COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Cœur d'Europe est une SCPI diversifiée paneuropéenne de Sogenial Immobilier, labellisée ISR, investie uniquement hors de France. Au 30 juin 2026, elle détient 43 immeubles en Espagne, au Portugal, en Belgique et en Allemagne, pour 275,5 M€ de capitalisation, un taux d'occupation financier de 94,31 % et un endettement de 3,62 %.
Son taux de distribution 2025 est de 6,25 % et sa performance globale annuelle de 8,25 %. La part coûte 204 €, sous la valeur de reconstitution de 219,47 €, avec 12 % TTC de commission de souscription et un minimum de 10 parts.
Source : bulletin trimestriel n°21 de Cœur d'Europe au 30/06/2026. Mis à jour le 7 octobre 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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Découvrir l'offre cashbackQuelle est l'actualité de Cœur d'Europe au 2e trimestre 2026 ?
275,5 M€ de capitalisation et 8 107 associés au 30/06/2026
La SCPI a collecté plus de 20 M€ au 2e trimestre, portant la capitalisation de 236,6 M€ fin 2025 à 275,5 M€ (1 350 298 parts). Le nombre d'associés progresse de 14,51 % depuis le début de l'année, et aucune part n'est en attente de retrait.
Waterloo (Belgique) - 3,9 M€
Bureaux | Waterloo Office Park, 2 005 m² | Entièrement loué à BNP Paribas Fortis | Rendement acte en main : 9,12 % (non garanti) | Mai 2026
Martos (Espagne)
Logistique | Entrepôt logistique acquis en mars 2026
Gijón (Espagne) : bail renouvelé
Renouvellement du bail d'Alcampo pour 15 ans, ferme jusqu'en décembre 2035.
Pipeline au 30/06/2026 : 14,6 M€ sous promesse, 10 M€ en exclusivité, 131,5 M€ sous offre. Source : bulletin trimestriel n°21.
Qu'est-ce que la SCPI Cœur d'Europe ?
La SCPI Cœur d'Europe, créée en mai 2021 par Sogenial Immobilier, est une SCPI de rendement à capital variable investie dans l'immobilier commercial et tertiaire en Europe, hors de France : commerces, locaux logistiques et d'activités, bureaux, santé et éducation. Labellisée ISR et classée article 8 SFDR, elle se compare aux autres véhicules du marché dans notre classement des SCPI.
Sogenial Immobilier est une société de gestion agréée par l'AMF (GP-12000026) depuis septembre 2012. Elle gère aussi les SCPI Cœur de Régions et Cœur de Ville.
Quel est le rendement de la SCPI Cœur d'Europe ?
Le taux de distribution s'établit à 6,25 % brut en 2025 (5,23 % net de fiscalité étrangère), après 6,02 % en 2024, 5,93 % en 2023 et 6,10 % en 2022. Avec la hausse du prix de part de 200 € à 204 €, la performance globale annuelle 2025 atteint 8,25 %. Le TRI sur 5 ans est de 3,46 %.
| Trimestre | Revenus fonciers | Revenus financiers | Revenus distribués (nets d'impôt étranger) |
|---|---|---|---|
| T3 2025 | 2,41 € | 0,13 € | 2,54 € |
| T4 2025 | 2,61 € | 0,06 € | 2,67 € |
| T1 2026 | 2,52 € | 0,05 € | 2,57 € |
| T2 2026 | 2,50 € | 0,07 € | 2,57 € (2,96 € brut, dont 0,39 € d'impôt étranger) |
Chiffres clés au 30/06/2026
Source : bulletin trimestriel n°21 de Cœur d'Europe au 30/06/2026.
Où se situe le patrimoine de Cœur d'Europe ?
Au 30 juin 2026, plus de 76 % du patrimoine est situé dans la péninsule ibérique, le reste en Belgique et en Allemagne. Aucun actif n'est en France. Les répartitions sont exprimées en valeur.
Répartition géographique (30/06/2026)
100 % du patrimoine hors de France
Répartition sectorielle (30/06/2026)
En valeur
Source : bulletin trimestriel n°21 de Cœur d'Europe au 30/06/2026.
Quelles sont les caractéristiques et les frais de Cœur d'Europe ?
Informations générales
Prix et valeurs
Frais
Sources : bulletin trimestriel n°21 au 30/06/2026 et documentation de Sogenial Immobilier.
Comment sont imposés les revenus de Cœur d'Europe ?
