 6,24 % |
| TRI 5 ans | 6,12 % |
| TRI 10 ans | 5,76 % |
| Variation du prix moyen de la part | 0 % (prix inchangé sur la période) |
Comment lire ces chiffres
La performance globale annuelle est ici strictement égale au taux de distribution, puisque le prix de part n'a pas été revalorisé : l'intégralité du rendement provient des revenus locatifs. La société de gestion présente ce maintien du prix comme un choix de prudence, cohérent avec un écart de 4,00 % entre le prix de part et la valeur de reconstitution.
Dividendes trimestriels
| Trimestre | Dividende par part | Taux annualisé |
|---|---|---|
| T1 2025 | 3,96 € | 6,05 % |
| T2 2025 | 4,05 € | 6,14 % |
| T3 2025 | 4,08 € | 6,23 % |
| T4 2025 | 4,14 € | 6,56 % |
| T1 2026 | 3,90 € | 6,00 % |
| T2 2026 | 3,90 € | 6,00 % |
Les deux premiers acomptes 2026 sont stables à 3,90 €, en retrait par rapport aux trimestres de la fin 2025. Le rythme annualisé de 6,00 % reste proche du taux de distribution 2025, mais l'année sera à juger sur le quatrième trimestre, historiquement le plus élevé.
Évolution du capital au T2 2026
Sur la période du 01/04/2026 au 30/06/2026 :
- Émissions de parts nouvelles : 10 989 parts
- Parts cédées de gré à gré : 0
- Souscriptions compensées par des retraits : 1 022
- Demandes de retraits en suspens : 0
La collecte du trimestre est nettement supérieure à celle du T1 2026 (6 897 parts), la société de gestion signalant une accélération sur le mois de juin. Aucune demande de retrait n'est en suspens, ce qui distingue cette SCPI de plusieurs véhicules dont la file d'attente au retrait s'est allongée.
Actualités du 2e trimestre 2026
Investissements
Caen — locaux de production industrielle
2 405 m² neufs loués à SATAM, spécialiste de la métrologie pour le secteur des hydrocarbures. Bail de 12 ans fermes. Investissement AEM de 2,85 M€ pour un rendement brut immobilier de 8,38 %. Acquisition finalisée le 01/07/2026.
Lyon — centre hospitalier vétérinaire
Ensemble immobilier neuf le long de l'A43, loué au groupe ANICURA sous bail de 15 ans fermes. Investissement de 4,68 M€ pour un taux de rendement immobilier de 7,2 %. Compromis signé le 10/07/2026, réitération d'acte prévue le 30/09/2026.
Nancy — VINCI ENERGIES livré
La réception de l'actif loué à VINCI ENERGIES, sous bail de 6 ans fermes, a été avancée d'un mois par rapport au calendrier prévu.
Ce que ces opérations ne disent pas encore
Les acquisitions de Caen et de Lyon ne sont pas comprises dans les chiffres au 30/06/2026 : la première a été finalisée le 1er juillet, la seconde ne sera réitérée que fin septembre. Le WALB de 3,25 ans ne les intègre donc pas non plus. Ces baux de 12 et 15 ans fermes devraient l'allonger sensiblement au second semestre, mais l'effet reste à constater.
Arbitrages et cessions
Le trimestre a vu le premier arbitrage de l'année : un lot de bureaux à Metz, qui s'était libéré, a été cédé. D'autres cessions de petites lignes sont en cours sur le second semestre, portant sur des immeubles moins récents avec des lots libérés, notamment à Lille et à Annecy. Un locataire de Dijon a par ailleurs levé son option d'achat pour la fin d'année.
