COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
La SCPI LOG IN, lancée en octobre 2022 par la société de gestion Theoreim, est une SCPI thématique à capital variable spécialisée dans l'immobilier industriel et logistique européen. Avec un taux de distribution de 6,21% brut en 2025 (4,91% net), une performance globale annuelle de 8,21%, un taux d'occupation de 100% et un patrimoine de 20 actifs répartis dans 6 pays européens, LOG IN offre une exposition unique aux secteurs de la relocalisation industrielle, de l'e-commerce et des sciences de la vie. Découvrez comment elle se positionne parmi les meilleures SCPI du marché.
SCPI élue "La plus prometteuse" et 1ère SCPI durable thématique
LOG IN a été élue la SCPI la plus prometteuse dans le palmarès du magazine Le Particulier en octobre 2025. Pour la 3ème édition du Palmarès des SCPI durables de DeepTinvest, et pour la 2ème année consécutive, LOG IN se classe ex aequo 1ère SCPI durable thématique.
Theoreim est également membre du collectif 1% for the Planet et la SCPI LOG IN est labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable) avec une classification SFDR Article 8.
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Découvrir l'offre cashbackPrésentation de la SCPI LOG IN de Theoreim
La SCPI LOG IN, créée en octobre 2022 par Theoreim, est une SCPI thématique à capital variable qui investit exclusivement dans l'immobilier industriel et logistique européen. Son positionnement stratégique répond aux grandes tendances structurelles qui transforment l'économie : e-commerce, relocalisation industrielle, souveraineté économique et sciences de la vie.
Avec une capitalisation de 240,8 M€ au 31 mars 2026 et un patrimoine de 20 actifs répartis dans 6 pays européens (Italie, Espagne, Royaume-Uni, Allemagne, Irlande et Pologne), LOG IN offre une diversification géographique optimale sur les principales économies européennes. La collecte brute de 19,2 M€ au 1er trimestre 2026 (+52% par rapport au trimestre précédent), après 68,3 M€ sur l'exercice 2025, témoigne de l'adhésion croissante des investisseurs à cette stratégie.
Les atouts de LOG IN
- Positionnement unique : Seule SCPI 100% dédiée à l'immobilier industriel et logistique européen
- Tendances porteuses : Exposition aux mégatendances (e-commerce, relocalisation, souveraineté, Life Science)
- Diversification européenne : 20 actifs répartis dans 6 pays
- Performance remarquable : Performance globale annuelle de 8,21% en 2025
- 100% d'occupation : TOF et TOP à 100%
- Label ISR : Engagement ESG authentique avec classification SFDR Article 8
- Baux longs : WALB de 9,4 ans et WALT de 11,2 ans assurant la stabilité des revenus
- Zéro endettement : Aucune dette, performance atteinte sans recours à l'emprunt
Une SCPI thématique sur un secteur porteur
Le secteur de l'immobilier industriel et logistique bénéficie de dynamiques structurelles fortes :
- Explosion de l'e-commerce : La croissance continue du commerce en ligne nécessite toujours plus d'entrepôts et de plateformes logistiques
- Relocalisation industrielle : Les crises sanitaires et géopolitiques accélèrent le retour de la production en Europe
- Souveraineté économique : Les États européens soutiennent la réindustrialisation de leurs territoires
- Sciences de la vie : Le secteur Life Science (santé, biotech) nécessite des infrastructures spécialisées
- Transition énergétique : Les nouvelles filières (batteries, hydrogène) requièrent de nouveaux sites industriels
Qu'est-ce que Theoreim ?
Theoreim est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF (GP20000030) en septembre 2020, spécialisée dans l'investissement immobilier. Fondée par Romain Welsch, Theoreim gère plusieurs véhicules d'investissement dont la SCPI LOG IN, qui constitue son produit phare dédié à l'immobilier industriel et logistique européen.
La société se positionne comme une plateforme d'investissement nouvelle génération, combinant expertise immobilière approfondie, innovation technologique et engagement ESG fort. Theoreim est membre de 1% for the Planet, s'engageant ainsi à reverser une partie de son chiffre d'affaires à des associations environnementales.
