COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SC ESG Tendances Pierre, gérée par Swiss Life Asset Managers France depuis janvier 2022, est un Autre FIA constitué sous forme de société civile à capital variable, accessible uniquement comme unité de compte de contrats d'assurance-vie ou de capitalisation. Labellisée ISR, elle combine SCPI, fonds institutionnels et immobilier détenu en direct. Au 31 juillet 2026, l'actif net atteint 221,3 M€ pour une valeur liquidative de 128,83 €. La performance depuis le 1er janvier s'établit à +4,57 %, et à +5,78 % annualisés depuis la création.
Vous détenez déjà ESG Tendances Pierre : ce qui a changé
Le fonds continue de bien se comporter — c'est même l'un des rares supports immobiliers à afficher une performance franchement positive en 2026. Mais deux évolutions du dernier reporting méritent votre attention, et la première a un effet direct si vous envisagez un arbitrage.
Une commission de rachat de 3 % figure désormais au reporting
Le reporting du 31 juillet 2026 mentionne une commission de rachat acquise au fonds de 3 % TTC maximum. La commission de rachat non-acquise reste néant.
Ce type de commission fonctionne le plus souvent comme une pénalité de sortie anticipée : elle s'applique lorsque le rachat intervient dans les premières années suivant la souscription, puis disparaît. Sur certains contrats, elle est ainsi rapportée pour les rachats effectués dans les trois ans. La durée exacte et le taux effectivement retenu dépendent du contrat d'assurance-vie qui héberge l'unité de compte, et certaines sources de place mentionnent une absence de frais de rachat.
L'enjeu n'est donc pas théorique : sur un support dont la performance annuelle tourne autour de 5 à 6 %, une pénalité de 3 % efface plus de six mois de gains — mais elle ne concerne peut-être pas votre situation. Faites vérifier les conditions de rachat de votre propre contrat avant tout arbitrage.
Le portefeuille a basculé vers le direct
En neuf mois, la structure du fonds s'est nettement modifiée. Les actifs détenus en direct sont passés de 19,4 % à 35,4 % du portefeuille, tandis que les SCPI reculaient de 43,0 % à 34,2 %. La collecte a par ailleurs été forte : l'actif net progresse de 167,9 M€ à 221,3 M€, soit près d'un tiers de plus.
| Poche | 31/10/2025 | 31/07/2026 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Actifs immobiliers en direct | 19,4 % | 35,4 % | +16,0 pts |
| SCPI | 43,0 % | 34,2 % | −8,8 pts |
| Fonds institutionnels | 10,2 % | 13,3 % | +3,1 pts |
| Liquidités | 27,4 % | 17,0 % | −10,4 pts |
La baisse des liquidités est une bonne nouvelle
Une poche de trésorerie de 27,4 % pesait sur la performance : cette part du capital ne travaillait pas. Sa réduction à 17,0 % signifie que l'équipe de gestion a déployé les sommes collectées. C'est probablement l'un des facteurs de la bonne tenue de la performance 2026.
Les trois points à regarder avant d'arbitrer
Grille de lecture pour un détenteur
Ce que nous ne ferons pas ici
Nous ne vous dirons pas de conserver ni de vendre. Un arbitrage se décide au regard d'une situation patrimoniale complète — votre horizon, votre fiscalité, le reste de votre allocation, votre besoin de liquidité — dont cette page ne connaît rien.
Faites établir la situation réelle de votre ligne
Communiquez-nous le nom de votre contrat, le montant investi et l'année d'entrée : nous vous indiquons les frais de rachat réellement applicables, le niveau de frais de votre contrat, et les options qui s'offrent à vous.
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Présentation de la SC ESG Tendances Pierre
La SC ESG Tendances Pierre est un Autre FIA constitué sous la forme d'une société civile à capital variable, créée le 28 janvier 2022 et gérée par Swiss Life Asset Managers France. Elle n'est accessible qu'en unité de compte, au sein de contrats d'assurance-vie ou de capitalisation.
