COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
Optimale est une SCPI diversifiée créée en 2020, labellisée ISR, investie exclusivement en France, surtout en régions, dans des actifs d'environ 2,6 M€ en moyenne : bureaux, commerces, activités et logistique, santé. Au 30 juin 2026, elle compte 40 actifs, environ 96 M€ de capitalisation et un taux d'occupation financier de 91,16 %.
Son taux de distribution est de 6,50 % en 2025, pour une performance globale annuelle de 8,50 %. La part coûte 255 €, avec 10 % HT de commission de souscription et une durée de placement recommandée de 10 ans. Sa gestion est transférée de Consultim Asset Management à Aestiam au second semestre 2026.
Source : bulletins trimestriels d'Optimale au 31/03/2026 et au 30/06/2026, rapport annuel 2025 et DIC. Mis à jour le 8 octobre 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La SCPI Optimale mise sur les petits actifs immobiliers en régions, moins disputés par les grands investisseurs. Au 1er semestre 2026, elle a acheté un ensemble commercial neuf à Belz, dans le Morbihan, relevé son dividende trimestriel et engagé la relocation de ses surfaces vacantes. Ses associés ont aussi voté le transfert de sa gestion à Aestiam.
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Découvrir l'offre cashbackQuelle est l'actualité d'Optimale en 2026 ?
Changement de société de gestion
L'assemblée générale mixte du 24 juin 2026 a approuvé le transfert de la gestion d'Optimale de Consultim Asset Management à Aestiam, qui gère aussi la SCPI Aestiam Horizon. L'intégration se fait au cours du second semestre 2026.
| Date | Actif | Typologie | Surface | Prix | Rendement |
|---|---|---|---|---|---|
| Juin 2026 | Belz (56), près d'Auray | Commerces neufs loués à Action et Espace des Marques | 2 365 m² | 3,5 M€ | > 7,5 % |
Le rendement à l'acquisition est communiqué par la société de gestion et n'est pas garanti. Avec cette opération, les commerces représentent environ 30 % des investissements.
Taux d'occupation en baisse, relocations en cours
Le taux d'occupation financier est passé de 95,36 % au 30/09/2025 à 94,25 % au 31/03/2026, puis à 91,16 % au 30/06/2026. Le site de Wavrin a été libéré en début d'année après la liquidation de son locataire, et l'actif de Vern-sur-Seiche doit être repositionné. En contrepartie, la SCPI a renouvelé pour neuf ans fermes le bail de Reims, renouvelé celui de Couëron et reloué près de 4 000 m² à Cholet à Transports France Alliance pour dix ans fermes, à compter de juillet 2026. Des discussions portent sur plus de 3 000 m² vacants.
Qu'est-ce que la SCPI Optimale ?
La SCPI Optimale est une SCPI de rendement à capital variable créée le 9 juillet 2020 (visa AMF n° 20-14 du 21 juillet 2020). Elle investit exclusivement en France, majoritairement en régions, dans des actifs dont la valeur unitaire reste le plus souvent inférieure à 10 M€. Elle est labellisée ISR depuis 2022 et classée article 8 au sens du règlement SFDR.
Les points clés d'Optimale au 30/06/2026
- Capitalisation : environ 96 M€ pour 379 554 parts et 1 687 associés
- Patrimoine : 40 actifs, 104,59 M€ investis acte en main, 77 043 m² et 83 locataires
- Taille moyenne : 2,6 M€ par actif
- Occupation : taux d'occupation financier de 91,16 %
- Loyers quittancés : 1 827 k€ au 2e trimestre 2026
- Endettement : 17,21 % des valeurs d'expertise
Dans quoi investit la SCPI Optimale ?
Optimale cible les petits actifs, un segment moins concurrencé par les grands investisseurs institutionnels, avec des locataires de proximité. Son patrimoine est exclusivement français et majoritairement situé en régions, notamment dans l'Ouest. Au 30 juin 2026, les bureaux représentent 37,9 % de la valeur vénale, en baisse au profit des commerces (30,8 %) après l'acquisition de Belz.
Répartition par typologie
Au 30/06/2026, en pourcentage de la valeur vénale.
Source : bulletin trimestriel d'Optimale au 30/06/2026.
Qui gère la SCPI Optimale ?
Optimale a été créée et gérée par Consultim Asset Management, société de gestion agréée par l'AMF (GP-20000013) basée près de Nantes. L'assemblée générale mixte du 24 juin 2026 a approuvé le transfert de sa gestion à Aestiam. Selon les gérants, l'intégration aux équipes d'Aestiam au second semestre 2026 doit apporter des moyens renforcés pour développer le portefeuille.
Quel est le rendement de la SCPI Optimale ?
