La SC Pythagore, gérée par Theoreim (première société de gestion spécialisée exclusivement en multigestion immobilière), est un fonds d'investissement immobilier en architecture ouverte lancé en décembre 2020. Accessible en unités de compte au sein de contrats d'assurance-vie et de PER, Pythagore propose une stratégie d'investissement diversifiée à travers 21 participations réparties sur 18 pays européens. Sans frais d'entrée, le fonds affiche un objectif de performance annuelle nette de 4,5% sur la durée de placement recommandée (8 ans). Au T4 2025, la valeur liquidative s'établit à 93,33 € par part, en progression de +0,03% sur l'année.
| Nom du fonds | SC Pythagore |
| Société de gestion | Theoreim (agréée AMF GP 20000030) |
| Performance YTD 2025 | +0,03% (nette de frais de gestion) |
| Objectif de performance | 4,5%/an sur la durée recommandée (8 ans) |
| Valeur liquidative | 93,33€ au 25/12/2025 |
| Actif net | 389,5 millions d'euros |
| Diversification | 21 participations sur 18 pays européens |
| Frais d'entrée | 0% (aucun frais d'entrée ni de sortie) |
| Frais de gestion | 1,60% TTI max / an sur l'actif brut |
| Indicateur de risque | 3 sur 7 |
| Durée recommandée | 8 ans minimum |
| Accessibilité | Unités de compte en assurance-vie et PER |
| Classification SFDR | Article 8 |
Stabilisation confirmée au T4 2025
Après une année 2023 difficile (-11,95%), la SC Pythagore confirme sa stabilisation avec une performance YTD 2025 de +0,03%, après +0,02% en 2024. Le fonds démontre sa résilience grâce à un portefeuille largement diversifié sur 18 pays et 21 participations.
La valeur liquidative s'établit à 93,33€ au 25 décembre 2025. L'absence de frais d'entrée et l'objectif de performance de 4,5%/an sur 8 ans positionnent Pythagore comme une solution attractive pour une diversification immobilière européenne.
Qu'est-ce que la SC Pythagore ? Présentation du fonds Theoreim
La SC Pythagore est une société civile à capital variable créée le 25 novembre 2020 et gérée par Theoreim, la première société de gestion spécialisée exclusivement en multigestion immobilière, agréée par l'AMF (GP 20000030). Elle constitue un Fonds d'Investissement Alternatif (FIA) accessible en unités de compte au sein de contrats d'assurance-vie et de Plans d'Épargne Retraite (PER).
La SC Pythagore se distingue par son approche de multigestion en architecture ouverte : Theoreim sélectionne pour vous, au regard de ses analyses de marché, les meilleures opportunités immobilières parmi différents spécialistes européens. Le fonds investit directement dans des immeubles, au travers de club-deals, de co-investissements et de fonds d'investissement majoritairement institutionnels, habituellement inaccessibles aux investisseurs individuels.
L'objectif de performance annuelle nette cible est de 4,5% sur la durée de placement recommandée de 8 ans, net de frais de gestion du support, brut de frais de gestion du contrat. La performance et le capital ne sont pas garantis.
Pourquoi investir dans Pythagore ?
- Diversifier votre épargne dans un support immobilier, en complément du fonds euro et des autres unités de compte
- 0% de frais d'entrée et de sortie, sans minimum d'investissement, avec possibilité de versements périodiques
- Exposition immobilière paneuropéenne sur 18 pays dans de multiples classes d'actifs
- Optimiser le rendement-risque de votre portefeuille immobilier grâce à la multigestion
- Cadre fiscal avantageux de l'assurance-vie et du PER
- Accéder à des expertises institutionnelles : Prologis, Edmond de Rothschild, BentallGreenOak, Ardian, etc.
Comprendre Pythagore en quelques mots
Les atouts de la multigestion
Performance de la SC Pythagore au T4 2025
Performance annuelle 2025
L'année 2025 s'achève pour la SC Pythagore sur une stabilité de la valeur liquidative, qui s'établit à 93,33 € par part, en progression de +0,03% sur l'année. Cette évolution marque un retour à la stabilité après la forte correction de 2023 (-11,95%).
Contributions à l'évolution de la VL au T4 2025 (€/part)
Au 25 décembre 2025, la provision du plan de cession représente 3,07 €/part, soit 3,29% de l'ANR.