Son objectif est de proposer une exposition principalement immobilière avec des perspectives de rendement et de valorisation sur une durée de placement recommandée de 8 ans. Le Label ISR l'engage à intégrer des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans la sélection et la gestion des actifs, hors poche de liquidité.
Ce qui distingue cette société civile
- Une architecture à trois étages : SCPI en architecture ouverte, fonds institutionnels de Swiss Life, et immobilier acquis en direct. Cette combinaison est plus rare qu'il n'y paraît.
- Un adossement institutionnel : accès aux expertises sectorielles de Swiss Life AM France (santé, résidences étudiantes, commerces, hôtellerie, camping), difficilement accessibles à un particulier.
- Une valorisation hebdomadaire, plus fréquente que la plupart des sociétés civiles concurrentes.
- Un endettement contenu : 19,45 % au 31/07/2026, pour un maximum statutaire de 40 %.
Swiss Life Asset Managers France
Issue de la fusion en 2019 entre Swiss Life Asset Management (France) et Swiss Life REIM (France), la société de gestion compte environ 280 collaborateurs répartis entre Paris, Marseille et Roubaix, pour un encours de l'ordre de 61 milliards d'euros. Elle appartient au groupe Swiss Life, acteur majeur de l'assurance-vie et de la prévoyance en Europe.
Performances au 31 juillet 2026
Performances glissantes, dividendes réinvestis
Performances annuelles depuis la création
| Année | Performance annuelle | Contexte |
|---|---|---|
| 2022 | +4,5 % | Année de lancement, portefeuille en constitution |
| 2023 | +6,1 % | Meilleur exercice, dans un marché immobilier pourtant difficile |
| 2024 | +5,1 % | Résistance à la correction du secteur |
| 2025 | +5,6 % | Reprise malgré une poche de liquidités élevée |
| 2026 (au 31/07) | +4,57 % | Déploiement de la trésorerie collectée |
Une régularité qui mérite d'être soulignée
Entre 4,5 % et 6,1 % chaque année depuis 2022, sans exercice négatif — et cela alors même que la période 2023-2024 a vu la plupart des supports immobiliers reculer de 10 à 15 %. Sur un support qui n'a que quatre ans et demi d'existence, c'est le principal argument objectif en sa faveur. La volatilité de 0,90 % sur un an traduit toutefois autant la méthode de valorisation par expertise que la stabilité réelle des actifs : elle ne doit pas être lue comme une absence de risque.
Composition du patrimoine au 31 juillet 2026
Répartition par type d'actif
En % de l'actif brut consolidé
Répartition par segment de marché
Répartition géographique
Les cinq premières lignes du portefeuille
| Nom | Forme | Typologie | ISR | Poids |
|---|---|---|---|---|
| Iroko Zen | SCPI (Iroko) | Diversifié | Oui | 9,56 % |
| Club Hotels Property Fund | OPCI (SLAM FR) | Hôtellerie | Oui | 6,92 % |
| Vertum — camping Dorada | Immobilier direct | Hôtellerie | — | 6,79 % |
| Tendances Invest — Treillières | Immobilier direct | Commerce | — | 6,68 % |
| Coral Leisure Fund | Italian REIF (SLAM FR) | Hôtellerie | Oui | 6,12 % |
En % de l'actif brut consolidé hors liquidités. Source : Swiss Life Asset Managers France, reporting mensuel au 31/07/2026.
Dernière acquisition : un ensemble commercial près de Nantes
Le fonds a acquis en juin 2026 un ensemble commercial multi-locataires en périphérie de Nantes, entièrement loué à des enseignes établies — Grand Frais, Action et Ange notamment. Ce type d'actif, de commerce de périphérie avec des locataires du quotidien, correspond à la logique de rendement récurrent recherchée par la gestion.
La question de la concentration sectorielle
C'est le point que la plupart des présentations de ce fonds passent sous silence, et il mérite d'être posé clairement.