Le taux de distribution s'établit à 6,50 % en 2025, après 6,51 % en 2024. Avec la hausse du prix de part de 2 %, la performance globale annuelle atteint 8,50 % en 2025. La société de gestion vise un taux de distribution compris entre 5 % et 6 % sur la durée de placement recommandée, sans garantie.
| Année | Taux de distribution | Performance globale annuelle |
|---|---|---|
| 2021 | 5,52 % | 5,52 % |
| 2022 | 5,52 % | 5,52 % |
| 2023 | 6,02 % | 6,02 % |
| 2024 | 6,51 % | 6,51 % |
| 2025 | 6,50 % | 8,50 % |
| Trimestre | Dividende brut | Taux trimestriel |
|---|---|---|
| 1er trimestre 2026 | 3,84 € | 1,51 % |
| 2e trimestre 2026 | 3,95 € | 1,55 % |
| Total S1 2026 | 7,79 € | 3,06 % |
Comment évoluent la collecte et le marché des parts ?
| Trimestre | Parts émises | Retraits | Parts en attente | Nombre de parts |
|---|---|---|---|---|
| T3 2025 | 14 160 | 413 | 0 | 347 899 |
| T4 2025 | 12 461 | 46 | 0 | 360 360 |
| T1 2026 | 9 132 | 247 | 0 | 369 492 |
| T2 2026 | 10 063 | 1 392 | 0 | 379 554 |
Aucune part n'est en attente de retrait au 30 juin 2026. Le nombre d'associés a progressé de 19 % sur un an, à 1 687.
Quelles sont les caractéristiques et les frais d'Optimale ?
Informations générales
Prix et valeurs
Frais
Intervenants
Sources : bulletin trimestriel au 30/06/2026, note d'information de décembre 2025 et DIC d'Optimale. Pour comparer avec d'autres SCPI, voir le classement des SCPI et les valeurs de reconstitution.
Comment sont imposés les revenus d'Optimale ?
Le patrimoine étant entièrement situé en France, les loyers sont des revenus fonciers, imposés au barème de l'impôt sur le revenu (ou au micro-foncier sous conditions) et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les produits financiers sont soumis au prélèvement forfaitaire unique. Les plus-values de cession de parts relèvent du régime des plus-values immobilières, avec une exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Les parts entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière : la valeur IFI indicative 2025 est de 217,37 € par part.
Comment investir dans Optimale ?
La première souscription porte sur 6 parts au minimum, soit 1 530 €. Nous vous aidons à choisir le mode de détention adapté :
Au comptant
Pour percevoir des revenus mensuels dès la fin du délai de jouissance de quatre mois.
À crédit
Les intérêts d'emprunt se déduisent des revenus fonciers. Voir notre guide investir en SCPI à crédit.
En nue-propriété
Optimale prévoit une souscription en démembrement. Les clés sont détaillées sur notre page clés de répartition des SCPI.
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Quels sont les risques de la SCPI Optimale ?
Avertissement sur les risques
L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Ni le capital ni les revenus ne sont garantis. Les SCPI sont des placements de long terme et peu liquides, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- Risque de perte en capital : la valeur de réalisation (221,28 €) est inférieure au prix de souscription (255 €)
- Risque locatif : taux d'occupation financier ramené à 91,16 %, avec des surfaces à relouer
- Effet de levier : endettement de 17,21 %, jusqu'à 40 % autorisés
- Changement de société de gestion : transfert à Aestiam au second semestre 2026
- Risque de liquidité : un retrait n'est servi que s'il existe des souscriptions en contrepartie
- Taille modeste : environ 96 M€ de capitalisation
Quel avis porter sur la SCPI Optimale ?
Optimale a régulièrement relevé sa distribution depuis 2021, jusqu'à 6,50 % en 2025, et sa part a été revalorisée de 2 %. Sa stratégie de petits actifs en régions lui permet d'acheter avec des rendements supérieurs à 7 %. En contrepartie, la vacance a augmenté au 1er semestre 2026 et l'arrivée d'Aestiam ouvre une nouvelle étape, à suivre dans les prochains bulletins.
Points forts
- Distribution : 6,50 % en 2025 et PGA de 8,50 %
- Stratégie : petits actifs en régions, acquis avec des rendements élevés
- Liquidité : aucune part en attente de retrait
- Prix de part inférieur à la valeur de reconstitution
- Dividendes mensuels et label ISR
Points de vigilance
- Vacance : TOF de 91,16 % au 30/06/2026
- Endettement de 17,21 %
- Transition vers une nouvelle société de gestion
- Exposition de 37,9 % aux bureaux
Optimale peut compléter un portefeuille de SCPI exposé aux régions françaises. Comme pour toute SCPI, nous conseillons de répartir l'investissement entre plusieurs SCPI. Pour la situer parmi les autres, consultez notre classement des SCPI.
Questions fréquentes sur la SCPI Optimale
Quel est le rendement de la SCPI Optimale ?
