COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Novaxia R est une société civile immobilière gérée par Novaxia Investissement qui transforme des bureaux vacants en logements, accessible en unités de compte d'assurance vie et de PER. Après une baisse de 23,08 % au premier trimestre 2026, liée à la campagne d'expertise et à des abandons de projets, sa part A vaut 85,91 € au 30 juin 2026, soit -14,09 % depuis 2021. Les rachats sont suspendus jusqu'au 31 décembre 2027 et le capital n'est pas garanti.
Source : Novaxia Investissement, bulletins d'information au 31/03/2026 et au 30/06/2026. Performances nettes des frais de gestion du fonds, hors frais du contrat. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
| Société de gestion | Novaxia Investissement, agrément AMF GP-14000022 |
| Forme | Société civile à capital variable (FIA), commercialisation autorisée par l'AMF le 17/02/2021 |
| Codes ISIN | Part A FR0014002KE1 / part I FR0014002KD3 |
| Création | 19 mars 2021 (part A) / 18 novembre 2021 (part I) |
| Valeur liquidative | 85,91 € (part A) / 90,55 € (part I) |
| Actif net réévalué | 566,9 M€ |
| Performance 2026 à date | -23,05 % (part A) / -21,87 % (part I) |
| Performance 2025 | -2,88 % (part A) |
| Rachats | Suspendus depuis le 02/12/2024, jusqu'au 31/12/2027 |
| Objectif de performance | 5 % par an sur 8 ans, non garanti |
| Droits d'entrée | 2 % maximum (part A) |
| Frais de gestion | 1,60 % HT de l'actif net (part A) |
| Indicateur de risque | 4 sur 7 |
| Labels | ISR, Finansol, article 9 SFDR |
| Accès | Unités de compte d'assurance vie et de PER |
Pourquoi la valeur de Novaxia R a-t-elle baissé en 2026 ?
La valeur liquidative de la part A a reculé de 23,08 % au premier trimestre 2026, passant de 111,65 € fin 2025 à 85,88 € au 31 mars. Elle est restée stable au deuxième trimestre, à 85,91 € au 30 juin 2026. La baisse provient de la campagne d'expertise 2025, close en février 2026, qui a revu la valeur des projets à partir de deux constats.
Ce qu'a retenu la campagne d'expertise
Novaxia Investissement souligne aussi que la hausse des taux, passés d'environ 1 % à plus de 3 %, a réduit la capacité d'emprunt des ménages : à mensualité constante, maintenir le rythme de vente demanderait des prix inférieurs d'environ 20 %, difficilement compatibles avec la hausse des coûts de construction. Sur l'année, la poche « recyclage urbain long terme » explique -22,16 points de la performance de la part A.
Ce qui a avancé depuis
- Permis : permis de construire obtenu à Aubervilliers, rue Jean Jaurès ; permis purgés à Créteil, rue André Charles Boulle, et à Aubervilliers, rue André Karman.
- Livraison : Aubervilliers, 30 rue du Landy, premier projet du fonds, livré au deuxième trimestre 2026.
- Construction : Toulouse Delacourtie est entrée en travaux après la vente en bloc de sa résidence étudiante, environ 73 % du chiffre d'affaires prévu.
- Commercialisation : lancements à Toulouse, Clichy 30 Mozart et Massy Patterson, puis le 4 juillet 2026 à Aubervilliers (Karman et Jean Jaurès).
- Arbitrages : cession en l'état de Rosny-sous-Bois, rue de Rome, et vente en VEFA de trois actifs en résidences étudiantes engagée au premier trimestre.
Peut-on sortir de Novaxia R ?
Les rachats de parts sont suspendus depuis le 2 décembre 2024. Annoncée jusqu'au 30 juin 2026 dans le bulletin du premier trimestre, la suspension a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2027. Aucune part n'a été retirée au deuxième trimestre 2026, tandis que 223 parts ont été souscrites : les souscriptions restent ouvertes.
Ce que la suspension signifie pour un épargnant
Pendant la suspension, la part investie sur Novaxia R ne peut pas être récupérée, ni par rachat ni par arbitrage vers un autre support, selon les modalités prévues par chaque contrat d'assurance vie ou de PER. Une somme placée aujourd'hui sur ce support doit donc pouvoir rester immobilisée au moins jusqu'à fin 2027, et l'horizon recommandé reste de 8 ans.
Vous détenez déjà Novaxia R : que regarder ?
