La SCPI Cap Foncières & Territoires, gérée par Foncières & Territoires, est une SCPI de rendement à capital variable qui affiche une performance globale de 6,24% en 2025. Avec un TRI 10 ans de 5,74%, un taux d'occupation financier de 97,94% et une capitalisation de 109 millions d'euros au 31 décembre 2025, cette SCPI territoriale démontre une gestion de proximité efficace et une valorisation en hausse (+0,36% au S1 2025). Investir dans Cap Foncières & Territoires, c'est miser sur une stratégie d'investissement immobilier ancrée dans les métropoles régionales françaises.
Sommaire de l'analyse
- Présentation et stratégie d'investissement
- Patrimoine, performances et dividendes T4 2025
- Répartition du patrimoine immobilier
- Caractéristiques et modalités d'investissement
- Les avantages de Cap Foncières & Territoires
- Risques liés à l'investissement
- Avis expert 2025
- Questions fréquentes
- Documentation complète
Valorisation en hausse au S1 2025 (+0,36%)
Excellente nouvelle pour les investisseurs : le patrimoine de Cap Foncières & Territoires s'est revalorisé de +0,36% au S1 2025 (à patrimoine constant). La valeur de reconstitution atteint désormais 273,71 €, soit un écart positif de +5,01% par rapport au prix de souscription de 260 €.
Cette revalorisation témoigne de la qualité de la gestion et de la pertinence des investissements réalisés dans des territoires dynamiques et bien sélectionnés.
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La SCPI Cap Foncières & Territoires est une société civile de placement immobilier à capital variable créée en 2019 et gérée par Foncières & Territoires. Cette SCPI se distingue par sa stratégie d'investissement ancrée dans les territoires, avec un focus particulier sur les villes moyennes et métropoles régionales françaises.
La stratégie de Cap Foncières & Territoires repose sur le triptyque "Collecter, Investir et Gérer au cœur des Territoires". Cette approche de proximité permet à la société de gestion de maintenir des relations privilégiées avec ses locataires et d'anticiper les évolutions du marché local.
Les points clés de Cap Foncières & Territoires
- Performance solide : 6,24% de performance globale en 2025
- Valorisation en hausse : +0,36% au S1 2025, valeur de reconstitution à 273,71 €
- TRI attractifs : 6,20% sur 5 ans et 5,74% sur 10 ans
- Taux d'occupation élevé : 97,94% au T4 2025
- Gestion territoriale : Présence locale et relations de proximité avec les locataires
- 116 locataires : Diversification locative importante
- Classification Article 8+ : Engagement ESG formalisé depuis 2025
- Partenariat stratégique : Rapprochement avec Groupe AXTOM pour accélérer le développement
Foncières & Territoires : société de gestion expérimentée
Foncières & Territoires est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF (GP-13000031) en octobre 2013. Basée à Nancy, elle bénéficie d'une expertise reconnue dans l'investissement immobilier territorial et la gestion de proximité.
La société de gestion s'appuie sur une équipe de gestionnaires implantés localement dans les territoires d'investissement, permettant une réactivité et une connaissance fine des marchés immobiliers régionaux.
Partenariat stratégique avec Groupe AXTOM
L'année 2025 a été marquée par un rapprochement stratégique et capitalistique avec Groupe AXTOM, acteur majeur de l'immobilier d'entreprise. Ce partenariat permet de couvrir l'intégralité du territoire français avec les 15 implantations du Groupe AXTOM dans les principales métropoles dynamiques.
Cette alliance ouvre des perspectives de croissance partagées à horizon 2030, en France et en Europe, portées par la solidité financière de Foncières & Territoires et la présence européenne du Groupe AXTOM.
Patrimoine, Performances et Dividendes T4 2025
Chiffres Clés au 31/12/2025
Performances historiques
| Indicateur | Performance |
|---|---|
| Performance globale 2025 | 6,24% |
| Taux de distribution 2025 | 6,24% |
| TRI 5 ans | 6,20% |
| TRI 10 ans | 5,74% |
Performances remarquables
Cap Foncières & Territoires affiche des performances solides avec une performance globale 2025 de 6,24%, constituée uniquement de revenus locatifs, le prix de part étant resté stable par prudence.
