Revalorisation du prix de part au 31 décembre 2025
Axipit Real Estate Partners annonce l'évolution du prix de part de la SCPI Upêka, porté de 200 euros à 206 euros, soit une progression de +3%, applicable à compter du 31 décembre 2025.
Cette revalorisation s'inscrit dans la continuité de l'évolution positive des valeurs d'expertise du patrimoine (+4,06% à périmètre constant), qui se répercute dans l'augmentation de la valeur de reconstitution (+2,73% sur un an à 206,24€).
La SCPI Upêka, lancée en juin 2023 par Axipit Real Estate Partners, est une SCPI de rendement diversifiée paneuropéenne qui investit dans l'immobilier commercial européen de qualité. Avec l'obtention du label ISR en septembre 2024, une Performance Globale Annuelle (PGA) de 8,71% en 2025 (taux de distribution brut de 5,71% + revalorisation de +3%), et une approche 100% digitale sans frais d'entrée, Upêka incarne une nouvelle génération de SCPI alliant performance financière, diversification géographique (4 pays européens) et impact environnemental positif. Au 31 décembre 2025, la SCPI compte 1 650 associés et affiche une capitalisation de 41,7 M€ avec un taux d'occupation de 100%. Le prix de part a été revalorisé de +3% au 31 décembre 2025, passant de 200€ à 206€.
Label ISR obtenu en septembre 2024 - Maintien confirmé en octobre 2025
Upêka a décroché le label ISR en septembre 2024, témoignant de l'engagement fort de la société de gestion en faveur d'un immobilier durable et responsable. Le premier audit de suivi s'est déroulé début septembre 2025 et le maintien du label a été confirmé par l'AFNOR le 7 octobre 2025.
La stratégie ISR d'Upêka repose sur trois piliers ESG (Environnement, Social et Gouvernance) visant notamment : la réduction et maîtrise de la consommation d'énergie, le bien-être et sécurité des locataires, et la sensibilisation des parties prenantes aux pratiques vertueuses.
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Découvrir l'offre cashbackSommaire de cette analyse
- Présentation et stratégie d'Upêka
- Axipit Real Estate Partners
- Rendement et patrimoine immobilier
- Diversification géographique et sectorielle
- Frais et caractéristiques
- Nue-propriété et démembrement
- Les 12 atouts pour investir
- Risques et points de vigilance
- Notre avis : faut-il investir ?
- Documents et bulletins trimestriels
SCPI Upêka : Présentation, Stratégie et Fonctionnement
La SCPI Upêka, lancée en juin 2023 par Axipit Real Estate Partners, est une SCPI de rendement à capital variable qui s'inscrit dans une démarche d'investissement responsable et performante. Son nom signifie "faire le maximum de votre investissement" et reflète l'ambition de cette SCPI nouvelle génération.
Cette philosophie guide la stratégie d'investissement d'Upêka, qui vise à diversifier les investissements à travers l'Europe pour proposer des solutions d'épargne immobilière durables et performantes. La gestion d'Upêka s'inscrit dans une approche équilibrée, cherchant à articuler dans le temps distribution de revenus et valorisation du capital.
Une stratégie portée par deux piliers structurants
Pour mettre en œuvre sa double ambition de distribution et de valorisation, Upêka s'appuie sur :
- Le réseau immobilier européen Catella, mobilisé pour identifier et sélectionner les actifs au plus près des marchés locaux
- L'expertise d'asset management d'Axipit, engagée dans une gestion active des actifs, attentive à leur capacité d'adaptation aux évolutions économiques et immobilières
Les 4 piliers d'Upêka
- Diversification européenne : Investissements dans 4 pays européens (Espagne, Pays-Bas, France, Irlande)
- Approche 100% digitale : Souscription entièrement en ligne et suivi simplifié
- Performance durable : PGA 2025 de 8,71% et TRI cible de 6,50% sur 10 ans
- Impact ESG : Label ISR obtenu et maintenu, classification Article 8 SFDR
Une SCPI 100% digitale
Upêka se distingue par son approche 100% digitale, permettant une souscription entièrement en ligne et un suivi simplifié de votre investissement. Cette digitalisation complète vise à offrir une expérience utilisateur optimale tout en réduisant les coûts opérationnels.