La baisse de 2026 est une perte de valeur constatée dans le contrat. Tant que la suspension dure, la question n'est pas de sortir de la ligne mais de bien la situer dans votre allocation.
Grille de lecture pour un détenteur
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Qu'est-ce que la SC Novaxia R ?
Novaxia R est une société civile à capital variable (RCS Paris 894 755 685), fonds d'investissement alternatif dont la commercialisation a été autorisée par l'AMF le 17 février 2021. Ce n'est pas une SCPI : elle n'est accessible qu'en unités de compte de contrats d'assurance vie et de PER. Elle est gérée par Novaxia Investissement, société de gestion agréée par l'AMF sous le n° GP-14000022 depuis le 8 juillet 2014.
Sa stratégie est le recyclage urbain : acheter des bureaux ou des locaux d'activité vacants ou obsolètes, obtenir les autorisations d'urbanisme puis les transformer en logements, résidences gérées, résidences étudiantes ou logements sociaux, avant de les revendre. La performance ne vient pas de loyers mais de la marge réalisée sur chaque opération, ce qui la rend dépendante des délais administratifs et du marché du logement neuf.
Les piliers de Novaxia R
- Transformer plutôt que construire : réutiliser des sites déjà bâtis, sans artificialiser de nouveaux sols
- Répondre à la pénurie de logements, surtout en Île-de-France
- Engagement solidaire : 5 % de l'encours alloué à des acteurs agréés ESUS
- Objectif de performance de 5 % par an sur 8 ans, non garanti
Quelles sont les performances de Novaxia R ?
| Date | Performance de l'année | Annualisée depuis la création | Cumulée depuis la création | Volatilité 1 an |
|---|---|---|---|---|
| 30/06/2025 | -0,89 % | 3,10 % | +13,93 % | 1,26 % |
| 30/09/2025 | -1,38 % | 2,81 % | +13,36 % | 1,26 % |
| 31/12/2025 | -2,88 % | 2,34 % | +11,65 % | 1,40 % |
| 30/06/2026 | -23,05 % | -2,84 % | -14,09 % | 9,54 % |
| Date | Performance de l'année | Annualisée depuis la création | Cumulée depuis la création | Volatilité 1 an |
|---|---|---|---|---|
| 31/12/2025 | -2,00 % | 2,73 % | +11,76 % | 1,23 % |
| 30/06/2026 | -21,87 % | -2,89 % | -12,68 % | 9,78 % |
Source : Novaxia Investissement, bulletin au 30/06/2026. Parts A créées le 19/03/2021, parts I le 18/11/2021. Performances nettes des frais de gestion, hors frais du contrat. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Contributions à la performance 2026 de la part A
Quel est le patrimoine de Novaxia R ?
Patrimoine au 30/06/2026
Répartition du patrimoine
Avancement des 38 projets
Localisation des actifs en direct
Source : Novaxia Investissement au 30/06/2026. Principales lignes : SCPI Novaxia NEO 15 %, Rueil-Malmaison Chatou 8 %, Aubervilliers boulevard Félix Faure 7 %, Ivry boulevard Paul Vaillant Couturier 7 %. Le nombre de projets inclut les deux actifs sous promesse.
Huit projets sur 38 sont désormais destinés à une revente en l'état, sans transformation, contre quatre fin septembre 2025 : la société de gestion arbitre les opérations dont les perspectives se sont dégradées. La part de la SCPI Novaxia NEO, détenue en nue-propriété, est passée de 13 % à 15,3 % du patrimoine.
Aubervilliers, 30 rue du Landy
Ancien site d'activité de 3 000 m² acquis en décembre 2022, transformé en résidence de 7 151 m² : 97 logements à loyers réglementés et un local d'activité, livrés au 2e trimestre 2026. Certifié NF Habitat HQE, 86 % moins émetteur que le seuil RE2020.
Toulouse Delacourtie
Entrée en construction au 2e trimestre 2026 après la vente en bloc de la résidence étudiante, qui représente près de 73 % du chiffre d'affaires prévu, et le lancement des logements en accession libre.
Quel est l'impact de Novaxia R ?
Novaxia R est labellisée ISR et Finansol et classée article 9 au sens du règlement SFDR, catégorie des fonds ayant un objectif d'investissement durable. Les labels ne préjugent pas de la réussite des projets ni de la performance.
