COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI Epsicap Nano, gérée par Epsicap REIM, est une SCPI de rendement diversifiée et paneuropéenne qui se positionne sur l'immobilier "Smallcaps" (actifs entre 10 et 20M€). Avec un taux de distribution de 7,01% et une performance globale de 8,27% en 2025, un taux d'occupation de 99,30% et un Label ISR renouvelé pour 3 ans, Epsicap Nano offre une opportunité unique de diversification sur des actifs immobiliers de taille intermédiaire en Europe.
Label ISR renouvelé pour 3 ans en 2025
Epsicap Nano a vu son label ISR renouvelé pour 3 ans en 2025 par l'AFNOR, l'organisme certificateur officiel. Ce renouvellement confirme la poursuite concrète des engagements ESG de la SCPI et reflète son ambition de bâtir un patrimoine immobilier toujours plus durable, responsable et résilient.
La SCPI Epsicap Nano s'inscrit dans une démarche d'investissement socialement responsable (ISR), appartenant à une catégorie d'actifs généralement exclue, compte tenu notamment de leur taille (les "Smallcaps").
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Investissez dans la SCPI Epsicap Nano avec Comment Bien Investir et bénéficiez d'un accompagnement gratuit + un cashback exceptionnel sur votre souscription.
Découvrir l'offre cashbackPrésentation de la SCPI Epsicap Nano
La SCPI Epsicap Nano (nom commercial de la SCPI Epsilon 360), lancée en novembre 2021 par Epsicap REIM, est une SCPI de rendement à capital variable qui se spécialise dans l'immobilier "Smallcaps" européen. Sa stratégie unique consiste à acquérir des actifs immobiliers d'une valeur comprise entre 10 et 20M€, généralement exclus des portefeuilles des grandes SCPI.
Cette stratégie de niche permet à Epsicap Nano de capter des opportunités sur des actifs de qualité à des valorisations attractives, tout en offrant une diversification géographique et sectorielle robuste.
Les 3 piliers d'Epsicap Nano
- Le Savoir-faire : Expertise reconnue d'Epsicap REIM dans la gestion immobilière depuis 2013
- La diversification Smallcaps : Positionnement unique sur des actifs entre 10 et 20M€
- L'engagement ISR : Label ISR renouvelé pour 3 ans, démarche ESG authentique et ambitieuse
L'immobilier Smallcaps européen : une niche attractive
Les actifs Smallcaps (entre 10 et 20M€) présentent plusieurs avantages :
- Moins de concurrence : Ces actifs sont généralement délaissés par les grandes SCPI
- Valorisations attractives : Opportunités d'acquisition à des prix plus compétitifs
- Diversification accrue : Possibilité d'acquérir plus d'actifs pour le même montant investi
- Flexibilité : Plus grande réactivité dans les acquisitions et arbitrages
Qui est Epsicap REIM ?
Epsicap REIM est une société de gestion agréée par l'Autorité des Marchés Financiers sous le numéro GP-202165. Fondée en 2013, Epsicap REIM gère aujourd'hui plusieurs véhicules d'investissement immobilier, dont la SCPI Epsicap Nano et la future SCPI Epsicap Explore.
L'expertise Epsicap REIM
- Plus de 10 ans d'expérience en gestion immobilière
- Équipe expérimentée dirigée par András Boros, président
- Approche innovante : diversification européenne et stratégie Smallcaps
- Engagement ESG fort : Label ISR, classification Article 8+, membre 1% for the Planet
Patrimoine Immobilier et Performances
Au 31 décembre 2025, la SCPI Epsicap Nano affiche des indicateurs opérationnels particulièrement robustes, avec des taux d'occupation financier et de recouvrement qui demeurent à des niveaux tout à fait remarquables, proches de 100%.
Chiffres Clés du Patrimoine (31/12/2025)
Performance 2025 : 4ème année de hausse consécutive
La performance globale d'Epsicap Nano s'établit à 8,27% pour l'année 2025 (incluant une revalorisation de +1,26% du prix de souscription au 1er juillet), en progression pour la 4ème année consécutive. Le taux de distribution atteint 7,01%, supérieur à l'objectif de TD long terme de 6%.
La décote du prix de souscription demeure à un niveau élevé, proche de 8%, offrant un potentiel de plus-value aux nouveaux souscripteurs.
