COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI Cœur d'Avenir : avis, rendement et analyse
Crèches et établissements d'enseignement en France, sans endettement, avec 2,50 € par part et par trimestre. Analyse à jour du bulletin du 2e trimestre 2026.
En bref : Cœur d'Avenir est une SCPI créée en 2023 par Sogenial Immobilier, spécialisée dans les crèches, l'éducation et la santé en France. Elle détient 9 biens loués à 100 %, sans aucune dette. Son prix de part est de 200 €, environ 8 % sous sa valeur de reconstitution, et son taux de distribution 2025 de 5,00 %, maintenu à 2,50 € par part et par trimestre en 2026.
C'est une très petite SCPI : 9,8 M€ de capitalisation et trois locataires qui pèsent 93 % du patrimoine. Notre cabinet vous aide à mesurer ces éléments et prend en charge votre souscription.
Source : bulletin trimestriel d'information Cœur d'Avenir n° 12, T2 2026, données au 30/06/2026 (Sogenial Immobilier).
Qu'est-ce que la SCPI Cœur d'Avenir ?
La SCPI Cœur d'Avenir est une SCPI de rendement à capital variable lancée en 2023 (visa AMF n° 23-07 du 18 août 2023), spécialisée dans l'immobilier de la petite enfance, de l'éducation et de la santé. Elle achète des crèches, des écoles et des établissements de santé loués à des réseaux spécialisés. Au 30 juin 2026, elle compte 289 associés pour 9,8 M€ de capitalisation.
Elle est gérée par Sogenial Immobilier, société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF le 26 septembre 2012 sous le n° GP-12000026. Son président, Jean-Marie Souclier, présente le prix de part, inférieur à la valeur de reconstitution, comme un point d'entrée volontairement prudent.
Classification SFDR
Selon sa note d'information, Cœur d'Avenir relève de l'article 6 du règlement SFDR : elle ne promeut pas de caractéristiques environnementales ou sociales au sens de ce règlement et ne dispose pas du label ISR.
Que retenir du 2e trimestre 2026 ?
Les faits marquants au 30 juin 2026
- Distribution stable : 2,50 € par part, versé en juillet 2026, comme au 1er trimestre, entièrement issu des loyers.
- Occupation complète : TOF et TOP de 100 %.
- Recouvrement : 96,6 % des loyers du trimestre encaissés, soit 138 647 €.
- Collecte modeste : 660 parts souscrites et 10 parts retirées, aucune part en attente.
- Aucune acquisition : le patrimoine reste de 9 biens, la dernière acquisition datant de décembre 2025.
Source : bulletin trimestriel d'information Cœur d'Avenir n° 12, T2 2026, données au 30/06/2026 (Sogenial Immobilier).
Quels sont le patrimoine et les locataires de Cœur d'Avenir ?
Patrimoine au 30/06/2026
Source : bulletin trimestriel d'information Cœur d'Avenir n° 12, T2 2026, données au 30/06/2026 (Sogenial Immobilier).
Les biens du patrimoine
| Bien | Nature et locataire | Acquisition |
|---|---|---|
| La Madeleine (59) | Crèche, Les Petits Chaperons Rouges | Septembre 2024 |
| Feignies (59) | Crèche | Mars 2025 |
| Grande-Synthe (59) | Crèche | Mars 2025 |
| Marseille (13) | Crèche | |
| La Valette-du-Var (83) | École supérieure ISIM, groupe Plan B, 982 m², rendement 7,28 % | Novembre 2025 |
| Loos (59) | Crèche, Rigolo Comme La Vie, 439 m², rendement 6,73 % | Décembre 2025 |
| Lille (59) | Crèche, Rigolo Comme La Vie, 148 m², rendement 6,85 % | Décembre 2025 |
| Saint-Amand-les-Eaux (59) | Crèche, Rigolo Comme La Vie, 225 m², rendement 6,80 % | Décembre 2025 |
| Sud de la France | Crèche, Les Chérubins |
Rendements acte en main à l'acquisition. Sources : bulletins trimestriels de Cœur d'Avenir.
