Mis à jour le — Données bulletin T4 2025
La SCPI Cœur d'Avenir, créée en 2023 par la société de gestion Sogenial Immobilier, est une SCPI de rendement à capital variable spécialisée dans l'immobilier de santé et d'éducation. Avec un taux de distribution de 5,00% confirmé en 2025 (identique à 2024), un taux d'occupation financier de 100% et un patrimoine de 9 actifs (8 crèches et 1 école) pour une capitalisation de 9,47 M€, Cœur d'Avenir offre une exposition à un secteur résilient, portée par une société de gestion agréée AMF depuis 2012.Offre Exclusive : Cashback jusqu'à 5%
Investissez dans la SCPI Cœur d'Avenir avec Comment Bien Investir et bénéficiez d'un accompagnement gratuit + un cashback exceptionnel sur votre souscription.
Découvrir l'offre cashbackPrésentation de la SCPI Cœur d'Avenir : spécialiste santé et éducation
La SCPI Cœur d'Avenir, lancée en 2023 par Sogenial Immobilier, est une SCPI de rendement à capital variable qui se spécialise dans l'immobilier de santé et d'éducation, deux secteurs porteurs et résilients face aux cycles économiques.
Le nom "Cœur d'Avenir" illustre la vocation sociale de cette SCPI : investir dans des actifs immobiliers qui accompagnent les besoins fondamentaux de la société (petite enfance, éducation, santé) tout en générant des revenus réguliers pour les associés.
Les 4 piliers de Cœur d'Avenir
- Spécialisation sectorielle : Focus exclusif sur la santé et l'éducation (crèches, écoles, établissements de santé)
- Stabilité locative : Secteurs peu cycliques avec des besoins structurels à long terme
- Baux sécurisés : Locataires professionnels reconnus avec baux long terme (WALB 4,99 ans)
- Société de gestion expérimentée : Sogenial Immobilier, agréée AMF depuis 2012
Une SCPI spécialisée et résiliente
Contrairement aux SCPI diversifiées, Cœur d'Avenir adopte une stratégie de spécialisation sur l'immobilier de santé et d'éducation. Cette approche permet de bénéficier d'une expertise pointue sur ces secteurs tout en mutualisant les risques via la diversification géographique.
Sogenial Immobilier : la société de gestion de Cœur d'Avenir
Sogenial Immobilier est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans l'immobilier, agréée par l'AMF le 26 septembre 2012 sous le numéro GP-12000026. La société est présidée par Jean-Marie Souclier et gère plusieurs SCPI.
Points clés de Sogenial Immobilier
- Agrément AMF depuis 2012 (GP-12000026)
- Expérience : Plus de 10 ans de gestion de SCPI
- Équipe dédiée : Gestion opérationnelle, gestion locative et asset management
- Approche transparente : Information régulière des associés via bulletins trimestriels
Patrimoine et performances de Cœur d'Avenir au 31/12/2025
Au 31 décembre 2025, la SCPI Cœur d'Avenir compte 9 biens immobiliers (8 crèches et 1 école) répartis dans plusieurs régions de France, pour une surface globale de 3 634 m² et une capitalisation de 9 472 200€.
Chiffres Clés du Patrimoine (31/12/2025)
Les 9 actifs du patrimoine
Le patrimoine de Cœur d'Avenir est composé de 8 crèches et 1 école réparties dans plusieurs régions françaises, avec une forte présence dans les Hauts-de-France et le Sud de la France :
La Madeleine (59)
Crèche | Hauts-de-France | Locataire : Les Petits Chaperons Rouges | Acquisition septembre 2024
Feignies (59)
Crèche | Hauts-de-France | Acquisition mars 2025
Grande-Synthe (59)
Crèche | Hauts-de-France | Acquisition mars 2025
Marseille (13)
Crèche | Provence-Alpes-Côte d'Azur
La Valette-du-Var (83)
École (ISIM Business School) | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 982 m² | Rendement AEM 7,28% | Prix 2,2 M€ | Acquisition novembre 2025
Loos (59)
Crèche | Hauts-de-France | Locataire : Rigolo Comme La Vie | 439 m² | Rendement AEM 6,73% | Acquisition décembre 2025
Lille (59)
Crèche | Hauts-de-France | Locataire : Rigolo Comme La Vie | 148 m² | Rendement AEM 6,85% | Acquisition décembre 2025
Saint-Amand-les-Eaux (59)
Crèche | Hauts-de-France | Locataire : Rigolo Comme La Vie | 225 m² | Rendement AEM 6,80% | Acquisition décembre 2025
Crèche Sud de la France
Crèche | Locataire : Les Chérubins | Sud de la France
Principaux locataires (poids dans le patrimoine)
- Rigolo Comme La Vie : 35% — Réseau national de crèches
- Les Petits Chaperons Rouges : 30% — Leader français de la petite enfance
- Plan B Groupe (ISIM Business School) : 28% — Enseignement supérieur privé
Répartition géographique et sectorielle de Cœur d'Avenir
Au 31 décembre 2025, le patrimoine de Cœur d'Avenir est 100% concentré sur le secteur santé et éducation et réparti entre plusieurs régions françaises, principalement les Hauts-de-France et le Sud de la France.
