Investir dans la SCPI Coeur de ville, analyse et avis

La SCPI Coeur de ville recherche à investir dans des biens immobiliers dans les centres des « villes intermédiaires ». 

Concernant la SCPI Cœur de Ville, Sogenial Immobilier sélectionne des locaux commerciaux situés exclusivement en France. Leur choix se porte sur des actifs situés en centre-ville. Elle privilégie des enseignes dynamiques (par exemple Z, Nocibé Bio Coop, Promod, Basic fit, Caroll)  ou les activités peu concurrencées par internet.

Créée en 2013, elle a gagné en visibilité grâce à son rendement distribué supérieur à 5 % jusqu’à présent et à son positionnement stratégique différenciant. 

Je vous propose une analyse de cette SCPI. Vous trouverez les documents réglementaires en liens en bas de page. 

En ce moment, nous vous remboursons jusqu'à 3 % sur vos investissements dans des parts de SCPI !*

SCPI de Commerces

La SCPI Coeur de Ville

au 30 Juin 2022

Type de SCPI

Province, commerces

Secteur géographique

en régions

Tx de rendement en 2021

5,43 %

Année de création

2013

Valeur d’une part 

206 €

Valeur de reconstitution*

213,31 €

Tx d’Occup. Financier

 95,20 %

TRI sur 5 ans

 –

* Pour lire notre article sur le sujet : la valeur de reconstitution 

La stratégie de la SCPI COEUR DE VILLE DE la société de gestion

La politique d’investissement se fait sur un constat simple :

Il existe un potentiel intéressant dans des villes moins ciblées par les sociétés de gestion. Elles sont plus petites et notamment intéressantes concernant les commerces et bureaux. Leur stabilité permettent de  La société SOGENIAL vise avant tout les actifs en cœur de ville qui ont une véritable plus-value et qui ne sont pas concurrencé par internet.

Contrairement à la SCPI Cœur de régions qui peut être qualifiée de diversifié, la SCPI Cœur de Ville est plutôt concentrés sur le commerce. Soit non alimentaires dans des actifs qui ont une dynamique reconnue tel Action (Angoulème) et qui ne subisse pas la montée d’Internet, soit dans de l’alimentaire non impactés par les fermetures administratives des

Au-delà de l’aspect comptable d’une opération, la société SOGENIAL recherche avant tout les projections positives liées à l’emplacement. En effet, les commerces de centre-ville sont appréciés des consommateurs :La proximité est avant tout recherché par cette SCPI qui l’intègre dans le cahier des charges pour l’acquisition de ses biens immobiliers.

La consommation de masse sort du champs de sélection. Les activités peu concurrencées par internet ne doivent pas être considérés dans le choix des actifs ainsi que les enseignes dynamiques.

Les principaux critères d’investissement sont :

  • l’acquisition des murs de commerces ou de bureaux de centres villes dynamiques
  • la mutualisation des risques par la diversification des implantations et des activités des locataires
  • l’acquisition de locaux déjà loués, à des loyers égaux ou de préférence inférieurs aux valeurs locatives du marché.

D’un point de vue macroéconomique, la société de gestion rappelle qu’il est important de distinguer les différentes typologies de commerces qui ne nécessitent pas les mêmes mesures d’accompagnement. Le patrimoine est composé d’un socle fort et résilient de commerces alimentaires non impactés par les fermetures administratives et nous n’avons aucune exposition sur la restauration. Nous restons toutefois extrêmement attentifs à l’évolution de la situation sanitaire et économique

Comme pour la SCPI Cœur de regions, Cœur de ville de Sogenial est tout à fait diverisifé sur le plan géographique. Il y a cependant le même nombre de biens (24 actifs pour celle-ci pour 28 locataires contre plus de 80 pour l’autre SCPI de SOGENIAL)

Cette SCPI peut être considérée comme purement destinés aux commerces. Près des ¾ sont en effet investi dans ces actifs de centre villes. Le reste étant toutefois des actifs relativement diversifié (résidentiel, services, autre…).

Etant donné la configuration, il y a actuellement 25 locataires pour 23 actifs immobiliers.

Décryptage de la période (fin 2021) :

Le taux d’occupation financier est actuellement de 95,20 %. Il faut préciser qu’en cette période spéciale du Covid-19, 2,10 % des loyers totaux potentiels sont en franchise de loyers contre 5,30 % en 2020. Les vacances locatives sont actuellement de 2.70 %. Cela représente un Taux d’Occupation Physique de  92,70 %.

