COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Reason est une SCPI diversifiée européenne labellisée ISR, lancée en octobre 2024 par MNK Partners, qui investit uniquement hors de France et verse un dividende mensuel. Au 30 septembre 2026, elle détient 18 actifs dans huit pays pour 67,7 M€ de capitalisation, loués à 100 %, avec 54,8 % des loyers au Royaume-Uni.
Son taux de distribution 2025 de 12,90 % intègre un effet de première année : la cible affichée par la société de gestion est supérieure à 6 % par an. La part coûte 1,03 € depuis le 1er août 2026, avec un minimum de 200 parts (206 €) et une commission de souscription de 12 % TTI.
Source : bulletin trimestriel d'information T3 2026 de MNK Partners. Mis à jour le 24 octobre 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La SCPI Reason, lancée le 30 octobre 2024 par MNK Partners, est une SCPI diversifiée européenne dont la sélection d'actifs s'appuie sur un outil d'analyse quantitative propriétaire, Quanty, complété par une expertise terrain. Au 30 septembre 2026, elle détient 18 actifs répartis dans huit pays, pour une capitalisation de 67,7 M€ et 3 049 associés, avec un taux d'occupation de 100 %. Le troisième trimestre a été marqué par quatre acquisitions dans trois pays, avec une première implantation en Pologne et en Italie et un renforcement au Royaume-Uni. Pour situer Reason parmi les autres SCPI, consultez notre classement des SCPI.
L'essentiel en 30 secondes
- Ce qui va bien : quatre acquisitions sur le trimestre portant le portefeuille à 18 actifs dans huit pays, 100 % d'occupation, endettement en repli à 20,1 %, aucune part en attente de retrait, capitalisation en progression de 31 % sur le trimestre.
- Ce qu'il faut lire correctement : le taux de distribution 2025 de 12,90 % n'a pas vocation à se reproduire. Il intègre l'effet du délai de jouissance de la première année, et la société de gestion affiche elle-même une cible supérieure à 6 % par an.
- Ce qui mérite attention : les acomptes se stabilisent à 5,56 € bruts pour 200 parts (identique au T2), l'exposition au Royaume-Uni reste majoritaire à 54,8 % et les frais de gestion, à 14 % TTC, sont au-dessus du marché.
- À qui elle s'adresse : à un investisseur qui accepte un historique court et un risque de change, en position mesurée dans une allocation déjà diversifiée.
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Que retenir de la SCPI Reason au 3e trimestre 2026 ?
Le troisième trimestre 2026 confirme le rythme d'expansion de la SCPI : quatre acquisitions portent le portefeuille de 14 à 18 actifs, avec une première implantation en Pologne et en Italie et un renforcement au Royaume-Uni. Le portefeuille couvre désormais huit pays européens.
Capitalisation en hausse de 31 %
De 51,6 M€ à 67,7 M€ sur le trimestre, portée par 633 nouveaux associés et une collecte soutenue. La SCPI compte désormais 3 049 associés.
Quatre acquisitions dans trois pays
Lubin en Pologne, Langley au Royaume-Uni, Cherasco et Mondovi en Italie, pour un total de 17,8 M€ acte en main et des rendements AEM de 8,2 % à 9,8 %.
Endettement en repli
Le taux d'endettement passe de 23,4 % à 20,1 %, signe d'une collecte qui progresse plus vite que le recours à l'emprunt.
Dividende de 5,56 € pour 200 parts
Soit 4,36 € nets, stable par rapport au deuxième trimestre. L'acompte semble trouver son palier après le recul des trimestres précédents.
Huit pays en portefeuille
L'entrée en Pologne et en Italie porte la diversification géographique à huit pays, réduisant la concentration sur le Royaume-Uni de 56,5 % à 54,8 % des loyers.
Label ISR reconduit
Obtenu le 11 février 2025, le label a été reconduit pour une année supplémentaire en mars 2026.
Contexte de marché du trimestre
L'été a été marqué par un début de détente des taux longs en zone euro, tandis que la Banque d'Angleterre a maintenu ses taux directeurs. La société de gestion a profité de cette fenêtre pour sécuriser quatre acquisitions à des rendements élevés, en diversifiant vers la Pologne et l'Italie où les rendements immobiliers restent attractifs par rapport à l'Europe occidentale.
