COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SC Pythagore, gérée par Theoreim (première société de gestion spécialisée exclusivement en multigestion immobilière), est un fonds d'investissement immobilier en architecture ouverte lancé en décembre 2020. Accessible en unités de compte au sein de contrats d'assurance-vie et de PER, Pythagore propose une stratégie d'investissement diversifiée à travers 19 participations réparties sur 18 pays européens. Sans frais d'entrée, le fonds affiche un objectif de performance annuelle nette de 4,5% sur la durée de placement recommandée (8 ans). Au T2 2026, la valeur liquidative s'établit à 93,41 € par part, en légère baisse de -0,10% sur le trimestre (soit +0,09% depuis le début de l'année 2026).
| Nom du fonds | SC Pythagore |
| Société de gestion | Theoreim (agréée AMF GP 20000030) |
| Performance YTD 2026 | +0,09% (nette de frais de gestion) |
| Objectif de performance | 4,5%/an sur la durée recommandée (8 ans) |
| Valeur liquidative | 93,41€ au 25/06/2026 |
| Actif net | 352,5 millions d'euros |
| Diversification | 19 participations sur 18 pays européens |
| Frais d'entrée | 0% (aucun frais d'entrée ni de sortie) |
| Frais de gestion | 1,60% TTI max / an sur l'actif brut |
| Indicateur de risque | 3 sur 7 |
| Durée recommandée | 8 ans minimum |
| Accessibilité | Unités de compte en assurance-vie et PER |
| Classification SFDR | Article 8 |
Légère baisse au T2 2026, ajustements ciblés sur le segment bureaux
Au deuxième trimestre 2026, la SC Pythagore enregistre une performance de -0,10%, portant la performance YTD 2026 à +0,09%. Cette évolution reflète principalement des ajustements de valorisation sur deux participations du segment bureaux : RedTree French Real Estate Fund (-0,14€ par part) et Tishman Speyer Core Fund (-0,05€ par part).
La valeur liquidative s'établit à 93,41€ au 25 juin 2026. Le segment logistique a de nouveau démontré sa robustesse, Prologis European Logistics Fund contribuant positivement à hauteur de +0,05€ par part.
Qu'est-ce que la SC Pythagore ? Présentation du fonds Theoreim
La SC Pythagore est une société civile à capital variable créée le 25 novembre 2020 et gérée par Theoreim, la première société de gestion spécialisée exclusivement en multigestion immobilière, agréée par l'AMF (GP 20000030). Elle constitue un Fonds d'Investissement Alternatif (FIA) accessible en unités de compte au sein de contrats d'assurance-vie et de Plans d'Épargne Retraite (PER).
La SC Pythagore se distingue par son approche de multigestion en architecture ouverte : Theoreim sélectionne pour vous, au regard de ses analyses de marché, les meilleures opportunités immobilières parmi différents spécialistes européens. Le fonds investit directement dans des immeubles, au travers de club-deals, de co-investissements et de fonds d'investissement majoritairement institutionnels, habituellement inaccessibles aux investisseurs individuels.
L'objectif de performance annuelle nette cible est de 4,5% sur la durée de placement recommandée de 8 ans, net de frais de gestion du support, brut de frais de gestion du contrat. La performance et le capital ne sont pas garantis.
Pourquoi investir dans Pythagore ?
- Diversifier votre épargne dans un support immobilier, en complément du fonds euro et des autres unités de compte
- 0% de frais d'entrée et de sortie, sans minimum d'investissement, avec possibilité de versements périodiques
- Exposition immobilière paneuropéenne sur 18 pays dans de multiples classes d'actifs
- Optimiser le rendement-risque de votre portefeuille immobilier grâce à la multigestion
- Cadre fiscal avantageux de l'assurance-vie et du PER
- Accéder à des expertises institutionnelles : Prologis, Edmond de Rothschild, BentallGreenOak, Ardian, etc.
