Iroko Atlas est la SCPI internationale d'Iroko AM, lancée en septembre 2025 sans frais de souscription. Spécialisée dans les actifs de petite et moyenne taille (1 à 10 millions d'euros), cette SCPI diversifiée investit en Europe avec un taux de distribution 2025 de 9,41% et un TRI cible de 7% sur 10 ans. Avec déjà 77,4 M€ de capitalisation et 12 actifs acquis dans 6 pays européens, Iroko Atlas confirme le succès de son lancement.

Présentation de la SCPI Iroko Atlas

La SCPI Iroko Atlas, lancée le 16 septembre 2025 par Iroko AM, est la nouvelle SCPI internationale de la société de gestion qui a fait ses preuves avec Iroko Zen. Cette SCPI se positionne comme une solution d'investissement innovante sans frais de souscription, permettant d'accéder à l'immobilier international avec un ticket d'entrée accessible de 5 000€.

Fort du succès d'Iroko Zen qui a dépassé le milliard d'euros de capitalisation, Iroko AM a lancé cette seconde SCPI avec une stratégie complémentaire : 100% investie hors de France, sur des actifs de petite et moyenne taille (1 à 10 millions d'euros) offrant un équilibre optimal entre opportunités et diversification des risques. Dès son premier exercice partiel, Iroko Atlas affiche une Performance Globale Annuelle de 9,41%, dépassant largement son objectif initial de 6,5%.

Une Stratégie Internationale Diversifiée et Opportuniste

Focus sur les Actifs de Petite et Moyenne Taille

Iroko Atlas se concentre sur les actifs immobiliers de 1 à 10 millions d'euros, un segment moins recherché par les grands institutionnels. Cette stratégie présente plusieurs avantages décisifs :

Diversification Géographique Européenne

La SCPI Iroko Atlas adopte une stratégie géographique paneuropéenne. Au 31 décembre 2025, le patrimoine est réparti sur 6 pays :

• Royaume-Uni : 31,29% - Actifs commerciaux à Londres, Harrogate, Aberdeen et Gloucester
• Pays-Bas : 28,54% - Logistique et commerce à Drunen et Gouda
• Espagne : 12,94% - Commerce à Jerez de la Frontera
• Allemagne : 12,20% - Commerce à Quedlinburg
• Irlande : 8,24% - Commerce et bureaux à Dublin
• Tchéquie : 6,79% - Locaux d'activités à Prostejov

Diversification Multi-Typologique

La SCPI Iroko Atlas investit dans une large gamme d'actifs immobiliers professionnels. Au 31 décembre 2025, la répartition sectorielle est la suivante :

• Commerces : 56,42% - Actifs retail avec des locataires solides (TK Maxx, H&M, Brico Dépôt, Five Guys, Hellweg...)
• Locaux d'activités : 18,85% - Biens accueillant les PME et entreprises de services
• Santé, hôtellerie, autre : 13,92% - Diversification vers des secteurs résilients
• Bureaux : 10,81% - Actifs tertiaires de qualité

Qui est Iroko AM ?

Iroko Asset Management est une société de gestion créée en 2020, qui s'est rapidement imposée comme un acteur innovant du marché des SCPI grâce à son approche moderne et digitalisée.

Un lancement stratégique

Après avoir consolidé Iroko Zen et atteint une capitalisation solide, Iroko AM lance Iroko Atlas pour offrir à ses investisseurs une diversification internationale complémentaire. Cette seconde SCPI reprend les codes de succès d'Iroko Zen tout en se différenciant par son focus 100% hors France. 2026 s'annonce déjà bien lancée pour les SCPI d'Iroko, avec 250 M€ d'acquisitions en cours de due diligence dans 9 pays, dont l'Italie, le Portugal et la Pologne.

Pour plus d'informations sur la société de gestion, visitez le site d'Iroko.

Répartition du Patrimoine au 31/12/2025

La SCPI Iroko Atlas dispose d'un patrimoine diversifié de 12 actifs répartis dans 6 pays européens, pour une valorisation hors droits de 56,4 M€.

Caractéristiques Principales

Les Avantages d'Iroko Atlas

Structure des Frais : Transparence Totale

Iroko Atlas reprend le modèle vertueux d'Iroko Zen avec une structure de frais particulièrement avantageuse, notamment grâce à l'absence totale de frais de souscription.