Axipit Real Estate Partners : La Société de Gestion d'Upêka
Axipit Real Estate Partners est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans l'épargne immobilière, agréée par l'AMF le 03/2021 sous le numéro GP-21000012. La société est dirigée par Jean-François Charrier, Directeur Général, et bénéficie d'une équipe expérimentée dans la gestion d'actifs immobiliers européens.
Rendement et Patrimoine Immobilier de la SCPI Upêka en 2025
Au 31 décembre 2025, la SCPI Upêka affiche une capitalisation de 41,7 M€ et compte 1 650 associés. Le patrimoine comprend 14 actifs immobiliers répartis dans 4 pays européens, pour une valeur estimée de 36,83 M€.
Chiffres Clés du Patrimoine (31/12/2025)
Note sur la distribution 2025
Le taux de distribution brut 2025 de 5,71% est inférieur à l'objectif initial de 7%. Les 2e et 3e trimestres ont été impactés par l'abandon de deux opérations d'investissement, sans possibilité de réallocation immédiate des capitaux. Le 4e trimestre marque cependant un redressement progressif du rendement, soutenu par un meilleur déploiement des capitaux dans des actifs relutifs.
En intégrant la revalorisation du prix de part (+3%), la Performance Globale Annuelle (PGA) 2025 atteint 8,71%, ce qui reflète la stratégie d'Axipit d'articuler distribution de revenus et valorisation du capital. Le TRI depuis l'origine s'établit à 7,26%, en ligne avec le TRI cible de 6,50% sur 10 ans.
Dernières acquisitions : T4 2025
Au 4e trimestre 2025, Upêka a poursuivi le déploiement de ses capitaux en Europe à travers deux opérations en sale & lease back, en France et aux Pays-Bas.
La Tourette (France) - Bureaux / Locaux d'activités
Actif mixte bureaux / locaux d'activités | Superficie : 8 558 m² | Rendement acte en main : 10,17% | Bail de 11 ans ferme | Loué à un fabricant français de mobilier médical, dont le site constitue le centre opérationnel stratégique (en activité depuis 1947)
Duiven (Pays-Bas) - Bureaux / Locaux d'activités
Actif mixte bureaux / locaux d'activités | Superficie : 5 078 m² | Rendement acte en main : 7,51% | Bail de 6,6 ans ferme | Loué à un opérateur de logistique présent sur le site depuis 1995 (principal centre opérationnel)
Diversification Géographique et Sectorielle d'Upêka
Au 31 décembre 2025, le patrimoine d'Upêka est diversifié géographiquement et sectoriellement, avec une présence dans 4 pays européens et une répartition équilibrée entre différentes typologies d'actifs. De nouveaux pays sont ciblés pour 2026 (Royaume-Uni, Finlande, Pologne).
Répartition Géographique (31/12/2025)
Répartition Sectorielle (31/12/2025)
Frais et Caractéristiques de la SCPI Upêka
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Structure de frais avantageuse
Upêka se distingue par l'absence totale de frais de souscription (0%), ce qui permet aux investisseurs de voir 100% de leur capital investi dès le départ. Les frais de gestion de 18% TTC sont dans la moyenne haute du marché mais cohérents avec la stratégie européenne et l'approche 100% digitale.
Engagement ESG & Labels
Nue-Propriété SCPI Upêka : Clés de Démembrement et Avantages
La SCPI Upêka est accessible en démembrement de propriété, permettant aux investisseurs d'acquérir la nue-propriété ou l'usufruit des parts selon leur stratégie patrimoniale et fiscale.
Note sur la valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution s'établit à 206,24€ au 31/12/2025 (+2,73% sur un an). Le prix de souscription de 206€ est donc légèrement inférieur à la valeur de reconstitution, avec un écart résiduel de +0,12% traduisant une éventuelle réserve de valeur.
Calcul : Valeur de reconstitution 206,24€ vs Prix de part 206€ = écart positif de 0,12%. Un écart positif indique un prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution.
Le démembrement : comment ça marche ?
Le démembrement permet de séparer la propriété d'une part de SCPI en deux droits distincts :
- La nue-propriété : Vous devenez propriétaire des parts sans percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. À l'issue de la période, vous récupérez automatiquement la pleine propriété.
- L'usufruit : Vous percevez les revenus locatifs pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire des parts.
