Investir en loi DENORMANDIE

La loi DENORMANDIE encourage les contribuables français à réhabiliter un ou plusieurs biens immobiliers. En contrepartie, il leur est octroyé une réduction fiscale. Il permet donc de rénover, d’améliorer un bien mais également, comme par ailleurs la loi PINEL à développer le parc immobilier en France puisque permettant même de transformer des locaux en surface nouvellement habitable. Evidemment, il faut respecter des contraintes et conditions liées aux travaux et à la performance énergétique du bien.

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Pourquoi cette loi ?

Il y a en France une pénurie de logements. Certains d’entre eux sont en situation de vétusté ou non habilités à la location. La loi Denormandie optimise la qualité du parc immobilier Français en répondant à ces problèmes. En d’autres termes, parfois les biens ont des difficultés pour être loués, sont non loués voire ne devraient pas être loués en l’état. Cela permet d’inciter les contribuables à acheter et à faire des travaux !

Cette loi est appliquée depuis le 1er janvier 2019. Elle peut être exercé jusqu’au 31 décembre 2022 dans les villes éligibles et où le besoin de réhabilitation de l’habitat est important. (pour aller sur la page du service public).

Qui et comment est décidé l’éligibilité de la zone ?

Attention, comme le dispositif fiscal PINEL, le dispositif DENORMANDIE est éligible dans des zones biens précises. Ce n’est pas le cas dans tous les quartiers.

Les villes où il est possible de bénéficier de la loi ont signé une convention “Cœur de ville”. Il peut y également avoir Opération de revitalisation de leur territoire (ORT) pour luter contre la dévitalisation des coeurs de ville. Le projet central est donc éminemment politique et a pour but de structurer un besoin des collectivités locales (urbain, économique et social).

La réduction fiscale de la loi DENORMANDIE

Cette loi de réduction fiscale ressemble en partie beaucoup à la loi PINEL. En effet, la réduction fiscale fonctionne de la même manière. Vous pouvez également louer le bien à un ascendant ou un descendant… 

Elle répond également à la fiscalité applicable aux logements loués nus (déductibilité de certaines charges dont les intérêts d’emprunt).

En ce qui concerne les plafonnements

  • Vous ne pouvez pas avoir un coût d’acquisition de plus de 300 000 € par an dans votre calcul concernant la réduction fiscale. C’est à dire que si vous faites un investissement supérieur à cette somme, seul 300 000 € seront considérés dans le calcul. Exemple : pour 400 000 €, votre base calcul sera plafonnée à 300 000 € simplement ! En revanche vous pourrez très bien faire un second investissement l’année suivante si le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € n’est pas atteint.
  • Plafonnement également des m² considérés dans le calcul de la réduction fiscale à 5 500 €/m².
  • les loyers : encore une fois, ils suivent le modèle “PINEL” suivant la zone dans laquelle est établi le bien “en DENORMANDIE”.

Plafonnement loyers DENORMANDIE suivant la zone établie

Localisation du logement20192020
Zone A bis17,17 €17,43 €
Zone A12,75 €12,95 €
Zone B110,28 €10,44 €
Zone B2 (sur agrément)8,93 €9,07 €

Le taux va varier selon la durée de votre investissement

  • 6 ans : votre réduction fiscale sera de 2 % par an soit 12 %, 
  • 9 ans : votre réduction fiscale sera de 2 % par an soit 18 %, 
  • 12 ans : votre réduction fiscale sera de 2 % par an pendant 9 ans et 1 % les 3 dernières années, soit 21 %.

Conditions réglementaires de revenus plafonnés du locataire.

Comme pour le décret PINEL, la loi DENORMANDIE supporte des contraintes liées au niveau de ressources des locataires. Le chiffre à considérer est le revenu fiscal de référence.

