Nue-propriété de la SCPI NEO de chez Novaxia (clé de répartition)

Investir dans la nue-propriété de la SCPI NEO permet de générer une plus-value sans devoir rétrocéder une imposition à l’état. Vous ne devrez pas également non plus payer les prélèvements sociaux habituels. 

Dans cet article vous trouverez la clé de répartition concernant le démembrement temporaire, les éléments à lire pour mieux comprendre cet investissement et l’adapter à votre situation et l’optimiser. 

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Pourquoi investir dans la nue-propriété de la SCPI NEO de NOVAXIA ?

 

La SCPI NEO est une SCPI assez récente qui propose une structure différente. Il est possible de moduler plus simplement son investissement à partir de 187 € simplement. L’un des éléments qui nous intéresse le plus est les frais de souscription nuls (si vous gardez vos parts de SCPI NEO plus de 5 ans). Vous retrouverez plus d’éléments sur cette page

Elle est actuellement bien adaptée pour l’acquisition de la nue-propriété.

Pour rappel, la nue-propriété permet de générer une plus-value non fiscalisée. Ainsi durant la période de démembrement, le détenteur de la nue-propriété ne perçoit pas les revenus. 

La clé de répartition de la SCPI NEO de Novaxia

Durée (années)Nue‐propriété (%)Nue‐propriété (€)Usufruit (%)Usufruit (€)
387.5 %17512.5 %25
484 %16816 %32
580 %16020 %40
676.5 %15323.5 %47
773 %14627 %54
871.5 %14328.5 %57
970 %14030 %60
1067 %13433 %66
1165.5 %13134.5 %69
1264 %12836 %72
1363 %12637 %74
1462 %12438 %76
1561 %12239 %78
1660 %12040 %80
1759 %11841 %82
1858 %11642 %84
1957 %11443 %86
2056 %11244 %88

A chaque année, correspond une clé de répartition, c’est à dire une valeur d’usufruit ainsi qu’une valeur de nue-propriété.  

Certaines sociétés de gestion permettent de faire varier la clé de répartition. En effet, si vous « apportez » les deux contreparties, il y aura la possibilité parfois de négocier et sortir ainsi de celles imposées.

C’est le cas, par exemple d’une acquisition dans le cadre d’une acquisition dont la nue-propriété serait acquise par la personne physique et l’usufruit par sa société.

Exemple d’investissement dans la nue-propriété de la SPCI NEO

Sur 10 ans : 
 
La clé de répartition sur dix années est de 67 % au Nue-Propriétaire et 33 % à l’usufruitier (qui percevra les revenus). 
 
Considérons une acquisition de 365 parts. La pleine propriété étant de 187 €, la nue-propriété sur 10 ans sera de 67 % . Pour cette valeur, la nue-propriété sera de 45730,85. L’usufruit sera quant à lui de 22 524,15 €.
Au bout de la période de démembrement (10 ans), le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire des parts. La valeur détenue sera alors de 365*187 €, soit 68255 €. La plus-value de l’opération (non fiscalisée) sera alors de 22 524,15 € (en 10 années) !
Durant 10 années, concernant le nu-propriétaire, il n’y a pas de perception de revenus. A la fin du démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété. Le nue-propriétaire devient pleinement propriétaire des parts de SCPI. Dès lors il va également percevoir les revenus. 

L’objectif est évidemment que la valeur de la part croit également. 

Si sur la période, la valeur a croit de 7 %. La part étant actuellement de 187 €, elle vaudra de ce fait 200,9 €. La valeur globale sera alors de 365 parts de 200,90 € = 73328,50 €.

Les possibilités après le démembrement 

La détention de la pleine propriété

Vous percevrez dans ce cas la distribution de revenus. 
En reprenant notre exemple et en considérant un rendement inchangé, la distribution de revenus sera alors de 73328,50 € *5 % = 3666,425 € brut (annuel). A cela il faut bien évidemment imputer l’impôt sur le revenu (dans le cadre d’une personne physique) et les prélèvements sociaux. 
 

La revente des parts de SCPI 

Dans la vente de parts de SCPI, la valeur récupérée est la valeur de retrait. Celle-ci correspond à la valeur de la part diminuée des frais de souscription.  

La plus-value immobilière des SCPI

La plus-value immobilière correspondant à la valeur de cession des parts de SCPI moins la valeur d’acquisition majorée des frais de souscription. Comme pour l’investissement immobilier, l’assiette taxable de la plus-value dispose d’un abattement qui grandit avec le temps (ainsi qu’un abattement au sujet des prélèvements sociaux).

Je vous laisse prendre connaissance de cet article sur le calcul de la plus-value immobilière (cela ne concerne évidemment pas la partie démembrée). lire l’article sur la plus-value immobilière

 

Le TRI (Taux de Rendement Interne) calculé

Le taux de rendement interne correspond à la valeur global engendrée durant la période de détention. C’est un indicateur plus qu’une prérogative efficiente. Il s’appuie sur les données passées, généralement sur 5,10,15 voire 20 ans. Vous retrouverez ces indications sur le bulletin périodique (trimestriel ou semestriel). Généralement, il y a un ou deux TRI révélés par la société de gestion. Ils prennent évidemment la durée qui les avantagent… Ces indications correspondent à une détention en pleine propriété. 

Le TRI qui nous importe est celle en nue-propriété. La distribution de revenus de nous intéresse que peu dans ce cadre. 

Elle reprend : 
la valeur initial,
la prix de revente (valeur de retrait),
la plus-value, 
 
 
Il est aussi possible de calculer le TRI pour la détention de parts de SCPI en pleine propriété. C’est d’ailleurs l’indication que vous retrouverez dans les bulletin périodiques des différentes Société Civiles de Placement Immobilier. 
 
 

La valeur de reconstitution

Cette valeur permet d’avoir une vision pragmatique du prix de la part et de percevoir les futures revalorisation. En tout état de cause, la valeur de la part doit être 10 % plus ou moins importante que la valeur de reconstitution. 
La valeur de la part de la SCPI NEO de Novaxia dispose d’une valeur de reconstitution de 193,93 pour un prix de part de 187 €. Il y a donc un différentiel d’environ 3,5 %. Cela permet de souligner une opportunité future puisque cette indication nous montre une part sous-cotée.  
 

L’usufruit de la SCPI NEO de NOVAXIA

Il y a évidemment la possibilité d’investir dans l’usufruit de SCPI. Cela peut être adapté dans le cadre d’un démembrement viager mais également pour la trésorerie d’entreprise. Vous trouverez plus d’informations dans cette article : investir dans l’usufruit de SCPI.
 
 

Bilan : faut-il acquérir de la nue-propriété de la SCPI NEO ? 

La SCPI se prête bien entendu à l’acquisition de la nue-propriété. Son historique, même si les résultats antérieurs ne présagent pas de ceux à venir, plaident en sa faveur. 
La valeur de reconstitution ainsi que la clé de répartition permettent d’être confiant.
Contactez-nous afin d’être bien accompagné dans vos placements.
 

AVERTISSEMENT : Si les SCPI sont dirigés vers l’acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n’est pas garanti. C’est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Il est également important de vérifier si cela correspond à vos objectifs d’investissements et enfin votre profil de risque. L’horizon de placement est également un élément à vérifier. 

Il est généralement conseiller d’investir au moins 8 à 10 ans minimum dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Nous vous accompagnons et vous conseillons pour faire le bon choix et bien appréhender cette classe d’actif.  

Vous devez également prendre connaissance de l’ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DICI, plaquette commerciale, bulletin périodique (trimestriel ou semestriel), rapport annuel, statut et bulletin de souscription. 

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