COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI LF Avenir Santé : avis, rendement et analyse
Cliniques, centres médicaux et établissements d'enseignement en France et en Europe. Analyse à jour du bulletin du 2e trimestre 2026.
En bref : LF Avenir Santé est une SCPI de santé et d'éducation labellisée ISR, créée en 2021 et gérée par La Française REM. Elle détient 40 immeubles, loués à 100 %, principalement en France, ainsi qu'en Belgique et en Irlande. Son prix de part est de 300 € et son taux de distribution 2025 de 5,08 %. Aucune part n'est en attente de retrait.
Un événement pèse sur 2026 : Médicina, locataire qui représente 15 % des loyers, fait l'objet d'une procédure collective depuis juin, et la société de gestion annonce une baisse de la distribution au second semestre. Notre cabinet vous aide à mesurer ces éléments et prend en charge votre souscription.
Source : bulletin trimestriel d'information LF Avenir Santé n° 26-03, T2 2026, données au 30/06/2026 (La Française REM).
Qu'est-ce que la SCPI LF Avenir Santé ?
La SCPI LF Avenir Santé est une SCPI à capital variable créée le 20 juillet 2021 (visa AMF n° 21-16 du 22 octobre 2021), spécialisée dans l'immobilier de santé et d'éducation : cliniques, centres médicaux et dentaires, pôles de santé pluridisciplinaires, établissements d'enseignement. Au 30 juin 2026, elle compte 9 423 associés pour 276,7 M€ de capitalisation.
Elle est gérée par La Française Real Estate Managers, société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF sous le n° GP-07000038, qui gère notamment Épargne Foncière. Une grande partie des immeubles est détenue via des SCI, parfois aux côtés d'autres SCPI de la même société de gestion.
Label ISR et article 8 SFDR
LF Avenir Santé est labellisée ISR, dans le cadre du deuxième cycle du label, et classée article 8 au sens du règlement SFDR. Ses objectifs portent notamment sur la performance énergétique et les émissions de carbone des immeubles.
Que retenir du 2e trimestre 2026 ?
Les faits marquants au 30 juin 2026
- Un locataire important en difficulté : une procédure collective a été ouverte le 11 juin 2026 contre Médicina, qui représente 15 % des loyers. Le taux d'encaissement des loyers a sensiblement baissé.
- Distribution : 3,30 € par part versé le 30 juillet 2026, comme au 1er trimestre. La société de gestion prévient que ce niveau ne pourra pas être maintenu au second semestre.
- Valeurs en baisse : la valeur de réalisation recule de 8,1 % sur le semestre, à 224,46 €, et la valeur de reconstitution à 281,92 €.
- Une acquisition : un centre dentaire de 232 m² à Toulouse, exploité par Docali, pour 1,2 M€, et la livraison d'un immeuble de 5 427 m².
- Occupation complète : TOF et TOP de 100 %.
- Collecte positive : 3,3 M€ de collecte nette, aucune part en attente de retrait.
Source : bulletin trimestriel d'information LF Avenir Santé n° 26-03, T2 2026, données au 30/06/2026 (La Française REM).
Quelle est la stratégie d'investissement de LF Avenir Santé ?
LF Avenir Santé investit dans la santé de proximité et l'éducation, deux secteurs portés par le vieillissement de la population et par des besoins d'équipement durables. Elle privilégie des immeubles exploités par des opérateurs spécialisés, avec des baux longs.
Santé de proximité
Cliniques, centres médicaux et dentaires, pôles de santé pluridisciplinaires, comme le centre dentaire acquis à Toulouse au 2e trimestre 2026.
France d'abord
85 % du patrimoine en France, dont 55,6 % en régions, et 15 % en Belgique et en Irlande.
Des baux longs
Environ 9,4 ans de durée ferme moyenne et 10 ans jusqu'au terme des baux.
Quels sont les chiffres clés du patrimoine au 30 juin 2026 ?
Patrimoine au 30/06/2026
Source : bulletin trimestriel d'information LF Avenir Santé n° 26-03, T2 2026, données au 30/06/2026 (La Française REM).
