SCPI Remake Live : avis, analyse

Par Benoît Richard, conseiller en gestion de patrimoine, conseiller en investissements financiers adhérent de l'ANACOFI-CIF n° E010271, immatriculé à l'ORIAS n° 22004462 · Mis à jour le 28 octobre 2026 · 15 min de lecture

La SCPI Remake Live, lancée en février 2022 par Remake Asset Management, est une SCPI de rendement diversifiée européenne à capital variable, sans commission de souscription et labellisée ISR. Au 30 septembre 2026, elle détient 78 immeubles dans neuf pays pour une valeur de patrimoine de 1 069 M€ et une capitalisation de 924,5 M€. Le taux de distribution 2025 s'est établi à 7,05 % brut de fiscalité étrangère, quatrième exercice consécutif au-dessus de 7 %, et le taux de rendement interne depuis le lancement atteint 7,30 %. Le troisième trimestre 2026 a été marqué par l'acquisition d'un hypermarché en Pologne pour 10,1 M€ et par un taux d'endettement en léger repli à 26,60 %. Cette page reprend les données du bulletin du troisième trimestre 2026, les caractéristiques du fonds et les points de vigilance à connaître avant toute décision.

SCPI Remake Live : présentation et stratégie

Remake Live est une société civile de placement immobilier à capital variable, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 910 202 688 et titulaire du visa AMF n° 22-01 du 8 février 2022. Elle investit dans l'immobilier d'entreprise européen, avec une préférence affichée pour les actifs répondant à des besoins d'usage identifiés : néo-bureaux, santé et éducation, logistique et locaux d'activité, commerces de flux, hôtellerie.

Deux traits distinguent le véhicule sur le marché. D'abord l'absence de commission de souscription, compensée par une commission de retrait dégressive avant cinq ans et par une commission de gestion située dans la fourchette haute. Ensuite une poche sociale pouvant représenter jusqu'à 10 % de la collecte, investie en logements à loyers modérés, dont le rendement peut être nul.

Remake Asset Management, la société de gestion

Remake Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l'Autorité des marchés financiers le 15 décembre 2021 sous le numéro GP-202174. Elle est dirigée par ses deux cofondateurs, David Seksig, directeur général, et Nicolas Kert, président. La société ne gère qu'un nombre restreint de véhicules, ce qui concentre son attention sur Remake Live mais expose aussi les associés à un risque de dépendance à une structure jeune.

Les faits marquants du troisième trimestre 2026

Une acquisition en Pologne pour 10,1 M€

Le troisième trimestre a été plus sélectif que le précédent : un seul immeuble acquis pour 10,1 M€, un hypermarché Auchan de 13 200 m² situé à Włocławek en Pologne, avec un rendement acte en main de 9,7 % et une WALB de 5,2 ans. Deux immeubles supplémentaires sont sous promesse, pour 21,5 M€ et 24 960 m².

Aucune libération, aucune relocation sur le trimestre

Au 30 septembre 2026, aucune libération ni relocation n'a été enregistrée sur le trimestre. Le taux d'occupation financier reste élevé à 98,81 % et le taux d'occupation physique à 98,91 %. La valeur de reconstitution, calculée au 30 juin 2026, s'établit à 205,04 € par part, le prix de souscription restant inchangé à 204 €.

Chiffres clés de la SCPI Remake Live au 30 septembre 2026

Quel est le rendement de la SCPI Remake Live ?

Le dividende du troisième trimestre 2026 s'établit à 3,25 € brut et 2,55 € net de fiscalité étrangère, l'impôt étranger prélevé à la source représentant 0,70 € par part. Il a été versé le 28 octobre 2026 pour les parts en jouissance. Rapporté au prix de souscription de 204 €, le cumul des neuf premiers mois représente 4,81 % brut et 3,75 % net. Le versement des dividendes n'est pas garanti.

L'objectif de taux de distribution annoncé par la société de gestion est de 5,50 % et l'objectif de taux de rendement interne à dix ans de 7,0 %, aucun des deux n'étant garanti. Ces indicateurs suivent les définitions de l'ASPIM, l'association professionnelle des SCPI. Pour situer ces niveaux face au reste du marché, notre classement des SCPI recense les taux de distribution publiés par les sociétés de gestion.

