Nue-propriété de la SCPI IROKO ZEN : clé de répartition

Investir dans la nue-propriété de la SCPI IROKO ZEN permet de générer une plus-value sans devoir une fiscalité sur votre gain. Vous ne devrez également pas payer de prélèvements sociaux. 

Dans cet article vous trouverez la clé de répartition relatif à un démembrement temporaire ainsi que tous les éléments à lire pour adapter votre placement à votre situation. 

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Pourquoi investir dans la nue-propriété de la SCPI IROKO ZEN ?

 

La SCPI IROKO ZEN est une jeune SCPI disposant d’atouts nombreux. Vous retrouverez plus d’éléments sur cette page

Elle est totalement bien adaptée pour son acquisition en nue-propriété pour les raisons que nous évoquons plus bas. La première de ces raisons est le fait qu’il n’y ait pas de frais de souscription, à condition de ne pas les vendre avant la cinquième année. 

Pour des durées de détention plus courte, cette SCPI à laquelle nous pouvons rajouter la SCPI NEO est mieux armer.  

Pour rappel, la nue-propriété permet de générer une plus-value non fiscalisée. Ainsi durant la période de démembrement, le détenteur de la nue-propriété ne perçoit pas les revenus. 

 
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La clé de répartition de la SCPI IROKO ZEN

Durée (années)Nue‐propriété (%)Nue‐propriété (€)Usufruit (%)Usufruit (€)
3871741326
4831661734
5791582142
675.515124.549
772,514527.555
8701403060
9681363264
1065.513134.569
11641283672
12631263774
13621243876
14611223978
15601204080
16591184182
17581164284
18571144386
19561124488
20551104590

A chaque année, correspond une clé de répartition, c’est à dire une valeur d’usufruit ainsi qu’une valeur de nue-propriété.  

Certaines sociétés de gestion permettent de faire varier la clé de répartition. En effet, si vous « apportez » les deux contreparties, il y aura la possibilité parfois de négocier et sortir ainsi de celles imposées.

C’est le cas, par exemple d’une acquisition dans le cadre d’une acquisition dont la nue-propriété serait acquise par la personne physique et l’usufruit par sa société.

Exemple d’investissement dans la nue-propriété de la SPCI IROKO ZEN

Sur 10 ans : 
 
La clé de répartition sur dix années est de 67 % au Nue-Propriétaire et 33 % à l’usufruitier (qui percevra les revenus). 
 
Considérons une acquisition de 375 parts en nue-propriété pour un montant de 50250 € en nue-propriété. Pour cette valeur, l’usufruit sera de 24750  €.
Au bout de la période de démembrement (10 ans), le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire des parts. La valeur détenue sera alors de 75000 € !
Durant 10 années, concernant le nu-propriétaire, il n’y a pas de perception de revenus. A la fin du démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété. Le nue-propriétaire devient pleinement propriétaire des parts de SCPI. Dès lors il va percevoir les revenus. 

L’objectif est évidemment que la valeur de la part croit également. 

Si sur la période, la valeur a croit de 5 %. La part étant actuellement de 200 €, elle vaudra de ce fait 210 €. La valeur globale sera alors de 375 parts de 210 € = 78750 €.

Les possibilités après le démembrement 

La détention de la pleine propriété

Vous percevrez dans ce cas la distribution de revenus. 
En reprenant notre exemple et en considérant un rendement inchangé, la distribution de revenus sera alors de 78750 € *5% = 3937,50 € brut (annuel). A cela il faut bien évidemment imputer l’impôt sur le revenu (dans le cadre d’une personne physique) et les prélèvements sociaux. 
 

La revente des parts de SCPI 

Dans la vente de parts de SCPI, la valeur récupérée est la valeur de retrait. Celle-ci correspond à la valeur de la part diminuée des frais de souscription.  

La plus-value immobilière des SCPI

La plus-value immobilière correspondant à la valeur de cession des parts de SCPI moins la valeur d’acquisition majorée des frais de souscription. Comme pour l’investissement immobilier, l’assiette taxable de la plus-value dispose d’un abattement qui grandit avec le temps (ainsi qu’un abattement au sujet des prélèvements sociaux).

Je vous laisse prendre connaissance de cet article sur le calcul de la plus-value immobilière (cela ne concerne évidemment pas la partie démembrée). lire l’article sur la plus-value immobilière

 

Le TRI (Taux de Rendement Interne) calculé

Le taux de rendement interne correspond à la valeur global engendrée durant la période de détention. C’est un indicateur plus qu’une prérogative efficiente. Il s’appuie sur les données passées, généralement sur 5,10,15 voire 20 ans. Vous retrouverez ces indications sur le bulletin périodique (trimestriel ou semestriel). Généralement, il y a un ou deux TRI révélés par la société de gestion. Ils prennent évidemment la durée qui les avantagent… Ces indications correspondent à une détention en pleine propriété. 

Le TRI qui nous importe est celle en nue-propriété. La distribution de revenus de nous intéresse que peu dans ce cadre. 

Elle reprend : 
la valeur initial,
la prix de revente (valeur de retrait),
la plus-value, 
 
 
Il est aussi possible de calculer le TRI pour la détention de parts de SCPI en pleine propriété. C’est d’ailleurs l’indication que vous retrouverez dans les bulletin périodiques des différentes Société Civiles de Placement Immobilier. 
 
 

La valeur de reconstitution

Cette valeur permet d’avoir une vision pragmatique du prix de la part et de percevoir les futures revalorisation. En tout état de cause, la valeur de la part doit être 10 % plus ou moins importante que la valeur de reconstitution. 
La valeur de la part de la SCPI IROKO ZEN dispose d’une valeur de reconstitution de 203,46 pour un prix de part de 200 €. Cela permet de souligner une opportunité future où une indication de part sous-cotée.
 

L’usufruit de la SCPI IROKO ZEN de IROKO AM

Il y a évidemment la possibilité d’investir dans l’usufruit de SCPI. Cela peut être adapté dans le cadre d’un démembrement viager mais également pour la trésorerie d’entreprise. Vous trouverez plus d’informations dans cette article : investir dans l’usufruit de SCPI.
 
 

Bilan : faut-il acquérir de la nue-propriété de la SCPI IROKO ZEN ? 

La SCPI se prête bien entendu à l’acquisition de la nue-propriété. Son historique, même si les résultats antérieurs ne présagent pas de ceux à venir, plaident en sa faveur. 
La valeur de reconstitution ainsi que la clé de répartition permettent d’être confiant et marque une stabilité future. 
Contactez-nous afin d’être bien accompagné dans vos investissements futurs.
 

AVERTISSEMENT : Si les SCPI sont dirigés vers l’acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n’est pas garanti. C’est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Il est également important de vérifier si cela correspond à vos objectifs d’investissements et enfin votre profil de risque. L’horizon de placement est également un élément à vérifier. 

Il est généralement conseiller d’investir au moins 8 à 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d’actif.  

Vous devez également prendre connaissance de l’ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique (trimestriel ou semestriel), rapport annuel, statut et bulletin de souscription. 

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