Les 5 acquisitions du T4 2025
Epsicap Nano a réalisé 5 acquisitions stratégiques au cours du quatrième trimestre 2025, toutes situées au Royaume-Uni :
Aberdeen #51 (UK) - 4,7 M€
Locaux d'activité | 2 811 m² | Loué à MacArtney UK Limited | Zone industrielle d'Aberdeen, proximité aéroport | Bail ferme 15 ans (renouvelé en 2022) | Note ISR initiale : 43 | Acquisition du 09/10/2025
Aberdeen #52 (UK) - 3,8 M€
Locaux d'activité | 1 716 m² | Loué à Aramark Limited (restauration collective offshore) | Zone industrielle de Dyce | Durée ferme résiduelle ~7 ans | Note ISR initiale : 38 | Acquisition du 17/11/2025
Hull #53 (UK) - 9,5 M€
Commerce | 4 401 m² | Loué à Aldi et Home Bargains | Baux fermes de 10 et 5 ans | Localisation stratégique, excellente visibilité | Note ISR initiale : 35 | Acquisition du 04/12/2025
Sunderland #54 (UK) - 8,3 M€
Commerce | 4 098 m² | Loué à The Range (bricolage) | Bail ferme 20 ans (réengagement 2021) | Proximité supermarché Sainsbury's | Note ISR initiale : 39 | Acquisition du 04/12/2025
Glasgow #55 (UK) - 10,3 M€
Commerce | 4 956 m² | Loué à The Range | Great Western Retail Park | Livré en 2022 | Durée ferme résiduelle 16 ans | Note ISR initiale : 38 | Acquisition du 05/12/2025
Répartition du Patrimoine
Au 31 décembre 2025, le patrimoine d'Epsicap Nano est diversifié sur 55 actifs répartis dans 4 pays européens et sur 6 typologies d'actifs. La diversification géographique s'est considérablement accélérée avec près de 40% du patrimoine désormais situé hors de France.
Répartition Géographique (31/12/2025)
Diversification paneuropéenne accélérée - Objectif France <50% en 2026
Répartition Sectorielle (31/12/2025)
Diversification sectorielle robuste
Caractéristiques Principales
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Engagement ESG & Labels
Investir en Nue-Propriété Epsicap Nano
La SCPI Epsicap Nano propose une nouvelle option de souscription en nue-propriété à durée dégressive : les versements programmés en nue-propriété. Cette option permet aux investisseurs d'acquérir progressivement la nue-propriété de parts de SCPI tout en bénéficiant d'une fiscalité optimisée.
Valeur de reconstitution très favorable
La SCPI Epsicap Nano présente une valeur de reconstitution très favorable de 279,02€ au 31/12/2025, supérieure au prix de souscription de 257€. Cette situation favorable rend l'investissement en nue-propriété particulièrement attractif.
Calcul : Prix de part 257€ vs Valeur de reconstitution 279,02€ = +8,6% de potentiel de plus-value à terme.
Versements programmés en nue-propriété à durée dégressive
Cette nouvelle option de souscription permet de :
- Lisser votre investissement dans le temps via des versements mensuels automatiques
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- Optimiser votre fiscalité pendant la période de démembrement
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Les Avantages de la SCPI Epsicap Nano
Label ISR renouvelé
Label ISR renouvelé pour 3 ans en 2025 par l'AFNOR, témoignant d'un engagement ESG authentique et durable.
Performance exceptionnelle
8,27% de performance globale en 2025 (TD 7,01% + revalorisation 1,26%), 4ème année de hausse consécutive.
Société de gestion expérimentée
Epsicap REIM, plus de 10 ans d'expérience en gestion immobilière, pionnière de la stratégie Smallcaps.
Stratégie Smallcaps unique
Positionnement différenciant sur des actifs entre 10 et 20M€, moins de concurrence, valorisations attractives.
Diversification paneuropéenne rapide
55 actifs répartis dans 4 pays européens. ~40% hors France, objectif <50% France en 2026.
Occupation quasi-totale
TOF de 99,30% et taux de recouvrement de 99,6%, témoignant de la qualité du patrimoine.
Valeur de reconstitution très favorable
279,02€ vs 257€ prix de part (+8,6%), excellent pour la nue-propriété.
Nouvelle option nue-propriété
Versements programmés en nue-propriété à durée dégressive pour optimiser votre fiscalité.
