La SCPI Cœur de Ville, gérée par Sogenial Immobilier depuis 2013, est une SCPI de rendement spécialisée dans les commerces de centre-ville situés dans les villes intermédiaires françaises. Avec un taux de distribution de 6,20% en 2025 — en nette hausse par rapport aux années précédentes —, un taux d'occupation financier de 98,69% et un patrimoine de 31 actifs pour 28,7 M€ de capitalisation, la SCPI Cœur de Ville incarne une stratégie d'investissement pérenne axée sur les commerces de proximité, peu concurrencés par le e-commerce.
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Découvrir l'offre cashbackPrésentation de la SCPI Cœur de Ville par Sogenial Immobilier
La SCPI Cœur de Ville, créée en mars 2013, est une SCPI de rendement à capital variable gérée par Sogenial Immobilier. Sa stratégie d'investissement se concentre sur les commerces de proximité situés en centre-ville, principalement dans les villes intermédiaires françaises.
Contrairement aux SCPI diversifiées, Cœur de Ville assume une spécialisation forte sur les commerces (78% du patrimoine), en privilégiant les emplacements de centre-ville et de périphérie où la proximité reste un facteur clé pour les consommateurs.
Les piliers de la stratégie Cœur de Ville
- Commerces de proximité : Focus sur les commerces alimentaires et non-alimentaires résistants au e-commerce
- Villes intermédiaires : Investissements en région (79,5% du patrimoine) et en Île-de-France (20,5%)
- Emplacements premium : 51,42% en pieds d'immeuble, 25,37% en commerces indépendants, 21,19% en périphérie
- Baux longue durée : WALB de 5,45 ans pour sécuriser les revenus locatifs
- Progression du rendement : 6,20% en 2025, en hausse par rapport aux 5,30% des années précédentes
Classification SFDR Article 8
La SCPI Cœur de Ville est classée Article 8 selon la réglementation SFDR, ce qui signifie qu'elle intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans sa stratégie d'investissement, tout en promouvant des caractéristiques environnementales ou sociales.
La Société de Gestion Sogenial Immobilier
Sogenial Immobilier est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF (n°GP-12000026) depuis septembre 2012. Avec plus de 35 ans d'expérience dans le management de fonds immobiliers, Sogenial gère actuellement 4 OPPCI et 3 SCPI.
Sogenial en quelques chiffres
- 3 SCPI : Cœur de Ville, Cœur de Régions, et une troisième SCPI
- 4 OPPCI en gestion
- 35 ans d'expérience dans l'immobilier d'entreprise
- Spécialisation : bureaux, commerces, activités en France et en Europe
Patrimoine Immobilier et Performances
Au 31 décembre 2025, la SCPI Cœur de Ville affiche des indicateurs solides qui témoignent de la qualité de son patrimoine et de sa gestion locative.
Chiffres Clés du Patrimoine (31/12/2025)
Un patrimoine mature et diversifié
Avec 31 actifs répartis sur l'ensemble du territoire français, la SCPI Cœur de Ville a constitué un patrimoine mature qui génère des revenus locatifs stables. Les locataires sont des enseignes reconnues comme Action, Nocibé, Bio Coop, Promod, Basic Fit, Caroll, G20, Quick ou encore Etam.
Performance trimestrielle en progression
Le dividende du T4 2025 s'établit à 3,49 € par part, en hausse par rapport aux trimestres précédents (3,02€ au T1, 3,26€ au T2, 3,26€ au T3). Les loyers encaissés sur le trimestre s'élèvent à 482 378 €, avec un excellent taux de recouvrement de 99,8%.
Répartition du Patrimoine
Au 31 décembre 2025, le patrimoine de Cœur de Ville présente une répartition géographique et sectorielle équilibrée, fruit de plus de 12 ans d'acquisitions ciblées.
Répartition Géographique (31/12/2025)
Répartition Sectorielle (31/12/2025)
Typologie d'emplacement des commerces
Pieds d'immeuble - 51,42%
Commerces situés en rez-de-chaussée d'immeubles en centre-ville, bénéficiant d'un flux piéton naturel et d'une excellente visibilité.
Commerces indépendants - 25,37%
Bâtiments commerciaux autonomes, offrant une grande visibilité et accessibilité pour les enseignes dynamiques.
Commerces de périphérie - 21,19%
Actifs situés en périphérie des villes, facilement accessibles en voiture, avec parking, adaptés aux commerces de proximité.
Centres commerciaux - 2,02%
Locaux situés au sein de centres commerciaux, bénéficiant de la mutualisation des flux et d'une offre complémentaire.
Caractéristiques Principales
Informations Générales
Investissement & Accessibilité
Structure des Frais
Frais de gestion compétitifs
Les frais de gestion de Cœur de Ville sont de 9,60% TTC, ce qui la positionne dans la moyenne basse du marché des SCPI commerces. Ces frais incluent l'ensemble de la gestion opérationnelle, locative et administrative.