Locations et renouvellements
- Aix-en-Provence / Quartz : 622 m² de bureaux loués à OTRERA NEW ENERGY, à compter du 15/06/2026, pour un loyer annuel de 84 860 € HT et HC
- Lille / Pépite : cellule de 342 m² louée à VORWERK, à compter du 01/05/2026, pour un loyer annuel de 54 720 € HT et HC
- Nancy / MCI : renouvellement du bail sur 1 010 m², neuf ans dont six ans fermes, à compter du 01/06/2026, pour un loyer annuel de 95 950 € HT et HC
- Nancy / LIP intérim : renouvellement d'un bail 3/6/9 sur 101 m², à compter du 01/07/2026, pour un loyer annuel de 17 530 € HT et HC
Locaux vacants au 30/06/2026
- 1 cellule commerciale de 139 m² à Annecy, sous compromis de vente, réitération prévue fin août 2026
- 1 local professionnel et commerce de 110 m² à Nancy, sous compromis de vente
- 1 lot de bureaux de 331 m² à Lille, en négociation avancée pour une cession partielle
- 1 lot de bureaux de 262 m² à Metz, en négociation avancée pour une cession
- Des lots de bureaux à Aix-en-Provence (133 m²), Metz (220 m²), Thionville (292 m²), Rouen (230 m²), Marseille (341 m²) et un lot en indivision à Grenoble / Ypsilon
Assemblée générale
L'assemblée générale annuelle s'est tenue le 17 juin 2026 au siège, à Nancy, en présence d'une cinquantaine d'associés physiquement et en visioconférence. Avec un quorum de 37,76 %, l'ensemble des résolutions ont été approuvées. Le conseil de surveillance, composé de neuf membres, a été renouvelé.
Répartition du patrimoine immobilier
Le patrimoine est diversifié par typologie d'actifs, avec une part majoritaire de bureaux complétée par des commerces, des locaux d'activité et une poche santé.
Répartition par type d'actifs
Répartition au 30/06/2026
Une diversification à trois niveaux
La société de gestion revendique une diversification articulée sur trois axes :
- Géographique : métropoles régionales et villes moyennes françaises. Le Grand Ouest a été à l'honneur au 2e trimestre 2026, après l'opération Urban Lives sur l'île de Nantes en début d'année et l'acquisition de Caen.
- Par typologie d'actifs : les locaux de production industrielle complètent progressivement une base historiquement centrée sur les bureaux et les commerces.
- Par activité des locataires : santé animale, métrologie industrielle, énergie nucléaire, formation, maintenance, intérim.
Le bulletin trimestriel ne publie pas de ventilation géographique chiffrée du patrimoine.
Orientation du sourcing
Les acquisitions récentes privilégient des baux longs et fermes auprès de locataires positionnés sur des activités peu cycliques : 12 ans fermes pour SATAM à Caen, 15 ans fermes pour ANICURA à Lyon, 6 ans fermes pour VINCI ENERGIES à Nancy. C'est la réponse apportée à un WALB qui reste court au 30/06/2026.
Caractéristiques et modalités d'investissement
Informations générales
Investissement et accessibilité
Frais et conditions de sortie
Fiscalité applicable en 2026
Les revenus fonciers sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. L'associé est imposé sur sa quote-part de résultat, qu'elle soit ou non distribuée : la SCPI pouvant recourir à la dette jusqu'à 30 %, le revenu fiscal peut être supérieur au revenu perçu.
Pour les revenus financiers, le bulletin retient depuis le 1er janvier 2026 un prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, incluant des prélèvements sociaux portés à 18,6 %. La valeur IFI 2026 s'établit à 225,89 € par part.
Souscription en démembrement
La souscription en démembrement de propriété est possible. Le nu-propriétaire acquiert ses parts avec une décote et renonce aux revenus pendant la durée convenue, sans imposition sur ces revenus ni sur l'IFI. Notre simulateur de démembrement permet d'en mesurer l'effet. La clé de répartition applicable est communiquée par la société de gestion selon la durée retenue.
Les points d'appui de Cap Foncières & Territoires
Distribution régulière
6,24 % de taux de distribution en 2025, avec des TRI de 6,12 % sur 5 ans et 5,76 % sur 10 ans.
Aucune demande de retrait en suspens
Au 30/06/2026, aucune demande de retrait n'est en attente, alors que la file d'attente s'allonge sur plusieurs SCPI du marché.
Prix de part sous la valeur de reconstitution
260 € contre 270,41 € de valeur de reconstitution au 31/12/2025, soit un écart de 4,00 %.
Collecte en accélération
10 989 parts émises au T2 2026 contre 6 897 au T1, avec un rythme accru sur le mois de juin.
Recouvrement quasi intégral
99,82 % de taux de recouvrement sur le trimestre, sur une base de 118 locataires.
Endettement modéré
Taux d'endettement de 13,20 %, loin du plafond statutaire de 30 %.
Baux longs sur les acquisitions récentes
12 ans fermes à Caen, 15 ans fermes à Lyon, 6 ans fermes à Nancy : de quoi allonger la durée résiduelle des baux.