Composition du foyer fiscalZone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €28 217 €28 217 €
Couple57 489 €57 489 €41 868 €37 861 €37 861 €
+ 1 personne à charge75 361 €69 105 €50 349 €45 314 €45 314 €
+ 2 personnes à charge89 439 €82 776 €60 783 €54 705 €54 705 €
+ 3 personnes à charge107 053 €97 991 €71 504 €64 354 €64 354 €
+ 4 personnes à charge120 463 €110 271 €80 584 €72 526 €72 526 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €+ 8 089 €+ 8 089 €

Il existe toutefois un certain nombre de changement entre les 2 lois (PINEL et DENORMANDIE)

Le type de logement éligible

Principes fondamentaux de la loi : le type de logement, le caractère d’optimisation énergétique, le coût des travaux, l’emplacement.

Le type de logement

  • logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration ou
  • local transformé en usage d’habitation.

L’objectif des travaux

La performance énergétique

L’objectif des travaux est de pouvoir valider une performance énergétique d’au moins, sur un DPE d’une étiquette énergétique E. Ainsi, le logement devra au moins augmenter de 30 % (ou 20 % en habitat collectif) cette performance énergétique ;

ou améliorer en effectuant des travaux, 2 des 5 catégories suivantes :

  • toitures,
  • murs donnant sur l’extérieur,
  • vitres,
  • amélioration du chauffage,
  • production d’eau chaude sanitaire.

Le coût des travaux

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Les charges se composent de :

  • prix d’acquisition
  • travaux,
  • commissions versées aux intermédiaires, 
  • honoraires de notaire,
  • taxe de publicité foncière,
  • droits d’enregistrement.

L’emplacement et son éligibilité

Les communes doivent respecter trois cas distincts afin de pouvoir bénéficier de la réduction fiscale DENORMANDIE :

Derrière cette motivation d’améliorer l’immobilier ancien et notamment en coeur de ville, il y a la motivation de luter contre la dévitalisation des coeurs de ville pour les périphéries (plus de place pour les commerces, plus moderne et loyers moins chers…).

Une facture (équipement + pose) doit justifié les réalisations. Il n’y a donc pas de possibilité pour un propriétaire d’effectuer par lui-même les travaux.

Les travaux considérés pour la loi DENORMANDIE

Vos investissements immobiliers peuvent bénéficier de la réduction fiscale en effectuant des travaux dans le logement mais également sur les extensions et annexes (balcon, loggia, garage, terrasse, véranda).

  • Isolation des combles et/ou des murs, des fenêtres,
  • Chaudière,
  • Amélioration de la production d’eau chaude,
  • Travaux de modernisation et/ou d’assainissement.

Le déficit foncier et la loi DENORMANDIE

Le déficit foncier est associé naturellement aux travaux. En effet, il est le résultat d’une charge de travaux supérieurs aux recette locatives. Or, dans un dispositif fiscal DENORMANDIE, ces mêmes charges sont utilisés dans le calcul de la réduction fiscale.

Il faut évaluer les avantages dans le cadre de projection afin d’établir la bonne stratégie. En effet, selon le bien en question et votre Tranche Marginale d’Imposition, l’un sera plus adapté que l’autre. Le déficit foncier se base sur de la déduction fiscale et sera facteur de la variation de vos charges et de vos loyers perçus tandis que la loi DENORMANDIE tout comme le décret PINEL ira en diminution de votre impôt à payer. Il y aura donc une régularité plus importante. Cela ne fait pas tout, bien entendu…

Quelle ville pour la loi DENORMANDIE ?

Voici un lien vers le simulateur du service public.

