COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Investir dans la nue-propriété de la SCPI Iroko Zen permet de générer une plus-value non fiscalisée. Pendant la période de démembrement, vous ne percevez pas de revenus, donc aucune imposition ni prélèvements sociaux. À la fin, vous récupérez la pleine propriété sans fiscalité sur l'écart entre le prix payé et la valeur récupérée. Les clés de répartition ci-dessous sont celles d'Iroko en vigueur depuis le 1er septembre 2026.
Pourquoi investir en nue-propriété d'Iroko Zen ?
Les caractéristiques d'Iroko Zen
- Pas de frais de souscription : la totalité du montant investi est convertie en parts
- Prix de part revalorisé pour la troisième année consécutive : 205 € depuis le 1er août 2026, contre 204 € auparavant
- Valeur de reconstitution supérieure au prix de part : 214,24 € au 30 juin 2026, soit une décote de 4,31 %
- Taux de distribution supérieur à 7 % chaque année depuis 2020 : 7,14 % en 2025
- Label ISR depuis 2021
- Diversification européenne : une large part des revenus est de source étrangère, hors prélèvements sociaux français
Clés de répartition de la SCPI Iroko Zen
La clé de répartition définit la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit selon la durée du démembrement. Iroko a fait évoluer sa grille au 1er septembre 2026 dans un sens plus favorable au nu-propriétaire : à 10 ans, la nue-propriété revient désormais à 64 % du prix de la part contre 65,5 % auparavant. Prix de la part en pleine propriété : 205 € depuis le 1er août 2026. Pour le mécanisme général, consultez notre guide du démembrement immobilier.
| Durée | Nue-propriété (%) | Nue-propriété (€) | Usufruit (%) | Usufruit (€) |
|---|---|---|---|---|
| 3 ans | 86 % | 176,30 € | 14 % | 28,70 € |
| 4 ans | 81,5 % | 167,08 € | 18,5 % | 37,93 € |
| 5 ans | 78 % | 159,90 € | 22 % | 45,10 € |
| 6 ans | 74,5 % | 152,73 € | 25,5 % | 52,28 € |
| 7 ans | 71,5 % | 146,58 € | 28,5 % | 58,43 € |
| 8 ans | 69 % | 141,45 € | 31 % | 63,55 € |
| 9 ans | 66,5 % | 136,33 € | 33,5 % | 68,68 € |
| 10 ans | 64 % | 131,20 € | 36 % | 73,80 € |
| 11 ans | 62,5 % | 128,13 € | 37,5 % | 76,88 € |
| 12 ans | 61 % | 125,05 € | 39 % | 79,95 € |
| 13 ans | 59,5 % | 121,98 € | 40,5 % | 83,03 € |
| 14 ans | 58,5 % | 119,93 € | 41,5 % | 85,08 € |
| 15 ans | 57,5 % | 117,88 € | 42,5 % | 87,13 € |
| 16 ans | 56 % | 114,80 € | 44 % | 90,20 € |
| 17 ans | 55 % | 112,75 € | 45 % | 92,25 € |
| 18 ans | 54 % | 110,70 € | 46 % | 94,30 € |
| 19 ans | 53 % | 108,65 € | 47 % | 96,35 € |
| 20 ans | 52 % | 106,60 € | 48 % | 98,40 € |
Comment lire ce tableau ?
Exemple pour 10 ans :
- Le nu-propriétaire paie 131,20 € par part (64 %)
- L'usufruitier paie 73,80 € par part (36 %)
- Total : 205 €, soit le prix en pleine propriété
- Au terme des 10 ans, la pleine propriété est reconstituée sans fiscalité sur l'écart entre le prix payé et la valeur récupérée
Ce que la décote représente en rendement
Payer 64 % du prix de la part pour en récupérer 100 % dix ans plus tard équivaut, à prix de part inchangé, à un rendement annuel de 4,56 %. À 5 ans, la décote de 22 % correspond à 5,10 % par an ; à 20 ans, la décote de 48 % ne représente plus que 3,32 % par an. Allonger la durée augmente la décote mais réduit le rendement annualisé : le choix de la durée se raisonne sur l'horizon réel du projet, pas sur la profondeur de la décote.
