Investir dans un parking, Est-ce toujours une bonne idée ? La configuration de nos villes, antérieures à nos modes de vie modernes n’ont pu s’adapter totalement à nos nécessités de disposer de nos moyens de transport favoris, proche de soi.
Année après année, les centres des villes se sont densifiés en population, alimentant un besoin de plus en plus important concernant les parkings. Les axes routiers ont changé l’esthétique de dans nos vieilles villes européennes. Les immeubles anciens n’ont quant à eux pas pu être modifié pour accueillir des véhicules. Dès lors, cette relative pénurie des parkings et garages a influé sur leur prix d’acquisition et leurs loyers et créé un véritable marché en expansion…
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1. Investir dans un parking : les caractéristiques
Investir dans un parking relève des caractéristiques récurrentes suivantes :
- prix à débourser pour l’acquisition faible,
- peu ou pas de frais de gestion,
- fiscalité pouvant être résolument proportionnellement importante,
- droits de mutation onéreux,
- demande très importante dans certains endroits (hypercentre des villes),
- pas de critères affectifs par rapport à un investissement immobilier « pur ».
Plus que dans d’autres investissements, l’emplacement est primordial. L’écart entre une opération dans un parking par rapport à un autre peut être conséquent.
Un parking vaut entre moins de 8000 € et pouvant tout de même dépasser les 70 000 € pour des box à Paris. Le prix moyen est quant à lui de 25 000 €. Cette différence est due à la qualité de l’emplacement, voire d’aménagement. Entre un parking, un garage ou un box, il y aura des écarts de prix.
2.Quelles sont les charges pour l’acquisition d’un parking ?
Lorsque l’on investit dans un parking ou un garage, cet investissement est surtout promu pour son rendement brut intéressant et son petit montant permettant d’y accéder. Mais un rendement, sans être confronté à une charge n’a pas vraiment de « réel valeur ».
Intéressons-nous donc aux différentes charges la fiscalité ainsi qu’aux charges à payer.
2.1 Les frais d’acquisition
Comme dans tout investissement immobilier, plus le montant d’investissement est faible, plus la proportion des frais à payer chez le notaire seront élevés. Je vous joins ici un simulateur simple et intéressant du service public. Cela vous montrera la liste des frais et émoluments à devoir lors d’une acquisition de parking.
- Emoluments
- Frais annexes
- Droits d’enregistrement
- TVA …
Je vous joins un lien intéressant pour mieux vous rendre compte des frais.
Accéder au simulateur du service public concernant les frais d’acquisition
2.2 Exemple de frais d’acquisition
Pour un investissement dans un parking pour 30 000 €
Les frais d’acquisition monteront à 3900 €, soit 13 % l’acquisition.
Pour un investissement 70 000 €, l’ensemble de frais concernant l’acquisition sera de 7000 €, soit tout de même un peu moins de 10 % !
Cette charge est peu à peu diluée dans le temps, par la perception des loyers, leur augmentation et la revalorisation du prix de leur foncier. Cela prendra tout de même généralement du temps.
Comme dans tout investissement, il vaut mieux se concentrer sur son cahier des charges. On a vu depuis quelques années une demande très importante pour ce type de placement. Cela a généré une revalorisation (trop ? ) forte. Quand on voit le prix de certains parkings dans les grandes villes et notamment à Paris, on est en droit de se demander si un tel investissement est cohérent ? La configuration actuelle n’est plus celle d’il y a encore cinq ans… Il y a toutefois de grandes disparités dans les prix.
Investir dans un parking, c’est acquérir un bien non fongible. Il faut trouver la bonne opportunité.
Un parking peut être rattaché à un bien immobilier : on sait bien qu’un bien immobilier vendu avec un parking augmente les possibilités de bien vendre le bien immobilier. C’est un élément pouvant influer sur la plus-value.
2.3 Investir dans un parking : les frais annuels
Comme pour un bien immobilier, la location d’un parking, d’un box ou encore d’un garage est soumise à
- la taxe d’habitation* à payer par la personne qui l’occupe (le locataire)
- la taxe foncière pour le propriétaire. Celui-ci est généralement compris entre un et deux mois de loyer.
- la TVA.
*Concernant la taxe d’habitation, et l’article 1409 du CGI. Dès lors que le parking se situe à plus d’un kilomètre de l’habitation, la taxe d’habitation n’est plus due.
