La SCPI Darwin RE01, lancée en décembre 2024 par la société de gestion Darwin Invest, est une SCPI diversifiée paneuropéenne qui se positionne sur l'immobilier "utile et vertueux". Avec un taux de distribution 2025 de 7,54% (objectif initial de 7,5% dépassé), une Performance Globale Annuelle de 8,54% intégrant la revalorisation du prix de part de +1%, et l'obtention du label ISR dès janvier 2025, Darwin RE01 confirme son positionnement parmi les SCPI les plus performantes du marché.
Label ISR obtenu dès janvier 2025
Darwin RE01 a décroché le label ISR dès janvier 2025, seulement un mois après son lancement commercial. Cette distinction témoigne de l'engagement fort de la société de gestion en faveur d'un immobilier durable et responsable.
Darwin Invest est également membre du collectif 1% for the Planet et s'engage à reverser une partie de son chiffre d'affaires à des associations environnementales. La société est en cours de certification B Corp.
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Découvrir l'offre cashbackPrésentation de la SCPI Darwin RE01 de Darwin Invest
La SCPI Darwin RE01, lancée en décembre 2024 par Darwin Invest, est une SCPI de rendement à capital variable qui s'inscrit dans une démarche d'investissement responsable et performante. Son nom est inspiré de la célèbre citation de Charles Darwin : "Ceux qui survivent ne sont pas les plus forts ni les plus intelligents, mais ceux qui s'adaptent au changement."
Cette philosophie guide la stratégie d'investissement de Darwin RE01, qui vise à anticiper les évolutions du marché et des usages pour proposer des solutions d'épargne immobilière durables et performantes.
Les 4 moteurs de Darwin RE01
- Le Savoir-faire : Une équipe expérimentée en société de gestion avec un track record démontré dès la première année
- La Tech : Une expertise technologique offrant des solutions d'investissement 100% digitales
- La Performance : Des investissements pensés sur le long terme avec une performance durable (7,54% TD 2025)
- L'Impact durable : Label ISR, classification Article 8+, société B Corp en cours, membre 1% for the Planet
Une SCPI 100% digitale avec distribution mensuelle
Darwin RE01 se distingue par son approche 100% digitale, permettant une souscription entièrement en ligne et un suivi simplifié de votre investissement. Depuis le 1er octobre 2025, la SCPI a mis en place une distribution mensuelle de ses revenus, offrant ainsi une régularité accrue dans le versement des dividendes.
Darwin Invest : la Société de Gestion de Darwin RE01
Darwin Invest est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans l'épargne immobilière, agréée par l'AMF le 23 juillet 2024 sous le numéro GP20240019. La direction générale est assurée par M. Oussama Bourhaleb en qualité de président.
L'équipe dirigeante
- Oussama Bourhaleb : Président et Directeur Général de Darwin Invest
- Marine Fourré : Gérante Fund Manager de la SCPI, ayant déjà exercé cette fonction chez Advenis
- Thomas Sonnet : Directeur des Investissements, ayant rejoint les équipes en 2025
- Vanessa Rodrigues : Directrice des Partenariats, avec plus de 10 ans d'expérience dans les SCPI
Évolution de la gouvernance (T4 2025)
La société de gestion Darwin Invest a informé les associés du départ de M. Phong Hua, cofondateur et Directeur Général, en date du 31 octobre 2025. La continuité de la gestion est assurée par Mme Marine Fourré (Gérante Fund Manager) et M. Thomas Sonnet (Directeur des Investissements). L'AMF a été informée de cette évolution conformément aux dispositions réglementaires.
Patrimoine, Rendement et Performances de Darwin RE01
Au 31 décembre 2025, la SCPI Darwin RE01 affiche un bilan solide pour sa première année d'exercice avec 8 actifs en portefeuille, un taux de distribution de 7,54% et une Performance Globale Annuelle de 8,54% intégrant la revalorisation du prix de part de +1%.
Chiffres Clés du Patrimoine (31/12/2025)
Historique des dividendes 2025
Depuis le 1er octobre 2025, Darwin RE01 a mis en place une distribution mensuelle de ses revenus. Le total des dividendes bruts versés en 2025 s'élève à 15,07 € par part, soit un taux de distribution de 7,54% sur la base du prix de part de 200 €.
| Période | Dividende brut / part | Dividende net / part | Date de versement |
|---|---|---|---|
| T1 2025 | 2,80 € | - | 12/05/2025 |
| T2 2025 | 4,00 € | - | 31/07/2025 |
| T3 2025 | 4,37 € | 4,31 € | 29/10/2025 |
| Octobre 2025 | 1,20 € | 1,15 € | 28/11/2025 |
| Novembre 2025 | 1,20 € | 1,15 € | 19/12/2025 |
| Décembre 2025 | 1,50 € | 1,45 € | 29/01/2026 |
| Total 2025 | 15,07 € | - | TD : 7,54% |
Dernière acquisition : Lleida, Espagne (T4 2025)
Le quatrième trimestre 2025 a été marqué par la réalisation d'une nouvelle acquisition en Espagne, à Lleida (Catalogne), occupée par la Generalitat de Catalunya. Cette opération constitue la troisième implantation européenne de la SCPI.
