Investir dans les bois et forêts

1. Présentation de l'investissement forestier

1.1 Pourquoi investir dans un massif forestier ?

Investir dans des parcelles de bois ou de forêts, directement ou à travers des groupements forestiers, peut s'avérer être intéressant. Le fait de pouvoir acquérir des actifs « verts » et se recentrer sur des « fondamentaux » plus éthiques, moins liés aux effets collatéraux de notre économie et aux marchés financiers, les rendent attrayants et sécurisants.

Assez peu de personnes s'intéressent à l'investissement dans les massifs forestiers. Pourtant cet actif peu prisé est assez répandu puisque 75% des forêts en France sont privées.

Le rendement net se situe entre 1 à 2% lissé dans le temps. Il s'agit d'une moyenne qui dépend des essences (type de bois), des années de production, de la maturité du bois et des conditions climatiques. La demande pour l'essence ou les essences de bois qui composent votre parcelle joue également un rôle déterminant.

Autres avantages de disposer de bois et forêts

Au-delà du rendement et de la valorisation, investir dans les bois et forêts offre des avantages fiscaux importants et cumulatifs :

• Crédits d'impôt DEFI : acquisition, travaux, assurances (détaillés ci-dessous)
• Avantages IFI : exonération de 75% de la valeur
• Transmission facilitée : abattement important sur les droits de succession

2. Les modes de détention

Il existe trois modes principaux de détention pour investir dans des parcelles de bois et forêts :

2.1 La détention en direct

Il s'agit simplement d'acquérir sa propre parcelle forestière de gré à gré. Le marché n'est pas très profond, avec peu de possibilités, ce qui agit sur la hausse du prix puisque la demande augmente régulièrement.

2.2 Les groupements forestiers

Un groupement forestier est une société civile ayant pour vocation d'acquérir et de gérer des parcelles de forêts ainsi que de bois. Contrairement à l'acquisition en direct, vous déléguez la gestion à un professionnel.

On distingue statutairement deux types principaux : les Groupements Forestiers d'Investissement (GFI) et les Groupements Fonciers Forestiers (GFF).

Les Groupements Fonciers Forestiers (GFF)

Créés en 1954, les GFF donnent accès à une parcelle définie. Pour accéder à la propriété de parts, il faut qu'il y ait un vendeur sur le marché secondaire.

Les Groupements Forestiers d'Investissement (GFI)

Votre acquisition s'apparente à une SCPI : vous détenez une fraction de la société civile selon votre quote-part. Les GFI sont soumis au régime des FIA (Fonds d'Investissement Alternatifs) par l'Autorité des Marchés Financiers. Ils doivent donc être gérés par une société de gestion de portefeuille.

2.3 Différences entre GFI et GFF

2.4 Les Sociétés d'Épargne Forestière (SEF)

Ce sont des sociétés de placements collectif ayant pour objectif l'acquisition et la gestion de bois et forêts. Caractère hybride : elles doivent être composées à 60% de groupements forestiers, de bois et forêts ou de sociétés gérant le patrimoine forestier. Les règles établies sont les mêmes que pour les SCPI (Agrément AMF en tant que FIA).

3. Comment investir dans une forêt ?

Comme dans beaucoup de placements, il est important de mesurer les risques. Il est de ce fait souvent ingénieux de diversifier ses actifs. Dans les bois et forêts, cette diversification est géographique, typologique (essences de bois différents) et également dépendante de la maturité.

3.1 La diversification géographique

Acquérir à différents endroits permet de mieux diluer le risque lié aux phénomènes météorologiques ou les maladies bactériennes (champignons). Il ne faut pas négliger les opportunités hors de France, concernant notamment certains bois que l'on ne trouve pas dans l'hexagone.

3.2 Les essences de bois

Cette diversification typologique permet de diluer les risques liés à la demande spécifique pour chaque type de bois. L'Office National des Forêts (ONF) recense plus de 130 essences sur le territoire français.

3.3 La maturité du bois

Il s'agit de l'âge des arbres et de leur développement. Suivant leur maturité, le rendement sera plus ou moins important. Un bois moins mature, qui a besoin de quelques années avant d'être coupé, vous procurera moins de revenu qu'un bois adulte.

La sylviculture génère un rendement lié à la vente du bois pour les constructions et les meubles. Ce placement ne dispose généralement pas d'une rentabilité extraordinaire, mais la demande pour ce type de placement vert est constante.

Les risques pour la forêt

Il existe des assurances pour couvrir ces différents risques, notamment dans les groupements forestiers (GFI, GFF) où elles sont obligatoires.