Qu'est-ce que la SCPI Reason et qui est MNK Partners ?
La SCPI Reason est une SCPI à capital variable de catégorie diversifiée, créée le 30 octobre 2024 et gérée par MNK Partners, société de gestion présidée par Mansour Khalifé. Avant de lancer cette SCPI accessible au grand public, MNK Partners a développé plusieurs fonds professionnels immobiliers, dont MNK One, Polska by MNK et MNK Europe+.
La méthode de gestion
La sélection d'actifs s'appuie sur Quanty, un outil propriétaire d'analyse quantitative utilisé pour lire les cycles immobiliers, identifier les tendances de marché et objectiver les décisions dans le temps. Cette analyse est complétée par une expertise terrain qui permet d'évaluer les usages locaux, de négocier les baux et de couvrir les variations de taux de change.
Un point de méthode qui compte plus que l'outil
La société de gestion indique que la collecte s'ajuste au pipeline d'investissement, et non l'inverse : le rythme des souscriptions reste aligné sur les opportunités réellement identifiées. C'est, en pratique, une caractéristique importante pour un souscripteur, davantage que la dimension technologique : elle limite le risque de trésorerie non investie qui pèse sur le rendement servi, et que l'on observe sur plusieurs SCPI récentes.
Label ISR obtenu en février 2025 et reconduit en mars 2026
La SCPI est labellisée ISR depuis le 11 février 2025, label reconduit pour une année supplémentaire en mars 2026. Elle relève de l'article 8 du règlement SFDR (promotion de caractéristiques environnementales et sociales). La stratégie extra-financière repose sur une approche « best-in-progress » : identifier des immeubles présentant un potentiel d'amélioration ESG et les accompagner sur l'ensemble de leur cycle de vie. Les investissements se concentrent sur des marchés de l'OCDE où les cadres réglementaires ESG sont matures.
Quel est le rendement de la SCPI Reason et comment lire le taux de 12,90 % ?
C'est le point sur lequel cette SCPI est la plus souvent mal comprise. Le taux de distribution 2025 de 12,90 % brut, soit 10,30 % net estimé, et la performance globale annuelle de 13,90 % correspondent bien à ce qui a été servi, mais ils intègrent l'effet du délai de jouissance de la première année : la SCPI a encaissé des loyers sur des capitaux dont une partie n'était pas encore en jouissance. La société de gestion l'écrit explicitement et affiche une cible de plus de 6 % par an sur la durée recommandée de 8 ans, avec un objectif de TRI de 7 % à 8 ans, sans garantie.
| Trimestre | Brut | Net |
|---|---|---|
| T4 2024 | 4,00 € | 3,29 € |
| T1 2025 | 5,00 € | 3,97 € |
| T2 2025 | 8,52 € | 6,84 € |
| T3 2025 | 5,98 € | 4,80 € |
| T4 2025 | 6,30 € | 4,98 € |
| T1 2026 | 5,82 € | 4,58 € |
| T2 2026 | 5,56 € | 4,37 € |
| T3 2026 | 5,56 € | 4,36 € |
| Indicateur | 31/12/2025 |
|---|---|
| Capitalisation | 30,96 M€ |
| Nombre d'associés | 1 381 |
| Collecte nette de l'exercice | 24,1 M€ |
| Nombre d'actifs / de locataires | 9 / 13 |
| Dividendes versés en 2025 pour 200 parts | 25,80 € bruts, 20,58 € nets estimés |
| Taux de distribution 2025 | 12,9 % brut, 10,3 % net estimé |
| Performance globale annuelle 2025 | 13,9 % |
| Valeur de réalisation / de reconstitution par part | 0,81 € / 1,05 € |
| Ratio d'endettement | 29,6 % |
| Rendement acte en main / WALB | 8,1 % / 9,4 ans |
Entre fin 2025 et le 30/09/2026, le ratio d'endettement est passé de 29,6 % à 20,1 % et la valeur de réalisation de 0,81 € à 0,83 €.
