COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI Reason, créée en octobre 2024 par MNK Partners, se distingue par son approche innovante alliant intelligence artificielle et analyse quantitative pour la sélection d'actifs immobiliers. Cette SCPI diversifiée géographiquement et typologiquement investit en Europe avec un taux de distribution de 12,90% brut de fiscalité en 2025, une performance globale annuelle de 13,90% et un objectif de TRI de 7% sur 8 ans. Elle bénéficie du label ISR depuis le 10 février 2025. Au 31/03/2026, le portefeuille compte désormais 11 actifs déployés dans 5 pays européens. Pour situer Reason parmi les meilleures opportunités du marché, retrouvez notre classement des SCPI.
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Découvrir l'offre cashbackActualité T1 2026 : Deux Nouvelles Acquisitions et Élargissement à 5 Pays
Le bulletin trimestriel du premier trimestre 2026 confirme la dynamique de la SCPI Reason. Au cours du T1 2026, MNK Partners a réalisé deux nouvelles acquisitions qui portent le portefeuille de 9 à 11 actifs déployés dans 5 pays européens, avec l'entrée stratégique en République tchèque.
Synthèse du T1 2026 (données au 31/03/2026)
- Collecte du trimestre : 9,2 M€ (9,1 M parts créées)
- Nouveaux associés : 299
- Capitalisation : 40,2 M€ (vs 31,0 M€ fin 2025)
- Taux d'endettement (LTV) : 21,7% (en baisse vs 29,6% fin 2025)
- Aucune part rachetée ni en attente de retrait
- Dividendes T1 2026 : 5,82€ bruts (4,58€ nets de fiscalité) cumulés pour 200 parts
Acquisition 1 : Westzaan (Pays-Bas) - 14 janvier 2026
L'actif est situé dans le port d'Amsterdam, l'un des principaux hubs logistiques d'Europe. Il s'agit d'un ensemble logistique et industriel de 2 799 m² comprenant des bureaux, un entrepôt et une salle de sport.
- Locataire : The Eyden Berg (Eydenberg Facilities B.V.), concepteur et fabricant d'aménagements intérieurs haut de gamme pour des marques internationales
- Bail triple net ferme : 10 ans
- Taux AEM : 6,9%
- Prix AEM : 3,6 M€
- Taux d'occupation physique : 100%
Acquisition 2 : Zlín (République tchèque) - 11 mars 2026
Première implantation de Reason en Europe centrale, cet actif est situé dans la zone industrielle établie de Prštné, à Zlín. Il s'agit d'un complexe industriel léger moderne de 6 020 m² composé de 7 blocs (bureaux, assemblage, production légère, stockage).
- Locataire : Cominfo a.s., fabricant tchèque reconnu depuis plus de 30 ans dans les systèmes d'entrée et solutions d'identification, filiale du groupe suédois Gunnebo AB
- Bail triple net ferme : 10 ans, assorti d'une garantie corporate
- Taux AEM : 8,2%
- Prix AEM : 3,9 M€
- Taux d'occupation physique : 100%
Pipeline d'acquisitions à venir
MNK Partners confirme la poursuite du déploiement géographique avec :
- Un actif de bureaux acquis au Royaume-Uni en avril 2026
- Une acquisition en cours au Portugal (actif industriel à usage de bureaux)
- Une première acquisition en cours en Pologne, ouvrant un nouveau marché à fondamentaux logistiques solides
À terme, ces opérations porteront l'empreinte de Reason à 7 géographies européennes.
Présentation de la SCPI Reason MNK Partners
La SCPI Reason, lancée en octobre 2024 par MNK Partners, révolutionne l'investissement immobilier en étant la première SCPI à intégrer l'intelligence artificielle dans son processus de sélection d'actifs. Cette approche unique combine analyse quantitative, modèles macroéconomiques, démographiques et immobiliers pour identifier les meilleures opportunités d'investissement.
MNK Partners, société de gestion européenne spécialisée dans l'investissement immobilier, applique sa méthodologie éprouvée sur les fonds professionnels (MNK One, Polska by MNK, MNK Europe+) à cette SCPI accessible au grand public. Grâce à son outil propriétaire d'analyse quantitative Quanty, la société croise en permanence données et expertise terrain pour renforcer la pertinence de ses décisions d'investissement.
Label ISR obtenu le 10 février 2025
Fait remarquable pour une SCPI aussi jeune : Reason a obtenu le label ISR (Investissement Socialement Responsable) le 10 février 2025, témoignant de son engagement dans une démarche environnementale, sociale et de gouvernance (ESG).
Stratégie d'investissement : la première SCPI européenne pilotée par l'IA
L'IA au service de la performance immobilière
Ce qui distingue fondamentalement la SCPI Reason de ses concurrentes, c'est son processus de sélection guidé par l'intelligence artificielle. MNK Partners utilise des algorithmes sophistiqués et des modèles prédictifs pour analyser :
Analyse multi-factorielle par l'IA
- Données macroéconomiques : Cycles économiques, taux d'intérêt, croissance du PIB
- Tendances démographiques : Flux migratoires, urbanisation, vieillissement de la population
- Marchés immobiliers locaux : Prix, rendements, taux de vacance, dynamique de l'offre et la demande
- Performance sectorielle : Évolution par typologie d'actifs (bureaux, commerces, logistique...)