62 % du patrimoine sur le tourisme et le commerce
Au 31 juillet 2026, l'hôtellerie-camping représente 36,1 % du patrimoine et le commerce 25,5 %. Ensemble, ces deux segments pèsent près des deux tiers du portefeuille. Le bureau, historiquement première classe d'actif des sociétés civiles immobilières, n'en représente plus que 18,2 %.
Trois des cinq premières lignes du fonds sont d'ailleurs des actifs hôteliers ou de camping.
Ce positionnement a jusqu'ici servi le fonds. Éviter le bureau entre 2023 et 2025 était le bon choix : c'est précisément ce qui explique qu'ESG Tendances Pierre affiche des performances positives quand des concurrents exposés au tertiaire de bureaux reculaient de 10 à 15 %. Le camping et l'hôtellerie de plein air ont par ailleurs bénéficié d'une dynamique porteuse.
Mais cela reste une concentration. Le tourisme est un secteur cyclique, sensible au pouvoir d'achat des ménages, aux conditions climatiques et aux arbitrages de consommation. Le commerce de périphérie dépend de la santé des enseignes locataires. Ces deux marchés se comportent aujourd'hui bien ; ils ne sont pas décorrélés l'un de l'autre, et tous deux dépendent du même moteur — la consommation.
Présenter ce fonds comme « diversifié » est exact par véhicule et par géographie. Ce l'est beaucoup moins par secteur. Un investisseur qui détient par ailleurs des SCPI de commerce ou d'hôtellerie doit en tenir compte : la concentration réelle de son allocation peut être bien supérieure à ce qu'il croit.
Caractéristiques et frais
Informations générales
Structure des frais (reporting au 31/07/2026)
Attention à la commission de rachat
Le reporting fait état d'une commission de rachat acquise au fonds de 3 % TTC maximum. Il s'agit en pratique d'une pénalité de sortie anticipée, appliquée lorsque le rachat intervient dans les premières années — trois ans sur certains contrats — puis levée ensuite. Le taux effectif et la durée d'application dépendent du contrat d'assurance-vie, et certaines sources de place font état d'une absence de frais de rachat. Sur un support dont la performance annuelle se situe autour de 5 à 6 %, une pénalité de 3 % représenterait plus de six mois de gains : le point mérite d'être vérifié contrat par contrat, ce que nous pouvons faire pour vous.
Traitement IFI : un avantage qui se réduit
Les sociétés civiles immobilières détenues en unité de compte ne sont imposables à l'IFI qu'à hauteur de leur quote-part immobilière. Swiss Life publie chaque année cette valeur.
Valeurs IFI 2025
L'écart se resserre
Pour l'exercice précédent, la valeur IFI d'un résident représentait environ 55 % de la valeur liquidative. Elle en représente aujourd'hui 65 %. La raison est mécanique : plus le fonds détient d'immobilier en direct — et la part est passée de 19,4 % à 35,4 % — plus sa quote-part imposable augmente. L'avantage IFI reste réel, mais il s'amenuise et continuera vraisemblablement de le faire si la bascule vers le direct se poursuit. Il ne doit pas constituer le motif principal d'un investissement.
Risques liés à l'investissement
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une société civile immobilière comporte des risques. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 8 ans minimum.
- Risque de perte en capital — la valeur liquidative peut diminuer et devenir inférieure au prix de souscription.
- Risque de concentration sectorielle — près de 62 % du patrimoine est exposé à l'hôtellerie, au camping et au commerce, deux marchés dépendant de la consommation des ménages.
- Risque de liquidité — les actifs immobiliers sous-jacents sont peu liquides ; le rachat de parts peut être suspendu ou reporté, et supporte une commission acquise au fonds.
- Risque de marché immobilier — exposition aux fluctuations des marchés immobiliers français et européens.
- Risque locatif — les revenus dépendent de l'occupation des actifs. Le taux d'occupation financier ressort à 98,04 % au 31/07/2026.