Des acomptes qui trouvent leur palier
Après un recul sur quatre trimestres consécutifs (6,30 € au T4 2025, 5,82 € au T1 2026, 5,56 € au T2 2026), l'acompte se stabilise à 5,56 € bruts pour 200 parts au T3 2026. Sur les trois premiers trimestres 2026, la distribution cumulée atteint 16,94 € bruts pour 200 parts, soit 8,39 % du montant investi sur neuf mois au prix de 1,03 €.
Cette stabilisation est cohérente avec la normalisation attendue après l'effet de première année, et le niveau servi reste très au-dessus de la cible de 6 %. Le point à surveiller désormais est la confirmation de ce palier au T4, une fois les quatre acquisitions du troisième trimestre pleinement productives.
Le montant net indiqué correspond au revenu perçu après imposition, calculé sur la base d'un taux effectif moyen de 20 % qui reflète la fiscalité réellement supportée, retenues à la source dans les pays d'investissement comprises. Il ne s'agit pas d'un taux forfaitaire français : votre fiscalité réelle dépendra de votre tranche marginale d'imposition. Pour comparer ces niveaux à la moyenne du marché, l'ASPIM publie chaque trimestre les statistiques des SCPI.
Que contient le patrimoine de la SCPI Reason ?
Chiffres clés au 30/09/2026
Source : bulletin trimestriel d'information T3 2026 de la SCPI Reason, données au 30/09/2026.
Les trois premiers locataires
- Metalliform Holdings, Royaume-Uni, fabricant de mobilier pour l'éducation, les stades et les bureaux, installé sur son site depuis les années 1960, environ 22 M£ de chiffre d'affaires 2025. Poids : 11,3 %, bail de 17,1 ans fermes.
- CF Group Netherlands, filiale européenne du groupe Chemoform, traitement de l'eau pour piscines et spas, environ 300 M€ de chiffre d'affaires 2025. Poids : 10,7 %, bail de 9,3 ans fermes.
- Travelodge Hotels, deuxième opérateur hôtelier du Royaume-Uni, environ 1,2 Md€ de chiffre d'affaires 2025. Poids : 10,1 %, bail de 13,2 ans.
Le portefeuille compte par ailleurs des locataires tels qu'Otis, StandardAero, l'UNICEF, Doyen Auto, Lubbers, Cominfo (groupe Gunnebo), Glory Global Solutions et SF-Filter. Le WALB de 9,81 ans est nettement supérieur à ce que l'on observe habituellement sur les SCPI françaises, effet de la pratique du bail long ferme sur les marchés britannique et néerlandais.
Où se situe le patrimoine de la SCPI Reason ?
Les répartitions ci-dessous sont pondérées par les loyers.
Répartition géographique
L'entrée en Pologne et en Italie ramène l'exposition britannique de 56,5 % à 54,8 %
Répartition sectorielle
Le renforcement en bureaux (Langley) rééquilibre légèrement le portefeuille
Le risque de change reste le premier sujet
Avec 54,8 % des loyers au Royaume-Uni, contre 56,5 % au trimestre précédent, la SCPI reste à plus de moitié exposée à la livre sterling. L'entrée en Pologne et en Italie amorce une diversification bienvenue, mais l'exposition hors zone euro demeure le paramètre à faire préciser avant de souscrire, davantage que le rendement affiché.
Quelles acquisitions au 3e trimestre 2026 ?
Lubin, Pologne — 3 juillet 2026
Entrepôts et bureaux, 3 953 m², complexe loué à SF-Filter, filiale polonaise du groupe suisse du même nom. Bail de 10 ans fermes. Prix AEM 2,7 M€, rendement AEM 8,9 %. Première implantation de la SCPI en Pologne.
Langley, Royaume-Uni
Bureaux rénovés, 1 945 m², à l'ouest de Londres. Cinq locataires répartis sur trois secteurs d'activité. Prix AEM 6,8 M€, rendement AEM 9,8 %. La plus grosse acquisition du trimestre.
Cherasco, Italie
Acquisition groupée avec Mondovi, deux actifs dans le Piémont italien pour un investissement total de 5,6 M€ acte en main et un rendement AEM de 8,2 %. Première implantation de la SCPI en Italie.