Les autres frais inhérents à cet investissement :
- dépenses concernant la gestion locative (si vous désirez déléguer la gestion), le coût peut aller jusqu’à 8 % !
- les intérêts d’emprunts,
- assurance du crédit,
- la fiscalité sur les revenus fonciers,
- TVA sur les loyers.
2.4 Les revenus fonciers
La fiscalité concernant les parkings est celle des revenus fonciers. C’est la même fiscalité que pour les biens loués nus.
Il existe plusieurs régimes : le réel ou le micro-foncier.
Le régime réel : hors du champ d’application du régime du « micro-foncier » ou par choix.
Le montant imposé est la différence entre les recettes encaissés et les frais acquittés.
Equivalent à la location d’un bien, lorsque vous déclarez à l’administration fiscale vos revenus, vous pouvez déduire les charges suivantes de vos loyers:
- les frais de gestion,
- les primes d’assurances,
- les dépenses de réparations et d’entretiens,
- les travaux d’amélioration.
Lorsque les dépenses sont supérieures aux recettes, un déficit foncier peut s’imputer à votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Au delà, le reliquat peut s’imputer pendant 10 ans sur les revenus fonciers. Seuls les intérêts d’emprunts ne peuvent créé de déficit foncier. Ils ne rentrent pas dans le calcul. Ceux-ci vont être également imputables sur les revenus fonciers les 10 années suivantes.
Exemple simplifié :
Si vous avez investi le montant de 100 000 € avec du cash dans des parkings à 5 % brut soit 5000 €
La taxe foncière sera de 625 € (1 mois et demi de loyer environ).
La fiscalité concernant les personnes qui sont sur tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 % :
5000 € – 625 € = 4375 €
4375 € * 30 % = 1212,5 €
4375 € * 17,2 % = 752,5 €
Soit un gain net de 4375 – 1212,5 – 752,5 € = 2410 € (rendement net de 2,41 %)
Pour une TMI de 41 % : 2546 € à payer Pour une TMI de 14 % : 1365 € à payer
Régime au micro foncier
Le régime micro-foncier peut être appliqué à condition que les montants nets de loyers déclarés soient inférieurs à 15 000 €. Ainsi, un abattement de 30 % s’applique les revenus brut, avant le calcul de l’impôt.
Vous ne pourrez en revanche pas diminuer vos charges déductibles. Il est à utiliser lorsque vous le pouvez, si vos charges sont inférieurs à 30 % de vos loyers. Dans le cadre d’une location d’un parking, c’est souvent le cas.
Mode de calcul : Le bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30% sur le montant net des loyers.
Abattement des 30 % : 5000* 30 % = 3500 €
TMI à 30 % : 3500 *30 % = 1050 €
PS à 17,2 % : 3500 * 17,2 % = 602 €
Soit 5000 € – 1050 € – 602 € – 625 €= 2723 €.
Le rendement n’est plus le même ! C’est un peu mieux en micro foncier.
A cela il faut évidemment penser à la revalorisation de l’actif. Cela est dû à la demande par rapport à ce type d’actifs.
Comme un parking, un garage ou un box, ne représente qu’un emplacement simple, vous n’aurez pas de possibilité de déduire beaucoup de
Ce montant sera « confronté » à votre tranche marginale d’imposition. Bien entendu, dans un ensemble, cela peut être intéressant.
2.5 La plus-value
Il s’agit de la plus-value immobilière
Au bout de 30 ans, la plus-value est totalement défiscalisée. Elle peut l’être également dans les cas suivants :
- prix de vente inférieur à 15 000 €,
- si le parking est vendu avec un bien immobilier dont elle serait une dépendance,
- vente à un organisme social ou
- vendeur résident dans un établissement social ou EHPAD, titulaire d’une pension vieillesse (ou d’une carte mobilité inclusion),
- le vendeur ne réside pas en France.
3.Investir dans un parlking : les régimes locatifs
On trouve plusieurs régimes locatifs dans le cadre d’un parking loué exclusivement.
D’autres peuvent s’appliquer lorsque le parking en question vient s’ajouter à un bien immobilier (bail d’habitation ou mixte professionnel d’habitation, bail professionnel).
- Un bail civil est signé lorsque le garage ou parking est la location stipulé (article 1709 du code civil). On le retrouve également en sus d’un logement loué meublé (par un bail commercial).
- Un parking peut également être loué dans le cadre d’un bail professionnel. Le contrat dispose d’une durée au minimum de six années.