- Risque d'endettement — la société peut emprunter jusqu'à 40 % de la valeur de ses actifs. Le niveau actuel est de 19,45 %.
- Risque de gestion discrétionnaire — les décisions relèvent de la seule appréciation de l'équipe de gestion.
- Risque de valorisation — les actifs détenus indirectement sont valorisés selon les dernières valeurs communiquées par les véhicules sous-jacents, avec un décalage temporel.
Profil de risque : 3 sur 7
Ce niveau a été déterminé en tenant compte d'une détention indirecte des parts, dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie. Il n'est pas garanti et pourra évoluer. Un niveau de risque faible n'est jamais synonyme d'investissement sans risque : le capital initialement investi ne bénéficie d'aucune garantie.
Notre avis sur la SC ESG Tendances Pierre
En résumé
L'une des sociétés civiles immobilières les plus régulières du marché, portée par un choix d'allocation qui s'est révélé judicieux : éviter le bureau, privilégier le tourisme et le commerce. Ce choix explique la performance, et constitue aussi le principal point de vigilance.
Ce qui plaide en sa faveur
Points forts
- Aucun exercice négatif depuis 2022, dans une période où la majorité des supports immobiliers ont reculé — c'est l'argument le plus solide.
- Une performance qui s'améliore : 4,57 % en sept mois en 2026, contre 5,6 % sur l'ensemble de 2025.
- Un déploiement du capital effectif : la poche de liquidités est passée de 27,4 % à 17,0 %.
- Une allocation qui a évité le bureau au bon moment, quand ce segment corrigeait lourdement.
- Un taux d'occupation de 98,04 % et un endettement contenu à 19,45 %.
- Un adossement à Swiss Life AM, qui donne accès à des actifs institutionnels hors de portée d'un particulier.
- Label ISR et classification SFDR article 8, avec un Trophée d'Or 2024 décerné par Le Revenu.
Ce qui doit être regardé lucidement
Points de vigilance
- Une commission de rachat de 3 % acquise au fonds figure au reporting, alors qu'elle était auparavant présentée comme inexistante.
- 62 % du patrimoine sur le tourisme et le commerce : la diversification sectorielle est plus faible que le discours ne le suggère.
- Un historique de quatre ans et demi seulement — le fonds n'a pas encore traversé de retournement sur ses secteurs de prédilection.
- L'avantage IFI se réduit : 65 % de la VL imposable pour un résident, contre 55 % précédemment.
- Une volatilité très faible qui reflète la méthode de valorisation autant que la stabilité réelle du portefeuille.
- Une forte collecte à déployer : l'actif net a progressé d'un tiers en neuf mois, ce qui suppose de trouver des actifs de qualité à un rythme soutenu.
Pour quel profil ?
Ce support convient à un investisseur qui recherche une exposition immobilière régulière dans un contrat d'assurance-vie, avec un horizon d'au moins huit ans, et qui accepte le profil de risque d'un portefeuille orienté tourisme et commerce. Il est adapté à un profil prudent à équilibré, à condition de ne pas confondre faible volatilité affichée et absence de risque.
Notre dimensionnement. Compte tenu de la concentration sectorielle, nous retiendrions 10 à 20 % de l'allocation en unités de compte, en complément d'autres supports immobiliers exposés à d'autres classes d'actifs — bureaux, santé, résidentiel — et de supports non immobiliers. Un investisseur qui détient déjà des SCPI de commerce ou d'hôtellerie devrait se situer dans le bas de cette fourchette.
Le choix du contrat qui héberge l'unité de compte importe autant que le choix du support : sur une performance de l'ordre de 5 à 6 %, un écart de frais de gestion représente 15 à 20 % du gain annuel. C'est le point sur lequel nous pouvons vous être le plus directement utiles.
Questions fréquentes
Y a-t-il des frais de rachat sur ESG Tendances Pierre ?