Une forte concentration locative
| Locataire | Poids dans le patrimoine |
|---|---|
| Rigolo Comme La Vie | 35 % |
| Les Petits Chaperons Rouges | 30 % |
| Plan B Groupe (ISIM) | 28 % |
| Total des trois premiers | 93 % |
Source : bulletin trimestriel d'information Cœur d'Avenir n° 12, T2 2026, données au 30/06/2026 (Sogenial Immobilier).
Trois locataires représentent 93 % du patrimoine. C'est la contrepartie d'une SCPI encore très petite : la défaillance de l'un d'eux aurait un effet direct sur les revenus. Le patrimoine est aussi concentré géographiquement, principalement dans les Hauts-de-France et en Provence-Alpes-Côte d'Azur.
Quels revenus verse la SCPI Cœur d'Avenir ?
Cœur d'Avenir verse 2,50 € par part et par trimestre, intégralement issus des loyers.
| Période | Dividende par part |
|---|---|
| T4 2025 | 2,50 € |
| T1 2026 | 2,50 € |
| T2 2026 | 2,50 €, versé en juillet 2026 |
| Rythme annuel | 10 €, soit 5,0 % du prix de part |
Sources : bulletins trimestriels de Cœur d'Avenir. Prochain versement en octobre 2026.
Performances
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 5,00 % |
| Part de revenus non récurrents en 2025 | 0 % |
| Performance globale annuelle 2025 | 5,00 % |
| TRI sur 5 ans | Non disponible, SCPI créée en 2023 |
Source : bulletin trimestriel d'information Cœur d'Avenir n° 12, T2 2026, données au 30/06/2026 (Sogenial Immobilier). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La commission de gestion est passée de 8,40 % HT en 2025 à 10 % HT en 2026, conformément au barème progressif prévu au lancement. Le maintien de l'acompte à 2,50 € en 2026 se fait donc malgré des frais de gestion plus élevés.
Comment évoluent la collecte et les retraits ?
La collecte reste faible : 831 parts souscrites au 1er trimestre 2026 et 660 au 2e trimestre, après un apport en nature de 11 000 parts au 4e trimestre 2025. Les retraits sont marginaux, 42 puis 10 parts, et aucune part n'est en attente de retrait.
| Indicateur | 31/12/2025 | 31/03/2026 | 30/06/2026 |
|---|---|---|---|
| Nombre de parts | 47 361 | 48 150 | 48 800 |
| Nombre d'associés | 283 | 289 | |
| Capitalisation | 9,47 M€ | 9,76 M€ | |
| Parts en attente de retrait | 0 | 0 | 0 |
Source : bulletin trimestriel d'information Cœur d'Avenir n° 12, T2 2026, données au 30/06/2026 (Sogenial Immobilier).
Les investisseurs institutionnels détiennent 27,7 % des parts et les particuliers 72,3 %.
Quelles sont les caractéristiques et les frais de Cœur d'Avenir ?
Informations générales
Prix et valeurs
Frais
Sources : bulletin trimestriel n° 12, note d'information mise à jour le 26 septembre 2025 et document d'informations clés du 10/04/2025.
Comment sont imposés les revenus de Cœur d'Avenir ?
Le patrimoine étant situé en France, les revenus sont des revenus fonciers. Une SCPI étant fiscalement transparente, chaque associé personne physique est imposé sur sa quote-part des loyers diminués des charges, au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. La SCPI n'a pas distribué de revenus financiers au 1er semestre 2026.
Pour un contribuable fortement imposé, la nue-propriété ou l'acquisition à crédit peuvent réduire la fiscalité de cet investissement.
Peut-on investir dans Cœur d'Avenir en nue-propriété ?
Oui. En démembrement, l'investisseur achète la nue-propriété des parts avec une décote qui dépend de la durée choisie, tandis qu'un usufruitier perçoit les revenus pendant cette période. Le nu-propriétaire n'a pas de revenus à déclarer et les parts sortent de son patrimoine taxable à l'IFI pendant le démembrement. À l'échéance, il récupère la pleine propriété.
Le fait que le prix de part, 200 €, soit inférieur à la valeur de reconstitution, 217,47 €, est un élément favorable pour un nu-propriétaire, sans garantir la valeur de la part au terme du démembrement.
