La SCPI Cœur d'Europe, gérée par Sogenial Immobilier depuis mai 2021, est une SCPI de rendement à capital variable qui investit dans l'immobilier paneuropéen diversifié. Avec un taux de distribution de 6,25% en 2025, un patrimoine de 38 actifs répartis dans 4 pays européens et le label ISR, Cœur d'Europe s'impose comme une SCPI de référence pour investir dans l'immobilier européen diversifié.
Label ISR et engagement ESG
Cœur d'Europe détient le label ISR (Investissement Socialement Responsable), témoignant de son engagement en faveur d'un immobilier durable et responsable. La SCPI est également classée Article 8+ selon la réglementation SFDR.
Sogenial Immobilier s'engage à construire un patrimoine immobilier qui respecte les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG), avec des objectifs concrets de performance énergétique et d'impact positif.
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Investissez dans la SCPI Cœur d'Europe avec Comment Bien Investir et bénéficiez d'un accompagnement gratuit + un cashback exceptionnel sur votre souscription.
Découvrir l'offre cashbackPrésentation de la SCPI Cœur d'Europe
La SCPI Cœur d'Europe, créée en mai 2021 et gérée par Sogenial Immobilier, est une SCPI de rendement à capital variable qui investit dans l'immobilier commercial et tertiaire diversifié en Europe. Sa stratégie consiste à acquérir des actifs immobiliers de qualité dans les principales économies européennes (France, Allemagne, Espagne, Portugal, Belgique).
Avec une capitalisation de 236,6 M€ au 31 décembre 2025 et un patrimoine de 38 actifs immobiliers représentant 188 228 m² de surface, Cœur d'Europe affiche une croissance soutenue et régulière depuis son lancement.
Les points clés de Cœur d'Europe
- Diversification européenne : Investissements dans 4 pays européens (Espagne 42,4%, Portugal 34,4%, Belgique 17,4%, Allemagne 5,8%)
- Diversification sectorielle : Commerces (49,32%), Logistique et locaux d'activités (24,32%), Bureaux (22,64%), Santé et éducation (3,72%)
- Performance régulière : Taux de distribution de 6,25% en 2025, 6,02% en 2024, 5,93% en 2023, 6,10% en 2022
- Occupation élevée : TOF de 95,53% et TOP de 98,18% au 31/12/2025
- Label ISR : Engagement ESG fort avec le label Investissement Socialement Responsable
Une croissance soutenue depuis 2021
Depuis sa création en 2021, Cœur d'Europe a connu une croissance impressionnante, passant d'un patrimoine initial de quelques actifs à 38 immeubles au 31 décembre 2025. Cette expansion rapide s'est accompagnée d'une collecte régulière, avec plus de 7 080 associés et une capitalisation qui dépasse les 236 M€.
Au cours du 4ème trimestre 2025, la SCPI a réalisé deux acquisitions stratégiques : une salle de sport à Lisbonne (Portugal) et un site industriel à Toledo (Espagne), représentant un montant global supérieur à 30 M€.
Qui est Sogenial Immobilier ?
Sogenial Immobilier est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF (GP-12000026) depuis septembre 2012. Filiale du groupe Société Générale, Sogenial Immobilier gère plusieurs SCPI reconnues pour leur performance et leur qualité de gestion.
Expertise et savoir-faire
- Plus de 12 ans d'expérience dans la gestion de SCPI
- Équipe d'experts spécialisée dans l'immobilier commercial et tertiaire européen
- Approche rigoureuse de la sélection des actifs et de la gestion locative
- Engagement ESG avec l'obtention du label ISR pour Cœur d'Europe
Patrimoine Immobilier et Performances
Au 31 décembre 2025, la SCPI Cœur d'Europe dispose d'un patrimoine diversifié de 38 actifs immobiliers répartis dans 4 pays européens, pour une surface totale de 188 228 m² et une capitalisation de 236,6 M€.
Chiffres Clés du Patrimoine (31/12/2025)
Les acquisitions du T4 2025
Au cours du quatrième trimestre 2025, Cœur d'Europe a réalisé 2 acquisitions représentant un montant global supérieur à 30 M€, renforçant sa diversification :
Lisbonne (Portugal)
Commerces (salle de sport) | 3 846 m² | Locataire : Solinca | Rendement : 7,43% | Acquisition : Octobre 2025 | Prix : 7 M€
Toledo (Espagne)
Logistique et locaux d'activités | 44 026 m² | Locataire : Extrusiones de Toledo SA "Extol" (sale and lease back) | Rendement : 7,65% | Acquisition : Décembre 2025 | Prix : 24,5 M€
Rendements attractifs des acquisitions
Les deux acquisitions du T4 2025 affichent des rendements acte en main de 7,43% et 7,65%, supérieurs au rendement moyen de la SCPI. Ces acquisitions de qualité, avec des locataires solides et des baux long terme, contribuent à renforcer la performance globale du patrimoine.
