COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
MeilleurImmo est une société civile immobilière gérée par Tikehau Investment Management sous la marque Sofidy, accessible uniquement dans les contrats d'assurance vie d'un distributeur partenaire. Au 31 août 2026, sa valeur liquidative est de 120,89 €, en hausse de 4,93 % depuis le 1er janvier et de 20,89 % depuis son lancement fin 2022, après +9,17 % en 2025. Elle détient 27,7 % de liquidités et le capital n'est pas garanti.
Source : Tikehau Investment Management, reporting mensuel de juillet et août 2026, données au 31/08/2026. Performances nettes de frais de gestion du fonds, hors frais du contrat d'assurance vie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
| Société de gestion | Tikehau Investment Management (marque Sofidy), agrément AMF GP-07000006 |
| Forme | Société civile à capital variable, « autre FIA » (art. L214-24 III du CMF) |
| Code ISIN (part A) | FR001400D6W1 |
| Création | 3 octobre 2022, lancement commercial en novembre 2022 |
| Valeur liquidative | 120,89 €, calculée chaque semaine |
| Actif net | 222 190 409 € |
| Performance 2026 à date | +4,93 % |
| Performance 2025 | +9,17 % |
| Volatilité 12 mois | 3,7 % |
| Frais d'entrée | Néant |
| Frais de gestion | 1,60 % TTC maximum de l'actif brut + 12 % TTC des loyers |
| Classification SFDR | Article 8 |
| Durée recommandée | Supérieure à 8 ans |
| Accès | Unités de compte des contrats d'assurance vie d'un distributeur partenaire |
Qu'est-ce que MeilleurImmo ?
MeilleurImmo est une société civile à capital variable créée le 3 octobre 2022, classée « autre FIA » au sens du III de l'article L214-24 du Code monétaire et financier. Elle a été créée en partenariat avec meilleurtaux Placement et est gérée par Tikehau Investment Management, société de gestion du groupe Tikehau Capital qui porte la marque Sofidy pour l'épargne immobilière grand public.
C'est un fonds immobilier diversifié : il investit à la fois dans des immeubles détenus en direct ou via des sociétés, dans des SCPI et usufruits de parts de SCPI, dans des OPCI et dans la SC Sofidy Convictions Immobilières, qui représente 20,8 % de son actif brut au 31 août 2026. Il capitalise ses revenus et n'est accessible qu'en unités de compte d'assurance vie.
Un fonds réservé à un distributeur
MeilleurImmo est exclusivement accessible dans les contrats d'assurance vie de son distributeur partenaire. Un épargnant qui détient son assurance vie ailleurs, ou qui souhaite être accompagné par un autre conseiller, ne peut pas y investir. C'est un point à connaître avant de comparer ce fonds aux autres sociétés civiles du marché.
Quelles sont les performances de MeilleurImmo ?
Au 31 août 2026, la valeur liquidative atteint 120,89 €, soit +20,89 % depuis le lancement à 100 € fin 2022. Après une première année légèrement négative en 2023 (-0,22 %), le fonds a progressé de +5,78 % en 2024 puis de +9,17 % en 2025, l'une des meilleures performances des sociétés civiles en unités de compte cette année-là. Sur juillet et août 2026, la valeur a progressé de 0,32 %, portée surtout par les revenus du patrimoine.
| Année | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 au 31/08 | Depuis l'origine |
|---|---|---|---|---|---|
| Performance | -0,22 % | +5,78 % | +9,17 % | +4,93 % | +20,89 % |
| Période | 1 mois | 3 mois | 6 mois | 9 mois | 1 an |
|---|---|---|---|---|---|
| Performance | +0,19 % | +4,23 % | +4,60 % | +4,57 % | +4,97 % |
Source : Tikehau Investment Management au 31/08/2026. Performances nettes de frais de gestion du fonds, hors frais et fiscalité du contrat d'assurance vie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Une performance à lire avec la taille du fonds
Avec 222 M€ d'actif net et 13 lignes en portefeuille, MeilleurImmo reste un fonds de taille modeste : quelques acquisitions ou réévaluations suffisent à faire varier sensiblement sa performance, dans un sens comme dans l'autre. La hausse de près de 4 % concentrée entre juin et août 2026 en est une illustration. Le contexte reste par ailleurs exigeant : le rendement de l'OAT à 10 ans est passé de 3,7 % fin juin à 4,1 % fin août 2026, ce qui pèse sur les valorisations immobilières.