Risques liés à l'investissement en SCPI
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse, délai de retrait de 5 mois
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés
Risques spécifiques à Epsicap Nano
- Stratégie Smallcaps : Actifs de taille intermédiaire potentiellement moins liquides
- SCPI encore jeune : Lancée en 2021, historique de performance limité (bien que très prometteur)
- Délai de jouissance : 5 mois avant de percevoir les premiers dividendes
Notre Avis sur la SCPI Epsicap Nano
✓ SCPI Recommandée par Comment Bien Investir
Epsicap Nano fait partie de notre sélection de SCPI recommandées. Son positionnement unique sur les Smallcaps européens, son engagement ESG authentique et ses performances exceptionnelles (8,27% de performance globale en 2025) en font un excellent choix pour diversifier votre patrimoine immobilier.
La SCPI Epsicap Nano se distingue par son positionnement unique sur les Smallcaps immobiliers européens, une niche qui lui permet de capter des opportunités à des valorisations attractives tout en offrant une diversification robuste.
Points forts
- Label ISR renouvelé pour 3 ans : Engagement ESG authentique reconnu par l'AFNOR
- Performance exceptionnelle : 8,27% de performance globale en 2025, TD 7,01%, 4ème année de hausse
- Stratégie Smallcaps pionnière : Moins de concurrence, valorisations attractives, forte diversification
- Société de gestion expérimentée : Epsicap REIM, plus de 10 ans d'expérience
- Occupation quasi-totale : TOF 99,30%, taux de recouvrement 99,6%
- Diversification européenne accélérée : 55 actifs, 4 pays, ~40% hors France
- Valeur de reconstitution très favorable : 279,02€ vs 257€ (+8,6%)
- Nouvelle option nue-propriété dégressive : Optimisation fiscale et patrimoniale
- Track record exceptionnel : 4 années consécutives de hausse des performances
Points de vigilance
- Délai de jouissance : 5 mois avant de percevoir les premiers dividendes
- SCPI encore relativement jeune : Lancée en 2021, historique limité
- Stratégie Smallcaps : Actifs potentiellement moins liquides
Pour qui est faite Epsicap Nano ?
La SCPI Epsicap Nano s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une diversification sur les Smallcaps immobiliers européens
- Sont sensibles aux critères ESG et au label ISR
- Acceptent un délai de jouissance de 5 mois
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 8 ans)
- Valorisent une stratégie différenciante et une société de gestion expérimentée
Notre recommandation
Epsicap Nano est une SCPI que nous recommandons activement à nos clients. C'est une SCPI de grande qualité qui offre une exposition unique aux Smallcaps immobiliers européens. Son positionnement différenciant, son engagement ESG fort et ses performances exceptionnelles en font un choix attractif pour les investisseurs avertis.
Point très positif : la valeur de reconstitution très favorable (279,02€ au 31/12/2025 vs 257€ prix de part) offre un potentiel de plus-value de +8,6% et rend l'investissement en nue-propriété particulièrement attractif, d'autant plus avec la nouvelle option de versements programmés à durée dégressive.
La diversification européenne rapide d'Epsicap Nano, avec déjà près de 40% du patrimoine hors de France, est un atout majeur. La société de gestion projette que la France devienne minoritaire (<50%) dans le courant de l'année 2026, avec un objectif à moyen terme de 15-20% du patrimoine.
Perspectives 2026 très prometteuses
Epsicap Nano affiche des perspectives excellentes pour 2026. La société de gestion aborde ce nouvel exercice avec confiance, visant une performance en ligne avec les exercices précédents. Avec un premier dossier en exclusivité en Pologne et une prospection active aux Pays-Bas, en Italie, en Irlande et en Allemagne, la diversification géographique va se poursuivre. La France devrait devenir minoritaire (<50%) dans le courant de 2026.
Notre conseil : Epsicap Nano peut représenter une part importante (20-30%) d'un portefeuille diversifié de SCPI. Sa stratégie différenciante sur les Smallcaps et sa diversification européenne en font un complément idéal aux SCPI plus traditionnelles.
Intéressé par la SCPI Epsicap Nano ?
Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour analyser votre situation et vous accompagner dans votre projet d'investissement.
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Documents de la SCPI Epsicap Nano
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 8 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Conformément aux dispositions régissant les SCPI à capital variable, tout associé a le droit de se retirer de la Société, partiellement ou en totalité que s'il existe en contrepartie une souscription correspondante.