COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI Cœur de Ville : avis, rendement et analyse
Commerces de centre-ville dans les villes moyennes françaises, avec un taux de distribution de 6,20 % en 2025. Analyse à jour du bulletin du 2e trimestre 2026.
En bref : Cœur de Ville est une SCPI créée en 2013 par Sogenial Immobilier, spécialisée dans les commerces de proximité en centre-ville et en périphérie des villes françaises, avec une majorité d'enseignes alimentaires. Elle détient 32 biens loués à 35 entreprises. Son prix de part est de 210 €, environ 6 % sous sa valeur de reconstitution, et son taux de distribution 2025 de 6,20 %, maintenu à 3,26 € par trimestre en 2026.
Aucune part n'est en attente de retrait, mais la collecte est faible et le taux d'occupation financier a reculé à 91,41 %, principalement du fait de franchises de loyer. Notre cabinet vous aide à mesurer ces éléments et prend en charge votre souscription.
Source : bulletin trimestriel d'information Cœur de Ville n° 52, T2 2026, données au 30/06/2026 (Sogenial Immobilier).
Qu'est-ce que la SCPI Cœur de Ville ?
La SCPI Cœur de Ville est une SCPI de rendement à capital variable lancée en 2013 (visa AMF n° 13-04 du 8 mars 2013), spécialisée dans les commerces de proximité : boutiques de centre-ville en pied d'immeuble, commerces indépendants et moyennes surfaces de périphérie, majoritairement alimentaires. Au 30 juin 2026, elle compte 649 associés pour 28,6 M€ de capitalisation.
Elle est gérée par Sogenial Immobilier, société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF le 26 septembre 2012 sous le n° GP-12000026, qui gère aussi Cœur d'Avenir.
Que retenir du 2e trimestre 2026 ?
Les faits marquants au 30 juin 2026
- Distribution stable : 3,26 € par part, versé en juillet 2026, comme au 1er trimestre, dont 3,04 € de revenus fonciers et 0,22 € de revenus financiers.
- Occupation en recul : TOF de 91,41 %, dont 5,69 % de locaux sous franchise ou palier de loyer et 2,90 % de locaux vacants, après le départ du locataire Vaneau Immobilier à Boulogne-Billancourt.
- Recouvrement : 100 % des loyers du trimestre encaissés, soit 522 211 €.
- Retraits supérieurs aux souscriptions : 2 036 parts retirées contre 710 souscrites, sans part en attente.
- Une opportunité à l'étude : un actif de 2,1 M€ en exclusivité, soumis aux vérifications d'usage.
Source : bulletin trimestriel d'information Cœur de Ville n° 52, T2 2026, données au 30/06/2026 (Sogenial Immobilier).
Quels sont les chiffres clés du patrimoine au 30 juin 2026 ?
Patrimoine au 30/06/2026
Source : bulletin trimestriel d'information Cœur de Ville n° 52, T2 2026, données au 30/06/2026 (Sogenial Immobilier).
Les cinq principaux locataires
| Locataire | Poids dans le patrimoine |
|---|---|
| G20 | 7,63 % |
| Etam | 6,63 % |
| La Vie Saine | 6,43 % |
| Basic Fit | 5,93 % |
| Quick | 5,93 % |
| Total des cinq premiers | 32,55 % |
Source : bulletin trimestriel d'information Cœur de Ville n° 52, T2 2026, données au 30/06/2026 (Sogenial Immobilier).
Aucun locataire ne dépasse 8 % du patrimoine, ce qui limite l'effet du départ d'une enseigne. Le recul du TOF au 2e trimestre tient surtout aux locaux sous franchise ou palier de loyer, 5,69 %, qui sont loués mais ne produisent pas encore leur loyer plein.
Comment se répartit le patrimoine de Cœur de Ville ?
Le patrimoine est situé à 80,2 % en régions et à 19,8 % en Île-de-France. La répartition sectorielle est exprimée en pourcentage des loyers annuels, la répartition par emplacement en pourcentage de la valeur du patrimoine.