Fiscalité des SCPI

L'investissement en SCPI comme Iroko Atlas est soumis à une fiscalité spécifique qu'il convient de bien comprendre :

Revenus fonciers

Les dividendes versés par la SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont donc soumis :

• À votre tranche marginale d'imposition (TMI)
• Aux prélèvements sociaux de 17,2%

Revenus de source étrangère

Iroko Atlas investissant exclusivement à l'étranger, tous les revenus proviennent de sources étrangères. En 2025, les impôts acquittés à l'étranger représentent 17,64% des revenus bruts versés. Ces revenus peuvent être soumis :

• À une retenue à la source dans le pays d'origine (variable selon les pays)
• À l'impôt français, avec possibilité de crédit d'impôt pour éviter la double imposition (selon conventions fiscales)

Déduction des charges et intérêts d'emprunt

Si vous investissez à crédit, vous pourrez déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers, ce qui peut permettre de réduire significativement votre fiscalité.

Plus-values à la revente

En cas de revente de vos parts, la plus-value éventuelle est imposée au régime des plus-values immobilières avec un abattement pour durée de détention :

• Exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention
• Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention

Fiscalité du démembrement

Pour les investisseurs en nue-propriété :

• Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
• Exclusion de l'IFI pendant la période de démembrement
• Plus-value de reconstitution non fiscalisée lors de la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété

Risques liés à l'investissement en SCPI

Principaux risques généraux

• Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer en fonction de l'évolution des marchés immobiliers internationaux.
• Risque de liquidité : Les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse. Leur cession peut nécessiter un délai important et n'est pas garantie.
• Risque locatif : Les revenus distribués dépendent de l'occupation des biens et peuvent varier en fonction de la conjoncture économique.
• Risque de marché immobilier : La valeur du patrimoine est soumise aux fluctuations des marchés immobiliers de différents pays.
• Risque de vacance locative : Des périodes sans locataire peuvent impacter les revenus distribués.

Risques spécifiques à Iroko Atlas

• Risque de change : L'exposition hors zone euro (31% au Royaume-Uni, 7% en Tchéquie) expose les investisseurs aux fluctuations des devises (GBP, CZK). Ces variations peuvent impacter significativement les performances, à la hausse comme à la baisse.
• Risque géopolitique : Les investissements dans différents pays peuvent être affectés par des événements politiques, économiques ou réglementaires locaux.
• Risque lié à la jeunesse de la SCPI : SCPI créée en 2025, elle dispose d'un historique limité permettant d'évaluer la qualité de gestion sur la durée.
• Risque de concentration sur petits actifs : Les actifs de 1 à 10M€ peuvent être plus sensibles aux variations de marché local.
• Risque fiscal international : Complexité de la fiscalité des revenus étrangers et variations possibles des conventions fiscales.
• Risque de taux : La hausse des taux d'intérêt dans différents pays peut impacter négativement la valorisation des actifs immobiliers.

Rendements et performances

Le taux de distribution 2025 de 9,41% et l'objectif de TRI de 7% sur 10 ans ne constituent en aucun cas des garanties. La Performance Globale Annuelle peut ne pas être représentative de la performance future, notamment en raison de l'impact du délai de jouissance. Les rendements effectifs peuvent être inférieurs ou supérieurs à ces résultats. Les revenus distribués sont variables et dépendent des loyers perçus, des charges, du taux de change et de la gestion du patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Durée de placement recommandée

Il est impératif d'envisager cet investissement sur le long terme : 10 ans minimum. Cette durée permet de :

• Lisser les aléas des marchés immobiliers internationaux et des devises
• Amortir les frais de gestion
• Optimiser le potentiel de rendement et de valorisation
• Bénéficier des abattements fiscaux sur les plus-values
• Profiter de l'absence de commission de retrait après 3 ans

Vérifications préalables

Avant toute souscription, il est impératif de vérifier que cet investissement :

• Correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale
• Est en adéquation avec vos objectifs d'investissement
• Est compatible avec votre profil de risque (tolérance au risque de change, géopolitique, d'illiquidité)
• S'inscrit dans une stratégie de diversification patrimoniale
• Ne représente pas une part excessive de votre épargne disponible

Notre Avis sur Iroko Atlas

La SCPI Iroko Atlas a réalisé un lancement remarquable en 2025 avec une performance de 9,41% qui dépasse largement les attentes initiales. Elle représente une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier à l'international.

Iroko Atlas s'adresse principalement aux investisseurs qui :

• Cherchent une diversification internationale de leur patrimoine immobilier
• Acceptent le risque de change inhérent aux investissements hors zone euro
• Ont un horizon de placement long terme (minimum 10 ans)
• Souhaitent bénéficier de l'expertise d'Iroko AM
• Recherchent une SCPI sans frais de souscription

Cette SCPI vient compléter idéalement un portefeuille déjà investi en SCPI françaises ou européennes. Elle ne doit pas constituer l'unique véhicule d'investissement immobilier d'un investisseur.