COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Newgen est une SCPI européenne diversifiée d'Aroxys, lancée en juin 2025 et agréée ELTIF. Au 30 juin 2026, elle détient trois immeubles aux Pays-Bas, deux commerces de centre-ville et un site logistique loué à Albert Heijn, acquis avec un rendement moyen de 8,2 %, loués à 100 % et sans endettement.
Elle a versé 4,50 € par part au 1er semestre 2026 pour une part de 100 €, avec un objectif annuel de 7 %, non garanti. La commission de souscription est de 10 % HT, la durée de placement recommandée de 8 ans et le risque classé 4 sur 7.
Source : bulletins d'information n° 2 et n° 3 de Newgen (1er et 2e trimestres 2026), DIC du 26/11/2025 et note d'information d'octobre 2025. Mis à jour le 8 octobre 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La SCPI Newgen est la première SCPI d'Aroxys. Au 1er semestre 2026, elle a acheté un site logistique à Hoorn, au nord d'Amsterdam, versé 2,25 € par part chaque trimestre et conservé un patrimoine entièrement loué. Sa collecte a nettement ralenti au 2e trimestre.
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Découvrir l'offre cashbackQuelle est l'actualité de Newgen en 2026 ?
Un troisième immeuble et un patrimoine loué à 100 %
Au 1er trimestre 2026, Newgen a acheté un site logistique de 5 400 m² à Hoorn, à 30 minutes au nord d'Amsterdam, loué à Albert Heijn pour 2,79 M€ avec un rendement de 8,30 %. Le 2e trimestre a été consacré à la gestion des trois actifs, tous loués. La SCPI a versé 2,25 € brut par part pour chacun des deux trimestres.
| Actif | Typologie | Locataire | Surface | Prix | Rendement |
|---|---|---|---|---|---|
| Breda (Pays-Bas) | Commerce de centre-ville | Eyes + More (optique) | 189 m² | 0,79 M€ | 8,20 % |
| Hoofddorp (Pays-Bas) | Commerce de centre-ville | JD Sports | 291 m² | 2,67 M€ | 8,0 % |
| Hoorn (Pays-Bas) | Logistique | Albert Heijn | 5 400 m² | 2,79 M€ | 8,30 % |
| Total | 3 immeubles | 3 locataires | 5 879 m² | 6,24 M€ | 8,2 % |
Les rendements à l'acquisition sont communiqués par la société de gestion et ne sont pas garantis.
Qu'est-ce que la SCPI Newgen ?
La SCPI Newgen est une SCPI diversifiée à capital variable créée le 13 mai 2025 et commercialisée depuis le 20 juin 2025 par Aroxys. Elle vise un patrimoine européen diversifié, dans les pays à potentiel de croissance démographique et économique. Elle est agréée ELTIF (fonds européen d'investissement de long terme), un cadre qui encadre les actifs éligibles, la répartition des risques et l'endettement, et classée article 8 au sens du règlement SFDR.
Les points clés de Newgen au 30/06/2026
- Parts et associés : 76 668 parts et 518 associés
- Patrimoine : 3 immeubles aux Pays-Bas, 5 879 m², valeur de 6,3 M€
- Occupation : taux d'occupation financier et physique de 100 %
- Baux : durée résiduelle moyenne de 3,86 ans
- Endettement : 0 %, jusqu'à 40 % de la valeur de réalisation autorisés
- Objectifs : taux de distribution de 7 % et TRI de 6 % sur 8 ans, non garantis
Comment se répartit le patrimoine de Newgen ?
Au 30 juin 2026, le patrimoine est situé à 100 % aux Pays-Bas. Il se partage presque à parts égales entre commerces (50,7 %) et logistique (49,3 %). Par secteur d'activité des locataires, la grande distribution alimentaire pèse 49,3 %, la mode et le sport 39,1 % et la santé, avec l'optique, 11,6 %.
Répartition par typologie
Au 30/06/2026, 100 % aux Pays-Bas.
Secteurs d'activité des locataires
Au 30/06/2026.
Source : bulletin d'information n° 3 de Newgen au 30/06/2026.
Qui gère la SCPI Newgen ?
Aroxys est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF (GP-20000028 du 08/09/2020), présidée par son fondateur Ara Adjennian. Newgen est sa première SCPI. Les investissements sont pilotés par Olivier Pioch, directeur général délégué et directeur des investissements.
Quel est le rendement de la SCPI Newgen ?
