Pour investir dans l’immobilier locatif, il est important de trouver un bon financement. Le financement est en général un point important qui pose problème aux investisseurs.
Peut-être avez-vous déjà connu ça, vous passez du temps à recherchez un bien rentable, vous faîtes vos simulations et tout est parfait. Au moment du financement ça bloque ! Vous n’arrivez pas à financer à 110% votre l’immobilier locatif. Vous n’obtenez pas des conditions avantageuses. Ou même vous n’obtenez tout simplement pas votre crédit.
Très souvent des investisseurs me contactent car ils ont du mal à trouver un financement interessant. Ils ne savent pas comment s’y prendre avec les banques.
La solution pour trouver (plus) facilement un financement : préparer votre dossier (bien) en amont. Le plus possible en amont.
Voici 3 conseils à appliquer des maintenant si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif. Si vous les appliquez, votre financement sera beaucoup plus facile à obtenir.
1. Bannissez les crédits
Si vous avez tendance à user et abuser des cartes de crédit à la consommation, des paiements en 3, 5 ou 10 fois sans frais et de tous les subterfuges marketing pour vous inciter à consommer : stoppez tout maintenant !
Les banques ont horreur des personnes qui vivent au dessus de leur moyens. Des personnes qui dépensent plus que ce qu’elles gagnent.
Tout ce que vous achetez (à l’exception de l’immobilier bien sûr) doit être acheté cash. Si vous ne pouvez pas acheter Cash, repoussez votre achat. Il n’y a rien qui soit indispensable. Surtout pas une télé, un téléphone portable ou tout autre gadget électronique.
Si vous avez des crédit à la consommation, commencez dès maintenant à les rembourser. Si vous le pouvez remboursez les par anticipation.
Pour une demande de financement d’immobilier locatif, les banques vous demandent des relevés de compte bancaire 3 mois en arrière. Remboursez au plus vite vos crédits pour avoir au moins 3 mois « clean ».
Tous les crédits rentrent dans votre taux d’endettement. J’ai vu des investisseurs se voir refuser un financement pour un crédit sur un scooter à 3 500 €. Le jeux n’en vaut pas la chandelle.
2. Tenez vos comptes parfaitement à jour
Ne pas avoir de crédit c’est bien. Mais avoir des comptes parfaitement tenu c’est encore mieux. Quand le banquier épluche vos comptes, tout doit être clair et lui donner confiance.
Evitez de trop dépenser. Bien sûr vous avez le droit d’utiliser votre argent comme vous le souhaitez. Mais si vous le pouvez, essayez de décaler des dépenses importantes non urgentes. Evitez par exemple de dépenser pas la moitié de votre salaire en solde. Privilégiez les soldes après votre investissement !
De la même façon, évitez les découverts, les transferts d’argent non justifiés…
La banque épluchera toutes les lignes de votre compte bancaire. Plus c’est simple et plus elle appréciera. Vous devez montrer patte blanche.
3. Forcez vous à épargner
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif. Vous demandez à une banque un financement et ainsi de vous faire confiance pendant 20 ou 25 ans. Montrez-lui qu’elle a raison de vous faire confiance. Donnez lui envie de vous faire confiance.
Mettez en avant le maximum d’épargne pour prouver à la banque qu’en cas de problème vous avez de quoi faire face. Idéalement c’est bien d’avoir un an de loyer d’avance. Ca rassure.
Par exemple vous souhaitez investir dans un bien immobilier qui aura un loyer de 1 000 €. Dans ce cas c’est bien d’avoir au moins 12 000 € d’épargne. La banque vous accordera plus facilement le financement. En cas de loyer impayé, de travaux… vous avez de quoi voir venir. C’est une sécurité supplémentaire pour elle. Si vous avez plus c’est encore mieux !
De la même façon, si vous montrez que vous épargnez de façon régulière la banque appréciera énormément. Ca montre encore une fois que vous êtes sérieux, qu’en cas d’imprévu vous pourrez y faire face plus facilement.
Epargnez le plus possible chaque mois. Le plus simple étant de mettre en place des versements automatiques sur une assurance vie. Chaque début de mois la somme est retirée automatiquement de votre compte, vous n’avez plus à vous en occuper.
4. Séduisez le banquier
Pour obtenir votre crédit vous devez séduire le banquier. Vous devez lui vendre votre projet. Il doit y croire et fier de le présenter à ses supérieurs.
Pour cela faîtes simplement une petite synthèse de votre investissement. Mettez des photos du bien actuellement. Décrivez sa situation en mettant en évidence la demande locative (fac, université, centre ville… à proximité).
Si vous prévoyez de faire des travaux, vous pouvez ajouter des plans, une projection une fois les travaux terminés.
Ajoutez également des exemples de biens à louer aux alentours avec les loyers (et montrez en quoi votre bien sera plus qualitatif).
Enfin, faîtes un bilan chiffré précis qui montre que vous savez dans quoi vous vous engagez.
Imaginez ce que va penser le banquier lorsque vous déposer un dossier avec une synthèse comme ça par rapport à un autre investisseur qui arrive les mains vides. Je vous garantie que le banquier apportera beaucoup plus d’attention à votre dossier.
Bonus : Faites gagner des sous à votre banquier
Et oui votre banquier n’est pas philanthrope. Pour lui un nouveau crédit ça ne rapporte pas grand chose.
Proposez-lui une relation gagnant gagnant. Vous avez plein de choses à lui apporter. Par exemple, vous pouvez domicilier vos salaires, prendre une carte bancaire chez lui, souscrire des assurances (auto, habitation, PNO…).
Vous pouvez également verser le cash flow de votre appartement sur un compte dans sa banque, ouvrir un livret A, LDD…
Conclusion
Le financement d’un investissement locatif ça se prépare plusieurs mois à l’avance. La gestion de vos comptes bancaires doit être propre, vous devez éviter les crédits et découverts. Et vous devez montrer au banquier que vous êtes fiable en épargnant régulièrement.
Une bonne présentation de votre projet sera également un point important pour montrer vos compétences.
Comme dans toutes relation le banquier doit vous faire confiance et doit également y gagner au travers des différents produits que vous pourrez souscrire.
Tous ces paramètres sont importants car l’objectif n’est pas uniquement d’obtenir un financement aujourd’hui mais de trouver un véritable partenaire qui vous accompagnera dans plusieurs projets de votre vie d’investisseur immobilier.
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