Investir dans un monument historique : avis et analyse

Investir dans un monument historique, c’est acquérir un bien immobilier disposant de propriétés historiques et architecturales reconnues, tout en bénéficiant en développant son patrimoine, de largesses fiscales opportunes. En effet, cette opération permet de déduire le montant des travaux dans des proportions et un cadre strict, notamment par la fonction que vous donnez à votre bien acquis.

En d’autres termes, au delà de la nature du bien et de sa rareté, le gain de l’opération immobilière est fiscal. Celle-ci peut être d’une efficacité redoutable en fonction de l’usage que vous lui donnez. Elle  peut concerner :

  • votre résidence principale ou secondaire
  • une location
  • un bien ouvert au public ou non…

Il existe donc bien des impératifs à maîtriser (BOFIP sur les monuments historiques) au sujet de la fiscalité à appliquer (imputée sur sur vos revenus fonciers ou votre revenu global) mais également sur l’entretien à respecter, sans éluder les logiques impérieuses de l’immobilier.

Dans la loi sur l’acquisition dans un monument historique, Il y a donc une motivation patrimoniale forte, couplée à d’autres objectifs, avantages ou motivations. Explications…

La loi sur les Monuments historiques

Comme pour le dispositif fiscal Malraux, la loi concernant les monuments historiques permet d’investir dans la belle pierre et sa rénovation dans un but de conservation. La différence affichée par rapport à la première citée réside dans la qualité architecturale et/ou historique de l’oeuvre dont il est question. Il y a donc un aspect motivé par les biens d’exceptions rentrant dans un cadre légal fixé.

Pour quelles raisons investir dans un monument historique ?

Il y a bien des raisons : 

  • rareté du bien : refuge de valeur et revalorisation haussière ou/et prestige,
  • caractère historique et protection de notre héritage historique, 
  • emplacement : un bon emplacement est logiquement un gage contre la volatilité et permet de le louer facilement, 
  • réserve de valeur : c’est un “investissement” patrimonial, 
  • transmission de patrimoine non fiscalisé (voir différence avec la loi Malraux, ci-après)

Dans quel but ?

  • Acquérir sa résidence principale ou secondaire,
  • louer le bien,
  • projet commercial ou altruiste (ouverture au public), 
  • transmission (c’est un autre avantage),
  • capitaliser,
  • diminuer son impôt sur le revenu : attention ! il s’agit d’une déduction (imputable sur le revenu global ou sur les revenus fonciers). 

Fonctionnement de la déduction fiscale :

Plus votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est importante, plus l’opération sera satisfaisante (voir l’exemple simplifiée ci-après). Une TMI de 45 % permettra de bénéficier d’une réduction plus efficace qu’une TMI de 30 %.

Le déficit généré est imputable suivant les cas (voir ci-après) sur les revenus fonciers ou le revenu global que vous déclarez à l’administration fiscale l’année suivante (et les 5 qui suivent). La loi sur les monuments historique est destinée et optimisée pour les individus ayant une TMI importante (voir ci-contre et exemple).

Il y a, dans les lois relatives à l’optimisation fiscale telles la loi MALRAUX, PINEL ainsi que les autres les ayant précédées, une notion quasi-systématique de location dans le cadre de la résidence principale. En d’autres termes, lorsque vous vous portez acquéreur dans le cadre de ces lois, vous devez obligatoirement louer le bien à un individu pour qu’il en fasse sa résidence principale. S’en suit des obligations de durée afin de bénéficier de la réduction fiscale. Dans le cadre de la loi concernant les monuments historiques, ce n’est pas obligatoire. Cela rend l’acquisition plus large dans son objet. Contrairement à un investissement dans le neuf qui va être focalisé sur la capitalisation et dont les impératifs de prix (cohérents) à l’achat et de revalorisation du prix du foncier vont être capitaux, la prédominance d’une acquisition dans un monument historique est ailleurs.

Un monument historique est protégé selon plusieurs classifications :

  • Son classement (arrêté du conseil ministériel ou décret du conseil d’état) ou,
  • son inscription (arrêté du préfet de région ou du ministre chargé de la culture).

