COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI Cap Foncières & Territoires, gérée par Foncières & Territoires, est une SCPI de rendement à capital variable qui affiche une performance globale de 6,24% en 2025. Avec un TRI 10 ans de 5,74%, un taux d'occupation financier de 96,19% au T1 2026 et une capitalisation de 110 millions d'euros au 31 mars 2026, cette SCPI territoriale démontre une gestion de proximité efficace et une valeur de reconstitution favorable de 273,18 € (+4,83% vs prix de souscription). Investir dans Cap Foncières & Territoires, c'est miser sur une stratégie d'investissement immobilier ancrée dans les métropoles régionales françaises.
Sommaire de l'analyse
- Présentation et stratégie d'investissement
- Patrimoine, performances et dividendes T1 2026
- Répartition du patrimoine immobilier
- Caractéristiques et modalités d'investissement
- Les avantages de Cap Foncières & Territoires
- Risques liés à l'investissement
- Avis expert
- Questions fréquentes
- Documentation complète
Valeur de reconstitution favorable : 273,18 € (+4,83%)
L'expertise du patrimoine par GALTIER VALUATION au 31/12/2025 fait ressortir une valeur de reconstitution de 273,18 €, supérieure de +4,83% au prix de souscription de 260 €. À patrimoine constant, la valorisation reste stable (-0,04%), tandis que les actifs acquis en 2025 se sont appréciés de +4,93% par rapport à leur valeur d'acquisition.
Cette situation est particulièrement intéressante pour les investisseurs en nue-propriété, qui bénéficient d'un effet de levier patrimonial lors de la reconstitution de la pleine propriété.
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La SCPI Cap Foncières & Territoires est une société civile de placement immobilier à capital variable gérée par Foncières & Territoires. Cette SCPI se distingue par sa stratégie d'investissement ancrée dans les territoires, avec un focus particulier sur les villes moyennes et métropoles régionales françaises.
La stratégie de Cap Foncières & Territoires repose sur le triptyque "Collecter, Investir et Gérer au cœur des Territoires". Cette approche de proximité permet à la société de gestion de maintenir des relations privilégiées avec ses locataires et d'anticiper les évolutions du marché local.
Les points clés de Cap Foncières & Territoires
- Performance solide : 6,24% de performance globale en 2025
- Valeur de reconstitution : 273,18 € au 31/12/2025, soit +4,83% vs prix de souscription
- TRI attractifs : 6,10% sur 5 ans et 5,74% sur 10 ans
- Taux d'occupation solide : 96,19% au T1 2026 (97,52% en moyenne sur 2025)
- Taux de recouvrement : 100% au T1 2026
- Gestion territoriale : Présence locale et relations de proximité avec les locataires
- 116 locataires : Diversification locative importante
- Classification Article 8 : Engagement ESG formalisé depuis 2025
- Partenariat stratégique : Rapprochement avec Groupe AXTOM pour accélérer le développement
Foncières & Territoires : société de gestion expérimentée
Foncières & Territoires est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF (GP-13000031) en octobre 2013. Basée à Nancy, elle bénéficie d'une expertise reconnue dans l'investissement immobilier territorial et la gestion de proximité, avec près de 30 ans d'expérience.
La société de gestion s'appuie sur une équipe de gestionnaires implantés localement dans les territoires d'investissement, permettant une réactivité et une connaissance fine des marchés immobiliers régionaux.
Partenariat stratégique avec Groupe AXTOM
L'année 2025 a été marquée par un rapprochement stratégique et capitalistique avec Groupe AXTOM, acteur majeur de l'immobilier d'entreprise. Ce partenariat permet de couvrir l'intégralité du territoire français avec les 15 implantations du Groupe AXTOM dans les principales métropoles dynamiques.
Cette alliance ouvre des perspectives de croissance partagées à horizon 2030, en France et en Europe, portées par la solidité financière de Foncières & Territoires et la présence européenne du Groupe AXTOM.
Patrimoine, Performances et Dividendes T1 2026
Chiffres Clés au 31/03/2026
Performances historiques
| Indicateur | Performance |
|---|---|
| Performance globale 2025 | 6,24% |
| Taux de distribution 2025 | 6,24% |
| TRI 5 ans | 6,10% |
| TRI 10 ans | 5,74% |
Performances remarquables
Cap Foncières & Territoires affiche des performances solides avec une performance globale 2025 de 6,24%, constituée uniquement de revenus locatifs, le prix de part étant resté stable par prudence.
Les TRI sur 5 ans (6,10%) et 10 ans (5,74%) témoignent de la constance et de la qualité de la gestion sur le long terme.