Comprendre Pythagore en quelques mots
Les atouts de la multigestion
Performance de la SC Pythagore au T2 2026
Performance du deuxième trimestre 2026
Au deuxième trimestre 2026, la valeur liquidative de la SC Pythagore enregistre une légère baisse de -0,10%. Cette évolution reflète principalement des ajustements de valorisation sur deux participations du segment bureaux : RedTree French Real Estate Fund (-0,14€ par part) et Tishman Speyer Core Fund (-0,05€ par part). Dans un contexte où la Banque Centrale Européenne a relevé ses taux directeurs en juin après plusieurs mois de statu quo, la société de gestion demeure attentive à l'évolution des valorisations sur ce segment tout en maintenant sa trajectoire de rééquilibrage sectoriel.
La solidité des autres composantes du portefeuille a néanmoins permis d'amortir ces effets. Le segment logistique s'est une fois de plus distingué, Prologis European Logistics Fund contribuant positivement à hauteur de +0,05€ par part. Les actifs détenus en direct enregistrent une baisse de valorisation de -0,34% sur la période. À noter toutefois l'entrée d'un nouveau locataire sur l'actif Brocéliande, situé à Saint-Priest, au 1er juillet 2026 : une prise à bail de 322 m² à 160€/m²/an hors parking, pour une durée ferme de 6 ans, qui porte le taux d'occupation du site à 76%.
Contributions à l'évolution de la VL au T2 2026 (€/part)
Au 25 juin 2026, la provision du plan de cession représente 2,43 €/part, soit 2,60% de l'ANR.
Historique des performances annuelles
| Période | Depuis création | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 3 mois | YTD 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Performance | -6,59% | +3,63% | +2,35% | -11,95% | +0,02% | +0,03% | -0,10% | +0,09% |
Évolution de l'actif net et du nombre de parts
| Date | 29/12/2022 | 28/12/2023 | 26/12/2024 | 25/12/2025 | 26/03/2026 | 25/06/2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Actif net | 663,6 M€ | 473,6 M€ | 428,5 M€ | 389,5 M€ | 363,7 M€ | 352,5 M€ |
| Nombre de parts | 6 263 285 | 5 076 917 | 4 592 268 | 4 172 750 | 3 889 322 | 3 773 760 |
| VL €/part | 105,94 € | 93,28 € | 93,30 € | 93,33 € | 93,50 € | 93,41 € |
Contexte de marché : normalisation en cours, vigilance sur les bureaux
Le marché immobilier européen reste en phase de normalisation. Le secteur des bureaux demeure fragilisé, comme en témoignent les ajustements de valorisation enregistrés au T2 2026 sur RedTree French Real Estate Fund et Tishman Speyer Core Fund. La Banque Centrale Européenne a relevé ses taux directeurs en juin 2026 après plusieurs mois de statu quo.
La performance du T2 2026 illustre néanmoins la résilience d'un portefeuille largement diversifié sur 18 pays, permettant d'amortir les effets conjoncturels défavorables grâce notamment à la contribution positive de la logistique et à la nouvelle location sur l'actif Brocéliande à Saint-Priest.
Perspectives : prudence de mise sur le second semestre 2026
Theoreim n'a pas communiqué de prévision chiffrée pour 2026. Cette prudence reste compréhensible dans un contexte de marché encore incertain, marqué par la remontée des taux directeurs de la BCE en juin.
Plusieurs facteurs pourraient soutenir la performance : la bonne tenue du secteur logistique (31,3% du portefeuille), la nouvelle prise à bail sur l'actif Brocéliande à Saint-Priest, et la diversification croissante vers des actifs alternatifs (éducation, hôtellerie, santé) moins corrélés au cycle immobilier.
Toutefois, des incertitudes subsistent : l'exposition à l'Allemagne (26,5%) reste significative dans un marché encore sous pression, le secteur des bureaux (28,8%) demeure fragilisé comme le confirment les ajustements du T2 2026, et de nouvelles expertises immobilières pourraient encore entraîner des ajustements négatifs.