Source : rapport annuel 2025 de Remake Live. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Prix de part et valeurs de la SCPI Remake Live

Le prix de souscription reste inférieur de 0,51 % à la valeur de reconstitution, dans les limites réglementaires du tunnel de plus ou moins 10 %. L'écart entre la valeur de réalisation (175,53 €) et la valeur de reconstitution (205,04 €) correspond pour l'essentiel aux droits et frais d'acquisition qu'il faudrait supporter pour reconstituer le patrimoine à l'identique : c'est la contrepartie mécanique d'un modèle sans frais d'entrée, où ces coûts sont supportés par le fonds. Ce point est développé sur notre page consacrée aux valeurs de reconstitution des SCPI.

Où investit la SCPI Remake Live ?

Au 30 septembre 2026, le patrimoine est réparti dans neuf pays et sept typologies d'actifs, pour une valeur d'immeubles de 1 069 M€.

Les locataires relèvent principalement de la consommation discrétionnaire (32,14 % des loyers), de l'industrie (26,50 %), des technologies de l'information (8,58 %), des services de télécommunication (7,60 %) et de la santé (6,30 %). Cette dispersion sectorielle limite la dépendance du fonds à un seul secteur d'activité.

Frais et caractéristiques de la SCPI Remake Live

Modes de détention et nue-propriété

Plusieurs modalités de détention coexistent : la pleine propriété, la nue-propriété temporaire, l'usufruit temporaire, la souscription à crédit et la détention en assurance vie via les contrats qui référencent le véhicule.

• La nue-propriété : les parts sont acquises à prix décoté et ne produisent aucun revenu pendant la durée convenue. À l'échéance, la pleine propriété se reconstitue sans formalité ni imposition sur la reconstitution, et les parts restent hors de l'assiette IFI du nu-propriétaire pendant toute la période.
• L'usufruit : l'usufruitier perçoit les revenus sur la durée convenue sans devenir propriétaire des parts. La formule s'adresse surtout aux personnes morales à l'impôt sur les sociétés, qui amortissent le droit acquis.
• L'assurance vie : le cadre fiscal devient celui du contrat, mais les crédits d'impôt liés à la fiscalité étrangère sont attribués à l'assureur, ce qui pèse sur le rendement net perçu par rapport à une détention en direct.

Remake Live face à deux autres SCPI européennes sans frais d'entrée

Le principal facteur différenciant n'est pas le taux affiché mais la structure du bilan. Remake Live utilise le levier bancaire à hauteur de 26,60 % de la valeur du patrimoine, un niveau proche de celui d'Iroko Zen (24,45 %), quand Transitions Europe n'a aucune dette. Voir aussi notre page SCPI Iroko Zen. Le levier amplifie la performance quand le rendement des actifs dépasse le coût de la dette, et joue en sens inverse dans le cas contraire. Le classement des SCPI permet d'élargir la comparaison.

Lexique des indicateurs, appliqué à Remake Live

Les définitions générales de ces indicateurs figurent dans notre lexique des SCPI.

Label ISR, note ESG et poche sociale

La poche sociale

Jusqu'à 10 % de la collecte peut être investie en actifs à fort contenu social. Au 30 septembre 2026, 44,7 M€ sont engagés dans des logements à loyers modérés, soit 4,88 % de la collecte, à travers 15 immeubles, 3 partenariats avec des bailleurs sociaux et 255 logements. La société de gestion indique que cette poche délivre une performance potentiellement nulle et peut prendre trois années avant d'être constituée : elle pèse donc mécaniquement sur le rendement distribué, ce qui relève d'un arbitrage assumé entre utilité sociale et performance financière.

Avis sur la SCPI Remake Live

Remake Live figure parmi les rares SCPI récentes à avoir tenu son niveau de distribution sur quatre exercices consécutifs tout en atteignant une taille significative. Le troisième trimestre 2026 confirme la capacité de déploiement du fonds, avec une acquisition à un rendement acte en main de 9,7 %, supérieur au taux de distribution servi, et deux immeubles supplémentaires sous promesse.