Avantages de la nue-propriété
- Prix d'acquisition réduit : Investissement à prix décoté selon la durée de démembrement
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Exclusion de l'IFI pendant la période de démembrement
- Plus-value de reconstitution non fiscalisée lors de la réunion usufruit/nue-propriété
- Reconstitution automatique de la pleine propriété à terme
Clé de répartition du démembrement
La clé de répartition permet d'établir la valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété sur les différentes périodes de démembrement. Pour Upêka, voici les clés de répartition indicatives :
| Durée du démembrement | Valeur Nue-Propriété | Valeur Usufruit | Prix indicatif NP* |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 85% | 15% | 175,10€ |
| 5 ans | 77% | 23% | 158,62€ |
| 7 ans | 70% | 30% | 144,20€ |
| 10 ans | 60% | 40% | 123,60€ |
| 15 ans | 50% | 50% | 103€ |
| 20 ans | 40% | 60% | 82,40€ |
*Prix indicatif calculé sur la base d'un prix de part de 206€. Les clés de répartition peuvent varier selon la société de gestion et les conditions de marché.
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Les 12 Atouts de la SCPI Upêka pour Investir
Label ISR maintenu
Obtention du label ISR en septembre 2024, maintien confirmé par l'AFNOR en octobre 2025. Engagement ESG authentique et gestion responsable.
PGA 2025 de 8,71%
Performance Globale Annuelle intégrant distribution (5,71% brut) et revalorisation (+3%). TRI depuis l'origine de 7,26%, supérieur au TRI cible de 6,50% sur 10 ans.
0% de frais de souscription
Aucun frais d'entrée, permettant d'investir 100% du capital dès le départ.
100% digitale
Souscription entièrement en ligne, versements programmés dès 50€/mois, et suivi simplifié via une plateforme optimisée.
Diversification européenne
14 actifs dans 4 pays européens (Espagne 42,7%, Pays-Bas 37,6%, France 15,4%, Irlande 4,2%). Nouveaux pays ciblés pour 2026.
100% d'occupation
Tous les actifs sont intégralement loués (TOF et TOP à 100%), avec 17 locataires sur 41 805 m².
Baux de longue durée
WALT de 13,8 ans et WALB de 8,2 ans, assurant une visibilité locative exceptionnelle.
Délai de jouissance court
5 mois de délai de jouissance, permettant de percevoir des dividendes rapidement.
Endettement maîtrisé
LTV très faible de 2,71%, garantissant une structure financière solide et peu risquée. Levier à activer progressivement en 2026.
Diversification sectorielle
Répartition équilibrée entre commerces (28,6%), locaux d'activités (26,7%), bureaux (26,6%), logistique (13,9%) et éducation (4,2%).
Revalorisation +3% en 2025
Prix de part revalorisé de 200€ à 206€ au 31/12/2025. Valeurs d'expertise en hausse de +4,06% à périmètre constant.
Collecte dynamique
13 M€ de collecte brute en 2025 (supérieur à 2024), capitalisation dépassant 40 M€, 0 part en attente de retrait.
Risques de la SCPI Upêka : Points de Vigilance
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse, frais de sortie dégressifs avant 6 ans
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés européens
Risques spécifiques à Upêka
- Risque de jeunesse : SCPI créée en juin 2023, historique de 2,5 ans
- Délai de jouissance : 5 mois avant perception des premiers revenus
- Volatilité de distribution : Distribution 2025 (5,71% brut) inférieure à l'objectif initial de 7%, en raison de l'abandon de deux opérations d'investissement au S2 2025
- Concentration géographique : 80,3% en Espagne et Pays-Bas
- Frais de gestion : 18% TTC des loyers, dans la fourchette haute
Notre Avis sur la SCPI Upêka : Faut-il Investir ?
La SCPI Upêka se présente comme une SCPI européenne nouvelle génération qui allie ambition de performance, engagement ESG fort et innovation digitale. La revalorisation de +3% du prix de part au 31 décembre 2025 et la PGA de 8,71% confirment la capacité de la SCPI à créer de la valeur, même si le taux de distribution brut (5,71%) est resté en deçà de l'objectif initial de 7%.