- Scoring ESG : Performance environnementale et sociale des actifs
Cette approche quantitative permet d'identifier les opportunités d'investissement avant qu'elles ne deviennent évidentes pour le marché, offrant ainsi un avantage compétitif significatif dans la constitution du patrimoine.
Diversification géographique et typologique
La SCPI Reason adopte une stratégie de diversification totale pour mutualiser les risques :
- Diversification géographique : Investissements répartis à travers l'Europe (Royaume-Uni, Pays-Bas, Irlande, Belgique, République tchèque), en ciblant les zones à fort potentiel identifiées par l'IA
- Diversification typologique : Logistique, bureaux, éducation, commerces, hôtellerie
- Grande granularité : Actifs de taille petite à moyenne (2 à 20 millions d'euros) pour maximiser le nombre de biens
Investissement Socialement Responsable (ISR)
La SCPI Reason intègre les critères ESG au cœur de sa stratégie d'investissement :
- Environnement : Sélection d'actifs à haute performance énergétique, rénovation vers la neutralité carbone
- Social : Bien-être des occupants, accessibilité, impact sur les communautés locales
- Gouvernance : Transparence, éthique, dialogue avec les parties prenantes
Classification SFDR Article 8
La SCPI Reason est classée Article 8 selon le règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation). Cette classification signifie que la SCPI promeut des caractéristiques environnementales et sociales dans sa stratégie d'investissement.
MNK Partners : la société de gestion de la SCPI Reason
MNK Partners est une société de gestion européenne innovante spécialisée dans l'investissement immobilier. Créée par des experts en analyse quantitative et en intelligence artificielle, elle se distingue par son approche data-driven unique dans le secteur de l'immobilier.
Track record sur fonds professionnels
Avant de lancer la SCPI Reason, MNK Partners a démontré son expertise à travers plusieurs fonds professionnels immobiliers :
- MNK One : Fonds diversifié paneuropéen
- Polska by MNK : Fonds spécialisé sur la Pologne
- MNK Europe+ : Fonds élargi sur l'Europe
Ces fonds ont systématiquement atteint ou dépassé leurs objectifs de rendement, validant l'efficacité de la méthodologie quantitative de MNK Partners.
Une expertise reconnue en analyse quantitative
MNK Partners combine plusieurs expertises complémentaires :
- Data Science & IA : Équipe d'ingénieurs et data scientists développant les modèles prédictifs via l'outil propriétaire Quanty
- Analyse immobilière : Experts en évaluation et gestion d'actifs immobiliers
- Gestion de portefeuille : Spécialistes en optimisation de la répartition des actifs
- ESG & Durabilité : Consultants en investissement responsable
Pour plus d'informations sur la société de gestion, visitez le site de MNK Partners.
Répartition du Patrimoine au 31/03/2026
La SCPI Reason affiche désormais un patrimoine diversifié sur 5 pays européens et 5 typologies d'actifs, suite aux acquisitions du T1 2026. Les répartitions ci-dessous sont pondérées par les loyers et reflètent la composition réelle du portefeuille au 31 mars 2026.
Répartition Géographique
Répartition Sectorielle
Approche guidée par l'IA via Quanty
La répartition sectorielle et géographique de la SCPI Reason est dynamique et guidée par l'outil propriétaire Quanty. Les modèles quantitatifs analysent en continu :
- Les cycles immobiliers par pays et par secteur
- Les tendances macroéconomiques et démographiques
- Le rapport rendement/risque de chaque typologie d'actifs
- Les opportunités d'acquisition sur le marché
La collecte s'ajuste au pipeline d'investissement, de sorte que le rythme des souscriptions reste aligné sur les opportunités réellement identifiées, garantissant une gestion disciplinée et durable.
Patrimoine Immobilier au 31/03/2026
La SCPI Reason, créée en octobre 2024, a réalisé une montée en puissance remarquable en environ 18 mois. Le portefeuille compte désormais 11 actifs répartis dans 5 pays européens, avec 15 locataires et un taux d'occupation de 100%. Pour comparer Reason aux autres SCPI du marché, consultez notre classement des SCPI.
Chiffres Clés du Patrimoine (au 31/03/2026)
Locataires majeurs du portefeuille
Le portefeuille s'appuie sur des locataires de premier plan :
- CF Group Netherlands (filiale Chemoform) – Pays-Bas, actif logistique, bail 10 ans ferme, poids 14,3% (groupe ~300 M€ de CA 2025)
- Travelodge – Royaume-Uni, hôtellerie, bail 8 ans ferme, poids 13,5% (deuxième opérateur hôtelier du Royaume-Uni, ~1,2 Md€ de CA 2025)
- StandardAero – Irlande, bail 9 ans, poids 10,1% (leader mondial des services de maintenance aérospatiale, ~5,6 Md€ de CA 2025)
Montée en puissance confirmée au T1 2026
En environ 18 mois, la SCPI Reason a constitué un patrimoine solide et diversifié :
- 100% d'occupation : Tous les biens sont intégralement loués
- Baux long terme : Durée ferme résiduelle de 9,3 ans, garantissant la stabilité des revenus
- Locataires de qualité : 15 locataires diversifiés (logistique, bancaire, gouvernement, industriels, éducation...)