Lleida (Espagne) - 1,02 M€
Bureau | Loué à la Generalitat de Catalunya | Centre-ville de Lleida, entre Barcelone et Saragosse | 1 140 m² | Locataire présent depuis 1987 | Rendement AEM : 9,37%
Les acquisitions réalisées en 2025
Darwin RE01 a réalisé 8 acquisitions au cours de l'année 2025, constituant un portefeuille diversifié entre la France (76%) et l'Espagne (24%) :
Argentan (61) - 2,00 M€
Commerce | Loué à Décathlon | Sous-préfecture de l'Orne sur l'axe Caen - Le Mans (A88) | Rendement : 8,25%
Sorigny (37) - 2,00 M€
Locaux d'activités | Occupé par Vinci Energies | Sud de Tours | Rendement : 7,35%
Murcia (Espagne) - 0,75 M€
Commerce | Loué à Basic Fit | Sud de l'Espagne | Première acquisition européenne | Rendement : 7,50%
Sud de Rennes (35) - 2,66 M€
Logistique & Bureaux | Loué à Engie | Financement partiel par emprunt bancaire (2,8 M€ à 4,40%)
Sens (89)
Entrepôt | Comprend une installation photovoltaïque louée à Enedis
Lleida (Espagne) - 1,02 M€
Bureau | Loué à la Generalitat de Catalunya | 1 140 m² | Locataire présent depuis 1987 | Rendement AEM : 9,37%
Répartition Géographique et Sectorielle du Patrimoine Darwin RE01
Au 31 décembre 2025, le patrimoine de Darwin RE01 se compose de 8 actifs répartis entre la France et l'Espagne, avec une diversification sectorielle sur 4 typologies d'actifs. Les répartitions sont exprimées en pourcentage de la dernière valeur vénale.
Répartition Géographique (31/12/2025)
Objectif : diversification européenne progressive
Répartition Sectorielle (31/12/2025)
Objectif : diversification sur 8 typologies d'actifs
Répartitions au 31/12/2025
Les répartitions présentées ci-dessus sont les répartitions réelles du patrimoine au 31 décembre 2025, en pourcentage de la dernière valeur vénale. Ces répartitions continueront d'évoluer au fil des acquisitions pour atteindre les objectifs de diversification de la SCPI.
Objectifs à terme :
- Géographique : Répartition équilibrée entre France et zone euro (Allemagne, Espagne, Portugal, Italie)
- Sectoriel : Diversification sur 8 typologies (commerces, bureaux, logistique, santé, éducation, hôtels, petite enfance, locaux d'activités)
Caractéristiques et Frais de la SCPI Darwin RE01
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Frais de gestion à noter
Les frais de gestion de Darwin RE01 sont de 14,4% TTC, légèrement supérieurs à la moyenne du marché (10-12% HT). Ces frais incluent l'ensemble de la gestion opérationnelle et sont compensés par le rendement effectivement délivré de 7,54% en 2025.
Pour une SCPI jeune avec une approche 100% digitale et un engagement ESG fort, cette structure de frais reste cohérente avec la proposition de valeur globale.
Engagement ESG & Labels
Investir en Nue-Propriété dans la SCPI Darwin RE01
La SCPI Darwin RE01 est accessible en démembrement de propriété, permettant aux investisseurs d'acquérir la nue-propriété ou l'usufruit des parts selon leur stratégie patrimoniale et fiscale.
Valeur de reconstitution favorable
La SCPI Darwin RE01 présente une valeur de reconstitution favorable de 207,19€ au 31/12/2025, supérieure au prix de souscription de 202€. Cette décote du prix de part par rapport à la valeur de reconstitution est un indicateur positif pour les investisseurs en nue-propriété.
Calcul : Prix de part 202€ vs Valeur de reconstitution 207,19€ = +2,57% de potentiel de plus-value à terme.
Le démembrement : comment ça marche ?