Dans quoi investit MeilleurImmo ?
Par type de sous-jacent
Par secteur
Par zone géographique
Source : Tikehau Investment Management au 31/08/2026. Types de sous-jacents en % de l'actif brut ; secteurs et zones en % du patrimoine immobilier. Répartition reconstituée en intégrant ligne à ligne le patrimoine de Sofidy Convictions Immobilières, qui représente 20,8 % de l'actif brut.
Par gestionnaire, l'actif brut se répartit entre l'immobilier physique (44,3 %), les liquidités (27,7 %), les fonds gérés par Tikehau IM (21,2 %) et des fonds gérés par des tiers (6,4 %). Le portefeuille est ainsi très majoritairement géré en interne, et orienté vers le commerce, qui pèse plus de la moitié du patrimoine immobilier.
Quelles sont les principales lignes de MeilleurImmo ?
| Ligne | Type | % de l'actif brut |
|---|---|---|
| SOREF4, Stadshart Zoetermeer (Pays-Bas) | Immobilier physique | 9,3 % |
| SCI Perisud, immeuble Magnetik (Paris 14e) | Immobilier physique | 8,3 % |
| SOREF2, centre commercial O'Parinor | Immobilier physique | 6,7 % |
| Sofidynamic | SCPI | 6,2 % |
| Boutiques de la rue du Maréchal Foch, Versailles | Immobilier physique | 4,8 % |
| Parc d'activité, Hoerdt | Immobilier physique | 4,1 % |
| SOREF3, centres commerciaux de Riom, Cormeilles et L'Isle-d'Abeau | Immobilier physique | 4,0 % |
| Efimmo 1 | SCPI | 3,4 % |
| Immorente | SCPI | 3,3 % |
| Soliving | OPCI grand public | 2,9 % |
Toutes ces lignes sont gérées par Tikehau IM. Analyse réalisée en reconstituant ligne à ligne le patrimoine de Sofidy Convictions Immobilières. Notre fiche sur la SCPI Sofidynamic détaille cette ligne.
Immeuble Magnetik, Paris 14e
Immeuble de bureaux rénové en 2018 en bordure du périphérique sud, porte d'Orléans : terrasse arborée de 5 725 m², salle de sport, coworking, restauration, auditorium et 762 places de parking. Huit sièges sociaux, dont Chronopost, MSC Croisières et Jacquet-Brossard, pour un taux d'occupation de 96 %.
Commerces rue du Maréchal Foch, Versailles
Ensemble de cinq commerces en pied d'immeuble dans le quartier Notre-Dame, au nord du château, axe commerçant principal du quartier historique, desservi par la ligne L du Transilien et le RER C.
Quels sont les frais et caractéristiques de MeilleurImmo ?
Frais
Caractéristiques
| Type d'actif | Méthode |
|---|---|
| SCPI à capital variable | Valeur de retrait, augmentée du coupon couru |
| SCPI à capital fixe | Dernier prix d'exécution, augmenté du coupon couru |
| OPCI, autres FIA immobiliers et OPCVM immobiliers | Valeur liquidative |
| Immobilier physique | Valeur d'expertise ou prix d'acquisition net vendeur |
Comment se situe MeilleurImmo face aux autres SCI en assurance vie ?
Selon l'ASPIM et l'IEIF, les sociétés civiles en unités de compte ont réalisé en moyenne +1,47 % en 2025 et -1,6 % au premier semestre 2026. MeilleurImmo a fait nettement mieux sur ces deux périodes et figure parmi les rares fonds en collecte nette positive en 2025. Notre comparatif des SCI en assurance vie reprend les 52 sociétés civiles suivies.
| Critère | MeilleurImmo | Moyenne du marché |
|---|---|---|
| Performance 2025 | +9,17 % | +1,47 % |
| Performance 2026 | +4,93 % au 31/08 | -1,6 % au 30/06 |
| Collecte nette 2025 | +78 M€ | -584 M€ pour l'ensemble du marché |
| Actif net | 171 M€ fin 2025, 222 M€ au 31/08/2026 | 21 Md€ pour l'ensemble du marché fin 2025 |
Sources : ASPIM-IEIF, bilan 2025 publié le 16/02/2026 et bilan du 1er semestre 2026 ; Tikehau Investment Management pour 2026. Données au 17/10/2026.
Quels sont les risques de MeilleurImmo ?