- 5 pays : Royaume-Uni, Pays-Bas, Irlande, Belgique, République tchèque
- 5 typologies : Logistique, bureaux, éducation, commerce, hôtel
- Taux de rendement AEM du portefeuille de 8,1%
Caractéristiques de la SCPI Reason : prix, frais, accessibilité
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Engagement ESG & Labels
Important
Le taux de distribution 2025 de 12,90% intègre un effet relutif lié au délai de jouissance, la SCPI Reason ayant été lancée en 2024 ; cette performance ne préjuge pas des rendements futurs. L'objectif de TRI de 7% sur 8 ans est un objectif de gestion non garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pourquoi investir dans la SCPI Reason ? Les principaux avantages
Intelligence Artificielle (Quanty)
Première SCPI utilisant l'IA pour sélectionner ses actifs, via l'outil propriétaire Quanty qui croise analyse quantitative et expertise terrain.
Label ISR depuis février 2025
Obtention du label ISR dès le 10 février 2025, témoignant d'un engagement ESG fort et d'une gestion responsable dès la création.
Performance exceptionnelle en 2025
TD de 12,90% brut de fiscalité et performance globale annuelle de 13,90% en 2025.
Société de gestion expérimentée
MNK Partners a fait ses preuves sur plusieurs fonds professionnels avec respect des objectifs de performance.
Grande granularité
Focus sur actifs de 2 à 20M€ permettant une forte diversification et mutualisation des risques. Taille moyenne : ~3,6M€.
Diversification européenne
11 actifs dans 5 pays (Royaume-Uni, Pays-Bas, Irlande, Belgique, République tchèque), 5 typologies (logistique, bureaux, éducation, commerce, hôtel).
100% d'occupation
TOP et TOF à 100%, avec 15 locataires de qualité et baux fermes de 9,3 ans en moyenne.
Endettement maîtrisé
Taux d'endettement (LTV) ramené à 21,7% au T1 2026 (vs 29,6% fin 2025), reflétant une gestion financière prudente.
Distribution mensuelle
Perception régulière de revenus avec distribution mensuelle des dividendes.
Flexibilité d'investissement
Crédit, démembrement, versements programmés dès 1€/mois, réinvestissement des dividendes, souscription dématérialisée.
Plans d'épargne thématiques
5 plans (Éducation, Ambition, Retraite, Succession, Flexible) fondés sur le DCA pour aligner investissement et projets de vie.
Taux de rendement AEM élevé
Taux de rendement AEM du portefeuille de 8,1% au 31/03/2026, témoignant de la qualité des acquisitions réalisées.
Prix de part accessible
À 1,01€ la part (minimum 200 parts soit 202€), investissement accessible à tous les profils d'investisseurs.
Frais de la SCPI Reason : souscription, gestion, cession
La SCPI Reason applique une structure de frais classique pour ce type de véhicule d'investissement. Les frais de gestion sont légèrement supérieurs à la moyenne du marché, mais compensés par la performance délivrée et l'approche innovante par l'IA.
| Type de Frais | Montant | Explication |
|---|---|---|
| Commission de souscription | 12% TTI | Pourcentage du prix de souscription des parts |
| Commission de gestion | 14% TTC (13% HT) | Prélevée trimestriellement sur les loyers et autres produits HT |
| Commission de cession d'actifs | 5% TTI maximum | Sur la plus-value en cas de cession |
| Commission de réinvestissement d'actifs | 3% TTI maximum | En cas de réemploi (du prix d'acquisition net vendeur) |
Frais de gestion légèrement supérieurs
Les frais de gestion de la SCPI Reason sont légèrement supérieurs à la moyenne du marché (14% TTC vs 10-12% TTC en moyenne). Cette structure s'explique par les investissements technologiques (IA, data science via Quanty) et l'expertise pointue mobilisée. La performance délivrée en 2025 (TD 12,90%, performance globale 13,90%) tend à valider cette approche.
Amortissement sur la durée
Un investissement en SCPI doit être envisagé sur le long terme (8 ans minimum). Sur cette durée, la part de frais fixes (souscription) s'amortit progressivement. La performance délivrée en 2025, si elle se maintient, permet un amortissement rapide des frais d'entrée.
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Fiscalité de la SCPI Reason : revenus fonciers et optimisation
L'investissement en SCPI comme la SCPI Reason est soumis à une fiscalité spécifique qu'il convient de bien comprendre :
Revenus fonciers
Les dividendes versés par la SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont donc soumis :
- À votre tranche marginale d'imposition (TMI)
- Aux prélèvements sociaux de 17,2%
Fiscalité des revenus étrangers
Concernant l'imposition des revenus perçus de l'étranger par la SCPI, l'impôt étranger peut être neutralisé en France afin d'éviter la double imposition, conformément aux conventions fiscales en vigueur entre la France et les pays concernés. Le traitement fiscal varie selon la situation individuelle et le taux d'imposition propre à chaque associé.
