Les stratégies des Sociétés Civiles de Placement Immobilier se transforment en profondeur depuis 2022. Découvrez notre guide complet des nouvelles SCPI : SCPI sans frais de souscription (0%), SCPI européennes diversifiées, SCPI thématiques spécialisées (logistique, santé, data centers). Plus de 40 SCPI analysées par millésime avec stratégies, objectifs de rendement et avis d'expert pour vous aider à choisir les meilleures nouvelles SCPI en 2026.
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SCPI Créées en 2025
L'année 2025 confirme les tendances fortes du marché avec le lancement de nouvelles SCPI innovantes. Ces lancements s'inscrivent dans la continuité de 2024 avec des stratégies européennes affirmées, des approches thématiques ciblées et une forte réduction des frais d'entrée.
Remake UK 2025
Société de gestion : Remake AM
Remake AM inaugure sa gamme Focus avec cette SCPI millésimée innovante, première SCPI à capital fixe et durée de vie limitée (7 ans, prorogeable 2 ans). Elle investit exclusivement dans l'immobilier d'entreprise britannique pour profiter du bas de cycle actuel du marché UK.
Cette SCPI opportuniste vise un TRI cible supérieur à 9% sur 7 ans et un taux de distribution de 6,5%. Elle bénéficie d'une fiscalité avantageuse pour les résidents français (pas de prélèvements sociaux sur les revenus de source étrangère).
Points forts : Format millésimé inédit, opportunité bas de cycle UK, TRI cible élevé, fiscalité optimisée, expertise Remake AM reconnue.
Esprit Horizon
Société de gestion : Spirit REIM Services
Spirit REIM Services lance sa première SCPI dédiée aux parcs et locaux d'activités en France. Cette stratégie thématique s'appuie sur plus de 25 ans d'expertise et 250 M€ investis sur 5 ans dans ce secteur.
La SCPI vise un objectif de rendement de 6% et un TRI de 5,5% sur 8 ans. Elle se distingue par son accessibilité (500€ minimum), sa distribution mensuelle des dividendes et des frais de souscription de 6% TTC, inférieurs à la moyenne du marché.
Points forts : Expertise Spirit REIM (25 ans), frais réduits (6%), accessibilité (500€), distribution mensuelle, secteur porteur.
Epsicap Explore
Société de gestion : Epsicap REIM (anciennement Epsilon Capital)
Epsicap REIM lance sa deuxième SCPI après le succès d'Epsicap Nano. Explore se positionne sur les midcaps européennes (actifs de 10 à 20 M€) avec une stratégie diversifiée et opportuniste. Un apport initial de 20 M€ des associés fondateurs garantit une base patrimoniale solide dès le départ.
Cette SCPI sans frais de souscription vise un taux de distribution de 6,5% et un TRI de 7,5% sur 8 ans. Les revenus sont distribués mensuellement dès 2026.
Points forts : Zéro frais, track record d'Epsicap Nano, apport initial de 20 M€, distribution mensuelle dès 2026, TRI cible attractif.
Iroko Atlas
Société de gestion : Iroko
Après le succès d'Iroko Zen (1,1 Md€ de capitalisation), Iroko lance sa seconde SCPI 100% internationale hors France. Atlas cible l'Europe de l'Ouest en priorité, puis l'Europe centrale et l'Amérique du Nord sur opportunités.
SCPI sans frais de souscription, elle adopte une approche granulaire (actifs de 1 à 10 M€) et vise un taux de distribution de 6,5% et un TRI de 7% sur 10 ans. La phase sponsor initiale de 20 M€ a été intégralement souscrite en quelques heures.
Points forts : Succès d'Iroko Zen, zéro frais, approche granulaire, diversification mondiale, phase sponsor sursouscrite très rapidement.
Reason (MNK Partners)
Société de gestion : MNK Partners
La SCPI innovante de MNK Partners intègre l'intelligence artificielle dans son processus de sourcing pour identifier les meilleures opportunités immobilières européennes. Avec un prix de part fixé à 1€ et une souscription minimum de 200€, Reason devient l'une des SCPI les plus accessibles du marché.
Points forts : Innovation IA appliquée à l'immobilier, accessibilité exceptionnelle (200€), prix de part à 1€, stratégie européenne diversifiée.