Médicina : 15 % des loyers en jeu
Le taux d'occupation de 100 % ne dit pas tout : Médicina, qui occupe des locaux représentant 15 % des loyers, fait l'objet d'une procédure collective depuis le 11 juin 2026. Tant que ses baux ne sont pas résiliés, ses locaux restent comptés comme loués, mais les loyers ne sont plus encaissés normalement. L'issue de la procédure, reprise de l'activité, nouveau locataire ou relocation, déterminera l'effet durable sur les revenus.
Valeur du patrimoine
À périmètre constant, les expertises reculent de 2,5 % sur le semestre : -2,5 % en France, -4,7 % en Irlande et -1,0 % en Belgique. La valeur de réalisation baisse davantage, de 8,1 %, que les expertises : l'endettement amplifie les variations de valeur revenant aux associés. Les emprunts arrivent à échéance entre 2027 et 2030, ce qui suppose des refinancements.
Comment se répartit le patrimoine de LF Avenir Santé ?
Le patrimoine est entièrement consacré à la santé et à l'éducation. La répartition géographique est exprimée en pourcentage de la valeur vénale au 30 juin 2026.
Répartition géographique
Source : bulletin trimestriel d'information LF Avenir Santé n° 26-03, T2 2026, données au 30/06/2026 (La Française REM).
Quels revenus verse la SCPI LF Avenir Santé ?
LF Avenir Santé verse ses revenus chaque trimestre. L'acompte est stable à 3,30 € par part depuis 2025, mais la société de gestion annonce une baisse au second semestre 2026.
| Période | Distribution par part | Taux de distribution |
|---|---|---|
| 2024 | 14,10 € | 5,20 % |
| 2025 | 14,10 € versés, 15,24 € brut | 5,08 % |
| T1 2026 | 3,30 € | |
| T2 2026 | 3,30 € | |
| S2 2026 | En baisse annoncée | À venir |
En 2025, 1,07 € par part provenait du report à nouveau et 1,14 € d'impôts européens payés par la SCPI pour le compte des associés. Sources : rapport annuel 2024 et bulletin trimestriel n° 26-03.
Performances
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 5,08 % |
| Performance globale annuelle 2025 | 5,08 % |
Source : bulletin trimestriel d'information LF Avenir Santé n° 26-03, T2 2026, données au 30/06/2026 (La Française REM). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Au rythme de 3,30 € par trimestre, la distribution annuelle représenterait 4,4 % du prix de part. Avec 15 % des loyers en suspens, le taux de 2026 devrait être inférieur à ce niveau. Ce calcul est indicatif.
Comment évoluent la collecte et les retraits ?
Contrairement à beaucoup de SCPI, LF Avenir Santé continue de collecter. Au 2e trimestre 2026, 13 157 parts ont été souscrites, dont 2 210 ont servi des retraits : 10 947 parts nouvelles ont été créées. Aucune part n'est en attente de retrait au 30 juin 2026.
| Indicateur | 30/06/2026 |
|---|---|
| Nombre d'associés | 9 423 |
| Nombre de parts | 922 395 |
| Capitalisation | 276,7 M€ |
| Collecte brute du T2 2026 | 3,9 M€ |
| Collecte nette du T2 2026 | 3,3 M€ |
| Parts en attente de retrait | Aucune |
Source : bulletin trimestriel d'information LF Avenir Santé n° 26-03, T2 2026, données au 30/06/2026 (La Française REM).
Quelles sont les caractéristiques et les frais de LF Avenir Santé ?
Informations générales
Prix et valeurs au 30/06/2026
Frais
Sources : bulletin trimestriel n° 26-03, note d'information de juillet 2025 et document d'informations clés du 01/07/2025.
Comment sont imposés les revenus de LF Avenir Santé ?
Environ 85 % du patrimoine étant situé en France, l'essentiel des loyers sont des revenus fonciers. Une SCPI étant fiscalement transparente, chaque associé personne physique est imposé sur sa quote-part des loyers diminués des charges, au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Les loyers perçus en Belgique et en Irlande sont imposés dans ces pays, et les conventions fiscales évitent leur double imposition en France. Les revenus financiers sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux), sauf option pour le barème.
Peut-on investir dans LF Avenir Santé en nue-propriété ?
Oui. En démembrement, l'investisseur achète la nue-propriété des parts avec une décote qui dépend de la durée choisie, tandis qu'un usufruitier perçoit les revenus pendant cette période. Le nu-propriétaire n'a pas de revenus à déclarer et les parts sortent de son patrimoine taxable à l'IFI pendant le démembrement. À l'échéance, il récupère la pleine propriété. La décote applicable dépend de la durée et de l'usufruitier : nous la calculons pour votre projet.
