SC PYTHAGORE : composition, avis et analyse

Par Benoît Richard, conseiller en gestion de patrimoine · ORIAS n° 22004462, membre de l'ANACOFI-CIF n° E010271 · Mis à jour le 16 octobre 2026 · 12 min de lecture

Source : note trimestrielle Theoreim au 24 septembre 2026. Performances nettes de frais de gestion du support, hors frais du contrat d'assurance vie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Qu'est-ce que la SC Pythagore ?

La SC Pythagore est une société civile immobilière à capital variable créée le 25 novembre 2020 et gérée par Theoreim, société de gestion spécialisée en multigestion immobilière et agréée par l'AMF (GP 20000030). Elle relève de la catégorie des autres fonds d'investissement alternatifs : elle ne reçoit pas de visa de l'AMF, contrairement à une SCPI, et ses parts sont souscrites par les assureurs. L'épargnant y accède à travers une unité de compte de son contrat d'assurance vie.

Sa particularité est la multigestion en architecture ouverte : plutôt que de gérer elle-même un parc d'immeubles, Theoreim sélectionne des fonds immobiliers professionnels européens (Prologis, PGIM, Tishman Speyer, Edmond de Rothschild, Ardian, Tikehau…), des SCPI et quelques immeubles détenus via des sociétés contrôlées. Ces fonds institutionnels ne sont habituellement pas accessibles aux particuliers.

Pythagore est un fonds de capitalisation : les loyers et dividendes perçus ne sont pas distribués, ils sont réinvestis et se retrouvent dans la valeur liquidative. La société de gestion affiche un objectif de performance de 4,5 % par an sur 8 ans, net de frais de gestion du support, qui n'est pas garanti et dont le fonds reste éloigné à ce jour.

Quelle est la performance de la SC Pythagore au 3e trimestre 2026 ?

Au 24 septembre 2026, la valeur liquidative s'établit à 92,33 € par part, contre 93,41 € au 25 juin, soit une baisse de 1,16 % sur le trimestre. Depuis le 1er janvier, la performance passe à -1,07 %, alors qu'elle était encore légèrement positive à fin juin (+0,09 %).

La baisse vient d'abord des fonds professionnels, qui retirent 0,78 € par part. Les principaux ajustements portent sur PGIM Real Estate European Income Plus (-0,31 €) et Principal Core European Fund (-0,28 €), ce dernier en raison de la remontée des taux et de baisses de prix sur ses bureaux en France et aux Pays-Bas. Les fonds orientés bureaux, RedTree French Real Estate Fund (-0,12 €) et Tishman Speyer Core Fund (-0,06 €), ont aussi été ajustés. D'autres participations sont restées stables : Patrizia Living Cities Fund, Club Plein Air Tourisme, Principal European Data Centre Fund et Edmond de Rothschild Euro Industrial Real Estate Fund.

Les immeubles détenus en direct reculent de 1,4 % à périmètre constant, principalement l'actif d'enseignement de Meudon et l'immeuble d'Argenteuil, tous deux loués sur des baux longs. L'actif Brocéliande de Saint-Priest progresse en revanche de 1,4 % grâce à une nouvelle prise à bail. Avec les loyers perçus (+0,38 € par part), la poche immobilière directe ne coûte que 0,05 € par part sur le trimestre.

Source : note trimestrielle Theoreim au 24/09/2026. Au 24 septembre 2026, la provision du plan de cession représente 1,77 € par part, soit 1,92 % de l'actif net réévalué (2,43 € au 25 juin).

Comment a évolué la SC Pythagore depuis sa création ?

Lancée fin 2020 à 100 €, la part a progressé jusqu'à 106,05 € en septembre 2022, avant de subir la correction immobilière liée à la hausse des taux : -11,95 % en 2023, dont l'essentiel au troisième trimestre. La valeur liquidative est ensuite restée quasi stable autour de 93 à 94 € entre 2024 et mi-2026, avant le repli du troisième trimestre 2026. Sur un peu moins de six ans, la performance cumulée de -7,67 % correspond à environ -1,4 % par an.

Source : notes trimestrielles Theoreim. Entre fin 2022 et septembre 2026, le nombre de parts a reculé de 39,7 % et l'actif net de 47,5 %, sous l'effet des rachats puis de la baisse des valeurs.

Comment se situe Pythagore par rapport aux autres SCI en assurance vie ?

D'après les données de l'ASPIM et de l'IEIF, les sociétés civiles en unités de compte ont réalisé en moyenne +1,47 % en 2025, pondéré par l'actif net, puis -1,6 % au premier semestre 2026. Pythagore a fait moins bien que la moyenne en 2025 (+0,03 %), mais mieux sur le premier semestre 2026 (+0,09 % au 25 juin), avant de rejoindre la tendance baissière au troisième trimestre.

Sur les flux, Pythagore a enregistré une décollecte de 39 M€ en 2025 selon l'ASPIM-IEIF, dans un marché lui-même en décollecte de 584 M€. La comparaison complète des 52 sociétés civiles suivies, fonds par fonds, figure sur notre page SCI en assurance vie : comparatif et performances.

Sources : ASPIM-IEIF, bilans 2025 et du 1er semestre 2026 ; Theoreim pour le 1er semestre 2026 de Pythagore. Données au 16/10/2026.

Dans quoi investit la SC Pythagore ?

