La crise des SCPI : quelles solutions pour 2024 ?

Quels sont les risques actuelles concernant les SCPI (et les SCI) ? 

1. La baisse de la valeur de la pierre

Le risque principal actuel est centré sur la valeur de la part; celle-ci étant directement et en grande partie liée à la valeur de l’immobilier. Voir la valeur de réalisation (valeur immobilière d’une part) et surtout la valeur de reconstitution baisser de manière importante est donc l’un des éléments le plus à suivre (voir plus bas). 

Afin de juguler une inflation importante, les politiques des banques centrales ont augmenté les taux directeurs. Cela a pour effet d’augmenter le coût de l’argent. Les crédits deviennent moins intéressants. On agit ainsi sur l’offre en la rendant moins accessible. Ainsi, la demande diminue et le prix de l’immobilier fortement corrélée au crédit baisse. Ceci est encore plus exact pour l’immobilier résidentiel.

Cependant, on peut voir actuellement une disparité forte dans les fluctuations des valeurs entre les typologies d’actifs, les secteurs. Ces dispartités existent également beaucoup en fonction de la géographie et de l’emplacement du ou des biens. Si le marché est régi par des éléments macroéconomiques, les réactions sont parfois minorées ou amplifiées selon les zones et les propriétés des biens par d’autres facteurs. Certains immobiliers destinés à des domaines d’activités particuliers ne sont que peu impactés. C’est le cas de certains immobiliers de luxe.

Un actif acquis à un moment où le prix de l’immobilier est élevé verra évidemment sa valeur être normalement décotée plus fortement.

D’autres, en revanche ont pu malheureusement voir la valeur des actifs baisser. Le cas du bureau est connu de tous (dans des proportions très variables). Celui-ci avait déjà subi le Covid-19 et la progression du télétravail.

Autre exemple, l’immobilier en Ile-De-France a subi depuis quelques mois une baisse.

L’incroyable augmentation dans cette zone géographique de l’immobilier lors du précédent cycle était dû à l’attractivité de la région encouragée par les investissements importants du Grand Paris, le Brexit et bien entendu boosté par les taux bas… 

Mais ces baisses sont relativement hétérogènes selon l’emplacement. En PACA, on voit globalement une stagnation des prix. 

Au sujet des SCPI

Comment se calcule la valeur à considérer dans les SCPI ?

Plusieurs indicateurs permettent de valider si une SCPI sera ou non une belle opération. Evidemment, ces éléments peuvent évoluer au cours du temps… Vous retrouverez sur notre site, une analyse plus importante de ce sujet… Pour l’heure, nous en avons retenu deux :

La valeur de réalisation :

C’est la somme de la valeur vénale de tous les actifs détenus par la SCPI (valeur d’expertise au sens de la réglementation AIFM) à laquelle on ajoute la valeur des actifs financiers.

La valeur de reconstitution :

La valeur de reconstitution permet de comparer le prix d’une part de SCPI à sa valeur « réelle ». Un prix d’achat inférieur à la valeur de reconstitution peut indiquer une sous-valorisation du prix de part de la SCPI.

La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation (valeur des immeubles (par des experts ajoutée aux actifs financiers) à laquelle s’ajoute l’ensemble des frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI

La valeur de reconstitution est réglementairement la plus importante puisqu’elle permet de créer des limites. C’est celle que l’on prend pour calculer la valeur de la part. Le prix de part ne peut d’ailleurs n’être supérieur que de 10 % ou inférieur de ce même pourcentage à la valeur de reconstitution.

Les sociétés de gestion essaie d’avoir une valeur sous cotée qui aide dans une période comme celle que nous vivons. 

2. L’absence de liquidité.

Il existe également d’autres risques qui impactent le marché actuel des SCPI mais sûrement davantage concernant les SCI. Il y a un phénomène de stress qui ordonne aux souscripteurs de faire des rachats (récupérer leur argent).

Dans un cadre où la prime de risque ne rémunère plus ou pas assez par rapport à des actifs sans risque, les capitaux seront plus facilement alloués vers des actifs peu volatiles voire garanties. On y voit une certaine instabilité.

La panique peut engendrer de la volatilité importante due à ces rachats. Le manque de liquidité des fonds notamment en assurance vie est un véritable problème : il peut mener à une crise majeure puisque pour un rachat ou un arbitrage, le fonds doit être en capacité de générer la demande. Certaines lignes des fonds peuvent donc être vendues.

Les médias et certains acteurs retranscrivent une vision généralisée et biaisée qui augmentent ce risque. Nous le voyons plus dans les SCI, qui comme évoqué, par le caractère plus liquide des contrats d’assurance vie, ont généré des réactions épidermiques. C’est le cas par exemple pour Capimmo ou Pythagore. Ici, la véritable baisse de la valeur liquidative n’est lié qu’en partie à la baisse de l’immobilier. C’est bien une crise de liquidité à laquelle on fait face. 