Mondovi, Italie
Second actif de l'ensemble piémontais, acquis simultanément avec Cherasco. La double acquisition illustre la capacité de la société de gestion à structurer des opérations groupées pour sécuriser des rendements élevés sur des marchés moins concurrentiels.
Ces quatre opérations portent le portefeuille à 18 actifs dans huit pays. Le rendement AEM moyen du portefeuille se maintient à 8,2 % à l'acquisition, et la diversification géographique progresse avec l'entrée sur deux nouveaux marchés. La taille moyenne par actif reste dans la cible de la société de gestion, autour de 4 M€.
Quels sont le prix de part et les frais de la SCPI Reason ?
Valeurs de la part
Informations générales
Frais de la SCPI
Ce que coûtent réellement les frais d'entrée
L'écart entre le prix de souscription de 1,03 € et la valeur de retrait d'environ 0,91 € représente environ 0,12 € par part, soit 12 %, le montant de la commission de souscription. Selon le DIC d'août 2026, l'ensemble des coûts réduit le rendement de 2,84 % par an sur 8 ans, mais de 13,06 % en cas de sortie après un an. Au rythme de distribution des trois premiers trimestres 2026, il faut de l'ordre de deux ans de dividendes pour absorber cet écart, sans compter l'évolution du prix de part. C'est la raison concrète de la durée de placement recommandée de 8 ans, et cela disqualifie toute logique de placement court terme.
Peut-on acheter Reason en démembrement, à crédit ou en versements programmés ?
Nue-propriété
Souscription en démembrement permanent ou temporaire. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant la durée convenue, n'est pas imposé dessus et n'inclut pas ces parts dans son assiette IFI (BOFiP). Notre simulateur permet de chiffrer l'opération.
Acquisition à crédit
Possible, avec déduction des intérêts d'emprunt des revenus fonciers. Attention au délai de jouissance de cinq mois, pendant lequel les échéances courent sans revenu en face.
Versements programmés
Après la première souscription de 200 parts, selon la méthode du Dollar Cost Averaging, avec réinvestissement partiel ou total des dividendes possible.
Les plans d'épargne thématiques
MNK Partners propose cinq plans construits sur ces versements programmés : Reason Éducation pour financer les études des enfants, Reason Ambition pour constituer un apport, Reason Retraite pour bâtir un complément de revenus, Reason Succession pour transmettre en optimisant le démembrement, et Reason Flexible pour les autres projets.
Ces simulations reposent sur une hypothèse de rendement de 6 % brut, indicative et non garantie. C'est d'ailleurs le repère le plus honnête à retenir pour projeter un investissement aujourd'hui, plutôt que le 12,90 % de 2025.
Comment sont imposés les revenus de Reason ?
Le patrimoine étant situé entièrement hors de France, les loyers sont imposés dans le pays de situation des immeubles, puis traités en France selon les conventions fiscales applicables (crédit d'impôt ou taux effectif). Ces revenus de source étrangère ne supportent pas les prélèvements sociaux français. Les éventuels revenus financiers relèvent du prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026. Le traitement déclaratif exact dépend de votre situation.
La SCPI n'est pas référencée en assurance vie à ce jour. Si la détention en unité de compte est un critère pour vous, d'autres véhicules du classement des SCPI répondent à ce besoin.
Comment Reason se situe-t-elle face à d'autres SCPI européennes ?
Reason appartient à la génération de SCPI lancées après 2020, sans patrimoine ancien à déprécier. Elle s'en distingue par trois traits : une exposition entièrement hors de France, des baux fermes très longs et un rendement d'acquisition élevé, contreparties d'un risque de change assumé.