Telamon Borea
Société de gestion : Telamon
Telamon lance sa première SCPI en avril 2025, forte de son expertise reconnue dans la logistique et les locaux d'activités. La SCPI vise un taux de distribution de 6,25% (TRI objectif de 7%) sur un secteur structurellement porteur grâce à la croissance du e-commerce.
Points forts : Expertise Telamon en logistique, secteur e-commerce en forte croissance, objectifs de performance attractifs.
MomenTime
Société de gestion : Arkéa REIM
Arkéa REIM complète sa gamme avec cette SCPI diversifiée qui investit en France et hors zone euro. Elle exploite le momentum de marché pour saisir les opportunités au bon moment et vise un TRI de 6% sur 10 ans.
Points forts : Approche momentum différenciante, expertise Arkéa REIM (déjà à l'origine de Transitions Europe), diversification France/International.
New Gen (Aroxys)
Société de gestion : Aroxys
Première SCPI à obtenir le label ELTIF 2.0, New Gen affiche un objectif de rendement de 7% par an. Elle se distingue par une accessibilité record : souscription minimum à 100€ (95€ en période sponsor).
Points forts : Label ELTIF 2.0 pionnier en France, accessibilité record (100€), objectif de rendement parmi les plus élevés du marché (7%).
Imarea Pierre (BNP Paribas REIM)
Société de gestion : BNP Paribas REIM
Agréée en février 2025, cette SCPI de BNP Paribas REIM saisit des opportunités sur plusieurs classes d'actifs sans contrainte géographique forte, en s'appuyant sur la présence locale du groupe dans 16 pays européens.
Points forts : Force de frappe BNP Paribas, réseau international (16 pays), flexibilité géographique et sectorielle totale.
Corum USA
Société de gestion : Corum AM
Corum AM lance sa première SCPI spécialisée exclusivement sur le marché immobilier américain. Cette nouvelle SCPI diversifiée sectorielle permet une exposition directe au dollar américain et aux dynamiques du marché immobilier outre-Atlantique.
Points forts : Expertise internationale éprouvée de Corum, exposition au dollar USD, diversification hors zone euro, marchés américains profonds et liquides.
Patrimonia Capital & Rendement
Société de gestion : Patrimonia Capital
Cette SCPI se spécialise dans les périphéries des villes en investissant dans des commerces et locaux d'activité. Elle vise un rendement annuel de 6% et bénéficie d'un portefeuille constitué dès son lancement, ce qui réduit le risque de ramping.
Points forts : Stratégie périphéries urbaines différenciante, portefeuille constitué dès le lancement, objectif de rendement attractif.
Pourquoi les Sociétés de Gestion Diversifient-elles leurs Stratégies ?
Se différencier sur un marché devenu concurrentiel
Le marché des SCPI connaît une transformation profonde depuis 2022. Plusieurs facteurs expliquent cette évolution :
Les raisons de cette diversification
- Concurrence accrue : Le succès des SCPI limite peu à peu les choix d'actifs qualitatifs, poussant les sociétés de gestion à explorer de nouvelles zones géographiques et classes d'actifs
- Mutualisation du risque : L'immobilier étant composé d'une pluralité de marchés, la diversification sectorielle et géographique devient essentielle pour la résilience du portefeuille
- Différenciation commerciale : Nécessité de se positionner distinctement pour attirer une clientèle réceptive à des stratégies innovantes
- Positionnement de niche : Devenir la référence sur un segment de marché avant l'arrivée de la concurrence
- Prise de risque mesurée : Créer des SCPI thématiques pour répondre à des besoins spécifiques avec des convictions d'investissement affirmées
Des tendances de fond qui transforment le marché
- Focus sur la qualité : Privilégier des actifs premium et des locataires solides, quitte à délaisser les emplacements les plus prisés où le rendement peut être plus faible
- Opportunités post-crise des taux : Depuis la hausse des taux et la correction des valeurs de marché, investir dans des biens dont les prix ont baissé permet de booster les rendements futurs
- Cercle vertueux : Les nouvelles SCPI avec des rendements attractifs se positionnent en tête des classements, attirant ainsi davantage de collecte
- Normes environnementales : Intégration dès le départ des réglementations écologiques et durables (ISR, SFDR Article 9, labels verts)
À savoir
Toutes les SCPI présentées sur cette page sont accessibles via notre cabinet sans coûts supplémentaires. Contactez-nous pour obtenir des informations complémentaires et souscrire dans les meilleures conditions avec, selon les SCPI, un cashback pouvant aller jusqu'à 4%.