Les TRI sur 5 ans (6,20%) et 10 ans (5,74%) témoignent de la constance et de la qualité de la gestion sur le long terme.
Dividendes trimestriels 2025
| Trimestre | Dividende par part | Taux annualisé |
|---|---|---|
| T1 2025 | 3,96 € | 6,05% |
| T2 2025 | 4,05 € | 6,14% |
| T3 2025 | 4,08 € | 6,23% |
| T4 2025 | 4,14 € | 6,56% |
Actualités du T4 2025
Acquisitions réalisées et en cours
Nancy - OMEXOM / VINCI ENERGIES (nov. 2025)
VEFA | Immeuble de production et maintenance de 1 470 m² | Livraison prévue S2 2026 | Bail 10 ans dont 6 fermes | Investissement : 2,6 M€ | Rendement brut : 6,98%
Nantes - Île de Nantes (en cours)
En cours d'acquisition | Commerce et formation (banque/finance) | 943 m² | 3 baux commerciaux 9 ans dont 6 fermes | Investissement : 3,1 M€ | Rendement brut : 6,91%
Montpellier - Le N'ice (août 2025)
Locaux d'activités | Loué à Ottobock, spécialiste des technologies médicales | Investissement : 4,3 M€ | Rendement brut : 6,78%
Toulon - Naval (sept. 2025)
Livraison VEFA | 1 774 m² au Technopole de la Mer | Acteur international du naval de défense | Investissement : 5,8 M€ | Rendement brut : 6,70%
Locations et relocations du T4 2025
Cap Foncières & Territoires a réalisé 3 relocations et 2 renouvellements de baux au T4 2025 :
- Dijon : Commerce de 785 m² à E.LECLERC - Nos Animaux (en remplacement de MDA) - bail 3/6/9 ans - pas de vacance
- Grenoble / Échirolles : Local de 160 m² au Garage QLM (en remplacement de Martial Gym) - bail 3/6/9 ans - pas de vacance
- Aix-en-Provence : Bureaux de 266 m² à ASTEK, société d'ingénierie et conseil en innovation (en remplacement de CGI) - bail 3/6/9 ans - pas de vacance
- Nancy - France Travail : Renouvellement du bail (546 m²) - 9 ans avec durée ferme de 6 ans
- Lille - ProGPermis : Renouvellement du bail (68 m²) - bail 3/6/9 ans
Gestion locative proactive en 2025
Sur l'ensemble de l'année 2025, Cap Foncières & Territoires a réalisé 9 relocations évitant souvent de la vacance et 5 renouvellements de baux de qualité, souvent sur de longues durées, permettant de maintenir un taux d'occupation proche de 98%.
Répartition du Patrimoine Immobilier : Géographie et Typologie d'Actifs
Le patrimoine de Cap Foncières & Territoires est diversifié sur plusieurs territoires et typologies d'actifs, avec une stratégie d'investissement axée sur les villes moyennes et métropoles régionales françaises.
Répartition Géographique
Stratégie territoriale axée sur les métropoles régionales
Répartition par Type d'Actifs
Diversification sectorielle équilibrée
Stratégie d'investissement territoriale
Cap Foncières & Territoires investit principalement dans les métropoles régionales et villes moyennes françaises où la société de gestion dispose d'une expertise locale forte et d'équipes de gestion de proximité.
Cette stratégie permet de maintenir des relations privilégiées avec les locataires, d'anticiper les besoins du marché local et d'optimiser le taux d'occupation (97,94% au T4 2025).
Locaux vacants au T4 2025
- 1 lot de bureaux de 133 m² à Aix-en-Provence
- 2 lots de bureaux pour une surface globale de 332 m² à Metz
- 1 lot de bureaux de 92 m² à Thionville
- 1 lot de bureaux de 230 m² à Rouen
- 1 lot de bureaux de 341 m² à Marseille
- 1 local d'activités de 156 m² à Voiron
- 1 cellule commerciale de 139 m² à Annecy (en cours de cession)
Caractéristiques et Modalités d'Investissement
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Nouveau : Référencement en assurance vie
Bonne nouvelle pour les investisseurs : Cap Foncières & Territoires est désormais référencée chez ORADEA, filiale de Société Générale. Cela offre une opportunité complémentaire d'accéder à cette SCPI dans le cadre fiscal avantageux de l'assurance-vie.