Répartition sectorielle
Répartition par emplacement
Source : bulletin trimestriel d'information Cœur de Ville n° 52, T2 2026, données au 30/06/2026 (Sogenial Immobilier).
Quels revenus verse la SCPI Cœur de Ville ?
Cœur de Ville verse ses revenus chaque trimestre, sans revenus non récurrents.
| Trimestre | Revenus fonciers | Revenus financiers | Total distribué |
|---|---|---|---|
| T3 2025 | 3,01 € | 0,25 € | 3,26 € |
| T4 2025 | 3,27 € | 0,22 € | 3,49 €, dont 0,24 € de complément |
| T1 2026 | 3,05 € | 0,21 € | 3,26 € |
| T2 2026 | 3,04 € | 0,22 € | 3,26 € |
Source : bulletin trimestriel d'information Cœur de Ville n° 52, T2 2026, données au 30/06/2026 (Sogenial Immobilier). Prochain versement en octobre 2026.
Performances
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Taux de distribution 2024 | 5,30 % |
| Taux de distribution 2025 | 6,20 % |
| Part de revenus non récurrents en 2025 | 0 % |
| Performance globale annuelle 2025 | 6,20 % |
| TRI sur 10 ans | 4,79 % |
Source : bulletin trimestriel d'information Cœur de Ville n° 52, T2 2026, données au 30/06/2026 (Sogenial Immobilier). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Au rythme de 3,26 € par trimestre, la distribution annuelle représenterait environ 6,2 % du prix de part, au niveau de 2025.
Comment évoluent la collecte et les retraits ?
La collecte ralentit : 2 246 parts souscrites au 3e trimestre 2025, puis 1 855, 1 035 et 710 au 2e trimestre 2026. Au 2e trimestre, les retraits, 2 036 parts, ont dépassé les souscriptions, mais ils ont été servis, notamment grâce aux fonds collectés sur les douze mois précédents : aucune part n'est en attente de retrait.
| Trimestre | Parts souscrites | Parts retirées | Capitalisation |
|---|---|---|---|
| T3 2025 | 2 246 | 1 396 | 28,52 M€ |
| T4 2025 | 1 855 | 920 | 28,72 M€ |
| T1 2026 | 1 035 | 468 | 28,84 M€ |
| T2 2026 | 710 | 2 036 | 28,56 M€ |
Source : bulletin trimestriel d'information Cœur de Ville n° 52, T2 2026, données au 30/06/2026 (Sogenial Immobilier).
Quelles sont les caractéristiques et les frais de Cœur de Ville ?
Informations générales
Prix et valeurs
Frais
Sources : bulletin trimestriel n° 52, note d'information mise à jour le 26 septembre 2025 et document d'informations clés du 10/04/2025.
Comment sont imposés les revenus de Cœur de Ville ?
Le patrimoine étant situé en France, les loyers sont des revenus fonciers. Une SCPI étant fiscalement transparente, chaque associé personne physique est imposé sur sa quote-part des loyers diminués des charges, au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Les revenus financiers, 0,22 € par part au 2e trimestre 2026, sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux), sauf option pour le barème.
Peut-on investir dans Cœur de Ville en nue-propriété ?
Oui. En démembrement, l'investisseur achète la nue-propriété des parts avec une décote qui dépend de la durée choisie, tandis qu'un usufruitier perçoit les revenus pendant cette période. Le nu-propriétaire n'a pas de revenus à déclarer et les parts sortent de son patrimoine taxable à l'IFI pendant le démembrement. À l'échéance, il récupère la pleine propriété. Un prix de part inférieur à la valeur de reconstitution est un élément favorable, sans garantir la valeur de la part au terme.
Comment investir dans Cœur de Ville avec un conseiller ?
Notre cabinet propose Cœur de Ville à partir de 10 parts (2 100 €), en pleine propriété ou en nue-propriété, avec la possibilité de versements programmés. Nous analysons votre situation patrimoniale et fiscale, choisissons avec vous le mode de détention et prenons en charge le dossier via notre process de souscription.