Pourquoi Choisir une Nouvelle SCPI ?
Investir dans une nouvelle SCPI, c'est miser sur une idée, une équipe et surtout une stratégie. Par nature, les données historiques ne sont pas encore disponibles. Cela implique une analyse différente, centrée sur la qualité de la société de gestion et la pertinence du positionnement.
Les avantages des nouvelles SCPI
- Frais réduits ou nuls : De nombreuses nouvelles SCPI proposent des frais de souscription à 0% ou 2%, contre 8-12% traditionnellement. Un avantage décisif pour la rentabilité réelle
- Acquisitions au prix du marché actuel : Dans une période de correction, une nouvelle SCPI achète au prix du marché, compensant potentiellement la baisse macroéconomique récente
- Normes récentes intégrées : Réglementations écologiques et énergétiques les plus récentes intégrées dès le départ, évitant d'importants travaux non prévus
- Valeur de part plus stable : Probabilité plus importante de voir la valeur de part se maintenir voire se réhausser à l'avenir
- Stratégies innovantes : Accès à des thématiques porteuses (logistique du dernier kilomètre, data centers, santé, bureaux nouvelle génération)
- Flexibilité accrue : Une jeune SCPI de taille modeste peut accéder à une offre immobilière plus moderne et moins concurrencée
Points d'attention avant d'investir
Une nouvelle SCPI présente également des risques spécifiques à prendre en compte :
- Absence d'historique de performance sur plusieurs années
- Patrimoine encore en constitution (risque de "ramping")
- Rentabilité réelle à démontrer dans la durée
- Nécessité d'analyser en détail la stratégie, l'équipe de gestion et les premiers actifs acquis
Il est essentiel de diversifier vos investissements entre SCPI établies (historique prouvé) et nouvelles SCPI (potentiel de croissance et frais réduits).
SCPI Créées en 2024
L'année 2024 a vu l'émergence de nouvelles SCPI particulièrement innovantes, avec un accent sur les stratégies européennes, les secteurs thématiques porteurs et la réduction des frais de souscription. Découvrez les SCPI lancées en 2024 :
SCPI Eden
Société de gestion : Advenis
La SCPI Eden est la nouvelle SCPI sans frais de souscription d'Advenis, investie à 100% en Europe hors de France. Sa diversification sectorielle (bureaux, commerces, logistique) et son ticket d'entrée très faible la rendent accessible au plus grand nombre.
Stratégie : Diversification sectorielle exclusivement en Europe hors France, permettant de bénéficier de marchés immobiliers dynamiques et des conventions fiscales avantageuses pour les résidents français.
Points forts : Zéro frais de souscription, ticket d'entrée très accessible, expertise Advenis reconnue sur les marchés européens.
SCPI Vitality
Société de gestion : Sofidy
Cette SCPI thématique constitue un portefeuille d'actifs diversifiés autour de la santé et du bien-être : cabinets médicaux, bureaux nouvelle génération, pharmacies, salles de sport, hôtels avec services. Les acquisitions portent majoritairement sur des actifs situés en Europe hors France.
Stratégie : Thématique santé et bien-être, diversification européenne, fiscalité des revenus étrangers avec crédits d'impôt associés.
Points forts : Thématique résiliente aux crises économiques, vieillissement démographique favorable, diversification européenne, expertise Sofidy.
Épargne Pierre Sophia
Société de gestion : Atland Voisin
Dédiée à l'immobilier de santé et aux sciences de la vie à l'échelle européenne, Épargne Pierre Sophia complète la gamme d'Atland Voisin avec une SCPI spécialisée dans un secteur structurellement défensif et porteur.
Stratégie : Cliniques, laboratoires, centres de recherche médicale, résidences médicalisées en Europe. Demande structurelle forte portée par le vieillissement de la population.