Frais de sortie applicables depuis le 1er septembre 2026
Une condition de détention à intégrer avant de souscrire
Iroko a modifié, par décision d'assemblée générale, les conditions de retrait sur ses deux SCPI. Pour toute part émise à compter du 1er septembre 2026, des frais de sortie de 6 % TTC s'appliquent en cas de retrait avant 6 ans de détention, contre 3 ans auparavant sur Iroko Zen. La mesure n'a aucun effet rétroactif sur les parts émises avant cette date.
En nue-propriété, cette évolution est sans portée pratique tant que le démembrement court, puisque les parts sont indisponibles jusqu'à son terme. Elle concerne la période qui suit la reconstitution de la pleine propriété : si vous envisagez de céder rapidement après le terme, la durée de détention se décompte depuis l'émission des parts, et non depuis la reconstitution. Un démembrement de 6 ans ou plus place donc la sortie hors du champ de ces frais.
Iroko ne prélève par ailleurs aucun frais de souscription : l'absence de commission d'entrée est compensée par ce mécanisme de frais de sortie dégressif dans le temps.
Simulateur nue-propriété Iroko Zen
Calculez votre investissement en nue-propriété
Simulation établie sur les clés de répartition Iroko en vigueur au 1er septembre 2026
Minimum : 5 000 €
Résultats de votre investissement en nue-propriété
Investissement initial
À la fin du démembrement
Performance de votre investissement
Comment lire ces résultats : vous investissez un montant aujourd'hui pour acheter des parts en nue-propriété, à prix décoté. Pendant la durée du démembrement, vous ne percevez aucun revenu et ne supportez aucune fiscalité sur ces parts. À la fin, vous récupérez automatiquement la pleine propriété. Le TRI représente le rendement annuel moyen sur toute la période, calculé à partir de l'investissement initial et de la valeur finale récupérée. Il s'agit d'une projection, non d'un engagement : le prix de part peut évoluer à la hausse comme à la baisse.
Comment utiliser ce simulateur ?
- Montant à investir : saisissez le montant que vous souhaitez consacrer à l'opération (minimum 5 000 €)
- Durée du démembrement : choisissez la durée pendant laquelle vous détenez la seule nue-propriété
- Revalorisation estimée : hypothèse de progression annuelle de la valeur de la part, à ajuster selon votre propre scénario
- Résultats : montant réellement investi, parts acquises, valeur récupérée au terme et rendement annualisé
SCPI Iroko Zen
Notre analyse complète de la SCPI Iroko Zen : performances, stratégie et patrimoine
Valeurs de reconstitution
Consultez les valeurs de reconstitution de toutes les SCPI du marché
Classement des SCPI
Comparez les SCPI du marché sur leurs taux de distribution, leur patrimoine et leurs frais
Exemple chiffré : 245 parts
Prenons l'exemple d'une opération portant sur 245 parts, sur une durée de 10 ans, avec la grille en vigueur.
Pleine propriété et nue-propriété : le point de départ
Pleine propriété
- Prix : 245 parts × 205 € = 50 225 €
- Vous percevez les dividendes dès l'entrée en jouissance
- Ces revenus sont imposables chaque année, selon votre tranche marginale et, pour la quote-part française, aux prélèvements sociaux
Nue-propriété sur 10 ans
- Prix : 245 parts × 131,20 € (64 %) = 32 144 €
- Mise de départ réduite de 18 081 € (36 %)
- Aucun revenu perçu pendant 10 ans, donc aucune imposition sur ces parts
- Parts hors assiette IFI pendant toute la période (article 968 du CGI)
- Au terme, reconstitution automatique de la pleine propriété
Projection au terme des 10 ans
Sous l'hypothèse d'une progression du prix de la part de 3 % par an, la part vaudrait 275,50 € dans dix ans. Il s'agit d'une hypothèse de travail, non d'un engagement : le prix de part peut aussi rester stable ou baisser.