Un rendement élevé
6,20 % en 2025, sans revenus exceptionnels, et 3,26 € par trimestre en 2026.
Un prix prudent
210 € la part, environ 6 % sous la valeur de reconstitution.
Au comptant ou à crédit
L'investissement à crédit permet de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers.
Comment Cœur de Ville se situe-t-elle face au marché des SCPI ?
Pour juger Cœur de Ville, le plus utile est de la comparer aux chiffres publiés chaque année par l'ASPIM et l'IEIF pour l'ensemble des SCPI et pour chaque grande catégorie.
| Indicateur | Cœur de Ville | Moyenne des SCPI de commerces | Ensemble des SCPI |
|---|---|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 6,20 % | 4,9 % | 4,91 % |
| Performance globale annuelle 2025 | 6,20 % | +4,1 % | +1,46 % |
| Parts en attente de retrait | Aucune | n.d. | 3,1 % |
Sources : bulletin du 2e trimestre 2026 de la SCPI et ASPIM-IEIF, résultats du marché des SCPI en 2025 publiés le 10 février 2026. Parts en attente de retrait : au 30/06/2026 pour la SCPI, au 31/12/2025 en % de la capitalisation pour le marché. Les moyennes sont pondérées par la capitalisation. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Cœur de Ville a distribué nettement plus que la moyenne des SCPI de commerces et que l'ensemble du marché en 2025, sans part en attente de retrait. Le point à suivre est son taux d'occupation, en baisse en 2026.
Quels sont les risques d'un investissement dans Cœur de Ville ?
- Perte en capital : le capital investi n'est pas garanti. La valeur de réalisation, 178,63 € fin 2025, est inférieure de 15 % au prix de souscription.
- Liquidité : les retraits ne sont satisfaits que s'il existe des souscriptions en contrepartie ; au 2e trimestre 2026, ils ont dépassé les souscriptions. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts.
- Taille réduite : 28,6 M€ de capitalisation et 32 biens.
- Concentration sectorielle : un patrimoine composé de commerces, exposé aux évolutions de la consommation et aux difficultés de certaines enseignes.
- Endettement : un effet de levier de 29,21 % amplifie les variations de valeur.
- Occupation : un TOF en recul à 91,41 % au 2e trimestre 2026.
Pour une vue d'ensemble, consultez notre page sur les risques d'investissement en SCPI.
Cœur de Ville : points forts et points de vigilance
Points forts
- Rendement : 6,20 % en 2025, sans revenus exceptionnels.
- Prix prudent : 210 € pour une valeur de reconstitution de 224,28 €.
- Commerce du quotidien : 57 % des loyers issus du commerce alimentaire.
- Recouvrement : 100 % des loyers encaissés au 2e trimestre 2026.
- Historique : plus de dix ans d'existence et un TRI de 4,79 % sur 10 ans.
Points de vigilance
- Collecte en baisse : 710 parts souscrites au 2e trimestre 2026, contre 2 036 retirées.
- Occupation : TOF de 91,41 %, en baisse de plus de 7 points en six mois.
- Endettement : effet de levier de 29,21 %.
- Taille réduite : 28,6 M€ de capitalisation.
- Frais d'entrée : 12 % TTC.
Cœur de Ville offre un rendement parmi les plus élevés du marché, sans revenus exceptionnels, sur un patrimoine de commerces du quotidien acheté à prix raisonnable. Sa petite taille, son endettement et le ralentissement de la collecte appellent toutefois à la mesure : elle se conçoit pour une part limitée d'un portefeuille de SCPI. Pour comparer, consultez notre classement des SCPI.
Questions fréquentes sur la SCPI Cœur de Ville
Quel est le rendement de la SCPI Cœur de Ville ?
Cœur de Ville a affiché un taux de distribution de 6,20 % en 2025, sans revenus non récurrents, contre 5,30 % en 2024. En 2026, elle verse 3,26 € par part aux 1er et 2e trimestres, soit 13,04 € par an au même rythme, environ 6,2 % du prix de part. Son taux de rendement interne sur 10 ans est de 4,79 %. Ces niveaux ne sont pas garantis.