| Critère | Reason | Transitions Europe | Iroko Zen |
|---|---|---|---|
| Lancement | Octobre 2024 | Octobre 2022 | Novembre 2020 |
| Distribution 2025 | 12,90 % (effet première année) | 7,60 % | 7,14 % |
| Capitalisation | 67,7 M€ | Environ 1,4 Md€ | Environ 1,6 Md€ |
| Commission de souscription | 12 % TTI | Standard de marché | 0 % |
| Fréquence de distribution | Mensuelle | Trimestrielle | Trimestrielle |
| Exposition hors zone euro | 54,8 % (Royaume-Uni) | Limitée | Limitée |
La comparaison des taux de distribution 2025 n'a pas grand sens en l'état : celui de Reason bénéficie d'un effet de première année que les deux autres n'ont plus. C'est sur la cible de plus de 6 % qu'il faut la comparer, et à ce niveau l'écart se joue surtout sur les frais d'entrée et sur le risque de change. Voir nos pages SCPI Iroko Zen et classement des SCPI.
Comment souscrire à la SCPI Reason avec un conseiller ?
- Situer la ligne dans votre allocation. Déterminer le montant à consacrer à cette SCPI, compte tenu de son historique court et de son exposition à la livre sterling. Sur ce profil, le dimensionnement compte autant que le choix du véhicule.
- Choisir le mode de détention. Pleine propriété, crédit, nue-propriété ou versements programmés : l'arbitrage dépend de votre tranche marginale d'imposition, de votre exposition à l'IFI et de votre besoin de revenus immédiats.
- Prendre connaissance des documents. Note d'information visée par l'AMF, document d'informations clés et statuts, disponibles plus bas sur cette page.
- Souscrire avec un conseiller. La souscription est dématérialisée. Avec Comment Bien Investir, le dossier est constitué avec vous via notre process de souscription, aux mêmes conditions qu'en direct et avec un cashback. Minimum de 200 parts pour une première souscription, soit 206 € au prix de 1,03 €, puis sans minimum.
- Attendre le délai de jouissance. Cinq mois : des parts souscrites en mars entrent en jouissance le 1er septembre, et le premier dividende est perçu aux alentours du 10 octobre.
Quels sont les risques de la SCPI Reason ?
Avertissement
L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Les parts ne sont pas cotées en bourse et leur revente n'est pas garantie. Le versement des dividendes n'est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse. La durée de placement recommandée est de 8 ans. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Risques généraux
- Risque de perte en capital : la valeur de la part suit celle du patrimoine, qui peut se déprécier
- Risque de liquidité : la revente dépend de l'équilibre entre souscriptions et retraits dans le cadre de la variabilité du capital
- Risque locatif : les revenus dépendent de l'occupation effective et de la solvabilité des locataires
- Risque de marché immobilier : la SCPI est exposée à plusieurs marchés européens simultanément
- Risque de durabilité : un événement ESG peut affecter la valeur d'un actif
Points de vigilance propres à Reason
- Risque de change : 54,8 % des loyers proviennent du Royaume-Uni. Une dépréciation de la livre affecterait à la fois les revenus et la valeur des actifs
- Historique court : SCPI lancée en octobre 2024, avec un seul exercice complet et un taux de distribution 2025 non représentatif
- Distribution en voie de stabilisation après un recul de quatre trimestres, dont le palier reste à confirmer
- Frais de gestion de 14 % TTC, au-dessus de la moyenne du marché
- Commission de souscription de 12 % TTI, à un moment où plusieurs SCPI récentes affichent 0 %
- Endettement de 20,1 %, en repli mais qui amplifie les variations de valeur dans les deux sens
- Valeur de réalisation de 0,83 € au 30/06/2026 contre 1,03 € de prix de part : une sortie à court terme se ferait en perte sensible
- Concentration locative : les trois premiers locataires pèsent ensemble plus de 32 % des loyers
- Pas d'éligibilité assurance vie à ce jour
Voir aussi notre page dédiée aux risques d'investissement en SCPI.
Quel avis sur la SCPI Reason ?
Le déploiement de Reason maintient son rythme. En vingt-quatre mois, elle a constitué un portefeuille de 18 actifs dans huit pays, intégralement loués, avec des baux fermes de près de dix ans en moyenne et un rendement d'acquisition de 8,2 %. Le troisième trimestre a apporté une diversification géographique bienvenue avec l'entrée en Pologne et en Italie, tout en réduisant le taux d'endettement.