L'ADN de Theoreim
- Spécialisation sectorielle : Expertise reconnue sur l'immobilier industriel et logistique européen
- Vision européenne : Approche paneuropéenne pour maximiser les opportunités d'investissement
- Engagement ESG : Label ISR, classification SFDR Article 8, membre 1% for the Planet
- Innovation digitale : Souscription 100% en ligne et outils de suivi modernes pour les associés
- Transparence : Communication régulière et détaillée sur les acquisitions et la performance
Patrimoine Immobilier et Performances de LOG IN
Au 31 mars 2026, la SCPI LOG IN affiche une croissance soutenue avec une capitalisation de 240,8 M€, en hausse par rapport à fin 2025 (234,2 M€). Le patrimoine compte désormais 20 actifs répartis dans 6 pays européens, avec une valeur vénale de 205,5 M€ et une surface totale de 248 949 m².
Chiffres Clés du Patrimoine (31/03/2026)
Performance et Distribution
La SCPI LOG IN a délivré un taux de distribution de 6,21% brut en 2025 (4,91% net de fiscalité étrangère), associé à une performance globale annuelle de 8,21%. Ces résultats ont été atteints sans recours à l'endettement, avec un taux de rendement moyen à l'acquisition de 7,07%. Au titre du 1er trimestre 2026, la distribution s'établit à 3,79 € brut par part, avec un objectif de taux de distribution brut 2026 compris entre 6,00% et 6,50% (non garanti).
| Période | Distribution brute / part | Distribution nette / part | Date de versement |
|---|---|---|---|
| 2024 (total) | 15,75 € | 12,99 € | — |
| T1 2025 | 3,87 € | 2,85 € (dont 0,12 € RAN) | 02/05/2025 |
| T2 2025 | 3,80 € | 2,91 € (dont 0,32 € RAN) | 31/07/2025 |
| T3 2025 | 3,54 € | 2,91 € (dont 0,01 € RAN) | 30/10/2025 |
| T4 2025 | 4,32 € | 3,60 € (dont 0,52 € RAN) | 30/01/2026 |
| T1 2026 | 3,79 € | 3,06 € | 04/05/2026 |
Acquisition du 1er trimestre 2026
Au cours du 1er trimestre 2026, LOG IN a réalisé une acquisition stratégique en Pologne pour un montant de 10 M€, réalisée sans endettement :
Cracovie, Pologne - 10 M€
Logistique | 16 281 m² | Zone industrielle de Nowa Huta, accès direct à l'autoroute A4 | Bail ferme triple net de 10 ans, loyer libellé en euro | Locataire : groupe industriel européen de premier plan (présent dans 7 pays, 13 sites de production) | Construit en 2001, rénové en 2008 | 6 quais de chargement, 4 portes de plain-pied, charge au sol 5 t/m², hauteur libre 13,5 m | Acquisition le 30 mars 2026
Cette acquisition illustre parfaitement la stratégie de LOG IN : cibler des actifs industriels et logistiques de qualité, bien localisés, occupés par des entreprises solides et engagées dans la durée avec des baux longs fermes. Avec Cracovie, le patrimoine de LOG IN atteint désormais 20 immeubles loués à 22 locataires, répartis dans 6 pays européens, avec un taux d'occupation de 100%.
Répartition du Patrimoine de la SCPI LOG IN
Au 31 mars 2026, le patrimoine de LOG IN se compose de 20 actifs répartis dans 6 pays européens, offrant une excellente diversification géographique et sectorielle.
Répartition Géographique (31/03/2026)
Répartition Sectorielle (31/03/2026)
Un patrimoine diversifié et de qualité
Les 20 actifs de LOG IN sont répartis dans les principales économies européennes, avec une présence marquée en Italie (28%), en Espagne (26%) et au Royaume-Uni (22%). La Pologne renforce sa position (8%) grâce à l'acquisition de Cracovie au 1er trimestre 2026. Cette diversification géographique permet de mutualiser les risques et de profiter des opportunités dans différents marchés.