La société de gestion SOGENIAL : 

Cette société de gestion agréée en 2012 gère la SCPI Coeur de ville gère également19 fonds de gestion. Cela représente 470 Millions d’euros d’encours. 
 
 

Son capital est détenu par des personnes physiques et morales. Elle s’appuie à ce titre sur le savoir-faire et la culture immobilière et financière de ses actionnaires et de ses dirigeants.

Depuis 35 ans, elle est spécialisée dans le management de fonds immobiliers avec 4 OPPCI et une SCPI (Cœur de Ville) sous gestion, représentant un encours de 150 millions d’euros. Ces fonds sont investis en immobilier d’entreprise (bureaux, activité, commerce…) dans toute la France.

La société SOGENIAL en quelques chiffres 

15 millions d’euros d’encours, 
10 fonds sous gestion, 
74 actifs,
171 locataires.  
 

Les secteurs géographiques – composition de la SCPI COEUR DE VILLE (au 31 Décembre 2021)

Secteurs / activités

Zone géographique

Les performances (TDVM) et valorisation de la part de la SCPI Coeur de ville de SOGENIAL

Tx de distribution

2021 : 5,30 %

2020 : 5,30 %

2019 : 5,30 %

2018 : 5,13 %

2017 : 5,00 %

2016 : 5,00 %

 

 

Valeur de la part 

2021 : 206 €

2020 : 206 €

2019 : 206 €

2018 : 203 €

2017 : 200 €

2016 : 200 €

 

Autres indicateurs de la SCPI Coeur de Ville de chez SOGENIAL au 31 Décembre 2021

Souscription et valeur

Minimum de souscription :  10 parts soit  2060 €
Délai de jouissance : 1 er jour du 4 ème mois 
Démembrement possible : oui
Période de distribution des dividendes : trimestrielle
Commission d’émission :  24,72 €
Valeur de :
retrait :  181,28 €
réalisation : 180,91

Frais :

  • souscription : 11,10 % TTC
  • Gestion : 9,60 % TTC
 

Immobilier

Nombre de biens : 24
Locataires : 28
Nombre d’associés : 363

Capitalisation : 18 156 840,00 €
Taux d’Occupation Physique : 92,7 %
Effet de levier : 32,20 %
Report à nouveau : 16 %
Taux d’Occupation Physique : 88,90 %
Indicateur de risque
3/7

Les secteurs économiques : la SCPI Coeur de ville

Politique de sélection des locataires se base sur l’analyse de l’historique des performances de l’enseigne et de son secteur, de la fréquentation. Ils favorisent les métiers qui nécessitent d’importants investissements de la part des locataires ce qui contribue à la pérennité du loyer et à la valorisation du patrimoine.
 

Les secteurs géographiques – composition de la SCPI

Notre avis sur la SCPI Coeur de ville

22 biens et 23 locataires. Cela résume l’idée de cette SCPI qui cherche le rendement en province. Plusieurs raisons expliquent cela : moins de concurrence pour des actifs qualitatifs. 

La Covid-19 et les confinements ont écoeuré bon nombre qui se projetent dans des villes à taille plus réduites. Cela a une tendance sur l’immobilier résidentiel mais également sur l’immobilier tertiaire. 

La taille des actifs également a une importance notamment dans le type de locataires. Une PME aura, sans vouloir généraliser une démarche liée aux coûts plus rigides par rapport aux grosses sociétés et qui vont diminuer probablement la taille de leurs actifs détenus. 

Beaucoup d’éléments positifs en cette année 2021…

Au niveau des chiffres, la SCPI a des éléments positifs. 

Documents de la SCPI à télécharger et souscription : 

Informations réglementaires : DIC, statut, bulletins trimestriels, plaquette commercial…

Pour souscrire dans la SCPI Coeur de Ville,
complétez le bordereau ci-après ou contactez-nous par téléphone au 01 87 42 16 27

AVERTISSEMENT : Si les SCPI sont dirigés vers l’acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n’est pas garanti. C’est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Il est également important de vérifier si cela correspond à vos objectifs d’investissements et enfin votre profil de risque. L’horizon de placement est également un élément à vérifier. 

Il est généralement conseiller d’investir 7 à 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d’actif.  

Vous devez également prendre connaissance de l’ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique (trimestriel ou semestriel), rapport annuel, statut et bulletin de souscription. 

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