Déduction des charges et intérêts d'emprunt
Si vous investissez à crédit, vous pourrez déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers, ce qui peut permettre de réduire significativement votre fiscalité.
Plus-values à la revente
En cas de revente de vos parts, la plus-value éventuelle est imposée au régime des plus-values immobilières avec un abattement pour durée de détention :
- Exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention
- Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention
Fiscalité du démembrement
Pour les investisseurs en nue-propriété :
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Exclusion de l'IFI pendant la période de démembrement
- Plus-value de reconstitution non fiscalisée lors de la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété
Conseil personnalisé recommandé
La fiscalité des SCPI dépend fortement de votre situation personnelle. Le dispositif fiscal est susceptible d'évoluer. Nous vous recommandons vivement de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable pour optimiser votre stratégie fiscale. Découvrez également notre analyse comparative des SCPI fiscales et nos solutions de SCPI en démembrement pour réduire votre pression fiscale.
Risques de la SCPI Reason : perte en capital, liquidité, change
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) comporte des risques qu'il convient de bien comprendre avant toute souscription. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer en fonction de l'évolution des marchés immobiliers.
- Risque de liquidité : Les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse. Leur cession peut nécessiter un délai important et n'est pas garantie.
- Risque locatif : Les revenus distribués dépendent de l'occupation des biens et peuvent varier en fonction de la conjoncture économique.
- Risque de marché immobilier : La valeur du patrimoine est soumise aux fluctuations des marchés immobiliers européens.
- Risque de change : La SCPI investissant au Royaume-Uni et dans d'autres pays hors zone euro, les variations des taux de change peuvent impacter la valeur des actifs et des loyers.
- Risque de durabilité : Un événement ESG pourrait avoir une incidence négative sur la valeur de l'investissement.
Risques spécifiques à la SCPI Reason
- Risque d'historique limité : SCPI créée en octobre 2024, elle dispose d'un historique de performance encore court.
- Risque technologique : Dépendance à l'intelligence artificielle et aux modèles quantitatifs dont l'efficacité à long terme reste à confirmer.
- Frais de gestion élevés : Commission de gestion de 14% TTC, supérieure à la moyenne du marché.
- Risque de modèle : Les algorithmes d'IA peuvent ne pas anticiper correctement tous les événements de marché, notamment les chocs imprévisibles.
- Risque de taux : La hausse des taux d'intérêt peut impacter négativement la valorisation des actifs immobiliers.
- Endettement : Le taux d'endettement de 21,7% au 31/03/2026 amplifie l'exposition aux variations de marché (en baisse vs 29,6% fin 2025).
Rendements et performances
Le taux de distribution 2025 de 12,90% intègre un effet relutif lié au délai de jouissance, la SCPI ayant été lancée en 2024. L'objectif de TRI de 7% sur 8 ans est un objectif de gestion non garanti. Les rendements effectifs peuvent être inférieurs ou supérieurs. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Durée de placement recommandée
Il est impératif d'envisager cet investissement sur le long terme : 8 ans minimum. Cette durée permet de :
- Lisser les aléas des marchés immobiliers européens
- Amortir les frais de souscription et de gestion
- Optimiser le potentiel de rendement et de valorisation
- Bénéficier des abattements fiscaux sur les plus-values
Accompagnement recommandé
En cas de doute, nous vous recommandons vivement de consulter un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra analyser votre situation globale et vous orienter vers les solutions les mieux adaptées à vos besoins, objectifs et contraintes.
Documents officiels SCPI Reason : DIC, bulletins et rapports
Retrouvez ci-dessous l'ensemble des documents officiels et réglementaires de la SCPI Reason. Il est impératif de consulter ces documents avant toute décision d'investissement.
Documents Essentiels
Le DIC (Document d'Information Clé) et la note d'information sont obligatoires avant tout investissement. Ils détaillent les caractéristiques, frais et risques de la SCPI.
Validation AMF
Tous les documents de la SCPI Reason sont validés par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). SCPI n°25-25 de l'AMF du 1er octobre 2024.
Accompagnement
Nos conseillers sont disponibles pour vous expliquer chaque document et répondre à toutes vos questions au 01 87 42 16 27.
Documentation Officielle
Bulletin Trimestriel T1 2026
Données au 31/03/2026 - Dernières acquisitions, chiffres clés et actualité MNK Partners
Télécharger le BTI T1 2026Documents réglementaires obligatoires
Conformément à la réglementation en vigueur, nous vous invitons à consulter l'ensemble de ces documents avant toute décision d'investissement. Ils contiennent des informations essentielles sur les caractéristiques, les frais, les risques et les objectifs de la SCPI Reason. La SCPI Reason est enregistrée sous le numéro SCPI n°25-25 de l'AMF du 1er octobre 2024.
Pour obtenir les documents à jour ou pour toute question, n'hésitez pas à contacter notre équipe au 01 87 42 16 27 ou à consulter le site officiel mnk-partners.com.
