Investir dans un parking : conseils, avantages et inconvénients

1. Investir dans un parking : les caractéristiques 

Investir dans un parking relève des caractéristiques récurrentes suivantes :

• prix à débourser pour l’acquisition faible,
• peu ou pas de frais de gestion,
• fiscalité pouvant être résolument proportionnellement importante,
• droits de mutation onéreux,
• demande très importante dans certains endroits (hypercentre des villes),
• pas de critères affectifs par rapport à un investissement immobilier « pur ».

Plus que dans d’autres investissements, l’emplacement est primordial. L’écart entre une opération dans un parking par rapport à un autre peut être conséquent.

Un parking vaut entre moins de 8000 € et pouvant tout de même dépasser les 70 000 € pour des box à Paris. Le prix moyen est quant à lui d’environ 25 000 €. Cette différence est due à la qualité de l’emplacement, voire d’aménagement. Entre un parking, un garage ou un box, il y aura des écarts parfois importants de prix.

2.Quelles sont les charges pour l’acquisition d’un parking ?

Lorsque l’on investit dans un parking ou un garage, cet investissement est surtout promu pour son rendement brut intéressant et son petit montant permettant l’accession. Il est toutefois important de confronter le rendement aux charges afin de vérifier la valeur réelle de l’opération.

Intéressons-nous donc aux différentes charges et à la fiscalité de l’investissement dans un parking…

2.1 Les frais d’acquisition

Comme dans tout investissement immobilier, plus le montant d’investissement est faible, plus la proportion des frais à payer chez le notaire sera élevée. Je vous joins ici un simulateur du service public. Cela vous montrera la liste des frais et émoluments à devoir lors d’une acquisition de parking.

• Emoluments
• Frais annexes
• Droits d’enregistrement
• TVA …

Voici le lien intéressant pour mieux vous rendre compte des frais :

Accéder au simulateur du service public concernant les frais d’acquisition 

2.2 Exemple de frais d’acquisition

Pour un investissement dans un parking pour 30000 €, les frais d’acquisition monteront à 3900 €, soit 13 % de sa valeur.

Pour un investissement 70000 €, l’ensemble de frais concernant l’acquisition sera de 7000 €, soit tout de même un peu moins de 10 % !

Cette charge est diluée dans le temps, par la perception des loyers, l’augmentation de ces derniers et la revalorisation du prix du foncier.

On a vu depuis quelques années une demande très importante pour ce type de placement. Cela a généré une revalorisation (trop ?) forte. Quand on voit le prix de certains parkings dans les grandes villes et notamment à Paris, on est en droit de se demander si un tel investissement est cohérent ? La configuration actuelle n’est plus celle d’il y a encore cinq ou dix ans… Il y a toutefois de grandes disparités dans les prix.

Investir dans un parking, c’est acquérir un bien non fongible. Il faut trouver la bonne opportunité.

Un parking peut être rattaché à un bien immobilier : on sait qu’un bien immobilier vendu avec son parking augmente les possibilités de bien vendre l’appartement. C’est un élément pouvant influer sur la plus-value.

2.3 Investir dans un parking : les frais annuels

Comme pour un bien immobilier, la location d’un parking, d’un box ou encore d’un garage est soumise à

• la taxe d’habitation* à payer par la personne qui l’occupe (le locataire)
• la taxe foncière pour le propriétaire. Celui-ci est généralement compris entre un et deux mois de loyer.
• la TVA.

*Concernant la taxe d’habitation, et l’article 1409 du CGI.  Dès lors que le parking se situe à plus d’un kilomètre de l’habitation, la taxe d’habitation n’est plus due.

Les autres frais inhérents à cet investissement :

• dépenses concernant la gestion locative (si vous désirez déléguer la gestion), le coût peut aller jusqu’à 8 % !
• les intérêts d’emprunts,
• assurance du crédit,
• la fiscalité sur les revenus fonciers,
• TVA sur les loyers.

2.4 Les revenus fonciers

La fiscalité concernant les parkings est celle des revenus fonciers. C’est la même fiscalité que pour les biens loués nus.

Il existe plusieurs de ce fait plusieurs régimes : le réel ou le micro-foncier. 

Le régime réel : hors du champ d’application du régime du « micro-foncier » ou par choix. 

Le montant imposé est la différence entre les recettes encaissées et les frais acquittés.

C’est équivalent à la location d’un bien, lorsque vous déclarez à l’administration fiscale vos revenus, vous pouvez déduire les charges suivantes de vos loyers:

• les frais de gestion,
• les primes d’assurances,
• les dépenses de réparations et d’entretiens,
• les travaux d’amélioration.

Lorsque les dépenses sont supérieures aux recettes, un déficit foncier peut s’imputer à votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Au delà, le reliquat peut s’imputer pendant 10 ans sur les revenus fonciers. Seuls les intérêts d’emprunts ne peuvent créé de déficit foncier. Ils ne rentrent pas dans le calcul. Ceux-ci vont être également imputables sur les revenus fonciers les 10 années suivantes.

Exemple simplifié :

Si vous avez investi le montant de 100 000 € avec du cash dans des parkings à 5 % brut soit 5000 €, la taxe foncière sera de 625 € (1 mois et demi de loyer environ).

La fiscalité concernant les personnes qui sont sur tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 % :

5000 € – 625 € = 4375 €

4375 € * 30 % = 1212,5 €

4375 € * 17,2 % = 752,5 €

Soit un gain net de 4375 – 1212,5 – 752,5 € = 2410 € (rendement net de 2,41 %)

Pour une TMI de 41 % : 2546 € à payer Pour une TMI de 14 % : 1365 € à payer

Régime au micro foncier

Le régime micro-foncier peut être appliqué à condition que les montants nets de loyers déclarés soient inférieurs à 15 000 €. Ainsi, un abattement de 30 % s’applique les revenus brut, avant le calcul de l’impôt.

