SCPI Optimale : Avis, Rendement et Analyse 2025
Investissez dans les small caps immobiliers 100% France | Rendement 6,51% en 2024 | TOF 95,36% | Label ISR
La SCPI Optimale, créée en 2020 par Consultim Asset Management, est une SCPI diversifiée 100% française spécialisée dans les small caps immobiliers (actifs inférieurs à 10 M€). Avec un taux de distribution de 6,51% en 2024 et un TOF de 95,36%, cette jeune SCPI dynamique offre une diversification sectorielle et géographique en régions françaises. Elle bénéficie du label ISR depuis 2022.
Une SCPI jeune et performante
Optimale se positionne sur le segment des small caps immobiliers, avec un investissement moyen de 2,6 M€ par actif. Cette stratégie permet d'accéder à des marchés régionaux dynamiques avec des valorisations moins spéculatives et une meilleure résilience locative.
Son patrimoine exclusivement français, majoritairement en régions, lui permet de bénéficier de fondamentaux solides et d'une bonne diversification sectorielle.
Présentation de la SCPI Optimale
La SCPI Optimale est une SCPI à capital variable créée le 9 juillet 2020 par Consultim Asset Management. Elle incarne l'essence de la société de gestion grâce à une stratégie soigneusement élaborée : investir exclusivement en France dans des actifs immobiliers de petite taille, appelés small caps.
Cette stratégie repose sur une conviction forte : les actifs dont la valeur unitaire est inférieure à 10 millions d'euros offrent un meilleur potentiel de rendement et une plus grande résilience. Avec un investissement moyen de 2,6 M€ par actif, Optimale cible des biens souvent délaissés par les grands investisseurs institutionnels.
Label ISR depuis 2022
La SCPI Optimale est labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable) depuis 2022. Elle adopte une approche écoresponsable en minimisant les impacts environnementaux et en favorisant la pérennité et le développement des locataires.
Stratégie : Small Caps 100% France
Focus sur les actifs de petite taille
La SCPI Optimale se concentre sur les small caps immobiliers, c'est-à-dire des actifs dont la valeur unitaire est inférieure à 10 millions d'euros. Cette stratégie présente plusieurs avantages :
Avantages des small caps immobiliers
- Moins de concurrence : Segment délaissé par les grands institutionnels
- Valorisations moins spéculatives : Prix d'acquisition plus raisonnables
- Résilience locative : Locataires de proximité avec des besoins stables
- Diversification naturelle : 36 actifs au 30/09/2025 pour mutualiser le risque
- Flexibilité d'investissement : Capacité à saisir rapidement les opportunités
Positionnement géographique : 100% France
Le patrimoine de la SCPI Optimale est exclusivement situé en France, avec une forte présence en régions. Cette orientation stratégique permet de :
- Bénéficier de marchés régionaux dynamiques avec des rendements attractifs
- S'appuyer sur la connaissance approfondie du marché national de Consultim AM
- Éviter les risques de change et les complexités réglementaires étrangères
- Accompagner le développement économique des métropoles régionales françaises
Diversification sectorielle
Optimale investit dans tous types d'actifs immobiliers : bureaux (43,2%), commerces (29,1%), activités et logistique (23,4%), santé et éducation (4,3%). Cette diversification permet de réduire le risque sectoriel.
Consultim Asset Management : La Société de Gestion
Consultim Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF (n° GP-20000013), spécialisée dans la gestion de SCPI. Basée à Vertou (44), près de Nantes, elle s'appuie sur une excellente connaissance des marchés immobiliers régionaux français.
L'offre de Consultim AM est exclusivement B to B, permettant une séparation claire entre le conseil et le produit. Cette approche vise à apporter le meilleur aux investisseurs dans une vision patrimoniale de long terme.
Patrimoine Immobilier et Performances
La SCPI Optimale possède un patrimoine diversifié et en croissance de 36 actifs répartis sur tout le territoire français, pour un volume d'investissement de 92,69 M€ (AEM). Sa capitalisation atteint 87 M€ au 30/09/2025.
Chiffres Clés du Patrimoine (30/09/2025)
Détail du Taux d'Occupation Financier (TOF)
| Catégorie | Taux |
|---|---|
| Locaux occupés | 95,36% |
| Locaux vacants en recherche de locataires | 4,64% |
| TOF T3 2025 | 95,36% |
Performances T3 2025
Le troisième trimestre 2025 confirme la bonne dynamique de la SCPI Optimale avec deux nouvelles acquisitions et une distribution stable.
| Indicateur | T3 2025 | Commentaire |
|---|---|---|
| Dividende brut distribué | 4,05 € / part | TD trimestriel : 1,62% |
| Dividendes cumulés 2025 | 11,75 € / part | TD cumulé : 4,70% |
| Prévision TD 2025 | 6,30% - 6,50% | Non garanti |
| PGA cible 2025 | 8% | Performance Globale Annuelle |
Historique du Taux de Distribution
| Année | Taux de Distribution |
|---|---|
| 2020 | 5,92% |
| 2021 | 5,92% |
| 2022 | 5,92% |
| 2023 | 6,02% |
| 2024 | 6,51% |
Une progression constante du rendement
Depuis sa création, la SCPI Optimale affiche une progression régulière de son taux de distribution, passant de 5,92% en 2020 à 6,51% en 2024. Cette performance témoigne de la qualité de la gestion et de la pertinence de la stratégie small caps.