Le patrimoine étant entièrement situé hors de France, les loyers sont des revenus fonciers de source étrangère : ils sont imposés dans le pays de situation des immeubles, l'impôt étant acquitté par la SCPI (0,39 € par part au T2 2026), puis la double imposition est éliminée en France selon la convention fiscale applicable (crédit d'impôt ou taux effectif). Ces loyers ne supportent pas les prélèvements sociaux français de 17,2 %. Seuls les revenus financiers de la trésorerie sont soumis au prélèvement forfaitaire unique.
Les parts entrent dans l'assiette de l'IFI pour leur fraction immobilière (BOFiP), sauf en nue-propriété temporaire.
Quelles sont les clés de démembrement de Cœur d'Europe ?
La SCPI est accessible en démembrement temporaire, ainsi qu'à crédit. Le nu-propriétaire achète les parts avec une décote fonction de la durée, ne perçoit aucun revenu et n'est pas imposé pendant le démembrement, puis récupère la pleine propriété au terme. Notre page dédiée à la nue-propriété Cœur d'Europe détaille la démarche.
| Durée | Nue-propriété | Usufruit | Prix d'une part en nue-propriété |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 86,50 % | 13,50 % | 176,46 € |
| 4 ans | 83,00 % | 17,00 % | 169,32 € |
| 5 ans | 79,00 % | 21,00 % | 161,16 € |
| 6 ans | 75,50 % | 24,50 % | 154,02 € |
| 7 ans | 73,00 % | 27,00 % | 148,92 € |
| 8 ans | 70,50 % | 29,50 % | 143,82 € |
| 9 ans | 67,50 % | 32,50 % | 137,70 € |
| 10 ans | 65,50 % | 34,50 % | 133,62 € |
| 11 ans | 64,00 % | 36,00 % | 130,56 € |
| 12 ans | 63,00 % | 37,00 % | 128,52 € |
| 13 ans | 62,00 % | 38,00 % | 126,48 € |
| 14 ans | 61,00 % | 39,00 % | 124,44 € |
| 15 ans | 60,00 % | 40,00 % | 122,40 € |
| 16 ans | 59,00 % | 41,00 % | 120,36 € |
| 17 ans | 58,00 % | 42,00 % | 118,32 € |
| 18 ans | 57,00 % | 43,00 % | 116,28 € |
| 19 ans | 56,00 % | 44,00 % | 114,24 € |
| 20 ans | 55,00 % | 45,00 % | 112,20 € |
Source : grille des clés de démembrement temporaire SCPI mise à jour au 10/03/2026, applicable dans la limite d'un volume de collecte. Les clés des autres SCPI figurent sur notre page clés de répartition des SCPI.
Quels sont les risques de Cœur d'Europe ?
Avertissement sur les risques
L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Ni le capital ni les revenus ne sont garantis. Les SCPI sont des placements de long terme et peu liquides. L'AMF rappelle les règles de fonctionnement et les risques de ces placements.
- Risque de perte en capital : la valeur de la part suit celle du patrimoine
- Risque de liquidité : un retrait n'est servi que s'il existe des souscriptions en contrepartie
- Concentration géographique : plus de 76 % du patrimoine en Espagne et au Portugal
- Concentration locative : le premier locataire (Extol) pèse 11,10 % des loyers
- Occupation : taux d'occupation financier de 94,31 % au T2 2026 (95,53 % fin 2025)
- Coût d'entrée : 12 % TTC de commission de souscription, d'où un prix de retrait de 179,52 € pour une part achetée 204 €
- Délai de jouissance de six mois avant les premiers revenus
Quel avis porter sur la SCPI Cœur d'Europe ?
Cœur d'Europe poursuit sa croissance au 1er semestre 2026, avec 275,5 M€ de capitalisation, de nouvelles acquisitions en Belgique et en Espagne et un pipeline fourni. La distribution reste régulière (2,57 € net par trimestre en 2026) et le prix de part reste environ 7 % sous la valeur de reconstitution. Le taux d'occupation financier, en léger recul à 94,31 %, est à suivre.
Points de vigilance
- Concentration sur la péninsule ibérique et sur le premier locataire
- Taux d'occupation en baisse depuis fin 2025
- Frais de souscription de 12 % TTC et délai de jouissance de six mois
- Pas d'accès en assurance vie
Cœur d'Europe peut s'intégrer à un portefeuille diversifié de SCPI pour une exposition européenne sans actif en France. Sa place s'apprécie au cas par cas avec un conseiller.
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Questions fréquentes sur la SCPI Cœur d'Europe
Quel est le rendement de la SCPI Cœur d'Europe ?