Glossaire SCPI : comprendre les termes clés
Pour bien comprendre la SCPI Reason et l'investissement en SCPI en général, voici les principaux termes techniques utilisés dans cet article :
- Taux de Distribution (TD)
- Division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autres fiscalités payées par le fonds, versé au titre de l'année N par le prix de souscription au 1er janvier de l'année N. Pour la SCPI Reason, le TD 2025 est de 12,90% brut de fiscalité.
- Taux de Rendement Interne (TRI)
- Taux de rendement annualisé sur une période donnée (souvent 8, 10, 15 ans), calculé avec à l'entrée le prix acquéreur et à la sortie la valeur de retrait, en prenant en compte les revenus distribués. L'objectif TRI de la SCPI Reason est de 7% sur 8 ans (non garanti).
- WALB (Durée ferme restante des baux)
- Moyenne pondérée de la durée résiduelle des baux (en années, pondérée par les loyers) jusqu'à leur prochaine date d'échéance. WALB de la SCPI Reason : 9,3 ans au 31/03/2026.
- TOF (Taux d'Occupation Financier)
- Rapport entre les loyers facturés (et indemnités) et les loyers qui seraient facturables si l'intégralité du patrimoine était louée. TOF de la SCPI Reason : 100%.
- TOP (Taux d'Occupation Physique)
- Division de la surface cumulée des locaux occupés par la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI. TOP de la SCPI Reason : 100%.
- Taux de rendement AEM (Acte En Main)
- Indicateur mesurant la rentabilité du portefeuille immobilier, correspondant au rapport entre les revenus locatifs nets et le coût total d'acquisition acte en main (prix + frais). Taux AEM du portefeuille Reason : 8,1% au 31/03/2026.
- LTV (Loan To Value)
- Taux d'endettement de la SCPI, obtenu en rapportant le montant total des financements bancaires du fonds à la valeur totale de son patrimoine. LTV de la SCPI Reason : 21,7% au 31/03/2026 (en baisse vs 29,6% fin 2025).
- SRI (Score de Risque d'Investissement)
- Échelle de 1 (faible) à 7 (élevé) mesurant le profil de risque global d'une SCPI : risques de marché, de crédit, de liquidité, de taux et de gestion. SRI de la SCPI Reason : 3/7.
- Délai de jouissance
- Période comprise entre la date de souscription des parts et la date à laquelle ces parts commencent à générer des dividendes. Délai de jouissance de la SCPI Reason : 5 mois (1er jour du 6ème mois).
- Valeur de reconstitution
- Somme de la valeur vénale des actifs immobiliers et de la valeur nette des autres actifs, à laquelle s'ajoutent les frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine. Valeur de reconstitution Reason : 1,05€.
- Valeur de retrait
- Montant revenant à l'associé sortant, correspondant au prix de souscription de la part diminué des frais de souscription. Valeur de retrait Reason : 0,88€.
- DCA (Dollar Cost Averaging)
- Stratégie d'investissement progressif consistant à verser un montant fixe à intervalles réguliers, indépendamment des conditions de marché. Cette approche réduit l'exposition aux fluctuations et est au cœur des plans d'épargne Reason (dès 1€/mois).
- SFDR Article 8
- Classification du règlement européen Sustainable Finance Disclosure Regulation pour les produits financiers qui promeuvent des caractéristiques environnementales ou sociales. La SCPI Reason est classée Article 8 SFDR.
FAQ SCPI Reason : Questions Fréquentes des Investisseurs
Retrouvez ci-dessous les réponses aux questions les plus fréquemment posées par les investisseurs sur la SCPI Reason de MNK Partners.
La SCPI Reason est une SCPI à capital variable diversifiée européenne, lancée le 30 octobre 2024 par MNK Partners. Elle se distingue comme la première SCPI à intégrer l'intelligence artificielle dans son processus de sélection d'actifs via son outil propriétaire Quanty. Au 31/03/2026, elle compte 11 actifs dans 5 pays (Royaume-Uni, Pays-Bas, Irlande, Belgique, République tchèque) pour une capitalisation de 40,2 M€. Elle bénéficie du label ISR depuis le 10 février 2025.
Le taux de distribution 2025 de la SCPI Reason s'élève à 12,90% brut de fiscalité (10,30% net estimé) et sa performance globale annuelle 2025 est de 13,90%. Ces performances intègrent un effet relutif lié au délai de jouissance de la première année. L'objectif de TRI sur 8 ans est fixé à 7% (non garanti). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La souscription minimum dans la SCPI Reason est de 200 parts, soit 202€ au prix de part actuel de 1,01€. La SCPI propose également des versements programmés dès 1€/mois, permettant un investissement progressif accessible à tous les profils d'investisseurs via la méthode du Dollar Cost Averaging (DCA).
La SCPI Reason applique une commission de souscription de 12% TTI (incluse dans le prix de souscription), une commission de gestion de 14% TTC (soit 13% HT) prélevée trimestriellement sur les loyers, une commission de cession d'actifs de 5% TTI maximum sur la plus-value, et une commission de réinvestissement d'actifs de 3% TTI maximum en cas de réemploi.
Oui, la SCPI Reason est éligible à la souscription en démembrement (permanent ou temporaire) ainsi qu'à l'investissement à crédit. En revanche, elle n'est pas éligible à l'assurance vie. Elle propose également des versements programmés dès 1€/mois, le réinvestissement partiel ou total des dividendes, et une souscription 100% dématérialisée.