Il y a une hiérarchisation de ces deux notions.  Un immeuble classé est supposé disposer de caractéristiques plus rares ou historiques et nécessite des contrôles plus importants.

  • Un immeuble décrété monument historique peut aussi être labellisé “Fondation du patrimoine”,
  • ou avoir l’agrément du ministère (budget) demandé avant le 31/12/2013. 

Le classement d’un monument historique

Il n’y a pas besoin d’établir un permis de construire.

Il faut que le maître d’ouvrage ou le propriétaire du monument informe la conservation régionale des monuments historiques (CRMH) et de la Direction Régionale de la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles) de son projet.

Les travaux peuvent comprendre (voir la page du service public) :

  • affouillement (creusement), déboisement, défrichement, dessouchage sur un terrain classé ;
  • consolidation, aménagement, restauration, mise aux normes, assainissement, ravalement ;
  • sur les parties intérieures classées : modification des volumes ou des distributions horizontales ou verticales, modification, restauration, restitution ou création d’éléments de second œuvre ou de décors, sols, menuiseries, peintures murales, badigeons, vitraux ou sculptures ;
  • installation à perpétuelle demeure d’un objet mobilier dans un immeuble classé, travaux visant à placer des installations soit sur les façades, soit sur la toiture de l’immeuble…

L’inscription d’un monument historique

Ils sont soumis à l’obtention d’un permis de construire (et/ou permis d’aménager ou de démolir).

Le pouvoir de contrôle de l’Etat

Il faut partir du postulat que l’Etat garde un droit de regard sur ce type d’opérations qui touche le patrimoine Français. Il considère, d’une certaine manière, que vous êtes responsable de son transfert dans le temps. Si jamais, la situation d’un monument historique est jugée insuffisante, l’Etat peut mettre en demeure le propriétaire d’exécuter les travaux. Si un tel épisode se produit, l’Etat financera au minimum 50 % des travaux. S’il n’y a pas de retour cohérent de la part du propriétaire, l’Etat peut faire exécuter les travaux  ou même exproprier le propriétaire.

Le fonctionnement de la loi sur les monuments historiques et l’impact fiscal

Avantages d’investir dans les monuments historiques

  • Déductibilité de l’intégralité des dépenses de travaux dans le cadre de l’acquisition et la conservation (entretien et réparations) d’un Monument Historique. Cela vient donc en diminution de ce que vous déclarez à l’administration fiscale. C’est également le cas des SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
  • Comme pour tout investissement immobilier, les autres charges que celles nommés, incluant les intérêts d’emprunt sont déductibles. Il y a toutefois une nuance à connaître.  Cette déduction est de 100 % si vous louez le bien et de 50% si vous l’occupez.
  • L’investissement dans des monuments historiques permet de transmettre le bien en exonérant les droits de succession pour les immeubles ainsi que les meubles qui en constituent. Pour cela, il faut que le bien soit ouverts au public ou subventionnés par l’état.
  • Le déficit non “utilisé” est reportable sur le revenu global pendant six ans !
  • Ce dispositif ne rentre pas dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000 € en 2020).
  • Protection de la famille via l’assurance décès invalidité du prêt immobilier

Le bien peut être ouvert au public :

Un bien ouvert au public est un monument historique qui peut être destiné à la visite de ma,ière payante ou gratuite :

  • soit 50 jours par an, dont 25 jours non ouvrables (dimanches, jours fériés) entre avril et septembre inclus ;
  • soit 40 jours durant les mois de juillet, août et septembre.

Distinction fiscale suivant l’objectif de l’acquisition (loi sur les monuments historiques et assimilés)

Si le bien n’est pas loué (ou ne délivre pas de recettes*)

Les charges foncières sont déductibles du revenu global. La totalité des charges liée à l’entretien est déductible à condition que le bien soit ouvert au public. Si le bien n’est pas ouvert au public, seulement 50 % de celles-ci ne pourront être imputées. 

Si il existe un excédent des charges sur le revenu global, il n’y a cependant pas la possibilité de l’imputer au revenu global.

Si le bien est inoccupé mais génère des recettes*

Les charges viennent en déduction des revenus fonciers. Le surplus (déficit foncier) est imputé au revenu global.