Liste des villes éligibles à la loi DENORMANDIE

Auvergne – Rhône Alpes 

01 Ambérieux en Bugey, Bourg-en-Bresse, Oyonnax, Artemare, Belley, Brégnier-Cordon, Champagne en Valromey, Culoz, Groslée-Saint-Benois, Nantua
03 Montluçon, Moulins, Vichy
07 Annonay, Aubenas, Privas
15 Aurillac
26 Montélimar, Romans-sur-Isère, Valence, Bourg de Péage
38 Bourgoin-Jallieu, Vienne, Voiron, Crolles, Pontcharra
42 Montbrison, Roanne
43 Le Puy-en-Velay
63 Issoire, Riom, Thiers, Ambert, Chatel-Guyon, Ennezat, Ménétrol, Mozac
69 Tarare, Amplepuis, Cours
73 Chambéry
74 Rumilly                                                                                                                                                      91 Arpajon

Bourgogne-Franche-Compté

25 Besançon, Montbéliard
39 Dole, Lons-le-Saunier
58 Cosne-Cours-sur-Loire, Nevers
70 Vesoul
71 Autun, Châlon-sur-Saône, Le Creusot, Mâcon, Montceau-les-Mines
89 Auxerre, Sens
90 Belfort

Bretagne

22 Lannion, Saint-Brieuc
29 Morlaix, Quimper
35 Fougères, Redon, Saint-Malo, Vitré
56 Lorient, Pontivy, Vannes

Centre-Val-de-Loire

18 Bourges, Vierzon
28 Chartres, Dreux, Nogent-le-Routrou
36 Châteauroux, Issoudun
37 Chinon
41 Blois, Romorantin-Lanthenay
45 Gien, Montargis, Pithiviers

Corse

2A Ajaccio
2B Bastia

Grand Est

08 Charleville-Mézières, Sedan
10 Troyes
51 Châlons-en-Champagne, Épernay, Vitry-le-François
52 Chaumont, Saint-Dizier
54 Longwy, Lunéville, Toul
55 Bar-le-Duc, Verdun
57 Forbach, Saint-Avold, Sarrebourg, Sarreguemines, Thionville
67 Haguenau, Saverne
68 Colmar, Guebwiller
88 Épinal, Saint-Dié-des-Vosges

Hauts de France

02 Château-Thierry, Laon, Saint-Quentin, Soissons
59 Cambrai, Denain, Douai, Dunkerque, Maubeuge, Valenciennes, Tourcoing, Roubaix, Wattrelos, Armentières, Anzin, Vieux-Condé, Condé-sur-l’Escaut, Houplines, Fresnes-sur-Escaut, Louvroil
60 Beauvais, Compiègne, Creil, Senlis,                                                                                                        62 Arras, Béthune, Boulogne-sur-Mer, Bruay la Buissière, Calais, Lens, Lievin, Saint-Omer
80 Abbeville

Ile de France

77 Avon, Coulommiers, Fontainebleau, Meaux, Melun, Montereau-Fault-Yonne, Nemours,
78 Les Mureaux, Limay, Mantes-la-Jolie, Poissy, Rambouillet, Sartrouville, Trappes
91 Arpajon, Corbeil-Essonnes, Étampes, Evry, Saint-Michel-sur-Orge,
95 Beaumont-sur-Oise, Gonesse, Persan

Normandie

14 Lisieux, Vire
27 Évreux, Louviers, Vernon
50 Cherbourg-en-Cotentin, Saint-Lô
61 Alençon, Argentan, Flers
76 Dieppe, Fécamp, Elbeuf

Nouvelle Aquitaine

16 Angoulême, Cognac
17 Rochefort, Saintes
19 Brive-la-Gaillarde, Tulle
23 Guéret
24 Bergerac, Périgueux
33 Libourne
40 Dax, Mont-de-Marsan
47 Agen, Marmande, Tonneins, Villeneuve-sur-Lot
64 Bayonne, Pau
79 Bressuire, Niort
86 Châtellerault, Poitiers
87 Limoges