Sur le plan sectoriel, le patrimoine est majoritairement constitué de locaux d'activités et sites de production (71%), complété par de la logistique (23%) et des actifs dédiés aux sciences de la vie (5%).
Caractéristiques Principales de la SCPI LOG IN
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Engagement ESG & Labels
Actualités ESG de LOG IN
Le label ISR de LOG IN a été renouvelé au 1er avril 2026 pour une nouvelle période de trois ans, à la suite de la validation du premier cycle de labellisation. La SCPI a par ailleurs été récompensée aux Victoires de la Pierre Papier 2026 dans la catégorie « Meilleure SCPI à capital variable : Logistique », première distinction décernée par Gestion de Fortune à LOG IN.
L'actif de Nottingham (acquis en 2023) est désormais intégralement équipé en éclairage LED et dispose de quatre bornes de recharge pour véhicules électriques. L'actif de Bovolone (acquis en 2023) a obtenu la certification LEED Gold délivrée par le U.S. Green Building Council, reconnaissant la performance environnementale globale du bâtiment. Cet actif intègre un système de pilotage des consommations (GTB) ainsi qu'une centrale photovoltaïque opérationnelle depuis décembre 2025.
L'acquisition de Cumbernauld (Écosse) bénéficie d'une certification énergétique EPC A, et l'opération de Séville s'inscrit dans la démarche ESG "Best-in-Progress" de LOG IN.
Investir en Nue-Propriété dans la SCPI LOG IN
La SCPI LOG IN est accessible en démembrement de propriété sur demande, permettant aux investisseurs d'acquérir la nue-propriété ou l'usufruit des parts selon leur stratégie patrimoniale et fiscale.
Le démembrement : comment ça marche ?
Le démembrement permet de séparer la propriété d'une part de SCPI en deux droits distincts :
- La nue-propriété : Vous devenez propriétaire des parts sans percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. À l'issue de la période, vous récupérez automatiquement la pleine propriété.
- L'usufruit : Vous percevez les revenus locatifs pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire des parts.
Avantages de la nue-propriété
- Prix d'acquisition réduit : Investissement à prix décoté selon la durée de démembrement
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Exclusion de l'IFI pendant la période de démembrement
- Plus-value de reconstitution non fiscalisée lors de la réunion usufruit/nue-propriété
- Reconstitution automatique de la pleine propriété à terme
Clé de répartition du démembrement
La clé de répartition permet d'établir la valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété sur les différentes périodes de démembrement. Pour LOG IN, voici les clés de répartition indicatives :
| Durée du démembrement | Valeur Nue-Propriété | Valeur Usufruit | Prix indicatif NP* |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 85% | 15% | 217€ |
| 5 ans | 77% | 23% | 196€ |
| 7 ans | 70% | 30% | 179€ |
| 10 ans | 60% | 40% | 153€ |
| 15 ans | 50% | 50% | 128€ |
| 20 ans | 40% | 60% | 102€ |
*Prix indicatif calculé sur la base d'un prix de part de 255€. Les clés de répartition peuvent varier selon la société de gestion et les conditions de marché. Le démembrement sur LOG IN est disponible sur demande.
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Les Avantages d'Investir dans la SCPI LOG IN
Positionnement unique
Seule SCPI 100% dédiée à l'immobilier industriel et logistique européen, secteur porteur et stratégique.
Performance exceptionnelle
Performance globale annuelle de 8,21% en 2025, avec un taux de distribution brut de 6,21%.
100% d'occupation
TOF et TOP à 100%, aucun actif vacant, tous les biens sont intégralement loués.
Baux longs sécurisés
WALB de 9,4 ans et WALT de 11,2 ans assurant une stabilité des revenus locatifs sur le long terme.
Diversification européenne
20 actifs répartis dans 6 pays (Italie, Espagne, Royaume-Uni, Allemagne, Irlande, Pologne).
Label ISR
Engagement ESG authentique avec label ISR, SFDR Article 8, et 1ère SCPI durable thématique (DeepTinvest).