Si le bien est occupé par son propriétaire et génère des recettes*

La partie occupée : charges foncières imputées au revenu global.

Droits de visites ou occupation partielle : imputation aux revenus fonciers.

Les déficits fonciers s’imputent sur les revenus fonciers.

Imputation forfaitaire de 75 % sur les revenus fonciers et 25 % sur le revenu global en cas d’ouverture au public du monument historique.

Les dépenses d’acquisition de matériel informatique ou de billetterie sont également déductible dans les mêmes conditions que les charges foncières.

*Les recettes sont les loyers mais également la billetterie si le bien historique est ouvert au public.

Aides financières de l’Etat

Les travaux de conservation ou restauration (voire réparation et entretien) peuvent faire l’objet de subvention de l’Etat. Il y a toutefois de fortes disparités concernant sa participation (entre 20 % et 80  du coût total de l’opération). Pour demander une subvention, la DRAC est habilitée à le faire.  : chaque région en dispose d’une. Celles-ci sont directement liées au ministère de la culture. (pour y aller : c’est ici)

Obligations

  • Détenir le bien durant 15 années obligatoirement (majoration du revenu global ou foncier les deux années suivantes si non respect de l’engagement), 
  • détention en direct du bien (sauf si dérogation venant du ministre du budget (SCI à l’IR),
  • absence de mise en copropriété

Exemple simplifié d’investissement dans les monuments historiques

Evidemment, il est logique de faire un bilan patrimonial personnalisé et pouvoir établir des projections adaptées. Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner ! Nous allons également mettre en ligne plus tardivement un exemple plus technique. Inscrivez-vous à notre newsleter afin de la recevoir sur notre boite mail. 

Pour un investissement dans un monument historique à hauteur de 450 000 €, réparti comme cela :

300 000 € de travaux et 150 000 € de foncier

Travaux sur trois ans  : 

  • première année : 120 000 €,
  • seconde année : 120 000 € 
  • troisième année : 60 000 € 

En considérant un foyer (mariés-2 parts déclarés) :

  • pour revenu global 200 000 €. L’impôt à payer est de 45 694 €.

Déduction de 100 % des travaux :

Avec l’investissement dans un monument historique, comme évoqué ci-dessus avec une déduction de la totalité des travaux sur le revenu global, cela engendrerait une réduction fiscale de 

Impôt de la première et seconde année: 6 288 € ! (soit une économie de 39 406 €). Pour la troisième année, cela passe à 24 288 € (soit une économie de 21 406 €).

Déduction de 50 % des travaux : 

Dans le cadre d’une déduction de 50 % du montant, cela montera à 24 288 €. L’économie sera tout de même de 21 406  € ! la première année ainsi que pour la deuxième). La troisième année, l’avantage passera à 33 394 €, soit 12 300 € d’économie).

En considérant le même exemple :
  • pour un revenu global de 100 000 € 
  • L’impôt sera de 15 288 €

Le couple n’aura pas d’impôt à payer pendant plusieurs années.

Déduction de 100 % des travaux :

  • Première année : pas d’impôt à payer mais un déficit à reporter de 30 000 €
  • Deuxième année : le déficit à reporter est porté à 60 000 € au total.
  • Troisième année : 60 000 € à déduire du revenu global et 60 000 € de déficit imputable sur le revenu global. Il pourra donc y avoir une imputation de 20 000 € la quatrième année (impôt à payer 9 288 €, soit 6000 € d’économie).

Déduction de 50 % des travaux : 

  • première et seconde années : 342 € d’Impôt sur le Revenu
  • Troisième année : 6 288 €

Bilan de l’exemple simplifié 

Si l’on compare les deux exemples :

le premier atteint une TMI à 41 %. Le gain sur les 3 années sera :

  • pour une déduction des charges à 100 % : 100 218 €,
  • tandis que pour une déduction de 50 % : 55 112 €.

Le second couple atteint une TMI à 30 %. Le gain sur les 3 années sera :

  • pour une déduction des charges à 100 % : 51 864 €
  • pour une déduction de 50 % : 38 892 €.

