Pourquoi investir dans une SCPI santé (SCPI dans le domaine de la santé : immobilier médical et éducation) ?

Lorsque vous faites le choix d’acquérir une SCPI de rendement, vous diversifiez naturellement  vos actifs immobiliers. Ceux-ci vont être diversifiés de différentes manières : leurs stratégies, la nature des biens immobiliers sélectionnés, leur secteur d’activité, leur zone géographique et même leur particularités fiscales… A cela on peut même ajouter des différences juridiques, dans le cadre de distribution, de l’endettement ou encore le cadre juridique (variable ou fixe). Bref, vous l’aurez compris, les SCPI ont aujourd’hui une possibilité d’adaptation en adéquation avec vos besoins : d’un investissement de type opportuniste jusqu’à un placement où votre aversion au risque vous pousse à déterminer un axe moins volatile… Certaines SCPI investissent dans des domaines moins sensibles au aléas des marché immobiliers. C’est le cas des SCPI dans le secteur de la  santé (médical et éducation) que nous analysons ici. Explications…

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Quels risques peut-on constater pour un investissement dans des SCPI  ?

Diversifier ses actifs pour mutualiser le risque. Au-delà de ce principe, choisir une stratégie intelligente permet de limiter les surprises quant aux variations de marché. Nous encourageons nos clients à sélectionner des SCPI généralistes et prendre également une poche de SCPI de santé afin de se prémunir davantage d’un risque de marché…

Les risques communs aux SCPI :

  • Les vacances locatives : il n’y a plus de locataire dans un logement acquis,
  • les loyers impayés : le locataire ne paye plus ses loyers,
  • les frais importants : travaux…
  • les risques liés à l’activité économique : on le sait, les probabilités pour que des secteurs économiques soient plus touchés par la crise sanitaire persistante. C’est d’ailleurs déjà le cas. Dans ces possibilités, il est donc logique de trier et de pondérer ses choix d’investissement.

Certains secteurs, et cela se voit dans des périodes de turbulences comme nous le vivons depuis quelques mois sont plus armés pour les affronter. Ils sont décorrélés des aléas du marché immobilier traditionnel. Il y a des secteurs cadrés, mieux protégés des craintes habituelles sur du long terme lorsque l’on investit dans l’immobilier. On pourrait  presque parler d’investissement dans des SCPI défensives.

Pourquoi cela ? Il en existe plusieurs raisons :

La démographie en France

En France, l’âge moyen augmente. La démographie plus vieillissante engendre des symptômes, des besoins spécifiques et fait de ce fait augmenter la demande pour les logements médicalisés et spécialisés. Il y a une corrélation logique entre la croissance de l’âge et les besoins se santé. La crise sanitaire a soulevé cette question sociétale importante et jusqu’alors non abordée à la mesure de son importance.

Voici les chiffres de l’INSEE. Je vous joins le lien si vous souhaitez avoir des compléments d’informations. 

On constate une augmentation du nombre d’individus dans les tranches d’âges les plus importantes (65 ans et plus) tandis que l’effet inverse se remarque concernant les moins de vingt ans. Les autres tranches d’âges sont plus stagnantes. L’âge médian ainsi que l’âge moyen vont également dans une direction haussière. 

Des effets sur le marché immobilier spécialisé dans le domaine de la santé.  

Les effets de l’âge créent des besoins et une demande supplémentaire pour une offre qui reste restreinte puisque adaptée aux nécessités d’hier. Les autorisations pour les centres d’hébergement sont accordés par l’état. Il y a de ce fait un marché “volontairement” assymétrique et un cadre permettant de choisir la quantité des résidences et du cadre à respecter. Cela permet de générer une offre limitée par rapport à cette demande logique.

Toute époque a ses vicissitudes, la nôtre a ses excès mais également des connaissances accrues et des compétences médicales plus poussées pour désigner ces maux et de les soigner. Il n’en reste pas moins que dans un monde capitaliste décomplexé, la santé est aussi consommable qu’un autre service… Sans entrer dans des considérations plus éthiques, on assiste à une privatisation globale de la santé. De ce fait, il est possible d’investir par l’intermédiaire de SCPI dans des biens immobiliers dont l’usage est strictement médicale. C’est le cas d’instituts, de cliniques, d’hébergements ou encore d’EHPAD. 