Répartition du Patrimoine
Au 31 décembre 2025, le patrimoine de Cœur d'Europe présente une diversification géographique et sectorielle équilibrée, garantissant une mutualisation des risques et une optimisation des performances.
Répartition Géographique (31/12/2025)
Répartition Sectorielle (31/12/2025)
Une diversification réussie
La répartition géographique et sectorielle de Cœur d'Europe témoigne d'une stratégie de diversification maîtrisée. Avec une présence équilibrée dans 4 pays européens et sur 4 typologies d'actifs, la SCPI mutualise les risques tout en optimisant les opportunités de rendement.
Cette diversification permet également de bénéficier des dynamiques spécifiques de chaque marché immobilier européen et de s'adapter aux évolutions des usages.
Caractéristiques Principales
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Revalorisation du prix de la part
Le prix de la part de Cœur d'Europe a connu deux revalorisations en 2025 :
- Passage de 200€ à 202€ au 6 janvier 2025
- Passage de 202€ à 204€ au 1er juillet 2025
Ces revalorisations témoignent de la qualité de la gestion et de la valorisation croissante du patrimoine, reflétant les expertises positives de mi-année avec une valeur de reconstitution de 212,39€. La Performance Globale Annuelle 2025 atteint ainsi 8,25%, combinant rendement et revalorisation du prix de part.
Engagement ESG & Labels
Investir en Nue-Propriété Cœur d'Europe
La SCPI Cœur d'Europe est accessible en démembrement de propriété, permettant aux investisseurs d'acquérir la nue-propriété ou l'usufruit des parts selon leur stratégie patrimoniale et fiscale.
Valeur de reconstitution favorable
La SCPI Cœur d'Europe présente une valeur de reconstitution très favorable de 212,39€ au 30/06/2025, nettement supérieure au prix de souscription de 204€. Cette décote d'environ 3,95% du prix de part par rapport à la valeur de reconstitution est un excellent indicateur pour les investisseurs en nue-propriété.
Calcul : Prix de part 204€ vs Valeur de reconstitution 212,39€ = +3,95% de potentiel de plus-value à terme.
Le démembrement : comment ça marche ?
Le démembrement permet de séparer la propriété d'une part de SCPI en deux droits distincts :
- La nue-propriété : Vous devenez propriétaire des parts sans percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. À l'issue de la période, vous récupérez automatiquement la pleine propriété.
- L'usufruit : Vous percevez les revenus locatifs pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire des parts.
Avantages de la nue-propriété
- Prix d'acquisition réduit : Investissement à prix décoté selon la durée de démembrement
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Exclusion de l'IFI pendant la période de démembrement
- Plus-value de reconstitution non fiscalisée lors de la réunion usufruit/nue-propriété
- Reconstitution automatique de la pleine propriété à terme
- Valeur de reconstitution très favorable pour Cœur d'Europe (212,39€ vs 204€)
Clé de répartition du démembrement
La clé de répartition permet d'établir la valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété sur les différentes périodes de démembrement. Pour Cœur d'Europe, voici les clés de répartition indicatives :
| Durée du démembrement | Valeur Nue-Propriété | Valeur Usufruit | Prix indicatif NP* |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 85% | 15% | 173€ |
| 5 ans | 77% | 23% | 157€ |
| 7 ans | 70% | 30% | 143€ |
| 10 ans | 60% | 40% | 122€ |
| 15 ans | 50% | 50% | 102€ |
| 20 ans | 40% | 60% | 82€ |
*Prix indicatif calculé sur la base d'un prix de part de 204€. Les clés de répartition peuvent varier selon la société de gestion et les conditions de marché.
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Les Avantages de la SCPI Cœur d'Europe
Performance régulière
Taux de distribution de 6,25% en 2025, dans la continuité des années précédentes (6,02% en 2024, 5,93% en 2023, 6,10% en 2022).
Label ISR
Obtention du label Investissement Socialement Responsable, témoignant d'un engagement ESG authentique.
Société de gestion reconnue
Sogenial Immobilier, filiale du groupe Société Générale, agréée AMF depuis 2012.
Diversification paneuropéenne
38 actifs répartis dans 4 pays européens (Espagne, Portugal, Belgique, Allemagne).
Diversification sectorielle
Investissements sur 4 typologies : commerces, logistique et locaux d'activités, bureaux, santé et éducation.