4. Les avantages fiscaux dans l'acquisition des bois et forêts

Il existe de nombreux avantages fiscaux permettant de générer un bénéfice intéressant. Les dispositifs DEFI (Dispositif d'Encouragement Fiscal à l'Investissement en forêt) ont été profondément réformés par la loi de finances pour 2023 (article 200 quindecies du CGI) et sont particulièrement attractifs et cumulables. Le dispositif est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.

4.4 Concernant l'Impôt Sur la Fortune Immobilière (IFI)

Exonération de l'IFI à hauteur de 75% de la valeur. Seulement 25% de la valorisation de votre parcelle sera comptabilisée à l'IFI.

Condition : conserver vos parts durant deux années et respecter un engagement de gestion durable de 30 ans.

4.5 Avantage transmission : exonération des droits de succession

Droits de mutation à titre gratuit : exonération partielle des droits de succession ou de donation.

Abattement des 3/4 de la valeur vénale dans le calcul des droits de succession si vous gardez vos parts pendant deux ans. Combiné avec un abattement pour manque de liquidité (20 à 30%), vous pourriez ne pas payer de droits de succession.

5. Fiscalité des Groupements forestiers

5.1 Fiscalité sur les revenus

La fiscalité est simple : il s'agit d'un forfait cadastral compris entre 4 à 6% à déclarer en bénéfice agricole. C'est un forfait car l'activité économique d'un bois est variable : les coupes d'une année sur l'autre n'ont ni les mêmes effets ni la même importance.

Chaque associé doit déclarer son revenu cadastral au prorata de sa part détenue. Le gérant doit le communiquer. Ce revenu forfaitaire est soumis à la CSG au taux de 9,2% (catégorie agricole).

5.2 Fiscalité sur la plus-value

La plus-value (différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition) est fiscalisée selon la plus-value immobilière de droit commun.

Avantage : la fiscalité sur la plus-value est diminuée d'un abattement de 10 € par année de détention, par hectare cédé.

6. Le marché pour l'acquisition des bois et forêts

Les besoins en bois en France et à l'étranger sont en croissance. Que ce soit pour l'immobilier, les meubles ou encore dans le cadre énergétique pour se chauffer, il y a toujours des besoins importants. La forêt est de plus en plus perçue comme une valeur refuge, avec un intérêt croissant pour les enjeux carbone et RSE.

Dans les grandes lignes, les ventes de petites forêts ou bois sont toujours soutenues : elles représentent plus d'un tiers des surfaces du marché. Il y a d'ailleurs peu à peu un fractionnement de ces dernières qui ont une tendance à influer sur le prix et à l'augmenter progressivement.

Évolution des prix moyens des forêts (€/hectare)

Source : Groupe Safer / le-prix-des-terres.fr - Édition 2025, données 2024

En 2024, le marché des forêts a enregistré 21 860 transactions (+0,9% par rapport à 2023) portant sur 148 700 hectares, pour une valeur totale de 2,016 milliards d'euros. Le prix moyen atteint désormais 4 850 €/ha. Les forêts de moins de 10 hectares restent largement majoritaires (89% des ventes), tandis que les ventes de grands massifs de plus de 100 ha ont progressé de +13,8% en surface, portant la hausse du marché.

Le marché reste très contrasté selon les régions : forte tension dans l'Ouest (+4,7%), prix records en Centre-Val de Loire, envolée en Bourgogne-Franche-Comté (+22% en nombre de ventes), et nouvelle attractivité en Nouvelle-Aquitaine portée par les enjeux RSE et carbone. Les personnes morales privées ont acquis 45% des surfaces en 2024.

6.1 Des disparités sur le territoire

Les prix varient significativement selon les régions françaises. Les massifs forestiers situés dans des zones à forte demande ou disposant d'essences nobles peuvent atteindre des valorisations bien supérieures à la moyenne nationale. On observe un gradient de prix positif du Massif Central vers le nord, les régions Nord-Bassin parisien et Ouest étant les plus chères à 7 000-8 000 €/ha.

7. Synthèse

Pourquoi investir dans les groupements forestiers ?

8. Tableau récapitulatif de l'investissement dans les bois et forêts

Bilan sur l'acquisition de bois et forêts

Investir dans des bois et forêts, que ce soit en direct ou par un groupement forestier, est un investissement de diversification intéressant. Il est d'autant plus avantageux pour les personnes payant l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour les raisons évoquées précédemment.

En résumé, ce type de placement a pour vocation de satisfaire les personnes dont la demande est régie par des besoins plus éthiques et responsables et/ou concernant les objectifs de diversification patrimoniale, d'optimisation fiscale et de transmission.