Les SCPI dans le secteur de la santé permettent d'être décorrélées des SCPI classiques, diversifiées ou majoritairement investies dans des bureaux, commerces ou autres activités.

C'est une excellente solution pour diversifier vos SCPI et ainsi diversifier votre portefeuille. Il permettra ainsi de mutualiser le risque grâce à la nature des activités (médicale, sociales, éducation…).

Les baux sont longs et généralement renouvelés.

Elles ont également des valeurs et des atouts extra-financiers divers à ne pas négliger.

Les SCPI médicales ou SCPI de santé investissent donc dans des domaines moins sensibles aux aléas des marchés immobiliers. Cela s'est vu au moment du Covid-19 puis après la montée des taux.

Quels risques peut-on constater pour un investissement dans des SCPI ?

Diversifier ses actifs pour mutualiser le risque. Au-delà de ce principe, choisir une stratégie intelligente permet de limiter les surprises quant aux variations de marché. Nous encourageons nos clients à sélectionner des SCPI généralistes et à prendre également une poche de SCPI de santé afin de se prémunir davantage d'un risque de marché.

Certains secteurs, et cela se voit dans des périodes de turbulences, sont plus armés pour les affronter. Certaines stratégies que l'on trouve dans les SCPI le sont également.

Les SCPI de santé (ou médicales) sont décorrélées de certains aléas des marchés immobiliers traditionnels. Il y a des secteurs cadrés, mieux protégés des craintes habituelles sur le long terme lorsque l'on investit dans l'immobilier. On pourrait presque parler d'investissement dans des SCPI défensives.

Pourquoi cela ? Il existe plusieurs raisons.

La démographie en France et en Europe

En France et en Europe, l'âge moyen augmente. La démographie plus vieillissante engendre des symptômes, des besoins spécifiques et augmente la demande pour les logements médicalisés et spécialisés. Il y a une corrélation logique entre la croissance de l'âge et les besoins de santé.

Voici les chiffres de l'INSEE. Je vous joins le lien si vous souhaitez avoir des compléments d'informations.

Ce n'est pas un secret, on constate une augmentation du nombre d'individus dans les tranches d'âges les plus importantes (65 ans et plus) tandis que l'effet inverse se remarque concernant les moins de vingt ans. Les autres tranches d'âges sont plus stagnantes. L'âge médian ainsi que l'âge moyen vont également dans une direction haussière.

Des effets sur le marché immobilier spécialisé dans le domaine de la santé

Les effets de l'âge créent des besoins et une demande supplémentaire malgré une offre qui reste restreinte puisque adaptée aux nécessités d'hier. Les autorisations pour les centres d'hébergement sont accordées par l'État. Il y a de ce fait un marché « volontairement » asymétrique et un cadre permettant de choisir la quantité des résidences et du cadre à respecter. Cela permet de générer une offre limitée par rapport à cette demande logique.

Toute époque a ses vicissitudes, la nôtre a ses excès mais également des connaissances accrues et des compétences médicales plus poussées pour désigner ces maux et les soigner. Il n'en reste pas moins que dans un monde capitaliste décomplexé, la santé est aussi consommable qu'un autre service.

Sans entrer dans des considérations plus éthiques, on assiste à une privatisation globale de la santé. De ce fait, il est possible d'investir par l'intermédiaire de SCPI dans des biens immobiliers dont l'usage est strictement médical. C'est le cas d'instituts, de cliniques, d'hébergements ou encore d'EHPAD.

Certains acteurs de ces résidences EHPAD et seniors sont d'ailleurs cotés en bourse ! C'est un signe qui ne trompe pas. On le retrouve également dans les SIIC (vous pouvez lire notre article sur le sujet ici).

Évidemment, il faut tout de même vérifier la demande en logement à une échelle plus microéconomique.

Le secteur médical

Autres indicateurs : il n'est jamais agréable d'aborder un sujet aussi dramatique et d'entrevoir par ailleurs un besoin influant sur le marché de ces actifs immobiliers. Les nouvelles maladies liées à l'âge et à nos changements de consommations ont des effets que l'on traite également dans des cliniques ou instituts privés.

Les maladies « symbolisant » notre siècle requièrent souvent des soins spéciaux et des hébergements spécifiques. Les prévisions sont alarmantes : en 2050, une personne sur quatre devrait être touchée par la maladie d'Alzheimer !

L'effet de l'âge et de nos dérives ainsi que du progrès médical devraient donc par projection maintenir (et augmenter) un besoin réel.

Le type de biens que l'on retrouve dans les SCPI dans le domaine de la santé

Généralement, on retrouve dans ces Sociétés Civiles de Placement Immobilier les biens listés ci-après. Il n'est pas rare non plus de retrouver des biens de santé dans des SCPI plus généralistes.

Biens immobiliers spécialisés dans le domaine de la santé

• EHPAD
• Cliniques MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique)
• Établissements d'hébergement et de soins spécialisés dans des maladies dégénératives
• Résidences seniors
• Cabinets médicaux
• Murs de pharmacie
• Bureaux en lien au secteur médical
• Laboratoires scientifiques et d'analyses médicales

Voire, des biens immobiliers utilisés à des fins d'éducation

• Crèches
• Écoles, universités

Notre avis sur les SCPI santé

La volatilité spécifiquement calculée sur ce type de bien est plus faible. Les locataires y sont sûrs et les services au sein des biens immobiliers sont adaptés à la demande. Le rendement délivré par ce type d'immobilier est d'ailleurs relativement bon et stable.

Comme évoqué, les types de biens immobiliers sont peu impactés par un bon nombre d'aléas.

À l'accoutumée, dans un investissement global et une diversification d'actifs, il nous semble intéressant d'investir une partie de votre investissement SCPI dans ce type d'actifs spécialisés.

L'avantage d'acquérir des SCPI est que l'on peut facilement fractionner son investissement sur différentes typologies d'actifs. Cela permet de facilement mutualiser les risques (de les diminuer).

Les SCPI de santé sont un investissement moins sujet aux variations de valeur et bien évidemment aux loyers impayés ou aux vacances locatives. Elles ont donc un intérêt réel.

Les points ou contraintes à observer

• Le prix augmente. Le fait de voir depuis des années des sociétés importantes considérer de plus en plus le marché a eu un impact sur le prix de marché. Le rendement a par ailleurs moins monté.
• L'augmentation des charges où les règles à observer.
• La croissance bridée du secteur de la santé. Il y a des interférences logiques entre les besoins des individus en santé et des tarifs réglementés. Cela influe sur la croissance. On peut généralement trouver des rendements supérieurs dans des SCPI plus opportunistes. Les changements de rendement seront également plus importants.

La liste des SCPI de santé (médicale et éducation)

Tableau comparatif des SCPI investissant dans le domaine de la santé (données 2024)