COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI Iroko Atlas : avis, rendement et analyse complète
La SCPI 100% hors France d'Iroko | Performance Globale 2025 : 9,41% | 0% de frais de souscription | 100% digitale | Label ISR
Mise à jour le 27 octobre 2026 · Données du bulletin trimestriel T3 2026 (au 30/09/2026) et conditions Iroko au 01/09/2026
Iroko Atlas est une SCPI de rendement lancée en septembre 2025 par Iroko, qui investit exclusivement hors de France, sans frais de souscription et sans endettement. Au 30 septembre 2026, elle détient 27 actifs dans 8 pays européens pour 218,83 M€ de capitalisation, avec un taux d'occupation financier de 96,65%.
Sa Performance Globale Annuelle 2025 atteint 9,41% sur un exercice partiel, et ses revenus, intégralement de source étrangère, échappent en règle générale aux prélèvements sociaux français. En contrepartie : un historique court, environ 42% du patrimoine hors zone euro et une commission de 6% en cas de sortie avant 6 ans.
Source : bulletin trimestriel T3 2026 d'Iroko Atlas. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La SCPI Iroko Atlas, lancée le 16 septembre 2025 par Iroko, est la SCPI 100% internationale de la société de gestion. Spécialisée dans les actifs de petite et moyenne taille (1 à 10 M€) acquis exclusivement hors de France, elle a affiché une Performance Globale Annuelle de 9,41% sur son premier exercice partiel. Son modèle sans frais de souscription et sa souscription entièrement digitalisée reprennent les codes d'Iroko Zen, sa SCPI sœur.
Une montée en puissance rapide
En un peu plus d'un an, Iroko Atlas est passée de 0 à 218,83 M€ de capitalisation. Au 30 septembre 2026, la SCPI compte 6 218 associés, 27 actifs et 69 locataires répartis dans 8 pays européens, après un 3e trimestre marqué par 51,87 M€ de collecte nette et 4 acquisitions pour 41,28 M€ hors droits.
La SCPI a également obtenu le label ISR, à l'issue d'un audit indépendant mené par l'AFNOR sur l'ensemble de son portefeuille. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Chiffres au 30/09/2026, bulletin trimestriel T3 2026. Performance 2025 calculée sur un exercice partiel.
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Une SCPI 100% hors France
Après le succès d'Iroko Zen, qui a dépassé 1,6 Md€ de capitalisation, Iroko a lancé une seconde SCPI avec une stratégie complémentaire : Iroko Atlas investit exclusivement hors de France. Là où Iroko Zen conserve une base française d'environ 27% de son patrimoine, Atlas construit un portefeuille intégralement européen, de l'Espagne à la Pologne.
Ce positionnement en fait un véhicule de diversification plus qu'un fonds de fond de portefeuille : il vient compléter une allocation déjà exposée à l'immobilier français. Vous pouvez le situer face aux autres véhicules du marché dans notre classement SCPI.
Le pari des actifs de petite et moyenne taille
Iroko Atlas cible des actifs de 1 à 10 millions d'euros, un segment largement délaissé par les grands institutionnels. Au 3e trimestre 2026, le montant moyen investi par acquisition s'est établi à 10,3 M€, pour un rendement acte en main moyen de 8,24%.
Atouts de la stratégie smallcaps / midcaps
- Marché moins concurrentiel : actifs peu recherchés par les grands investisseurs institutionnels
- Meilleures opportunités : rendements supérieurs avec moins de compétition à l'achat
- Granularité élevée : diversification facilitée par un grand nombre d'actifs
- Flexibilité opérationnelle : gestion plus rapide et réactive
- Potentiel de valorisation : actifs offrant des perspectives d'optimisation concrètes
Le même modèle économique qu'Iroko Zen
Iroko Atlas n'applique aucune commission de souscription. La société de gestion se rémunère principalement sur la gestion, ce qui permet de convertir davantage d'argent en immobilier pour un même montant collecté. La contrepartie est une commission de retrait de 6% TTC en cas de sortie avant 6 ans de détention, depuis l'entrée en vigueur des nouvelles conditions le 1er septembre 2026.
Qu'est-ce qui a changé au 1er septembre 2026 ?
Deux évolutions décidées par Iroko sont entrées en vigueur le 1er septembre 2026 et concernent aussi bien Iroko Atlas qu'Iroko Zen : l'allongement du délai d'application des frais de sortie et la mise en place de nouvelles clés de démembrement.
Frais de sortie : délai porté à 6 ans
L'Assemblée Générale Annuelle du 16 avril 2026 a approuvé l'allongement à 6 ans du délai d'application des frais de sortie. Concrètement :
- Parts émises jusqu'au 31 août 2026 : commission de retrait de 6% TTC en cas de sortie avant 5 ans de détention
- Parts émises depuis le 1er septembre 2026 : commission de retrait de 6% TTC en cas de sortie avant 6 ans de détention
La mesure s'applique à toute part nouvelle, qu'elle provienne d'une souscription, d'un versement programmé ou d'un réinvestissement de dividendes. Elle n'a aucun effet rétroactif sur les parts émises antérieurement.
Iroko présente cette évolution comme un renforcement de la cohérence avec l'horizon long terme recommandé (10 ans) et une protection des associés historiques face aux comportements opportunistes de court terme.