On y voit donc l’avantage fiscal que cela procure lorsque l’on atteint une TMI supérieure.

Notre avis

L’investissement dans les monuments historiques permet d’acquérir un bien dont la valeur fluctue peu à la baisse et qui au contraire, devrait en prendre dans le temps. C’est ce qu’on appelle un achat patrimonial. Nous l’avons également vu, Il bénéficie d’un effet de levier fiscal majeur. Le caractère prestigieux de la belle pierre et de son histoire cristallise la valeur et isole d’une partie de la volatilité que l’on peut trouver dans l’immobilier (même si cette classe d’actifs est globalement moins volatile que la plupart des autres investissements). Il permet grâce à sa rareté de moins subir les inflexions du marché.

De toute évidence, comme pour la loi Malraux, la loi concernant les monuments historiques permet d’investir en y intégrant un aspect sentimental et usuel.

Il y a des notions de durée et de continuité  inhérentes sur tous les aspects. Par sa nature, par ses obligations de conservation jusqu’à la transmission favorisée puisque totalement dépourvue de fiscalité. Cela contribue aux avantages exclusifs de cette loi.

La loi sur les monuments historiques est faite pour les personnes ayant une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) élevée et permettant d’assimiler un effort d’épargne important sur une durée longue. C’est la différence entre les charges totales (emprunts et charges générales, fiscalité…) et les recettes. On peut  ajouter aux loyers, les entrées (s’il y en a) ainsi que la diminution de l’impôt sur le revenu grâce à l’opération.

Attention cependant aux coûts d’entretien et à l’emplacement, surtout si vous désirez louer le bien. L’investissement dans ce type de bien nécessite une durée de détention très longue ! Nous ne sommes pas sur un objectif de plus-value “rapide”ni de rendement net à la location très élevé ! Un bien dans un monument historique reste cher à l’achat. Les travaux sont souvent très onéreux.

Différences synthétiques entre la loi Malraux et les Monuments Historiques

Il est d’usage de comparer les deux lois. En effet, elles sont la résultante d’une même problématique et disposition d’individus ayant les mêmes attentes.

Il y a des similitudes. Il existe un certain nombre de différences :

Le bien immobilier

Un monument historique va être classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques tandis qu’un bien répondant aux critères de la loi Malraux sera validé dans le cadre d’un site patrimonial remarquable.

Les avantages fiscaux

Pour les monuments historiques

  • Déduction de 100 % des dépenses de travaux (“éligibles” comme indiqué précédemment) et non plafonnées,
  • déficit foncier sans plafond de déductibilité !

Pour les biens en Malraux

  • Déductibilité de 22 ou 30 % des dépenses
  • Montant plafonné à 400 000 €

La transmission

  • Exonération des droits de succession concernant les monuments historiques.

C’est un autre de ses avantages. Il y a une dimension patrimoniale accrue par ce mécanisme. C’est d’une certaine manière une “niche fiscale dans la transmission” à contre-courant dans l’ère du temps portée par l’augmentation de la fiscalité et notamment pour la transmission du capital (même familial).

Pour faire une demande de travaux et de subventions sur les monuments historiques :  mes démarches.

Conclusion

Investir dans des monuments historiques n’est pas destiné à tous les budgets. Le montant relatif de l’investissement et l’effort d’épargne montrent de facto que la loi est faite pour des personnes disposant de gros revenus. Le fait que la diminution de la fiscalité soit liée à une déduction (facteur de la tranche marginale d’imposition) et non une réduction fiscale (qui va venir minorer votre impôts à payer) engendre un gain plus important pour les personnes payant beaucoup d’impôts.

La loi sur les monuments historiques est ancienne(plus d’un siècle) et si elle se compare facilement à la loi Malraux, son fonctionnement s’approche des opérations de déficit foncier mais sans la contrainte du plafonnement (voir l’article ici).

Dans les faits, la loi est contraignante et stricte. Il faut avoir à l’esprit bien des éléments pour ne pas faire d’erreurs.

Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches. N’hésitez pas à nous faire part de vos objectifs et d’échanger avec un professionnel de la gestion de patrimoine. 

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