Points forts : Secteur défensif et résilient, tendance démographique favorable, succès d'Épargne Pierre comme référence, diversification européenne.
SCPI Perial Opportunités Territoires
Société de gestion : Perial
SCPI sans frais de souscription qui se concentre sur les territoires français, et notamment les villes moyennes et régions en développement. Une stratégie opportuniste qui vise à capter la valeur là où les marchés sont moins saturés et les rendements potentiels plus élevés.
Points forts : Expertise Perial reconnue, stratégie de décentralisation pertinente, zéro frais de souscription, marchés moins concurrentiels.
SCPI Linaclub
Société de gestion : Inter Invest
Première SCPI d'Inter Invest, sans frais de souscription et spécialisée dans l'Outre-Mer français. Elle investit dans les DROM-COM (Guadeloupe, Martinique, Réunion, Guyane, Mayotte, Polynésie...) avec une diversification sectorielle au sein de ces territoires.
Points forts : Zéro frais, fiscalité française applicable, marchés locaux en développement, diversification géographique originale et peu concurrencée.
Darwin RE01
Société de gestion : Darwin AM
Première SCPI de la société de gestion Darwin AM. Stratégie diversifiée et opportuniste, cherchant les meilleures opportunités sur différents marchés immobiliers en fonction des conditions de marché du moment.
Points forts : Approche flexible et adaptable aux cycles, diversification sectorielle et géographique, nouvelle équipe avec regard frais sur le marché.
Elevation Tertiom
Société de gestion : Tertiom
SCPI centrée sur l'immobilier tertiaire de qualité premium (bureaux, locaux d'activité), avec une sélection d'actifs en emplacements de premier plan et des locataires reconnus pour leur solidité financière.
Points forts : Qualité et résilience des actifs, sécurisation des loyers, positionnement premium, faible risque de vacance locative.
EDR Europa
Société de gestion : Edmond de Rothschild REIM
SCPI européenne diversifiée d'Edmond de Rothschild REIM, qui prend en compte les évolutions économiques et les tendances émergentes. Elle s'appuie sur le réseau local du groupe Edmond de Rothschild dans les grandes métropoles européennes.
Points forts : Expertise et réseau Edmond de Rothschild, vision long terme et qualité institutionnelle, identification des tendances de marché.
Mistral Sélection
Société de gestion : Swiss Life Asset Managers
SCPI sans frais de souscription de Swiss Life AM, diversifiée et européenne. Elle investit dans les secteurs en pleine mutation porteurs de nouvelles perspectives : logistique urbaine, flex office, santé.
Points forts : Zéro frais (innovation Swiss Life AM), focus sur les secteurs porteurs, diversification européenne, groupe solide.
Osmo Energie
Société de gestion : Mata Capital IM
SCPI diversifiée et européenne (France incluse), l'une des rares à afficher une classification SFDR Article 9 — le niveau le plus exigeant en matière d'investissement durable. Elle investit en Allemagne, Italie, Espagne, Belgique, Pays-Bas et France.
Points forts : Classification SFDR Article 9 (très rare sur le marché), approche ESG exemplaire, diversification géographique optimale, réponse aux attentes des investisseurs responsables.
Wemo One
Société de gestion : Wemo REIM
SCPI portée par une nouvelle société de gestion, investie à 60 à 75% en Europe et le reste en France. Diversification sectorielle complète, avec une approche fraîche d'une équipe constituée de professionnels expérimentés de la gestion immobilière.
Points forts : Équilibre France/Europe bien dosé, diversification sectorielle, équipe expérimentée.
Sofidynamic
Société de gestion : Sofidy
La SCPI opportuniste de Sofidy, investie à 50% en France et 50% en Europe. Elle se distingue par une approche plus dynamique que les SCPI habituelles de Sofidy, avec des frais de souscription à seulement 2% — parmi les plus bas du marché pour une SCPI avec frais.
Points forts : Expertise Sofidy reconnue, frais très compétitifs (2%), diversification équilibrée France/Europe, stratégie opportuniste pour maximiser le rendement.
SCPI Créées en 2023
L'année 2023 a été marquée par des SCPI innovantes avec des stratégies européennes ambitieuses et des thématiques ciblées. Plusieurs ont affiché des performances remarquables dès leur première année, se propulsant en tête des classements de rendement.
