Déficit foncier : définition, fonctionnement et exemples

1. Qu’est ce qu’un déficit foncier ?

Il s’agit d’une situation comptable régit dans l’article 156 du code général des impôts. Elle décrit une situation simple où les dépenses déductibles liées à une opération immobilière (louée en non meublée) sont supérieures aux recettes perçues sur la période. Cette différence est donc appelée un déficit foncier.

Celle-ci va venir s’imputer dans la limite annuelle de 10 700 €, sur votre revenu global.

• Si le déficit est supérieur à 10 700 €, la fraction supérieure majorée des intérêts d’emprunt est imputable des revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Lorsque le revenu global n’est pas assez important pour absorber le déficit foncier de 10 700 €, l’excédent du déficit foncier est quant à lui, imputable aux revenus globaux des six années suivantes.

Les recettes pris en compte dans le calcul :

• les loyers encaissés sur la période mais aussi : 
• indemnités d’assurance 
• subventions
• location dans un but publicitaire ou autre.

Les charges entrant dans ce cadre sont les suivantes :

• dépenses d’entretien,
• de réparation,
• d’amélioration,
• charges de copropriété,
• primes d’assurance (loyés impayés, vacances locatives…),
• frais de gestion du bien.

Les charges qui ne rentrent pas dans ce cadre (elles ne peuvent pas créer de déficit foncier) :

• Les intérêts d’emprunt : elles sont de ce fait simplement déductibles des revenus fonciers.
• Les charges de construction ou d’agrandissement !

Les autres éléments à respecter :

• Il faut que le bien dont vous êtes évidemment propriétaire et « qui a créé du déficit foncier » soit loué sur une durée d’au moins trois ans.
• Evidemment, cette situation ne fonctionne que dans le cadre du régime réel d’imposition. Pour cela, il vous faut déclarer plus de 15 000 € de revenus locatifs ou choisir l’option « régime réel » lorsque vous déclarez vos impôts. A contrario le régime micro foncier ne peut pas créer de déficit foncier.

Le régime micro-foncier est utilisé lorsque le revenu brut foncier annuel est inférieur à 15 000 €. Ces derniers. C’est un régime simplifié d’imposition dans lequel le contribuable bénéficie d’un abattement de 30 % sur les loyers qu’il déclare (sorte de charge forfaitaire). Il ne peut donc pas déduire les charges réelles. Il ne peut donc pas créer un déficit foncier !

2. Exemple d’un investissement en déficit foncier

Revenu brut : 4000 € – charges déductibles de 30 000 € – intérêts d’emprunt : 5000 €

Dans le calcul, il est établi que les revenus bruts vont enregistrer d’abord la diminution des intérêts d’emprunt. Dans cet exemple, le calcul est le suivant : 4000 € – 5000 € = -1000 €.

Cette somme est imputable sur les revenus fonciers des dix années qui suivent (si ce n’est possible, le montant non « utilisé » sera perdu.

Si la personne perçoit plus de 10 700 € de revenu global :

La personne dans cet exemple pourra déduire 10 700€. Soit 30 000 € – 10 700€ = 19 300 €, elle pourra ajouter les 19 300 € au déficit à imputer les 10 années suivantes, auxquels on peut rajouter 1 000 € en intérêts d’emprunt.

Dans mon exemple, c’est donc un montant de 20 300 € qui vont pouvoir être déduits des revenus fonciers pendant dix ans.

Si le revenu global est inférieur à 10 700 € :

Si on considère un revenu par exemple 3000 €, c’est 10 700 € – 3000 €, soit 7700 € qui vont pouvoir être imputés sur les revenus globaux des 6 années suivants.

Le reliquat sera quant à lui déductible sur les revenus fonciers pour un montant de 20 300 €.

3.Dans quel cas et à quoi correspond le déficit foncier ?

Pour défiscaliser des revenus fonciers importants, le déficit foncier n’a pas son pareil. II y a une réelle possibilité de se créer un effet de levier simple.

La fiscalité est un dû. Permettre de la diminuer est de ce fait un levier. D’un côté, vous faites une dépense dans des travaux afin de réhabiliter un bien immobilier. Votre bien prend donc de la valeur, vous pouvez le vendre, le louer plus cher et plus facilement. En parallèle, ces mêmes charges vont venir en déduction des revenus globaux et fonciers que vous déclarez.

Pour synthétiser : dans le cadre des investissements dits de déficit foncier, le but est purement de capitaliser et d’alléger votre fiscalité sur le revenu.

L’impôt sur les revenus fonciers

C’est un impôt sur le résultat foncier (différence entre les recettes et les charges éligibles). Ce résultat est confronté à l’ »impôt équitable » car relatif à votre tranche marginale d’imposition dont voici le cadre 2024 :

Fraction du revenu imposable (pour une part)	Taux d’imposition à appliquer sur la tranche
Jusqu’à 11 294 €	0 %
De 11 295 € à 28 797 €	11 %
De 28 798 € à 82 341 €	30 %
De 82 342 € à 177 106 €	41 %
Supérieur à 177 106 €	45 %

Exemple simplifié : pour un résultat foncier de 10 000 €,

On calcule le montant de l’impôt sur le revenu en confrontant ce résultat à la tranche marginale d’imposition du contribuable (impôt progressif en fonction du barème). A cela, il faut ajouter les 17,2 % de Tranche Marginale d’Imposition (TMI).

