Quels sont les critères du label ISR ?

Le label ISR immobilier évalue les SCPI sur des critères ESG : environnementaux (énergie, eau, déchets), sociaux (bien-être, accessibilité, inclusion) et de gouvernance (transparence, éthique, droits des actionnaires). Un plan d'amélioration sur 3 à 5 ans est obligatoire.

Combien y a-t-il de SCPI ISR en 2025 ?

En 2025, plus de 70 SCPI possèdent le label ISR en France. Ce nombre continue de croître avec l'engouement pour l'investissement responsable et les nouvelles réglementations environnementales.

SCPI ISR 2025 : Guide Complet, Liste, Label et Critères ESG

SCPI ISR 2025 : Guide Complet, Liste et Critères ESG

Q: Qu'est-ce qu'une SCPI ISR ?

Une SCPI ISR (Investissement Socialement Responsable) est une SCPI labellisée qui investit dans des immeubles répondant à des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Elle concilie performance financière et impact durable.

Q: Les SCPI ISR sont-elles moins rentables ?

Non, le rendement dépend surtout de la qualité des actifs et de la stratégie. Des SCPI ISR comme NEO, IROKO ou Epargne Pierre démontrent d'excellentes performances. À long terme, un bien écologique génère moins de charges et peut distribuer plus de rendement.

par CBI

Les SCPI ISR (Investissement Socialement Responsable) révolutionnent l'investissement immobilier en alliant performance financière et impact durable. Avec plus de 70 SCPI labellisées en 2025, découvrez comment investir dans l'immobilier responsable tout en percevant des rendements attractifs.

70+ SCPI ISR labellisées

4-6% Rendement moyen

3-5 ans Plan amélioration

18 mois Audit obligatoire

Sommaire de l'article

Qu'est-ce qu'une SCPI ISR ?
Le label ISR : fonctionnement et critères
Les critères ESG détaillés
Performance des SCPI ISR
Liste complète des SCPI ISR 2025
Comment choisir une SCPI ISR ?
Notre avis sur les SCPI ISR

Qu'est-ce qu'une SCPI ISR ?

Une SCPI durable et responsable

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d'investissement collectif qui acquiert et gère des biens immobiliers. Traditionnellement, l'objectif principal d'une SCPI de rendement est de percevoir les revenus locatifs et de valoriser son patrimoine immobilier.

Aujourd'hui, une nouvelle dimension s'ajoute à ces objectifs financiers : la durabilité. Les SCPI ISR (Investissement Socialement Responsable) sont des fonds immobiliers collectifs qui investissent dans des immeubles répondant à des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG).

Les objectifs d'une SCPI ISR

Performance financière : maintenir un rendement attractif pour les investisseurs
Impact environnemental : réduire l'empreinte carbone et optimiser l'efficacité énergétique
Responsabilité sociale : favoriser le bien-être des occupants et l'inclusion
Gouvernance éthique : garantir transparence et éthique dans la gestion
Contribution positive : impact durable sur la société et l'environnement

Investir dans une SCPI ISR, c'est donc concilier rentabilité et responsabilité. Depuis 2020, le label ISR immobilier est attribué aux sociétés de gestion qui prouvent un engagement mesurable dans ces domaines.

Le Label ISR : Fonctionnement et Critères

Qu'est-ce que le label ISR immobilier ?

Le label ISR (Investissement Socialement Responsable) peut être attribué aux SCPI qui s'inscrivent dans un cadre précis mettant en avant les performances ESG de leurs immeubles. Ce label, créé par le Ministère de l'Économie et des Finances, garantit aux investisseurs que leur épargne finance des projets à impact positif.

Processus d'obtention du label ISR

Élaboration d'une politique ESG : définir une stratégie claire de durabilité
Mesure des performances : évaluer les actifs selon des critères précis (énergie, eau, déchets, accessibilité, gouvernance...)
Plan d'amélioration : créer un plan sur 3 à 5 ans avec des objectifs mesurables
Présentation devant un jury indépendant : démontrer la démarche et les résultats visés
Reporting annuel : publier les résultats et axes d'amélioration chaque année
Audit régulier : contrôle par un organisme accrédité tous les 18 mois

L'approche "Best in Progress"

La démarche la plus reconnue pour obtenir le label ISR est l'approche "best in progress". Contrairement à l'approche "best in class" qui sélectionne uniquement les meilleurs actifs, le "best in progress" valorise la progression dans le temps.