Nouvelles clés de démembrement, plus favorables au nu-propriétaire
Pour toute part nouvelle émise en nue-propriété depuis le 1er septembre 2026, Iroko applique une grille de clés révisée, commune à Iroko Atlas et Iroko Zen. Sur une durée de 10 ans, la nue-propriété représente désormais 64% du prix de la part, soit 128 € pour une part à 200 €, contre 65,5% et 131 € auparavant. La décote s'élargit sur l'ensemble des durées, de 3 à 20 ans.
La grille complète, durée par durée, et un simulateur figurent sur notre page dédiée : nue-propriété de la SCPI Iroko Atlas. Pour comparer avec les autres SCPI, voir les clés de répartition des SCPI.
Deux points pratiques signalés par la société de gestion
- Toute souscription entamée et non signée avant le 1er septembre 2026 est caduque et doit être reprise depuis l'espace partenaire ou client. Les informations déjà saisies sont conservées.
- Toute souscription signée dont les parts n'ont pas pu être émises sur le mois d'août 2026 est caduque et doit être re-signée. Les souscripteurs concernés sont informés directement par la société de gestion.
Si votre dossier est concerné, contactez-nous : nous reprenons la souscription avec vous sur les conditions en vigueur.
Autres résolutions adoptées (AG du 16/04/2026)
Les 17 résolutions présentées ont toutes été adoptées, dont notamment :
- Dividende 2025 : 15,49 € par part
- Augmentation du capital maximum : de 100 M€ à 300 M€
- Décimalisation des parts : mise en place du fractionnement
- Objectif de Performance Globale Annuelle (PGA) : ajout d'un objectif à 10 ans
- Gouvernance : renouvellement complet du conseil de surveillance, sans rémunération pour 2026
- Documentation : adoption des statuts et de la note d'information modifiés
Le détail figure dans le procès-verbal de l'Assemblée Générale du 16/04/2026 et dans le rapport annuel 2025 de la SCPI.
Actualité du 3e trimestre 2026
Le 3e trimestre 2026 poursuit la montée en puissance d'Iroko Atlas : la SCPI franchit le cap des 218,83 M€ de capitalisation au 30 septembre, avec 4 nouvelles acquisitions représentant 41,28 M€ hors droits et une diversification maintenue sur 8 pays européens.
Données au 30/09/2026, bulletin trimestriel T3 2026 d'Iroko Atlas.
Quels dividendes ont été versés au T3 2026 ?
Sur le 3e trimestre 2026, le dividende versé par part en pleine jouissance s'élève à 4,55 € brut (dont 0,99 € d'impôt étranger prélevé à la source par la SCPI), soit 3,56 € net de fiscalité étrangère. La distribution mensuelle se décompose comme suit :
- Juillet : 1,54 € brut / 1,22 € net (versé le 24/08/2026)
- Août : 1,53 € brut / 1,19 € net (versé le 25/09/2026)
- Septembre : 1,48 € brut / 1,15 € net (versé le 26/10/2026)
Les dividendes sont versés mensuellement, en principe le 24 de chaque mois. Ces dates et montants ne sont pas garantis.
4 nouvelles acquisitions au T3 2026
Iroko Atlas a réalisé 4 acquisitions au cours du trimestre pour un volume global de 41,28 M€ hors droits, à un taux de rendement acte en main moyen de 8,24%. Les opérations ont été menées au Royaume-Uni, aux Pays-Bas et en Irlande, sur des commerces, des entrepôts et des locaux d'activité.
Portlaoise, Irlande
Entrepôt · Locataires : Tirlan Limited, First Ireland Spirits · WALB 6,3 ans · Rendement AEM 8,37% · 15,02 M€ HD · Note ESG 37/100
Lichfield, Royaume-Uni
Commerces · Locataires : Halfords, Easy Bathrooms · WALB 4,5 ans · Rendement AEM 8,22% · 11,13 M€ HD · Note ESG 51/100
Pontyclun, Royaume-Uni
Entrepôt · Locataire : AF Blakemore and Son Ltd · WALB 20 ans · Rendement AEM 8,14% · 11,10 M€ HD · Note ESG 55/100
Hengelo, Pays-Bas
Commerces · Locataires : Seats & Sofas, Fitwinkel · WALB 5,2 ans · Rendement AEM 8,08% · 4,04 M€ HD · Note ESG 48,5/100
Asset management : faits marquants
Événements locatifs du T3 2026
- Sant Cugat, Espagne (bureaux) : nouveau bail signé avec Valeo sur 242 m² dont 75 m² vacants, réengagement de 3 ans fermes. Cet actif acquis au T2 faisait l'objet d'un suivi prioritaire en raison de son WALB court (2,38 ans à l'acquisition)
- Quedlinburg, Allemagne (commerces) : congé donné par Hellweg sur 6 287 m² effectif au 30/11/2026, actif à recommercialiser
Caractéristiques principales
Chiffres clés (30/09/2026)
Investissement et accessibilité
Détail des frais
Engagement ESG et labels
Quel est le rendement de la SCPI Iroko Atlas ?
Sur son premier exercice partiel 2025, Iroko Atlas a affiché une Performance Globale Annuelle de 9,41%, très au-dessus de son objectif initial de 6,5%. Ce résultat porte sur une période courte et sur un patrimoine en cours de constitution : il ne peut pas être extrapolé. Les indicateurs utilisés suivent les définitions de l'ASPIM, l'association professionnelle des SCPI.
| Période | Dividende brut / part | Dividende net de fiscalité étrangère | Prix de la part |
|---|---|---|---|
| T3 2026 | 4,55 € | 3,56 € | 200 € |
| T2 2026 | 5,02 € | 3,88 € | 200 € |
| T1 2026 | 4,83 € | 3,91 € | 200 € |
| Exercice 2025 | 15,49 € (dividende validé en AG) | - | 200 € |
Source : bulletins trimestriels T1, T2 et T3 2026 et rapport annuel 2025 d'Iroko Atlas.