Répartition Géographique (31/12/2025)
Hauts-de-France (Nord) et PACA (Sud) — diversification en cours
Répartition Sectorielle (31/12/2025)
8 crèches + 1 école (ISIM Business School)
Stratégie de diversification en cours
Les répartitions ci-dessus reflètent l'état du patrimoine au 31 décembre 2025. La stratégie d'investissement de Cœur d'Avenir vise à diversifier progressivement le patrimoine :
- Géographique : Extension à d'autres régions françaises
- Sectoriel : Diversification vers les écoles déjà entamée avec l'ISIM Business School (La Valette-du-Var, novembre 2025)
- Locataires : 9 entreprises locataires dont 3 grands réseaux nationaux
Caractéristiques et frais de la SCPI Cœur d'Avenir
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Valeur de reconstitution favorable
La SCPI Cœur d'Avenir présente une valeur de reconstitution très favorable de 214,30€ au 30/06/2025, soit +7,15% au-dessus du prix de souscription de 200€ (écart d'environ 6,67% selon Sogenial Immobilier).
Cette décote du prix de part par rapport à la valeur de reconstitution est un excellent indicateur pour les investisseurs, notamment en nue-propriété, car elle offre un potentiel de plus-value intéressant à terme.
Investir en Nue-Propriété SCPI Cœur d'Avenir : guide complet
La SCPI Cœur d'Avenir est accessible en démembrement de propriété, permettant aux investisseurs d'acquérir la nue-propriété ou l'usufruit des parts selon leur stratégie patrimoniale et fiscale.
Valeur de reconstitution très favorable
La SCPI Cœur d'Avenir présente une valeur de reconstitution exceptionnellement favorable de 214,30€ au 30/06/2025, supérieure de +7,15% au prix de souscription de 200€. Cette décote du prix de part constitue un atout majeur pour l'investissement en nue-propriété.
Calcul : Prix de part 200€ vs Valeur de reconstitution 214,30€ = +7,15% de potentiel de plus-value à terme.
Le démembrement : comment ça marche ?
Le démembrement permet de séparer la propriété d'une part de SCPI en deux droits distincts :
- La nue-propriété : Vous devenez propriétaire des parts sans percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. À l'issue de la période, vous récupérez automatiquement la pleine propriété.
- L'usufruit : Vous percevez les revenus locatifs pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire des parts.
Avantages de la nue-propriété
- Prix d'acquisition réduit : Investissement à prix décoté selon la durée de démembrement
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Exclusion de l'IFI pendant la période de démembrement
- Plus-value de reconstitution non fiscalisée lors de la réunion usufruit/nue-propriété
- Reconstitution automatique de la pleine propriété à terme
- Valeur de reconstitution très favorable pour Cœur d'Avenir (+7,15%)
Clé de répartition du démembrement
La clé de répartition permet d'établir la valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété sur les différentes périodes de démembrement. Pour Cœur d'Avenir, voici les clés de répartition indicatives :
| Durée du démembrement | Valeur Nue-Propriété | Valeur Usufruit | Prix indicatif NP* |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 85% | 15% | 170€ |
| 5 ans | 77% | 23% | 154€ |
| 7 ans | 70% | 30% | 140€ |
| 10 ans | 60% | 40% | 120€ |
| 15 ans | 50% | 50% | 100€ |
| 20 ans | 40% | 60% | 80€ |
*Prix indicatif calculé sur la base d'un prix de part de 200€. Les clés de répartition peuvent varier selon la société de gestion et les conditions de marché.
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Pourquoi investir dans la SCPI Cœur d'Avenir ? Les avantages clés
Secteur résilient
Spécialisation sur la santé et l'éducation, secteurs peu cycliques avec besoins structurels.
Taux de distribution attractif
5,00% en 2025, avec une performance globale annuelle de 5,00%.
Occupation totale
TOF et TOP à 100%, témoignant de la qualité des actifs et des locataires.
Aucun endettement
LTV de 0%, limitant les risques financiers et préservant la solidité du bilan.
Société de gestion expérimentée
Sogenial Immobilier, agréée AMF depuis 2012, avec une expertise reconnue.
Valeur de reconstitution favorable
214,30€ au 30/06/2025 vs 200€ prix de part (+7,15%), excellent pour la nue-propriété.
Patrimoine en forte croissance
9 actifs au 31/12/2025 vs 5 en septembre : +4 acquisitions en un trimestre (école + 3 crèches).
Délai de jouissance court
1er jour du 6e mois, permettant une perception rapide des dividendes.
Démembrement disponible
Investissement possible en nue-propriété pour optimiser la fiscalité et le patrimoine.