Cette méthode est particulièrement adaptée à l'immobilier car elle permet de labelliser des SCPI qui s'engagent à améliorer progressivement leur patrimoine, même si tous leurs actifs ne sont pas encore aux normes les plus élevées.

Caractéristiques du label ISR

Grille multicritères : évaluation sur plusieurs dimensions ESG
Pondération adaptée : selon la thématique de la SCPI (bureaux, santé, commerce...)
Objectifs de progression : amélioration mesurable et contrôlée
Transparence obligatoire : publication des données et résultats
Révocable : le label peut être retiré en cas de non-respect

Exemples de pondération selon les thématiques

Les critères ESG sont pondérés différemment selon la stratégie de chaque SCPI :

SCPI de bureaux parisiens (ex: PFO2) : accent sur les critères environnementaux (pollution, verdure, énergie)
SCPI santé (ex: PF Hospitalité Europe) : priorité aux critères sociaux (bien-être, accessibilité PMR, sécurité)
SCPI commerciales : équilibre entre environnemental (gestion des déchets) et social (accès pour tous)

Au-delà des bâtiments "verts"

Le label ISR immobilier ne se limite pas aux immeubles dits "verts". Il prend en compte une dimension holistique incluant :

Bien-être des occupants : qualité de l'air, luminosité, espaces de détente
Accessibilité PMR : accès facilité pour les personnes à mobilité réduite
Relations locatives équilibrées : dialogue constructif avec les locataires
Intégration urbaine : contribution au dynamisme local et mixité sociale
Gouvernance interne : transparence et éthique des sociétés de gestion

Les Critères ESG Détaillés

Le label ISR repose sur trois piliers fondamentaux : Environnemental, Social et Gouvernance (ESG). Chaque pilier comprend de nombreux critères spécifiques que les SCPI doivent mesurer et améliorer.

🌱

Environnemental

Les critères environnementaux visent à réduire l'empreinte écologique du patrimoine immobilier.

Consommation énergétique : mesure et réduction des kWh/m²
Émissions de CO2 : bilan carbone et trajectoire de réduction
Gestion de l'eau : économies et recyclage
Gestion des déchets : tri, recyclage, valorisation
Certifications environnementales : HQE, BREEAM, LEED...
Biodiversité : espaces verts, toitures végétalisées
Matériaux durables : choix de matériaux écologiques lors des travaux

👥

Social

Les critères sociaux concernent le bien-être humain et l'impact sociétal.

Bien-être des occupants : qualité de l'air, luminosité, acoustique
Accessibilité PMR : adaptation aux personnes à mobilité réduite
Santé et sécurité : normes de sécurité, matériaux sains
Égalité et inclusion : mixité sociale, non-discrimination
Accès aux services : santé, éducation, formation, loisirs
Relations locatives : dialogue, équité, satisfaction
Impact local : emploi local, tissu économique
Actions de mécénat : soutien à des causes sociales

⚖️

Gouvernance

Les critères de gouvernance garantissent une gestion éthique et transparente.

Transparence financière : information claire et régulière
Droits des actionnaires : protection et respect
Éthique des affaires : lutte contre la corruption
Fiscalité responsable : conformité et éthique fiscale
Gestion des risques : identification et prévention
Politique de rémunération : équité et transparence
Comité ESG : structure dédiée au pilotage ISR
Formation des équipes : sensibilisation aux enjeux ESG

Exemples concrets de motivations ISR

Les SCPI ISR s'engagent sur de nombreux axes d'amélioration :

Favoriser l'accès à la santé : proximité des infrastructures médicales
Promouvoir l'éducation : proximité d'établissements scolaires, soutien à des projets éducatifs
Améliorer l'accès au logement : contribution à la mixité sociale
Créer des emplois locaux : favoriser les entreprises locales pour les travaux
Redynamiser les centres-ville : revitalisation de zones délaissées
Développer le mécénat : actions culturelles et sociales
Replanter des arbres : végétalisation autour des actifs immobiliers

Performance des SCPI ISR

Les SCPI ISR sont-elles moins rentables ?