Historique des performances annuelles
| Période | Depuis création | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | YTD 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Performance | -6,67% | +3,63% | +2,35% | -11,95% | +0,02% | +0,03% |
Évolution de l'actif net et du nombre de parts
| Date | 29/12/2022 | 28/12/2023 | 26/12/2024 | 25/12/2025 |
|---|---|---|---|---|
| Actif net | 663,6 M€ | 473,6 M€ | 428,5 M€ | 389,5 M€ |
| Nombre de parts | 6 263 285 | 5 076 917 | 4 592 268 | 4 172 750 |
| VL €/part | 105,94 € | 93,28 € | 93,30 € | 93,33 € |
Contexte de marché : phase de normalisation
Le marché immobilier européen reste en phase de normalisation. Le secteur des bureaux demeure fragilisé et certains marchés géographiques comme l'Allemagne continuent de peser sur les valorisations.
La performance du T4 2025 illustre néanmoins la résilience d'un portefeuille largement diversifié sur 18 pays, permettant d'amortir les effets conjoncturels défavorables. Les expertises des actifs immobiliers détenus en direct ont contribué négativement à hauteur de -0,41 € par part sur la période.
Perspectives 2026 : prudence de mise
Contrairement à certains concurrents, Theoreim n'a pas communiqué de prévision chiffrée pour 2026. Cette prudence est compréhensible dans un contexte de marché encore incertain.
Plusieurs facteurs pourraient soutenir la performance : la stabilisation progressive des taux d'intérêt, la bonne tenue du secteur logistique (37% du portefeuille) et la diversification vers des actifs alternatifs moins corrélés au cycle immobilier.
Toutefois, des incertitudes subsistent : l'exposition à l'Allemagne (25%) reste significative dans un marché encore sous pression, le secteur des bureaux (28%) demeure fragilisé, et les expertises immobilières pourraient encore entraîner des ajustements négatifs.
La trajectoire de stabilisation observée en 2024-2025 est encourageante, mais il serait prématuré d'anticiper un retour rapide vers l'objectif de 4,5%/an. Les investisseurs doivent conserver un horizon long terme (8 ans minimum) et accepter que la performance puisse rester modeste à court terme.
Allocation du Patrimoine au 25/12/2025
Répartition de l'actif net
Décomposition de l'Actif Net
Poche de liquidité
Poche de liquidité significative pour la gestion des flux
Répartition par classe d'actifs
Allocation par Typologie (% de la valeur vénale)
Montée en puissance de la logistique
La SC Pythagore poursuit le rééquilibrage de son allocation sectorielle avec une place croissante accordée aux actifs logistiques, désormais portés à 37% du portefeuille. En parallèle, la société renforce sa présence dans les segments alternatifs (éducation, hôtellerie, santé : 21,7%), diversifiant les sources de revenus.
Répartition géographique
Exposition Géographique (% de la valeur vénale)
Pythagore bénéficie d'une exposition paneuropéenne avec 62,7% d'investissements hors de France, répartis sur 18 pays. Cette diversification géographique contribue à atténuer les risques et à saisir les opportunités offertes par différents marchés immobiliers.
