COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI de santé et d'éducation : dans laquelle investir ?
EHPAD, cliniques, résidences seniors, écoles : ce que détiennent les SCPI santé, leurs atouts et leurs limites, et le comparatif de sept SCPI au 30 juin 2026.
Les SCPI santé investissent dans des EHPAD, cliniques, résidences seniors, maisons médicales et parfois écoles, loués à des exploitants avec des baux longs. Leur atout est une demande portée par le vieillissement : 22,2 % des Français ont 65 ans ou plus en 2026, selon l'Insee. Elles ne sont pas pour autant à l'abri : en 2025, leur performance globale a été de −1,3 % en moyenne selon l'ASPIM, Primovie a suspendu la variabilité de son capital en juin 2026, et plusieurs SCPI santé ont un prix supérieur à leur valeur de reconstitution. Elles se conçoivent comme une poche de diversification, choisie SCPI par SCPI.
Sources : ASPIM et IEIF, bilan 2025 (février 2026) et bilan du premier semestre 2026 ; Insee, bilan démographique 2025 (janvier 2026).
Qu'est-ce qu'une SCPI santé ?
Une SCPI santé est une SCPI de rendement dont le patrimoine est majoritairement composé d'immeubles liés à la santé, et souvent à l'éducation. Elle achète ces immeubles, les loue à des exploitants (groupes d'EHPAD et de cliniques, praticiens, gestionnaires de crèches ou d'écoles) et redistribue les loyers à ses associés. L'ASPIM les regroupe dans la catégorie « santé et éducation ».
Quels immeubles détiennent les SCPI santé ?
Hébergement médicalisé
EHPAD, établissements spécialisés dans les maladies neurodégénératives, résidences seniors avec services.
Soins
Cliniques de médecine, chirurgie et obstétrique, soins de suite et de réadaptation, centres de dialyse ou de radiothérapie.
Santé de proximité
Maisons et cabinets médicaux, murs de pharmacies, laboratoires d'analyses, bureaux occupés par des acteurs de la santé.
Éducation
Crèches, écoles, établissements d'enseignement supérieur, résidences étudiantes selon les SCPI.
Des immeubles de santé figurent aussi dans des SCPI diversifiées, qui en détiennent une part plus ou moins importante.
Quels sont les atouts des SCPI santé ?
Quelles sont les limites des SCPI santé ?
Des immeubles achetés cher
Pendant les années de taux bas, l'immobilier de santé s'est payé très cher, avec des rendements à l'achat faibles. La remontée des taux a fait baisser les valeurs : la valeur de réalisation de LF Avenir Santé a ainsi reculé de 8,1 % au premier semestre 2026.
La dépendance aux exploitants
Un même groupe exploite souvent plusieurs immeubles d'une SCPI. La crise d'Orpea, devenu Emeis, a rappelé ce risque, et Médicina, locataire d'environ 15 % des loyers de LF Avenir Santé, a fait l'objet d'une procédure collective le 11 juin 2026.
Des loyers bridés
Les tarifs des EHPAD et des soins sont en partie réglementés, ce qui limite la capacité des exploitants à absorber des hausses de loyer.
Des immeubles très spécialisés
Une clinique ou un EHPAD se reloue difficilement à un autre usage si l'exploitant part.
Une liquidité inégale
Primovie a suspendu la variabilité de son capital en juin 2026, et 3,04 % du capital de Pierval Santé était en attente de retrait au 30 juin 2026.
Quelles ont été les performances des SCPI santé en 2025 ?
Selon l'ASPIM, les SCPI santé et éducation ont distribué 4,2 % en moyenne en 2025, contre 4,91 % pour l'ensemble des SCPI. Compte tenu des baisses de prix de part, leur performance globale annuelle a été de −1,3 %, la deuxième plus faible après les SCPI résidentielles (−4,5 %), loin des SCPI diversifiées (+6,3 %) et logistiques (+5,8 %). Elles ont représenté 4 % de la collecte brute de 2025 et 2,4 % au premier semestre 2026.
La moyenne est tirée vers le bas par l'une des deux plus grandes SCPI de la catégorie, Primovie (−7,31 % de performance globale en 2025). Plusieurs SCPI plus petites ont maintenu leur prix et affichent une performance égale à leur taux de distribution. Pour comparer avec les autres stratégies, voir notre classement des SCPI.
Comparatif des SCPI santé en 2026
| Critère | Primovie | Pierval Santé | Euryale Horizons Santé | Foncière des Praticiens | NCap Éducation Santé | LF Avenir Santé | Épargne Pierre Sophia |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Société de gestion | Praemia REIM | Euryale | Euryale | Magellim REIM | Norma Capital | La Française REM | Atland Voisin |
| Création | 2012 | 2013 | 2025 | 2017 | 2016 | 2021 | 2024 |
| Souscription | Fermée (capital suspendu) | Ouverte | Ouverte | Ouverte | Ouverte | Ouverte | Ouverte |
| Prix de la part | 164 € (dernier prix) | 204 € | 50 € | 1 100 € | 202 € | 300 € | 22 € (part divisée par 10 le 01/07/2026) |
| Valeur de reconstitution | 146,51 € | 199,21 € | 46,91 € (31/12/2025) | 1 048,65 € (31/03/2026) | 202,80 € | 281,92 € | 24,06 € |
| Écart prix / reconstitution | Sans objet | −2,35 % | −6,18 % | −4,67 % | +0,40 % | −6,03 % | +9,37 % |
| Taux de distribution 2025 | 4,04 % | 4,06 % | Première année | 5,50 % | 4,52 % | 5,08 % | 6,00 % |
| Performance globale 2025 | −7,31 % | 4,06 % | Non significative | 5,50 % | 4,52 % | 5,08 % | 6,00 % |
| Capitalisation | 3,2 Md€ | 3,3 Md€ | 17,7 M€ | 173,1 M€ (31/03/2026) | 118,7 M€ | 276,7 M€ | 24 M€ |
| Taux d'occupation financier | 94,6 % | 93,22 % | 100 % | 96,70 % | 97,4 % | 100 % | 100 % |
| Commission de souscription | 9 % HT | 10,51 % | 12 % TTC | 9,6 % TTC | 12 % TTC | 10,80 % TTC | 12 % TTC |
| Zone | France, Allemagne, Italie | Europe et Canada (France 34 %) | Europe et Amérique du Nord | France, Belgique | France et Europe | France, Belgique, Irlande | France, Portugal, Espagne |
| Label ISR | Oui | Oui | Non | Oui | Oui | Oui | Oui |
Sources : bulletins trimestriels et rapports annuels des sociétés de gestion. Un écart négatif signifie que le prix de la part est supérieur à la valeur de reconstitution (surcote). La performance globale de Pierval Santé est égale à son taux de distribution, son prix n'ayant pas varié en 2025. Liste non exhaustive, sans recommandation.