Le reporting du 31 juillet 2026 fait état d'une commission de rachat acquise au fonds de 3 % TTC maximum, la commission non-acquise restant néant. Il s'agit en pratique d'une pénalité de sortie anticipée, appliquée lorsque le rachat intervient dans les premières années — trois ans sur certains contrats — puis levée ensuite. Le taux effectif et la durée dépendent du contrat d'assurance-vie qui héberge l'unité de compte, et certaines sources de place mentionnent une absence de frais de rachat. C'est donc un point à vérifier contrat par contrat avant tout arbitrage.
Quelle est la performance de la SC ESG Tendances Pierre en 2026 ?
Au 31 juillet 2026, la performance depuis le début de l'année s'établit à +4,57 %, dividendes réinvestis. Sur un an glissant : +6,39 %. Sur trois ans : +17,50 %. Annualisée depuis la création : +5,78 %. La valeur liquidative atteint 128,83 € pour un actif net de 221,3 M€.
Le portefeuille est-il vraiment diversifié ?
La diversification est réelle par véhicule et par géographie, moins par secteur. L'hôtellerie-camping représente 36,1 % et le commerce 25,5 %, soit près de 62 % du patrimoine sur le tourisme et le retail, quand le bureau ne pèse plus que 18,2 %. C'est un positionnement assumé, qui a bien fonctionné, mais qui expose au cycle de la consommation. Voir notre section dédiée.
Comment a évolué la structure du portefeuille ?
Entre octobre 2025 et juillet 2026, les actifs en direct sont passés de 19,4 % à 35,4 %, les SCPI de 43,0 % à 34,2 %, et la poche de liquidités de 27,4 % à 17,0 %. L'actif net a progressé de 167,9 M€ à 221,3 M€, soit près d'un tiers de plus.
Quel est l'avantage IFI ?
La valeur IFI 2025 est de 83,32 € par part pour les résidents et 47,21 € pour les non-résidents, contre une VL de 128,83 €. La quote-part imposable représente donc environ 65 % de la valeur du placement pour un résident — un écart qui s'est réduit, la part d'immobilier détenue en direct ayant augmenté.
Quels sont les frais du fonds ?
Gestion annuelle 1,68 % TTC maximum, souscription acquise 1,90 % TTC maximum et non-acquise 1 % TTC maximum, rachat acquis 3 % TTC maximum, acquisition et cession d'actifs 1,20 % TTC maximum. S'y ajoutent les frais de gestion annuels du contrat d'assurance-vie qui héberge l'unité de compte.
Quel est le niveau de risque ?
L'indicateur de risque est de 3 sur 7. La volatilité annualisée s'établit à 0,90 % sur un an et 1,07 % sur trois ans. Cette faible volatilité traduit autant la méthode de valorisation par expertise que la stabilité réelle des actifs, et ne doit pas être lue comme une absence de risque.
Documents
Documentation réglementaire
Pour recevoir le document d'information, le DIC, les statuts et le rapport annuel, écrivez-nous via notre formulaire de contact.
Avertissement important
ESG Tendances Pierre est un produit complexe éligible en unités de compte des contrats d'assurance-vie et de capitalisation, présentant différents risques, notamment liés aux marchés immobiliers, à la détention d'actifs immobiliers dont la valeur peut varier à la hausse comme à la baisse, et à la liquidité des parts — laquelle peut faire l'objet d'une suspension ou d'un report des demandes de rachat.
Le capital investi n'est pas garanti, pas plus que les revenus générés. Il convient de vérifier au préalable si ce support correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. La durée de placement recommandée est de 8 ans minimum.
Les analyses figurant sur cette page reposent sur le reporting mensuel publié par Swiss Life Asset Managers France (données au 31/07/2026). Elles constituent une information et non une recommandation personnalisée d'achat, de conservation ou de vente. Vous devez prendre connaissance de l'ensemble des documents réglementaires avant toute décision.
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