Zéro endettement
Aucune dette au 31/03/2026. Performance atteinte sans recours à l'emprunt, limitant les risques financiers.
Mégatendances porteuses
Exposition aux tendances structurelles : e-commerce, relocalisation, souveraineté, Life Science.
Souscription digitale
Processus de souscription 100% en ligne, simple et sécurisé. Versements programmés disponibles.
SCPI primée
Élue "SCPI la plus prometteuse" par Le Particulier en 2025, lauréate des Victoires de la Pierre Papier 2026 et 1ère SCPI durable thématique DeepTinvest.
Risques de la SCPI LOG IN : Ce Qu'il Faut Savoir
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'indicateur synthétique de risque de LOG IN est classé 3 sur 7 (classe de risque moyenne).
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer, le capital n'est pas garanti
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse, la sortie n'est possible qu'en cas de contrepartie
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés immobiliers
- Risque de change : Actifs situés hors zone euro (UK, Pologne), risque non systématiquement couvert
- Risque de durabilité : Événement ESG pouvant affecter la valeur de l'investissement
Risques spécifiques à LOG IN
- SCPI jeune : Créée en octobre 2022, historique de seulement 3 ans
- SCPI thématique : Concentration sur un seul secteur (industriel & logistique)
- Exposition européenne : Risques géographiques et réglementaires variés
- Risque de change : Actifs au Royaume-Uni (22%) et en Pologne (8%) hors zone euro
- Secteur spécialisé : Dépendance aux dynamiques du secteur industriel et logistique
- Durée de placement longue : 10 ans minimum recommandés
- Risque lié à l'endettement potentiel : La SCPI peut recourir à l'endettement jusqu'à 40% de la valeur des immeubles
Notre Avis sur la SCPI LOG IN : Faut-il Investir ?
La SCPI LOG IN se positionne comme une SCPI thématique de premier plan offrant une exposition unique à l'immobilier industriel et logistique européen, un secteur porteur bénéficiant de dynamiques structurelles fortes. L'exercice 2025 confirme pleinement la pertinence de cette stratégie.
Points forts
- Positionnement unique : Seule SCPI 100% dédiée à l'industriel et logistique européen
- Performance remarquable en 2025 : 8,21% de performance globale annuelle, 6,21% de taux de distribution brut
- 100% d'occupation : TOF et TOP à 100%, aucun actif vacant
- Baux longs sécurisés : WALB de 9,4 ans, WALT de 11,2 ans
- Zéro endettement : Performance atteinte sans aucune dette
- Diversification européenne renforcée : 20 actifs dans 6 pays
- Rendement moyen à l'acquisition élevé : 7,07%
- Collecte dynamique : 68,3 M€ sur l'exercice 2025, 19,2 M€ au 1er trimestre 2026
- Secteur porteur : E-commerce, relocalisation industrielle, souveraineté économique, Life Science
- Label ISR et SCPI durable : 1ère SCPI durable thématique (DeepTinvest), SFDR Article 8
- Valeur de reconstitution favorable : 266,73€ vs 255€ prix de part (+4,6%)
- SCPI primée 2026 : Victoires de la Pierre Papier (Meilleure SCPI à capital variable : Logistique)
Points de vigilance
- SCPI jeune : Seulement 3 ans d'historique (création octobre 2022)
- SCPI thématique : Concentration sur un seul secteur
- Risque de change : Exposition UK (22%) et Pologne (8%) hors zone euro
- Délai de jouissance : 6 mois (plus long que la moyenne du marché)
- Pas d'assurance-vie : Non disponible dans ce véhicule
- Durée de placement longue : 10 ans minimum recommandés
Pour qui est faite LOG IN ?
La SCPI LOG IN s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une exposition à un secteur porteur (industriel & logistique)
- Souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier en Europe
- Sont sensibles aux critères ESG et au label ISR
- Acceptent le risque de concentration sectorielle
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 10 ans)
- Peuvent accepter un délai de jouissance de 6 mois
Notre recommandation
La SCPI LOG IN est une SCPI thématique de premier plan qui bénéficie d'un positionnement unique sur un secteur stratégique et porteur. Son patrimoine de qualité composé de 20 actifs, son taux d'occupation de 100%, ses baux longs (WALB 9,4 ans) et son absence totale d'endettement sont des atouts indéniables.