L'impact en chiffres au 30/06/2026
- 50 169 m² de pleine terre recréés en milieu urbain
- 11 414 logements en projet
- 34 887 m² consacrés à des actions solidaires depuis la création, et 20 années cumulées de mise à disposition gratuite de locaux
- 6 544 heures d'insertion professionnelle réalisées sur les chantiers
- 5 occupations temporaires en cours : Clichy Hertel (Liveo), Clichy Mozart (Société du Partage), Beausoleil (Secours populaire), Saint-Ouen (Liveo), Nanterre (Variatis)
Quels sont les frais et caractéristiques de Novaxia R ?
| Frais | Part A (FR0014002KE1) | Part I (FR0014002KD3) |
|---|---|---|
| Droits d'entrée | 2 % maximum | 1 % |
| Frais de gestion | 1,60 % HT (1,92 % TTC) de l'actif net | 0,8 % HT maximum de l'actif net |
| Coûts de transaction | 1,5 % HT (1,8 % TTC) du prix d'acquisition, aucune commission sur les cessions | |
| Frais de gestion externe | Environ 0,26 % HT de la valeur des actifs immobiliers (facturés au réel) | |
| Frais indirects | 1,6 % HT maximum de l'actif net | |
| Frais de sortie | Aucun | |
| Commission de performance | Aucune | |
Source : bulletin au 30/06/2026. Les frais d'exploitation immobilière et les frais liés aux opérations (notaires, architectes, maîtres d'œuvre) sont facturés au réel. Les frais du contrat d'assurance vie ou du PER s'ajoutent.
Valeurs IFI 2025
Comment se situe Novaxia R face aux autres SCI en assurance vie ?
Selon l'ASPIM et l'IEIF, les sociétés civiles en unités de compte ont réalisé en moyenne +1,47 % en 2025 et -1,6 % au premier semestre 2026. Novaxia R, dont la stratégie de promotion diffère de celle des fonds investis en immeubles loués, a fait nettement moins bien sur les deux périodes. Notre comparatif des SCI en assurance vie reprend les 52 sociétés civiles suivies.
| Critère | Novaxia R | Moyenne du marché |
|---|---|---|
| Performance 2025 | -2,82 % | +1,47 % |
| 1er semestre 2026 | -23,05 % (part A) | -1,6 % |
| Actif net fin 2025 | 736 M€ | 21 Md€ pour l'ensemble du marché |
| Stratégie | Transformation de bureaux en logements | Immobilier loué, SCPI, OPCI, foncières |
Sources : ASPIM-IEIF, bilan 2025 publié le 16/02/2026 (performance de l'ensemble des parts) et bilan du 1er semestre 2026 ; Novaxia Investissement pour 2026. Données au 17/10/2026.
Quels sont les risques de Novaxia R ?
- Perte en capital : la valeur des parts dépend de la réussite des projets ; elle a perdu 23 % au premier trimestre 2026. L'assureur s'engage sur un nombre de parts, pas sur leur valeur.
- Liquidité : rachats suspendus depuis le 2 décembre 2024 et jusqu'au 31 décembre 2027.
- Opérations de transformation : permis refusés ou retardés, baisse de constructibilité, hausse des coûts de construction, rythme de vente des logements.
- Décisions des collectivités : la délivrance des permis et la taille des projets dépendent des municipalités, comme l'a montré l'abandon de Rueil-Malmaison Empereur.
- Concentration : 88,1 % des actifs en direct en Île-de-France.
- Taux et endettement : les conditions de financement pèsent sur les acheteurs de logements et sur le coût des opérations.
Indicateur de risque : 4 sur 7
L'indicateur suppose une conservation de 8 ans. Le document d'information de Novaxia R détaille l'ensemble des risques, dont les risques liés à la forme sociale, aux contreparties, à l'endettement, aux occupations temporaires et à la transition climatique.
SC Novaxia R : quel avis porter sur ce fonds ?
Novaxia R répond à un vrai besoin, transformer des bureaux vides en logements, avec un impact environnemental et social réel. Mais c'est un fonds de promotion immobilière : sa valeur dépend de projets longs, soumis aux décisions des communes et au marché du logement neuf, et l'année 2026 a montré l'ampleur que peuvent prendre ces aléas. Les éléments ci-dessous sont une analyse factuelle à partir des bulletins de la société de gestion, pas un conseil personnalisé.