MNK Partners a développé un outil propriétaire d'analyse quantitative nommé Quanty qui croise données macroéconomiques, démographiques, marchés immobiliers locaux, performance sectorielle et scoring ESG. Cette approche data-driven permet d'identifier les opportunités d'investissement avant qu'elles ne deviennent évidentes pour le marché, offrant un avantage compétitif dans la sélection des actifs. L'analyse quantitative est systématiquement complétée par une expertise terrain.
La SCPI Reason comporte plusieurs risques : risque de perte en capital, risque de liquidité (les parts ne sont pas cotées en bourse), risque locatif, risque de marché immobilier, risque de change (forte exposition au Royaume-Uni à 48%), risque de durabilité ESG, et risques spécifiques à Reason : historique limité (lancement octobre 2024), risque technologique lié à l'IA, frais de gestion élevés (14% TTC) et endettement (LTV 21,7% au 31/03/2026). Score de risque SRI : 3/7.
Au 31 mars 2026, la SCPI Reason détient 11 actifs immobiliers répartis dans 5 pays européens (Royaume-Uni 48%, Pays-Bas 22%, Irlande 14%, République tchèque 9%, Belgique 7%), pour une surface totale gérée de 44 615 m² et une valeur de patrimoine de 41 M€. La SCPI compte 15 locataires de qualité avec une durée ferme résiduelle des baux de 9,3 ans. Le pipeline prévoit des acquisitions au Portugal et en Pologne, portant à terme la SCPI à 7 géographies européennes.
Oui, mais les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse. La revente se fait sur le marché secondaire via la société de gestion (valeur de retrait : 0,88€). Le délai de revente n'est pas garanti. Au 31/03/2026, aucune demande de retrait n'était en attente, ce qui témoigne d'une bonne liquidité à ce stade. Un investissement sur 8 ans minimum est recommandé.
La SCPI Reason distribue les dividendes mensuellement. Le délai de jouissance est de 5 mois (1er jour du 6ème mois suivant la souscription). Par exemple, pour une souscription en janvier, les parts entrent en jouissance le 1er juillet et les premiers dividendes sont versés en août.
Le TD 2025 de 12,90% intègre un effet relutif lié au délai de jouissance, la SCPI ayant été lancée en 2024. Cette performance exceptionnelle ne préjuge pas des rendements futurs. L'objectif de TRI sur 8 ans est de 7% (non garanti). Les simulations des plans d'épargne Reason reposent sur une hypothèse plus prudente de 6% brut.
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La SCPI Reason se positionne parmi les SCPI les plus performantes de sa génération avec un TD 2025 de 12,90% brut. Sa spécificité réside dans l'utilisation de l'intelligence artificielle (outil Quanty) et son label ISR obtenu dès la première année. Pour une comparaison détaillée avec les autres offres du marché, consultez notre classement des SCPI qui présente une analyse comparative actualisée des principales SCPI françaises et européennes.
Avis Comment Bien Investir sur la SCPI Reason : faut-il souscrire ?
Après environ 18 mois d'existence et un T1 2026 marqué par deux nouvelles acquisitions, la SCPI Reason confirme les promesses de son lancement et se positionne comme une SCPI innovante et performante. L'intégration de l'intelligence artificielle dans la sélection d'actifs, combinée à une expertise terrain rigoureuse, a permis de constituer rapidement un portefeuille solide et diversifié.
Points forts
- Performance remarquable en 2025 : TD de 12,90% brut de fiscalité et performance globale de 13,90%
- Montée en puissance confirmée au T1 2026 : 11 actifs dans 5 pays, 15 locataires, 44 615 m² gérés, valeur de patrimoine 41 M€
- Qualité du patrimoine : 100% d'occupation, taux de rendement AEM de 8,1%, WALB de 9,3 ans
- Innovation technologique : Outil propriétaire Quanty combinant analyse quantitative et expertise terrain
- Label ISR depuis le 10 février 2025 : Engagement ESG fort (Article 8 SFDR)
- LTV en baisse : Taux d'endettement ramené à 21,7% au T1 2026 (vs 29,6% fin 2025)
- Collecte maîtrisée : 9,2 M€ au T1 2026, alignée sur le pipeline d'investissement
- Distribution mensuelle et versements programmés dès 1€/mois
- Plans d'épargne thématiques : 5 plans (Éducation, Ambition, Retraite, Succession, Flexible)
- Aucune demande de retrait en attente au 31/03/2026
- Pipeline solide : acquisitions en cours au Portugal et en Pologne, élargissement à 7 pays à terme
Points de vigilance
- Historique encore court : Créée en octobre 2024, environ 18 mois de track record
- Frais de gestion élevés : 14% TTC (13% HT), supérieurs à la moyenne du marché
- Effet relutif sur le TD 2025 : Le taux de 12,90% intègre un effet lié au délai de jouissance de la première année
- Forte exposition au Royaume-Uni : 48% des loyers, exposition au risque de change GBP/EUR
Pour qui est faite la SCPI Reason ?