Comète
Société de gestion : Alderan
La SCPI diversifiée d'Alderan propose une diversification géographique mondiale, au-delà de l'Europe : Australie et Nouvelle-Zélande notamment. Elle investit dans tout ce qu'Activimmo, la SCPI phare d'Alderan, ne couvre pas.
Points forts : Diversification géographique unique, marchés dynamiques (Australie, NZ), expertise Alderan prouvée avec Activimmo, complémentarité de la gamme.
Upeka
Société de gestion : Axepit
La SCPI sans frais de souscription d'Axepit, investie pour moitié en France et pour moitié en Europe. Accessible dès 950€ (5 parts à 180€), cette SCPI a acquis ses premiers actifs rapidement avec un objectif de rendement de 7,70%.
Points forts : Zéro frais, accessibilité exceptionnelle (950€ minimum), démarrage prometteur, objectif de rendement parmi les plus attractifs du marché.
Cœur d'Avenir
Société de gestion : Sogenial Immobilier
SCPI thématique de Sogenial Immobilier spécialisée dans les crèches, établissements d'enseignement et résidences étudiantes en Europe. Une thématique défensive avec une demande structurellement forte, peu sensible aux cycles économiques.
Points forts : Thématique défensive et résiliente, demande structurelle forte (démographie), expertise Sogenial, diversification européenne.
Épargne Pierre Europe
Société de gestion : Atland Voisin
Épargne Pierre Europe transpose la stratégie gagnante d'Épargne Pierre à l'échelle européenne (hors France). Elle bénéficie du savoir-faire éprouvé d'Atland Voisin avec une diversification sectorielle complète en Europe.
Points forts : Succès historique d'Épargne Pierre, expertise Atland Voisin reconnue, stratégie éprouvée transposée en Europe, diversification sectorielle.
Transitions Europe
Société de gestion : Arkéa REIM
Déjà labellisée ISR dès son lancement, Transitions Europe d'Arkéa REIM investit en Europe hors France sur des actifs diversifiés en pleine transition : logistique, santé et éducation, life science, bureaux nouvelle génération, nouvelles formes d'hébergement. Elle a réalisé une excellente première année, propulsée en tête des classements de rendement.
Points forts : Label ISR, performances exceptionnelles dès 2023, positionnement sur les secteurs porteurs, expertise Arkéa REIM.
Ncap Continent
Société de gestion : Norma Capital
Ncap Continent transpose la stratégie gagnante de la SCPI Vendôme Régions à l'échelle européenne. Norma Capital a prouvé la pertinence de son approche sur le marché français, tant sur le rendement que sur la revalorisation des parts.
Points forts : Track record excellent de Norma Capital avec Vendôme Régions, stratégie éprouvée adaptée à l'Europe, potentiel de revalorisation des parts.
SCPI Créées en 2022
SCPI LOG IN
Société de gestion : Theoreim
La SCPI thématique logistique de Theoreim, investie en France et en Europe. Fruit de l'expertise de Theoreim — également à l'origine de la SCI Pythagore (disponible en assurance-vie) — LOG IN mise sur le boom de la logistique du dernier kilomètre porté par l'e-commerce.
Points forts : Secteur e-commerce très porteur, expertise Theoreim, demande structurelle forte, rendements attractifs du secteur logistique.
Remake Live
Société de gestion : Remake AM
Remake Live est une référence des nouvelles SCPI : 0% de frais de souscription, label ISR, investissement dans les grandes métropoles de plus de 250 000 habitants en France et en Europe. Disponible en assurance-vie chez plusieurs assureurs partenaires. Une SCPI pilier de la gamme Remake AM.
Points forts : Zéro frais, label ISR, équipe expérimentée (ex-professionnels de grandes SCPI), stratégie métropolitaine ciblée, accessible en assurance-vie.
SCPI Créées en 2021
Cristal Life
Société de gestion : Inter Gestion
SCPI construite autour du concept de résilience économique. Inter Gestion exclut tout actif n'appartenant pas aux secteurs essentiels : alimentation, logement, éducation, santé, activités professionnelles, loisirs. Une approche défensive unique sur le marché.