Newgen a versé 2,25 € brut par part au 1er trimestre puis au 2e trimestre 2026, soit 4,50 € au 1er semestre pour une part de 100 €, ce qui correspond à 9 % en rythme annuel. La société de gestion affiche un objectif de taux de distribution de 7 % par an, non garanti : la SCPI, lancée mi-2025, n'a pas encore de taux de distribution sur une année complète.
| Trimestre | Dividende brut | Versement |
|---|---|---|
| 4e trimestre 2025 | 2,75 € (proratisé selon la date de jouissance) | 26/01/2026 |
| 1er trimestre 2026 | 2,25 € | 23/04/2026 |
| 2e trimestre 2026 | 2,25 € (1,92 € après impôt néerlandais) | 22/07/2026 |
Comment évoluent la collecte et le marché des parts ?
| Période | Parts souscrites | Retraits | Nombre de parts |
|---|---|---|---|
| Fondateurs | 13 391 | 0 | 13 391 |
| T3 2025 | 21 364 | 0 | 34 755 |
| T4 2025 | 33 836 | 0 | 68 591 |
| T1 2026 | 6 204 | 0 | 74 895 |
| T2 2026 | 1 773 | 0 | 76 668 |
Aucune part n'a été retirée depuis le lancement. La collecte nette est tombée à 0,2 M€ au 2e trimestre 2026, ce qui limite pour l'instant le rythme des nouvelles acquisitions.
Quelles sont les caractéristiques et les frais de Newgen ?
Informations générales
Prix et valeurs
Frais
Intervenants
Sources : bulletin d'information n° 3 au 30/06/2026, DIC du 26/11/2025 et note d'information d'octobre 2025 de Newgen. Pour comparer avec d'autres SCPI, voir le classement des SCPI et les valeurs de reconstitution.
Comment sont imposés les revenus de Newgen ?
Le patrimoine étant situé aux Pays-Bas, les loyers y sont imposés : l'impôt néerlandais, payé par la SCPI, représente 0,33 € sur le dividende de 2,25 € du 2e trimestre 2026. Les conventions fiscales évitent ensuite la double imposition en France, par exonération avec taux effectif ou par crédit d'impôt selon le pays. Ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux français de 17,2 %. Notre guide des SCPI européennes détaille ce mécanisme.
Les parts entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière : la valeur IFI au 1er janvier 2026 est de 49 € par part. En cas de démembrement, la déclaration incombe à l'usufruitier.
Comment investir dans Newgen ?
La SCPI est accessible dès une part, soit 100 €. Plusieurs options de gestion sont proposées :
Versements programmés
Des versements mensuels ou trimestriels pour investir progressivement.
Réinvestissement des dividendes
Les dividendes peuvent être réinvestis en parts de la SCPI.
Démembrement
Acquisition de la nue-propriété ou de l'usufruit selon votre stratégie. Voir notre page démembrement de SCPI.
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Quels sont les risques de la SCPI Newgen ?
Avertissement sur les risques
L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Ni le capital ni les revenus ne sont garantis. Les SCPI sont des placements de long terme et peu liquides, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- Risque de perte en capital : la valeur de réalisation (80,20 €) est inférieure au prix de souscription (100 €)
- Concentration : 3 immeubles, 3 locataires et un seul pays
- Taille : SCPI encore très petite, à la collecte ralentie
- Risque de liquidité : un retrait n'est servi que s'il existe des souscriptions en contrepartie
- Risque de change : jusqu'à 50 % de l'actif net peut être investi hors zone euro
- Historique : lancement en juin 2025
Quel avis porter sur la SCPI Newgen ?
Newgen démarre avec des acquisitions à 8,2 % de rendement moyen, un patrimoine entièrement loué et aucun endettement, et verse 2,25 € par trimestre pour une part de 100 €. Mais elle ne compte encore que trois immeubles, tous aux Pays-Bas, et sa collecte a nettement ralenti au 2e trimestre 2026. C'est une SCPI de diversification, à réserver à une petite part d'un portefeuille et à suivre trimestre après trimestre.
Points forts
- Rendements à l'acquisition : 8,2 % en moyenne
- Occupation : 100 % des surfaces louées
- Pas d'endettement
- Fiscalité européenne : pas de prélèvements sociaux français
- Accessibilité : dès 100 €, avec versements programmés
Points de vigilance
- Concentration : 3 actifs dans un seul pays
- Collecte en net ralentissement au 2e trimestre 2026
- Coûts : 7,12 % par an selon le DIC, risque 4 sur 7
- Délai de jouissance de six mois
Pour situer Newgen parmi les autres SCPI européennes, consultez notre classement des SCPI. Comme pour toute SCPI, nous conseillons de répartir l'investissement entre plusieurs SCPI.
Questions fréquentes sur la SCPI Newgen
Quel est le rendement de la SCPI Newgen ?
Newgen a versé 2,25 € brut par part au 1er trimestre 2026 puis 2,25 € au 2e trimestre, soit 4,50 € au 1er semestre pour une part de 100 €, ce qui correspond à 9 % en rythme annuel. La société de gestion affiche un objectif de taux de distribution annuel de 7 % et un objectif de TRI de 6 % sur 8 ans, non garantis. La SCPI, lancée en juin 2025, n'a pas encore d'année complète de distribution. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Quels sont les chiffres clés de Newgen au 30 juin 2026 ?