Comment investir dans LF Avenir Santé avec un conseiller ?
Notre cabinet propose LF Avenir Santé dès 1 part (300 €), en pleine propriété ou en nue-propriété. Nous analysons votre situation patrimoniale et fiscale, choisissons avec vous le mode de détention et prenons en charge le dossier via notre process de souscription.
Un ticket d'entrée accessible
Une part suffit pour une première souscription, ce qui permet d'investir progressivement.
Une liquidité préservée
Aucune part en attente de retrait au 30 juin 2026, et une collecte nette positive.
Au comptant ou à crédit
L'investissement à crédit permet de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers.
Comment LF Avenir Santé se situe-t-elle face au marché des SCPI ?
Pour juger LF Avenir Santé, le plus utile est de la comparer aux chiffres publiés chaque année par l'ASPIM et l'IEIF pour l'ensemble des SCPI et pour chaque grande catégorie.
| Indicateur | LF Avenir Santé | Moyenne des SCPI santé et éducation | Ensemble des SCPI |
|---|---|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 5,08 % | 4,2 % | 4,91 % |
| Performance globale annuelle 2025 | 5,08 % | -1,3 % | +1,46 % |
| Parts en attente de retrait | Aucune | n.d. | 3,1 % |
Sources : bulletin du 2e trimestre 2026 de la SCPI et ASPIM-IEIF, résultats du marché des SCPI en 2025 publiés le 10 février 2026. Parts en attente de retrait : au 30/06/2026 pour la SCPI, au 31/12/2025 en % de la capitalisation pour le marché. Les moyennes sont pondérées par la capitalisation. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
LF Avenir Santé a distribué nettement plus que la moyenne des SCPI santé et éducation en 2025, et davantage que l'ensemble du marché. Sa performance globale est très supérieure à celle de sa catégorie, et elle n'a aucune part en attente de retrait.
Quels sont les risques d'un investissement dans LF Avenir Santé ?
- Perte en capital : le capital investi n'est pas garanti. La valeur de réalisation, 224,46 € au 30 juin 2026, est inférieure de 25 % au prix de souscription.
- Défaillance d'un locataire : Médicina, en procédure collective depuis juin 2026, représente 15 % des loyers.
- Revenus variables : une baisse de la distribution est annoncée pour le second semestre 2026.
- Liquidité : les retraits ne sont satisfaits que s'il existe des souscriptions en contrepartie, et la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts.
- Endettement : un ratio de 32,41 % amplifie les variations de valeur, avec des refinancements à prévoir entre 2027 et 2030.
- Concentration sectorielle : un patrimoine entièrement consacré à la santé et à l'éducation.
Pour une vue d'ensemble, consultez notre page sur les risques d'investissement en SCPI.
LF Avenir Santé : points forts et points de vigilance
Points forts
- Occupation complète : TOF et TOP de 100 %.
- Liquidité préservée : aucune part en attente de retrait et une collecte nette positive.
- Baux longs : environ 9,4 ans de durée ferme moyenne.
- Taux de distribution 2025 : 5,08 %.
- Accessibilité : souscription dès 1 part.
Points de vigilance
- Locataire en difficulté : Médicina, 15 % des loyers, en procédure collective.
- Distribution en baisse : annoncée pour le second semestre 2026.
- Valeur de réalisation en recul : -8,1 % au premier semestre, à 224,46 €.
- Jouissance longue : premier revenu au 6e mois.
- Endettement : 32,41 %, avec des échéances entre 2027 et 2030.
LF Avenir Santé reste une SCPI de santé saine sur le plan de la liquidité, avec un patrimoine entièrement loué et une collecte qui se poursuit. Mais la défaillance de Médicina va peser sur les revenus de 2026, et la valeur de réalisation a nettement reculé au premier semestre. Il est prudent d'attendre l'issue de la procédure pour juger de son effet durable, et de réserver cette SCPI à une part mesurée d'un portefeuille. Pour comparer, consultez notre classement des SCPI.
Questions fréquentes sur la SCPI LF Avenir Santé
Quel est le rendement de la SCPI LF Avenir Santé ?