La SCPI est un investissement de durée longue « générant des frais »pouvant être importants. C’est un investissement sur un horizon de placement éloigné avec une valeur de reconstitution censée être réajustée une fois par an. Nous avons toutefois vu dernièrement l’ASPIM et l’AMF demander aux gérants de donner une valeur mi-annuelle. 

Le secteur a d’ailleurs vu dernièrement des SCPI importantes avoir un prix décotée. Leurs revenus n’a pour autant pas baissés.

Les SCPI se portant bien actuellement sont en capacité de collecter de l’argent auprès de nouveaux souscripteurs… Baisser la valeur de part peut être la possibilité de réajuster le rendement et pourquoi pas une opportunité pour l’investissement.

Des dispartiés géographiques 

Les SCPI Françaises

L’immobilier ne réside évidemment pas à un seul marché. Nous lisons ça et là « le marché immobilier ». C’est bien évidemment faux. Il existe une multitude de marchés immobiliers répondant à des besoins et une offre particulière…

En France, au moins deux facteurs minimisent la réaction à la montée de de taux et un krach que certains annoncent depuis longtemps : 

• la pénurie de logements : l’offre reste tendue par rapport à la demande. 
• l’emprunt à taux fixe qui rend le marché peu liquide. Les transactions baissent car les taux augmentent mais le fait de pouvoir emprunter à des taux plus haut incitent une part importante de propriétaires à conserver le bien… Pourquoi racheter à l’heure actuelle pour réemprunter à des taux plus importants ? 

Autre exemple qui accentut  la différence : on assiste à des zones bien différentes et directement lié à la nature du bien ou à sa zone géographique. Par exemple, depuis le Covid-19, il existe des difficultés dans l’immobilier à la Défense. En revanche, certains biens qui reprennent les caractéristiques des nouveaux usages en entreprises subissent peu ou prou cette caractéristique. 

Ainsi, en PACA, il y a toujours à certains endroits des hausses. A Paris, des emplacements sont en baisse en seconde ou troisième couronnes.

Dans les pays Européens

En Europe, là encore, tout dépend des pays. 

Dans beaucoup de cas, les taux d’emprunt y sont variables. Cela a pour effet de générer de la liquidité. La propriété immobilière est également considérée différemment. 

Il existe des opportunités intéressantes puisque les marchés immobiliers ont déjà réagi et ouvert rapidement vers une baisse profonde. C’est le cas par exemple au Pays-Bas… Certaines SCPI jeunes y voit là le moyen de proposer un rendement très fort sans pour autant y voir un risque important. De jeunes SCPI qui pensaient proposer un rendement de 5 % se projetent vers 6 % actuellement. 

L’avantage de la diversification Européenne est de pouvoir mieux mutualiser les risques. Ainsi, la baisse d’une SCPI, ou d’un secteur est compensé ou jugulé par la diversité des actifs… 

Comment en est-on arrivé là ?

Quels sont les typologies les plus touchées ?

Depuis l’épisode du confinement, certaines classes d’actifs ont subi des variations de valeur plus importantes qu’habituellement. C’est le cas du bureau qui fait face à un changement de comportements dans l’entreprise. Le télétravail a pris son essort, même si on a pu assister depuis la fin du confinement à un retour vers l’entreprise, cela a changé la relation à l’entreprise. Il y a d’ailleurs une redéfinition de l’entreprise. Les espaces de travail sont plus participatifs tandis que les zones pour décompresser grandissent. 

Les commerces résilients ont vu durant la période leur valeur augmenter durant cette période finalement encore récente. Nous avons pu le constater sur la valeur de reconstitution de certains SCPI spécialisées. 

Actuellement, certaines tendances semblent être porteuse : on y trouve par exemple la santé et la logistique voire l’hotellerie qui avait été touché deurant les périodes du Covid-19… C’est également le cas dans certaines zones « réserves de valeur », notamment dans le luxe.

Certains secteurs ont vu leur valeur baisser mais de manière bien hétéroclite. C’est le cas de bureaux, très épars selon l’emplacement. C’est également les biens plus anciens qui ne sont plus aux normes où qui ne réflètent pas les besoins actuels de l’entreprise tant par l’emplacement et/ou par l’aménagement…

Le résidentiel 

L’immobilier résidentiel devrait pour sa part subir encore une baisse. Celle-ci sera compensée plus ou moins fortement par une consommation de l’immobilier et des tendances récurrentes en France. Les taux fixes compensent également la tendance de manière importante. 

Même si l’impact du DPE est indépendant de la crise, les bouleversements réglementaires de l’immobilier sont parfois un frein à l’investissement. Il est à considérer que cela va permettre également à terme une augmenation de la valeur de l’actif pesant sur les coûts des actifs anciens mais également depuis longtemps sur les immeubles BBC.

Quelles sont les SCPI les plus touchées pour le moment ?