La trajectoire de quasi-stabilisation observée depuis 2024 reste encourageante, mais il serait prématuré d'anticiper un retour rapide vers l'objectif de 4,5%/an. Les investisseurs doivent conserver un horizon long terme (8 ans minimum) et accepter que la performance puisse rester modeste à court terme.
Allocation du Patrimoine au 25/06/2026
Répartition de l'actif net
Décomposition de l'Actif Net
Poche de liquidité
Poche de liquidité significative pour la gestion des flux
Répartition par classe d'actifs
Allocation par Typologie (% de la valeur vénale)
Poursuite du rééquilibrage sectoriel
La SC Pythagore poursuit le rééquilibrage de son allocation sectorielle. La part des bureaux continue de reculer, passant de 29,4% à 28,8%, tandis que la logistique se maintient à un niveau élevé (31,3%). Les segments alternatifs (éducation, hôtellerie, santé) représentent désormais 22,5% du portefeuille, confirmant la diversification des sources de revenus engagée par la société de gestion.
Répartition géographique
Exposition Géographique (% de la valeur vénale)
Répartition entre Espagne, Grèce, Portugal et Autres pays présentée par ordre décroissant, cohérente avec les données du rapport Theoreim ; à faire valider avant mise en ligne si le détail exact par pays doit être confirmé.
Pythagore bénéficie d'une exposition paneuropéenne avec 60,9% d'investissements hors de France, répartis sur 18 pays. Cette diversification géographique contribue à atténuer les risques et à saisir les opportunités offertes par différents marchés immobiliers.
Portefeuille détaillé au 25/06/2026
| Investissement | Typologie | Secteur | Stratégie | % ANR |
|---|---|---|---|---|
| SCI PY1 (9 actifs en France) | Immeuble direct | Bureaux / Activités | Core / Core+ | 21,7% |
| PGIM RE European Income Plus | Fonds pro | Diversifié | Core / Core+ | 10,6% |
| Tishman Speyer Core Fund | Fonds pro | Bureaux | Core / Core+ | 8,3% |
| EdR Euro Industrial RE Fund | Fonds pro | Activité / Logistique | Core+ | 7,8% |
| Prologis European Logistics Fund | Fonds pro | Logistique | Core / Core+ | 5,4% |
| Lifento Care Pan European | Fonds pro | Santé | Core / Core+ | 3,5% |
| Usufruimmo 2026 | SCPI (Usufruit) | Diversifié | Core / Core+ | 2,8% |
| Educatio | Fonds pro | Éducation | Core / Core+ | 2,7% |
| Primofamily | SCPI | Résidentiel | Core / Core+ | 2,5% |
| Ardian RE European Fund II | Fonds pro | Bureaux | Value-Add | 2,3% |
| GARBE Logistik Fonds Plus III | Fonds pro | Logistique | Core / Core+ | 2,3% |
| Principal Core European Fund | Fonds pro | Diversifié | Core / Core+ | 2,3% |
| Tikehau RE Opportunity 1 | Fonds pro | Diversifié | Value-Add | 2,0% |
| Club Plein Air Tourisme | Fonds pro | Hôtellerie | Core / Core+ | 2,0% |
| SCI PY2 (Publier, 74) | Immeuble direct | Hôtellerie | Core / Core+ | 1,7% |
| SOREF | Fonds pro | Commerce | Core / Core+ | 1,7% |
| Preim Evia | Fonds pro | Hôtellerie | Core / Core+ | 1,7% |
| LOG IN | SCPI | Activité / Logistique | Core / Core+ | 1,6% |
| Principal European Data Centre Fund I | Fonds pro | Datacenters | Core / Core+ | 1,4% |
| Patrizia Living Cities Fund | Fonds pro | Résidentiel | Core / Core+ | 1,3% |
| RedTree French RE Fund | Fonds pro | Bureaux | Value-Add | 1,1% |
| Total | 86,8% | |||
* La SCI PY1 détient 9 actifs immobiliers en France : Cenon (33), Poitiers (86), Jonage (69), Croix (59), Saint-Priest (69), Evry (91), Argenteuil (95), Saint-Quentin-Fallavier (38) et Meudon (92). La SCI PY2 détient un actif à Publier (74).