Portefeuille détaillé au 25/12/2025
| Investissement | Typologie | Secteur | Stratégie | % ANR |
|---|---|---|---|---|
| SCI PY1 (9 actifs en France) | Immeuble direct | Bureaux / Activités | Core / Core+ | 19,8% |
| PGIM RE European Income Plus | Fonds pro | Diversifié | Core / Core+ | 9,5% |
| Tishman Speyer Core Fund | Fonds pro | Bureaux | Core / Core+ | 8,2% |
| EdR Euro Industrial RE Fund | Fonds pro | Activité / Logistique | Core+ | 7,0% |
| BGO Europe Core Plus Logistics | Fonds pro | Activité / Logistique | Core / Core+ | 5,1% |
| Prologis European Logistics Fund | Fonds pro | Logistique | Core / Core+ | 4,9% |
| Lifento Care Pan European | Fonds pro | Santé | Core / Core+ | 3,1% |
| Usufruimmo 2026 | SCPI (Usufruit) | Diversifié | Core / Core+ | 2,8% |
| Principal Core European Fund | Fonds pro | Diversifié | Core / Core+ | 2,7% |
| Educatio | Fonds pro | Éducation | Core / Core+ | 2,5% |
| Ardian RE European Fund II | Fonds pro | Bureaux | Value-Add | 2,3% |
| Primofamily | SCPI | Résidentiel | Core / Core+ | 2,3% |
| GARBE Logistik Fonds Plus III | Fonds pro | Logistique | Core / Core+ | 2,1% |
| Club Plein Air Tourisme | Fonds pro | Hôtellerie | Core / Core+ | 1,8% |
| Tikehau RE Opportunity 1 | Fonds pro | Diversifié | Value-Add | 1,7% |
| SCI PY2 (Publier, 74) | Immeuble direct | Hôtellerie | Core / Core+ | 1,6% |
| SOREF | Fonds pro | Commerce | Core / Core+ | 1,6% |
| Preim Evia | Fonds pro | Hôtellerie | Core / Core+ | 1,5% |
| LOG IN | SCPI | Activité / Logistique | Core / Core+ | 1,5% |
| RedTree French RE Fund | Fonds pro | Bureaux | Value-Add | 1,2% |
| Patrizia Living Cities Fund | Fonds pro | Résidentiel | Core / Core+ | 1,2% |
| Principal European Data Centre Fund I | Fonds pro | Datacenters | Core / Core+ | 1,1% |
| Iroko Zen | SCPI | Diversifié | Core / Core+ | 0,3% |
| Total investi | 85,6% | |||
* La SCI PY1 détient 9 actifs immobiliers en France : Cenon (33), Poitiers (86), Jonage (69), Croix (59), Saint-Priest (69), Evry (91), Argenteuil (95), Saint-Quentin-Fallavier (38) et Meudon (92). La SCI PY2 détient un actif à Publier (74).
Engagements non encore tirés au 25/12/2025
| Investissement | Secteur | Stratégie | Montant (k€) |
|---|---|---|---|
| Principal European Data Centre Fund I | Datacenters | Core / Core+ | 5 299 |
| Ardian RE European Fund II | Bureaux | Value-Add | 3 169 |
| Tikehau RE Opportunity 1 | Diversifié | Value-Add | 1 627 |
| BGO Europe Core Plus Logistics | Logistique | Core / Core+ | 1 404 |
| RedTree French RE Fund | Bureaux | Value-Add | 385 |
| Total | 11 885 | ||
Caractéristiques et Frais de la SC Pythagore
Informations Générales (25/12/2025)
Performance et Valeur Liquidative
Structure du Fonds
Structure des Frais
Intervenants
Exemples d'Actifs en Portefeuille
Centre de Formation Alain Ducasse - Meudon (92)
Détenu via : SCI PY1 (filiale de Pythagore)
Surface : 5 100 m²
Livraison : fin 2020
Certification : HQE niveau Excellent, ERP 3e catégorie
Bail : Renégocié en avril 2024, nouvelle durée ferme de 12 ans
Hôtellerie de Plein Air - Costa Blanca & Costa Dorada
Détenu via : Club Plein Air Tourisme
Actifs : 4 établissements sur la côte méditerranéenne espagnole
Capacité : ~2 300 emplacements, +7 000 mobile-homes
Exploitation : 7 à 12 mois par an selon les sites
Actif logistique - Pampelune (Espagne)
Détenu via : SCPI LOG IN (Theoreim)
Surface : 11 051 m² (monolocataire)
Locataire : ONTIME Corporate Union S.A.
Bail : Long terme avec forte visibilité locative
Actif industriel - Arnhem (Pays-Bas)
Détenu via : Fonds EdR Euro Industrial RE Fund
Année de construction : 2006
Bail : Ferme de 5 ans
Localisation : Corridor logistique stratégique Pays-Bas / Ruhr
Les Avantages de la SC Pythagore
0% de frais d'entrée et de sortie
Contrairement à de nombreuses SC concurrentes, Pythagore ne prélève aucun frais d'entrée ni de sortie, sans minimum d'investissement. Versements périodiques possibles.
Objectif de performance : 4,5%/an
Un objectif de rendement annuel net de 4,5% sur la durée de placement recommandée (8 ans), net de frais de gestion du support.
Accessible en assurance-vie et PER
Bénéficiez du cadre fiscal avantageux de l'assurance-vie ou du PER pour votre investissement immobilier.