Valeurs de la part au 30/06/2026
- Prix de souscription : 200 €
- Valeur de retrait : 200 €
- Valeur de réalisation : 198,04 €
- Valeur de reconstitution : 216 €
Ces valeurs ont été validées par l'expert AIFM de la SCPI sur la base d'une campagne d'expertise indépendante portant sur 100% du patrimoine. La valeur de reconstitution supérieure de 8% au prix de souscription indique que la part n'est pas surévaluée à date. Les valeurs de parts peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.
Prudence sur la lecture du rendement
Le résultat 2025 de 9,41% porte sur un exercice partiel, avec un patrimoine réduit et un effet du délai de jouissance sur les premiers associés. Les rendements ne sont pas garantis et dépendent du bon paiement des loyers par les locataires. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Stratégie d'investissement
Une exécution sélective dans un marché exigeant
La dynamique de collecte donne à l'équipe d'investissement les moyens d'agir dans un marché favorable aux acquéreurs. La société de gestion revendique une discipline de prix stricte et une sélectivité renforcée sur les fondamentaux : emplacements, qualité locative et conditions d'acquisition, dans un contexte où les opportunités et la solidité des locataires sont hétérogènes.
Critères de sélection des actifs
- Actifs de 1 à 10 M€ : granularité et mutualisation des risques
- Rendement acte en main élevé : 8,24% en moyenne sur les acquisitions du T3 2026
- Qualité de signature : enseignes et industriels reconnus (AF Blakemore, Halfords, Tirlan, Seats & Sofas...)
- Diversification par typologie et par pays : aucune concentration excessive
- Filtre ESG à l'entrée : en dessous de 29,5/100, l'actif n'est pas acquis
Secteurs d'investissement
Iroko Atlas investit dans une diversité de typologies d'actifs immobiliers d'entreprise. La répartition au 30/09/2026 est la suivante :
Commerces (39,49%)
Commerces de centre-ville et retail parks, avec des enseignes solides (Halfords, Seats & Sofas, Carrefour, Dr. Martens, C&A...)
Locaux d'activité (33,81%)
Locaux mixtes industriels et logistiques légers, souvent assortis de baux fermes très longs (15 à 25 ans)
Bureaux (22,02%)
Actifs tertiaires en Espagne, en Pologne et en Irlande, acquis à des rendements élevés
Hôtels (4,68%)
Poche de diversification vers le secteur hôtelier, portée par la demande touristique européenne
Diversification géographique
Les actifs sont répartis sur 8 pays européens, avec une exposition 100% hors France. La SCPI cible principalement :
- Royaume-Uni (30,64%) : premier poids du portefeuille, commerces et entrepôts, pilotage local via Iroko UK
- Espagne (19,87%) : bureaux et locaux d'activité
- Pays-Bas (16,75%) : logistique légère et commerce
- Irlande (11,42%) : entrepôts et bureaux
- Pologne (8,80%) : bureaux et commerces
- Allemagne (8,59%) : commerce et locaux d'activité
- Tchéquie (2,23%) : locaux d'activité
- Portugal (1,70%) : locaux d'activité
Avantage fiscal : 100% des revenus hors France
Iroko Atlas investissant exclusivement à l'étranger, la totalité des loyers provient de sources étrangères. Ces revenus échappent en règle générale aux prélèvements sociaux français (17,2%), ce qui constitue un avantage significatif par rapport à une SCPI investie en France, en contrepartie d'une imposition dans le pays d'origine (0,99 € par part sur un dividende brut de 4,55 € au T3 2026).
Les avantages de la SCPI Iroko Atlas
Pas de frais de souscription
Aucune commission de souscription : 100% du capital est converti en immobilier. Valeur de retrait égale au prix de part dès le départ, optimisant le TRI.
100% digitale
SCPI entièrement digitalisée : souscription, communication et gestion en ligne. Aucun bulletin papier.
Performance globale 9,41%
Performance Globale Annuelle de 9,41% sur l'exercice partiel 2025, très au-dessus de l'objectif initial de 6,5%.
Label ISR
Label ISR obtenu en 2026 après audit AFNOR sur l'ensemble du portefeuille, avec un filtre ESG appliqué dès la première acquisition.
Distribution mensuelle
Dividendes versés tous les mois pour un flux de revenus régulier, le 24 de chaque mois.
Aucun endettement
Ratio LTV de 0% : la SCPI n'a pas recours à l'effet de levier bancaire, ce qui limite le risque financier pour les associés.
Rendement AEM élevé
8,24% de rendement acte en main moyen sur les 4 acquisitions du T3 2026, dans un marché favorable aux acquéreurs.
Forte collecte au T3 2026
+51,87 M€ de collecte nette sur le trimestre (137,19 M€ depuis janvier), permettant de saisir les opportunités sans contrainte de trésorerie.
100% de revenus étrangers
Avantage fiscal important : les revenus de source étrangère échappent en règle générale aux prélèvements sociaux français (17,2%).