Points forts
- PGA 2025 de 8,71% : Performance globale très attractive intégrant distribution et revalorisation
- Revalorisation +3% au 31/12/2025 : Le prix de part passe de 200€ à 206€, soutenu par des expertises en hausse de +4,06%
- TRI depuis l'origine de 7,26% : Supérieur au TRI cible de 6,50% sur 10 ans
- Label ISR maintenu : Confirmé par l'AFNOR en octobre 2025 après audit de suivi
- 0% de frais de souscription : 100% du capital investi dès le départ
- 100% digitale : Souscription et suivi simplifiés, versements programmés dès 50€/mois
- Diversification européenne renforcée : 14 actifs dans 4 pays, nouveaux pays ciblés
- 100% d'occupation : TOF et TOP à 100%, 17 locataires, 0 part en attente de retrait
- Baux de très longue durée : WALT 13,8 ans, WALB 8,2 ans
- Endettement très faible : LTV de seulement 2,71%, avec potentiel de levier pour 2026
- Collecte dynamique : 13 M€ en 2025 (supérieur à 2024), capitalisation >40 M€
- Valeur de reconstitution > prix de part : Écart positif de 0,12% (réserve de valeur potentielle)
Points de vigilance
- Distribution 2025 sous l'objectif : TD brut de 5,71% vs objectif de 7%, en raison de l'abandon de deux opérations d'investissement au S2 2025
- SCPI jeune : Lancée en juin 2023, historique de 2,5 ans seulement
- Délai de jouissance : 5 mois avant perception des revenus
- Concentration géographique : 80,3% du patrimoine en Espagne et Pays-Bas
- Frais de gestion : 18% TTC des loyers, dans la fourchette haute
- Frais de sortie avant 6 ans : Pénalités dégressives (6% à 0%)
Pour qui est faite Upêka ?
La SCPI Upêka s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une exposition à l'immobilier européen
- Sont sensibles aux critères ESG et au label ISR
- Privilégient une approche globale de performance (distribution + valorisation du capital)
- Valorisent une approche 100% digitale et les versements programmés
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 8 ans)
- Acceptent un délai de jouissance de 5 mois
- Apprécient l'absence de frais d'entrée
Notre recommandation
La SCPI Upêka est une SCPI européenne à fort potentiel dont le bilan 2025 doit être analysé avec nuance. Si le taux de distribution brut (5,71%) est resté en deçà de l'objectif, la PGA de 8,71% démontre la pertinence de la stratégie d'Axipit articulant distribution et valorisation du capital.
Points très positifs :
- La PGA 2025 de 8,71% et le TRI depuis l'origine de 7,26% attestent d'une création de valeur effective pour les associés
- La revalorisation de +3% du prix de part est soutenue par des expertises en hausse (+4,06% à périmètre constant) et une valeur de reconstitution supérieure au prix de souscription
- L'absence totale de frais de souscription (0%) permet d'investir 100% du capital dès le départ
- La structure financière saine (LTV de 2,71%, TOF et TOP à 100%, 0 part en attente de retrait)
- La collecte en progression (13 M€ en 2025, >2024) témoigne de la confiance des investisseurs
- Le redressement amorcé au T4 2025 avec un meilleur déploiement des capitaux
Attention toutefois : La distribution 2025 a été impactée par l'abandon de deux opérations d'investissement sans possibilité de réallocation immédiate. La concentration géographique (80% en Espagne et Pays-Bas) expose aux marchés immobiliers de ces pays, même si l'ouverture vers de nouveaux pays est envisagée pour 2026.
Notre conseil : Upêka représente une opportunité intéressante pour les investisseurs recherchant une exposition européenne diversifiée avec un engagement ESG fort et aucun frais d'entrée. La PGA 2025 de 8,71% compense largement la distribution plus modeste. La SCPI peut constituer une part significative (20-30%) d'un portefeuille diversifié de SCPI, en complément de SCPI plus matures ou françaises.
Pour les investisseurs plus prudents, nous recommandons de débuter avec une allocation modérée (10-15%) et de suivre l'évolution de la distribution au S1 2026, le T4 2025 ayant montré des signes encourageants de redressement. En passant par Comment Bien Investir, vous bénéficiez d'un cashback pouvant aller jusqu'à 5%.
L'investissement en nue-propriété sur Upêka reste particulièrement pertinent pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité, grâce aux clés de démembrement attractives et au prix de souscription légèrement inférieur à la valeur de reconstitution.
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 8 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Attention particulière pour Upêka : Cette SCPI étant jeune (lancée en juin 2023), elle présente un historique court de 2,5 ans. La distribution 2025 (5,71% brut) a été inférieure à l'objectif en raison de l'abandon de deux opérations d'investissement. Il est recommandé de diversifier son allocation SCPI avec des SCPI de différentes maturités et zones géographiques.