Investir dans les bois et forêts

Investir dans des parcelles de bois ou de forêts, directement ou à travers des groupements forestiers peut s’avérer être dans certains cas intéressants. Le fait de pouvoir acquérir des actifs « verts » et se recentrer sur des « fondamentaux » plus éthiques, moins liés aux effets collatéraux de notre économie  et aux marchés financiers rendent attrayant et sécurisant.

Assez peu de personnes s’intéressent à l’investissement dans les massifs forestiers. Pourtant cet actif peu prisé est assez répandu puisque 75 % des forêts en France sont privées.

Dans cet article, je vous parle des différentes possibilités, des attraits et des contraintes de cet investissement. Vous trouverez un tableau récapitulatif en bas de page.

1.Présentation

1.1 Pourquoi investir dans un massif forestier ?

Il existe plusieurs façons d’investir dans un bois ou une forêt. A la manière de l’immobilier que vous pouvez détenir en direct ou à travers une société civile (SCI, SCPI), il est tout à fait concevable aujourd’hui de posséder une partie ou la totalité d’un bois, seul ou associé à d’autres individus.

Il y a plusieurs aspects positifs à investir dans une forêt, notamment le côté sécuritaire du placement que cela procure.

Comme dans tout investissement, un massif forestier a une valeur évolutive. Celle-ci est liée à l’offre et la demande pour ce foncier spécifique . Les perspectives sont également bonnes en la matière. Je vous propose un tableau reprenant la variation du prix au m² ces dernières années.

Cela permet également de percevoir un revenu (rendement). Il s’agit simplement, généralement du  fruit de la sylviculture mais également parfois la location du bois pour la pêche ainsi que la chasse.

Synthétiquement, acquérir un bois permet d’obtenir un foncier (le sol) et le stock de bois associé (production).

Bien entendu, le rendement et la revalorisation ne se distinguent pas par leurs performances. Investir dans une forêt, c’est envisager un investissement de diversification sur du long terme, en ayant principalement deux objectifs :

  • Acquérir un actif peu volatile dont la valeur augmente donc dans le temps (tableau)
  • Investir dans un placement vert, qui a du sens

Son rendement net se situe entre 1 à 2 % lissé dans le temps. Je parle ici d’une moyenne. Tout dépend des essences (type de bois) et des années de production. Cela dépendra de la maturité du bois ou pourquoi pas des effets climatiques. A cela, il faut bien sûr ajouter la demande pour l’essence ou les essences de bois (types) qui composent votre parcelle. Cette production est liée à un marché, elle varie donc en fonction de la demande.  C’est tout de même actuellement plus rentable que le fonds euro général ou les livrets réglementés tel le livret A à 0,5 %.

Comme dans tout investissement, il y a tout de même des contraintes. Son inconvénient majeur reste son illiquidité. Pour récupérer votre argent, il faut que la ou les parcelles soient revendues. Tout dépend donc de la demande pour ce que vous vendez…  Cependant, nous le verrons, cela dépend également de votre mode de détention, notamment dans les Groupements forestiers d’investissements…

Les autres utilités d’investir dans les bois et forêts sont les réductions fiscales qui sont cumulatives mais également des particularités constatables lors d’une transmission de patrimoine ou du calcul à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. 

 Nous les détailleront dans ce texte plus-bas.

2.Les modes de détentions

Il existe trois modes de détention pour les personnes désireuses d’investir dans des parcelles de bois et forêt.

  • En direct
  • Dans un Groupement Forestier d’investissement (GFI)
  • Au sein d’un Groupement Foncier Forestier (GFF)

2.1 La détention en direct

C’est tout simplement acquérir sa propre parcelle forestière.

On peut acheter directement des massifs forestiers. Il s’agit d’évoluer sur un marché de gré à gré. Le marché n’est pas très profond, il n’y a pas beaucoup de possibilités et les éventualités n’augmentent pas beaucoup (ce qui agit sur la hausse du prix si la demande augmente). En effet, la France ne va pas se créer demain une augmentation significative d’espaces boisés.  On observe toutefois les superficies diminuer à la revente. Le marché fractionne les espaces boisés les plus importants.

Les contraintes administratives sont les mêmes que celles d’une acquisition « lambda » d’un terrain.