Ce que nous retenons au crédit du fonds
- Une valorisation revue en profondeur : la campagne d'expertise 2025 a intégré les abandons et allongements de projets, et la valeur est stable depuis
- Des projets qui avancent : premier immeuble livré, permis obtenus et purgés, lancements commerciaux
- Un impact mesurable : labels ISR et Finansol, article 9 SFDR, pleine terre recréée, logements produits
- Une stratégie sans équivalent parmi les sociétés civiles en unités de compte
Points de vigilance
- -23,05 % en 2026 et -14,09 % depuis la création pour la part A
- Rachats suspendus jusqu'au 31/12/2027, après une première échéance repoussée
- Huit projets en revente en l'état, signe d'opérations abandonnées ou redimensionnées
- Forte dépendance aux municipalités et au marché du logement neuf
- Aucune distribution : la performance dépend uniquement des marges de promotion
Pour quel épargnant ?
Novaxia R peut trouver sa place, pour une part réduite, dans le contrat d'un épargnant qui recherche un placement à impact, accepte une valeur volatile et peut immobiliser la somme au moins jusqu'à fin 2027, avec un horizon de 8 ans. Elle se combine avec le fonds en euros, les SCPI les plus solides du moment et des sociétés civiles investies en immeubles loués. La part à lui donner dépend de votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Comment investir dans Novaxia R avec un conseiller ?
Novaxia R ne se souscrit pas en direct : elle s'achète comme unité de compte d'un contrat d'assurance vie ou d'un PER qui la référence. Le cabinet propose plusieurs contrats d'assurance vie et plans d'épargne retraite donnant accès à des unités de compte immobilières, et vérifie au moment de votre projet ceux qui intègrent Novaxia R et leurs conditions pendant la suspension des rachats.
- Échange gratuit : en visio ou chez vous, pour faire le point sur vos objectifs, votre horizon et vos contrats existants.
- Choix du contrat : le cabinet vérifie les contrats qui référencent Novaxia R, leurs frais et leurs conditions pendant la suspension des rachats.
- Souscription : ouverture du contrat ou versement sur un contrat existant, avec une part limitée sur Novaxia R. Voir notre processus de souscription.
- Suivi : lecture des bulletins trimestriels, avancement des projets et levée de la suspension.
Questions fréquentes sur la SC Novaxia R
Qu'est-ce que la SC Novaxia R ?
Novaxia R est une société civile immobilière à capital variable lancée en 2021 et gérée par Novaxia Investissement. Elle achète des bureaux et locaux d'activité vacants ou obsolètes pour les transformer en logements, résidences gérées ou résidences étudiantes. Elle n'est accessible qu'en unités de compte de contrats d'assurance vie et de PER. Ce n'est pas une SCPI.
Pourquoi la valeur de Novaxia R a-t-elle baissé en 2026 ?
La valeur liquidative de la part A a baissé de 23,08 % au premier trimestre 2026, à la suite de la campagne d'expertise close en février 2026. Les experts ont intégré l'allongement des délais lié au contexte politique et aux élections municipales, des baisses de constructibilité, des abandons de projets et l'essoufflement du marché du logement neuf. L'abandon du projet de Rueil-Malmaison Empereur a pesé à lui seul -6,72 %.
Quelle est la valeur liquidative de Novaxia R ?
Au 30 juin 2026, la valeur liquidative est de 85,91 euros pour la part A et de 90,55 euros pour la part I, stables par rapport au 31 mars 2026.
Quelle est la performance de Novaxia R ?
Au 30 juin 2026, la performance 2026 de la part A est de -23,05 %, après -2,88 % en 2025. Depuis sa création le 19 mars 2021, la performance cumulée de la part A est de -14,09 %, soit -2,84 % par an. Ces performances sont nettes des frais de gestion du fonds et hors frais du contrat. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Peut-on sortir de Novaxia R ?
Les rachats de parts de Novaxia R sont suspendus depuis le 2 décembre 2024, et la suspension a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2027. Pendant cette période, les demandes de sortie sur ce support ne sont pas exécutées ; les modalités dépendent ensuite de chaque contrat d'assurance vie ou de PER. Les souscriptions restent ouvertes.
Quels sont les frais de Novaxia R ?
Pour la part A, les droits d'entrée sont de 2 % maximum, les frais de gestion de 1,60 % HT de l'actif net par an, les coûts de transaction de 1,5 % HT du prix d'acquisition, les frais de gestion externe d'environ 0,26 % HT et les frais indirects de 1,6 % HT au maximum. Il n'y a pas de frais de sortie ni de commission de performance. Les frais du contrat d'assurance vie s'ajoutent.
Novaxia R verse-t-elle des revenus ?
