La SCPI Immorente, gérée par Sofidy depuis 1988, est l'une des SCPI de référence du marché français. Avec plus de 35 ans d'expérience, un patrimoine de 4,39 milliards d'euros répartis sur 991 immeubles et un rendement stable de 5,04% en 2024, Immorente incarne la stratégie de diversification immobilière paneuropéenne par excellence.

Présentation de la SCPI Immorente

La SCPI Immorente, créée en 1988 et gérée par Sofidy, est une SCPI de rendement à capital variable qui s'est imposée comme l'une des références du marché français. Avec plus de 35 ans d'expérience, Immorente incarne une stratégie de diversification immobilière paneuropéenne éprouvée.

Patrimoine et Performances au 30/09/2025

Au 30 septembre 2025, la SCPI Immorente affiche un patrimoine exceptionnel avec 991 immeubles répartis sur 3 169 unités locatives, pour une valeur totale de 4,087 milliards d'euros.

Investissements du T3 2025

Au cours du troisième trimestre 2025, Immorente a réalisé 7 acquisitions stratégiques pour un montant total de 42,9 M€, avec un taux de rendement moyen de 6,6% :

• Montpellier (34) - Odysseum : Bureaux 6 540 m² - 19,47 M€
• Lille (59) - Avenue le Corbusier : Bureaux/Commerce 3 327 m² - 9,53 M€
• Portefeuille Léon de Bruxelles : Commerces 1 801 m² - 6,89 M€
• Châtou (78) : Coliving 465 m² - 3,31 M€
• Bagneux (92) : Coliving 267 m² - 1,53 M€
• Noisy Le Sec (93) : Coliving 180 m² - 1,07 M€
• Son-En-Breugel (Pays-Bas) : Commerce 662 m² - 1,08 M€

Arbitrages 2025

Depuis le début de l'année 2025, Immorente a vendu 19 actifs pour un montant total de 37,6 M€, générant des plus-values nettes de 13,7 M€. Les prix de vente sont supérieurs en moyenne de +8,8% par rapport aux valeurs d'expertise.

Répartition du Patrimoine

Distribution et Performances

Rendement 2024

En 2024, Immorente a distribué un dividende total de 16,64€ par part, soit un taux de distribution de 5,04% brut de fiscalité.

Prévisions 2025

Pour 2025, la société de gestion annonce une fourchette prévisionnelle de 16,00€ à 16,50€ par part, soit un taux de distribution prévisionnel d'environ 5,00% (non garanti).

TRI Long Terme (au 31/12/2024)

Caractéristiques d'Investissement

Points Forts et Points de Vigilance

Notre Avis sur la SCPI Immorente

La SCPI Immorente incarne parfaitement ce qu'est une SCPI de référence : expérience, stabilité, diversification et performance régulière. Avec plus de 35 ans d'historique, c'est l'une des SCPI les plus anciennes et les plus solides du marché français.

Une SCPI historique qui a fait ses preuves

Créée en 1988, Immorente a traversé toutes les crises économiques et immobilières depuis plus de trois décennies : krach boursier de 1987, bulle internet de 2000, crise des subprimes de 2008, crise de la dette européenne de 2011, crise Covid de 2020, et maintenant la période de remontée des taux 2022-2024. À chaque fois, la SCPI a su maintenir sa distribution et préserver son capital.

Cette résilience n'est pas le fruit du hasard. Elle résulte d'une stratégie de gestion prudente et qualitative que Sofidy a appliquée avec constance depuis l'origine. La société de gestion privilégie systématiquement la qualité des emplacements, la solidité des locataires et la diversification maximale plutôt que la recherche de rendements élevés à court terme.

Les atouts majeurs d'Immorente

1. Une diversification exceptionnelle

Avec 991 immeubles répartis sur 3 169 unités locatives, Immorente offre une granularité que très peu de SCPI peuvent égaler. Cette diversification se décline sur plusieurs axes :

• Géographique : 79% France (dont Paris 22,2%, Grand Paris 24,4%, Métropoles 32,4%) + 21% Europe (8 pays)
• Sectorielle : Bureaux 37,1%, Commerces 22,4%, Moyennes surfaces 16,9%, Galeries 13,1%, Autres 10,4%
• Locataires : Des milliers de locataires différents, aucune concentration excessive
• Taille d'actifs : Du petit commerce de quartier aux immeubles de bureaux significatifs

Cette diversification permet de mutualiser considérablement les risques. La défaillance d'un locataire ou la vacance d'un actif a un impact négligeable sur la performance globale de la SCPI.

2. Une société de gestion solide et expérimentée

Sofidy, créée en 1987, gère aujourd'hui plus de 5 milliards d'euros d'actifs immobiliers à travers ses différentes SCPI (Immorente, Efimmo, Sofipierre, Europe Invest). Filiale de Tikehau Capital, groupe coté gérant plus de 44 milliards d'euros, Sofidy bénéficie d'une solidité financière incontestable et d'un réseau de sourcing exceptionnel.

L'équipe de gestion d'Immorente a démontré sa capacité à anticiper les évolutions du marché et à adapter la stratégie d'investissement en conséquence. La montée en puissance progressive de l'exposition européenne (21% aujourd'hui) témoigne de cette adaptabilité.