L’avantage est le caractère « tangible » de cette acquisition. C’est également l’intérêt de maîtriser l’investissement dans ses largeurs. Le fait de pouvoir utiliser le bois, de choisir les assurances, d’avoir un contrôle également sur les coûts…

Le prix est au minimum de quelques dizaines de milliers d’euros mais peut facilement dépasser les centaines de milliers. Acquérir en direct peut être effectué avec un crédit (le faible taux de rendement imposera donc un fort effort d’épargne. Des charges de gestion et fiscales (taxe foncière…) viennent majorer le coût total.

Les inconvénients sont celles d’une activité « professionnelle ». Vous payez la fiscalité. Vous avez les désagréments administratifs et l’obligation de gérer votre propriété  : assurer le boisement du domaine, l’aménager et l’entretenir. Cette obligation de gestion est encadrée par la loi ; c’est ce qu’on appelle le plan simple de gestion (PSG). C’est une planification forestière pour une durée de 10 à 30 ans obligatoirement.

2.2 Les groupements forestiers

Un groupement forestier est une société civile ayant pour vocation d’acquérir et de gérer des parcelles de forêts ainsi que de bois. Contrairement à l’acquisition en direct, vous déléguez la gestion à un professionnel. On distingue statutairement des Groupement Forestier d’Investissement (GFI) et les Groupements Fonciers forestiers (GFF). Ces groupements s’occupent aussi de l’équipement ainsi que de boiser certains terrains acquis.

Même s’il existe un lien évident dans le mode de détention, notamment le nombre d’associés détenteur de parts des actifs, il existe des nuances importantes.

Pour synthétiser, dans un Groupement Foncier Forestier, vous détenez une parcelle connue, à la manière d’un bien en direct, tandis que dans le GFI, vous accéder à une part d’un bois selon la quote part investi. Vous avez une part indivis de ce bois telle une SCPI.

Les Groupements Fonciers Forestiers (GFF)

Créés bien plus tôt que les GFI (1954), le GFF accèdent à une parcelle définie. Pour y accéder à la propriété de parts. Il faut que le marché s’ouvre, c’est-à-dire qu’il y ait un vendeur !

En revanche, quand vous Optez pour un GFI, votre acquisition s’apparente à une SCPI. Vous détenez une faction de la société civile selon votre quote part.

Les Groupements forestiers d’investissements GFI sont soumis au régime des FIA par l’autorité des marchés financiers. Elles se doivent donc d’être géré par une société de gestion de portefeuille. Cela n’est pas le cas d’un Groupement foncier forestier. 

L’avantage est évidemment de déléguer la gestion. Vous n’avez pas de contrariétés administratives ou fiscales importantes. Vous diversifiez également les essences…

2.3 Différences entre les Groupements Forestier d’Investissement (GFI) et les Groupements Fonciers Forestiers (GFF)

Contrairement au GFF, un GFI dispose d’un commissaire aux comptes et d’un conseil de gouvernance. La responsabilité d’un associé est lié aux montant de ses apports.

Plus de liquidité. A l’instar des SCPI, les GFI dispose d’un capital variable. Elles ont donc une poche de liquidité qui leur permet de racheter les parts aux associés. Cette poche de liquidité ne suppose pas d’un rendement puisqu’elle est légitimé pour rembourser l’investisseur si il souhaite revendre… Cela étant dit, elle ne supporte pas de gros montant immobilisé. Le rendement n’est normalement pas dilué de manière inconcevable.

Au niveau de la gestion, un expert, tous les trois ans va évaluer la valeur des massifs.

Elles ont l’agrément de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) pour faire appel à l’épargne public. Son marché y est ouvert aux nouveaux capitaux. Vous êtes limité en risque au montant de votre apport.

Le GFI est plus diversifié que le GFF. En termes d’essence et de géographie, il se doit de mutualiser les risques. Il a également l’obligation de payer les assurances relatives aux risques inhérents à ce type d’activité.

Pourquoi investir dans un groupement forestier par rapport à un bois ou une forêt en direct ?

Il y a plusieurs avantages à investir dans ce type d’acquisition. D’une part, la mutualisation du risque. Le ticket d’entrée étant plus bas, votre possibilité d’investir dans différentes régions disposant d’essences de bois différents permet également de mieux maîtriser le risque.

2.4 Les Sociétés d’épargne forestière

Ce sont des sociétés de placements collectif ayant pour objectif, comme les précédentes citées, l’acquisition et la gestion d’un bois, d’une forêt… Il y a un caractère hybride à ce type de placement puisqu’elles doivent être composées à 60 % de groupements forestiers, de bois et forêt ou de sociétés gérant le patrimoine forestier. Les règles établies sont les mêmes que concernant les SCPI (Agrément de l’AMF en tant que Fonds d’investissement alternatifs – FIA).