- Perte en capital : la valeur des parts suit celle des immeubles et des fonds détenus. Le fonds ne bénéficie d'aucune garantie ; l'assureur s'engage sur un nombre de parts, pas sur leur valeur.
- Liquidité : la société civile n'est pas cotée et sa liquidité est moindre ; les conditions de sortie dépendent aussi du contrat d'assurance vie.
- Concentration : 13 lignes, plus de la moitié du patrimoine en commerces et une exposition notable aux Pays-Bas via Zoetermeer.
- Taux : la remontée des taux longs pèse sur les conditions de financement et sur les valorisations.
- Gestion discrétionnaire et risques propres aux fonds sous-jacents ; la société civile peut recourir à l'emprunt bancaire.
- Distribution captive : accès réservé aux contrats d'un seul distributeur, sans portabilité vers d'autres contrats.
MeilleurImmo : quel avis porter sur ce fonds ?
MeilleurImmo affiche l'un des meilleurs parcours des sociétés civiles récentes, avec une progression continue depuis 2024 et une collecte positive dans un marché en décollecte. Sa jeunesse, sa taille réduite et son accès réservé à un seul distributeur limitent toutefois la portée de ces résultats pour la plupart des épargnants. Les éléments ci-dessous sont une analyse factuelle à partir des documents de la société de gestion, pas un conseil personnalisé.
Ce que nous retenons au crédit du fonds
- Des performances supérieures à la moyenne : +9,17 % en 2025 et +4,93 % à fin août 2026
- Aucun frais d'entrée et des rétrocessions reversées au fonds
- Une collecte positive qui permet d'investir au lieu de céder
- Une forte poche de liquidités, qui laisse de la marge pour saisir des opportunités
Points de vigilance
- Accès réservé aux contrats d'un seul distributeur
- Un historique court, lancé fin 2022, et une taille modeste qui amplifie les variations
- Concentration sur le commerce, à plus de 50 % du patrimoine immobilier
- 27,7 % de liquidités, qui diluent le rendement tant qu'elles ne sont pas investies
- Plusieurs couches de frais : fonds, sous-jacents et contrat d'assurance vie
Comment investir dans une SCI de ce type avec un conseiller ?
MeilleurImmo n'étant accessible que chez un distributeur, le cabinet ne peut pas la loger dans les contrats qu'il propose. Les mêmes objectifs, une poche immobilière diversifiée en unités de compte, peuvent en revanche être atteints avec d'autres sociétés civiles référencées dans les contrats d'assurance vie du cabinet, et d'autres sociétés civiles et SCPI que le cabinet sélectionne selon votre horizon.
- Échange gratuit : en visio ou chez vous, pour faire le point sur vos objectifs, votre horizon et vos contrats existants.
- Sélection : le cabinet identifie dans ses contrats les sociétés civiles et SCPI adaptées, leurs frais et leur liquidité.
- Souscription : ouverture du contrat ou versement sur un contrat existant. Voir notre processus de souscription.
- Suivi : lecture des reportings et arbitrages si nécessaire.
Questions fréquentes sur MeilleurImmo
Qu'est-ce que MeilleurImmo ?
MeilleurImmo est une société civile à capital variable créée le 3 octobre 2022 et gérée par Tikehau Investment Management sous la marque Sofidy. Elle investit dans de l'immobilier physique, des SCPI, des OPCI et la SC Sofidy Convictions Immobilières. C'est un fonds d'investissement alternatif accessible uniquement en unités de compte de contrats d'assurance vie.
Quelle est la performance de MeilleurImmo ?
Au 31 août 2026, la valeur liquidative de MeilleurImmo est de 120,89 euros, en hausse de 4,93 % depuis le 1er janvier 2026, de 4,97 % sur un an et de 20,89 % depuis le lancement commercial en novembre 2022. La performance a été de +9,17 % en 2025, +5,78 % en 2024 et -0,22 % en 2023. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comment souscrire MeilleurImmo ?
MeilleurImmo est exclusivement accessible en unités de compte de contrats d'assurance vie d'un seul distributeur, partenaire de la société de gestion. Elle ne figure donc pas dans les contrats proposés par les autres distributeurs. Comment Bien Investir propose dans ses contrats d'autres sociétés civiles immobilières et des SCPI pour construire une poche immobilière diversifiée.
Quels sont les frais de MeilleurImmo ?