Comment investir dans Cœur d'Avenir avec un conseiller ?
Notre cabinet propose Cœur d'Avenir à partir de 10 parts (2 000 €), en pleine propriété ou en nue-propriété, avec la possibilité de versements programmés. Nous analysons votre situation patrimoniale et fiscale, choisissons avec vous le mode de détention et prenons en charge le dossier via notre process de souscription.
Un prix d'entrée prudent
200 € la part, environ 8 % sous la valeur de reconstitution.
Sans dette
Aucun emprunt : les loyers ne servent pas à rembourser des banques.
Au comptant ou à crédit
L'investissement à crédit permet de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers.
Comment Cœur d'Avenir se situe-t-elle face au marché des SCPI ?
Pour juger Cœur d'Avenir, le plus utile est de la comparer aux chiffres publiés chaque année par l'ASPIM et l'IEIF pour l'ensemble des SCPI et pour chaque grande catégorie.
| Indicateur | Cœur d'Avenir | Moyenne des SCPI santé et éducation | Ensemble des SCPI |
|---|---|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 5,00 % | 4,2 % | 4,91 % |
| Performance globale annuelle 2025 | 5,00 % | -1,3 % | +1,46 % |
| Parts en attente de retrait | Aucune | n.d. | 3,1 % |
Sources : bulletin du 2e trimestre 2026 de la SCPI et ASPIM-IEIF, résultats du marché des SCPI en 2025 publiés le 10 février 2026. Parts en attente de retrait : au 30/06/2026 pour la SCPI, au 31/12/2025 en % de la capitalisation pour le marché. Les moyennes sont pondérées par la capitalisation. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Cœur d'Avenir a distribué plus que la moyenne des SCPI santé et éducation et que l'ensemble du marché en 2025, sans part en attente de retrait. Sa taille reste toutefois très inférieure à celle des SCPI de sa catégorie.
Quels sont les risques d'un investissement dans Cœur d'Avenir ?
- Perte en capital : le capital investi n'est pas garanti. La valeur de réalisation, 176,58 € fin 2025, est inférieure de 12 % au prix de souscription.
- Concentration locative : trois locataires représentent 93 % du patrimoine.
- Taille réduite : 9,8 M€ de capitalisation et 9 biens ; chaque événement locatif pèse fortement.
- Concentration sectorielle et géographique : essentiellement des crèches, principalement dans les Hauts-de-France.
- Liquidité : avec une collecte faible, les retraits ne seraient servis que s'il existe des souscriptions en contrepartie, et la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts.
- Jouissance longue : premier revenu au 6e mois.
Pour une vue d'ensemble, consultez notre page sur les risques d'investissement en SCPI.
Cœur d'Avenir : points forts et points de vigilance
Points forts
- Distribution : 5,00 % en 2025, 2,50 € par trimestre en 2026, sans revenus exceptionnels.
- Prix prudent : 200 € pour une valeur de reconstitution de 217,47 €.
- Aucune dette : effet de levier nul.
- Occupation complète : TOF et TOP de 100 %.
- Secteur utile : la petite enfance et l'éducation, avec des réseaux nationaux comme locataires.
Points de vigilance
- Très petite taille : 9,8 M€ de capitalisation et 289 associés.
- Concentration : 93 % du patrimoine sur trois locataires.
- Collecte faible : 660 parts au 2e trimestre 2026, aucune acquisition depuis décembre.
- Frais de gestion en hausse : 10 % HT depuis 2026.
- Baux courts pour le secteur : 4,5 ans de durée ferme moyenne.
Cœur d'Avenir affiche des indicateurs sains : un rendement de 5 %, un patrimoine entièrement loué, aucune dette et un prix de part inférieur à sa valeur de reconstitution. Mais sa très petite taille et la concentration de ses locataires en font un placement de diversification, à réserver à une part limitée d'un portefeuille de SCPI, en complément de SCPI plus grandes. Pour comparer, consultez notre classement des SCPI.
Questions fréquentes sur la SCPI Cœur d'Avenir
Quel est le rendement de la SCPI Cœur d'Avenir ?