Dividendes trimestriels 2025 et T1 2026
| Trimestre | Dividende par part | Taux annualisé |
|---|---|---|
| T1 2025 | 3,96 € | 6,05% |
| T2 2025 | 4,05 € | 6,14% |
| T3 2025 | 4,08 € | 6,23% |
| T4 2025 | 4,14 € | 6,56% |
| T1 2026 | 3,90 € | 6,00% |
Évolution du capital au T1 2026
Sur la période du 01/01/2026 au 31/03/2026 :
- Émissions de parts nouvelles : 6 897 parts
- Nombre de parts cédées de gré à gré : 0
- Souscriptions compensées par des retraits : 1 812
- Demandes de retraits en suspens : 0
Actualités du T1 2026
Acquisition réalisée
Nantes - Ensemble immobilier neuf (18/03/2026)
3 lots de commerces et formation | 944 m² | Multilocataires : École Supérieure de la Banque, Caisse d'Épargne, Pro BTP | Investissement : 3 M€ | Rendement immobilier : 6,91%
Suivi des acquisitions en cours
Nancy - OMEXOM / VINCI ENERGIES
La construction des locaux d'activité pour OMEXOM – VINCI ENERGIES avance plus vite que prévu. Livraison prévue le 17 juillet 2026, sauf contre-temps.
Lille - OTERA
Travaux d'amélioration en cours sur l'actif acquis mi-2025. La phase de couverture est achevée, avec une solution technique sur mesure améliorant la performance thermique. Prochaine étape : modification du bardage.
Projets en cours de négociation avancée
- Normandie : locaux d'activité industrielle
- Nord : VEFA locaux dédiés au sport
- Alsace : locaux d'activité médicale
Orientation stratégique 2026
Dans un contexte économique incertain, la société de gestion oriente son sourcing vers des activités économiques de pointe : Tech, Défense (NAVAL GROUP), produits de consommation de demain, activités de maintenance avec contrats long terme (VINCI ENERGIES), santé, sport, formation, et unités de production industrielles.
Plusieurs locataires de petites surfaces sollicitent la SCPI pour acquérir leurs lots. Plusieurs projets de cession à des locataires historiques seront étudiés en 2026.
Locations et relocations T1 2026
Cap Foncières & Territoires a réalisé au T1 2026 :
- Voiron / Champfeuillet : Local d'activité de 156 m² loué à TRANSPRESS (activité de transports) à compter du 16/03/2026
Aucun renouvellement de bail à signaler sur le trimestre.
Répartition du Patrimoine Immobilier : Géographie et Typologie d'Actifs
Le patrimoine de Cap Foncières & Territoires est diversifié sur plusieurs territoires et typologies d'actifs, avec une stratégie d'investissement axée sur les villes moyennes et métropoles régionales françaises.
Répartition Géographique
Stratégie territoriale axée sur les métropoles régionales
Répartition par Type d'Actifs
Diversification sectorielle équilibrée (données T1 2026)
Stratégie d'investissement territoriale
Cap Foncières & Territoires investit principalement dans les métropoles régionales et villes moyennes françaises où la société de gestion dispose d'une expertise locale forte et d'équipes de gestion de proximité.
Cette stratégie permet de maintenir des relations privilégiées avec les locataires, d'anticiper les besoins du marché local et de maintenir un taux d'occupation solide (96,19% au T1 2026, 97,52% en moyenne sur 2025).
Locaux vacants au T1 2026
- 1 lot de bureaux de 112 m² à Metz (sous compromis, cession prévue le 30/06)
- 1 cellule commerciale de 139 m² à Annecy (en cours de cession)
- 1 lot de bureaux de 856 m² à Grenoble / Ypsilon (en cours de négociation avancée pour une prise à bail de la totalité du plateau)
- 1 local commercial de 67 m² à Grenoble
- 1 local professionnel / commerce de 110 m² à Nancy
- 2 lots de bureaux pour une surface globale de 755 m² à Aix-en-Provence
- 1 lot de bureaux de 220 m² à Metz
- 2 lots de bureaux pour une surface globale de 292 m² à Thionville
- 1 lot de bureaux de 230 m² à Rouen
- 1 lot de bureaux de 341 m² à Marseille
Caractéristiques et Modalités d'Investissement
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Référencement en assurance vie
Cap Foncières & Territoires est référencée chez ORADEA, filiale de Société Générale. Cela offre une opportunité complémentaire d'accéder à cette SCPI dans le cadre fiscal avantageux de l'assurance-vie.
La société de gestion vise également le référencement dans un PER (Plan d'Épargne Retraite), convaincue que le support SCPI a tout son sens dans un produit d'épargne long terme pour la retraite.