LF Avenir Santé a affiché un taux de distribution de 5,08 % en 2025, soit 15,24 € brut par part et 14,10 € versés, dont 1,07 € prélevé sur le report à nouveau. En 2026, l'acompte est de 3,30 € par part aux 1er et 2e trimestres. La société de gestion indique que ce niveau ne pourra pas être maintenu au second semestre 2026, après la procédure collective ouverte contre un locataire représentant 15 % des loyers.
Quel est le prix de la part LF Avenir Santé ?
Le prix de souscription est de 300 € par part, inchangé, dont 27 € HT de commission de souscription. La valeur de retrait est de 273 €. La valeur de reconstitution est de 281,92 € au 30 juin 2026 : le prix se situe 6,4 % au-dessus, à l'intérieur de la fourchette réglementaire de plus ou moins 10 %.
Qu'est-ce qui arrive au locataire Médicina ?
Une procédure collective a été ouverte le 11 juin 2026 contre Médicina, locataire qui représente 15 % des loyers de LF Avenir Santé. Le taux d'encaissement des loyers a sensiblement baissé au 2e trimestre et la société de gestion prévoit une baisse de la distribution au second semestre 2026. Le taux d'occupation reste de 100 % tant que les baux ne sont pas résiliés.
Dans quoi investit la SCPI LF Avenir Santé ?
LF Avenir Santé investit dans l'immobilier de santé et d'éducation : cliniques, centres médicaux et dentaires, pôles de santé pluridisciplinaires, établissements d'enseignement. Au 30 juin 2026, elle détient 40 immeubles, situés en régions (55,6 %), à Paris (22,6 %), en Île-de-France (6,9 %), en Belgique (8,5 %) et en Irlande (6,4 %).
Quels sont les frais de la SCPI LF Avenir Santé ?
La commission de souscription est de 9 % HT, soit 10,80 % TTC, incluse dans le prix de part. La commission de gestion est au plus de 10 % HT, soit 12 % TTC, des loyers et produits financiers nets encaissés. S'y ajoutent 1,25 % HT sur les acquisitions et cessions et 3 % HT sur les travaux.
Quel est le délai de jouissance de LF Avenir Santé ?
Les parts entrent en jouissance le 1er jour du 6e mois suivant le mois de la souscription. Une part souscrite en octobre 2026 commence à percevoir des revenus le 1er mars 2027.
LF Avenir Santé a-t-elle des parts en attente de retrait ?
Non. Au 30 juin 2026, aucune part n'est en attente de retrait. Au 2e trimestre, la collecte brute s'est élevée à 3,9 M€ et la collecte nette à 3,3 M€, après compensation des retraits.
Comment investir dans LF Avenir Santé ?
Vous pouvez souscrire dès 1 part, soit 300 €, en pleine propriété, au comptant ou à crédit, ou en nue-propriété. Notre cabinet étudie votre situation, vous remet les documents réglementaires et prend en charge le dossier de souscription.
LF Avenir Santé est-elle plus performante que les autres SCPI ?
LF Avenir Santé a distribué nettement plus que la moyenne des SCPI santé et éducation en 2025, et davantage que l'ensemble du marché. Sa performance globale est très supérieure à celle de sa catégorie, et elle n'a aucune part en attente de retrait.
Documents de la SCPI LF Avenir Santé
Pour aller plus loin
Nos guides SCPI
Comparer et comprendre
Autres SCPI de santé
Sources
- Bulletin trimestriel d'information LF Avenir Santé n° 26-03, 2e trimestre 2026, données au 30/06/2026 (La Française REM)
- Note d'information de juillet 2025, document d'informations clés du 01/07/2025 et rapport annuel 2024 de LF Avenir Santé (La Française REM)
- AMF : fonctionnement et risques des SCPI
- ASPIM : définitions des indicateurs des SCPI (TOF, taux de distribution, performance globale annuelle)
- service-public.fr : imposition des revenus fonciers
Avertissement
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti et les revenus peuvent varier à la hausse comme à la baisse. La revente des parts n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 9 ans. Avant toute souscription, vérifiez l'adéquation de l'investissement à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale et prenez connaissance des documents réglementaires (note d'information, statuts, DIC, dernier bulletin trimestriel et rapport annuel), remis par votre conseiller. Cette page ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Comment Bien Investir, ORIAS n° 22004462, membre de l'ANACOFI-CIF n° E010271.