Accessible en assurance vie
Référencement chez ORADEA, filiale de Société Générale, pour une détention en unité de compte.
Risques liés à l'investissement en SCPI
Avertissement sur les risques
L'investissement en SCPI comporte des risques. Il s'agit d'un placement de long terme et peu liquide. Le capital investi n'est pas garanti, pas plus que les revenus distribués. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques
- Risque de perte en capital : la valeur de la part peut diminuer avec l'évolution des marchés immobiliers et financiers
- Risque de liquidité : le retrait dépend de l'existence d'une contrepartie ; en son absence, vous ne pourrez pas céder vos parts ou devrez accepter un prix inférieur au prix de retrait
- Risque locatif : les revenus dépendent de l'occupation des immeubles et du paiement effectif des loyers
- Risque de marché immobilier : la SCPI est exposée aux marchés régionaux sur lesquels elle investit
- Risque lié à l'effet de levier : la SCPI peut s'endetter jusqu'à 30 % de la valeur de ses actifs, ce qui peut amoindrir le dividende en cas de vacance. Le taux d'endettement est de 13,20 % au 30/06/2026
Points de vigilance propres à cette SCPI
- WALB de 3,25 ans : la durée résiduelle des baux avant première échéance reste courte, même si les acquisitions du second semestre devraient l'améliorer
- TOF en repli : 96,15 % au T2 2026 contre 97,52 % en moyenne sur 2025, et 96,19 % au T1
- Vacance concentrée sur les bureaux : Aix-en-Provence, Metz, Thionville, Rouen, Marseille, Grenoble
- Acomptes 2026 en retrait par rapport aux trimestres de fin 2025
- Écart entre valeur de réalisation et prix de part : 226,36 € contre 260 €, une sortie à court terme se ferait en perte
Voir aussi notre page dédiée aux risques d'investissement en SCPI.
Notre lecture de Cap Foncières & Territoires
Cap Foncières & Territoires reste une SCPI de taille modeste, à 112,8 M€ de capitalisation, dont la principale caractéristique est la régularité : distribution stable, endettement contenu, recouvrement quasi intégral et, point notable dans le marché actuel, aucune demande de retrait en suspens. Le trimestre confirme une gestion active, à l'achat comme à la vente.
Points favorables
- Liquidité préservée : aucune demande de retrait en attente au 30/06/2026, et une collecte en accélération
- Distribution 2025 de 6,24 % et TRI 10 ans de 5,76 %
- Prix de part inférieur de 4,00 % à la valeur de reconstitution
- Endettement de 13,20 %, très en deçà du plafond de 30 %
- Acquisitions sécurisées : baux de 12 et 15 ans fermes à Caen et à Lyon, rendements bruts de 8,38 % et 7,2 %
- Rotation active du patrimoine : cession des lots vacants les moins stratégiques, option d'achat levée par un locataire à Dijon
- Recouvrement de 99,82 % sur 118 locataires
- Article 8 SFDR et adossement de la société de gestion au groupe AXTOM
Points de vigilance
- WALB de 3,25 ans, court pour une SCPI de rendement, sans effet encore visible des acquisitions longues
- TOF de 96,15 %, en repli de deux trimestres consécutifs
- Acomptes 2026 stables à 3,90 €, sous les niveaux des T3 et T4 2025
- Capitalisation limitée : à 112,8 M€, la mutualisation reste inférieure à celle des grandes SCPI diversifiées
- Vacance de bureaux répartie sur plusieurs villes, dont une partie destinée à la cession plutôt qu'à la relocation
- Délai de jouissance de cinq mois, plus long que la moyenne du marché
- Valeur de réalisation de 226,36 €, très inférieure au prix de souscription
À qui cette SCPI peut convenir
Le profil de Cap Foncières & Territoires correspond à un investisseur qui :
- Recherche une distribution régulière plutôt qu'une revalorisation du prix de part
- Accepte un horizon d'au moins 8 ans et un délai de jouissance de cinq mois
- Souhaite s'exposer aux territoires régionaux, peu représentés dans les SCPI de bureaux parisiennes
- Attache de l'importance à la liquidité effective du véhicule au moment de la souscription
- Détient déjà d'autres SCPI et cherche une diversification sectorielle et géographique
- Envisage une acquisition en nue-propriété ou une détention en assurance vie
Dans une optique de portefeuille, elle se combine avec des SCPI de profils différents : véhicules européens pour la diversification fiscale et géographique, SCPI spécialisées sur la santé ou la logistique pour la diversification sectorielle, grandes capitalisations pour la mutualisation.