Points forts : Approche défensive et décorrélée des cycles économiques, secteurs essentiels peu impactés par les crises, logique d'Inter Gestion poussée plus loin que Cristal Rente.
Cœur d'Europe
Société de gestion : Sogenial Immobilier
Troisième SCPI de Sogenial, Cœur d'Europe adapte la stratégie gagnante de Cœur de Régions à l'immobilier européen, en se concentrant sur les pays limitrophes ou proches de la France (Belgique, Portugal...). Elle distribue 5% net depuis son lancement.
Points forts : Succès éprouvé de Cœur de Régions, objectif de rendement de 5% net atteint, expertise Sogenial, diversification européenne de proximité.
Allianz Home
Société de gestion : Allianz Real Estate
SCPI résidentielle d'Allianz, mixte entre résidences principales et résidences gérées. La puissance du groupe Allianz garantit une capacité d'investissement et un niveau d'expertise rarement égalé sur l'immobilier résidentiel.
Points forts : Puissance financière d'Allianz, secteur résidentiel structurellement porteur, combinaison résidences classiques et gérées.
Sofidy Europe Invest
Société de gestion : Sofidy
Sofidy Europe Invest cible les grandes métropoles de l'Espace Économique Européen, du Royaume-Uni et de la Suisse. SCPI diversifiée (bureaux, commerces, hôtellerie, logistique, santé), elle adopte une approche opportuniste en profitant des décalages de cycles entre pays.
Points forts : Expertise Sofidy reconnue, diversification géographique et sectorielle maximale, présence sur les grandes métropoles européennes.
SCPI Créées en 2020
Paref Evo (ex-Interpierre Europe Centrale)
Société de gestion : Paref Gestion
Diversifiée sectoriellement (bureaux, commerces, logistique), cette SCPI investit en Europe centrale — Pologne principalement, puis République Tchèque et Hongrie. Elle profite du potentiel économique de ces pays : main-d'œuvre compétitive, forte attractivité et croissance soutenue. Malgré ses performances, la guerre en Ukraine a freiné sa collecte.
Points forts : Positionnement unique sur l'Europe Centrale, économies dynamiques, rendements solides.
Optimale
Société de gestion : Consultim AM
Créée en juillet 2020, Optimale prône le circuit court de consommation et les actifs de proximité. Elle investit dans les villes moyennes et le péri-urbain, là où la concurrence est moindre et les rendements potentiellement plus élevés.
Points forts : Thématique différenciante et pertinente, villes moyennes dynamiques, marchés moins concurrentiels.
Hospitalité Europe
Société de gestion : Perial
SCPI opportuniste de Perial (à qui l'on doit PF Grand Paris, PFO et PFO²), focalisée sur les actifs liés à la démographie vieillissante (résidences seniors) et au travail nomade (résidences d'affaires, résidences étudiantes).
Points forts : Expertise Perial, secteurs porteurs (vieillissement, mobilité), diversification typologique, thématique démographique favorable.
SCPI Créées en 2019
Activimmo
Société de gestion : Alderan
Créée en juin 2019, Activimmo est l'une des SCPI logistiques pionnières en France. Sa stratégie de logistique du dernier kilomètre a porté ses fruits, portée par la croissance structurelle de l'e-commerce. L'ensemble de son patrimoine est acquis en province française.
Points forts : Stratégie dernier kilomètre plébiscitée, performances excellentes, expertise Alderan éprouvée, patrimoine diversifié en province.
LF Les Grands Palais
Société de gestion : La Française AM
SCPI unique en son genre, spécialisée dans l'acquisition de propriétés viticoles françaises en AOP (Appellation d'Origine Protégée). Les exploitations sont achetées dans des zones géographiquement délimitées aux droits contingentés, puis louées à des exploitants professionnels.
Points forts : Thématique patrimoniale unique, actifs rares et recherchés, valorisation long terme, expertise La Française AM.
NEO
Société de gestion : Novaxia
Novaxia Neo propose une structure innovante : aucuns frais d'acquisition si les parts sont détenues plus de cinq ans (commission de retrait de 6% TTC en cas de sortie anticipée). Investie à 2/3 en France et 1/3 en Europe, elle mise sur le renouvellement urbain.