TOF élevé (96,65%)
96,65% de taux d'occupation financier, avec seulement 3,50% de locaux vacants en recherche de locataire.
Diversification réelle
27 actifs, 69 locataires, 8 pays et 4 typologies : une granularité significative pour une SCPI d'un peu plus d'un an.
Adossée à Iroko
Société de gestion créée en 2020, qui gère également Iroko Zen (plus de 1,7 Md€ de capitalisation) et dispose désormais d'une équipe dédiée à Londres.
Ce que nous aimons
Les points forts
- Modèle économique innovant : absence de frais de souscription, ce qui améliore mécaniquement le TRI par rapport à une SCPI traditionnelle
- Complémentarité : une exposition 100% hors France, utile pour diversifier un portefeuille déjà investi en SCPI françaises
- Sourcing qualitatif : rendements AEM élevés obtenus sur des actifs de taille modeste, moins disputés
- Discipline ESG : filtre appliqué dès l'acquisition, label ISR obtenu en un an
- Aucun endettement : LTV à 0%, à un moment où plusieurs SCPI subissent le coût de leur levier
- Structure financière saine : valeur de reconstitution (216 €) supérieure au prix de souscription (200 €)
- Avantage fiscal : 100% des revenus de source étrangère
- Clés de démembrement révisées : la grille en vigueur depuis le 1er septembre 2026 accentue la décote offerte au nu-propriétaire sur toutes les durées
Un avantage décisif dès le départ
L'absence de frais de souscription supprime le handicap de départ de 10 à 12% que subit un investisseur en SCPI classique. Sur un investissement de 10 000 €, cela représente 1 000 à 1 200 € d'économie immédiate, soit l'équivalent de près de deux années de distribution.
Ce que nous aimons moins
Points de vigilance
- SCPI encore jeune : créée en septembre 2025, un peu plus d'un an d'historique, sans cycle complet observable
- Risque de change significatif : environ 42% du patrimoine hors zone euro (livre sterling, zloty polonais, couronne tchèque)
- WALB de 7,51 ans avec des baux courts sur certaines acquisitions : le congé Hellweg à Quedlinburg (6 287 m²) au 30/11/2026 illustre le risque locatif sur les baux courts
- Commission de sortie allongée : 6% TTC avant 6 ans depuis le 1er septembre 2026, contre 5 ans auparavant, ce qui réduit encore la souplesse de sortie
- Rendement 2025 non extrapolable : exercice partiel, patrimoine réduit, effet du délai de jouissance
- Pas d'éligibilité assurance vie à ce jour, contrairement à Iroko Zen
Notre analyse : ces points ne remettent pas en cause la qualité de l'exécution, mais ils justifient de traiter Iroko Atlas comme une ligne de diversification et non comme un socle de portefeuille.
Notre avis sur la SCPI Iroko Atlas
Une jeune SCPI dont l'exécution est convaincante
Iroko Atlas déploie sa collecte à un rythme soutenu, sur des actifs bien rémunérés, sans endettement et avec un filtre ESG réel. Le passage à 218,83 M€ de capitalisation au T3, avec 4 acquisitions absorbées pour 41,28 M€ et un TOF maintenu à 96,65%, témoigne d'une capacité de déploiement maîtrisée.
La SCPI reprend les codes qui ont fait le succès d'Iroko Zen, en les appliquant à un périmètre exclusivement européen. Elle trouve sa place en diversification, à côté d'un socle de SCPI plus anciennes.
Les éléments clés du dossier
Ce qui ressort du T3 2026
- 218,83 M€ de capitalisation en un peu plus d'un an d'existence
- 4 acquisitions sur le trimestre à 8,24% de rendement AEM moyen
- 27 actifs, 69 locataires, 8 pays : granularité significative
- TOF de 96,65% et premiers événements d'asset management (Valeo, Hellweg)
- LTV de 0% : aucun effet de levier bancaire
- Label ISR obtenu après audit AFNOR sur l'ensemble du portefeuille
- Valeur de reconstitution de 216 € pour un prix de part de 200 €
Pour quel profil d'investisseur ?
Iroko Atlas s'adresse plutôt aux investisseurs qui :
- Cherchent une diversification internationale de leur patrimoine immobilier
- Acceptent le risque de change inhérent aux investissements hors zone euro
- Disposent d'un horizon de placement long (10 ans minimum)
- Souhaitent optimiser leur TRI grâce à l'absence de frais de souscription
- Recherchent une fiscalité allégée via les revenus de source étrangère
- Sont sensibles aux critères ESG et au label ISR
À l'inverse, elle convient mal à un investisseur ayant besoin de liquidité à court terme, ou souhaitant loger son investissement dans un contrat d'assurance vie. Pour comparer avec les autres solutions du marché, consultez notre classement SCPI.
Iroko Atlas ou Iroko Zen : laquelle choisir ?