Ce que nous retenons

Le point à suivre n'est pas le taux affiché mais sa composition. La société de gestion l'écrit elle-même dans son bulletin : une distribution peut être soutenue temporairement par des effets techniques, délai de jouissance court ou vitesse de déploiement de la collecte. Sur ce fonds, l'acquisition du trimestre à 9,7 % acte en main et un taux d'encaissement de 99 % plaident pour des revenus réels. L'endettement recule légèrement à 26,60 % mais reste un facteur de performance à part entière, à surveiller trimestre après trimestre.

Les éléments à observer sur les prochains arrêtés sont identifiables : la trajectoire du taux d'endettement par rapport au plafond de 40 %, l'écart entre distribution brute et nette à mesure que la part étrangère progresse, le maintien du taux d'occupation sur un portefeuille de bureaux qui représente près de 39 % des actifs, et l'évolution de la valeur de reconstitution, aujourd'hui à peine supérieure au prix de souscription.

Le choix entre une détention en direct, en démembrement, à crédit ou en assurance vie change fortement le rendement net perçu, en particulier pour un véhicule majoritairement investi hors de France. Ces éléments dépendent de l'horizon de placement, de la tranche marginale d'imposition et de la composition du patrimoine existant : ils s'examinent en entretien.

Quels sont les risques de la SCPI Remake Live ?

Risques généraux

• Risque de perte en capital : une baisse des marchés immobiliers peut entraîner une baisse du prix de retrait
• Risque de liquidité : la revente n'est possible que s'il existe une contrepartie ; ni la SCPI ni la société de gestion ne la garantissent
• Risque locatif : les revenus dépendent de l'occupation, des valeurs locatives et du paiement effectif des loyers
• Risque de contrepartie : défaillance d'un locataire, d'un promoteur ou d'un administrateur de biens

Risques spécifiques à Remake Live

• Risque lié à l'endettement : 26,60 % au 30 septembre 2026, le levier amplifiant les variations de valeur
• Risque de change : 31 % du patrimoine au Royaume-Uni, exposé à la livre sterling
• Risque de jeunesse : fonds lancé en février 2022, société de gestion agréée en décembre 2021
• Risque sectoriel : près de 39 % du patrimoine en bureaux
• Risque lié à la poche sociale : performance potentiellement nulle sur jusqu'à 10 % de la collecte
• Coût de sortie anticipée : commission de retrait de 5 % TTC avant cinq ans

Les principaux risques de la classe d'actif sont détaillés sur notre page consacrée aux risques d'investissement en SCPI.

Comment souscrire à la SCPI Remake Live avec un conseiller ?

1. Définir le mode de détention. Pleine propriété, nue-propriété temporaire, usufruit, souscription à crédit ou assurance vie : le choix dépend de l'objectif poursuivi, de la tranche marginale d'imposition et de l'exposition à l'IFI.
2. Prendre connaissance de la documentation réglementaire. Note d'information, document d'informations clés, statuts et dernier bulletin trimestriel sont remis avant toute décision.
3. Compléter le dossier de souscription. Bulletin de souscription, questionnaire de connaissance client, pièce d'identité en cours de validité et justificatif de l'origine des fonds.
4. Régler et attendre l'entrée en jouissance. Le premier dividende intervient au premier jour du quatrième mois suivant celui de la souscription, puis les versements sont mensuels.

Questions fréquentes sur la SCPI Remake Live

Documents et bulletins de la SCPI Remake Live

Sources

• Bulletin trimestriel T3 2026 de Remake Live (n° 19), données au 30 septembre 2026
• Note d'information de Remake Live (octobre 2024) et statuts (AG du 19/06/2025)
• Rapport annuel 2025 de Remake Live, données au 31/12/2025
• ASPIM : définitions des indicateurs des SCPI
• AMF : présentation et risques des SCPI
• impots.gouv.fr : conventions fiscales internationales