Dernières Acquisitions T3 2025
Au troisième trimestre 2025, la SCPI Optimale a réalisé deux nouvelles acquisitions sur les aires urbaines de Nantes et Chambéry, conformément à sa stratégie d'investissement en régions.
Activités - Couëron (44)
Surface : 910 m²
Prix d'acquisition : 1,83 M€
Locataire : ADN TANGUY Matériaux
Immeuble d'activités situé dans la Zone d'Activités des Hauts de Couëron, à proximité de Nantes. Locataire spécialisé dans les matériaux de couverture, présent sur le site depuis plus de 20 ans.
Activité / Bureau - Sainte-Hélène-du-Lac (73)
Surface : 660 m²
Prix d'acquisition : 1,09 M€
Locataires : Axians et Pyrite Ingénierie
Immeuble d'activités et bureaux au sein du Parc Alpespace, près de Chambéry. Locataires spécialisés dans l'aménagement de la montagne.
Taux d'acquisition attractif
Ces deux opérations ont été réalisées à un taux moyen AEM de 8,30%, confirmant la capacité d'Optimale à sourcer des opportunités avec des rendements à l'acquisition supérieurs à la moyenne du marché.
Répartition du Patrimoine
La SCPI Optimale présente une diversification sectorielle équilibrée avec une exposition à quatre grandes typologies d'actifs, le tout exclusivement en France et majoritairement en régions.
Répartition Sectorielle
Répartition Géographique
Marché des Parts
La SCPI Optimale bénéficie d'une excellente liquidité avec aucune part en attente de retrait. La dynamique de collecte, l'absence d'investisseur de référence et la dispersion du capital renforcent la liquidité du fonds.
| Indicateur | T1 2025 | T2 2025 | T3 2025 |
|---|---|---|---|
| Nombre de parts | 320 600 | 333 738 | 347 899 |
| Émission de parts nouvelles | 16 980 | 13 138 | 14 160 |
| Retraits | 248 | 86 | 413 |
| Parts en attente de retrait | 0 | 0 | 0 |
Croissance dynamique
Le nombre d'associés a progressé de +26% sur un an, passant de 1 188 associés au T3 2024 à 1 497 au T3 2025. Cette croissance témoigne de l'attractivité de la SCPI auprès des investisseurs.
Caractéristiques de la SCPI Optimale
Informations Générales
Prix et Valeurs
Intervenants
Les Avantages d'Optimale
Rendement Attractif
Taux de distribution de 6,51% en 2024, en progression constante depuis la création. PGA cible de 8% pour 2025.
Stratégie Small Caps
Investissement moyen de 2,6 M€ par actif sur un segment moins concurrencé offrant de meilleures opportunités de rendement.
100% France
Patrimoine exclusivement français, majoritairement en régions, s'appuyant sur l'expertise locale de Consultim AM.
Label ISR
Engagement ESG reconnu depuis 2022, avec une approche écoresponsable minimisant les impacts environnementaux.
Excellente Liquidité
Aucune part en attente de retrait. Dispersion du capital et absence d'investisseur de référence renforcent la liquidité.
Décote sur Valeur de Reconstitution
Le prix de souscription de 250€ est inférieur de 7,44% à la valeur de reconstitution de 268,61€.
Risques de l'Investissement SCPI
Avertissement
L'investissement en SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts de SCPI ne sont pas cotées et sont peu liquides
- Risque locatif : Les revenus locatifs peuvent fluctuer
- Risque de marché : La valeur des actifs immobiliers peut varier
- Risque d'effet de levier : L'endettement (14,09%) peut amplifier les pertes ou les gains
- Risque de durabilité : Événements ESG pouvant impacter la valeur
Durée recommandée : 10 ans minimum pour lisser les aléas et amortir les frais.
Notre Avis sur Optimale
La SCPI Optimale est une SCPI diversifiée jeune et dynamique avec une stratégie différenciante sur les small caps immobiliers français. Son rendement en progression constante et son excellente liquidité en font un véhicule attractif.
Points forts
- Rendement attractif : 6,51% en 2024, PGA cible 8% en 2025
- Stratégie différenciante : Small caps < 10 M€
- 100% France : Expertise locale et fiscalité maîtrisée
- Excellente liquidité : 0 part en attente de retrait
- Décote sur VR : +7,44%
- Label ISR depuis 2022
- Distribution mensuelle des dividendes
Points de vigilance
- SCPI récente : Créée en 2020, historique limité
- Taille modeste : 87 M€ de capitalisation
- Concentration France : Pas de diversification internationale
- Délai de jouissance : 4 mois (plus long que certaines SCPI)
Notre conseil : Optimale peut constituer une excellente composante d'un portefeuille diversifié de SCPI, particulièrement pour les investisseurs recherchant un rendement élevé et une exposition aux marchés régionaux français. Privilégiez une allocation entre plusieurs SCPI pour mutualiser les risques.
Documents Optimale
Demande de souscription
Pour recevoir le bulletin de souscription et tous les documents réglementaires, contactez-nous au 01 87 42 16 27 ou via notre formulaire en ligne.
Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. Vérifiez que cet investissement correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale, ainsi qu'à vos objectifs et votre profil de risque. Durée recommandée : 10 ans minimum. Prenez connaissance de l'ensemble des documents réglementaires avant toute décision. L'ensemble des risques associés à l'investissement dans des parts de SCPI est décrit dans la documentation réglementaire disponible sur www.consultim-am.com.