Architecture ouverte et multigestion
Pythagore sélectionne les meilleurs spécialistes de chaque secteur (Prologis, EdR, BGO, Ardian, etc.) pour construire un portefeuille optimisé.
Diversification exceptionnelle sur 18 pays
Une exposition paneuropéenne unique avec 62,7% hors de France, permettant d'atténuer les risques liés à un marché unique.
Forte exposition logistique (37%)
Le secteur logistique, porté par le e-commerce et les relocalisations, constitue un moteur de performance pour le fonds.
Segments alternatifs (21,7%)
Éducation, hôtellerie et santé : des segments moins corrélés au cycle immobilier traditionnel.
Classification Article 8 SFDR
Le fonds intègre des critères de durabilité dans sa stratégie d'investissement.
Risques liés à l'investissement
Avertissement sur les risques
L'investissement dans la SC Pythagore comporte des risques. C'est un placement long terme et peu liquide. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 8 ans minimum.
Principaux risques
- Risque de perte en capital : La valeur liquidative peut diminuer significativement, comme observé en 2023 (-11,95%). La VL est passée de 106 € (2022) à 93,33 € actuellement.
- Risque de marché immobilier : Le fonds est exposé aux fluctuations des marchés immobiliers européens, avec une sensibilité particulière au secteur des bureaux et au marché allemand.
- Risque de liquidité : Accessible uniquement via assurance-vie/PER. Les rachats peuvent être limités en période de marché tendu. L'actif net a diminué de 663 M€ à 389 M€ en 3 ans.
- Risque de concentration géographique : L'exposition à l'Allemagne (25,3%) reste significative dans un contexte de marché allemand encore fragilisé.
- Risque de valorisation : Les expertises immobilières peuvent entraîner des ajustements négatifs.
- Fonds jeune (5 ans) : Créé en 2020, le fonds a un historique limité et n'a pas encore traversé un cycle immobilier complet.
Profil de risque
Échelle de risque : 3 sur 7
L'indicateur de risque part de l'hypothèse que vous conservez le produit 8 ans. La catégorie la plus faible ne signifie pas un investissement sans risque.
Facteurs de risques : en revenu, en capital, de marché, de crédit, de liquidité.
Notre Avis sur la SC Pythagore
La SC Pythagore est un véhicule de multigestion immobilière lancé en décembre 2020 par Theoreim, la première société de gestion spécialisée exclusivement en multigestion immobilière. Après une année 2023 très difficile (-11,95%), le fonds a stabilisé sa valeur liquidative en 2024 (+0,02%) et confirme cette trajectoire en 2025 (+0,03%). Toutefois, la performance depuis création reste négative à -6,67%.
Points forts
- 0% de frais d'entrée et de sortie : avantage compétitif réel par rapport à la concurrence
- Architecture ouverte : accès à des fonds institutionnels (Prologis, EdR, BGO, Ardian, etc.)
- Accessible en assurance-vie et PER : cadre fiscal avantageux, versements périodiques possibles
- Diversification paneuropéenne : 18 pays, 21 participations
- Allocation dynamique : montée en puissance de la logistique (37%) et des actifs alternatifs
- Article 8 SFDR : intégration des critères de durabilité
- Stabilisation en cours : retour en quasi-stabilité après la correction de 2023
Points de vigilance importants
- Performance depuis création négative : -6,67% depuis novembre 2020, loin de l'objectif de 4,5%/an
- Fonds jeune : 5 ans d'historique seulement, lancé juste avant la hausse des taux
- Exposition Allemagne élevée : 25,3% dans un marché encore sous pression
- Décollecte continue : l'actif net a reculé de 663 M€ à 389 M€ depuis fin 2022 (-41%)
- Exposition bureaux significative : 27,9% dans un secteur encore fragilisé
- Objectif 4,5%/an : non garanti et difficile à atteindre à court terme vu l'historique
Pour qui est faite la SC Pythagore ?
La SC Pythagore peut convenir aux investisseurs qui :
- Recherchent une exposition immobilière via assurance-vie ou PER
- Souhaitent une diversification européenne (18 pays)
- Acceptent les fluctuations de valorisation et un risque de perte en capital
- Ont un horizon de placement long terme (8 ans minimum)
- Comprennent que l'objectif de performance n'est pas garanti
Notre recommandation
La SC Pythagore présente des caractéristiques intéressantes : absence de frais d'entrée, approche de multigestion en architecture ouverte, accessibilité en PER. Ces éléments la distinguent de nombreux concurrents.