 

3. Comment investir dans une forêt ?

Comme dans beaucoup de placements, il est important de mesurer les risques. Il est de ce fait souvent ingénieux de diversifier ses actifs. Dans les bois et forêts et notamment dans les groupements forestiers, cette diversification est géographique, typologiques (essences de bois différents) et également selon la maturité.

3.1 La géographie 

Acquérir à différents endroits permet de mieux diluer le risque lié aux phénomènes météorologiques , les maladies bactériennes (champignons). C’est assez logique. Il peut même y avoir des opportunités hors de France, notamment concernant certains bois que l’on ne trouve pas dans l’hexagone. Il faut toutefois être vigilant (plus) pour les sociétés à l’étranger. Attention à la loi en vigueur dans ces pays et au sérieux de ces sociétés.

 Il en va de même concernant l’autre critère de diversification : les essences.

 3.2 Les essences

Lorsque nous parlons d’essence, dans ce cas précis, cela correspond à la variété des bois.

  • Feuillu : Ils représentent la majorité du bois en France. Il existe environ 70 essences de feuillus dans notre pays. On les retrouve parfois dans la construction mais également dans les meubles.
  • Résineux : 1/3 de la forêt Française (60 essences). On les retrouve plus dans le Nord de l’Europe. C’est un bois plutôt utilisé dans la construction.

 Cela permet d’ « investir » sur différents types de bois.

 3.3 Maturité du bois

Il s’agit ici de l’âge des arbres, de leur développement. Suivant la maturité le rendement sera plus ou moins important.

Il est certain qu’un bois moins mature, qui a besoin de quelques années afin d’être coupé vous procurera moins de revenu que s’il est adulte… La sylviculture génère un rendement lié à la vente du bois, pour les constructions et pour les meubles.

Ce placement en règle général ne dispose pas d’une rentabilité extraordinaire.

La fortune n’est pas forcément au bout de cet investissement mais la demande est constante. Une revalorisation à la hausse et une distribution de revenu, même faible (sylviculture, location…) est quelque chose de probable voire logique.

Les risques pour la forêt

  • Risque d’incendie
  • maladies phytobactériennes (certains bois y sont plus sensibles)

Toutes les forêts n’ont pas d’assurances. Il faut donc bien regarder cela.

4. Les avantages fiscaux (BOFIP) dans l’acquisition des bois et forêts

Il existe de nombreux avantages fiscaux permettant de générer un avantage intéressant.

4.1 Sur le montant investi : le Dispositif d’Encouragement Fiscal – DEFI Acquisition

 Investir dans un groupement forestier va générer plusieurs réductions fiscales.

Pour un GFF et pour un GFI

Il s’agit d’une réduction fiscale de 18 %  du montant investi (plafonné à 5 700 € et 11 400 € d’investissement, soit 1026 €).

Il faut conserver les fonds pendant huit ans.

Chacun des associés doit déclarer son revenu cadastral au prorata de sa part détenue. Le gérant doit le leur communiquer.

4.2 Sur le montant des travaux (Dispositif d’Encouragement Fiscal – DEFI Travaux)

Pour un GFF et pour un GFI

Réduction de 18 % également  (du montant investi en travaux (à 6 250 € ou 12 500 € en couple).

Les parts doivent être détenus pendant 4 ans.

Les réductions sur l’investissement et le travaux sont cumulables.

4.3 Sur l’assurance tempête (Dispositif d’Encouragement Fiscale -DEFI Assurances)

Pour les GFF et GFI

Cette réduction est de 76 % sur l’assurance tempête.

4.4 Concernant l’Impôt Sur la Fortune Immobilière

Exonération de l’IFI (Impôt sur la fortune Immobilière)

La condition est de conserver vos parts durant deux années

4.5 Autre avantage : Exonération des droits de successions 

Droits de mutation à titre gratuit : exonération partielle des droits de succession ou de donation.

Il y a un abattement des ¾ de la valeur vénale dans le calcul des droits de succession si vous gardez vos parts, cette fois pendant deux ans.

Comme vous pouvez actuellement bénéficier d’un abattement de 20 % à 30 %, pour manque de liquidité, vous n’aurez pas à payer ces droits.

5. Fiscalité des Groupements forestiers et acquisition des bois et forêts

La fiscalité y est simple. Il s’agit d’un forfait cadastral compris entre de 4 à 6 % à déclarer en bénéfice agricole. C’est un forfait car l’activité économique d’un bois est variable. Les coupes d’une année sur l’autre n’ont pas les mêmes effets ni ne sont de même importance.