Quel est le prix de la part Cœur de Ville ?
Le prix de souscription est de 210 € par part, avec un minimum de 10 parts, soit 2 100 €. La valeur de retrait est de 184,80 €. La valeur de reconstitution est de 224,28 € au 31 décembre 2025 : le prix de part se situe environ 6,4 % en dessous.
Dans quoi investit la SCPI Cœur de Ville ?
Cœur de Ville investit dans des commerces de proximité en France : commerces de pied d'immeuble en centre-ville, commerces indépendants et commerces de périphérie. Au 30 juin 2026, elle détient 32 biens loués à 35 entreprises, dont des enseignes alimentaires comme G20 et La Vie Saine, situés à 80,2 % en régions et à 19,8 % en Île-de-France.
Quel est le taux d'occupation de Cœur de Ville ?
Le taux d'occupation financier est de 91,41 % au 30 juin 2026, contre 98,69 % fin 2025. Cette baisse tient surtout à des locaux sous franchise ou palier de loyer, qui représentent 5,69 % ; seuls 2,90 % des locaux sont vacants en recherche de locataire. Le taux d'occupation physique est de 97,34 %.
Cœur de Ville a-t-elle des parts en attente de retrait ?
Non. Au 30 juin 2026, aucune part n'est en attente de retrait. Au 2e trimestre, les retraits, 2 036 parts, ont dépassé les souscriptions, 710 parts, et ont été servis notamment grâce aux fonds collectés sur les douze mois précédents.
Quels sont les frais de la SCPI Cœur de Ville ?
La commission de souscription est de 10 % HT, soit 12 % TTC ou 25,20 € par part, prélevée sur la prime d'émission. La commission de gestion est de 8 % HT, soit 9,6 % TTC, des loyers et produits financiers encaissés. Une cession de gré à gré coûte 100 € HT par dossier.
Peut-on investir dans Cœur de Ville en nue-propriété ?
Oui, Cœur de Ville est accessible en démembrement. En nue-propriété, l'investisseur acquiert les parts avec une décote fonction de la durée choisie, ne perçoit pas de revenus et n'est pas imposé pendant le démembrement, puis récupère la pleine propriété à son terme.
Comment investir dans Cœur de Ville ?
Vous pouvez souscrire à partir de 10 parts, soit 2 100 €, en pleine propriété, au comptant ou à crédit, ou en nue-propriété. Des versements programmés sont possibles. Notre cabinet étudie votre situation, vous remet les documents réglementaires et prend en charge le dossier de souscription.
Cœur de Ville est-elle plus performante que les autres SCPI ?
Cœur de Ville a distribué nettement plus que la moyenne des SCPI de commerces et que l'ensemble du marché en 2025, sans part en attente de retrait. Le point à suivre est son taux d'occupation, en baisse en 2026.
Documents de la SCPI Cœur de Ville
Pour aller plus loin
Nos guides SCPI
Comparer et comprendre
Autres SCPI à découvrir
Sources
- Bulletin trimestriel d'information Cœur de Ville n° 52, 2e trimestre 2026, données au 30/06/2026 (Sogenial Immobilier)
- Note d'information mise à jour le 26 septembre 2025 et document d'informations clés du 10/04/2025 (Sogenial Immobilier)
- AMF : fonctionnement et risques des SCPI
- ASPIM : définitions des indicateurs des SCPI (TOF, taux de distribution, performance globale annuelle)
- service-public.fr : imposition des revenus fonciers
Avertissement
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti et les revenus peuvent varier à la hausse comme à la baisse. La revente des parts n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 10 ans. Avant toute souscription, vérifiez l'adéquation de l'investissement à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale et prenez connaissance des documents réglementaires (note d'information, statuts, DIC, dernier bulletin trimestriel et rapport annuel), remis par votre conseiller. Cette page ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Comment Bien Investir, ORIAS n° 22004462, membre de l'ANACOFI-CIF n° E010271.