Risques de la SCPI Cœur d'Avenir : ce qu'il faut savoir
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés
Risques spécifiques à Cœur d'Avenir
- Risque de jeunesse : SCPI créée en 2023, historique de performance limité (2 ans)
- Concentration sectorielle : 100% santé et éducation (diversification intra-sectorielle en cours)
- Concentration géographique : Patrimoine principalement dans les Hauts-de-France et PACA
- Délai de jouissance : 6 mois entre souscription et première distribution
- Taux de recouvrement : 87,4% au T4 2025 (inférieur à 100%)
- Dépendance locataire : 3 locataires représentent 93% du patrimoine
Notre avis sur la SCPI Cœur d'Avenir : points forts et points de vigilance
La SCPI Cœur d'Avenir se présente comme une SCPI spécialisée qui mise sur la résilience des secteurs de la santé et de l'éducation. Le T4 2025 a été particulièrement actif avec l'intégration de 4 nouveaux actifs, portant le patrimoine à 9 biens pour une capitalisation de 9,47 M€.
Points forts
- Secteur résilient : Santé et éducation, besoins structurels à long terme
- Taux de distribution solide : 5,00% en 2025, identique à 2024
- Occupation totale : TOF et TOP à 100%
- Aucun endettement : LTV de 0%, bilan solide
- Valeur de reconstitution favorable : 214,30€ vs 200€ (+7,15%), excellent pour la nue-propriété
- Croissance soutenue : 9 actifs fin 2025 vs 5 en septembre (+4 en un trimestre)
- Diversification entamée : Première école acquise (ISIM Business School, La Valette-du-Var)
- Locataires de qualité : Réseaux nationaux reconnus (Rigolo Comme La Vie, Petits Chaperons Rouges)
Points de vigilance
- SCPI jeune : Créée en 2023, historique de performance limité
- Concentration locataire : 3 locataires représentent 93% du poids du patrimoine
- Concentration géographique : Principalement Nord et Sud de la France
- Taux de recouvrement : 87,4% au T4 2025, point de vigilance à suivre
- Délai de jouissance : 6 mois entre souscription et première distribution
- Rendement à confirmer : Besoin d'un historique plus long pour valider la performance
Pour qui est faite Cœur d'Avenir ?
La SCPI Cœur d'Avenir s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une exposition aux secteurs santé et éducation
- Valorisent la résilience et la stabilité des actifs
- Acceptent le risque de jeunesse d'une SCPI récente
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 10 ans)
- Souhaitent diversifier leur portefeuille SCPI avec une thématique différenciante
- Sont intéressés par la nue-propriété avec une valeur de reconstitution favorable
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Questions Fréquentes sur la SCPI Cœur d'Avenir
Quel est le taux de distribution de la SCPI Cœur d'Avenir ?
La SCPI Cœur d'Avenir a affiché un taux de distribution de 5,00% en 2025, stable par rapport à 2024. Le dividende trimestriel est de 2,50€ par part au T4 2025. La Performance Globale Annuelle 2025 est également de 5,00%, la variation du prix de part étant nulle.
Quel est le prix d'une part de la SCPI Cœur d'Avenir et l'investissement minimum ?
Le prix de souscription est de 200€ par part. L'investissement minimum est de 10 parts, soit 2 000€. La valeur de reconstitution au 30/06/2025 est de 214,30€, ce qui représente une décote de 6,67% du prix de part par rapport à cette valeur — un avantage notable pour les investisseurs en nue-propriété.
Combien d'actifs détient la SCPI Cœur d'Avenir au 31/12/2025 ?
Au 31 décembre 2025, le patrimoine de Cœur d'Avenir compte 9 biens immobiliers : 8 crèches et 1 école (ISIM Business School à La Valette-du-Var), pour une surface totale de 3 634 m². Le portefeuille s'est considérablement enrichi au T4 2025 avec 4 nouvelles acquisitions en novembre et décembre 2025.
Peut-on investir en nue-propriété dans la SCPI Cœur d'Avenir ?
Oui, la SCPI Cœur d'Avenir est accessible en démembrement de propriété. L'investissement en nue-propriété est particulièrement attractif compte tenu de la valeur de reconstitution favorable (+7,15% vs prix de part). Des clés de répartition sont disponibles pour des durées allant de 3 à 20 ans. Le nu-propriétaire bénéficie d'une absence de revenus imposables et d'une exclusion de l'IFI pendant la durée du démembrement.
Y a-t-il un cashback pour investir dans Cœur d'Avenir via Comment Bien Investir ?
Oui, Comment Bien Investir propose un cashback pouvant aller jusqu'à 5% sur la souscription de parts de la SCPI Cœur d'Avenir, en plus d'un accompagnement personnalisé gratuit. Contactez-nous via notre formulaire de contact ou au 01 87 42 16 27 pour en bénéficier.
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Attention particulière pour Cœur d'Avenir : Cette SCPI étant récente (créée en 2023), elle présente un risque de jeunesse. Il est fortement recommandé de ne pas y consacrer plus de 10-15% de votre allocation SCPI totale et de privilégier une diversification avec des SCPI plus matures ayant fait leurs preuves.