Non. Novaxia R capitalise : sa performance vient de la marge réalisée sur les opérations de transformation et se retrouve dans la valeur liquidative.
Quel est le niveau de risque de Novaxia R ?
L'indicateur de risque de Novaxia R est de 4 sur une échelle de 1 à 7, pour une durée de placement recommandée de 8 ans. Les principaux risques sont la perte en capital, la liquidité, avec une suspension des rachats jusqu'au 31 décembre 2027, et les risques propres aux opérations de transformation : permis, délais, coûts et commercialisation.
Comment investir dans Novaxia R ?
Novaxia R ne se souscrit pas en direct : elle s'achète comme unité de compte d'un contrat d'assurance vie ou d'un PER qui la référence. Comment Bien Investir vérifie les contrats qui la proposent, leurs conditions pendant la suspension des rachats et la part à lui donner dans votre allocation, après un échange gratuit.
Novaxia R est-elle soumise à l'IFI ?
En assurance vie, l'unité de compte entre dans l'IFI pour la fraction représentative d'actifs immobiliers taxables. Pour 2025, le ratio immobilier est de 16,05 % pour un résident, soit une valeur IFI de 16,93 euros par part A, et de 11,80 % pour un non-résident, soit 10,69 euros par part A. Les opérations de portage et de construction-vente sont exclues de l'assiette.
Novaxia R est-elle une arnaque ?
Non. Novaxia R est une société civile autorisée à la commercialisation par l'AMF et gérée par Novaxia Investissement, société de gestion agréée. Sa baisse de 2026 vient de la réévaluation de ses projets de transformation par les experts, et la suspension des rachats est un mécanisme prévu pour protéger les porteurs lorsque le fonds ne peut pas vendre ses actifs dans de bonnes conditions.
Jusqu'à quand les rachats de Novaxia R sont-ils suspendus ?
Les rachats sont suspendus depuis le 2 décembre 2024. Prévue jusqu'au 30 juin 2026, la suspension a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2027, selon le bulletin du deuxième trimestre 2026. Une nouvelle prolongation dépendra de l'avancement des projets et des ventes.
Documents de la SC Novaxia R
Retrouvez ci-dessous la documentation de Novaxia R. Il est impératif de consulter le document d'informations clés et le document d'information avant toute décision d'investissement.
Pour aller plus loin
- SCI en assurance vie : comparatif et performances
- SCPI Novaxia NEO, détenue par Novaxia R
- Autres sociétés civiles analysées : SCI Capimmo, SC Pythagore, SCI ViaGénérations, SCI Silver Avenir, SCI Territoires Avenir, SCI Iroko Next, MeilleurImmo, ESG Tendances Pierre
- L'immobilier dans l'assurance vie
- Le classement des SCPI
- Le fonctionnement de l'assurance vie et les contrats du cabinet
Sources officielles
- Novaxia Investissement : bulletin d'information trimestriel de Novaxia R au 30 juin 2026
- Novaxia Investissement : bulletin d'information trimestriel de Novaxia R au 31 mars 2026
- ASPIM-IEIF : le marché des fonds immobiliers grand public, 4e trimestre 2025 (données par société civile)
- ASPIM-IEIF : les fonds immobiliers grand public au premier semestre 2026
- Légifrance : Code monétaire et financier, articles L214-24 et suivants (FIA)
- BOFiP : IFI et contrats d'assurance rachetables
Avertissement. Novaxia R est une société civile à capital variable, fonds d'investissement alternatif accessible en unités de compte de contrats d'assurance vie et de PER. Le capital investi et la performance ne sont pas garantis ; l'assureur s'engage sur le nombre d'unités de compte, pas sur leur valeur. Les rachats sont suspendus jusqu'au 31 décembre 2027. L'investissement comporte des risques de perte en capital et de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 8 ans.
Les données de cette page sont issues des bulletins trimestriels de Novaxia Investissement au 31 mars et au 30 juin 2026 et des publications de l'ASPIM-IEIF. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé : l'adéquation du support à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale doit être vérifiée.
Novaxia R, société civile à capital variable, RCS Paris 894 755 685, 45 rue Saint-Charles, 75015 Paris. Novaxia Investissement, SAS au capital de 1 700 000 €, RCS Paris 802 346 551, société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF sous le n° GP-14000022 du 08/07/2014.
Comment Bien Investir, SAS au RCS Nanterre 911 354 777, ORIAS n° 22004462, membre de l'ANACOFI-CIF n° E010271.