Occitanie

09 Foix, Pamiers, Daumazan-Sur-Arize, Le Fossat, Le Mas D’Azil, Lézat-Sur-Lèze
11 Carcassonne, Narbonne
12 Millau, Rodez, Villefranche-de-Rouergue
30 Alès, Bagnols-sur-Cèze, Saint Gilles, Pont-Saint-Esprit
31 Revel
32 Auch                                                                                                                                                        34 Agde, Béziers, Lunel, Sète                                                                                                                          46 Cahors, Figeac
48 Mende
65 Lourdes, Tarbes
66 Perpignan, Prades, Thuir
81 Albi, Castres, Mazamet
82 Montauban

Pays de la Loire

44 Chateaubriand, Saint-Nazaire
49 Cholet, Saumur
53 Laval
72 La Flèche, Sablé-sur-Sarthe
85 Fontenay-le-Comte, La Roche-sur-Yon

Provence-Alpes-Côte-d’Azur

04 Digne-les-Bains, Manosque
05 Briançon, Gap
06 Grasse, Vallauris
13 Arles, Tarascon
83 Brignoles, Draguignan
84 Avignon, Carpentras, Cavaillon

Guadeloupe

971 Basse-terre, Les Abymes, Pointe-à-Pitre

Martinique

972 Fort-de-France, Le Lamentin
973 Cayenne, Saint-Laurent-du-Maroni

La Réunion

974 Le Port, Saint-André, Saint-Joseph, Saint-Pierre

Mayotte

976 Dembéni, Dzaoudzi, Mamoudzou, Pamandzi

La liste des biens varient au fil des années. Cette liste est donc évolutive…

Comment sélectionner un bien immobilier dans l’une de ces villes ?

En immobilier, il faut faire preuve de pragmatisme. Le cahier des charges à employer tourne souvent autour des mêmes points. Vous pouvez retrouver notre article concernant la sélection d’un bien en dispositif fiscal PINEL.

Il faut dans un premier temps considérer vos propres objectifs :

  • quel(s) projets(s) personnels et professionnels à moyen/long terme ?
  • Quel effort d’épargne potentiel êtes-vous prêt à “injecter” tous les mois dans l’opération immobilière ?
  • De quel budget disposez-vous ?
  • Quelle fiscalité allez-vous devoir payer durant ces prochaines années ?
  • Est-ce le bon moment pour le faire ?

Lorsque vous avez validé vos propres objectifs et contraintes, vous pouvez passer à l’étape suivante, en l’occurrence, le choix du sous-jacent (le bien en question)…

Il existe un certain nombre d’éléments macro et micro économiques à considérer dans le cadre d’une bonne opération.

  1. Le prix par rapport au marché
  2. Le montant des travaux 
  3. Solde migratoire,
  4. Dynamisme économique (les deux sont souvent liés),
  5. Projets politiques,
  6. Offre et demande,
  7. Concurrence pour la typologie,
  8. Emplacement,
  9. Accès aux zones d’activités économiques, au centre ville par les transports, magasins proches,
  10. Rendement net,
  11. Taxe foncière.

Notre avis

Toutes les villes ne rendent pas éligibles cette loi permettant la réduction fiscale. Comme dans tout investissement immobilier lié à une loi fiscale, il ne faut pas mélanger le sens des priorités. Il ne faut pas le faire pour payer moins d’impôt mais pour capitaliser en accédant à ce levier fiscal ! Dès lors, il y a dans suffisamment de contraintes pour s’y perdre, même si sur le papier, cela reste simple.

Toutes les villes ne le font pas il faut garder à l’esprit que le montant global de réduction est plafonné, que le bien sera dans un emplacement où le prix de l’immobilier est souvent haut et que les travaux seront onéreux. Enfin, que vous ne pouvez louer que dans le cadre de la résidence principale en nu (non meublé). Cela ne veut pas dire que cela finira par un mauvais investissement. C’est comme pour tout, il faut acheter au bon prix et avoir une idée factuelle des travaux et du coût global. Le guide des valeurs vénales est une bonne indication.

Cela se rapproche assez du déficit foncier. Il est à considérer pour aménager votre investissement de la meilleure des manières, puisque plusieurs possibilités est désormais possible.

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