Points forts : Zéro frais pour les investisseurs long terme, stratégie renouvellement urbain pertinente, mixte France/Europe, expertise Novaxia.
Novapierre Allemagne 2
Société de gestion : Paref Gestion
Dans la continuité de Novapierre Allemagne (référence du marché), cette SCPI acquiert des commerces en Allemagne. Elle bénéficie d'une fiscalité allégée sur les revenus grâce à la convention fiscale franco-allemande et dispose d'un potentiel de distribution de plus-values de cessions attractif.
Points forts : Succès de Novapierre Allemagne 1, fiscalité avantageuse, commerces allemands de qualité, potentiel de plus-values à terme.
Elialys
Société de gestion : Advenis
Advenis investit les actifs d'Elialys dans l'Est de l'Europe — un positionnement rare sur le marché des SCPI. La convention fiscale entre la France et les pays d'accueil permet une fiscalité réduite sur les revenus perçus par les résidents français.
Points forts : Positionnement unique Europe de l'Est, fiscalité avantageuse par conventions fiscales, marchés immobiliers dynamiques, expertise Advenis.
Notre Avis et Nos Conseils pour Sélectionner une Nouvelle SCPI
Deux grandes tendances structurelles
Analyse du marché des nouvelles SCPI
- Spécialisation thématique : Les sociétés de gestion créent des véhicules d'investissement positionnés sur des niches à fort potentiel (logistique du dernier kilomètre, santé, data centers, éducation). Ces SCPI visent des rendements plus élevés en contrepartie d'une concentration sectorielle plus marquée.
- SCPI européennes diversifiées : Focus sur des SCPI européennes diversifiées sectoriellement, permettant de bénéficier de marchés moins concurrentiels, de valorisations attractives après la correction des taux, et de conventions fiscales avantageuses pour les résidents français.
La nouveauté majeure réside dans un changement structurel des frais : les nouvelles SCPI lancées depuis 2022 proposent systématiquement des frais de souscription à 0% ou 2%, contre 8 à 12% pour les SCPI traditionnelles. Un avantage décisif pour la rentabilité réelle de l'investisseur.
Nos critères essentiels de sélection
Les critères à analyser pour choisir une nouvelle SCPI
- Qualité et expérience de la société de gestion : Le track record sur d'autres SCPI est déterminant
- Cohérence de la stratégie : Le positionnement est-il crédible et défendable sur le long terme ?
- Premiers actifs acquis : Nature, localisation, qualité des locataires, niveaux de loyer
- Structure des frais : Frais de souscription ET frais de gestion annuels (vérifier l'équilibre)
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : Idéalement supérieur à 90% dès les premières acquisitions
- Durée des baux restant à courir : Sécurité et visibilité sur les revenus futurs
- Ticket d'entrée et liquidité : Conditions de souscription et de revente des parts
- Rythme de collecte : Une collecte trop rapide peut diluer la performance si les acquisitions ne suivent pas
Points de vigilance spécifiques aux nouvelles SCPI
- Absence d'historique : Les performances passées ne sont pas disponibles ; la stratégie et l'équipe sont les seuls éléments d'appréciation
- Risque de ramping : Le patrimoine est en cours de constitution ; les premiers mois peuvent afficher un rendement inférieur aux objectifs
- Frais de gestion compensateurs : Certaines SCPI à 0% de frais d'entrée compensent avec des frais de gestion annuels plus élevés
- Liquidité initiale réduite : Le marché secondaire des nouvelles SCPI est peu développé les premières années
Notre recommandation finale
Notre cabinet est totalement indépendant et a accès à l'ensemble des SCPI du marché. Nous vous accompagnons dans la sélection des SCPI les plus adaptées à votre profil, votre fiscalité et vos objectifs patrimoniaux.
Pour une stratégie optimale, nous recommandons de diversifier entre SCPI établies (historique prouvé, visibilité sur les revenus) et nouvelles SCPI (frais réduits, potentiel de croissance, stratégies innovantes), en tenant compte de votre horizon d'investissement et de votre appétence au risque.
Vous trouverez des détails complémentaires dans notre guide : Comment choisir vos SCPI ?
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