Le sujet est ailleurs : dans la lecture du rendement affiché et dans le risque de change. Le 12,90 % de 2025 ne dit rien de ce qu'un souscripteur d'aujourd'hui peut attendre, et plus de la moitié des loyers est encaissée en livres sterling.
Points favorables
- Déploiement rapide et discipliné : de 14 à 18 actifs sur le trimestre, dans huit pays, sans trésorerie dormante
- 100 % d'occupation physique et financière depuis l'origine
- WALB de 9,81 ans, supérieur aux standards du marché français
- Rendement AEM de 8,2 % à l'acquisition sur l'ensemble du portefeuille
- Locataires adossés à des groupes internationaux : Otis, Travelodge, StandardAero, Glory, Gunnebo, UNICEF, SF-Filter
- Endettement en repli de 23,4 % à 20,1 %, trajectoire vertueuse
- Valeur de reconstitution supérieure au prix de part, et en progression sur le semestre
- Distribution mensuelle et accessibilité à 206 €
- Label ISR reconduit en mars 2026
- Diversification géographique réelle : huit pays, et un univers étendu à l'OCDE
Points de vigilance
- 54,8 % d'exposition au Royaume-Uni, sans détail chiffré de la couverture de change
- Taux de distribution 2025 non reproductible et acomptes en cours de stabilisation
- 12 % TTI de commission de souscription et 14 % TTC de commission de gestion
- Historique de vingt-quatre mois, pour une société de gestion dont le track record public sur SCPI reste à construire
- Trois locataires pèsent plus de 32 % des loyers
- Valeur de réalisation de 0,83 €, très inférieure au prix de souscription
À qui cette SCPI peut convenir
- À un investisseur qui cherche une exposition européenne réelle, hors immobilier français
- Qui accepte explicitement un risque de change sur plus de la moitié de ses loyers
- Qui raisonne sur la cible de plus de 6 %, et non sur le rendement de la première année
- Qui attache de la valeur à la régularité mensuelle des versements
- Qui dispose d'un horizon d'au moins 8 ans, compte tenu des 12 % de frais d'entrée
- Qui la place en ligne complémentaire d'une allocation déjà diversifiée, et non en position principale
Cette SCPI a-t-elle sa place chez vous ?
La vraie question n'est pas de savoir si cette SCPI est bonne, mais quelle part de votre épargne elle peut représenter, sous quelle forme de détention et à côté de quoi. Un échange avec un conseiller permet de trancher ces trois points.
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Vous détenez déjà des parts de la SCPI Reason ?
Beaucoup de lecteurs de cette page sont déjà associés et cherchent surtout à savoir si la stabilisation des acomptes est un bon signe. Voici les trois questions qui se posent réellement.
La stabilisation des acomptes est-elle rassurante ?
L'acompte de 5,56 € bruts pour 200 parts, identique au T2, suggère que le palier de normalisation est en train de se former. Le TOF reste à 100 %, le rendement d'acquisition à 8,2 % et les quatre nouvelles acquisitions devraient être pleinement productives au T4 2026.
Faut-il renforcer, conserver ou sortir ?
Sortir aujourd'hui, c'est encaisser environ 0,91 € par part, pour un prix de souscription de 1,03 €. La réponse dépend du poids de cette ligne chez vous, de votre horizon et de votre tolérance au risque de change, pas du dernier trimestre.
Votre exposition à la livre est-elle maîtrisée ?
Si vous détenez également d'autres SCPI européennes exposées au Royaume-Uni, le cumul peut dépasser ce que vous imaginez. C'est le premier point que nous regardons lors d'un second avis sur un portefeuille SCPI.
Un second avis sur votre portefeuille SCPI
Vous nous envoyez la liste de vos lignes, nous vous disons ce qui fait doublon, ce qui est surpondéré et ce qui manque. Sans souscription à la clé, et sans obligation de transférer quoi que ce soit.