Cependant, lorsque le loyer annuel n’excède pas 15 000 €, le bailleur bénéficie de la franchise de base. Dans ces cas-là, pas de TVA à payer ni à devoir.
Montage de l’opération :
Il est tout à fait possible de devenir propriétaire :
- d’un parking directement,
- de parts de société,
- durant un temps établie, sous forme de concession.
4.Investir dans un parking : Quelques interrogations par rapport à cette opération
Quid de la fin de l’ère de l’automobile ?
- Les villes se sont réinventées, adaptées à l’automobile. Aujourd’hui, le cheminement inverse tente d’être effectué.
- Si le futur est Lié à l’économie du partage, le nombre de véhicule baissera. Nous n’en sommes pas encore là. Mais dans un investissement qui génère autant de frais à l’entrée, il faut tout de même se projeter. Il est évident que ce que nous risquons de voir est surtout une disparité encore plus importante entre les prix des parkings. Cela peut tout de même avoir une influence sur le rendement à terme (en baisse). En centre ville, la parole politique se dirige vers une incitation à prendre les transports en commun. Cela reste pour le moment souvent des paroles. Les moyens restent cependant faibles.
- Dans certaines villes comme à Paris, il ne peut y avoir d’extension verticale. Les immeubles évidemment historiques s’instaurant dans un style reconnu. Les villes s’étalent et se construisent en y incluant des parking aux résidences.
- Enfin, les bonnes opportunités sont plus rares. Cela a tendance à agir sur le prix d’acquisition (et à baisser le rendement). Quid de l’augmentation de la valeur des parkings dans quelques années ? Il est clair que les prix ont beaucoup augmenté ces dernières années, plus que les loyers, diminuant dans certains endroits le rendement global moyenne des opérations.
La nouvelle donne ?
Le travail à domicile ou vie des outils de communication plus moderne peut dans le futur impacter le nombre de véhicule et donc le business du parking.
Dans les quartiers plus nouveaux ?
Les nouveaux logements disposent généralement d’un ou deux parkings. La demande en parkings supplémentaires est diminué car les biens sont pour la grande majorité vendu avec. Les zones périurbaines sont également mieux organisées pour recueillir les véhicules. Les villes sont par définition modernes et adaptés aux voitures. Les prix sont-ils destinés à gonfler autant ? Pas sûr…
Investir dans un parking : notre avis et recommandations
Attention à la taxe foncière (même si elle peut augmenter par la suite. Dans certains endroits, elle a un impacte réel sur le rendement.
Regardez également le potentiel de revalorisation. On l’a vu précédemment, les prix ont beaucoup augmentés ces dernières années
L’emplacement a une place déterminante. Il est évident que l’atout des parkings est la diversification et le montant faible d’investissement. Une personne ayant peu de possibilité d’endettement ou peu de liquidités peuvent y accéder plus facilement (d’une certaine manière comme dans des SCPI).
Enfin, nous l’avons vu, la fiscalité sur le revenu est le véritable frein de l’opération. Il faut tout de même que ça soit cohérent par rapport à votre objectif. Plus vous êtes sur une TMI importante, plus cela aura un effet important. Une acquisition par une SCI peut parfois s’avérer être la solution.
Conclusion
De prime abord simple et juteux, investir dasn un parkings est assez simple. Comme dans tous marchés, il faut arriver au bon moment et acquérir la bonne opportunité.
Evidemment, il est plus juste de partir d’un bilan patrimonial et d’avoir une vision plus large de votre situation, de votre fiscalité… Car, même si les frais d’acquisition sont importants, que la taxe foncière gomme une partie du rendement, c’est bien potentiellement la fiscalité couplé avec les prélèvements sociaux qui ont le plus gros impact.
Il faut véritablement avoir une vision globale. Il est vrai que le montant faible en fait un investissement facile à diversifier. Dans certains endroits, le risque est très faible (PARIS). Cela étant dit, il y a peu de lignes de frais mais ces charges gonflent rapidement.
Evidemment, il y a souvent des possibilités pour optimiser cette fiscalité.
Investir dans un parking a de nombreux attraits. Facile d’accès par son montant d’acquisition, sa gestion simple, sa compréhension aisée il reste l’un des placements dont on entend le plus parler chez les plus jeunes.
N’hésitez pas à nous contacter pour échanger et voir si cela est adapté à vous. Bien d’autres solutions existent. Le mieux est de partir d’un bilan patrimonial.