Source : note trimestrielle Theoreim au 24/09/2026, en pourcentage de la valeur vénale du patrimoine immobilier.

Par rapport au 25 juin, les bureaux remontent légèrement (29,1 % contre 28,8 %) et la logistique recule un peu (30,8 % contre 31,3 %), sous l'effet des cessions de Cenon et Poitiers et des réévaluations. L'Allemagne passe de 26,5 % à 27,8 % du patrimoine, la France de 39,1 % à 37,8 %. La poche de liquidités atteint 11,6 % de l'actif net, contre 8,5 % trois mois plus tôt.

Quel est le portefeuille de la SC Pythagore ?

La SCI Py 1 détient désormais 7 immeubles en France : Jonage (69), Croix (59), Saint-Priest (69), Évry (91), Argenteuil (95), Saint-Quentin-Fallavier (38) et Meudon (92). La SCI PY 2 détient un actif à Publier (74). La SCPI LOG IN, détenue par Pythagore, fait l'objet d'une fiche dédiée.

Quels immeubles détient la SC Pythagore ?

Quels sont les frais de la SC Pythagore ?

La SC Pythagore ne prélève pas de frais d'entrée. Ses frais courants (commission de gestion, frais de fonctionnement, commissions d'investissement) sont déjà déduits de la valeur liquidative : ils sont donc intégrés aux performances publiées. Au troisième trimestre 2026, les frais de fonctionnement du véhicule ont représenté 0,42 € par part, soit environ 0,45 % de la valeur liquidative sur trois mois. S'ajoutent les frais de gestion du contrat d'assurance vie sur les unités de compte, qui dépendent du contrat retenu.

SC Pythagore : quel avis porter sur ce fonds ?

Pythagore offre une exposition à l'immobilier européen difficile à reproduire autrement pour un particulier, à travers des fonds institutionnels de premier plan. Son historique reste cependant marqué par la baisse de 2023, une décollecte importante et un nouveau repli au troisième trimestre 2026. Les éléments ci-dessous sont une analyse factuelle à partir des documents de la société de gestion : ils ne constituent pas un conseil personnalisé.

Pour quel épargnant ?

La SC Pythagore peut trouver sa place, pour une fraction limitée, dans la poche immobilière d'un contrat d'assurance vie, chez un épargnant qui cherche une diversification européenne hors SCPI, accepte une valeur qui peut baisser et dispose d'un horizon d'au moins 8 ans. Elle ne convient pas à une épargne de précaution ni à un objectif de revenus réguliers, puisqu'elle capitalise. Sa place se décide avec le fonds en euros, les SCPI les plus solides du moment et les autres unités de compte, selon votre situation.

Quels sont les risques de la SC Pythagore ?

• Perte en capital : la valeur des parts suit celle des immeubles et des fonds détenus. Elle a perdu 11,95 % en 2023 et le capital n'est pas garanti par l'assureur, qui s'engage sur un nombre de parts et non sur leur valeur.
• Liquidité : l'immobilier se vend en plusieurs mois. En cas de rachats importants, la SC peut devoir céder des actifs, et les conditions de sortie dépendent aussi du contrat d'assurance vie.
• Marché et taux : une hausse des taux réduit la valeur des immeubles, comme l'ont montré les ajustements du troisième trimestre 2026.
• Concentration : la SCI Py 1 pèse 19,6 % de l'actif net et l'Allemagne 27,8 % du patrimoine.
• Gestion indirecte : Pythagore dépend des décisions et des valorisations des gérants des fonds sous-jacents.

Comment investir dans la SC Pythagore avec un conseiller ?

La SC Pythagore ne se souscrit pas en direct auprès de la société de gestion : elle s'achète comme unité de compte d'un contrat d'assurance vie qui la référence. Le cabinet propose plusieurs contrats d'assurance vie donnant accès à des unités de compte immobilières et vérifie, au moment de votre projet, ceux qui intègrent Pythagore et dans quelles conditions.

1. Échange gratuit : en visio ou chez vous, pour faire le point sur vos objectifs, votre horizon et vos contrats existants.
2. Choix du contrat : le cabinet vérifie les contrats d'assurance vie qui référencent la SC Pythagore et la place à lui donner dans votre allocation.
3. Souscription : ouverture du contrat ou versement sur un contrat existant, avec une part investie en unités de compte SC Pythagore. Voir notre processus de souscription.
4. Suivi : lecture des notes trimestrielles de la SC et arbitrages si nécessaire.

Questions fréquentes sur la SC Pythagore

Documents de la SC Pythagore

Retrouvez ci-dessous la documentation de la SC Pythagore. Il est impératif de consulter le document d'informations clés et le document d'information spécifique de l'unité de compte avant toute décision d'investissement.

Sources officielles

• Theoreim : note trimestrielle de la SC Pythagore au 24 septembre 2026
• ASPIM-IEIF : le marché des fonds immobiliers grand public, 4e trimestre 2025 (données par société civile)
• ASPIM-IEIF : les fonds immobiliers grand public au premier semestre 2026
• AMF : base GECO des produits d'épargne et des sociétés de gestion agréées
• Banque centrale européenne : taux d'intérêt directeurs
• Légifrance : Code monétaire et financier, article L214-24 (FIA)
• BOFiP : IFI et contrats d'assurance rachetables