Cœur d'Avenir a affiché un taux de distribution de 5,00 % en 2025, sans revenus non récurrents, égal à sa performance globale annuelle. En 2026, elle verse 2,50 € par part et par trimestre, soit 10 € par an au même rythme, ce qui correspond à 5,0 % du prix de part. Ce niveau n'est pas garanti.
Quel est le prix de la part Cœur d'Avenir ?
Le prix de souscription est de 200 € par part, avec un minimum de 10 parts, soit 2 000 €. La valeur de retrait est de 180 €. La valeur de reconstitution est de 217,47 € au 31 décembre 2025 : le prix de part se situe environ 8 % en dessous, ce que la société de gestion présente comme un point d'entrée prudent.
Dans quoi investit la SCPI Cœur d'Avenir ?
Cœur d'Avenir investit dans l'immobilier de la petite enfance, de l'éducation et de la santé. Au 30 juin 2026, elle détient 9 biens en France, 8 crèches et 1 école supérieure, pour 3 634 m², loués à 100 % à 9 entreprises, dont Rigolo Comme La Vie, Les Petits Chaperons Rouges et le groupe Plan B.
La SCPI Cœur d'Avenir est-elle endettée ?
Non. Au 30 juin 2026, Cœur d'Avenir n'a aucun emprunt bancaire ni autre dette ou engagement, et son effet de levier est nul.
Quels sont les frais de la SCPI Cœur d'Avenir ?
La commission de souscription est de 10 % HT, soit 12 % TTC ou 20 € HT par part, prélevée sur la prime d'émission. La commission de gestion a été progressive depuis le lancement : 8,40 % HT en 2025, puis 10 % HT, soit 12 % TTC, des produits encaissés depuis le 1er janvier 2026. Une cession de gré à gré coûte 100 € HT par dossier.
Quel est le délai de jouissance de Cœur d'Avenir ?
Les parts entrent en jouissance le 1er jour du 6e mois suivant l'encaissement des fonds. Une souscription réglée en octobre 2026 commence à percevoir des revenus le 1er mars 2027.
Peut-on investir dans Cœur d'Avenir en nue-propriété ?
Oui, Cœur d'Avenir est accessible en démembrement. En nue-propriété, l'investisseur acquiert les parts avec une décote fonction de la durée choisie, ne perçoit pas de revenus et n'est pas imposé pendant le démembrement, puis récupère la pleine propriété à son terme.
Comment investir dans Cœur d'Avenir ?
Vous pouvez souscrire à partir de 10 parts, soit 2 000 €, en pleine propriété, au comptant ou à crédit, ou en nue-propriété. Des versements programmés sont possibles. Notre cabinet étudie votre situation, vous remet les documents réglementaires et prend en charge le dossier de souscription.
Cœur d'Avenir est-elle plus performante que les autres SCPI ?
Cœur d'Avenir a distribué plus que la moyenne des SCPI santé et éducation et que l'ensemble du marché en 2025, sans part en attente de retrait. Sa taille reste toutefois très inférieure à celle des SCPI de sa catégorie.
Documents de la SCPI Cœur d'Avenir
Pour aller plus loin
Nos guides SCPI
Comparer et comprendre
Autres SCPI de santé et d'éducation
Sources
- Bulletin trimestriel d'information Cœur d'Avenir n° 12, 2e trimestre 2026, données au 30/06/2026 (Sogenial Immobilier)
- Note d'information mise à jour le 26 septembre 2025 et document d'informations clés du 10/04/2025 (Sogenial Immobilier)
- AMF : fonctionnement et risques des SCPI
- ASPIM : définitions des indicateurs des SCPI (TOF, taux de distribution, performance globale annuelle)
- service-public.fr : imposition des revenus fonciers
Avertissement
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti et les revenus peuvent varier à la hausse comme à la baisse. La revente des parts n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 10 ans. Avant toute souscription, vérifiez l'adéquation de l'investissement à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale et prenez connaissance des documents réglementaires (note d'information, statuts, DIC, dernier bulletin trimestriel et rapport annuel), remis par votre conseiller. Cette page ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Comment Bien Investir, ORIAS n° 22004462, membre de l'ANACOFI-CIF n° E010271.