Optimale a affiché un taux de distribution de 6,50 % en 2025, après 6,51 % en 2024. Avec la hausse de 2 % du prix de part, sa performance globale annuelle atteint 8,50 % en 2025. En 2026, elle a versé 3,84 € par part au 1er trimestre puis 3,95 € au 2e trimestre, soit 1,55 % sur le trimestre. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Quels sont les chiffres clés d'Optimale au 30 juin 2026 ?
Au 30 juin 2026, Optimale compte 40 actifs pour 104,59 M€ investis, une capitalisation d'environ 96 M€, 1 687 associés et 83 locataires. Son taux d'occupation financier est de 91,16 % et son endettement de 17,21 %. Aucune part n'est en attente de retrait.
Dans quoi investit la SCPI Optimale ?
Optimale investit exclusivement en France, majoritairement en régions, dans des actifs de petite taille, d'environ 2,6 M€ en moyenne. Au 30 juin 2026, son patrimoine se répartit entre bureaux (37,9 %), commerces (30,8 %), activités et logistique (26,4 %) et santé et éducation (4,9 %).
Pourquoi Optimale change-t-elle de société de gestion ?
L'assemblée générale mixte du 24 juin 2026 a approuvé le transfert de la gestion d'Optimale de Consultim Asset Management à Aestiam. L'intégration aux équipes d'Aestiam se fait au cours du second semestre 2026 ; selon les gérants, elle doit permettre d'accélérer le développement du portefeuille grâce à des moyens renforcés.
Quels sont les frais de la SCPI Optimale ?
La commission de souscription est de 10 % HT (12 % TTC), incluse dans le prix de 255 € ; le prix de retrait est de 229,50 €. La commission de gestion est de 10 % HT (12 % TTC) des produits encaissés. Le DIC chiffre l'incidence totale des coûts à 4,71 % par an sur la durée de détention recommandée de 10 ans.
Quel est le prix de la part d'Optimale ?
La part coûte 255 € après une hausse de 2 % fin 2025. Une première souscription porte sur 6 parts au minimum, soit 1 530 €. Le prix est inférieur de 4,3 % à la valeur de reconstitution de 266,34 € au 30 juin 2026.
Quand perçoit-on les premiers dividendes d'Optimale ?
Les parts entrent en jouissance le 1er jour du 4e mois qui suit le mois de souscription. Les dividendes sont ensuite versés chaque mois.
Comment sont imposés les revenus de la SCPI Optimale ?
Le patrimoine étant situé en France, les loyers sont des revenus fonciers, imposés au barème de l'impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les produits financiers sont soumis au prélèvement forfaitaire unique, et les plus-values de cession de parts au régime des plus-values immobilières.
La SCPI Optimale est-elle risquée ?
Comme toute SCPI, Optimale expose à un risque de perte en capital, de liquidité et de baisse des revenus. Ses points d'attention actuels sont la baisse du taux d'occupation à 91,16 %, liée notamment au site de Wavrin libéré après la liquidation de son locataire, l'endettement de 17,21 % et le changement de société de gestion en cours.
Documents de la SCPI Optimale
Documentation réglementaire
Le bulletin de souscription vous est remis par votre conseiller avant toute souscription : process de souscription ou 01 87 42 16 27.
Pour aller plus loin
Nos guides SCPI
- Investir en SCPI : le guide complet
- Classement des SCPI
- Comment fonctionne une SCPI
- Démembrement et nue-propriété de SCPI
- Clés de répartition des SCPI en démembrement
- Investir en SCPI à crédit
- Valeurs de reconstitution des SCPI
- Risques d'investissement en SCPI
- Lexique des SCPI
- Cashback SCPI avec Comment Bien Investir
SCPI investies en France
- SCPI Cap Foncières & Territoires
- SCPI Cœur de Régions
- SCPI CRISTAL Life
- SCPI CRISTAL Rente
- SCPI Elevation Tertiom
- SCPI Épargne Pierre
Sources
- Consultim Asset Management, bulletin trimestriel d'Optimale au 30/06/2026
- Consultim Asset Management, bulletin trimestriel d'Optimale au 31/03/2026
- Consultim Asset Management, rapport annuel 2025 d'Optimale
- Consultim Asset Management, note d'information d'Optimale (décembre 2025)
- Consultim Asset Management, document d'informations clés d'Optimale (02/07/2025)
- AMF, comprendre les SCPI
- ASPIM, statistiques du marché des SCPI
- service-public.fr, revenus fonciers
- BOFiP, IFI et parts de sociétés immobilières
Avertissement
Les SCPI sont des placements de long terme (10 ans minimum pour Optimale) et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti, pas plus que les revenus distribués. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute souscription, prenez connaissance de la note d'information, des statuts, du DIC et du dernier bulletin trimestriel, et vérifiez l'adéquation de l'investissement à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.