Les deux SCPI sont gérées par Iroko et partagent le même modèle sans commission de souscription, ainsi que les mêmes conditions de sortie et les mêmes clés de démembrement depuis le 1er septembre 2026. Elles ne répondent toutefois pas au même besoin : Iroko Zen est une SCPI de fond de portefeuille, mature et partiellement investie en France, tandis qu'Iroko Atlas est un véhicule de diversification jeune et exclusivement européen.
| Critère | Iroko Atlas | Iroko Zen |
|---|---|---|
| Lancement | Septembre 2025 | 2020 |
| Capitalisation | 218,83 M€ | 1,70 Md€ |
| Exposition géographique | 100% hors France, 8 pays | France 27,7% + 7 pays |
| Nombre d'actifs | 27 | 191 |
| Prix de la part | 200 € | 205 € depuis le 01/08/2026 |
| Performance 2025 | 9,41% (PGA, exercice partiel) | 8,13% (PGA) / 7,14% de distribution |
| Commission de souscription | 0% | 0% |
| Commission de sortie anticipée | 6% TTC avant 6 ans | 6% TTC avant 6 ans |
| Clés de démembrement | Grille commune Iroko en vigueur au 01/09/2026, de 86% à 3 ans à 52% à 20 ans | |
| Endettement (LTV) | 0% | 26,67% |
| Délai de jouissance | 1er jour du 5e mois | 1er jour du 4e mois |
| Éligible assurance vie | Non | Oui |
| Label ISR | Oui (2026) | Oui (depuis 2021) |
Sources : bulletins trimestriels T3 2026 d'Iroko Atlas et d'Iroko Zen, conditions Iroko au 01/09/2026.
Comment les articuler ?
Les deux SCPI sont complémentaires plutôt que concurrentes : Iroko Zen apporte la profondeur d'un patrimoine de 191 actifs et l'accès en assurance vie, Iroko Atlas apporte une exposition intégralement européenne et un patrimoine sans dette. Pour approfondir, consultez notre page dédiée à la SCPI Iroko Zen et notre classement SCPI.
Répartition du patrimoine
La SCPI Iroko Atlas vise une diversification équilibrée tant sur le plan géographique que sectoriel, sur un périmètre exclusivement européen hors France.
Répartition géographique (30/09/2026)
100% Europe hors France, 8 pays représentés
Répartition sectorielle (30/09/2026)
Diversification sur 4 typologies d'actifs
Détail du taux d'occupation financier (30/09/2026)
Le TOF de 96,65% se décompose comme suit :
- Locaux occupés hors franchise : 88,78%
- Locaux occupés sous franchise : 7,87%
- Locaux vacants (revenus récurrents) : 0,00%
- Franchises et paliers de locaux occupés : -0,14%
- Locaux vacants en recherche de locataire : 3,50%
Autres points notables : 141 837 m² de surface, 27 actifs pour 69 locataires, un WALT de 9,03 ans et un WALB de 7,51 ans.
Modes de détention
Investissement à crédit
Iroko Atlas est accessible à crédit, ce qui permet de bénéficier de l'effet de levier et de déduire les intérêts d'emprunt des revenus de la SCPI. Il faut toutefois anticiper le délai de jouissance de 5 mois avant la première distribution, période pendant laquelle les échéances de prêt courent sans revenu en face. Nous pouvons vous accompagner dans la recherche de financement.
Démembrement de propriété
Les parts d'Iroko Atlas peuvent être souscrites en nue-propriété ou en usufruit temporaire, sur des durées de 3 à 20 ans. Depuis le 1er septembre 2026, Iroko applique une grille de clés révisée, plus favorable au nu-propriétaire : sur 10 ans, la nue-propriété représente 64% du prix de la part, soit 128 € pour une part à 200 €.
Ce qu'apporte la nue-propriété
- Aucun revenu perçu pendant la durée du démembrement, donc aucune imposition sur ces parts
- Parts hors assiette IFI du nu-propriétaire pendant la période (article 968 du CGI)
- Reconstitution automatique de la pleine propriété au terme, sans fiscalité sur l'écart entre le prix payé et la valeur récupérée
- Décote à l'acquisition de 14% à 3 ans jusqu'à 48% à 20 ans, selon la grille en vigueur
La grille complète durée par durée, le rendement implicite associé et un simulateur figurent sur notre page dédiée : nue-propriété de la SCPI Iroko Atlas. Pour le cadre général du montage, voir le démembrement immobilier.
Assurance vie
À ce jour, la SCPI Iroko Atlas n'est pas éligible à l'assurance vie. Cette éligibilité pourrait être envisagée ultérieurement selon l'évolution de la SCPI et les partenariats établis avec les compagnies d'assurance.
Si vous souhaitez investir en SCPI via un contrat d'assurance vie, sa SCPI sœur Iroko Zen est disponible dans plusieurs contrats, avec des frais parmi les plus bas du marché. Contactez-nous pour une proposition personnalisée.
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Comment sont imposés les revenus d'Iroko Atlas ?
Iroko Atlas investissant exclusivement hors de France, la totalité des revenus distribués est de source étrangère. Le traitement fiscal diffère donc sensiblement de celui d'une SCPI investie en France.
Revenus de source étrangère
Ces revenus sont soumis :
- À une imposition dans le pays de situation des immeubles, prélevée par la SCPI. Au T3 2026, elle représente 0,99 € par part sur un dividende brut de 4,55 €, soit environ 22% du brut
- À l'impôt français, avec un mécanisme d'élimination de la double imposition (crédit d'impôt égal à l'impôt français ou exonération avec taux effectif) selon la convention fiscale applicable
Ces revenus ne supportent en règle générale pas les prélèvements sociaux de 17,2%, ce qui constitue l'un des principaux atouts fiscaux du véhicule. Ils se déclarent sur le formulaire 2047, pays par pays, puis sont reportés sur la déclaration 2042, à partir de l'IFU transmis chaque année par la société de gestion. Les conventions fiscales signées par la France sont consultables sur le site impots.gouv.fr.