C'est la question la plus fréquente des investisseurs : une SCPI ISR est-elle moins rentable qu'une SCPI traditionnelle ?

La réponse est claire : non. Le rendement dépend principalement de la qualité des actifs et de la stratégie d'investissement, pas du label ISR. Des SCPI comme Novaxia Neo, Iroko Zen ou Epargne Pierre démontrent que les SCPI ISR peuvent être très performantes.

Pourquoi les SCPI ISR peuvent être plus rentables à long terme

Charges réduites : un bien écologique génère moins de charges (énergie, eau)
Meilleure valorisation : les biens durables se valorisent mieux dans le temps
Attractivité locative : les locataires privilégient de plus en plus les bâtiments durables
Risque réglementaire limité : conformité avec les normes futures (RE2020, décret tertiaire...)
Prime verte : les biens certifiés obtiennent souvent des loyers supérieurs
Pérennité : durabilité technique et économique supérieure

Le cas particulier de la distribution plafonnée

Certaines SCPI ISR s'imposent de ne pas distribuer un rendement au-dessus d'un niveau fixé. Le montant excédentaire est alors alloué à des travaux en vue de la stratégie ISR.

Cette approche privilégie l'amélioration du patrimoine et la durabilité à long terme plutôt que la distribution maximale à court terme. C'est un choix stratégique qui peut s'avérer très pertinent pour les investisseurs patients.

Rendements comparés

Les SCPI ISR affichent des rendements similaires aux SCPI traditionnelles, généralement entre 4% et 6% selon les thématiques. Voici quelques exemples de performances récentes :

SCPI ISR	Société de gestion	Rendement 2024	Thématique
Novaxia Neo	Novaxia	5,2%	Bureaux / Commerce
Iroko Zen	Iroko	6,1%	Commerce
Epargne Pierre	Atland Voisin	4,8%	Diversifiée
PFO2	Perial AM	4,5%	Bureaux
Primopierre	Praemia REIM	5,0%	Commerce

Note : Rendements indicatifs 2024, susceptibles de varier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Liste Complète des SCPI ISR 2025

Voici la liste exhaustive des SCPI labellisées ISR en 2025, classées par ordre alphabétique. Cette liste comprend plus de 70 SCPI, avec pour chacune la société de gestion et la date d'obtention du label.

SCPI ISR labellisées (Liste alphabétique)

Accès Valeur Pierre

BNP Paribas REIM

Label obtenu en 2022
Accimmo Pierre

BNP Paribas REIM

Label obtenu en décembre 2021
Activimmo

Alderan

Label obtenu en décembre 2021
AEW Diversification Allemagne

AEW Patrimoine

Label obtenu en 2022
AEW Opportunités Europe (ex-Fructiregions Europe)