Se créer du déficit foncier permet de diminuer « son assiette taxable ». Plus vous êtes sur une TMI importante, plus le déficit foncier est efficace. De plus, investir dans l’immobilier, c’est acquérir un ou des actifs tangibles, peu volatiles et sécurisants.

On l’utilise souvent pour coupler un actif rémunérateur.

4. Les solutions créées pour engendrer du déficit foncier

Comme évoqué, le déficit foncier est une situation simple. Vous pouvez dès lors acquérir un bien, le louer nu et comptablement, impacter votre fiscalité et optimiser votre patrimoine.

Des sociétés ont mis au point des solutions qui génèrent, clé en main un déficit foncier. Il existe donc des biens immobiliers (acquis en direct) ou des SCPI fiscales dont la cette spécificité est mise en avant.

Investir dans une Société Civile de Placement en Immobilier (SCPI) de déficit foncier

L’avantage des SCPI est de pouvoir moduler le montant de l’investissement. Il y a également une diversification intéressante des actifs composant la SCPI. La délégation de la gestion est un autre point positif.  Enfin les règles applicables à la SCPI sont un gage de transparence.  

En revanche, la SCPI est liquidée à la fin de la période contractuelle. Les biens appartenant à celle-ci sont donc vendues peu à peu. Cela peut prendre plusieurs mois et la SCPI liquidée obligatoirement. Les frais d’acquisition sont donc moins bien amortis. Vous avez également des frais supplémentaires de gestion.

Bien immobilier :

Certaines sociétés proposent la vente de biens immobiliers en stipulant l’éligibilité au déficit foncier. Ces plateformes immobilières ou promoteurs proposent donc des biens anciens dont l’un des attraits est de créer une situation avantageuse de déficit foncier. L’attrait est de pouvoir travailler avec une société professionnelle qui gère les travaux.

5. Autre exemple d’investissement d’investissement en déficit foncier 

Si une personne a acquis un montant de 200 000 € de SCPI. Le rendement brut perçu est de 4,5 %, soit 9000 €.

Si cette personne est dans une Tranche Marginale d’imposition de 30 %. Majorée aux Prélèvements Sociaux (PS), cet individu devra à l’administration fiscale 47,2 % de 9 000 €, soit 4248 € (cela aurait été de 5238 € pour une TMI de 41 %).

En investissant en sus, dans des SCPI fiscales ou dans un bien immobilier avec travaux, cette personne va générer un effet de levier intéressant.

Par exemple d’un investissement dans des SCPI de déficit foncier. En considérant un investissement dans 70 000 € de SCPI dont 37 800 € de travaux sur 2 années (soit 18 900 € par an).

L’économie fiscale sera de 18 900 * 30 % (TMI), soit 5670 €. Puisque l’on agit sur le revenu déclaré, les prélèvements sociaux seront dès lors minimisés à hauteur de 18 900 * 17,2 % = 3250,80 €.

L’économie fiscale sera donc de 8920,80 €. Et cela pendant deux années…

Pour reprendre l’exemple initial, cela va permettre de générer un revenu foncier défiscalisé sur quelques années. La fiscalité engendrée par les SCPI de rendement est donc éclipsée pour quelques années par le déficit foncier créé. Cela maximise donc la rentabilité de l’investissement. 

A cela, en revanche, il faut tout de même ajouter les frais d’acquisition des SCPI fiscales (autour des 10-12 %), l’Impôt sur la fortune immobilière si vous êtes assujetti. Enfin, la plus-value immobilière et son calcul défavorable aux travaux sont considérés. Je vous joins le fonctionnement dans cet article.

Il faut donc acquérir au bon prix car comme dans tout objectif de capitalisation, c’est au moment de la revente que vous savez combien vous avez réellement gagné.

6.Comment déclarer un déficit foncier ?

Un déficit foncier doit être déclaré sur le CERFA 2044 ou 2044 spécial (si disposition particulière telle de réduction fiscale : SCELLIER, DUFLOT, PINEL …).

Le résultat doit être reportable sur le formulaire  CERFA 2042, dans le cadre 4 (sous le régime micro-foncier).

Dans le cadre d’une SCI (Société Civile Immobilière), le formulaire à compléter sera bien sûr le 2072.

7.Conclusion

Le déficit foncier permet donc d’impacter la fiscalité en capitalisant. Evidemment, si le but initial est expressément de réduire la fiscalité sur le revenu, il est déterminant lors d’une acquisition, qu’elle soit en direct ou dans des parts de SCPI, de bien choisir votre investissement. Faire des travaux aura de toute façon un impact positif sur votre patrimoine.

Plus votre tranche marginale d’imposition est importante, plus votre gain et votre raison de passer par du déficit foncier sera forte.

Comme dans tout investissement immobilier, l’horizon de placement doit être long. De ce fait, il faut selon nous privilégier tout de même un achat en direct plutôt que dans des SCPI qui seront liquidées in fine. Bien entendu, chaque cas est différent et il est utile d’étudier l’ensemble des objectifs et des contraintes des personnes avant de se prononcer plus clairement.

N’hésitez pas à nous solliciter pour en savoir plus ou établir un bilan patrimonial.