Cependant, il faut rester lucide sur les résultats : la performance depuis création est négative (-6,67%), le fonds a subi une décollecte importante, et l'objectif de 4,5%/an paraît ambitieux au vu de l'historique récent. La stabilisation observée en 2024-2025 est un signal positif, mais elle ne garantit pas un retour rapide vers les objectifs annoncés.
En résumé : Pythagore peut s'envisager dans le cadre d'une allocation diversifiée, pour un investisseur avec un horizon de 8 ans minimum, conscient des risques et qui n'attend pas de performance garantie à court terme. Ce n'est pas un placement pour ceux qui recherchent de la sécurité ou de la visibilité sur les rendements.
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FAQ SC Pythagore : Toutes les Questions sur ce Fonds Immobilier
Comment investir dans la SC Pythagore ?
La SC Pythagore est accessible en unités de compte au sein de contrats d'assurance-vie et de Plans d'Épargne Retraite (PER). Aucun frais d'entrée ni minimum d'investissement ne sont requis. Vous pouvez également mettre en place des versements périodiques. Contactez votre conseiller en gestion de patrimoine pour vérifier l'éligibilité de votre contrat.
Quel est l'objectif de performance de la SC Pythagore ?
L'objectif de performance annuelle nette cible est de 4,5% par an sur la durée de placement recommandée de 8 ans, net de frais de gestion du support, brut de frais de gestion du contrat. Attention : la performance et le capital ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Quelle est la durée de placement recommandée ?
La durée de détention recommandée est de 8 ans minimum. Il s'agit d'un investissement immobilier long terme soumis aux cycles du marché. Le profil de risque est de 3 sur 7.
Pourquoi la performance a-t-elle été négative en 2023 ?
La performance de -11,95% en 2023 s'explique par la hausse rapide des taux d'intérêt qui a provoqué une correction des valorisations immobilières, particulièrement sur le secteur des bureaux et le marché allemand. Le contexte a été aggravé par les demandes de rachats et les ajustements de valorisation qui en ont découlé.
La SC Pythagore verse-t-elle des revenus ?
Non, la SC Pythagore est un fonds de capitalisation : les revenus générés sont réinvestis automatiquement dans le fonds et contribuent à l'évolution de la valeur liquidative. Vous ne percevez pas de dividendes.
Quels sont les frais de la SC Pythagore ?
Pythagore se distingue par l'absence de frais d'entrée et de sortie (0%). Les frais de gestion sont de 1,60% TTI maximum par an de la valeur des actifs réévalués. D'autres frais s'appliquent : commission d'investissement de 1% TTI maximum sur les immeubles acquis et 0,5% TTI maximum sur les FIA.
Qu'est-ce que l'architecture ouverte ?
L'architecture ouverte signifie que Theoreim sélectionne les meilleures opportunités parmi différents gérants spécialisés (Prologis, Edmond de Rothschild, BentallGreenOak, Ardian, etc.) plutôt que de se limiter à ses propres fonds. Cela permet d'accéder à des fonds institutionnels habituellement inaccessibles aux investisseurs individuels.
La SC Pythagore est-elle adaptée à mon profil ?
Pythagore convient aux investisseurs qui recherchent une diversification immobilière européenne via assurance-vie ou PER, acceptent les fluctuations de valorisation et disposent d'un horizon de placement de 8 ans minimum. Si vous ne supportez pas la volatilité ou avez besoin de liquidité à court terme, ce produit n'est pas adapté.
Documents de la SC Pythagore
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Avertissement Important
Le capital investi en SC Pythagore n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus générés. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 8 ans minimum dans une Société Civile immobilière. Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Pythagore est un Fonds d'Investissement Alternatif constitué sous forme de société civile à capital variable. Cette SC n'est accessible qu'en unités de compte, au travers de contrats d'assurance-vie ou de PER. Theoreim - SAS au capital de 128 256 euros - 105-109, rue du Faubourg Saint Honoré 75008 Paris - RCS Paris n°882 005 622 - Agréée AMF GP 20000030 en date du 11/09/2020. Pythagore a été déposée auprès de l'AMF le 28 septembre 2020.