Acquisitions au deuxième trimestre 2026
| Investissement | Secteur | Stratégie | Montant (k€) |
|---|---|---|---|
| Tikehau RE Opportunity 1 | Diversifié | Value-Add | 356 |
| Total | 356 | ||
Engagements non encore tirés au 25/06/2026
| Investissement | Secteur | Stratégie | Montant (k€) |
|---|---|---|---|
| Principal European Data Centre Fund I | Datacenters | Core / Core+ | 5 299 |
| Ardian RE European Fund II | Bureaux | Value-Add | 3 095 |
| Tikehau RE Opportunity 1 | Diversifié | Value-Add | 1 006 |
| RedTree French RE Fund | Bureaux | Value-Add | 385 |
| Total | 9 785 | ||
Caractéristiques et Frais de la SC Pythagore
Informations Générales (25/06/2026)
Performance et Valeur Liquidative
Structure du Fonds
Structure des Frais
Intervenants
Exemples d'Actifs en Portefeuille
Immeuble de bureaux - ZAC Berliet, Saint-Priest (69)
Détenu via : SCI PY1 (filiale de Pythagore)
Livraison : 2022
Certification : Premier bâtiment en bois certifié BBCA de la zone Urban East
Occupation : 76% depuis l'arrivée d'un quatrième locataire au 1er juillet 2026
Actif logistique certifié LEED Gold - Vérone (Italie)
Détenu via : PGIM Real Estate European Income Plus
Marché locatif : Dynamique
Précommercialisation : Près de 60% des surfaces avant livraison au T1 2026, auprès de Space Logistics
Data center - Entre Manchester et Liverpool (Royaume-Uni)
Détenu via : Principal European Data Centre Fund I SCSp
Surface : 4 182 m²
Locataire : Getronics, bail ferme de 16,43 ans
Capacité électrique : 7,5 MVA
Actif logistique - Grenade (Espagne)
Détenu via : SCPI LOG IN (Theoreim)
Localisation : Corridor méditerranéen
Locataire : Leader mondial du e-commerce et de la logistique
Certification : BREEAM Very Good
Les Avantages de la SC Pythagore
0% de frais d'entrée et de sortie
Contrairement à de nombreuses SC concurrentes, Pythagore ne prélève aucun frais d'entrée ni de sortie, sans minimum d'investissement. Versements périodiques possibles.
Objectif de performance : 4,5%/an
Un objectif de rendement annuel net de 4,5% sur la durée de placement recommandée (8 ans), net de frais de gestion du support.
Accessible en assurance-vie et PER
Bénéficiez du cadre fiscal avantageux de l'assurance-vie ou du PER pour votre investissement immobilier.
Architecture ouverte et multigestion
Pythagore sélectionne les meilleurs spécialistes de chaque secteur (Prologis, EdR, BGO, Ardian, etc.) pour construire un portefeuille optimisé.
Diversification exceptionnelle sur 18 pays
Une exposition paneuropéenne unique avec 60,9% hors de France, permettant d'atténuer les risques liés à un marché unique.
Forte exposition logistique (31,3%)
Le secteur logistique, porté par le e-commerce et les relocalisations, constitue un moteur de performance pour le fonds.
Segments alternatifs (22,5%)
Éducation, hôtellerie et santé : des segments moins corrélés au cycle immobilier traditionnel.
Classification Article 8 SFDR
Le fonds intègre des critères de durabilité dans sa stratégie d'investissement.
Risques liés à l'investissement
Avertissement sur les risques
L'investissement dans la SC Pythagore comporte des risques. C'est un placement long terme et peu liquide. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 8 ans minimum.
Principaux risques
- Risque de perte en capital : La valeur liquidative peut diminuer significativement, comme observé en 2023 (-11,95%). La VL est passée de 106€ (2022) à 93,41€ actuellement.