Valeur de reconstitution favorable
La SCPI Cap Foncières & Territoires affiche une valeur de reconstitution de 273,18 € au 31/12/2025, supérieure au prix de souscription de 260 €.
Écart favorable de +4,83% : Cette situation est particulièrement intéressante pour les investisseurs en nue-propriété, qui pourront bénéficier d'un effet de levier patrimonial significatif lors de la reconstitution de la pleine propriété.
Les Avantages de Cap Foncières & Territoires
Performance solide et régulière
6,24% de performance globale en 2025, avec des TRI de 6,10% sur 5 ans et 5,74% sur 10 ans démontrant la constance.
Valeur de reconstitution favorable
Valeur de reconstitution à 273,18 € au 31/12/2025, soit +4,83% vs prix de souscription. Actifs 2025 appréciés de +4,93%.
Gestion territoriale de proximité
Équipes locales implantées sur les territoires d'investissement, permettant réactivité et anticipation des besoins locataires.
Taux de recouvrement exemplaire
100% de taux de recouvrement au T1 2026 et TOF de 96,19%, témoignant de la qualité des locataires et de la gestion.
Diversification importante
116 locataires différents répartis sur plusieurs territoires, limitant les risques de concentration locative.
Engagement ESG formalisé
Classification Article 8 au sens du règlement SFDR depuis 2025, intégrant des critères ESG dans la stratégie d'investissement.
Accessible en assurance vie
Référencement chez ORADEA (Société Générale), permettant d'investir dans le cadre fiscal avantageux de l'assurance-vie.
Partenariat stratégique AXTOM
Rapprochement avec Groupe AXTOM ouvrant des perspectives de croissance à horizon 2030 et élargissant le sourcing d'actifs.
Risques liés à l'investissement en SCPI
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse, le retrait peut être différé
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens et du paiement des loyers
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés immobiliers régionaux
- Risque lié à l'effet de levier : La SCPI peut recourir à l'endettement (max 30%), ce qui peut impacter les dividendes en cas de vacance (taux d'endettement actuel : 14,17%)
Points de vigilance spécifiques à Cap Foncières & Territoires
- Vacance locative : Plusieurs lots vacants au T1 2026, principalement des bureaux (Aix-en-Provence, Metz, Thionville, Rouen, Marseille, Grenoble)
- Baisse du TOF : TOF de 96,19% au T1 2026 (vs 97,52% en moyenne sur 2025), à surveiller
- Contexte économique : Incertitudes géopolitiques et allongement des décisions d'investissement des entreprises
Avis Expert sur Cap Foncières & Territoires
La SCPI Cap Foncières & Territoires se distingue par sa stratégie territoriale et sa gestion de proximité, qui lui permettent de maintenir un taux d'occupation solide et des performances régulières dans un contexte économique et politique incertain.
Points forts
- Performances stables : 6,24% en 2025, TRI 10 ans de 5,74%
- Valeur de reconstitution à 273,18 € au 31/12/2025 (+4,83% vs prix de souscription)
- Actifs 2025 appréciés de +4,93% par rapport à leur valeur d'acquisition
- Taux de recouvrement de 100% au T1 2026
- Gestion de proximité efficace : Équipes locales et relations privilégiées avec locataires
- Diversification locative : 116 locataires différents
- Gestion active : Acquisition Nantes 6,91%, livraison Nancy OMEXOM en juillet 2026
- Engagement ESG : Classification Article 8 depuis 2025
- Assurance vie : Référencement ORADEA (Société Générale)
- Partenariat stratégique : Rapprochement avec Groupe AXTOM
Points de vigilance
- Vacance locative : TOF en léger repli à 96,19% au T1 2026 (vs 97,52% moyenne 2025)
- Lots vacants à surveiller : Aix-en-Provence (755 m²), Grenoble Ypsilon (856 m² - négociation avancée), Marseille, Thionville
- Délai de jouissance : 1er jour du 5ème mois (plus long que certaines SCPI)
- Contexte économique : Tensions géopolitiques et allongement des décisions d'investissement des entreprises locataires
Pour qui est faite Cap Foncières & Territoires ?
La SCPI Cap Foncières & Territoires s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une performance régulière et stable (6,24% en 2025)
- Souhaitent investir dans une SCPI territoriale avec gestion de proximité
- Valorisent une valeur de reconstitution favorable (+4,83% vs prix de souscription)
- Apprécient un taux d'occupation solide (96,19% au T1 2026)
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 8 ans)
- Sont sensibles aux critères ESG (Article 8)
- Souhaitent investir via l'assurance vie (référencement ORADEA)
Synthèse de l'analyse
Cap Foncières & Territoires est une SCPI résiliente qui a démontré sa capacité à maintenir le cap dans un contexte difficile. Ses performances stables (6,24% en 2025, TRI 10 ans de 5,74%), son taux d'occupation solide (96,19% au T1 2026), son taux de recouvrement de 100% et sa valeur de reconstitution favorable (+4,83%) en font une option à considérer pour les investisseurs en quête de rendement régulier.