Fiscalité internationale : une lecture au cas par cas
Le traitement fiscal dépend de la convention signée entre la France et chaque pays d'implantation, ainsi que de votre situation personnelle et de votre taux d'imposition. Avec 8 pays au portefeuille, la déclaration nécessite un traitement ligne à ligne, à partir de l'IFU transmis chaque année par la société de gestion.
Déduction des intérêts d'emprunt
En cas d'investissement à crédit en pleine propriété, les intérêts d'emprunt restent déductibles des revenus fonciers, dans les conditions de droit commun. En revanche, le nu-propriétaire de parts de SCPI ne peut pas les déduire : ne percevant aucun revenu, il ne dispose d'aucune base d'imputation (Conseil d'État, 24 février 2017, n° 395983).
Plus-values à la revente
La plus-value éventuelle relève du régime des plus-values immobilières, avec un abattement pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
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Règlement SFDR : article 8
La SCPI Iroko Atlas relève de l'article 8 du règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), et détient depuis 2026 le label ISR.
Classification SFDR
Le règlement européen SFDR crée des obligations de transparence en matière de finance durable. Les produits financiers sont classés en 3 typologies :
- Article 9 : fonds ayant un objectif d'investissement durable
- Article 8 : fonds promouvant des caractéristiques environnementales ou sociales (c'est le cas d'Iroko Atlas)
- Article 6 : les autres fonds, sans visée de durabilité particulière
Le texte du règlement (UE) 2019/2088 est disponible sur EUR-Lex.
Quels sont les risques de la SCPI Iroko Atlas ?
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques qu'il convient de bien comprendre avant toute souscription. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'échelle de risque (SRI) d'Iroko Atlas est de 4 sur 7. L'AMF rappelle ces points dans son guide sur les SCPI.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : la valeur de la part peut diminuer en fonction de l'évolution des marchés immobiliers
- Risque lié aux revenus : les revenus dépendent du taux d'occupation, des valeurs locatives et du bon paiement des loyers
- Risque de liquidité : les parts ne sont pas cotées. La revente n'est pas garantie et suppose une contrepartie
- Risque de marché immobilier : la valeur du patrimoine est soumise aux fluctuations des marchés européens
Risques spécifiques à Iroko Atlas
- Risque de change : environ 42% du patrimoine est situé hors zone euro (Royaume-Uni 30,64%, Pologne 8,80%, Tchéquie 2,23%). Les variations de la livre sterling, du zloty et de la couronne tchèque peuvent réduire la valeur des parts ou le revenu perçu
- Risque lié à la jeunesse de la SCPI : créée en 2025, l'historique reste très court
- Frais de sortie : 6% TTC en cas de retrait avant 6 ans de détention pour les parts émises depuis le 01/09/2026, 5 ans pour les parts antérieures
- Blocage en cas de démembrement : l'épargne du nu-propriétaire est indisponible jusqu'au terme, même lorsque la durée retenue dépasse la durée de placement recommandée de 10 ans
- Période d'inaliénabilité : les parts « Sponsor » et « Sponsor 2 » sont indisponibles pendant 3 ans à compter du visa AMF (24/06/2025)
- Risque fiscal international : complexité des revenus étrangers et évolutions possibles des conventions fiscales
- Risque géopolitique : événements politiques, économiques ou réglementaires propres à chaque pays d'implantation
Durée de placement recommandée
Il est impératif d'envisager cet investissement sur le long terme : 10 ans minimum. Cette durée permet de lisser les aléas des marchés immobiliers et des devises, d'amortir les frais de gestion et de dépasser le délai d'application de la commission de sortie, désormais fixé à 6 ans.
Comment souscrire à la SCPI Iroko Atlas avec un conseiller ?
La souscription à Iroko Atlas est 100% digitalisée : il n'existe pas de bulletin de souscription papier. Voici comment procéder avec Comment Bien Investir :
1. Contactez-nous
Par téléphone au 01 87 42 16 27, via notre formulaire en ligne, ou en cliquant sur le bouton "Démarrer ma souscription" pour recevoir le lien de souscription.
2. Analyse et documents réglementaires
Nous vérifions l'adéquation de la SCPI avec votre situation et vos objectifs, et vous transmettons le DIC, la note d'information et les statuts.
3. Souscription et versement
Vous complétez le dossier en ligne et effectuez votre versement par virement. Minimum : 5 000 € pour une première souscription.
Documents à préparer
- Pièce d'identité en cours de validité (carte d'identité, passeport ou titre de séjour)
- Justificatif de domicile de moins de 3 mois
- RIB pour le versement des dividendes
- Questionnaire KYC fourni lors de la souscription
Conformément à la réglementation LCB-FT, la société de gestion vérifie l'identité de chaque souscripteur et l'origine des fonds. Ces vérifications peuvent prendre quelques jours.
Ce que vous apporte la souscription avec notre cabinet
- Accompagnement gratuit par un conseiller spécialisé en SCPI
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- Suivi de votre investissement dans la durée
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Documents de la SCPI Iroko Atlas
Retrouvez ci-dessous la documentation de la SCPI. Il est impératif de consulter le DIC et la note d'information avant toute décision d'investissement.
Questions fréquentes sur la SCPI Iroko Atlas
Quel est le rendement de la SCPI Iroko Atlas ?