• Laffitte Pierre (-8,44 %) ;
• Rivoli Avenir Patrimoine (-12,44 %) ;
• Edissimmo (-13,92 %) ;
• Génépierre (-17,04 %) ;
• Accimmo Pierre : -17,07 %
• Elysées Pierre : -7,04 %
• PF Grand Paris : -15,8 % 
• PFO2 : – 16,3 % 
• PFO : – 8,9 % 
• PF Hospitalité Europe ! -9,5 % 
• Buroboutic : -8,70 %
• Ficommerce : -7,85 %
• Accimmo Pierre : -17,07 %
• Patrimmo commerce : – 10,66 %
• Efimmo : -10,55 %
• Fructirégions Europe : -9,87 %
• AEW Commerces Europe : -9,52 %
• Atout Pierre Diversification : -9,22 %
• Sofipierre : -9,16 %
• Crédit Mutuel Pierre 1 : -7,02 %
• Opus Real : -9,80 %
• LF Europimmo : -9,57 %
• AEW Diversification Allemagne : -9,80 %

On peut y voir une baisse de la valeur de part mais également pour certaines d’entre-elles, une opportunité pour y investir. C’est le cas par exemple pour PFO dont la baisse dépend également  d’une stratégie de hausse du rendement.

Comment éviter les SCPI en danger ?

Egalement, afin de moins subir la baisse des marchés, il est important de pouvoir investir dans des SCPI faiblement capitalisées qui collectent beaucoup (par rapport à leur capitalisation). Il est évident que diversifier par des SCPI notamment thématiques est aussi une bonne solution. 

Enfin, il est important de bien regarder quelle est les stratégies mises en place par les sociétés de gestion.   

Durant les quinze dernières années, certaines SCPI ont acheté des biens à tour de bras bien aidées par des taux bas, l’épargne fut recentrée sur l’immobilier et notamment à travers des SCPI SCI ou OPCI. Certaines SCPI n’ont pas forcément regardée ce qu’elles achetaient… Le cycle immobilier étant positif, celles-ci achetaient. Il est vrai que les changements au sein des entreprises n’a pas aidé. 

Leur baisse est donc logique…

Doit-on vendre ?

Pas forcément. La baisse actuelle de la valeur n’a pas d’incidence sur le montant des revenus perçus. Le taux de rendement augmente mécaniquement. Il y a donc même parfois de belles opportunités à saisir puisque le rendement est corrélé à l’inflation.

Sur quelles SCPI investir actuellement ?

Nous privilégions les SCPI qui investissent dans des zones au potentiel de revalorisation ou qui ont subi une baisse, la diversification ainsi que des prix de part sous-cotées. 

Les SCPI qui disposent de peu de stock et qui peuvent saisir les opportunités de marché semblent évidemment être les plus intéressantes. 

En nue-propriété, cela sera également le cas.

Les SCPI Parisiennes qui ont déjà baissé le prix de part sont également une solution à condition d’y investir sur du long terme. Privilégier les fonds qui ciblent « les biens raress semblent être la solution sina qua none. 

Les opportunités des SCPI en 2024 ?

Comme évoqué plus haut, Il existe des opportunités.

Soit pour les SCPI qui ont déjà rectifié le prix et qui usent d’une stratégie d’arbitrage, soit comme nous l’indiquions depuis quelques années, les SCPI jeunes qui collectent et peuvent acheter à un prix de marché « rafraîchi ».

Certaines SCPI sont nouvelles sur le marché. Elles achètent des actifs immobiliers à des prix plus bas qu’auparavant. La valeur de son parc est donc relativement préservé. C’est également le cas pour des SCPI un peu plus anciennes qui soit avaient bien achetés des actifs « prime » et/ou collecte une proportion importante par rapport à leur capitalisation, le prix des nouveaux actifs compensant la perte de valeur des actifs déjà en portefeuille…

Certains marchés ont bien entendu déjà baissé. Le pic d’inflation est derrière nous. Les SCPI investissent à un point bas. Je ne reviendrai pas ici sur les éléments compensant la montée des taux directeurs. 

Bilan : 

L’immobilier doit se considérer sur un horizon de placement long. Il est logique d’y voir dans la durée de la volatilité sur n’importe quelles classes d’actif notamment à travers les cycles établis. 

Il faut distinguer l’emplacement, la qualité du locataire, la nature, et le pays dans lequels les investissements sont effectués. Le changement de paradigme a également beaucoup modifié l’approche. 

Les SCPI ou SCI qui ont subi une baisse ne sont pas pour autant toutes mauvaises. Certaines disposent même actuellement de bonnes portes d’entrées après le réajustement. 

Certaines SCPI Françaises ou Européennes résistent également très bien. 

Il est clair que la crise n’est pas encore derrière nous. L’immobilier dans une régle générale résiste malgré tout. Les taux d’Occupation Financier sont relativement bons et finalement, le prix de l’immobilier baisse sporadiquement sans pour autant sombrer, pour les raisons évoquées plus haut…

Il y a un effet mécanique d’augmentation du rendement lorsque le prix diminue. Si la SCPI est correctement gérée et si une crise économique ne supprime pas une partie des loyers générées, il ne devrait pas y avoir de problème.

On peut investir actuellement dans l’immobilier à travers des véhicules divers mais il faut avoir tous les éléments évoqués plus haut en tête… Comme d’habitude la vérité est plus nuancée que certains le disent. Il faut bien entendu rester prudent actuellement…