Certains acteurs de ces résidences EHPAD et seniors sont d’ailleurs cotés en bourse ! C’est un signe qui ne trompe pas. On le retrouve également dans les SIIC (vous pouvez lire notre article sur le sujet ici).

Evidemment, il faut tout de même vérifier la demande en logement à une échelle plus microéconomique. 

Le secteur médical

Autres indicateurs : il n’est jamais agréable d’aborder un sujet aussi dramatique et d’entrevoir par ailleurs un besoin influant sur le marché de ces actifs immobiliers. Les nouvelles maladies liées à l’âge et à nos changements de consommations ont des effets que l’on traite également dans des cliniques ou instituts privés.

Les maladies “symbolisant” notre siècle requièrent souvent des soins spéciaux et des hébergements spécifiques. Les prévisions sont alarmantes : en 2050,  une personne sur quatre devraient être touchée par la maladie d’Alzheimer ! 

L’effet de l’âge et de nos dérives ainsi que du progrès médicale devraient donc par projection maintenir (et augmenter) un besoin réel… 

Le type de biens que l’on retrouve dans les SCPI dans le domaine de la santé ou SCPI santé

Généralement, on retrouve dans ces Sociétés Civiles de Placement Immobilier les biens listés ci-après. Il n’est pas rare non plus de retrouver des biens de santé dans des SCPI plus généralistes.

Biens immobiliers spécialisés dans le domaine de la santé :

  • EHPAD,
  • cliniques MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique),
  • établissements d’hébergement et de soins spécialisés dans des maladies dégénératives,
  • résidences seniors,
  • cabinets médicaux,
  • murs de pharmacie,
  • bureaux en lien au secteur médial,
  • laboratoires scientifiques et d’analyses médicales,

voire, des biens immobiliers utilisés à des fins d’éducation :

  • crèches,
  • écoles, universités.

Notre avis sur les SCPI santé

La volatilité spécifiquement calculée sur ce type de bien est plus faible. Cela s’explique par des éléments simples à comprendre : un locataire sûr et une demande adaptée pour le service qu’il propose. Le rendement délivré par ce type d’immobilier est d’ailleurs relativement bon. Cela se voit dans les chiffres de ces SCPI.

Si ces éléments sont importants à considérer dans cette crise qui n’en finit plus, cela ne veut pas dire que la SCPI ne sera pas touchée. Cependant, nous avons la certitude que ces types de biens immobiliers en seront moins impactés.

A l’accoutumée, dans un investissement global et une diversification d’actifs, il nous semble intéressant d’investir au moins 25 % de votre investissement SCPI dans ce type d’actifs spécialisés. A cause de la crise et de ses effets latents (lire notre article sur les SCPI et la crise), il sera judicieux de grossir un peu la “poche”  de SCPI de santé. L’avantage d’acquérir des SCPI est que l’on peut facilement fractionner son investissement sur différents produits. Cela permet de facilement mutualiser les risques (et donc de les diminuer).

Dans une économie où beaucoup d’interrogations naissent et les données économiques sont chahutées : le chômage augmente, l’activité économique baisse et  l’ombre de la récession menace, il est important de diversifier les actifs et se prémunir de ces risques en s’isolant des marchés les plus frontalement liés. 

Les SCPI de santé sont un investissement moins sujet aux variations de valeur et bien évidemment aux loyers impayés ou aux vacances locatives. Elles sont donc logiquement plus à privilégier en cette période…

Les points ou contraintes à observer

Le prix augmente. Le fait de voir depuis des années des sociétés importantes considérer de plus en plus le marché a eu un impact sur le prix de marché. Le rendement a par ailleurs moins monté.

L’augmentation des charges où les règles à observer.