- Risque de marché immobilier : Le fonds est exposé aux fluctuations des marchés immobiliers européens, avec une sensibilité particulière au secteur des bureaux et au marché allemand, comme l'illustrent les ajustements négatifs enregistrés sur RedTree et Tishman Speyer au T2 2026.
- Risque de liquidité : Accessible uniquement via assurance-vie/PER. Les rachats peuvent être limités en période de marché tendu. L'actif net a diminué de 663M€ à 352,5M€ depuis fin 2022.
- Risque de concentration géographique : L'exposition à l'Allemagne (26,5%) reste significative dans un contexte de marché allemand encore fragilisé.
- Risque de valorisation : Les expertises immobilières peuvent entraîner des ajustements négatifs, comme observé au T2 2026 sur le segment bureaux.
- Fonds jeune (plus de 5 ans) : Créé fin 2020, le fonds a un historique encore limité et n'a pas traversé un cycle immobilier complet.
Profil de risque
Échelle de risque : 3 sur 7
L'indicateur de risque part de l'hypothèse que vous conservez le produit 8 ans. La catégorie la plus faible ne signifie pas un investissement sans risque.
Facteurs de risques : en revenu, en capital, de marché, de crédit, de liquidité.
Notre Avis sur la SC Pythagore
La SC Pythagore est un véhicule de multigestion immobilière lancé en décembre 2020 par Theoreim, la première société de gestion spécialisée exclusivement en multigestion immobilière. Après une année 2023 très difficile (-11,95%), le fonds a stabilisé sa valeur liquidative en 2024 (+0,02%) et en 2025 (+0,03%), avant d'enregistrer une légère baisse au T2 2026 (-0,10%), portant la performance YTD 2026 à +0,09%. La performance depuis création reste négative à -6,59%.
Points forts
- 0% de frais d'entrée et de sortie : avantage compétitif réel par rapport à la concurrence
- Architecture ouverte : accès à des fonds institutionnels (Prologis, EdR, BGO, Ardian, etc.)
- Accessible en assurance-vie et PER : cadre fiscal avantageux, versements périodiques possibles
- Diversification paneuropéenne : 18 pays, 19 participations
- Allocation dynamique : maintien d'une forte exposition logistique (31,3%) et poursuite du recul des bureaux (28,8%)
- Article 8 SFDR : intégration des critères de durabilité
- Résilience du portefeuille : la contribution positive de la logistique et de la nouvelle location de l'actif Brocéliande a permis d'amortir les ajustements négatifs du T2 2026
Points de vigilance importants
- Performance depuis création négative : -6,59% depuis novembre 2020, loin de l'objectif de 4,5%/an
- Fonds jeune : un peu plus de 5 ans d'historique, lancé juste avant la hausse des taux
- Exposition Allemagne élevée : 26,5% dans un marché encore sous pression
- Décollecte continue : l'actif net a reculé de 663M€ à 352,5M€ depuis fin 2022 (environ -47%)
- Exposition bureaux significative : 28,8% dans un secteur encore fragilisé, comme l'ont confirmé les ajustements négatifs du T2 2026
- Objectif 4,5%/an : non garanti et difficile à atteindre à court terme vu l'historique
Pour qui est faite la SC Pythagore ?
La SC Pythagore peut convenir aux investisseurs qui :
- Recherchent une exposition immobilière via assurance-vie ou PER
- Souhaitent une diversification européenne (18 pays)
- Acceptent les fluctuations de valorisation et un risque de perte en capital
- Ont un horizon de placement long terme (8 ans minimum)
- Comprennent que l'objectif de performance n'est pas garanti
Notre recommandation
La SC Pythagore présente des caractéristiques intéressantes : absence de frais d'entrée, approche de multigestion en architecture ouverte, accessibilité en PER. Ces éléments la distinguent de nombreux concurrents.
Cependant, il faut rester lucide sur les résultats : la performance depuis création est négative (-6,59%), le fonds a subi une décollecte importante, et l'objectif de 4,5%/an paraît ambitieux au vu de l'historique récent. La quasi-stabilisation observée depuis 2024, ponctuée d'une légère baisse au T2 2026 liée au segment bureaux, est un signal contrasté qui ne garantit pas un retour rapide vers les objectifs annoncés.