La SCPI Reason s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une approche innovante combinant immobilier et technologies d'IA
- Sont sensibles aux critères ESG et au label ISR
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 8 ans)
- Souhaitent une diversification européenne
- Recherchent un rendement cible élevé
- Souhaitent mettre en place un plan d'épargne progressif (dès 1€/mois)
Notre analyse
La SCPI Reason a su transformer ses promesses en résultats concrets. La performance délivrée en 2025 (TD 12,90%, performance globale 13,90%), la qualité du patrimoine constitué (11 actifs au T1 2026, 100% d'occupation, baux longs) et la baisse du levier (LTV 21,7%) témoignent d'une gestion efficace et disciplinée. Le pipeline d'acquisitions au Portugal et en Pologne illustre la cohérence du déploiement géographique.
Il convient toutefois de rester prudent sur l'extrapolation de cette première année exceptionnelle. Le TD 2025 intègre un effet relutif lié au délai de jouissance, et il faudra attendre les prochaines années pour confirmer la trajectoire. La forte exposition au Royaume-Uni (48%) reste un point à surveiller.
Pour situer la SCPI Reason au regard des autres SCPI du marché, vous pouvez consulter notre classement des SCPI, qui présente une comparaison détaillée des principales offres disponibles. Les plans d'épargne thématiques de Reason constituent par ailleurs une approche intéressante pour investir progressivement. N'hésitez pas à nous contacter pour une analyse personnalisée de votre situation.
Intéressé par la SCPI Reason ?
Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour analyser votre situation et vous accompagner dans votre projet d'investissement en SCPI Reason.
Appelez-nous au 01 87 42 16 27Conseil gratuit et sans engagement • Jusqu'à 5% de cashback • Réponse sous 24h
Comment souscrire à la SCPI Reason ? Processus simplifié
Investir dans la SCPI Reason est simple et rapide. Depuis le 31 décembre 2025, l'ensemble des démarches s'effectue directement depuis l'application MNK Partners. Voici les étapes du processus de souscription :
1. Prise de Contact
Contactez nos conseillers au 01 87 42 16 27 ou démarrez votre souscription en ligne via notre lien sécurisé pour un accompagnement personnalisé gratuit.
2. Analyse Personnalisée
Nos experts analysent votre situation patrimoniale, vos objectifs et votre profil de risque pour vérifier l'adéquation de la SCPI Reason à votre projet.
3. Documents Réglementaires
Nous vous transmettons l'ensemble des documents réglementaires (DIC, note d'information, statuts) que vous devez lire attentivement.
4. Souscription Dématérialisée
Complétez votre souscription directement via l'application MNK Partners, avec l'assistance de nos conseillers si nécessaire. Minimum 200 parts (202€).
5. Versement
Effectuez votre versement par virement ou prélèvement. Vous pouvez aussi mettre en place des versements programmés dès 1€/mois.
6. Confirmation
Recevez la confirmation de votre souscription. Vos premiers dividendes seront versés mensuellement après le délai de jouissance de 5 mois.
Nos services sans frais supplémentaires
En passant par Comment Bien Investir, vous bénéficiez de :
- Accompagnement gratuit par des conseillers experts en SCPI
- Analyse patrimoniale personnalisée sans engagement
- Jusqu'à 5% de cashback sur votre souscription
- Suivi de votre investissement dans la durée
- Aucun frais supplémentaire : les mêmes conditions qu'en direct
Processus de souscription simplifié
La SCPI Reason de MNK Partners propose un processus de souscription moderne et entièrement dématérialisé. Depuis la mise à jour de l'application MNK Partners au 31 décembre 2025, toutes les souscriptions sont effectuées et gérées depuis un seul et même espace digital.
Avantages du processus digitalisé
- Rapidité : Souscription facilitée depuis votre ordinateur ou smartphone via l'application MNK
- Simplicité : Processus guidé pas à pas
- Sécurité : Conformité aux normes bancaires et réglementaires
- Traçabilité : Suivi en temps réel de votre dossier
- Paiement flexible : Virement ou prélèvement
- Support : Accompagnement par nos conseillers à chaque étape
Documents à préparer
Pour faciliter votre souscription, préparez les documents suivants (versions numériques ou papier) :
- Pièce d'identité : Carte d'identité, passeport ou titre de séjour en cours de validité
- Justificatif de domicile : De moins de 3 mois (facture eau, électricité, gaz, internet, avis d'imposition)
- RIB : Pour le versement des dividendes mensuels
- Questionnaire KYC : Connaissance client (fourni lors de la souscription)
Vérifications réglementaires
Conformément à la réglementation en vigueur (LCB-FT), la société de gestion doit vérifier l'identité de tous les souscripteurs et l'origine des fonds. Ces vérifications peuvent prendre quelques jours. Nous vous accompagnons dans toutes ces démarches.
Informations complémentaires : plans d'épargne, démembrement, crédit
Les Plans d'Épargne Reason
Depuis le deuxième trimestre 2025, MNK Partners a lancé des plans d'épargne thématiques fondés sur le principe du Dollar Cost Averaging (DCA), une méthode d'investissement progressif reposant sur des versements réguliers d'un montant fixe. Ces plans permettent d'aligner l'investissement sur les grands projets de la vie :
Reason Éducation
Préparer dès aujourd'hui le financement des études de vos enfants, en répartissant votre investissement sur 10 à 15 ans.