Le démembrement permet de séparer la propriété d'une part de SCPI en deux droits distincts :
- La nue-propriété : Vous devenez propriétaire des parts sans percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. À l'issue de la période, vous récupérez automatiquement la pleine propriété.
- L'usufruit : Vous percevez les revenus locatifs pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire des parts.
Avantages de la nue-propriété
- Prix d'acquisition réduit : Investissement à prix décoté selon la durée de démembrement
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Exclusion de l'IFI pendant la période de démembrement
- Plus-value de reconstitution non fiscalisée lors de la réunion usufruit/nue-propriété
- Reconstitution automatique de la pleine propriété à terme
- Valeur de reconstitution favorable pour Darwin RE01 (207,19€ vs 202€)
Clé de répartition du démembrement
La clé de répartition permet d'établir la valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété sur les différentes périodes de démembrement. Pour Darwin RE01, voici les clés de répartition indicatives :
| Durée du démembrement | Valeur Nue-Propriété | Valeur Usufruit | Prix indicatif NP* |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 85% | 15% | 171,70€ |
| 5 ans | 77% | 23% | 155,54€ |
| 7 ans | 70% | 30% | 141,40€ |
| 10 ans | 60% | 40% | 121,20€ |
| 15 ans | 50% | 50% | 101,00€ |
| 20 ans | 40% | 60% | 80,80€ |
*Prix indicatif calculé sur la base d'un prix de part de 202€. Les clés de répartition peuvent varier selon la société de gestion et les conditions de marché.
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Label ISR dès le lancement
Obtention du label ISR en janvier 2025, un mois après le lancement, témoignant d'un engagement ESG authentique.
Performance délivrée : 7,54%
Objectif de 7,5% dépassé dès la première année avec un taux de distribution de 7,54% et une PGA de 8,54%.
Revalorisation du prix de part
+1% de revalorisation au 1er janvier 2026 (200€ → 202€), contribuant à une PGA de 8,54%.
Distribution mensuelle
Depuis octobre 2025, les dividendes sont versés mensuellement pour une régularité optimale.
Diversification paneuropéenne
76% France, 24% Espagne. 3 implantations en Espagne avec des locataires de premier rang.
100% d'occupation
Tous les actifs acquis sont intégralement loués (TOF et TOP à 100% au 31/12/2025).
8 actifs en portefeuille
Déploiement rapide avec 8 acquisitions réalisées en 2025 et un patrimoine de 12,9 M€.
100% digitale
Souscription entièrement en ligne et suivi simplifié via une plateforme optimisée.
Risques de la SCPI Darwin RE01 : Ce qu'il Faut Savoir
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés
Risques spécifiques à Darwin RE01
- SCPI très jeune : Créée en décembre 2024, avec un seul exercice complet
- Société de gestion récente : Darwin Invest agréée en juillet 2024, track record limité
- Changement de gouvernance : Départ du cofondateur Phong Hua en octobre 2025
- Frais de gestion : 14,4% TTC, dans la fourchette haute du marché
- Concentration sectorielle : 45,3% en commerces
- Effet de levier : LTV de 22,72%
- WALB court : 2,92 ans de durée résiduelle ferme des baux
Notre Avis sur la SCPI Darwin RE01 en 2025
La SCPI Darwin RE01 a réalisé une première année convaincante, dépassant son objectif de distribution initial avec un taux de 7,54% et affichant une Performance Globale Annuelle de 8,54% grâce à la revalorisation du prix de part de +1%.
Points forts
- Objectif dépassé dès la 1ère année : 7,54% TD vs 7,5% objectif
- PGA remarquable : 8,54% intégrant la revalorisation du prix de part
- Prix de part revalorisé : +1% au 01/01/2026 (200€ → 202€)
- Label ISR dès le lancement : Obtenu en janvier 2025
- 100% d'occupation : TOF et TOP à 100% sur les 8 actifs
- Distribution mensuelle : Mise en place depuis octobre 2025
- Diversification européenne : 3 implantations en Espagne (24% du patrimoine)
- Déploiement rapide : 8 acquisitions et 12,9 M€ de patrimoine en un an
- Valeur de reconstitution favorable : 207,19€ vs 202€ prix de part (+2,57%)
- Démembrement disponible : Optimisation fiscale et patrimoniale possible
- Objectif 2026 maintenu : 7,5% de distribution cible
Points de vigilance
- SCPI encore très jeune : Un seul exercice complet, track record limité
- Changement de gouvernance : Départ du cofondateur Phong Hua (DG) en octobre 2025
- Frais de gestion : 14,4% TTC, dans la fourchette haute
- Concentration sectorielle : 45,3% en commerces
- WALB court : 2,92 ans, impliquant des renouvellements de baux à court terme
- Délai de jouissance : 5 mois (1er jour du 6ème mois)
Pour qui est faite Darwin RE01 ?