Taux d'occupation élevé
TOF de 95,53% et TOP de 98,18%, garantissant une génération de revenus stable.
Endettement maîtrisé
LTV de seulement 4,39%, témoignant d'une gestion prudente et d'une faible exposition au risque.
Revalorisation du prix de part
Deux revalorisations en 2025 (200€ → 202€ → 204€), reflétant la valorisation du patrimoine. PGA 2025 de 8,25%.
Valeur de reconstitution favorable
212,39€ au 30/06/2025 vs 204€ prix de part, offrant un potentiel de plus-value de +3,95%.
131 locataires diversifiés
Large diversification locative avec des entreprises de qualité, mutualisant le risque de vacance.
Acquisitions récentes performantes
Rendements acte en main de 7,43% et 7,65% pour les acquisitions du T4 2025.
Distinctions reconnues
Prix GESTION DE FORTUNE 2024, TOP SCPI 2025 "Meilleur Espoir", reconnaissance professionnelle.
Risques liés à l'investissement en SCPI
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse et la revente peut prendre du temps
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés immobiliers européens
- Risque de change : Exposition aux fluctuations des devises (pour les actifs hors zone euro)
Risques spécifiques à Cœur d'Europe
- Délai de jouissance : 6 mois entre la souscription et le début de perception des dividendes
- Concentration géographique : 42,4% en Espagne et 34,4% au Portugal (plus de 76% sur deux pays)
- Concentration sectorielle : 49,32% en commerces, secteur sensible aux évolutions de la consommation
- Fiscalité étrangère : Impact de la fiscalité étrangère sur le dividende net (5,23% net vs 6,25% brut en 2025)
- Valeur de retrait : Décote de 12% par rapport au prix de souscription (179,52€ vs 204€)
Points d'attention
Bien que Cœur d'Europe présente de nombreux atouts, il convient de noter quelques éléments :
- Délai de jouissance de 6 mois : À prendre en compte dans le calcul de rentabilité, notamment en cas d'investissement à crédit
- Fiscalité étrangère : Environ 1,02% de différence entre le rendement brut et net après fiscalité étrangère
- SCPI relativement jeune : Créée en 2021, dispose d'un historique de seulement 4 ans
Notre Avis sur la SCPI Cœur d'Europe
La SCPI Cœur d'Europe se distingue comme une SCPI paneuropéenne de qualité qui allie performance régulière, diversification maîtrisée et engagement ESG fort.
Points forts
- Performance en hausse : 6,25% brut en 2025, en progression par rapport aux années précédentes
- Performance Globale Annuelle exceptionnelle : 8,25% en 2025, combinant rendement et revalorisation
- Label ISR et engagement ESG : Investissement responsable certifié
- Société de gestion reconnue : Sogenial Immobilier, filiale Société Générale, agréée AMF depuis 2012
- Diversification paneuropéenne : 38 actifs dans 4 pays, 131 locataires
- Taux d'occupation solide : TOF 95,53%, TOP 98,18%
- Endettement maîtrisé : LTV de seulement 4,39%
- Revalorisation du prix de part : 2 hausses en 2025 (200€ → 204€)
- Valeur de reconstitution favorable : 212,39€ vs 204€ prix de part (+3,95%)
- Acquisitions récentes performantes : Rendements de 7,43% et 7,65%
- Reconnaissance professionnelle : Plusieurs distinctions en 2024-2025
- Démembrement disponible : Optimisation fiscale et patrimoniale possible
- Croissance du nombre d'associés : +35,19% sur 2025, témoignant de l'attractivité de la SCPI
Points de vigilance
- Délai de jouissance de 6 mois : Impact sur la rentabilité la première année
- Concentration géographique : Plus de 76% sur Espagne et Portugal
- Concentration sectorielle : 49,32% en commerces
- Fiscalité étrangère : Différence de 1,02% entre rendement brut et net
- Historique court : SCPI créée en 2021, seulement 4 ans d'existence
- Frais de souscription : 12% TTC, dans la moyenne haute du marché
Pour qui est faite Cœur d'Europe ?
La SCPI Cœur d'Europe s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une exposition à l'immobilier européen diversifié
- Sont sensibles aux critères ESG et au label ISR
- Souhaitent un rendement régulier supérieur à 6%
- Acceptent un délai de jouissance de 6 mois
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 10 ans recommandés)
- Valorisent une société de gestion reconnue et adossée à un grand groupe bancaire
- Cherchent une SCPI avec un potentiel de revalorisation (valeur de reconstitution favorable)
Notre recommandation
Cœur d'Europe est une SCPI de qualité qui mérite sa place dans un portefeuille diversifié de SCPI. Sa performance régulière, son engagement ESG authentifié par le label ISR, sa diversification géographique et sectorielle, ainsi que la solidité de sa société de gestion en font un investissement attractif.