Engagement ESG
Historique des Performances et Rendement de la SCPI Cœur de Ville
La SCPI Cœur de Ville affiche un historique de performances remarquablement stable, avec une nette progression en 2025 à 6,20% de taux de distribution.
| Année | Taux de distribution | Variation du prix de part | Performance Globale Annuelle |
|---|---|---|---|
| 2025 | 6,20% | 0% | 6,20% |
| 2024 | 5,30% | 0% | 5,30% |
| 2023 | 5,30% | 0% | 5,30% |
| 2022 | 5,30% | 1,94% | 7,24% |
| 2021 | 5,30% | 0% | 5,30% |
| 2020 | 5,30% | 0% | 5,30% |
| 2019 | 5,30% | 1,48% | 6,78% |
| 2018 | 5,13% | 1,50% | 6,63% |
| 2017 | 5,00% | 0% | 5,00% |
| 2016 | 5,00% | 0% | 5,00% |
| 2015 | 5,00% | 0% | 5,00% |
TRI 10 ans : 4,68%
Le Taux de Rendement Interne (TRI) sur 10 ans de Cœur de Ville s'établit à 4,68% (du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2025). Ce TRI intègre le prix d'acquisition, le prix de retrait actuel, et tous les revenus trimestriels distribués avant imposition sur la période.
Ce niveau de TRI est particulièrement solide pour une SCPI commerces, démontrant la capacité de Sogenial Immobilier à sélectionner des actifs performants et à maintenir une gestion locative de qualité.
Investir en Nue-Propriété Cœur de Ville
La SCPI Cœur de Ville est accessible en démembrement de propriété, permettant aux investisseurs d'acquérir la nue-propriété ou l'usufruit des parts selon leur stratégie patrimoniale et fiscale.
Valeur de reconstitution favorable
La SCPI Cœur de Ville présente une valeur de reconstitution favorable de 221,67€ au 30/06/2025, supérieure au prix de souscription de 210€. Cette décote du prix de part par rapport à la valeur de reconstitution est un indicateur positif pour les investisseurs en nue-propriété.
Calcul : Prix de part 210€ vs Valeur de reconstitution 221,67€ = +5,26% de potentiel de plus-value à terme.
Le démembrement : comment ça marche ?
Le démembrement permet de séparer la propriété d'une part de SCPI en deux droits distincts :
- La nue-propriété : Vous devenez propriétaire des parts sans percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. À l'issue de la période, vous récupérez automatiquement la pleine propriété.
- L'usufruit : Vous percevez les revenus locatifs pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire des parts.
Avantages de la nue-propriété
- Prix d'acquisition réduit : Investissement à prix décoté selon la durée de démembrement
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Exclusion de l'IFI pendant la période de démembrement
- Plus-value de reconstitution non fiscalisée lors de la réunion usufruit/nue-propriété
- Reconstitution automatique de la pleine propriété à terme
- Valeur de reconstitution favorable pour Cœur de Ville (221,67€ vs 210€)
Clé de répartition du démembrement
La clé de répartition permet d'établir la valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété sur les différentes périodes de démembrement. Pour Cœur de Ville, voici les clés de répartition indicatives :
| Durée du démembrement | Valeur Nue-Propriété | Valeur Usufruit | Prix indicatif NP* |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 85% | 15% | 178,50€ |
| 5 ans | 77% | 23% | 161,70€ |
| 7 ans | 70% | 30% | 147€ |
| 10 ans | 60% | 40% | 126€ |
| 15 ans | 50% | 50% | 105€ |
| 20 ans | 40% | 60% | 84€ |
*Prix indicatif calculé sur la base d'un prix de part de 210€. Les clés de répartition peuvent varier selon la société de gestion et les conditions de marché.
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Les Avantages de la SCPI Cœur de Ville
Track record éprouvé
Plus de 12 ans d'existence avec un historique de performances stable et régulier.
Rendement en progression
6,20% en 2025, en hausse significative par rapport aux 5,30% maintenus de 2019 à 2024.
Excellent TRI 10 ans
4,68% de TRI sur 10 ans, intégrant prix de part et revenus distribués.
Taux d'occupation élevé
98,69% de TOF et 98,02% de TOP, témoignant d'une gestion locative excellente.
Société de gestion expérimentée
Sogenial Immobilier, 35 ans d'expérience dans la gestion de fonds immobiliers.
Commerces résilients
Focus sur les commerces de proximité peu concurrencés par le e-commerce.
Diversification géographique
31 actifs répartis sur l'ensemble du territoire français, principalement en région.
Frais compétitifs
9,60% TTC de frais de gestion, dans la moyenne basse du marché.
Résilience démontrée
Rendement maintenu pendant toute la période 2019-2024, avec une nette hausse en 2025.
Locataires de qualité
Enseignes reconnues : Action, Nocibé, Bio Coop, Promod, Basic Fit, Caroll, G20, Quick, Etam.
Taux de recouvrement élevé
99,8% au T4 2025, démontrant la solidité financière des locataires.
Valeur de reconstitution favorable
221,67€ vs 210€ prix de part (+5,26%), excellent pour la nue-propriété.