Quatre des six SCPI ouvertes du comparatif, ainsi que Primovie sur son dernier prix (164 € pour 146,51 €), ont un prix supérieur à leur valeur de reconstitution, à l'inverse de la majorité du marché. C'est un point à intégrer au choix : notre tableau des valeurs de reconstitution permet la comparaison avec les autres SCPI.
Quels sont les faits marquants de 2026 ?
Nous étudions avec vous la part de SCPI santé adaptée à votre allocation, comparons les SCPI ouvertes et vous accompagnons jusqu'à la souscription.
Notre analyse des SCPI santé
Le vieillissement de la population donne aux SCPI santé un socle de demande durable, et leurs baux longs sécurisent une partie des loyers. Mais la crise ouverte en 2023 a montré qu'elles ne sont pas « défensives » par nature : immeubles achetés à des prix élevés, exploitants parfois fragiles, loyers encadrés. En 2025, elles ont fait moins bien que la moyenne du marché.
Elles gardent un intérêt comme poche de diversification, à côté de SCPI diversifiées, à condition de les choisir une par une : prix par rapport à la valeur de reconstitution, dépendance à un exploitant, taux d'occupation, collecte et parts en attente de retrait. Les critères sont détaillés dans notre guide comment choisir une SCPI, et les autres stratégies dans nos guides des SCPI logistiques et des SCPI européennes.
Questions fréquentes sur les SCPI santé
Qu'est-ce qu'une SCPI santé ?
Une SCPI santé investit principalement dans des immeubles liés à la santé et parfois à l'éducation : EHPAD, cliniques, centres de soins de suite, résidences seniors, maisons médicales, laboratoires, crèches ou écoles. Elle les loue à des exploitants, souvent avec des baux longs, et redistribue les loyers à ses associés.
Les SCPI santé sont-elles plus sûres que les autres ?
Pas nécessairement. Elles bénéficient de baux longs et d'une demande soutenue par le vieillissement, mais en 2025 leur performance globale a été de −1,3 % en moyenne selon l'ASPIM, contre +1,46 % pour l'ensemble des SCPI. Les immeubles de santé achetés cher pendant les années de taux bas ont vu leurs valeurs baisser, et la solidité des exploitants reste un risque.
Quel est le rendement des SCPI santé ?
Selon l'ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI santé et éducation a été de 4,2 % en 2025, contre 4,91 % pour l'ensemble du marché. Selon les SCPI, il allait de 4,04 % pour Primovie à 6,00 % pour Épargne Pierre Sophia, selon les bulletins des sociétés de gestion.
Peut-on encore souscrire Primovie ?
Non au marché primaire. L'assemblée générale de Primovie du 23 juin 2026 a suspendu la variabilité de son capital. Les parts s'échangent désormais sur un marché secondaire organisé par Praemia REIM, avec une confrontation des ordres le dernier jeudi de chaque mois ; la première a eu lieu le 24 septembre 2026.
Quelles SCPI santé sont ouvertes à la souscription en 2026 ?
Parmi les SCPI de notre comparatif : Pierval Santé, Euryale Horizons Santé, Foncière des Praticiens, NCap Éducation Santé, LF Avenir Santé et Épargne Pierre Sophia. Inter Gestion REIM a par ailleurs lancé Cristal Care en 2026. Primovie est fermée à la souscription depuis juin 2026.
Quels sont les risques des SCPI santé ?
Le capital et les revenus ne sont pas garantis. Les risques propres au secteur sont la dépendance à quelques exploitants, dont la santé financière peut se dégrader, les tarifs réglementés qui limitent la hausse des loyers, et des immeubles très spécialisés, difficiles à relouer à un autre usage. Plusieurs SCPI santé ont en 2026 un prix supérieur à leur valeur de reconstitution.
Échange gratuit, en visio ou chez vous, comparaison des SCPI ouvertes et accompagnement jusqu'à la souscription, avec notre offre de cashback sur les SCPI.
- ASPIM et IEIF : bilan 2025 des SCPI par stratégie (février 2026)
- ASPIM et IEIF : bilan du premier semestre 2026
- Insee Première n° 2087 : bilan démographique 2025
- Insee : projections de population à l'horizon 2070
- AMF : espace épargnants
Article mis à jour le 6 octobre 2026. Les SCPI citées le sont à titre d'information et ne constituent pas une recommandation. Le capital investi en SCPI n'est pas garanti, les revenus non plus, et la liquidité est limitée ; la durée de placement recommandée est de 8 à 10 ans au moins. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Comment Bien Investir, SAS au RCS Nanterre 911 354 777, CIF ANACOFI-CIF E010271, ORIAS 22004462.