Reason Ambition
Constituer en tant que jeune actif un apport au service d'un projet personnel ambitieux, grâce à des versements programmés ajustables.
Reason Retraite
Bâtir un complément de revenus pour la retraite, avec des distributions mensuelles ou la possibilité de réinvestir les dividendes.
Reason Succession
Transmettre un capital hors droits de succession, en optimisant le démembrement et la fiscalité.
Reason Flexible
Un plan offrant une liberté accrue pour les situations ne relevant pas des thématiques ci-dessus.
Ces plans reposent sur des versements programmés, modulables et sans frais additionnels. Réalisez une simulation sur le simulateur Reason.
Avertissement simulations
Les simulations de projets de vie proposées avec Reason reposent sur une hypothèse de rendement de 6% brut d'impôt sur le revenu. Ces performances sont indicatives, basées sur des hypothèses raisonnables et non garanties. La durée de placement recommandée est de 8 ans.
Éligibilité à l'assurance vie
Actuellement, la SCPI Reason n'est pas encore éligible à l'assurance vie. Cette éligibilité pourrait être envisagée ultérieurement selon l'évolution de la SCPI et les partenariats établis avec les compagnies d'assurance.
Si vous souhaitez investir en SCPI via l'assurance vie, nous vous recommandons d'autres SCPI de notre classement des SCPI disponibles dans certains contrats d'assurance vie. Contactez-nous pour découvrir nos solutions adaptées à votre profil patrimonial.
Investissement à crédit en SCPI Reason
L'investissement en SCPI Reason est possible à crédit. Cette option permet de :
- Effet de levier : Investir un montant supérieur à votre apport initial
- Optimisation fiscale : Déduction des intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers
- Préservation de votre épargne : Conservation de votre trésorerie disponible
- Constitution de patrimoine : Acquisition progressive financée par les loyers
Conditions et risques du crédit
L'investissement à crédit amplifie les gains mais également les pertes potentielles. Il est essentiel de :
- Vérifier votre capacité d'endettement
- Anticiper le délai de jouissance de 5 mois (période sans distribution)
- Prévoir un apport personnel suffisant (généralement 20-30%)
- Comparer les offres bancaires (nous pouvons vous accompagner)
Démembrement de propriété de la SCPI Reason
La SCPI Reason permet l'investissement en démembrement permanent ou temporaire, une stratégie patrimoniale et fiscale particulièrement intéressante pour :
- Optimiser sa fiscalité : Pas de revenus imposables pendant la période de démembrement
- Préparer sa retraite : Récupération de la pleine propriété à une date déterminée
- Transmission patrimoniale : Anticiper la succession (cf. plan Reason Succession)
- Réduire l'IFI : La nue-propriété n'est pas soumise à l'IFI (valeur IFI indicative : 0,86€/part au 01/01/2026)
Fonctionnement du démembrement
En investissant en nue-propriété :
- Vous achetez les parts à un prix décoté (20% à 40% selon la durée)
- Vous ne percevez aucun dividende pendant la période de démembrement
- À l'issue de la période, vous récupérez la pleine propriété sans fiscalité
- La plus-value de reconstitution n'est pas imposée
Pour en savoir plus, consultez notre guide complet sur le démembrement immobilier.
Versements programmés dès 1€/mois
La SCPI Reason propose la possibilité de mettre en place des versements programmés dès 1€ par mois pour constituer progressivement votre patrimoine immobilier :
- Accessibilité maximale : Dès 1€ par mois, sans minimum élevé
- Périodicité adaptable : Mensuelle ou selon votre convenance
- Discipline d'épargne : Investissement régulier et automatisé (approche DCA)
- Lissage du prix : Réduction du risque de timing en investissant progressivement
Réinvestissement des dividendes
Vous avez la possibilité de réinvestir partiellement ou totalement vos dividendes pour bénéficier de l'effet des intérêts composés :
- Capitalisation accélérée : Augmentation progressive de votre nombre de parts
- Effet boule de neige : Vos dividendes génèrent eux-mêmes des dividendes
- Choix flexible : Réinvestissement partiel ou total, à votre convenance
- Optimisation long terme : Maximisation du patrimoine sur la durée
Suivi et gestion de votre investissement
Une fois votre souscription validée, vous bénéficiez de :
- Application MNK Partners : Suivi en temps réel de votre investissement depuis un espace unique
- Bulletins trimestriels : Informations sur les dernières acquisitions et la stratégie
- Rapport annuel : Bilan complet de l'année écoulée
- Relevés fiscaux : IFU annuel pour votre déclaration d'impôts
- Dividendes mensuels : Versés directement sur votre compte
- Notre accompagnement continu : Conseils et suivi personnalisé
Une question ? Besoin d'aide ?
Nos conseillers sont à votre écoute pour répondre à toutes vos questions sur la SCPI Reason et vous accompagner dans votre projet d'investissement.
Contactez-nous au 01 87 42 16 27Du lundi au vendredi, 9h-18h • Conseil gratuit et sans engagement