La SCPI Iroko Atlas a affiché une Performance Globale Annuelle de 9,41% en 2025, sur un exercice partiel, dépassant son objectif initial de 6,5%. Les acquisitions du 3e trimestre 2026 ont été réalisées à un rendement acte en main moyen de 8,24%. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Quel dividende verse la SCPI Iroko Atlas chaque mois ?
Au 3e trimestre 2026, Iroko Atlas a versé 4,55 € brut par part en pleine jouissance, soit 3,56 € net de fiscalité étrangère : 1,54 € brut en juillet, 1,53 € en août et 1,48 € en septembre. Les dividendes sont versés mensuellement, en principe le 24 de chaque mois. Ils ne sont pas garantis.
Y a-t-il des frais de souscription pour Iroko Atlas ?
Non, Iroko Atlas n'applique aucun frais de souscription : 100% du capital est converti en immobilier. Une commission de retrait de 6% TTC s'applique en cas de sortie avant 6 ans de détention pour les parts émises depuis le 1er septembre 2026. Les parts émises avant cette date restent soumises au délai de 5 ans, la mesure votée en Assemblée Générale le 16 avril 2026 n'ayant aucun effet rétroactif.
Quel est le prix d'une part Iroko Atlas et le ticket d'entrée ?
Le prix de souscription d'une part est de 200 €. La valeur de reconstitution s'établit à 216 € et la valeur de réalisation à 198,04 € au 30 juin 2026. Le minimum de première souscription est de 5 000 €, soit 25 parts, puis 1 000 € pour les souscriptions suivantes et 50 € en versement programmé.
Dans quels pays investit la SCPI Iroko Atlas ?
Iroko Atlas investit exclusivement hors de France, dans 8 pays européens au 30 septembre 2026 : Royaume-Uni (30,64%), Espagne (19,87%), Pays-Bas (16,75%), Irlande (11,42%), Pologne (8,80%), Allemagne (8,59%), Tchéquie (2,23%) et Portugal (1,70%). Environ 42% du patrimoine se situe hors zone euro, ce qui expose l'investisseur à un risque de change.
Les revenus d'Iroko Atlas supportent-ils les prélèvements sociaux ?
En règle générale, non. Iroko Atlas étant investie à 100% hors de France, ses revenus sont de source étrangère et ne supportent pas les prélèvements sociaux français de 17,2%. Ils subissent en revanche une imposition dans le pays de situation des immeubles, puis sont déclarés en France avec un mécanisme d'élimination de la double imposition (crédit d'impôt ou taux effectif) prévu par chaque convention fiscale.
Quand vais-je percevoir mes premiers dividendes ?
La distribution est mensuelle, versée le 24 de chaque mois. Les parts souscrites entrent en jouissance le premier jour du 5e mois suivant la validation de la souscription : ce délai correspond au temps nécessaire pour investir le capital dans des actifs générant des loyers. La distribution n'est pas garantie et dépend du bon paiement des loyers par les locataires.
La SCPI Iroko Atlas est-elle labellisée ISR ?
Oui. Un an après son lancement, Iroko Atlas a obtenu le label ISR à l'issue d'un audit indépendant mené par l'AFNOR sur l'ensemble de son portefeuille. Chaque actif est noté sur une grille de 100 points, et un bien noté sous 29,5/100 n'est pas acquis. La SCPI est par ailleurs classée Article 8 au sens du règlement SFDR.
Peut-on acheter des parts d'Iroko Atlas en nue-propriété ?
Oui, sur des durées de 3 à 20 ans. Iroko a mis en vigueur au 1er septembre 2026 de nouvelles clés de répartition, plus favorables au nu-propriétaire : sur 10 ans, la nue-propriété représente désormais 64% du prix de la part, soit 128 € pour une part à 200 €, contre 65,5% auparavant. La grille complète figure sur notre page dédiée à la nue-propriété d'Iroko Atlas.
Iroko Atlas ou Iroko Zen : laquelle choisir ?
Les deux SCPI d'Iroko partagent le même modèle sans frais de souscription. Iroko Zen, lancée en 2020, est une SCPI de fond de portefeuille partiellement investie en France, endettée à environ 25% et accessible en assurance vie. Iroko Atlas, lancée en 2025, est une SCPI de diversification 100% hors France, sans dette et non éligible à l'assurance vie. Elles se combinent plus qu'elles ne s'opposent.
Puis-je revendre mes parts d'Iroko Atlas ?
Oui, mais les parts ne sont pas cotées en bourse : le retrait suppose une contrepartie et n'est pas garanti. Une commission de 6% TTC s'applique en cas de sortie avant 6 ans de détention pour les parts émises depuis le 1er septembre 2026, puis 0% au-delà. Au 30 septembre 2026, aucune part n'était en attente de retrait. Les parts « Sponsor » et « Sponsor 2 » sont soumises à une période d'indisponibilité de 3 ans à compter du visa AMF du 24/06/2025.
Comment investir dans la SCPI Iroko Atlas avec un conseiller ?
La souscription est 100% digitale, sans bulletin papier. En passant par Comment Bien Investir, vous bénéficiez d'un accompagnement gratuit et d'une analyse d'adéquation, aux mêmes conditions qu'en direct. Vous pouvez prendre rendez-vous en ligne ou appeler le 01 87 42 16 27.
Lexique : comprendre les indicateurs d'une SCPI
Les bulletins trimestriels utilisent un vocabulaire technique. Voici la définition des principaux indicateurs cités sur cette page, appliqués aux chiffres d'Iroko Atlas. Pour aller plus loin, consultez notre lexique des SCPI.