La SCPI Darwin RE01 s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une exposition à une SCPI nouvelle génération performante
- Sont sensibles aux critères ESG et au label ISR
- Apprécient la distribution mensuelle des revenus
- Acceptent le risque lié à la jeunesse de la SCPI
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 8 ans)
- Valorisent une approche 100% digitale
Notre recommandation
La SCPI Darwin RE01 a tenu ses promesses dès sa première année avec un taux de distribution de 7,54% et une PGA de 8,54%. La revalorisation du prix de part de +1% au 1er janvier 2026 est un signal positif qui confirme la solidité du patrimoine constitué.
Le point de vigilance principal reste le changement de gouvernance avec le départ du cofondateur Phong Hua. La continuité est toutefois assurée par l'arrivée de Thomas Sonnet et le maintien de Marine Fourré à la gestion du fonds.
Notre conseil : Darwin RE01 représente une opportunité intéressante pour les investisseurs avertis et tolérants au risque. Compte tenu de la jeunesse de la SCPI et du changement de gouvernance, elle devrait constituer une part minoritaire (10-15%) d'un portefeuille diversifié de SCPI. Privilégiez une allocation entre plusieurs SCPI avec des maturités différentes pour mutualiser les risques.
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Questions Fréquentes sur la SCPI Darwin RE01
Quel est le rendement de la SCPI Darwin RE01 en 2025 ?
La SCPI Darwin RE01 a affiché un taux de distribution de 7,54% en 2025, dépassant son objectif initial de 7,5%. En intégrant la revalorisation du prix de part de +1%, la Performance Globale Annuelle (PGA) atteint 8,54%. L'objectif de distribution pour 2026 est maintenu à 7,5% (non garanti).
Quel est le prix de la part de la SCPI Darwin RE01 ?
Le prix de la part de Darwin RE01 est de 202€ depuis le 1er janvier 2026, suite à une revalorisation de +1% (anciennement 200€). L'investissement minimum est de 5 parts, soit 1 010€. La valeur de reconstitution est de 207,19€ au 31/12/2025, supérieure au prix de souscription.
La SCPI Darwin RE01 est-elle éligible au démembrement ?
Oui, la SCPI Darwin RE01 est accessible en démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit). La valeur de reconstitution de 207,19€ étant supérieure au prix de souscription de 202€, l'investissement en nue-propriété présente un potentiel de plus-value de +2,57%. Consultez notre guide complet sur la nue-propriété Darwin RE01.
Quels sont les frais de la SCPI Darwin RE01 ?
Les frais de souscription sont de 8% HT maximum, les frais de gestion de 12% HT des loyers (14,4% TTC), la commission d'acquisition de 1 à 5% HT (dégressive), et la commission de sortie est de 0%.
Comment sont distribués les dividendes de Darwin RE01 ?
Depuis octobre 2025, la SCPI Darwin RE01 distribue ses revenus mensuellement. Le total des dividendes bruts 2025 s'élève à 15,07€ par part, soit un taux de distribution de 7,54% calculé sur un prix de part de 200€.
La SCPI Darwin RE01 possède-t-elle le label ISR ?
Oui, Darwin RE01 a obtenu le label ISR dès janvier 2025, un mois après son lancement. La SCPI est classée Article 8+ SFDR. Darwin Invest est membre de 1% for the Planet et en cours de certification B Corp.
Quel est le délai de jouissance de la SCPI Darwin RE01 ?
Les parts souscrites de Darwin RE01 entrent en jouissance le 1er jour du 6ème mois suivant l'enregistrement de la souscription (édition de l'attestation de propriété et paiement intégral du prix de souscription).
Qui gère la SCPI Darwin RE01 ?
La SCPI Darwin RE01 est gérée par Darwin Invest, société de gestion agréée par l'AMF le 23 juillet 2024 (n° GP20240019). La direction est assurée par Oussama Bourhaleb (Président), Marine Fourré (Gérante Fund Manager) et Thomas Sonnet (Directeur des Investissements).
Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 8 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Attention particulière pour Darwin RE01 : Cette SCPI étant encore jeune (lancée en décembre 2024) et ayant connu un changement de gouvernance (départ du cofondateur en octobre 2025), elle présente un risque spécifique. Il est recommandé de ne pas y consacrer plus de 10-15% de votre allocation SCPI totale et de privilégier une diversification avec des SCPI plus matures.