Points très positifs :
- La Performance Globale Annuelle de 8,25% en 2025 est remarquable, combinant un taux de distribution de 6,25% et une revalorisation de 2% du prix de part
- La valeur de reconstitution très favorable (212,39€ vs 204€) offre un excellent potentiel de plus-value et rend l'investissement en nue-propriété particulièrement attractif
- Les deux revalorisations du prix de part en 2025 témoignent de la qualité de la gestion et de la valorisation du patrimoine
- Les acquisitions récentes performantes (rendements de 7,43% et 7,65%) contribuent à renforcer le rendement global
Points d'attention : Le délai de jouissance de 6 mois est un élément à prendre en compte, notamment pour les investisseurs à crédit qui devront assumer 6 mois de remboursement sans percevoir de revenus. La concentration géographique sur l'Espagne et le Portugal (plus de 76%) et la concentration sectorielle sur les commerces (49%) doivent également être considérées dans une stratégie de diversification.
Notre conseil : Cœur d'Europe peut représenter une part significative d'un portefeuille de SCPI (20-30%), en complément d'autres SCPI plus focalisées sur la France ou d'autres secteurs. Pour les investisseurs sensibles à l'ESG, c'est un excellent choix combinant impact positif et performance financière.
Le démembrement de propriété sur Cœur d'Europe est particulièrement intéressant compte tenu de la valeur de reconstitution favorable, offrant une opportunité d'optimisation fiscale et patrimoniale attractive.
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Questions Fréquentes sur la SCPI Cœur d'Europe
Quel est le rendement de la SCPI Cœur d'Europe en 2025 ?
La SCPI Cœur d'Europe a délivré un taux de distribution de 6,25% brut en 2025 (5,23% net de fiscalité étrangère). La Performance Globale Annuelle 2025 atteint 8,25%, grâce à deux revalorisations du prix de la part.
Quel est le prix de la part de Cœur d'Europe ?
Le prix de la part de la SCPI Cœur d'Europe est de 204€ au 31 décembre 2025. Le prix a été revalorisé deux fois en 2025 : de 200€ à 202€ en janvier, puis de 202€ à 204€ en juillet. La valeur de reconstitution s'élève à 212,39€, offrant une décote d'environ 3,95%.
Peut-on investir en nue-propriété dans Cœur d'Europe ?
Oui, la SCPI Cœur d'Europe est accessible en démembrement de propriété. La valeur de reconstitution favorable (212,39€ vs 204€ prix de part) rend l'investissement en nue-propriété particulièrement attractif. La clé de répartition varie de 85% (3 ans) à 40% (20 ans) pour la nue-propriété.
Où investit la SCPI Cœur d'Europe ?
Au 31 décembre 2025, le patrimoine de Cœur d'Europe est réparti dans 4 pays européens : Espagne (42,4%), Portugal (34,4%), Belgique (17,4%) et Allemagne (5,8%). La SCPI détient 38 actifs pour une surface totale de 188 228 m², diversifiés entre commerces (49,32%), logistique (24,32%), bureaux (22,64%) et santé/éducation (3,72%).
Quel est le délai de jouissance de la SCPI Cœur d'Europe ?
Le délai de jouissance de la SCPI Cœur d'Europe est fixé au 1er jour du 6ème mois suivant la souscription. Cela signifie qu'il faut attendre environ 6 mois avant de percevoir les premiers dividendes. Ce délai doit être pris en compte dans le calcul de rentabilité, notamment en cas d'investissement à crédit.
Qui gère la SCPI Cœur d'Europe ?
La SCPI Cœur d'Europe est gérée par Sogenial Immobilier, société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF (GP-12000026) depuis septembre 2012. Filiale du groupe Société Générale, Sogenial Immobilier dispose de plus de 12 ans d'expérience dans la gestion de SCPI.
La SCPI Cœur d'Europe a-t-elle le label ISR ?
Oui, la SCPI Cœur d'Europe détient le label ISR (Investissement Socialement Responsable) et est classée Article 8+ selon la réglementation SFDR. Elle a également été récompensée au Palmarès Gestion de Fortune 2024 et distinguée TOP SCPI 2025 Meilleur Espoir.
Documents de la SCPI Cœur d'Europe
Demande de souscription
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Attention au délai de jouissance : La SCPI Cœur d'Europe présente un délai de jouissance de 6 mois. Cela signifie qu'il faudra attendre 6 mois après la souscription avant de commencer à percevoir les premiers dividendes. Ce délai doit être pris en compte dans votre calcul de rentabilité, notamment si vous investissez à crédit.