Investir dans la SCPI Coeur de ville, analyse et avis

La politique d’investissement se fait sur un constat simple :

Il existe un potentiel intéressant dans des villes moins ciblées par les sociétés de gestion. Elles sont plus petites et notamment intéressantes concernant les commerces et bureaux. Leur stabilité permettent de  La société SOGENIAL vise avant tout les actifs en cœur de ville qui ont une véritable plus-value et qui ne sont pas concurrencé par internet.

Contrairement à la SCPI Cœur de régions qui peut être qualifiée de diversifié, la SCPI Cœur de Ville est plutôt concentrés sur le commerce. Soit non alimentaires dans des actifs qui ont une dynamique reconnue tel Action (Angoulème) et qui ne subisse pas la montée d’Internet, soit dans de l’alimentaire non impactés par les fermetures administratives des

Au-delà de l’aspect comptable d’une opération, la société SOGENIAL recherche avant tout les projections positives liées à l’emplacement. En effet, les commerces de centre-ville sont appréciés des consommateurs :La proximité est avant tout recherché par cette SCPI qui l’intègre dans le cahier des charges pour l’acquisition de ses biens immobiliers.

La consommation de masse sort du champs de sélection. Les activités peu concurrencées par internet ne doivent pas être considérés dans le choix des actifs ainsi que les enseignes dynamiques.

Les principaux critères d’investissement sont :

• l’acquisition des murs de commerces ou de bureaux de centres villes dynamiques
• la mutualisation des risques par la diversification des implantations et des activités des locataires
• l’acquisition de locaux déjà loués, à des loyers égaux ou de préférence inférieurs aux valeurs locatives du marché.

D’un point de vue macroéconomique, la société de gestion rappelle qu’il est important de distinguer les différentes typologies de commerces qui ne nécessitent pas les mêmes mesures d’accompagnement. Le patrimoine est composé d’un socle fort et résilient de commerces alimentaires non impactés par les fermetures administratives et nous n’avons aucune exposition sur la restauration. Nous restons toutefois extrêmement attentifs à l’évolution de la situation sanitaire et économique

Comme pour la SCPI Cœur de regions, Cœur de ville de Sogenial est tout à fait diverisifé sur le plan géographique. Il y a cependant le même nombre de biens (24 actifs pour celle-ci pour 28 locataires contre plus de 80 pour l’autre SCPI de SOGENIAL)

Cette SCPI peut être considérée comme purement destinés aux commerces. Près des ¾ sont en effet investi dans ces actifs de centre villes. Le reste étant toutefois des actifs relativement diversifié (résidentiel, services, autre…).

Etant donné la configuration, il y a actuellement 25 locataires pour 23 actifs immobiliers.

Décryptage de la période (fin 2021) :

Le taux d’occupation financier est actuellement de 95,20 %. Il faut préciser qu’en cette période spéciale du Covid-19, 2,10 % des loyers totaux potentiels sont en franchise de loyers contre 5,30 % en 2020. Les vacances locatives sont actuellement de 2.70 %. Cela représente un Taux d’Occupation Physique de  92,70 %.

Son capital est détenu par des personnes physiques et morales. Elle s’appuie à ce titre sur le savoir-faire et la culture immobilière et financière de ses actionnaires et de ses dirigeants.

Depuis 35 ans, elle est spécialisée dans le management de fonds immobiliers avec 4 OPPCI et trois SCPI. Ces fonds sont investis en immobilier d’entreprise (bureaux, activité, commerce…) dans toute la France voire en Europe.

La société SOGENIAL en quelques chiffres