La société de gestion vise également le référencement dans un PER (Plan d'Épargne Retraite), convaincue que le support SCPI a tout son sens dans un produit d'épargne long terme pour la retraite.
Valeur de reconstitution favorable
La SCPI Cap Foncières & Territoires affiche une valeur de reconstitution de 273,71 € au 30/06/2025, largement supérieure au prix de souscription de 260 €.
Écart favorable de +5,01% : Cette situation est particulièrement intéressante pour les investisseurs en nue-propriété, qui pourront bénéficier d'un effet de levier patrimonial significatif lors de la reconstitution de la pleine propriété.
Les Avantages de Cap Foncières & Territoires
Performance solide et régulière
6,24% de performance globale en 2025, avec des TRI de 6,20% sur 5 ans et 5,74% sur 10 ans démontrant la constance.
Valorisation en hausse
Patrimoine revalorisé de +0,36% au S1 2025. Valeur de reconstitution à 273,71 €, soit +5,01% vs prix de souscription.
Gestion territoriale de proximité
Équipes locales implantées sur les territoires d'investissement, permettant réactivité et anticipation des besoins locataires.
Taux d'occupation élevé
97,94% de TOF au T4 2025 et 97,52% de taux de recouvrement, témoignant de la qualité des locataires et de la gestion.
Diversification importante
116 locataires différents répartis sur plusieurs territoires, limitant les risques de concentration locative.
Engagement ESG formalisé
Classification Article 8 au sens du règlement SFDR depuis 2025, intégrant des critères ESG dans la stratégie d'investissement.
Accessible en assurance vie
Nouveau référencement chez ORADEA (Société Générale), permettant d'investir dans le cadre fiscal avantageux de l'assurance-vie.
Partenariat stratégique AXTOM
Rapprochement avec Groupe AXTOM ouvrant des perspectives de croissance à horizon 2030 et élargissant le sourcing d'actifs.
Risques liés à l'investissement en SCPI
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse, le retrait peut être différé
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens et du paiement des loyers
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés immobiliers régionaux
- Risque lié à l'effet de levier : La SCPI peut recourir à l'endettement (max 30%), ce qui peut impacter les dividendes en cas de vacance
Risques spécifiques à Cap Foncières & Territoires
- Vacance locative : Quelques lots vacants, notamment à Aix-en-Provence, Metz, Rouen, Marseille et Voiron
Avis Expert 2025 sur Cap Foncières & Territoires
La SCPI Cap Foncières & Territoires se distingue par sa stratégie territoriale et sa gestion de proximité, qui lui permettent de maintenir un excellent taux d'occupation et des performances solides dans un contexte économique et politique incertain.
Points forts
- Performances stables : 6,24% en 2025, TRI 10 ans de 5,74%
- Valorisation en hausse : +0,36% au S1 2025, valeur de reconstitution à 273,71 €
- Écart favorable : +5,01% entre prix de souscription et valeur de reconstitution
- Taux d'occupation élevé : 97,94% de TOF au T4 2025
- Gestion de proximité efficace : Équipes locales et relations privilégiées avec locataires
- Diversification locative : 116 locataires différents
- Gestion active : 9 relocations + 5 renouvellements en 2025
- Engagement ESG : Classification Article 8 depuis 2025
- Nouveau : Assurance vie : Référencement ORADEA (Société Générale)
- Partenariat stratégique : Rapprochement avec Groupe AXTOM
Points de vigilance
- Vacance locative : Quelques lots vacants à surveiller (Marseille, Voiron)
- Délai de jouissance : 1er jour du 5ème mois (plus long que certaines SCPI)
- Contexte économique : Collecte ralentie en 2025 du fait des incertitudes
Pour qui est faite Cap Foncières & Territoires ?
La SCPI Cap Foncières & Territoires s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une performance régulière et stable (6,24% en 2025)
- Souhaitent investir dans une SCPI territoriale avec gestion de proximité
- Valorisent une valorisation en hausse du patrimoine
- Apprécient un taux d'occupation élevé (97,94%)
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 8 ans)
- Sont sensibles aux critères ESG (Article 8)
- Souhaitent investir via l'assurance vie (nouveau référencement ORADEA)
Synthèse de l'analyse
Cap Foncières & Territoires est une SCPI solide et résiliente qui a démontré sa capacité à maintenir le cap dans un contexte difficile. Ses performances stables (6,24% en 2025, TRI 10 ans de 5,74%), son taux d'occupation élevé (97,94%) et sa valorisation en hausse (+0,36% au S1 2025) en font une option attractive pour les investisseurs en quête de rendement régulier.