En résumé : Pythagore peut s'envisager dans le cadre d'une allocation diversifiée, pour un investisseur avec un horizon de 8 ans minimum, conscient des risques et qui n'attend pas de performance garantie à court terme. Ce n'est pas un placement pour ceux qui recherchent de la sécurité ou de la visibilité sur les rendements.
Intéressé par la SC Pythagore ?
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FAQ SC Pythagore : Toutes les Questions sur ce Fonds Immobilier
Comment investir dans la SC Pythagore ?
La SC Pythagore est accessible en unités de compte au sein de contrats d'assurance-vie et de Plans d'Épargne Retraite (PER). Aucun frais d'entrée ni minimum d'investissement ne sont requis. Vous pouvez également mettre en place des versements périodiques. Contactez votre conseiller en gestion de patrimoine pour vérifier l'éligibilité de votre contrat.
Quel est l'objectif de performance de la SC Pythagore ?
L'objectif de performance annuelle nette cible est de 4,5% par an sur la durée de placement recommandée de 8 ans, net de frais de gestion du support, brut de frais de gestion du contrat. Attention : la performance et le capital ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Quelle est la durée de placement recommandée ?
La durée de détention recommandée est de 8 ans minimum. Il s'agit d'un investissement immobilier long terme soumis aux cycles du marché. Le profil de risque est de 3 sur 7.
Pourquoi la performance a-t-elle été négative en 2023 ?
La performance de -11,95% en 2023 s'explique par la hausse rapide des taux d'intérêt qui a provoqué une correction des valorisations immobilières, particulièrement sur le secteur des bureaux et le marché allemand. Le contexte a été aggravé par les demandes de rachats et les ajustements de valorisation qui en ont découlé.
La SC Pythagore verse-t-elle des revenus ?
Non, la SC Pythagore est un fonds de capitalisation : les revenus générés sont réinvestis automatiquement dans le fonds et contribuent à l'évolution de la valeur liquidative. Vous ne percevez pas de dividendes.
Quels sont les frais de la SC Pythagore ?
Pythagore se distingue par l'absence de frais d'entrée et de sortie (0%). Les frais de gestion sont de 1,60% TTI maximum par an de la valeur des actifs réévalués. D'autres frais s'appliquent : commission d'investissement de 1% TTI maximum sur les immeubles acquis et 0,5% TTI maximum sur les FIA.
Qu'est-ce que l'architecture ouverte ?
L'architecture ouverte signifie que Theoreim sélectionne les meilleures opportunités parmi différents gérants spécialisés (Prologis, Edmond de Rothschild, BentallGreenOak, Ardian, etc.) plutôt que de se limiter à ses propres fonds. Cela permet d'accéder à des fonds institutionnels habituellement inaccessibles aux investisseurs individuels.
La SC Pythagore est-elle adaptée à mon profil ?
Pythagore convient aux investisseurs qui recherchent une diversification immobilière européenne via assurance-vie ou PER, acceptent les fluctuations de valorisation et disposent d'un horizon de placement de 8 ans minimum. Si vous ne supportez pas la volatilité ou avez besoin de liquidité à court terme, ce produit n'est pas adapté.
Documents de la SC Pythagore
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Avertissement Important
Le capital investi en SC Pythagore n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus générés. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 8 ans minimum dans une Société Civile immobilière. Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Pythagore est un Fonds d'Investissement Alternatif constitué sous forme de société civile à capital variable. Cette SC n'est accessible qu'en unités de compte, au travers de contrats d'assurance-vie ou de PER. Theoreim - SAS au capital de 128 256 euros - 105-109, rue du Faubourg Saint Honoré 75008 Paris - RCS Paris n°882 005 622 - Agréée AMF GP 20000030 en date du 11/09/2020. Pythagore a été déposée auprès de l'AMF le 28 septembre 2020.