Au 30 juin 2026, Newgen compte 76 668 parts et 518 associés. Son patrimoine se compose de trois immeubles aux Pays-Bas, acquis pour environ 6,2 M€ avec un rendement moyen de 8,2 % acte en main, loués à 100 % à trois locataires, sans endettement.
Dans quels actifs investit la SCPI Newgen ?
Newgen détient deux commerces de centre-ville à Breda (optique Eyes + More) et Hoofddorp (JD Sports), et un site logistique de 5 400 m² à Hoorn loué à Albert Heijn, numéro un de la distribution alimentaire aux Pays-Bas. Sa stratégie vise l'ensemble de l'Europe, dans les pays à potentiel de croissance démographique et économique.
Qu'est-ce qu'une SCPI agréée ELTIF ?
Newgen est agréée en qualité d'ELTIF, fonds européen d'investissement de long terme au sens du règlement (UE) 2015/760. Ce cadre impose des règles sur les actifs éligibles, la répartition des risques et l'endettement, limité à 50 % de l'actif net. La SCPI est par ailleurs classée article 8 au sens du règlement SFDR.
Quels sont les frais de la SCPI Newgen ?
La commission de souscription est de 10 % HT (12 % TTC), incluse dans le prix de 100 € ; le prix de retrait est de 90 €. La commission de gestion est de 10 % HT (12 % TTC) des produits locatifs et financiers encaissés, et la commission d'acquisition de 4,17 % HT (5 % TTC). Le DIC chiffre l'incidence totale des coûts à 7,12 % par an sur la durée de détention recommandée de 8 ans.
Quel est le prix de la part de Newgen ?
La part coûte 100 € et la souscription minimale est d'une part. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution est de 105,60 € et la valeur de réalisation de 80,20 €. La valeur IFI au 1er janvier 2026 est de 49 € par part.
Quand perçoit-on les premiers dividendes de Newgen ?
Les parts entrent en jouissance le 1er jour du 6e mois suivant la souscription. Les dividendes sont ensuite versés chaque trimestre : le 23 avril 2026 pour le 1er trimestre, le 22 juillet 2026 pour le 2e.
Comment sont imposés les revenus de la SCPI Newgen ?
Le patrimoine étant situé aux Pays-Bas, les loyers sont imposés aux Pays-Bas : au 2e trimestre 2026, l'impôt étranger représente 0,33 € sur un dividende de 2,25 €. La convention fiscale franco-néerlandaise évite la double imposition en France, et ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux français.
La SCPI Newgen est-elle risquée ?
Comme toute SCPI, Newgen expose à un risque de perte en capital, de liquidité et de baisse des revenus. Son DIC la classe en risque 4 sur 7. Ses points d'attention sont sa petite taille, trois immeubles dans un seul pays, une collecte ralentie au 2e trimestre 2026 et un historique très court.
Documents de la SCPI Newgen
Documentation réglementaire
Le bulletin de souscription vous est remis par votre conseiller avant toute souscription : process de souscription ou 01 87 42 16 27.
Pour aller plus loin
Nos guides SCPI
- Investir en SCPI : le guide complet
- Classement des SCPI
- SCPI européennes : fiscalité et rendements
- Comment fonctionne une SCPI
- Démembrement et nue-propriété de SCPI
- Clés de répartition des SCPI en démembrement
- Investir en SCPI à crédit
- Valeurs de reconstitution des SCPI
- Risques d'investissement en SCPI
- Lexique des SCPI
- Cashback SCPI avec Comment Bien Investir
SCPI investies en Europe
- SCPI Cœur d'Europe
- SCPI Comète
- SCPI Eden
- SCPI EDR Europa
- SCPI Elialys
- SCPI Épargne Pierre Europe
Sources
- Aroxys, bulletin d'information n° 3 de Newgen (2e trimestre 2026)
- Aroxys, bulletin d'information n° 2 de Newgen (1er trimestre 2026)
- Aroxys, rapport annuel 2025 de Newgen
- Aroxys, note d'information de Newgen (octobre 2025)
- Aroxys, document d'informations clés de Newgen (26/11/2025)
- AMF, comprendre les SCPI
- ASPIM, statistiques du marché des SCPI
- impots.gouv.fr, conventions fiscales internationales
- BOFiP, IFI et parts de sociétés immobilières
Avertissement
Les SCPI sont des placements de long terme (8 ans minimum pour Newgen) et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti, pas plus que les revenus distribués. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute souscription, prenez connaissance de la note d'information, des statuts, du DIC et du dernier bulletin d'information, et vérifiez l'adéquation de l'investissement à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.