- TOF : Taux d'Occupation Financier
- Part des loyers effectivement facturés rapportée aux loyers qui seraient perçus si l'intégralité du patrimoine était louée. Il mesure le rendement locatif réel du parc. Iroko Atlas affiche 96,65% au 30/09/2026 (définition ASPIM).
- TOP : Taux d'Occupation Physique
- Surface cumulée des locaux occupés divisée par la surface cumulée des locaux détenus. Il mesure le remplissage en mètres carrés, là où le TOF mesure le remplissage en euros. Iroko Atlas affiche 97,73%.
- WALT : Weighted Average Lease Term
- Durée moyenne pondérée des baux jusqu'à leur terme contractuel. Plus elle est longue, plus la visibilité sur les revenus futurs est grande. Iroko Atlas : 9,03 ans.
- WALB : Weighted Average Lease Break
- Durée moyenne d'engagement ferme des locataires, jusqu'à la prochaine possibilité de résiliation. C'est l'indicateur le plus prudent des deux, et donc le plus utile. Iroko Atlas : 7,51 ans.
- Rendement AEM : acte en main
- Rapport entre le loyer annuel net d'un actif totalement loué et son coût d'acquisition tous frais inclus (prix hors droits, droits de mutation, émoluments de notaire, commission de brokerage). Il mesure la qualité d'une acquisition au moment où elle est réalisée, et non le rendement servi à l'associé. Iroko Atlas : 8,24% en moyenne au T3 2026.
- PGA : Performance Globale Annuelle
- Somme du taux de distribution de l'année et de la variation de la valeur de la part. Elle donne une vision plus complète que le seul rendement distribué. Iroko Atlas : 9,41% en 2025, sur un exercice partiel.
- LTV : Loan To Value
- Rapport entre le montant total des financements bancaires de la SCPI et la valeur totale de son patrimoine. Un LTV élevé amplifie les performances à la hausse comme à la baisse. Iroko Atlas : 0%.
- SRI : Summary Risk Indicator
- Échelle de risque réglementaire de 1 (le plus faible) à 7 (le plus élevé), figurant dans le DIC PRIIPs. Iroko Atlas est classée 4 sur 7, avec un horizon de placement recommandé de 10 ans.
- Délai de jouissance
- Période entre la validation de la souscription et l'entrée en jouissance des parts, c'est-à-dire le début du droit aux dividendes. Chez Iroko Atlas, les parts entrent en jouissance le premier jour du 5e mois suivant la souscription.
- Clé de répartition
- Grille fixée par la société de gestion qui détermine, pour chaque durée de démembrement temporaire, la part du prix revenant au nu-propriétaire et celle revenant à l'usufruitier. Elle est propre à chaque SCPI et distincte du barème fiscal de l'article 669 du CGI, qui ne s'applique qu'au démembrement viager. Grille Iroko en vigueur depuis le 01/09/2026 : 86% en nue-propriété à 3 ans, 64% à 10 ans, 52% à 20 ans.
- Valeur de reconstitution
- Somme qu'il faudrait engager pour reconstituer à l'identique le patrimoine de la SCPI, frais et droits compris. Comparée au prix de souscription, elle indique si la part est correctement valorisée. Iroko Atlas : 216 € pour un prix de part de 200 €.
Pour aller plus loin
Nos guides SCPI
- Investir en SCPI : le guide complet
- Classement des SCPI
- SCPI européennes : fiscalité et rendements
- Comment fonctionne une SCPI
- Démembrement et nue-propriété de SCPI
- Clés de répartition des SCPI en démembrement
- Investir en SCPI à crédit
- Valeurs de reconstitution des SCPI
- Risques d'investissement en SCPI
- Lexique des SCPI
- Cashback SCPI avec Comment Bien Investir
Autres SCPI analysées
Sources
- Bulletin trimestriel T3 2026 d'Iroko Atlas, données au 30/09/2026 (lien dans la section Documents)
- Rapport annuel 2025 et procès-verbal de l'Assemblée Générale du 16/04/2026 d'Iroko Atlas
- Grille des clés de répartition Iroko en vigueur au 01/09/2026
- ASPIM : définitions des indicateurs de performance et d'occupation des SCPI
- AMF : présentation et risques des SCPI
- impots.gouv.fr : conventions fiscales internationales
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Avertissement important
Si les SCPI sont dirigées vers l'acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale, à vos objectifs d'investissement et à votre profil de risque.
Dans le cadre d'investissements réalisés à l'étranger, la valeur des actifs et les revenus distribués peuvent être impactés par les fluctuations des taux de change. Il est généralement conseillé d'investir au moins 10 ans dans la SCPI Iroko Atlas (durée de placement recommandée). En cas de revente anticipée, les frais de sortie de 6% TTC sont maintenus, et la revente n'est pas garantie par la société de gestion. Lors d'un investissement en nue-propriété, l'épargne est bloquée pendant toute la durée du démembrement, même lorsque celle-ci est supérieure à la durée de placement recommandée.
Vous devez également prendre connaissance de l'ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DIC PRIIPs, note d'information, plaquette commerciale, bulletin trimestriel, rapport annuel et statuts). Iroko Atlas : SCPI à capital variable, 939 006 417 R.C.S. Paris, visa AMF SCPI n°25-10 du 24 juin 2025. Société de gestion : Iroko, agréée par l'AMF sous le n° GP-20000014.