MeilleurImmo ne prélève pas de frais d'entrée. Ses frais de gestion sont de 1,60 % TTC maximum de l'actif brut, auxquels s'ajoutent 12 % TTC des loyers encaissés directement et indirectement. La société de gestion rétrocède au fonds les rétrocessions perçues sur les SCPI et 50 % de sa commission sur Sofidy Convictions Immobilières. Les frais du contrat d'assurance vie s'ajoutent.
Dans quoi investit MeilleurImmo ?
Au 31 août 2026, l'actif brut de MeilleurImmo se compose de 44,3 % d'immobilier physique, 27,7 % de liquidités, 11,9 % de SCPI à capital variable, 8,8 % d'usufruits de parts de SCPI et 6,9 % d'OPCI, d'autres fonds immobiliers et de SCPI à capital fixe. Le patrimoine immobilier est investi à 53,8 % en commerces et 27,1 % en bureaux, à 48,2 % en Île-de-France et Paris et à 17,4 % aux Pays-Bas.
Pourquoi MeilleurImmo détient-elle autant de liquidités ?
Les liquidités représentent 27,7 % de l'actif brut au 31 août 2026. La société de gestion les conserve pour garder la capacité de saisir des opportunités dans un marché sélectif. Elles réduisent la volatilité mais diluent le rendement immobilier tant qu'elles ne sont pas investies.
MeilleurImmo verse-t-elle des revenus ?
Non. MeilleurImmo capitalise : les loyers et dividendes perçus sont réinvestis et se retrouvent dans la valeur liquidative.
Quelle est la durée de placement recommandée pour MeilleurImmo ?
La durée de placement recommandée est supérieure à 8 ans. Le capital n'est pas garanti et la liquidité est moindre que celle d'un fonds coté.
MeilleurImmo est-elle une SCPI ?
Non. MeilleurImmo est une société civile à capital variable classée « autre FIA », accessible uniquement en unités de compte d'assurance vie. Elle détient elle-même des SCPI, des OPCI et des immeubles, publie une valeur liquidative chaque semaine et capitalise ses revenus, alors qu'une SCPI distribue des loyers.
Pourquoi MeilleurImmo a-t-elle mieux performé que les autres SCI ?
Le fonds est jeune et de taille modeste : il a investi après la baisse des prix de 2022-2023, collecte encore et n'a pas eu à vendre pour rembourser des rachats. Ses revenus et quelques réévaluations pèsent donc davantage dans sa performance. Ces conditions ne préjugent pas des performances futures.
Documents de MeilleurImmo
Retrouvez ci-dessous la documentation de MeilleurImmo. Il est impératif de consulter le document d'information des investisseurs avant toute décision d'investissement.
Pour aller plus loin
- SCI en assurance vie : comparatif et performances
- Autres sociétés civiles analysées : SCI Capimmo, SC Pythagore, SCI ViaGénérations, SCI Silver Avenir, SCI Territoires Avenir, SCI Iroko Next, ESG Tendances Pierre, SC Novaxia R
- SCPI Sofidynamic, l'une des lignes du fonds
- L'immobilier dans l'assurance vie
- Le classement des SCPI
- Le fonctionnement de l'assurance vie
Sources officielles
- Tikehau Investment Management : reporting mensuel de MeilleurImmo, juillet et août 2026
- ASPIM-IEIF : le marché des fonds immobiliers grand public, 4e trimestre 2025 (données par société civile)
- ASPIM-IEIF : les fonds immobiliers grand public au premier semestre 2026
- Agence France Trésor : rendement des OAT
- Légifrance : Code monétaire et financier, article L214-24 (FIA)
- BOFiP : IFI et contrats d'assurance rachetables
Avertissement. MeilleurImmo est une société civile à capital variable, fonds d'investissement alternatif destiné à une clientèle professionnelle (compagnies d'assurance) et accessible aux épargnants en unités de compte de contrats d'assurance vie d'un distributeur partenaire. Elle ne bénéficie d'aucune garantie ou protection du capital et présente un risque de perte en capital et une liquidité moindre. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est supérieure à 8 ans.
Les données de cette page sont issues du reporting mensuel de Tikehau Investment Management au 31 août 2026 et des publications de l'ASPIM-IEIF. Ce contenu est informatif et ne constitue ni une offre ni un conseil personnalisé.
Tikehau Investment Management, société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF sous le n° GP-07000006, 32 rue de Monceau, 75008 Paris.
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