AEW Ciloger

Label obtenu en juillet 2023
AEW Patrimoine Santé

AEW Patrimoine

Label obtenu en septembre 2022
Aestiam Cap'Hébergimmo

Aestiam

Label obtenu en juillet 2023
Aestiam Horizon

Aestiam

Label obtenu en 2023
Alta Convictions

Altarea IM

Label obtenu en 2024
Altixia Commerces

Altixia

Label obtenu en février 2023
Atout Pierre Diversification

AEW Patrimoine

Label obtenu en 2023
Atream Hôtels

Atream

Label obtenu en 2021
Attraits Pierre

Groupama Gan REIM

Label obtenu en mai 2024
Buroboutic Métropoles

Fiducial Gérance

Label obtenu en mai 2024
Cœur d'Europe

Sogenial Immobilier

Label obtenu en décembre 2024
Cœur de Régions

Sogenial Immobilier

Label obtenu en 2024
Comète

Alderan

Label obtenu en 2024
Cristal Life

Inter Gestion

Label obtenu en 2023
Darwin RE01

Darwin

Label obtenu en janvier 2025
Edissimmo

Amundi

Label obtenu en 2022
Edmond de Rothschild Europa

Edmond de Rothschild REIM

Label obtenu en 2024
Elialys

Advenis

Label obtenu en mars 2022
Elysées Pierre

HSBC REIM

Label obtenu en 2022
Epargne Pierre

Atland Voisin

Label obtenu en mai 2021
Epargne Pierre Europe

Atland Voisin

Label obtenu en mars 2023
Epsicap Nano

Epsicap REIM

Label obtenu en juillet 2022
ESG Pierre Capitale

Swiss Life REIM

Label obtenu en janvier 2021
Eurion

Corum

Label obtenu en 2021
Eurovalys

Advenis

Label obtenu en mars 2022
Ficommerce Proximité

Fiducial Gérance

Label obtenu en mai 2024
Foncière des Praticiens

Foncière Magellan

Label obtenu en juillet 2021
Fructipierre

AEW Ciloger

Label obtenu en juillet 2023
Genepierre

Amundi Immobilier

Label obtenu en décembre 2022
Immo Evolutif

AEW Patrimoine

Label obtenu en 2022
Iroko Zen

Iroko

Label obtenu en avril 2021
Laffitte Pierre

AEW Ciloger

Label obtenu en 2023
LF Avenir Santé

La Française REIM

Label obtenu en 2022
LF Grand Paris Patrimoine

La Française AM

Label obtenu en décembre 2020
LOG IN

Theoreim

Label obtenu en 2023
Mistral Sélection

Swiss Life AM France

Label obtenu en 2024
My Share Education

My Share Company

Label obtenu en 2024
My Share SCPI

MyShareCompany

Label obtenu en décembre 2020
NCap Continent

Norma Capital

Label obtenu en mars 2023
NCap Education Santé (ex-Fair Invest)

Norma Capital

Label obtenu en novembre 2020
NCap Régions

Norma Capital

Label obtenu en 2021
Notapierre

Unofi

Label obtenu en 2022
Novaxia Neo

Novaxia

Label obtenu en novembre 2020 - Première SCPI ISR
Optimale

Consultim AM

Label obtenu en 2022
Opus Real

BNP Paribas REIM

Label obtenu en 2021
Osmo Energie

Alderan

Label obtenu en octobre 2024
Paref Evo (ex-Interpierre Europe Centrale)

Paref Gestion

Label obtenu en janvier 2023
Paref Hexa (ex-Interpierre France)

Paref Gestion

Label obtenu en 2022
Perial O2

Perial AM

Label obtenu en décembre 2020
PF Grand Paris

Perial AM

Label obtenu en 2022
PF Hospitalité Europe

Perial AM

Label obtenu en janvier 2024
PFO

Perial AM

Label obtenu en mars 2023
Pierre Expansion Santé

Fiducial Gérance

Label obtenu en 2022
Pierval Santé

Euryale AM

Label obtenu en 2023
Primopierre

Praemia REIM

Label obtenu en janvier 2021
Primovie

Praemia REIM

Label obtenu en 2022
Remake Live

Remake Asset Management

Label obtenu en 2022
Rivoli Avenir Patrimoine

Amundi

Label obtenu en 2022
Selectipierre 2

Fiducial Gérance

Label obtenu en juillet 2023
Sofidy Europe Invest

Sofidy

Label obtenu en 2022
Transitions Europe

Arkea REIM

Label obtenu en 2023
Upêka

Axipit REP

Label obtenu en novembre 2024
Urban Cœur Commerce

Urban Premium

Label obtenu en août 2023

Note importante

Cette liste est régulièrement mise à jour. De nouvelles SCPI obtiennent le label ISR chaque année. Novaxia Neo a été la première SCPI à obtenir le label ISR en novembre 2020, ouvrant la voie à un mouvement d'ampleur dans le secteur.

Comment Choisir une SCPI ISR ?

Le choix d'une SCPI ISR nécessite une analyse approfondie qui va au-delà du simple label. Voici les critères essentiels à prendre en compte :

Critères de sélection d'une SCPI ISR

1. Performance financière

Rendement historique : analyser les 5 dernières années minimum
Stabilité de distribution : régularité des versements trimestriels
Évolution du prix de part : valorisation du capital
Report à nouveau : capacité à maintenir le dividende en cas de baisse

2. Qualité du patrimoine

Taux d'occupation financier (TOF) : idéalement > 90%
Diversification géographique : répartition des risques
Diversification sectorielle : bureaux, commerces, santé, logistique...
Qualité des locataires : solvabilité et durée des baux
Certifications environnementales : HQE, BREEAM, LEED...