La croissance bridée du secteur de la santé. Il y a des interférences logiques entre les besoins des individus en santé et des tarifs réglementés . Cela influe sur la croissance. On peut généralement trouver des rendements supérieurs dans des SCPI plus opportunistes. Les changements de rendement seront également plus importants.

Les SCPI santé (médicale et éducation)

Tableau comparatif des SCPI investissant dans le domaine de la santé (médical et éducation)

Nom de la SCPISCPI PRIMOVIESCPI PIERVAL SANTESCPI FONCIERE DES PRATICIENS
Société de gestionPRIMONIALEURYALE AMFONCIERE MAGELLAN
Année de création201220132017
Capitalisation3,1 Mds1,085 Mds8,9 m (12,11 au 31/06)
Prix de la part (au 1er Janvier 2020)293 €1000 €1100 €
Commission de souscription9 % 10,51 % 7,40 %
Investissement minimum10 parts1 part20 parts soit 22 000 €
Entrée en jouissance1 er jour du 6 ème mois qui suit la souscription 1 er jour du 5 ème mois de la date de souscription1er jour du 7 ème mois suivant la date de souscription
Rendement 20194,51 % 5,05 %5,31 %
Rendement 20184,50 % 5,05 %0 %
Rendement 20174,89 %5,15 %0 %
Revalorisation ces 5 dernières années+ 6,28 % (revalorisé en 2017)0 %+ 4,17 % (2019)
Taux d’Occupation Financier (au 1 er Janvier)94,1 % 98,81 %100 % (95,76 % au 31/06)
Rapport A Nouveau0,66 % 2,20 € par part (2,99 %)11,34 %
TRI sur 5 ans 4,29 % 3,12 %
Valeur de retrait 184,83 €894,90 €1023 €
Nombre d’actifs2001092
Nombre de baux413663
Associés 27 975 17 902 au 31 décembre (21 376 à la fin du second trimestre)85
CompositionFrance : 72,7 % (+de 50 % en région Parisienne et Paris)
Allemagne : 16,4 %
Italie : 7,6 %
Espagne : 2,3 %
France : 39,8 %
Allemagne : 34 %
Irlande : 23,7 %
Portugal : 2,6 %
France : 100 % (province)
Démembrement possible Oui

Les présentations des SCPI

Nous ferons par la suite des articles plus aboutis sur chacune des SCPI citées. Inscrivez-vous à notre newsletter pour les recevoir sur votre boite mail.

SCPI PRIMOVIE

C’est une SCPI créée en 2012. C’est la toute première SCPI tournée vers l’investissement d’actifs immobiliers orientée vers la santé ainsi que l’éducation. Elle est investie principalement en France mais a cette faculté d’accéder à certains marchés européens. La logique, comme pour toute SCPI spécialisée est de compenser une offre par rapport à une demande déficitaire. Elle est en outre bien moins exposée à la volatilité des marchés et économiquement moins risquée.

A savoir : chacune des souscriptions crées un un don au bénéfice de l’Hôpital Necker Enfants malades. 

Notre avis sur la SCPI PRIMOVIE

Au-delà du secteur de la santé, c’est également une référence depuis de nombreuses d’années concernant les SCPI. La logique de projection en fait pour un véhicule d’investissement optimisé sur du long terme, un placement disposant d’un couple rendement-risque très avantageux.

En regardant les chiffres, on peut voir que pour affronter la période, c’est l’une des plus grosses SCPI du marché. Cela peut avoir une importance au vu de la capitalisation et du principe de diversification. 

Elle a un rendement qui a assez peu baissé puisque en 2015, elle distribuait 5 %. En 2019, elle était à 4,51 %.

Son TRI à 5 ans est de 4,35 %. Son Taux d’Occupation Financier est de 94,10 %. Ce qui est un très bonne gestion surtout si on la compare à son énorme capitalisation.

En terme de revalorisation, la valeur de reconstitution est légèrement plus basse que le pris de souscription. C’est un point également positif en cas de danger. Cela rend donc la distribution de rendement réaliste.