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Questions fréquentes sur Cap Foncières & Territoires
Quelle est la performance de la SCPI Cap Foncières & Territoires ?
La SCPI a servi un taux de distribution de 6,24 % au titre de 2025, qui correspond également à sa performance globale annuelle puisque le prix de part n'a pas évolué. Le TRI ressort à 6,12 % sur 5 ans et à 5,76 % sur 10 ans. Le dividende du T2 2026 s'établit à 3,90 € par part.
Quel est le prix d'une part de Cap Foncières & Territoires ?
Le prix de souscription est de 260 € par part, dont 200 € de nominal et 60 € de prime d'émission, avec un minimum de 4 parts, soit 1 040 €. Le prix de retrait s'établit à 239,20 €, après déduction de la commission de souscription de 8 % HT. La valeur de reconstitution au 31/12/2025 est de 270,41 €, soit 4,00 % au-dessus du prix de souscription.
Quel est le taux d'occupation de Cap Foncières & Territoires ?
Le TOF ressort à 96,15 % au 2e trimestre 2026, contre 97,52 % en moyenne sur 2025 et 96,19 % au T1 2026. Le taux de recouvrement du trimestre atteint 99,82 %. La SCPI compte 118 locataires.
Quel est le dividende de Cap Foncières & Territoires ?
Le dividende du T2 2026 est de 3,90 € par part, pour une jouissance complète sur le trimestre, identique à celui du T1 2026. Sur l'année 2025, les acomptes trimestriels sont passés de 3,96 € à 4,14 €, pour un taux de distribution annuel de 6,24 %.
Peut-on investir en nue-propriété dans Cap Foncières & Territoires ?
Oui, la souscription en démembrement de propriété est possible. Le nu-propriétaire acquiert ses parts avec une décote et renonce aux revenus pendant la durée convenue, sans imposition sur ces revenus. La clé de répartition dépend de la durée retenue et est communiquée par la société de gestion.
Cap Foncières & Territoires est-elle accessible en assurance vie ?
Oui, la SCPI est référencée chez ORADEA, filiale de Société Générale, ce qui permet de la détenir en unité de compte dans un contrat d'assurance vie. Un référencement en plan d'épargne retraite est envisagé par la société de gestion.
Qui est la société de gestion de Cap Foncières & Territoires ?
Foncières & Territoires est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF sous le numéro GP-13000031 depuis le 1er octobre 2013, immatriculée au RCS de Nancy sous le numéro B 412 374 894. Elle s'est rapprochée du groupe AXTOM en 2025.
Quelle est la stratégie d'investissement de Cap Foncières & Territoires ?
La SCPI investit dans les métropoles régionales et villes moyennes françaises, avec une diversification à trois niveaux : géographique, par typologie d'actifs et par activité des locataires. Le 2e trimestre 2026 a porté sur le Grand Ouest et sur des locaux de production industrielle, avec des baux de 12 à 15 ans fermes.
Quels sont les frais de la SCPI Cap Foncières & Territoires ?
La commission de souscription est de 8 % HT du prix de souscription, soit 20,80 € par part, ce qui porte le prix de retrait à 239,20 €. Le détail complet des commissions figure dans la note d'information de la SCPI.
Quels sont les risques de Cap Foncières & Territoires ?
Comme toute SCPI : perte en capital, liquidité, risque locatif, risque de marché immobilier et risque lié à l'effet de levier, la SCPI pouvant s'endetter jusqu'à 30 % de la valeur de ses actifs. Le taux d'endettement s'établit à 13,20 % au 30/06/2026. La durée de placement recommandée est de 8 ans minimum et le capital n'est pas garanti.
Documents de la SCPI Cap Foncières & Territoires
Demande de souscription
Pour recevoir le bulletin de souscription et l'ensemble des documents réglementaires, utilisez notre formulaire en ligne ou notre page contact.
Avertissement
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti, pas plus que les revenus distribués. Vérifiez au préalable que ce placement correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale, ainsi qu'à vos objectifs et à votre profil de risque.
La durée de placement recommandée est de 8 ans minimum. Prenez connaissance de l'ensemble des documents réglementaires, en particulier de la note d'information visée par l'AMF et du document d'informations clés, avant toute décision.