Résultat au terme, sur 245 parts
Pleine propriété
- Valeur du patrimoine : 245 × 275,50 € = 67 498 €
- Écart avec la mise initiale : 67 498 € − 50 225 € = 17 273 €, relevant du régime des plus-values immobilières en cas de cession
- Dividendes perçus sur la période, imposés chaque année
Nue-propriété
- Valeur du patrimoine : 245 × 275,50 € = 67 498 €
- Investissement initial : 32 144 €
- Écart total : 67 498 € − 32 144 € = 35 354 €
- La part de cet écart correspondant à la reconstitution de la pleine propriété n'est pas fiscalisée. Seule la revalorisation du prix de part relève, le cas échéant, du régime des plus-values immobilières en cas de cession ultérieure
La logique de l'opération : vous immobilisez 18 081 € de moins au départ, vous ne supportez aucune fiscalité sur ces parts pendant dix ans, et vous récupérez la pleine propriété au terme. En contrepartie, vous renoncez à dix années de revenus et votre épargne reste bloquée jusqu'à l'échéance.
Que faire de la somme non immobilisée ?
Les 18 081 € qui ne sont pas engagés dans la nue-propriété peuvent notamment être :
- placés sur un autre support, par exemple un contrat d'assurance vie
- affectés à l'acquisition de l'usufruit temporaire d'une autre SCPI, dans un cadre de personne morale à l'IS
- investis en nue-propriété sur une autre SCPI, à des fins de diversification (voir nos SCPI disponibles)
- conservés en liquidité
Valeur de reconstitution et décote
La valeur de reconstitution s'établit à 214,24 € au 30 juin 2026, pour un prix de part de 205 €. La part présente donc une décote de 4,31 % par rapport à cette valeur, ce qui signifie que le prix de souscription n'est pas supérieur à ce que coûterait la reconstitution du patrimoine à l'identique, frais et droits compris.
- Cette valeur est arrêtée par l'expert AIFM indépendant de la SCPI, sur la base d'expertises externes et d'évaluations internes portant sur 100 % du parc
- Le prix de part a été revalorisé de 204 € à 205 € au 1er août 2026, soit une hausse de 0,49 %, troisième revalorisation consécutive
- Une décote ne constitue ni une garantie de revalorisation future ni une promesse de rendement : les valeurs de part peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse
À quel profil ce démembrement s'adresse
Les configurations où l'opération fait sens
- Tranche marginale d'imposition élevée : à 41 ou 45 %, les revenus auxquels le nu-propriétaire renonce auraient été lourdement taxés
- Assujettissement à l'IFI : les parts démembrées sortent de votre assiette pendant toute la durée du démembrement
- Absence de besoin de revenus complémentaires sur l'horizon retenu, l'épargne étant bloquée jusqu'au terme
- Préparation d'une échéance identifiée : retraite, financement d'études, transmission
Les cas où l'opération n'est pas adaptée
- Besoin de revenus immédiats ou de liquidité à court terme : un droit démembré isolé ne dispose d'aucun marché organisé
- Tranche marginale d'imposition faible : l'économie fiscale attendue devient marginale et ne compense plus l'absence de revenus
- Financement à crédit : les intérêts d'emprunt du nu-propriétaire de parts de SCPI ne sont pas déductibles (Conseil d'État, 24 février 2017, n° 395983), l'immeuble appartenant à la société et le nu-propriétaire ne percevant aucun revenu
- Horizon inférieur à la durée du démembrement retenue : l'épargne reste bloquée jusqu'au terme, même si celui-ci excède la durée de placement recommandée de 10 ans
Après le démembrement : vos options
1. Conserver les parts en pleine propriété
Vous percevez alors les dividendes distribués par la SCPI, imposés selon le régime des revenus fonciers pour la quote-part française et selon les conventions fiscales applicables pour la quote-part étrangère.
2. Demander le retrait des parts
Le retrait s'effectue à la valeur de retrait en vigueur, sous réserve de contreparties. La liquidité n'est pas garantie par la société de gestion. Pour les parts émises depuis le 1er septembre 2026, des frais de sortie de 6 % TTC s'appliquent avant 6 ans de détention.