Retrouvez notre analyse plus poussée sur la SCPI PRIMOVIE en vous abonnant à notre newsletter. 

SCPI PIERVAL SANTE

Cette SCPI est gérée par EURYALE AM. Sa stratégie peut se résumer à acquérir des biens dans l’immobilier dans le secteur sanitaire et comme ils l’annoncent également, dans les soins de villes (45 %), le secteur médico social (45 %) et enfin les bureaux liés  au secteur de la santé.

C’est également la plus diversifiée géographiquement. Afin de pouvoir rechercher des opportunités intéressantes à acquérir, elle a une stratégie plus variée que les autres. On le voit dans le tableau.

Notre avis sur la SCPI PIERVAL SANTE

C’est également une très bonne SCPI. Son taux d’occupation est de 98,81 % alors que son RAN est de 2,2 %. Elle distribue un rendement très constant au dessus de 5 %. Ce qui est rare sur une capitalisation aussi forte.

Sa valeur de reconstitution est également très bonne. Cela veut dire que la société de gestion a sous-valorisé sa SCPI de 4,5 % par rapport à la valeur reconstituée par un expert indépendant. Cela prouve qu’elle peut encore augmenter la valeur de la part. Elle souhaite dans ce cas précis délivrer plus de rendement. Cela permet d’avoir une soupape si il y a une baisse du marché.

J’aurais tendance à privilégier celle-ci mais dans le cadre d’une diversification, la SCPI PRIMOVIE est bonne également. 

Retrouvez notre description et notre avis plus poussée sur la SCPI PIERVAL SANTE en vous abonnant à notre newsletter. 

SCPI Foncière des praticiens

Cette SCPI récente est spécialisée dans l’acquisition de locaux et bureaux ou encore de commerces dans le domaine de la santé.

La société de gestion MAGELLAN est plus petite que les deux précédentes puisque plus récente. Sa capitalisation est de 12 111 000 € pour le moment (Juillet 2020).

Notre avis sur la SCPI Foncière des praticiens

C’est une jeune SCPI. Il est difficile d’avoir un avis tranché. Pour le moment, les chiffres montrent une SCPI tout à fait intéressante mais la valorisation est faible. Une SCPI est plus facile à gérer lorsque les biens qui la composent sont moins nombreux.

La société de gestion Foncière Magellan a été créée en 2010 et se veut une société implantée en région et spécialisés aux biens immobiliers situés “dans ce périmètre”.  

Les autres points positifs des SCPI santé

Sans reparler des points déjà évoqués, en l’occurrence, au secteur et à la démographie, les SCPI de ce type offrent également d’autres points encourageants.

Forcément, au vue de la clientèle ou de la patientèle, il y a logiquement un besoin qui interagît et devrait continuer à le faire. Les TOF (Taux d’Occupation Financier) sont proches de 100 %. 

Les vacances  locatives sont faibles. Il faut avoir à l’esprit qu’une SCPI plus ancienne aura potentiellement un taux moins important. De ce fait, les niveaux des SCPI médicales sont bien plus important par rapport à la moyenne de SCPI dont les biens immobiliers sont des commerces et des bureaux.

La durée du bail restant à courir est aussi une indication concernant la sécurisation des loyers perçus. Evidemment, la qualité particulière des locataires en fait une structure solide. Mais cet élément décrit la durée durant laquelle potentiellement vous devez avoir des revenus.

Bilan

Les SCPI liées au secteur médical ou à l’éducation ont un véritable avantage en terme de sécurisation. Un marché plus restreint et cadré, des baux longs et des locataires sûrs permettent de se projeter sereinement. Au-delà des spécificités du secteur de la santé, il est bien évidemment important de relater les points comptables et stratégiques que l’AMF impose à la société de gestion. Nous aurions tort de ne pas en profiter ! Je parle ici du report à Nouveau (RAN), de la valeur de reconstitution ainsi que la stratégie appliquée (dans les statuts).

Un investissement dans des SCPI doit être diversifié si l’on souhaite investir intelligemment. 

Contactez-nous pour avoir des informations complémentaires.e

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