Point particulièrement intéressant : la valeur de reconstitution favorable (273,71 € vs 260 € prix de souscription, soit +5,01%) représente un atout majeur pour les investisseurs en nue-propriété. Cet écart positif permet de maximiser l'effet de levier patrimonial lors de la reconstitution de la pleine propriété.
Le partenariat stratégique avec Groupe AXTOM ouvre de belles perspectives de développement avec la couverture de l'intégralité du territoire français et des perspectives de croissance en Europe à horizon 2030.
Dans une optique de diversification, Cap Foncières & Territoires peut être associée à d'autres SCPI complémentaires pour équilibrer un portefeuille immobilier :
- Des SCPI européennes pour une diversification géographique
- Des SCPI spécialisées (bureaux, commerces, santé) pour une diversification sectorielle
- Des SCPI de grande capitalisation pour bénéficier de la liquidité et de la mutualisation
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Questions Fréquentes sur Cap Foncières & Territoires
Quelle est la performance de la SCPI Cap Foncières & Territoires ?
La SCPI Cap Foncières & Territoires affiche une performance globale de 6,24% en 2025, avec un TRI sur 10 ans de 5,74% et un TRI sur 5 ans de 6,20%. Les dividendes trimestriels ont progressé tout au long de l'année 2025.
Quel est le prix d'une part de Cap Foncières & Territoires ?
Le prix de souscription est de 260 € par part, avec un minimum de 4 parts (1 040 €). La valeur de reconstitution au 30/06/2025 s'élève à 273,71 €, soit un écart favorable de +5,01% par rapport au prix de souscription.
Quel est le taux d'occupation de Cap Foncières & Territoires ?
Le TOF atteint 97,94% au T4 2025, avec un taux de recouvrement de 97,52%. La SCPI compte 116 locataires diversifiés sur l'ensemble du territoire français.
Quel est le dividende de Cap Foncières & Territoires ?
Le dividende du T4 2025 est de 4,14 € par part, en progression par rapport aux trimestres précédents (3,96 € au T1, 4,05 € au T2, 4,08 € au T3). Le taux de distribution annuel 2025 est de 6,24%.
Peut-on investir en nue-propriété dans Cap Foncières & Territoires ?
Oui, le démembrement de propriété est disponible. L'investissement en nue-propriété est particulièrement intéressant grâce à l'écart favorable de +5,01% entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution.
Cap Foncières & Territoires est-elle accessible en assurance vie ?
Oui, Cap Foncières & Territoires est désormais référencée chez ORADEA (Société Générale), permettant d'investir dans le cadre fiscal avantageux de l'assurance vie. Un référencement en PER est également envisagé.
Qui est la société de gestion de Cap Foncières & Territoires ?
Foncières & Territoires est une société de gestion agréée AMF (GP-13000031) depuis octobre 2013, basée à Nancy. Elle s'est rapprochée du Groupe AXTOM en 2025 pour accélérer son développement national et européen.
Quelle est la stratégie d'investissement de Cap Foncières & Territoires ?
La SCPI investit principalement dans les métropoles régionales et villes moyennes françaises (Auvergne-Rhône-Alpes, Grand Est, PACA, Occitanie). Sa stratégie repose sur la gestion de proximité avec des équipes locales implantées sur les territoires.
Quels sont les frais de la SCPI Cap Foncières & Territoires ?
Les frais de souscription sont de 8% HT maximum. Le prix de retrait est de 239,20 € pour un prix de souscription de 260 €. Les frais de gestion sont dans la moyenne du marché SCPI.
Quels sont les risques de Cap Foncières & Territoires ?
Comme toute SCPI, Cap Foncières & Territoires comporte des risques : perte en capital, liquidité limitée, risque locatif et risque de marché immobilier. L'investissement est recommandé sur minimum 8 ans. Le capital et les revenus ne sont pas garantis.
Documents de la SCPI Cap Foncières & Territoires
Demande de souscription
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 8 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.