3. Remettre les parts en démembrement
Un nouveau démembrement temporaire est possible, ou un démembrement viager dans le cadre d'une stratégie de transmission patrimoniale, la clé étant alors celle du barème de l'article 669 du CGI.
Questions fréquentes
La nue-propriété d'Iroko Zen consiste à acquérir des parts à prix décoté, selon la clé de répartition en vigueur, sans percevoir de revenus pendant la durée du démembrement, de 3 à 20 ans. Au terme, vous récupérez automatiquement la pleine propriété, sans fiscalité sur l'écart entre le prix payé et la valeur récupérée.
Oui. Iroko applique depuis le 1er septembre 2026 une nouvelle grille, commune à Iroko Zen et Iroko Atlas, plus favorable au nu-propriétaire. Sur 10 ans, la nue-propriété représente désormais 64 % du prix de la part contre 65,5 % auparavant, soit 131,20 € pour une part à 205 €.
Non. L'écart entre le prix payé en nue-propriété et la valeur en pleine propriété récupérée au terme du démembrement ne constitue pas une plus-value imposable : il n'est soumis ni à l'impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux.
Le montant minimum d'investissement est de 5 000 €, en pleine propriété comme en nue-propriété. Sur une durée de 10 ans, cela correspond à 38 parts au prix de 131,20 € la part.
Iroko Zen propose des durées de 3 à 20 ans, là où la plupart des SCPI démarrent à 5 ans. Selon la grille en vigueur depuis le 1er septembre 2026, la clé de nue-propriété va de 86 % à 3 ans à 52 % à 20 ans.
Des frais de sortie de 6 % TTC s'appliquent en cas de retrait avant 6 ans de détention pour les parts émises depuis le 1er septembre 2026, contre 3 ans auparavant sur Iroko Zen. En nue-propriété, la question ne se pose qu'après la reconstitution de la pleine propriété, la durée de détention se décomptant depuis l'émission des parts : un démembrement de 6 ans ou plus place la sortie hors du champ de ces frais.
Oui. Pendant toute la durée du démembrement, les parts détenues en nue-propriété sortent de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière du nu-propriétaire : l'article 968 du CGI met la valeur en pleine propriété à la charge de l'usufruitier.
Au terme, vous récupérez automatiquement la pleine propriété de vos parts, sans démarche ni frais. Vous pouvez alors conserver les parts et percevoir les dividendes, en demander le retrait, ou les remettre en démembrement.
La clé indique la part du prix attribuée respectivement à la nue-propriété et à l'usufruit. Sur 10 ans : nue-propriété 64 %, soit 131,20 €, et usufruit 36 %, soit 73,80 €. Le total correspond toujours au prix de la part, 205 €. Plus la durée est longue, plus la décote est importante, mais plus le rendement annualisé de l'opération baisse.
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Avertissement
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti et les revenus ne le sont pas davantage. Investir en SCPI est un placement de long terme, dont la durée de placement recommandée est de 10 ans, comportant notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque lié au marché immobilier, à la commercialisation des locaux et à leur gestion.
Lors d'un investissement en nue-propriété, l'épargne est bloquée pendant toute la durée du démembrement, même lorsque celle-ci est supérieure à la durée de placement recommandée. Le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction du marché et de la valeur du parc. La revente des parts n'est pas garantie par la société de gestion, et des frais de sortie de 6 % TTC s'appliquent en cas de retrait avant 6 ans de détention pour les parts émises depuis le 1er septembre 2026.
Cette page constitue une communication publicitaire. Avant toute décision d'investissement, prenez connaissance de la note d'information, du document d'information clé, des statuts et des bulletins périodiques de la SCPI, et vérifiez l'adéquation de l'opération à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
La SCPI Iroko Zen, visa AMF SCPI n° 20-17 du 9 octobre 2020, est gérée par Iroko, SAS 883 362 113 R.C.S. Paris, société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF sous le n° GP-20000014 du 8 juin 2020.