3. Une performance stable et régulière

Le rendement de 5,04% en 2024 peut paraître modeste comparé aux 6-7% affichés par certaines SCPI récentes. Mais cette apparente modestie cache en réalité une force : la constance. Immorente distribue régulièrement entre 4,5% et 5,2% depuis plus de 15 ans, sans à-coups ni mauvaises surprises.

Plus encore, le TRI depuis l'origine de +9,35% démontre que sur le long terme, Immorente a non seulement distribué des revenus réguliers mais a également créé de la valeur via l'appréciation de son patrimoine et ses plus-values d'arbitrage.

4. Une gestion active et performante

Les arbitrages 2025 illustrent parfaitement la qualité de la gestion active d'Immorente. Avec 19 actifs vendus pour 37,6 M€, générant des prix de vente supérieurs de +8,8% aux valeurs d'expertise, et 13,7 M€ de plus-values nettes, la société de gestion démontre sa capacité à :

• Identifier les actifs arrivés à maturité
• Négocier des prix de vente attractifs
• Réinvestir intelligemment dans des actifs mieux positionnés
• Générer de la plus-value pour les associés

5. La stabilité du prix de part malgré la hausse des taux

Le maintien du prix de part à 340€ depuis 2021, malgré la forte remontée des taux d'intérêt (de 0% à 4% sur 2022-2023), est un signal très positif. Pendant cette période, de nombreuses SCPI ont dû baisser leur prix de souscription de 5% à 20%. La stabilité d'Immorente témoigne de la qualité intrinsèque de son patrimoine.

6. Un engagement ESG authentique

L'obtention du label ISR et la classification Article 8 SFDR ne sont pas de simples labels marketing. Ils traduisent un engagement concret de Sofidy dans l'amélioration environnementale du parc immobilier, avec des objectifs chiffrés de réduction des émissions carbone et d'amélioration des certifications énergétiques.

Les points de vigilance à avoir en tête

1. Un rendement inférieur aux nouvelles SCPI

Avec ~5% de rendement, Immorente est en retrait par rapport aux nouvelles SCPI qui affichent des objectifs de 6% à 7,5%. Cette différence s'explique par plusieurs facteurs :

• La maturité de la SCPI : le patrimoine historique a été acquis à des prix plus élevés
• La prudence de gestion : pas de prise de risque excessive pour gonfler artificiellement le rendement
• L'effet de taille : difficile de déployer rapidement 4,4 Md€ sur des actifs très rentables

Cependant, ce rendement plus modéré est compensé par une bien meilleure visibilité et stabilité. Les SCPI jeunes peuvent afficher des objectifs élevés, mais leur capacité à les tenir dans la durée reste à démontrer.

2. Une exposition bureaux significative

Les 37,1% du patrimoine en bureaux constituent un point de vigilance dans un marché tertiaire en mutation. Le télétravail et les nouveaux modes de travail poussent les entreprises à réduire leurs surfaces de bureaux.

Toutefois, Immorente s'est positionnée sur des bureaux de qualité dans les meilleures localisations (Paris Centre, Grand Paris, métropoles régionales), qui restent attractifs. Les récentes acquisitions à Montpellier et Lille témoignent d'ailleurs de cette stratégie de repositionnement sur des actifs modernes et bien placés.

3. Une file d'attente de retrait conséquente

Avec 229 314 parts en attente au 30/09/2025, soit environ 78 M€, la file de retrait d'Immorente est significative. Cela représente environ 1,8% de la capitalisation totale. Cette file s'explique par :

• L'attractivité temporaire d'autres placements (livrets à 4%, fonds euros...)
• Des besoins de liquidité de certains associés
• La taille de la SCPI (plus d'associés = plus de demandes)

Cette file devrait se résorber progressivement avec la collecte et les réinvestissements. Le délai de retrait temporairement réduit à 1 mois (vs plusieurs mois habituellement) montre la volonté de fluidifier les sorties.

4. La légère décote de la valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution de 324,48€ est inférieure au prix de souscription de 340€, soit une décote de -4,6%. Cette décote est tout à fait acceptable pour une SCPI de cette taille et ancienneté. Elle s'explique par :

• Les frais de souscription capitalisés dans le prix de part
• Quelques actifs valorisés en dessous de leur valeur d'acquisition
• L'effet dilutif des actifs en cours d'acquisition

Cette décote devrait se résorber progressivement avec les arbitrages performants (+8,8% vs expertises) et les nouveaux investissements à des rendements attractifs (6,6% en moyenne sur le T3).

Pour qui est faite la SCPI Immorente ?

Notre verdict final

Immorente est une valeur sûre du marché des SCPI. Ce n'est pas la plus offensive, ni celle qui affiche les rendements les plus élevés, mais c'est probablement l'une des plus fiables et pérennes.

Avec 35+ ans d'historique, 991 immeubles, 4,4 Md€ de capitalisation, une société de gestion solide, un TRI de +9,35% depuis l'origine et une capacité démontrée à traverser toutes les crises, Immorente mérite pleinement sa place dans tout portefeuille de SCPI bien construit.

Son rendement de ~5% peut sembler modeste, mais il est régulier, stable et durable. Dans un environnement économique incertain, cette stabilité a une valeur considérable. Et avec des arbitrages qui génèrent +8,8% de plus-values et des nouveaux investissements à 6,6% de rendement, le potentiel d'amélioration est bien réel.

Note globale : 8,5/10
⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐ (Excellent pour la sécurité et la stabilité, bon pour le rendement)

Documents de la SCPI Immorente