La performance 2025 est remarquable avec 8,21% de performance globale annuelle et 6,21% de taux de distribution brut. Le rendement moyen à l'acquisition de 7,07% et la collecte dynamique de 68,3 M€ confirment la trajectoire de croissance maîtrisée de la SCPI. La valeur de reconstitution favorable (266,73€ vs 255€ prix de part) offre un potentiel de revalorisation attractif.
Le principal point de vigilance reste la jeunesse de la SCPI (3 ans d'historique) et sa concentration sectorielle. Le secteur de l'immobilier industriel et logistique bénéficie de tendances structurelles porteuses qui devraient se poursuivre sur le long terme.
LOG IN peut représenter 20 à 30% d'un portefeuille diversifié de SCPI. Pour une allocation optimale, il est pertinent de la combiner avec des SCPI diversifiées géographiquement et sectoriellement, ainsi qu'avec des SCPI plus matures ayant un track record plus long. Pour comparer LOG IN aux autres véhicules du marché, consultez notre classement des SCPI.
Pour les investisseurs recherchant une diversification maximale, LOG IN peut être complétée par des SCPI de bureaux, de commerces ou résidentielles pour équilibrer l'exposition sectorielle.
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Questions fréquentes sur la SCPI LOG IN
Quel est le rendement de la SCPI LOG IN ?
La SCPI LOG IN affiche un taux de distribution brut de 6,21% en 2025 (4,91% net de fiscalité étrangère) et une performance globale annuelle de 8,21%. En 2024, le rendement brut s'élevait à 6,30%. Au 1er trimestre 2026, la distribution s'établit à 3,79 € brut par part, avec un objectif de taux de distribution brut 2026 compris entre 6,00% et 6,50% (non garanti).
Quel est le prix d'une part de la SCPI LOG IN ?
Le prix de souscription d'une part de la SCPI LOG IN est de 255 €, composé de 150 € de nominal et 105 € de prime d'émission. L'investissement minimum porte sur 4 parts, soit 1 020 €.
Quelle est la capitalisation de la SCPI LOG IN ?
Au 31 mars 2026, la capitalisation de la SCPI LOG IN atteint 240,8 M€, pour un patrimoine de 20 actifs loués à 22 locataires dans 6 pays européens, avec un taux d'occupation de 100%.
Dans quels pays la SCPI LOG IN investit-elle ?
La SCPI LOG IN investit dans 6 pays européens : Italie (28%), Espagne (26%), Royaume-Uni (22%), Allemagne (12%), Pologne (8%) et Irlande (4%). Cette répartition est exprimée en pourcentage de la valeur vénale au 31 mars 2026.
La SCPI LOG IN est-elle accessible en assurance vie ?
Non, la SCPI LOG IN n'est pas disponible en assurance vie. Elle est accessible en souscription directe, à crédit ou en démembrement de propriété (sur demande).
Quels sont les risques de la SCPI LOG IN ?
Les principaux risques sont la perte en capital, le risque de liquidité, le risque de change (actifs au Royaume-Uni et en Pologne, hors zone euro), la concentration sectorielle sur l'industriel et la logistique, et la jeunesse de la SCPI (créée en 2022). L'indicateur synthétique de risque est classé 3 sur 7. La durée de placement recommandée est de 10 ans minimum.
Comment investir dans la SCPI LOG IN ?
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Documents et Rapports de la SCPI LOG IN
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 10 ans minimum dans la SCPI LOG IN. Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Attention particulière : LOG IN est une SCPI thématique concentrée sur le secteur industriel et logistique. Cette concentration sectorielle peut générer une volatilité plus importante que des SCPI diversifiées. Il est fortement recommandé de diversifier votre portefeuille avec d'autres SCPI ayant des stratégies différentes.