Point particulièrement intéressant : la valeur de reconstitution favorable (273,18 € vs 260 € prix de souscription, soit +4,83%) représente un atout majeur pour les investisseurs en nue-propriété. Cet écart positif permet de maximiser l'effet de levier patrimonial lors de la reconstitution de la pleine propriété.
Le partenariat stratégique avec Groupe AXTOM ouvre de belles perspectives de développement avec la couverture de l'intégralité du territoire français et des perspectives de croissance en Europe à horizon 2030. La stratégie d'investissement est orientée vers des secteurs porteurs : Tech, Défense, santé, formation, maintenance.
Dans une optique de diversification, Cap Foncières & Territoires peut être associée à d'autres SCPI complémentaires pour équilibrer un portefeuille immobilier :
- Des SCPI européennes pour une diversification géographique
- Des SCPI spécialisées (bureaux, commerces, santé) pour une diversification sectorielle
- Des SCPI de grande capitalisation pour bénéficier de la liquidité et de la mutualisation
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Questions Fréquentes sur Cap Foncières & Territoires
Quelle est la performance de la SCPI Cap Foncières & Territoires ?
La SCPI Cap Foncières & Territoires affiche une performance globale de 6,24% en 2025, avec un TRI sur 10 ans de 5,74% et un TRI sur 5 ans de 6,10%. Le dividende T1 2026 s'établit à 3,90 € par part.
Quel est le prix d'une part de Cap Foncières & Territoires ?
Le prix de souscription est de 260 € par part (200 € nominal + 60 € prime d'émission), avec un minimum de 4 parts (1 040 €). La valeur de reconstitution au 31/12/2025 s'élève à 273,18 €, soit un écart favorable de +4,83% par rapport au prix de souscription.
Quel est le taux d'occupation de Cap Foncières & Territoires ?
Le TOF atteint 96,19% au T1 2026 (97,52% en moyenne sur 2025), avec un taux de recouvrement de 100% au T1 2026. La SCPI compte 116 locataires diversifiés sur l'ensemble du territoire français.
Quel est le dividende de Cap Foncières & Territoires ?
Le dividende du T1 2026 est de 3,90 € par part pour une jouissance complète sur le trimestre. Sur l'année 2025, les dividendes trimestriels ont progressé de 3,96 € (T1) à 4,14 € (T4), avec un taux de distribution annuel de 6,24%.
Peut-on investir en nue-propriété dans Cap Foncières & Territoires ?
Oui, le démembrement de propriété est disponible. L'investissement en nue-propriété est particulièrement intéressant grâce à l'écart favorable de +4,83% entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution.
Cap Foncières & Territoires est-elle accessible en assurance vie ?
Oui, Cap Foncières & Territoires est référencée chez ORADEA (Société Générale), permettant d'investir dans le cadre fiscal avantageux de l'assurance vie. Un référencement en PER est également envisagé.
Qui est la société de gestion de Cap Foncières & Territoires ?
Foncières & Territoires est une société de gestion agréée AMF (GP-13000031) depuis octobre 2013, basée à Nancy, forte de près de 30 ans d'expérience. Elle s'est rapprochée du Groupe AXTOM en 2025 pour accélérer son développement national et européen.
Quelle est la stratégie d'investissement de Cap Foncières & Territoires ?
La SCPI investit principalement dans les métropoles régionales et villes moyennes françaises. Son sourcing 2026 s'oriente vers des secteurs porteurs : Tech, Défense (NAVAL GROUP), maintenance (VINCI ENERGIES), santé, sport, formation et unités de production industrielles.
Quels sont les frais de la SCPI Cap Foncières & Territoires ?
Les frais de souscription sont de 8% HT maximum. Le prix de retrait est de 239,20 € pour un prix de souscription de 260 €. Les frais de gestion sont dans la moyenne du marché SCPI.
Quels sont les risques de Cap Foncières & Territoires ?
Comme toute SCPI, Cap Foncières & Territoires comporte des risques : perte en capital, liquidité limitée, risque locatif et risque de marché immobilier. Le taux d'endettement est de 14,17%. L'investissement est recommandé sur minimum 8 ans. Le capital et les revenus ne sont pas garantis.
Documents de la SCPI Cap Foncières & Territoires
Demande de souscription
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- Par téléphone : 01 87 42 16 27
- Via notre formulaire : Process de souscription
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 8 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.