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Questions fréquentes sur la SCPI Reason
La SCPI Reason est une SCPI à capital variable diversifiée européenne, lancée le 30 octobre 2024 par MNK Partners. Sa sélection d'actifs s'appuie sur un outil propriétaire d'analyse quantitative appelé Quanty, complété par une expertise terrain. Au 30 septembre 2026, elle détient 18 actifs dans huit pays pour une capitalisation de 67,7 M€, et compte 3 049 associés. Elle est labellisée ISR depuis le 11 février 2025, label reconduit en mars 2026, et relève de l'article 8 du règlement SFDR.
Le taux de distribution 2025 s'élève à 12,90 % brut de fiscalité, soit 10,30 % net estimé, pour une performance globale annuelle de 13,90 %. Ce niveau intègre l'effet du délai de jouissance de la première année et ne préjuge pas des rendements futurs. Sur les trois premiers trimestres 2026, la distribution atteint 16,94 € bruts pour 200 parts. La cible affichée par la société de gestion est un taux de distribution supérieur à 6 % par an et un TRI de 7 % sur 8 ans, sans garantie.
Non, ce niveau n'a pas vocation à se reproduire tel quel : il intègre l'effet du délai de jouissance de la première année. La société de gestion affiche elle-même une cible supérieure à 6 % par an et fonde les simulations de ses plans d'épargne sur une hypothèse de 6 % brut. Les acomptes trimestriels se sont stabilisés à 5,56 € bruts pour 200 parts au deuxième et au troisième trimestre 2026, après un recul depuis le quatrième trimestre 2025.
Oui. La SCPI Reason distribue ses revenus chaque mois. Au troisième trimestre 2026, le dividende cumulé s'élève à 5,56 € bruts pour 200 parts, soit 4,36 € nets estimés. Le montant des acomptes n'est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse.
La SCPI distribue mensuellement. Le délai de jouissance est de cinq mois : les parts entrent en jouissance le premier jour du sixième mois suivant la souscription. Pour une souscription en mars, les parts entrent en jouissance le 1er septembre et le premier dividende est perçu aux alentours du 10 octobre.
La première souscription porte sur un minimum de 200 parts, soit 206 € au prix de part de 1,03 € en vigueur depuis le 1er août 2026. Des versements programmés sont ensuite possibles, selon la méthode du Dollar Cost Averaging.
Commission de souscription de 12 % TTI du prix de souscription, commission de gestion de 13 % HT, soit 14 % TTC, dont 8 % TTI au titre de la gestion administrative et financière et 5 % HT au titre de la gestion immobilière, commission de cession d'actifs de 5 % TTI maximum en cas de plus-value, et commission d'acquisition de 3 % TTI maximum en cas de remploi. Aucune commission de retrait n'est prélevée.
Au 30 septembre 2026, la SCPI détient 18 actifs répartis dans huit pays, pour environ 72 250 m² et une valeur totale de patrimoine de 71,3 M€, avec 26 locataires. Le troisième trimestre a vu quatre acquisitions : Lubin en Pologne, Langley au Royaume-Uni, et Cherasco et Mondovi en Italie, portant le portefeuille de six à huit pays.
Le patrimoine de Reason est situé entièrement hors de France. Les loyers sont imposés dans le pays de situation des immeubles, puis traités en France selon les conventions fiscales (crédit d'impôt ou taux effectif), et ne supportent pas les prélèvements sociaux français. Les éventuels revenus financiers relèvent du prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026.
Oui, la souscription en démembrement permanent ou temporaire est possible, de même que l'acquisition à crédit. La SCPI n'est en revanche pas référencée en assurance vie. Elle permet également le réinvestissement partiel ou total des dividendes et des versements programmés.
Les parts ne sont pas cotées en bourse. Le retrait s'effectue à la valeur de retrait, soit environ 0,91 € depuis le passage du prix de part à 1,03 € le 1er août 2026. Aucune commission de retrait n'est prélevée. La liquidité dépend de la poursuite de la collecte et n'est pas garantie.
Risque de perte en capital, risque de liquidité, risque locatif, risque de marché immobilier et risque de change lié à une exposition de 54,8 % au Royaume-Uni. S'y ajoutent un historique court, la SCPI ayant été lancée en octobre 2024, un taux d'endettement de 20,1 % et des frais de gestion de 14 % TTC, supérieurs à la moyenne du marché. L'indicateur de risque est de 3 sur 7 et la durée de placement recommandée de 8 ans.