Vous ne pourrez en revanche pas diminuer vos charges déductibles. Il est à utiliser lorsque vous le pouvez, si vos charges sont inférieurs à 30 % de vos loyers. Dans le cadre d’une location d’un parking, c’est souvent le cas.

Mode de calcul : Le bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30% sur le montant net des loyers.

Abattement des 30 % : 5000* 30 % = 3500 €

TMI à 30 % : 3500 *30 % = 1050 €

PS à 17,2 % : 3500 * 17,2 % = 602 €

Soit 5000 € – 1050 € – 602 € – 625 €= 2723 €.

Le rendement n’est brut et net sont donc bien différents. C’est un peu mieux en micro foncier.
A cela il faut évidemment penser à la revalorisation de l’actif. Cela est tout simplement lié à la demande par rapport à l’offre sur ce type d’actifs.

2.5 La plus-value 

Il s’agit de la plus-value immobilière

Au bout de 30 ans, la plus-value est totalement défiscalisée. Elle peut l’être également dans les cas suivants :

• prix de vente inférieur à 15 000 €,
• si le parking est vendu avec un bien immobilier dont elle serait une dépendance,
• vente à un organisme social ou
• vendeur résident dans un établissement social ou EHPAD, titulaire d’une pension vieillesse (ou d’une carte mobilité inclusion),
• le vendeur ne réside pas en France.

3.Investir dans un parlking : les régimes locatifs

On trouve plusieurs régimes locatifs dans le cadre d’un parking loué exclusivement.

D’autres peuvent s’appliquer lorsque le parking en question vient s’ajouter à un bien immobilier (bail d’habitation ou mixte professionnel d’habitation, bail professionnel).

• Un bail civil est signé lorsque le garage ou parking est la location stipulé (article 1709 du code civil). On le retrouve également en sus d’un logement loué meublé (par un bail commercial).
• Un parking peut également être loué dans le cadre d’un bail professionnel. Le contrat dispose d’une durée au minimum de six années.

Cependant, lorsque le loyer annuel n’excède pas 15 000 €, le bailleur bénéficie de la franchise de base. Dans ces cas-là, pas de TVA à payer ni à devoir.

Montage de l’opération :

Il est tout à fait possible de devenir propriétaire :

• d’un parking directement,
• de parts de société,
• durant un temps établie, sous forme de concession.

4.Investir dans un parking : Quelques interrogations par rapport à cette opération 

Quid de la fin de l’ère de l’automobile ?

Les villes se sont réinventées en s’adaptant à l’automobile. Aujourd’hui, le cheminement inverse tente d’être effectué.

Si le futur est dirigé vers une certaine économie du partage, le nombre de véhicule baissera. Cela reste évidemment une hypothèse. 

Il est évident que ce que nous risquons de voir est surtout une disparité encore plus importante dans les prix des parkings. Cela peut tout de même avoir une influence sur le rendement à terme (en baisse). En centre ville, la parole politique incitate à prendre les transports en commun.

Dans certaines villes comme à Paris, il ne peut pas y avoir d’extension verticale efficace, les immeubles historiques étant souvent classifié selon un style immuable. Les villes s’étalent donc et se construisent en y incluant des parking aux résidences.

Enfin, les bonnes opportunités sont plus rares. Cela a tendance à agir sur le prix d’acquisition (et à baisser le rendement). Quid de l’augmentation de la valeur des parkings dans quelques années ?  Il est clair que les prix ont beaucoup augmenté et cela plus que les loyers, diminuant dans certains endroits le rendement global moyen des opérations.

La nouvelle donne ?

Le télétravail ou les normes écologiques peuvent dans le futur impacter le nombre de véhicules et forcément le besoin en parkings.

Dans les quartiers plus nouveaux ?

Les nouveaux logements disposent généralement d’un ou deux parkings. La demande en parkings supplémentaires est diminuée car les biens sont pour la grande majorité vendus avec. Les zones périurbaines sont également mieux organisées pour recueillir les véhicules. Les villes nouvelles sont par définition modernes et mieux adaptées à nos besoins.

Bilan : Investir dans un parking,  notre avis et recommandations 

L’emplacement a une place déterminante. Il est évident que l’atout des parkings le montant faible d’investissement (ticket d’entrée) qui permet également une diversification aisée.  Une personne ayant peu de possibilité d’endettement ou peu de liquidités peut y accéder plus facilement (d’une certaine manière comme dans des SCPI).

Il existe toutefois un nombre important d’éléments à regarder avant de se lancer. 

Le potentiel de revalorisation fait parti des éléments qui ont de l’importance et les prix ont augmenté beaucoup ces dernières années. 

Les frais et notamment la taxe foncière sont également à considérer. Dans certains endroits, cela a un impact réel sur la rentabilité de l’opération.

Enfin, nous l’avons vu, la fiscalité sur le revenu est le véritable frein de l’opération. Il faut tout de même que ça soit cohérent par rapport à votre objectif. Plus vous êtes sur une TMI importante, plus cela aura un effet important. Une acquisition par une SCI peut parfois s’avérer être la solution.

Investir dans un parking a de nombreux attraits. Il reste l’un des placements dont on entend le plus parler chez les plus jeunes.

N’hésitez pas à nous contacter pour échanger et voir si cela est adapté à vous. Bien d’autres solutions existent. Le mieux est de partir d’un bilan patrimonial.