La SCPI Cœur d'Europe a affiché un taux de distribution de 6,25 % brut en 2025 (5,23 % net de fiscalité étrangère), dont 0,43 % de revenus non récurrents, et une performance globale annuelle de 8,25 % grâce à la hausse du prix de part. Au 2e trimestre 2026, le dividende brut s'élève à 2,96 € par part, soit 2,57 € après impôt étranger.
Quel est le prix de la part de Cœur d'Europe ?
La part coûte 204 € depuis le 1er juillet 2025, après deux hausses en 2025 (200 € puis 202 € et 204 €). La valeur de reconstitution s'établit à 219,47 € au 31/12/2025, soit un prix de part inférieur d'environ 7 %. La première souscription porte sur 10 parts, soit 2 040 €.
Comment investir dans Cœur d'Europe avec un conseiller ?
Un conseiller de Comment Bien Investir étudie votre situation, choisit avec vous le mode de détention (pleine propriété au comptant ou à crédit, nue-propriété), vous remet la documentation réglementaire et prend en charge le dossier de souscription. Un cashback peut s'appliquer selon les conditions en vigueur.
Où investit la SCPI Cœur d'Europe ?
Au 30 juin 2026, le patrimoine compte 43 immeubles et 133 locataires. Il est situé à 43,1 % en Espagne, 33,0 % au Portugal, 16,8 % en Belgique et 7,1 % en Allemagne, sans actif en France. Les commerces représentent 46,48 %, la logistique et les locaux d'activités 28,89 %, les bureaux 21,37 % et la santé et l'éducation 3,26 %.
Les revenus de Cœur d'Europe sont-ils soumis aux prélèvements sociaux ?
Les loyers ne le sont pas : le patrimoine étant entièrement situé hors de France, les revenus fonciers sont imposés dans les pays de situation et ne supportent pas les prélèvements sociaux français ; la double imposition est éliminée en France selon les conventions fiscales. Seuls les revenus financiers de la trésorerie sont soumis au prélèvement forfaitaire unique, prélèvements sociaux compris.
Cœur d'Europe verse-t-elle des dividendes mensuels ?
Non. Les dividendes sont versés chaque trimestre, le mois suivant la fin du trimestre. Le dividende du 2e trimestre 2026 a été versé en juillet 2026 ; le prochain versement est prévu en octobre 2026.
Peut-on investir en nue-propriété dans Cœur d'Europe ?
Oui. Selon la grille distributeur mise à jour au 10/03/2026, la nue-propriété représente par exemple 79 % de la valeur de la part sur 5 ans et 65,5 % sur 10 ans. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et n'est pas imposé pendant le démembrement, puis récupère la pleine propriété au terme.
Quel est le délai de jouissance de Cœur d'Europe ?
Les parts ouvrent droit aux dividendes à partir du 1er jour du 6e mois suivant la souscription. Ce délai est à intégrer au plan de financement en cas d'achat à crédit.
La SCPI Cœur d'Europe a-t-elle le label ISR ?
Oui. Cœur d'Europe est labellisée ISR et relève de l'article 8 du règlement SFDR.
Documents de la SCPI Cœur d'Europe
Pour aller plus loin
Nos guides SCPI
- Investir en SCPI : le guide complet
- Classement des SCPI
- SCPI européennes : fiscalité et rendements
- Comment fonctionne une SCPI
- Démembrement et nue-propriété de SCPI
- Clés de répartition des SCPI en démembrement
- Investir en SCPI à crédit
- Valeurs de reconstitution des SCPI
- Risques d'investissement en SCPI
- Lexique des SCPI
- Cashback SCPI avec Comment Bien Investir
Autres SCPI analysées
- SCPI Cœur de Régions
- SCPI Comète
- SCPI Eden
- SCPI EDR Europa
- SCPI Elialys
- SCPI Épargne Pierre Europe
Sources
- Sogenial Immobilier, bulletin trimestriel n°21 de Cœur d'Europe au 30/06/2026
- Sogenial Immobilier, rapport annuel 2025 de Cœur d'Europe
- Sogenial Immobilier, document d'informations clés de Cœur d'Europe du 22/08/2026
- Sogenial Immobilier, bulletin trimestriel de Cœur d'Europe au 31/12/2025
- Grille des clés de démembrement temporaire SCPI, mise à jour au 10/03/2026
- AMF, comprendre les SCPI
- ASPIM, statistiques du marché des SCPI
- BOFiP, IFI et parts de sociétés immobilières
- impots.gouv.fr, conventions fiscales internationales
Avertissement important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti, pas plus que les revenus distribués. Vérifiez que cet investissement correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Durée de placement recommandée : 10 ans minimum. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.