Risques liés à l'investissement en SCPI
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer
- Risque de liquidité : Les parts ne sont pas cotées en bourse
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens
- Risque de marché immobilier : Soumis aux fluctuations des marchés
Risques spécifiques à Cœur de Ville
- Concentration sectorielle : 78% en commerces, exposition aux évolutions de la consommation
- Risque e-commerce : Évolution des habitudes de consommation vers l'achat en ligne
- Valeur de réalisation inférieure : 179,62€ au 30/06/2025 vs 210€ prix de part (-14,5%)
- Petite capitalisation : 28,7 M€ seulement, moins de liquidité que les grandes SCPI
- Emplacements de centre-ville : Sensibles aux dynamiques démographiques locales
- Villes intermédiaires : Moins dynamiques que les métropoles
Notre Avis sur la SCPI Cœur de Ville
La SCPI Cœur de Ville se présente comme une SCPI mature et éprouvée qui allie stabilité du rendement, qualité de gestion et résilience de son patrimoine.
Points forts
- Track record solide : 12 ans d'existence avec performances stables puis en progression
- Rendement en hausse : 6,20% en 2025 vs 5,30% les années précédentes
- Excellent TRI 10 ans : 4,68%
- Taux d'occupation très élevé : 98,69% de TOF et 98,02% de TOP
- Société de gestion expérimentée : Sogenial, 35 ans d'expertise
- Commerces résilients : Proximité, peu concurrencés par internet
- Locataires de qualité : Enseignes reconnues et dynamiques
- Frais compétitifs : 9,60% TTC de frais de gestion
- Valeur de reconstitution favorable : 221,67€ vs 210€ (+5,26%)
- Taux de recouvrement élevé : 99,8% au T4 2025
- Classification Article 8 : Intégration des critères ESG
- Gestion active du patrimoine : Arbitrages et nouvelles acquisitions en 2025
Points de vigilance
- Concentration sectorielle : 78% en commerces
- Valeur de réalisation basse : 179,62€ au 30/06/2025 (-14,5% vs prix de part)
- Petite capitalisation : 28,7 M€, moins de liquidité
- Villes intermédiaires : Moins dynamiques que les métropoles
- Endettement en hausse : Effet de levier à 28,40%
Pour qui est faite Cœur de Ville ?
La SCPI Cœur de Ville s'adresse principalement aux investisseurs qui :
- Recherchent une SCPI mature avec track record démontré
- Privilégient la progression du rendement (5,30% historiques, 6,20% en 2025)
- Acceptent une concentration sectorielle sur les commerces
- Ont un horizon de placement long terme (minimum 10 ans)
- Souhaitent s'exposer aux villes intermédiaires françaises
- Sont sensibles aux critères ESG (Article 8)
- Valorisent un excellent TRI long terme (4,68% sur 10 ans)
Notre recommandation
La SCPI Cœur de Ville est une SCPI solide et éprouvée qui constitue une valeur sûre dans l'univers des SCPI commerces. Son historique de plus de 12 ans, la hausse de son rendement à 6,20% en 2025 et son TRI 10 ans de 4,68% en font une option particulièrement attractive pour les investisseurs.
Points très positifs :
- Le taux d'occupation financier de 98,69% et le taux de recouvrement de 99,8% démontrent une gestion locative de grande qualité
- La valeur de reconstitution favorable (221,67€ au 30/06/2025 vs 210€ prix de part) offre un potentiel de plus-value de +5,26% et rend l'investissement en nue-propriété particulièrement attractif
- Le TRI 10 ans de 4,68% est solide pour une SCPI commerces
- La hausse du rendement à 6,20% en 2025 témoigne de la montée en puissance des investissements réalisés et confirme la dynamique positive de la SCPI
Cependant, quelques points de vigilance :
- La valeur de réalisation de 179,62€ (au 30/06/2025) reste inférieure au prix de part de 210€ (-14,5%), ce qui peut impacter la liquidité en cas de besoin de revente rapide
- La concentration sectorielle sur les commerces (78% du patrimoine) expose la SCPI aux évolutions des habitudes de consommation
- La petite capitalisation (28,7 M€) limite la capacité d'absorption de nouvelles souscriptions et peut réduire la liquidité
Notre conseil : Cœur de Ville est une excellente SCPI pour les investisseurs recherchant stabilité et maturité. Elle peut représenter une part importante (20-30%) d'un portefeuille diversifié de SCPI, idéalement complétée par des SCPI bureaux et des SCPI diversifiées pour mutualiser les risques sectoriels.
Pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité, la nue-propriété de Cœur de Ville est particulièrement attractive grâce à sa valeur de reconstitution favorable (+5,26% de potentiel de plus-value).
En résumé : Cœur de Ville est une SCPI rassurante et performante, idéale pour les investisseurs privilégiant la stabilité, la qualité de gestion et la résilience dans le segment des commerces de proximité.
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Questions Fréquentes sur la SCPI Cœur de Ville
Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Vous devez également prendre connaissance de l'ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique, rapport annuel, statuts et bulletin de souscription).
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Avertissement Important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Il est généralement conseillé d'investir au moins 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d'actif.
Vous devez également prendre connaissance de l'ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique, rapport annuel, statuts et bulletin de souscription).