Avec Comment Bien Investir, un conseiller en gestion de patrimoine étudie avec vous le montant, le mode de détention et la fiscalité, vous transmet les documents réglementaires et constitue le dossier de souscription, aux mêmes conditions qu'en direct. L'accompagnement est gratuit et sans engagement, avec un cashback sur la souscription.
Glossaire des indicateurs
- Taux de distribution brut de fiscalité
- Division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autres fiscalités payées par le fonds pour le compte de l'associé, versé au titre de l'année N, par le prix de souscription au 1er janvier de cette même année. Pour Reason : 12,90 % au titre de 2025.
- Durée ferme restante des baux (WALB)
- Moyenne pondérée par les loyers de la durée résiduelle des baux jusqu'à leur prochaine date d'échéance. Pour Reason : 9,81 ans au 30/09/2026.
- Taux d'occupation financier (TOF)
- Rapport entre les loyers et indemnités facturés et les loyers qui seraient facturables si l'intégralité du patrimoine était louée. Pour Reason : 100 %.
- Taux de rendement acte en main (AEM)
- Rapport entre les revenus locatifs nets générés par les immeubles et leur coût total d'acquisition acte en main, prix d'achat et frais compris. Pour le portefeuille Reason : 8,2 %.
- Taux d'endettement (LTV)
- Montant total des financements bancaires du fonds rapporté à la valeur totale de son patrimoine. Pour Reason : 20,1 % au 30/09/2026.
- Valeur de reconstitution
- Valeur vénale des actifs et valeur nette des autres actifs, augmentées des frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine. Pour Reason : 1,06 € au 30/06/2026.
- Valeur de retrait
- Montant revenant à l'associé sortant, correspondant au prix de souscription diminué de la commission de souscription. Pour Reason : environ 0,91 € depuis le passage du prix de part à 1,03 € le 1er août 2026.
- Délai de jouissance
- Période entre la souscription des parts et la date à laquelle elles commencent à produire des dividendes. Pour Reason : cinq mois, soit le 1er jour du 6e mois.
- SRI, indicateur de risque
- Profil de risque établi sur cinq indicateurs : marché, crédit, liquidité, taux et gestion, sur une échelle de 1 à 7. Pour Reason : 3 sur 7.
Documents officiels de la SCPI Reason
La prise de connaissance de ces documents est un préalable à toute décision d'investissement.
Document d'informations clés
Version d'août 2026, à lire avant toute souscription
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Pour aller plus loin
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- Investir en SCPI : le guide complet
- Classement des SCPI
- SCPI européennes : fiscalité et rendements
- Comment fonctionne une SCPI
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- Clés de répartition des SCPI en démembrement
- Investir en SCPI à crédit
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- Risques d'investissement en SCPI
- Lexique des SCPI
- Cashback SCPI avec Comment Bien Investir
SCPI internationales
Sources
- MNK Partners, bulletin trimestriel d'information T3 2026 de la SCPI Reason
- MNK Partners, bulletin trimestriel d'information T2 2026 de la SCPI Reason
- MNK Partners, note d'information de la SCPI Reason (août 2026)
- MNK Partners, document d'informations clés (août 2026)
- MNK Partners, rapport annuel 2025 de la SCPI Reason
- AMF, comprendre les SCPI
- ASPIM, statistiques du marché des SCPI
- BOFiP, IFI et démembrement de propriété
- impots.gouv.fr, conventions fiscales internationales
- lelabelisr.fr, label ISR immobilier
Avertissement
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti, pas plus que les revenus distribués. Vérifiez au préalable que ce placement correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale, ainsi qu'à vos objectifs et à votre profil de risque. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La durée de placement recommandée est de 8 ans. Compte tenu de l'historique court de la SCPI, de sa commission de souscription de 12 % TTI et de son exposition majoritaire à la livre sterling, cette SCPI s'envisage comme une ligne complémentaire au sein d'un patrimoine diversifié. Données au 30/09/2026 (bulletin T3 2026). Prenez connaissance des statuts, du document d'informations clés et de la note d'information avant toute décision.
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