3. Stratégie ESG

Ambition des objectifs : plan d'amélioration sur 3-5 ans
Transparence : qualité du reporting ESG annuel
Historique de réalisation : tenue des engagements passés
Alignement avec vos valeurs : thématique (santé, éducation, logement...)

4. Frais et accessibilité

Frais de souscription : généralement 8-12%
Frais de gestion : prélevés sur les loyers perçus
Ticket d'entrée minimum : variable selon les SCPI
Liquidité : délai de revente moyen

5. Société de gestion

Expertise : historique et solidité financière
Taille sous gestion : capacité d'investissement
Philosophie d'investissement : alignée avec vos attentes
Service client : qualité de l'accompagnement

Documents à consulter avant d'investir

Avant toute décision, consultez impérativement :

DICI (Document d'Information Clé pour l'Investisseur)
Plaquette commerciale
Bulletin périodique (trimestriel ou semestriel)
Rapport annuel
Rapport ESG/ISR
Statuts
Bulletin de souscription

Notre Avis sur les SCPI ISR

Une révolution dans l'investissement immobilier

Les SCPI ISR représentent une évolution majeure du secteur immobilier. Elles répondent à une attente croissante des investisseurs qui souhaitent donner du sens à leur épargne tout en percevant un rendement attractif.

Points forts des SCPI ISR

Impact positif mesurable : contribution concrète à la transition énergétique et sociale
Performance équivalente voire supérieure : le label ISR n'est pas un frein à la rentabilité
Résilience accrue : meilleure adaptation aux évolutions réglementaires
Valorisation long terme : les biens durables se valorisent mieux
Transparence renforcée : reporting ESG détaillé
Attractivité croissante : préférence des locataires pour les bâtiments durables

Points de vigilance

Risque de "greenwashing" : certaines SCPI peuvent obtenir le label avec des engagements limités
Coût des travaux ESG : peut impacter temporairement la distribution
Méthodologie perfectible : les critères de notation ESG manquent encore d'uniformisation
Label révocable : une SCPI peut perdre son label en cas de non-respect des engagements

Le "greenwashing" : un risque à surveiller

La question du greenwashing (écoblanchiment) est légitime. Certaines SCPI pourraient être tentées de fixer des objectifs minimaux uniquement pour bénéficier d'un label améliorant leur réputation.

Cependant, le cadre du label ISR impose des preuves concrètes et mesurables. Les SCPI doivent démontrer leurs actions et leurs résultats, avec un audit tous les 18 mois. Le risque de greenwashing existe mais reste limité grâce à ces contrôles.

De plus, même si les motivations initiales sont avant tout réputationnelles, le résultat reste bénéfique : les bâtiments s'améliorent réellement, les émissions diminuent, et les occupants bénéficient de meilleures conditions.

Perspectives d'évolution

Le label ISR devrait à l'avenir être plus cadré et uniformisé. Les réglementations européennes (taxonomie verte, SFDR) viennent progressivement harmoniser les pratiques et renforcer les exigences.

Notre recommandation

Les SCPI ISR constituent un excellent vecteur d'investissement pour les épargnants souhaitant :

Percevoir un rendement régulier (4-6% en moyenne)
Diversifier leur patrimoine avec de l'immobilier
Contribuer à la transition énergétique et sociale
Se positionner sur des actifs pérennes et valorisables

Horizon de placement recommandé : 8 à 10 ans minimum

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Avertissements importants

Investir dans une SCPI comporte des risques :

Le capital investi n'est pas garanti
Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent varier
La liquidité peut être limitée (délai de revente)
Il est recommandé d'investir pour une durée minimale de 8 à 10 ans

Vérifiez que cet investissement correspond à votre situation personnelle, patrimoniale, fiscale, à vos objectifs d'investissement et à votre profil de risque.

Prenez connaissance de tous les documents réglementaires avant toute souscription : DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique, rapport annuel, statuts et bulletin de souscription.

SCPI ISR 2025