SCPI de santé (médicale et éducation) : dans laquelle investir ?

Diversifier ses actifs pour mutualiser le risque. Au-delà de ce principe, choisir une stratégie intelligente permet de limiter les surprises quant aux variations de marché. Nous encourageons nos clients à sélectionner des SCPI généralistes et prendre également une poche de SCPI de santé afin de se prémunir davantage d’un risque de marché…

Les risques communs aux SCPI :

• Les vacances locatives : il n’y a plus de locataire dans un logement acquis,
• les loyers impayés : le locataire ne paye plus ses loyers,
• les frais importants : travaux…
• les risques liés à l’activité économique : on le sait, les probabilités pour que des secteurs économiques soient plus touchés par la crise sanitaire persistante. C’est d’ailleurs déjà le cas. Dans ces possibilités, il est donc logique de trier et de pondérer ses choix d’investissement.

Certains secteurs, et cela se voit dans des périodes de turbulences comme nous le vivons depuis quelques mois sont plus armés pour les affronter. Ils sont décorrélés des aléas du marché immobilier traditionnel. Il y a des secteurs cadrés, mieux protégés des craintes habituelles sur du long terme lorsque l’on investit dans l’immobilier. On pourrait  presque parler d’investissement dans des SCPI défensives.

Pourquoi cela ? Il en existe plusieurs raisons :

La démographie en France

En France, l’âge moyen augmente. La démographie plus vieillissante engendre des symptômes, des besoins spécifiques et fait de ce fait augmenter la demande pour les logements médicalisés et spécialisés. Il y a une corrélation logique entre la croissance de l’âge et les besoins se santé. La crise sanitaire a soulevé cette question sociétale importante et jusqu’alors non abordée à la mesure de son importance.

Voici les chiffres de l’INSEE. Je vous joins le lien si vous souhaitez avoir des compléments d’informations. 

On constate une augmentation du nombre d’individus dans les tranches d’âges les plus importantes (65 ans et plus) tandis que l’effet inverse se remarque concernant les moins de vingt ans. Les autres tranches d’âges sont plus stagnantes. L’âge médian ainsi que l’âge moyen vont également dans une direction haussière. 

Des effets sur le marché immobilier spécialisé dans le domaine de la santé.  

Les effets de l’âge créent des besoins et une demande supplémentaire pour une offre qui reste restreinte puisque adaptée aux nécessités d’hier. Les autorisations pour les centres d’hébergement sont accordés par l’état. Il y a de ce fait un marché « volontairement » assymétrique et un cadre permettant de choisir la quantité des résidences et du cadre à respecter. Cela permet de générer une offre limitée par rapport à cette demande logique.

Toute époque a ses vicissitudes, la nôtre a ses excès mais également des connaissances accrues et des compétences médicales plus poussées pour désigner ces maux et de les soigner. Il n’en reste pas moins que dans un monde capitaliste décomplexé, la santé est aussi consommable qu’un autre service… 

Sans entrer dans des considérations plus éthiques, on assiste à une privatisation globale de la santé. De ce fait, il est possible d’investir par l’intermédiaire de SCPI dans des biens immobiliers dont l’usage est strictement médicale. C’est le cas d’instituts, de cliniques, d’hébergements ou encore d’EHPAD. 

Certains acteurs de ces résidences EHPAD et seniors sont d’ailleurs cotés en bourse ! C’est un signe qui ne trompe pas. On le retrouve également dans les SIIC (vous pouvez lire notre article sur le sujet ici).

Evidemment, il faut tout de même vérifier la demande en logement à une échelle plus microéconomique. 

Le secteur médical

Autres indicateurs : il n’est jamais agréable d’aborder un sujet aussi dramatique et d’entrevoir par ailleurs un besoin influant sur le marché de ces actifs immobiliers. Les nouvelles maladies liées à l’âge et à nos changements de consommations ont des effets que l’on traite également dans des cliniques ou instituts privés.

Les maladies « symbolisant » notre siècle requièrent souvent des soins spéciaux et des hébergements spécifiques. Les prévisions sont alarmantes : en 2050,  une personne sur quatre devraient être touchée par la maladie d’Alzheimer ! 

L’effet de l’âge et de nos dérives ainsi que du progrès médicale devraient donc par projection maintenir (et augmenter) un besoin réel… 

Le type de biens que l’on retrouve dans les SCPI dans le domaine de la santé ou SCPI santé

Généralement, on retrouve dans ces Sociétés Civiles de Placement Immobilier les biens listés ci-après. Il n’est pas rare non plus de retrouver des biens de santé dans des SCPI plus généralistes.

Biens immobiliers spécialisés dans le domaine de la santé :

• EHPAD,
• cliniques MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique),
• établissements d’hébergement et de soins spécialisés dans des maladies dégénératives,
• résidences seniors,
• cabinets médicaux,
• murs de pharmacie,
• bureaux en lien au secteur médial,
• laboratoires scientifiques et d’analyses médicales,

voire, des biens immobiliers utilisés à des fins d’éducation :

• crèches,
• écoles, universités.

Notre avis sur les SCPI santé

La volatilité spécifiquement calculée sur ce type de bien est plus faible. Cela s’explique par des éléments simples à comprendre : un locataire sûr et une demande adaptée pour le service qu’il propose. Le rendement délivré par ce type d’immobilier est d’ailleurs relativement bon. Cela se voit dans les chiffres de ces SCPI.

Si ces éléments sont importants à considérer dans cette crise qui n’en finit plus, cela ne veut pas dire que la SCPI ne sera pas touchée. Cependant, nous avons la certitude que ces types de biens immobiliers en seront moins impactés.

A l’accoutumée, dans un investissement global et une diversification d’actifs, il nous semble intéressant d’investir au moins 25 % de votre investissement SCPI dans ce type d’actifs spécialisés. A cause de la crise et de ses effets latents (lire notre article sur les SCPI et la crise), il sera judicieux de grossir un peu la « poche »  de SCPI de santé. L’avantage d’acquérir des SCPI est que l’on peut facilement fractionner son investissement sur différents produits. Cela permet de facilement mutualiser les risques (et donc de les diminuer).

Des interrogations réelles…

Dans une économie où beaucoup d’interrogations naissent et les données économiques sont chahutées : le chômage augmente, l’activité économique baisse et  l’ombre de la récession menace, il est important de diversifier les actifs et se prémunir de ces risques en s’isolant des marchés les plus frontalement liés. 

Les SCPI de santé sont un investissement moins sujet aux variations de valeur et bien évidemment aux loyers impayés ou aux vacances locatives. Elles sont donc logiquement plus à privilégier en cette période…

Les points ou contraintes à observer

Le prix augmente. Le fait de voir depuis des années des sociétés importantes considérer de plus en plus le marché a eu un impact sur le prix de marché. Le rendement a par ailleurs moins monté.

L’augmentation des charges où les règles à observer.

La croissance bridée du secteur de la santé. Il y a des interférences logiques entre les besoins des individus en santé et des tarifs réglementés . Cela influe sur la croissance. On peut généralement trouver des rendements supérieurs dans des SCPI plus opportunistes. Les changements de rendement seront également plus importants.

La liste des SCPI de santé (médicale et éducation)