5.2 Fiscalité sur la plus-value

La plus-value (différence entre le prix de cession moins la prix d’acquisition) est fiscalisée selon la plus-value immobilière de droit commun.

La fiscalité sur la plus-value est diminuée d’un abattement de 10 € par année de détention, par hectare cédé.

6. Le marché pour l’acquisition des bois et forêts 

Les besoins en bois en France, à l’étranger

Les ventes de petites forêts toujours soutenues : plus d’un tiers des surfaces du marché

prix forêt

 

7. Synthèse

  1. Pourquoi investir dans les groupements forestiers :

 

AvantagesInconvénients
Diversification de votre patrimoinehorizon de placement
Réduire sa fiscalité liquidité potentiellement faible
Disposer d'actifs "naturels"rendement assez faible
Actifs dont la valeur est peu volatile
Fiscalité très faible
Réductions fiscales (cumulable)
Outil de transmission
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

 

8.Tableau récapitulatif de l’investissement dans les bois et forêts

 

 GFI, GFF, SEFEn direct
Montant minimum5000€50 000 € environ (cela dépend de la demande
Rendement1 % à 2 % lissé (parfois un peu plus)quasiment la même chose (un peu plus si 'est bien géré car moins de charges)
Réduction fiscale sur la valeur initiale18 % plafonné à 5700 € d'acquisition ou 11400 €18 % plafonné à 5700 € d'acquisition ou 11400 €
Réduction par rapport à la gestion : loi DEFI Travaux18 % plafonné à 6 250 € (célibataire) ou 12 500 € (pour un couple)18 % plafonné à 6 250 € (célibataire) ou 12 500 € (pour un couple)
Réduction concernant les assurances76 % plafonné à 6 250 € (célibataire) ou 12 500 € (pour un couple)76 % plafonné à 6 250 € (célibataire) ou 12 500 € (pour un couple)
Transfert de patrimoineCalculé sur 3/4 de la valeur des parts ou de la valeur global du patrimoine forestierCalculé sur 3/4 de la valeur des parts
IFIAbattement de 3/4 de la valeur de vos partsAbattement de 3/4 de la valeur détenue
Conservation des parts pour bénéficier des réductions fiscales- DEFI Acquisition : pendant 8 ans
- DEFI travaux : pendant 4 ans
DEFI Acquisition : pendant 8 ans
- DEFI travaux : pendant 4 ans
Revenus fiscalisés - Bois : Forfait cadastral
- Location (chasse) : revenus fonciers
Bois : Forfait cadastral
- Location (chasse) : revenus fonciers
- TVA
Fiscalité Bénéfice agricole (régime spéciale taxation forfaitaire)
Pour les SEF, possibilité d'IS
Bénéfice agricole (régime spéciale taxation forfaitaire)
Plus-value immobilière Plus-value immobilière des particuliers
réduction de 10€/ha/an sur l’impôt
Plus-value immobilière des particuliers
réduction de 10€/ha/an sur l’impôt
Frais à l'achat 125 € de droits fixes- Droits d’enregistrements : 5,9%
- Frais de négociation des massifs : 4 à 7 %
- Emoluments : 0,825%
Taxe foncière Pour les GF et SEF : le gérant la paye
Exonération de 20 % de la taxe foncière (propriétés non baties)

 

Conclusion

Investir dans des bois et forêts, que cela soit en direct ou par un groupement forestier est un investissement de diversification intéressant. Il est d’autant plus avantageux pour les personnes payant l’IFI (Impôt sur la fortune Immobilière) pour les raisons évoquées précédemment. Il est évident que l’argent investi ne doit pas être récupéré sur un horizon courtermiste. C’est un investissement de long termes. Peu importe le moyen de détention.

Ce n’est pas un investissement lié à son rendement mais à sa valorisation progressive, à sa sécurisation. L’aspect peu volatile de sa valeur. C’est un actif à l’abris du risque sur du long terme.

Enfin, le dernier attrait se situe dans la transmission. La fiscalité y ait également étonnement intéressante.

En résumé, ce type de placement a pour vocation de satisfaire les personnes dont la demande est régie par des besoins plus éthiques et responsables et/ou concernant les objectifs cités…

N’hésitez pas à nous solliciter pour avoir d’autres informations, ou échanger pour que l’on puisse vous faire une proposition. Nous avons accès à tout le marché. 

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